Figyelem fontos változás történt a cikk írása óta. Itt tudod elolvasni: //kiszamolo.hu/az-allam-megvedi-a-termofoldeket-is/

Az aranyba történő befektetésről szóló cikkem után (Itt tudod elolvasni) egy másik felkapott befektetési formát szeretnék megvizsgálni, méghozzá a termőföldbe való befektetést.

Ha rákeresel a témára, az aranybefektetéshez hasonlóan szinte csak olyan oldallal találkozol, amely szerint ez a legbiztosabb befektetés, amely hatalmas árrobbanás előtt áll, az egyetlen biztos pont, ami ellenáll minden válságnak és garantált a hozama. Kockázatmentes és bármikor eladható, mindig van rá kereslet. A növekvő népesség miatt az élelmiszerárak növekednek, így a termőföld megtérülése is javul. 5 év után az áremelkedésből nyert haszon adómentes, ahogyan az ingatlannál is. Az FHB termőföld-árindexe szerint az elmúlt 11 évben a magyar termőföld ára megduplázódott, már csak ezért is nagy üzlet beszállni.

Ennek az árrobbanásnak az egyik oka, hogy 2014-ben várhatóan eltörlik a külföldiek és cégek földhöz jutását akadályozó jogszabályokat. (Zárójelben jegyzem meg, eredetileg 2011-ben kellett volna ezt megtenni, most az új időpont 2014. Kérdés, hogy ez a végleges időpont-e?)

A másik oka, ami részben összefügg az elsővel, hogy a külföldi földárak többszörösei a magyarnak, például Hollandiában huszonháromszor ilyen drága a föld, mint nálunk. A vásárlók arra spekulálnak, hogy a külföldiek majd nagy tételben akarnak magyar földet venni, akár a jelenleginél magasabb áron is, így szép profitot tehetnek zsebre a vételár-növekedésből.

A harmadik ok az Európai Unió bőkezű földalapú mezőgazdasági támogatási rendszere, ami önmagában is szép hozamot termel évente.

Mielőtt rátérnénk a konkrét számokra, nézzük, mire kell figyelni, ha valaki termőföld vásárlásra adja a fejét?

Az első, hogy a vásárláshoz komoly szakértelemre van szükség, sokkal inkább, mint egy autóvásárlásnál. A termőföld nagyon nagy kategória, más a legelő, a gyümölcsös, a szántó elérhető hozama és vételára is, lehet egy jónak tűnő befektetés nagy ráfizetés, ha nem tudjuk, hogy az adott földterületet minden tavasszal belvíz borítja, vagy túl szikes, vagy köves, így gyakorlatilag termelésre nem, vagy alig használható. Lehet, hogy egy csatorna elvágja a falutól a földet, ezért bár látszólag közel van, de a csatorna miatt 20 kilométert kellene kerülni a bérbevevőnek naponta, aki ezt nem fogja megtenni és a többi hasonló dolog, amit csak egy helyismerettel rendelkező szakember tudhat. Természetesen ebben az esetben is használjuk a józan eszünket, mindenkinek az a legjobb földterület, amit éppen árul. De ha találunk korrekt szakembert, fizessük meg a szakértelmét. Az olyan cégeket, akik egyszerre árulnak például aranyat és termőföldet is, felejtsük el. (Van egy pár ilyen a neten.)

Egy erdőnél például fontos a megközelíthetőség, a felvásárlók közelsége, mikor lesz vágásérett az erdő, hány köbméter és milyen fa van benne jelenleg, stb. Egy gyümölcsös esetén sem árt, ha van arról fogalmunk, mikor kell majd újratelepíteni az egészet, vagy hogy melyik eladhatóbb, a zöld vagy a piros alma.

Nagyon fontos a méret, bérbe adni komoly gazdának csak az egybefüggő, nagy parcellákat lehet, mert egy mezőgazdasági gép nem tud gazdaságosan dolgozni apró parcellákon. Nem véletlenül sokkal olcsóbbak a szétszabdalt, kis földterületek. Az igazi kezelhető méret valahol 50 hektárnál kezdődik. (Egy hektár 100 méterszer 100 méter.)

A tulajdonviszonyi is fontos szempont, nagyon sok föld közös tulajdonban van és nagyjából lehetetlenség minden tulajdonossal megegyezni. Ezért mindig előre kérjük ki a tulajdonlapot és alaposan vizsgáljuk meg, sok kellemetlenségtől megszabadulhatunk. Szintén érdemes figyelni a szolgalmi jogokra.

Van-e bérlő jelenleg a földterületen? Ha igen, mennyit fizet? Milyen szerződése van, meg tudunk-e tőle szabadulni, ha nekünk előnytelen a jelenlegi szerződés? Fogunk-e bérlőt találni a földre?

Milyen a föld minősége, hány aranykoronás? Milyenek a domborzati viszonyok, a talaj szerkezete, stb?

Szóval, nem könnyű a megfelelő területet megtalálni.

Ezek után nézzük meg, milyen megtérüléssel számolhatunk, illetve mennyire reálisak az optimista jövőképek?

Kezdjük az európai földárakkal. Valóban vannak olyan helyek az Unióban, ahol akár 10-20-szorosa a termőföld ára a magyarénak, de azért azt is tegyük hozzá, hogy a környező államokban (Ausztriát és Szlovéniát leszámítva) vagy olcsóbb, vagy nem (lényegesen) drágább a termőföld, de ugyanez igaz például Franciaország és Spanyolország nagy részére is. Lengyelországban például alacsonyabbak az árak, mint nálunk.

Én szkeptikus vagyok azzal kapcsolatban, hogy valós várakozás-e a külföldiek vásárlása Magyarországon. Aki akart, eddig is tudott földet venni (mindenki hallott már az úgynevezett zsebszerződésekről) és ha én például német lennék, sokkal inkább vennék földet ugyanezen az áron Franciaországban, mint Magyarországon. Ha pedig osztrák, inkább gondolkodnék Szlovákiában vagy Csehországban, de ha mégis itt vennék földet, maximum a határ mellett egy 50 kilométeres sávban.

Nem állítom, hogy esetleg nem emelkedhetnek az árak a moratórium lejáratakor (ha tényleg lejár 2014-ben), de véleményem szerint messze nem annyira, mint azt sokan remélik.

A cseh termőföldpiacot tavaly nyitották meg a külföldiek előtt és egyelőre semmi érzékelhető áremelkedés nem történt, pedig a távolságot tekintve sokkal kedvezőbb földrajzi helyzetben vannak a nyugati gazdák számára, mint Magyarország. (Jelenleg átlag 100-150 ezer forinttal drágább egy hektár föld Csehországban, mint idehaza.)

Nézzük meg a termőföld árának eddigi alakulását.

Valóban nagyon jól hangzik, hogy 11 év alatt megduplázta a termőföld az eladási árát, de ha azt nézem, hogy egy 8%-os bankbetét ugyanennyi idő alatt 233%-ra hízott, már nem is olyan elképesztő az eredmény.

Az alsó vonal az inflációval korrigált hozam, 11 év alatt mindössze 12,6%-os hozamunk volt, azaz körülbelül évi 1% reálértékben, sőt a termőföldünk az inflációt is figyelembe véve kevesebbet ér most, mint 8 éve!

Természetesen ne feledkezzünk el a bérbeadás és az uniós támogatások hozamairól sem (a támogatások csak a bérlőnek járnak), de ha most ezeket figyelmen kívül hagyjuk, a termőföld alig-alig drágult az infláció felett.

Az uniós támogatásokról: jelenleg az Unió a teljes költségvetésének a 40%-át(!) költi a mezőgazdaság támogatására és ez az összeg folyamatosan csökken. Bár a magyar gazdák még 2013-ig növekvő földalapú támogatásban részesülnek, de a teljes KAP költségvetés már most is 8%-os reálcsökkenést szenved el. Egyre nagyobb teher az Uniónak a költséges mezőgazdasági támogatások fenntartása és évek, sőt évtizedek óta téma a támogatások nagyarányú csökkentése. A jelenlegi válságban ez valószínűleg fel is fog erősödni.

Miért fontos ez?

Az Egyesült Államok már befutotta ugyanezt az utat, ott is komoly állami támogatásokkal akarták szabályozni a mezőgazdasági  termelést. A farmerek a földjük után pénzt kaptak, nem is kellett semmit ehhez termelniük. (Ilyen a jelenlegi területalapú uniós támogatás is, jelenleg 58 ezer forintot adnak hektáronként a semmiért. Ez az összeg 2013-ig 264 euróra nő.)

Ennek az lett a hatása, hogy mindenki termőföldet akart venni, a farmerek elzálogosították a földjeiket, hogy további földeket szerezhessenek. Az egekbe szöktek az árak.

Aztán jött Reagen elnök, aki megálljt parancsolt az addig megállíthatatlannak vélt költségvetési hiánynak és többek között megszüntette ezt a pazarló és felesleges támogatási rendszert. A következmények könnyen kitalálhatóak: amilyen sebesen emelkedtek az árak, ugyanúgy zuhantak is, nagyon sok farmer a hitelek miatt mindenét elvesztette.

Véleményem szerint ez a kockázat nálunk is megtalálható. Ha az Unió megunja, hogy a teljes közös költségvetésének 40%-át egy olyan ágazat támogatására fordítsa, ami mindössze az állampolgárok 5,1%-ának ad megélhetést és a GDP 2,1%-ának a megtermeléséért felel, akkor  komoly átrendeződések lesznek a piacon, nem elképzelhetetlen egy jelentős árcsökkenés sem a termőföldek árában. Mivel az Unió szinte összes országa komoly államadóssággal és finanszírozási problémával küzd, ez egy reális lehetőség. (Az európai mezőgazdasági támogatást az ötvenes években vezették be, hogy ne alakulhasson ki még egyszer olyan élelmiszerhiány, mint a világháború után. Ez az ok már több évtizede idejét múlt, a támogatási rendszere mégis fennmaradt.)

Még egy szó a növekvő népességről és az élelmiszerárakról: Az, hogy a világ túlfelén nő a népesség, minket itt a csökkenő lélekszámú Európában kevésbé érint. Ha rizst termelnénk, aminek nő a világpiaci ára, akkor lenne ez maximum fontos szempont. Sokkal lényegesebb a Marokkóban, Egyiptomban termelt zöldségek és gyümölcsök térhódítása, ahol havi 100-200 dollárt kereső munkaerővel alacsony költségek mellett tudnak termelni és exportálni Európába.

Szerettem volna egy pontos számítást az elérhető hozamról a termőföldek esetében, de sajnos  az uniós és állami támogatások sokszínűsége miatt segítséget kellett kérnem, de a válasz a cikk megírásáig nem érkezett meg.

Viszont a Tiszacash volt olyan kedves, hogy felvilágosított tudtán kívül. Mint egy ügyfél jelentkeztem be, nagyon korrekt módon elmondtak mindent. Nem volt félrebeszélés, nagyon szimpatikusak voltak. Az alábbi dolgokat tudtam meg tőlük: az állami támogatásokra csak a bérlő jogosult, ezért annak a bevételével felesleges számolni. Az éves bérleti díj általában a föld vételárának 4-5%-a, amennyiben igényeljük a cég szolgáltatásait (bérlő keresése, kapcsolattartás, stb.), akkor ebből az összegből még 18%-ot levonnak a költségeikre.

Azaz az elérhető hozam évente 4% plusz a földterület értékének emelkedése, ami némi jóindulattal 5-6% évente.

(Természetesen 20-30%-os hozamok is keringenek a neten, de ezek komolytalan dolgok. Ugyanezeken az oldalakon azt is írják, hogy a termőföld ára 3-4 évente megduplázódik, ami szintén nem igaz.)

Sok vagy kevés ez a hozam? Szerintem reális, mert a véleményekkel ellentétben egyáltalán nem kockázatmentes hozamról van szó, bár tény, hogy egy darab földet se ellopni, se összetörni nem lehet, de az értéke azért nagyban függ a támogatások mértékétől.

A jelenlegi 8%-os banki hozamok mellett a kockázatot és a fáradságot is figyelembe véve (megfelelő földet találni, bérlőt keresni, stb.) nem annyira vonzó ajánlat, mint azt sokan láttatni akarják és szerintem egyáltalán nincs is benne olyan növekedési potenciál, mint azt sugallják, de hosszú távon, ha egyszer végre esnek a kamatok Magyarországon és ha az Unió nem nyírbálja meg a támogatásokat, egy gazdag ember portfoliójában van helye ilyen befektetésnek is. (Ne felejtsük el, egy megvásárlásra érdemes nagyságú földterület 7-10 milliónál kezdődik, de inkább ennek a duplájával érdemes számolnunk.)

Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.

Szeretnél többet tudni a pénzügyekről? A hat alkalmas tanfolyamról itt találsz további információt.

Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.

Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:. target="_blank" rel="noopener noreferrer">. vagy RSS-en: kiszamolo.hu/feed