Befektetési célú lakás hitelből?

Amint ígértem az előző cikkben, írok egy cikket a hitelből történő ingatlanvásárlásról az új kamatok fényében.

Azonban néhány alapvetés a cikkhez előljáróban:

– Régi bölcsesség a tőzsdén, hogy akkor kell eladni a részvényeket, amikor már a háziasszonyok is részvényt vesznek a konyhapénzből. Most ugyanez a helyzet az ingatlanok piacán, már boldog-boldogtalan ingatlant vesz befektetési célból. Innen már nem biztos, hogy messze van az áresés. Az utolsó negyedévben az előzetes adatok szerint már 1,5%-kal csökkentek az ingatlanárak. A budapesti árak már régen nem olcsóak a környező országok áraihoz képest, ha a jövedelmet is figyelembe vesszük. (Cikk itt) Mindez nem jelenti azt, hogy hamarosan esni is fognak az árak. Azonban benne van ez is a pakliban vastagon.

– Azért is akar mindenki ingatlant venni, mert a bankban nem adnak kamatot a befektetésekre. Négy-négy és fél éve még 7%-ot is kaphattál egy egyszerű bankbetétre is. Ha újra lesz szemmel látható kamat a bankban, nem sokan akarnak majd lakáskiadással bajlódni.

– A bérleti díjak is azért mentek fel, mert sokan vettek ingatlant befektetésnek, de kiadni nem akarják, így jóval kevesebb lett az elérhető bérlakás.

– A bérleti díjak terén is esés, vagy hosszú stagnálás jöhet. Még élénken emlékszem, hogy örültünk 2001-ben, hogy sikerült kivenni egy háromszobás lakást az M5-ös autópályára néző ablakkal havi 70 ezer forintért. Azt a lakást 2012-ben is annyiért lehetett kiadni. Ne gondold azt, hogy biztos növekednek a bérleti díjak évről-évre, vagy legalább nem csökkennek.

– Az ingatlankiadás még véletlenül sem kockázatmentes vállalkozás. Nem csak a piaci árak kockázatát futod, de a bérlők vagy azoknak a hiányának a kockázatát is. Sokan tudnak rémtörténeteket mondani, hány hónap vagy év után tudtak megszabadulni a nemfizető bérlőtől és hány százezer forint kifizetetlen számlát hagytak maguk után, a szétvert és lelakott lakásról már nem is beszélve.

– Az ingatlankiadás munka is, nem csak a pénzedet kell számolgatni a hónap elején. Többektől hallottam, hogy a három ingatlannal való törődés már kiad egy félállást, el is ment tőle a kedvük. Ezzel is kalkulálj.

– Ha ingatlankiadásba vágsz bele, akkor röghöz kötöd magad, kétezer kilométerről távirányítással nem lehet ingatlant kiadni. De még 150 kilométerről sem egyszerű.

– Ma Magyarországon nincs igazi ingatlanadó, szemben szinte az összes európai országgal. Ha bevezetik, nagyot fog esni az összes ingatlan ára. Ez is egy kockázat.

– Ha tíz év alatt csak kétmilliót kell az ingatlanod felújítására fordítanod, az havi 17 ezer Ft. Az üzemeltetési költség (eltört, eldugult, elromlott) is téged terhel, ezt is vond le a bevételből.

– Az ingatlant nem elég megvenni, a nevedre is kell íratni (4% illeték plusz 0.5-1% ügyvéd), ki is kell pofozni és be is kell rendezni. Ha egyszer eladod, az ingatlanos is le fog venni akár 5%-kal is. Erről se feledkezz el.

– Nincs mindig bérlőd és ha ingatlanos hozza a bérlőt, az is elkér egy hónapnyi bérleti díjat. Ezért ne 12 hónapnyi bevétellel számolj évente.

– Adózni is illene a bevételből, azt se felejtsd el levonni.

A hitelfelvételről:

– Eladósodni komoly kockázat mindenképpen. Akárhogy is van, soha ne vegyél fel annyi hitelt, aminek a törlesztőjének a dupláját nem tudnád minden hónapban kifizetni. (Ha csökkenne a fizetésed, munkanélküli lennél egy következő gazdasági válságban, ha a véletlen harmadik gyerek után a feleséged jövedelme kiesik és a többi eshetőségre felkészülve.) Soha ne vegyél fel 10 évnél hosszabb hitelt.

Nagyon sokan megégették már magukat csak azért, mert mohók voltak. A mohóság mindig rossz tanácsadó. Ha nincs elég tőkéd és nincs anyagi biztonságod, most se akarj hitelből meggazdagodni. (Egy cikk erről)

Ennyi bevezető után nézzük, hogyan jársz, ha 10 évig fix hitelből veszel ingatlant kiadás céljából.

Mivel erre már csináltam egy kalkulátort, ezért azt most is tudjuk használni. A kalkulátor azonban nem számol azzal, hogy alternatívaként a pénzt magadnak gyűjtve kapnál arra a részre is kamatot. Vagyis nem kalkulál a befolyt bérleti díj és a hiteltörlesztő közötti különbség elvesztett kamatával. Ettől eltekintve elég sokoldalú kalkulátor, használd bátran.

Vizsgáljunk meg három lehetőséget:

Először induljunk ki abból, hogy megáll az idő, semmi nem változik 10 éven át. Nem is emelkednek, nem is csökkenek a bérleti díjak és az ingatlanárak sem.

Vegyünk egy 25 milliós lakást hitelből, ami a végén az illeték, ügyvéd, berendezés, stb után 28 millió forintunkba került.

Ezt kiadjuk 140 ezer forintért havonta, 10 és fél hónappal számolva évente. (Adózás után átlag 104.125 Ft/hó) Felújítási költség 2 millió forint 10 év alatt, ezt majd a végén fogjuk levonni az ingatlan értékéből.

Befolyik adózás után 12,5 millió forint a bérleti díjakból, 28 millió forintra kifizetünk 33,2 milliót összesen 10 év alatt, a hitel törlesztője 276,8 ezer forint havonta.

Ha a hiteltörlesztő és a bérleti díjból befolyó pénz különbözetét (amit a saját zsebünkből kell fizetni) gyűjtenénk mondjuk állampapírban 3,5%-os kamat mellett, abból összejönne 10 év alatt 24,76 millió forint. Ha kamatadót is fizetünk (tehát nem TBSZ számlára tesszük a pénzt), akkor 24,1 milliónk lesz.

Tehát összegezve: tíz év múlva vagy lesz egy 25 milliós lakásunk, amire még rá kell költeni 2 millió forintot a felújítás miatt vagy van 24,1, esetleg 24,8 millió forintunk csak azért, mert a hitel törlesztője és a bérleti díj különbözetét amúgy is félretettük és nem bajlódtunk a lakáskiadással.

Ekkor nem érte meg a lakásvásárlás még hitelből sem.

Ha 140 ezer forint helyett 170 ezer forintért tudjuk végig kiadni a lakást, akkor logikusan úgy havi 20-25 ezer forintot nyerünk a dolgon, annyiért szerintem kevesen szeretnék magukat gyötörni egy lakáskiadás fáradságával és kockázataival.

Ha futamidő alatt még 4-5 lakástakarékkal zsonglőrködünk mondjuk kétszer a 10 év alatt, akkor további 1,5-2,5 milliót nyerhetünk az állami támogatás miatt.

Amennyiben esni kezdenek a bérleti díjak és/vagy az ingatlanárak, akkor a fentiekből az következik, hogy egyáltalán nem éri meg belevágni a dologba a jelenlegi árak mellett. Természetesen ne felejtsük el, hogy nem csak reálértékben, vagyis inflációval korrigáltan kell esnie az áraknak, hanem nominálisan, vagyis az infláción túl is esnie kell a jelenlegi áraknak ahhoz, hogy ráfizessünk az egészre. Ha a most 25 millió forintért vett lakásunk 20 millió lesz 10 év múlva az akkori forintban is, vagy újra 90-110 ezer lesz a bérleti díj, akkor bukunk egyértelműen a dolgon.

Nézzünk egy számunkra kedvezőbb lehetőséget. Ha az infláció 3,5% lesz évente, ami reálisnak tűnik a következő tíz évre és azt feltételezzük, hogy mind a lakásárakban, mind a bérleti díjakban ez meg is jelenik (ami persze egyáltalán nem biztos), akkor nagyon jól jártunk, hiszen kvázi ingyen kaptuk a pénzt a banktól, mert amit mi kifizetünk a banknak kamatot, annyival nő is évente az értéke az ingatlannak és a befolyó összeg is nő annyival.

(Sőt ennél többet is nyerünk, hiszen a banknak évről-évre kevesebb kamatot fizetünk, ahogy a tőkét folyamatosan törlesztjük a hitel részleteivel, s a mi hiteltörlesztőnk nem fog nőni az inflációval évente.)

Ebben az esetben szűk 12 millióval leszünk gazdagabbak 10 év után, vagyis majdnem 100 ezer forintot nyerünk havonta azon, hogy az infláció értünk dolgozik. (Itt is további nyereségünk van, ha többért tudjuk kiadni a lakást, mint 140 ezer forint havonta és ugyanúgy nyerünk a lakástakarékokon is további 1,5-2,5 millió forintot.)

Természetesen ehhez az kell, hogy se a lakásárak, se a bérleti díjak ne csökkenjenek a következő 10 évben, hanem legalább az inflációval emelkedjenek folyamatosan, vagy legalább átlagosan.

Mi a végső tanulság? Nagyon kedvező a mostani 3,5%-os tíz évig fix hitel és sokat nyerhetünk rajta, ha a mostani magas árak továbbra is velünk maradnak. Ha csak nominálisan őrzik meg az ingatlanok az áraikat, azaz tulajdonképpen évről-évre olcsóbbak lesznek az infláció miatt, mi már akkor is jók vagyunk. Ha az infláció felpörög, még nagyobb lesz a hasznunk.

Azonban a kockázat is nagy, hiszen egy kisebb korrekció is negatívba döntheti a tízéves mérleget, vagy jobb esetben csak a nagy semmiért dolgozunk tíz évet a lakáskiadással.

Ehhez még vedd hozzá az eladósodás veszélyeit és azt, hogy a következő tíz évben biztos nem költözhetsz messzire a bérlakásodtól, vagy bérlakásaidtól, amivel vagy amikkel munkád is lesz és kockázatod is.

Mérlegeld józanul a lehetőségeidet és a kockázataidat, mielőtt végső döntést hozol.

Használd a kalkulátort, amit fentebb belinkeltem, játssz a számokkal: nő az ingatlanérték, de csökken a bérleti díj, vagy fordítva és a többi. Ha hitelről van kérdések, akkor meg Gábort zargasd vele, ott az elérhetősége az előző cikkben.

Share

207 hozzászólás

  • Gyula
    Ilona

    Hat, igen a lakaskiadas szerintem a mai korulmenyek kozott elegge rizikos vallakozas.
    Nekem mar akkor elmegy tole a kedvem, amikor belegondolok, hogy kauciot el lehet kerni max 1-2 havit, ami jobb esetben sincs tobb, mint 400 000 HUF.
    Ekkora kart meg gyakorlatilag egy rossz mozdulattal lehet okozni tetszoleges ingatlanban.

  • Alapisten

    A beszerzési árral számoltam természetesen, hiszen nekem annyiba került. Hogy most mennyit ér az csak akkor érdekes ha el akarom adni. Pont úgy mint a részvényeknél. Ahogy Miklós kérdezte: ha van 1000 részvényem és esik az árfolyam 50%-ot akkor gazdagabb / szegényebb vagyok? Egyik se, pont 1000 részvényem marad. Ha épp a mélyponton akarnám őket eladni, akkor lenne cink, mert veszteséggel kellene kiszállnom.

    Lakás ugyanez. Vettem 1 db lakást x összegért. Hogy épp mennyi a lakás piaci ára az mindaddig nem érdekel amíg el nem akarom adni. A bérleti díj meg fix összeg, ahogy egy részvény osztaléka is.

    Plusz csak beszerzési árral tudom összehasonlítani hogy kiadni éri meg jobban vagy eladni, hogy nekem az évi ~7% hozam éri meg jobban vagy az egyösszegű 50%. Ráadásul ahhoz hogy kiadjam még költeni is kell rá (konyhabútor + alap gépesítés legalább), ez kicsit árnyalja a képet.

  • Kiszamolo
    Sid, na pont ez lesz a holnapi téma.
  • Alpha

    Én beleszámoltam minden felmerülő költséget (lakás, ügyvéd, illeték, festés, gépesítés, bútor, szállítás, összeszerelés, takarítás, stb.). Én voltam a legkíváncsibb mennyit tudtam kihozni belőle kozmetikázás nélkül.Nekem ennyit sikerült.

    Lakáskassza. most nyitottam az Erstenél 60 hónaposat, így a nyitási díj (akciósan?) 36.000 Ft helyett 20.000. A 49-ik hónapban díjmentesen le lehet zárni. Nem ebből veszek saroktelket, de több darabnál már érdemes meggondolni.

  • jami

    Mivel több nagyon rosszul berendezett házban/lakásban éltem, nekem pl. az egyik nagyon fontos szempont a jól berendezett lakás. Ehhez (nekem) a beépített bútorok ideálisak: stílus, térkihasználás, takaríthatóság, (balesetvédelem) miatt. És akkor jó matracos ágyról még nem is beszéltünk…
    Szerintem a nem örökölt, értéket képviselő, esetleg nagy érzelmi értekkel bíró darabokon kívül mást költöztetni teljesen felesleges és pénzkidobás is.
    Beismerem, ez elégé női szempontnak tűnhet 🙂

    Van 3 gyerekem, azaz ezek együtt már pont azt hozzák, esélytelen vagyok normális albérletre, míg velem laknak, az tuti.

  • Géza
    – igen, nálunk is van ingatlan manager, de nem annyi, mint külföldön. Feljebb valaki be is linkelt egyet, @kiszámoló meg leírta, hogy olyan drágán dolgoznak, hogy pont auzt a kis hasznot viszik el, ami amúgy lenne az ingatllan kiadáson.
  • Swami
    Tulkepp erdemes tema ilyen hazai arak mellett, hogy melyik kornyeken levo orszagban lehet kevesbe dragabban ingatlant menni (kello beletanulast is ideertve persze) ahol az adozasi feltetelek mondjuk elonyosebbek…. Szimplan erdekelne.
  • Géza
    , nem, már nincs így. Lakcímbejelentéshez igazolnod kell, hogy milyen jogcímen laksz ott. Ennek egyik módja, hogy aláiratod a bérbeadóval a lakcímbejelentő papírt. A másik meg, hogy lobogtatod a bérleti szerződést.

    Jó pár éve így van. Először én is csodálkoztam, amikor egy lakóm említette, hogy már elintézte a bejelentkezést, hiszen nem írtam alá lakcímbejelentőt. Ráadásul a szerződés nem is magyarul volt.

  • Géza
    @Pé – Cafeteriából hivatalosan csak olyan ingatlan törlesztőrészletéhez kaphatsz adómentesen támogatást, amiben életvitelszerűen laksz, befektetési célú ingatlanhoz nem (ugyanakkor az nem tilos, hogy több ingatlanod legyen, ha a régit adod ki, és a hitelből vettbe költözöl, az ok.) Nekem is ajánlották, hogy jelentkezzek be fiktiven, de én nem mertem megjátszani.
  • tip
    “A garázsokra kivetett adók esetében értetlenkedem egy kicsit (…) miért varrnak a nyakába plusz költségeket?” – mert lehet. Nem tud elfutni, plusz akinek garázsra futja, annak adóra is. Inkább az a kérdés, hogy a saját használatú és tulajdonú lakásra miért NEM vetnek ki adót sok helyen. A válasz pedig az, hogy azért, mert félnek a népharagtól. Minden másra rá lehet fogni, hogy luxusvagyon, akinek második ingatlana van, az fizessen (a végén úgyis a használó fizeti meg), stb., és végül is egy szűk réteget érint, akiknek a lobbiereje kicsi (szalámitaktika). Az irigységfaktorra utaznak; logikát nem kell keresni benne. Logikus pl. az lenne, ha teleknagyság szerinti adó lenne, és mindenki fizetné.
  • realestate
    Párszor leírtam, hogy nem lehet ingatlanpiacról beszélni általánosságban mivel 2013 óta durván elszakadtak egymástól a korábban kvázi együtt mozgó BP/város/község lakásárai! Megváltoztak az “évtizedes” trendek ami mellett nem lehet elmenni befektetőként.

    static.origos.hu/s/img/i/1611/20161110az-mnblakasarindex-telepulestipusonkent-2010100.jpg

    Ergó a topik indító kérdésre sincs olyan válasz ami általánosságban magyar ingatlanra igaz. Tehát a várható lakásár emelkedés, bérleti díj és kihasználtság, stb mind, mind mások mindenhol. A közhiedelemmel ellentétben nagyon kevesen laknak a PIACI alapú bérlakásban, talán ~4%-a az embereknek. Nyilván a fejlettebb nagyvárosokban koncentrálódik a piac ezért ott nagyobb a számuk.

    Én megyeszékhely alatt biztos nem vennék lakást kiadásra(+pár város),de még azok közül sem mindenhol. HOSSZÚ távon itt látok egyedül esélyt jó megtérülésre!

  • realestate
    Folyt.

    Főleg azért fontos a lokáció jó kiválasztása, mert önmagában az albérleti bevétel hosszú távon gyenge profit, ahhoz hogy “jó üzlet” legyen KELL a lakásár emelkedés is! Én azt nevezem jó eredménynek magamnál, ha a lakás tartja a reál árát (azaz inflációt leköveti) és hoz mellé ~7-8% bruttó hozamot. A jó hely kiválasztásával az üresjáratot közel nullára lehet csökkenteni (+12% profit az itteni kalkulációhoz képest).

    Ha sikeres akarsz lenni, nem árt némi élettapasztalat és emberismeret! 😉

  • Zabalint

    Sőt, durvább, mert van olyan város, ahol a teremgarázsnál meg a teljes területre vetették ki az adót, tehát a közös terület arányos részeire is. Holott épp a teremgarázs a legjobb terület kihasználtságú autó elhelyezési mód, hiszen lehet fölötte ház, lehet több szintű, aztán mégis ők fizessenek legtöbbet, aki meg utcán tárolja, az semmit vagy csak egy jelképes éves díjat…

    De autózás terén amúgy is kifordított vilagban élünk, sosem az fizeti a valós költségeket, aki használja a dolgokat.

  • Tamás
    “Valaki mesélte, hogy szólt a szomszédnak, dobjon át egy kültéri hosszabbítót, mert túl sok áramot termel a napeleme.”

    ez tilos, és balesetveszélyes..

  • szocske
    , teljesen jogos felvetés, de sajnos illeszkedik az “azt a lovat kell ütni amelyik húz” adószedési alapelvbe. Tehát akinek van pénze garázsra adózzon is utána :S
  • Alfa
    @Alapisten:
    “Természetesen” rosszul számolsz.
    Van egy eszközöd, ami mondjuk 15 milliót ér “eladva”. (Kb. levontam a tranzakciós költségeket.)
    Ezt berakhatnád állampapírba és akkor kapnál mondjuk 3%-ot.
    így meg kapsz kb. 5.5%-ot érte.
    Ha a szüleid adták volna el neked 5 millióért “ajándékba”, akkor azt mondanád, hogy 15%-ot keresel vele? Ez önbecsapás.
    Lényegtelen mennyiért vetted, neked most 15 milliód van és azzal keresel 850-et.
    Ha neked lenne igazad és visszaesne az értéke 1 év múlva 11 millióra akkor továbbra is örülnöd kellene, hiszen 7,8%-ot kapsz még mindig, semmi rossz sem történt…
    (Pesten egyébként jobb áron lehet kiadni lakást, ott kis tudással tényleg ki lehet 6-7%-ot hozni egy ilyen kislakásból, becsületesen adózottan is. Ja, meg a lakás ára is felment 20%-al az elmúlt másfél évben)
  • kridli
    @Kiszamoló bár a tanulságot/végeredményt érdemben nem befolyásolja, de annyi pontatlanság van a számításodban, hogy adózásnál le lehet írni a vételár 2%-át amortizációként évente, ez a fenti számoknál évi 75ezer plusz.
  • Nagy Vonalakban
    “….minimum 20%-ot el szoktak kérni ezért plusz láttam, hogy áraznak az ilyen kezelők. Amit én ismertem, az külföldieknek dolgozott. Annyit kér minden munkáért, amit nem szégyell…”

    Az én ingatlanosom 10%-ot kér havonta.
    Elromlott a hűtő, szerzett egyet féláron, hazafurikázta a kocsijàval és felcipelte az albèrlővel.
    Elromlott a fürdőben a ventillator, sajátkezűleg javította meg.

    Lakás vételnél ingyen hoz ügyvédet, ès lealkudta nekem a vételárat.

    Mondjuk szerintem igazi nemzeti kincs.
    Kézről kézre adjuk az ismeretségi körömben…

  • Alfa
    , egyetértek. A garázst adóztatni ordas nagy faszság.
    Én a dugódíj mellett azokat adóztatnám meg aki a belvárosban lakik de az utcán parkol kvázi ingyen. Vagyis fizessenek a garázs nélküli autósok.
    Ui:
    a) helyi lakosként úgyis kap majd valami kedvezményt a dugódíjból, ergo ezzel fognak trükközni azok akik “álhelyiek” és csak adóelkerülés miatt lettek helyiek.
    b) ezzel elveszi a helyet azok elől akik dugódíjat fizetve bejönnek, de parkolni nehézkesen tudnak
    c) parkolási díj bevételt is csökkentik
    e) legyen drága belvárosiként autót tartani, kevesebb autó = jobb levegő, élhetőbb város
  • Nagy Vonalakban
    Én mèg tavaly èv vègèn is tudtam venni nagyon jó lokacióban nagyon jó ingatlant Pesten.

    Az eladó 26-ért hirdette, sokan megnèztèk, de senki sem vette meg, erre levitte egyik napról a másikra 23-ra, hogy szondázza a piacot…èn meg gyorsan megvettem ennyiért.

    Mondjuk kellett is neki a pènz,
    meg erősen felújítandó,
    de szuper helyen van ès tökéletesen alkalmas hosszútávú kiadásra.

    Szóval szerencsével ès persze a piac ismeretével ki lehet mèg fogni egy-egy jó vételt.

  • Peti
    @Pé: 2 db LTP, egymással fedésben, évi 2×72000 támogatással? Ezt hogyan? Vagy a másik nem a Te neveden fut?
  • tip
    nyugodtan meg lehet adóztatni a garázst is. 1 garázs 1 autót bevonz a városba. A kedvencem az a garázs, aminek a bejárója egy parkolóhelyet elvesz az utcáról: ez az antiszociális garázs.
  • Kiszamolo
    Nagy Vonalakban, nyilván van ilyen is. De még ha csak 10%-ot kér is, már erősen kérdéses, megéri-e az egész.
  • Grungi
    Indexkövető: Csak a többség látott már lakást részvényt meg nemigen. 🙂
  • Erik
    Telitalalat: “kétezer kilométerről távirányítással nem lehet ingatlant kiadni”. Ez gyakorlatilag a lehetetlen kategoria.
  • zsír
    @Kiszámoló: Hiányolom azt az összehasonlítást a blogjáról, hogy kiadásra szánt befektetési célú lakás (nem hitelből) hozamai és rizikója vs egyéb befektetési formák állampapír részvény stb. mondjuk 30 millió Ft esetén. Úgy gondolom hogy jelenleg jobban hoz egy lakáskiadás, mint más befektetési formák. Tudom, van vele munka is, míg egy állampapírral pl nincs.
  • tip
    @Grungi: annál jobb az indexkövetőknek 🙂
  • Gyula

    …Inkább az a kérdés, hogy a saját használatú és tulajdonú lakásra miért NEM vetnek ki adót sok helyen. A válasz pedig az, hogy azért, mert félnek a népharagtól…
    AMi nem is csoda, hiszen, azert amit fleto belebegtetett anno, na az arcpiritoan gusztustalan lehuzas lett volna.
    Tudod, az ingatlan ertekenek evi 3%-a.
    Ez egy 30 millios hazra “szereny” 900 000 HUF evente!
    Es egy 30 millios haz, na az kozel sem luxus.
    Nekem itt, Bajororszagban evente 267 EUR az ingatlanadom a hangar meretu csaladi hazra.
    De megemlithetnem pl. Londont is.
    Ott van ingatlan ado.
    DE! a felso hatara evente 2000 GBP. Ennyit fizet Abramoivcs, meg Madonna is a Chelsea-beli kastelyaik utan is, amik valoszinuleg egyenkent is tobbet ernek, mint egyes 8.keruleti egesz haztombok.
    Tehat egy atlag alatti csaladi haz evente tobbet fizetett volna, mint egy angol milliomos.
  • Zabalint

    Az, hogy bevonz-e a városba, az attól függ hol van a garázs, és hol lakik az autó használója. A legtöbb esetben inkább a fordítottja igaz.

    Speciel ha rajtam múlana, én radikálisabb lennék a belváros közlekedésében még a dugódíj + ott lakóknak is dugódíj + parkoló díj megoldásnál is. Max. 1 vagy 2 órára engedném be az autókat a belvárosba, még az ott lakóknak is, ami pontosan kiszolgálná a pakolási, célforgalmi igényeket, kiljebb meg épülhetnének parkolóházak, mélygarázsok, ahová ki-be pakolás után le lehetne tenni a kocsikat, ha nem cuccolás van, akkor ki lehetne metrózni az ott lakóknak. Ezzel gyakorlatilag megszűnne a belvárosban az autóval wc-be járás jelensége, ami egyébként hosszútávon a külvárosok forgalmát is csökkentené. Belváros alatt a Nagykörúton belüli részt értem, illetve Budán is az ezzel szemben lévő hasonló méretű területet, de Hungárian belül is korlátoznék.

  • Zabalint

    A másik meg hogy aki cuccot tárol, és nem autót, az is ugyanúgy fizeti a garázs adót. Aki meg ugyanazt a cuccot lakásban tárolja, ami sokkal kevésbé optimális, főleg ha fűtött a helyiség, akkor sok helyen nem (Pécsen, Sopronban mondjuk akkor is fizet).

    Megjegyzem én bármiféle ingatlan adót ellenzek, mert ez gyakorlatilag a leadózott pénz újraadóztatása. Nem, nem az osztalék és a nyereség adó analógiája, mert elvileg bérbeadásnál is adózni kell, hanem olyan, mimt ha részvényre állományi adót kellene fizetni.

  • Alapisten
    ,

    Egyetértek, így is számolható a dolog (alternatívaköltség). Viszont ebben az esetben még az éves hozamra rá kell dobni a lakás átlag éves értéknövekményét is. Tehát 5,5 jön a lakásból plusz mondjuk egy inflációnyi értéknövekmény átlagban ~2,5% infla, az annyi mint 8% hozam.

    Ha eladom, akkor realizálom az eddigi értéknövekedést 1 összegben, és PMÁK-ban 3,55%-ot tudok elérni (vagy 3,8 körül 5 éves TBSZ-szel), viszont likvidebb formában van a pénz és egy esetleges közeli ingatlanlufi kidurranás ellen be vagyok védve.

    Te mit tennél? Az igazsághoz hozzá tartozik hogy már van 3 bérbeadott ingatlan Pesten (XIII és XIV kerületek) és jelenleg is épül egy a XIII-ban amit még a nagy lufi előtt foglalóztam le. Ezt is bérbeadásra vettem, de csak 2019 végére lesz kész.

    A dilemma apropója, hogy diverzifikálni jó lenne és jelenleg eléggé ingatlantúlsúlyos a portfólió.

  • Ildikó70
    okos Szerintem a leghosszabb futamidőre akkor érdemes lakáshitelt felvenni, ha közben futnak lakástakarékok és amikor azok lejárnak betörlesztesz. Ha van annyi, amennyi a hitelt fedezi akkor nyert ügyed van. Szerintem így jobban jársz, mintha csak a hitelt vennéd fel rövid futamidőre.
    De jó lenne erről is egy kalkulátor.
  • TT
    OFF: csak jelezném, hogy a Fundamenta netbankja újra működik!
  • arpadh
    Vonalakban én is hasonló cipőben járok, több ingatlanom van, és nekem is sikerült kifognom még idén is jó árú ingatlant a VII. kerben(utánajárás + némi rutin).
    Az airbnb kiadástól kicsit ódzkodom, pedig van ilyen célingatlanom is, inkább a hosszútávút preferálom. Szivesen osztanék meg és hallgatnék hasonló tapasztalatokat.
    Ha nem bánja beszélgetnék privátban, röviden.
    argusz32@gmail.com
  • arpadh
    10% nem sok a kezelésért, ha tényleg becsületesen csinálja. Persze lehet, hogy pl. ha több tulajdonos összeállna, és valakit főállásban erre foglalkoztatna az is müködne. Több ismerősöm van, aki a meglevő ingatlanját nem adja ki egyáltalán, vagy csak egy jelképes összegért rokonnak, mert fél, hogy valami probléma lesz. Múltkor kiszámoltam keresztanyámnak, hogy évi 1milliót bukik csak azért mert fél, hogy a főzőlapját összetörik. 7éve nem lakik benne senki, ez már komoly összeg. Eladni nem akarják semmi áron.
  • Andru
    Bérelt lakásban lakunk gyerekkel, 3 macskával (szintén a tulajok álma 🙂 ). Rendes szerződéssel, felmondási idővel, kaucióval és bejelentéssel.

    Eleve alap volt, hogy legyenek meg ezek a dolgok, és tudom, hogy nem minden tulajdonos szereti ezeket. A legtöbbje csak a kauciót és a bérleti díjat szereti, a többit nem. De amíg az ilyeneknek is van bérlőjük, addig ez nem fog megváltozni. Igenis ragaszkodni kell mindezekhez és akkor előbb-utóbb el lehet jutni egy normális szintre.

    Én is adtam már ki lakást és ott meg a bérlő próbált lebeszélni!, hogy ne legyen szerződés és ne adózzak utána. Szerinted miért? Mert így zsarolható lettem volna egy NAV-feljelentéssel?
    Amíg ilyenek vannak, addig igenis még inkább ragaszkodni kell a normális, törvényes dolgokhoz.

  • Herr Riporter
    A lakásba fektetés számomra ugyanaz a kategória mint pl. az aranyba fektetés.
    Akinek van 100 milliója, az vegyen lakást 20-30 millióért, ha hisz benne, hogy megéri.

    A feleségem lakásában élünk, nekem nincs lakóingatlanom. Egy időben gondolkodtam azon, hogy veszek egyet, de látva, hogy mennyi gondot tud okozni pl. az osztatlan közös tulajdon vagy egy lakóközösség tehetetlensége, nem vennék lakást.

  • Péter
    Nekem kétszer is sikerült ez a “lehetetlen”, a bérlőkkel is csak telefonon beszéltem, úgy adtam ki a házunkat. A fizikai átadásban a szomszéd segített szerény díjazásért.
  • ügyvéd
    Kétféle ingatlankiadó van.

    Az egyik fajta az ide írogat, hogy nála aztán a 12 hónapból 14 ben van bérlő 😀 azok soha semmi kárt nem csinálnak, percre pontosan fizetik a százcsilliós bérleti díjat és ha el is mennek, akkor már másnap lehet találni ugyanilyent sej haj milyen szép az élet.

    A másik fajtával az életben lehet csak én találkozom, akiknek ordenáré szívás az ingatlankiadás, ők nehezen találnak normálisnak látszó bérlőt, akiről aztán kiderül hogy valójában nem is az, kárt csinál, nem fizet, és lelép a berendezéssel…

    Fura ügy ez…. 😀

  • Géza
    ingatlan manager témában én is 10%-ot hallottam, de az csak a folyamatos kezelésre vonatkozik, bérlőcserénél pluszban kér egy havi bérleti díjat. Ez meg már nem kevés. És valóban kétséges, hogy minden javítást a legjobb ár-érték arányban végeztet-e.
  • ügyvéd
    A megéri, nem éri meg kérdése pedig egyszerűen rövidre zárható.

    Amíg kb 50 befektetési alap (nem számoltam meg) hozott 5 éves távon 10% felett, addig a kérdés szerintem nem kérdés.

    maximax.hu/mindenalap/2012-10-18

  • Tibor
    Franciaknal van olyan ado, hogy taxe d’habitation (lakhatasi ado), amit mindenki fizet akinek fedel van a feje folott, a berlok is! Ez helyi szintre megy.
    Aztan a tulajdonosok ezenfelul meg fizetnek taxe foncière-t is ami a tenyleges ingatlanado.
    Akinek a sajat allando lakhelyen kivul mas ingatlan is van a birtokaban (nyaralo pl), az ezenfelul meg plusz adot fizet a tovabbiakra (résidence secondaire).
    Csak hogy ertekeljuk a magyar helyzetet.
  • Alfa
    @tip:
    Szerintem ez marhára nem így van, nem a garázs vonza be az autót a városba.

    A városba bejár aki ott lakik vagy dolgozik vagy dolga van. Ha tud és van rá pénze akkor autóval.
    Ha nincs garázs, az utcán hagyja (helyi lakosként kvázi ingyen!)
    A garázstulajdonos viszont kifizetett egy csomó pénzt, hogy biztonságban legyen az autója és mellesleg nem foglalja a helyet az úton.
    Nyilván ha nem lenne egy garázs sem, akkor sokkal kevesebb autó férne be, de nem ez a helyzet, vannak üres garázsok bőven.
    A meglevő garazsokat célszerűbb arra használni hogy felszivjak az autókat az utcáról mint büntetni azokat akik nem a közjót azaz az utcai parkoló helyeket használják ingyen…

  • szocske
    @Tamás, “ez tilos, és balesetveszélyes..”
    Tilosnak egyértelműen tilos, de miért lenne balesetveszélyesebb, ha a szomszéd fűnyírás vagy autó porszívózás közben nem a saját házából hanem az enyémből kihúzott hosszabbítót használná??
  • jurta

    ” “Bérlőként meg nem írnék alá ilyet.” – bérlőként többnyire azt írnád alá, amit az orrod alá tolnak.”

    Minden eddigi bérbeadóm előreküldte a szerződést e-mailen, ha kértem.

    Mindegyikkel lehetett érdemben tárgyalni a feltételekről.

    Sokszor írtunk bele módosítást is, amit kértem. Néha egy szavamra, néha kicsit hosszabb tárgyalás után.

    Nem azt akartam mondani, hogy a világ vagy Magyarország minden bérbeadója tisztességesen kezel. De megválogathatom őket. (Amúgy a kedvenc módszerem, hogy az előző bérlő jó ismerősöm 🙂 vagy ha többen bérelünk, akkor már jó ideje ott lakik).

  • tip
    az autó akkor marad kívül a városon, ha rá van kényszerítve erre, például, ha fizikailag nincs hova tenni. 1 garázs (1 utcai parkoló stb.) lehetőséget teremt 1 autó városi használatára, és azt ki is fogja használni valaki. Nincsenek tömegével üres parkolóhelyek. Vagyis bevonz egy darab autót.

    nincs olyan, hogy leadózott pénz. Adózás szempontjából mindegy, mit tárolnak a garázsban (habár jobb helyen bírsággal kikényszerítik, hogy autó tárolására legyen használva, és ne mondjuk lomtárnak, hogy ne a közterületen álljon még egy autó). Ahogy a garázsra van ingatlanadó, lehetne minden másra is. Semmi indoka nincs annak, hogy bármiféle ingatlanra/telekre ne legyen, azon túl, hogy ez valakiknek fáj. Naná, minden adó fáj annak, aki fizeti.

  • jurta
    és többiek

    “@jurta: “A lakcímbejelentőt a tulajdonosnak alá kell írnia, tehát megkerülni nem lehet.”

    Nem, nem kell, 2012 óta.”

    Ezt valóban nem tudtam. Köszönöm, különösen a precíz hivatkozást.

    (Mondjuk lehetőleg olyan viszonyt ápolok a tulajokkal, hogy erre ne legyen szükség. De ha pl. a tulaj nincs ellene, csak maga az aláírás kivitelezhetetlen, mostantól tudni fogom, hogy ne törődjek vele.)

  • Petko
    Ingatlan vasarlas:

    -az ingatlan az a vagyontargy, aminek van egy bekerulesi ara es amikor el kell adni akkor az altalam gondolt ar es amit a piac ad erte van kulonbseg ez altalaban kevesebb szokott lenni.
    Ettol szamomra egyszerubb egy likvid reszveny aminek latom az arat minden nap .
    -berlok: teljes katasztrofa,nekem nem volt szerencsem a kornyezetemben akiket ismerek annak felvaltva van jo es rossz berloje .
    -barmi lakas problema az visszahullik az ember fejere
    -hitel: en vettem fel a valsag elott es utan is, kulonbseg nincs az azert megmaradt amikor a kozjegyzo nevetve kozolte velem ,hogy a bank azt csinal amit akar. Kedvencem az volt amikor a bank kikototte ,hogy a reszlet osszege az csak tajekoztato ertek…mondtam magamban aham persze.
    Allampapir ill valami ertekpapir kombo , heti/havi portfolio vizsgalattal.

  • Géza
    @ügyvéd – “Kétféle ingatlankiadó van….”

    Nem, én az általad vázoltak között vagyok. Volt már bérlőm, aki tartozást hagyott hátra, meg volt üresen állás is. De ezek kalkulált rizikók, mint az, hogy ha boltod van, akkor bizony ott előfordul lopás. Szóval mindezek ellenére azt mondom, hogy megéri, keresek rajta, de nem aranybánya.

  • Q

    A bérlő nem azért akar lebeszélni az adózásról, hogy zsarolható legyél, hanem hogy annyival is kisebb legyen a bérleti díj. Olyan ez, mint az “áfamentes” szakmunka.