Felújítandó ház vásárlása

Tavalyi házvásárlásunk során sok erős felújításra szoruló házzal is találkoztunk, amit természetesen aranyárban akartak eladni. Igazság szerint szinte az összes megnézett (vagy pont ezért meg sem nézett) házra rengeteget kellett volna költeni, mert 20-30-40 éve szinte semmit nem költöttek rá, de ettől még újépítésűnél is drágábban akarták eladni őket. Harmincéves fürdőszoba és járólap, régi, rossz kiosztás, semmi hőszigetelés, kilencvenes évek legolcsóbb nyílászárói, ez volt a jellemző kínálat 150-200 millió forintokért.

Néztünk egy olyan házat, ami harminchat éve épült és érzésem szerint azóta egy fillért sem költöttek rá. Olyan szinten nem, hogy még a kerítés festése is az eredeti lehetett.

Az eladó például lelkesen dicsérte a márványpadlót, ami biztos divatos és szép volt a nyolcvanas években, de ma már kuka az egész, annyira tönkrement ennyi év alatt.

Emlékeim szerint 140 milliót akart kapni érte, amikor egy üres telek a szomszéd utcában 60 millió forint volt.

Mennyi lett volna ennek a háznak a reális ára?

A házat teljesen fel kellett volna újítani, szó szerint tégláig kellett volna verni mindent. Ablakok, ajtók, vezetékek, járólap, fürdőszoba, kazán, villanyóra, kerítés, terasz, de valószínűleg még a tető is kuka lett volna. Gyakorlatilag az alap, a falak és a födém maradtak volna meg.

A kérdés az, vajon mennyit ér egy olyan ház, amit tégláig visszabontasz?

Kérdeztem építési vállalkozót, mai árakon mennyiért építene 100-120 négyzetméter alapterületű ingatlant.

Az alap és a téglafalak ára 10-15 millió forint lenne újonnan, mai alapanyagokból. (A tégla 100%-ot emelkedett egy év alatt, a beton ára 40%-ot januártól.)

A födém 20 centi hőszigeteléssel és rá a tető másik hasonló összeg lenne.

(Mostanában a környékünkön a szerkezetkész új házak ára négyzetméterenként 300 ezer forintba kerülnek normális minőségben. Kulcsarakészen, normális, de nem luxus alapanyagokból, normális vállalkozótól, aki évente egy házat épít csak, rendes minőségben, mondjuk 700 ezer forint.)

Ez az újépítésű ingatlan ára.

Ha te egy bontandó-erősen felújítandó ingatlant veszel, akkor még a bontás költségét és a sitt elszállításának költségét is le kell vonni ebből az árból.

A bontás munkadíja durván százezer forint az alapterület-négyzetméterenként, a sitt elszállítása is fél-egymillió forint legalább, de inkább több.

Vagyis egy erősen felújítandó házat alig éri meg felújítani, ha már a tetőhöz is hozzá kell nyúlni, alig jössz ki olcsóbban, mintha egy üres telekre kezdesz el építkezni.

Ha már állnak a falak, az behatárolja, hogy mit tudsz kihozni belőle.

S ott vannak még a rejtett aknák. Ha már hozzányúlsz a padlóhoz, le is kellene szigetelni, mert harminc-negyven éve biztos nem foglalkoztak ilyennel. De vajon van-e elég hely a megfelelő rétegrendhez esetleg a padlófűtéshez?

Miután ráköltesz sok tízmillió forintot, lesz egy felújított harminc-negyven-ötvenéves házad, ami az akkori stílusban, az akkori anyagokból épült, közel ugyanannyiért, mint amennyiért újat építhettél volna. Mennyit fog érni 15 év múlva egy ma új ház és mennyit egy akkor már ötven-hatvan éves ház, amit tizenöt éve felújítottak?

Ezekkel érdemes tisztában lenni, ha ingatlant akarsz venni.

Mindig vigyél magaddal egy szakembert, aki egyrészt megnézi a házat, másrészt árat tud adni arra, amit ki szeretnél majd cserélni vagy fel szeretnél újítani. Nehogy vásárlás után szembesülj azzal, hogy még hány tízmillió forintra lenne szükséged, hogy olyan legyen a ház, amilyennek te szeretnéd látni.

Természetesen sokan úgy veszik meg az ilyen ingatlanokat, hogy nincs pénzük, rosszabb esetben igényük felújítani a házat, laknak benne tovább, úgy, ahogy vették. Esetleg kifestik, megcsinálják a fürdőszobát és kész. Nekik mindegy, hogy mennyibe kerülne, ha meg akarnák csinálni a dolgokat, mert nem akarják vagy nincs rá pénzük. Esetleg évekkel később, apránként beszigetelik, lecserélik a lépcsőkorlátot és így tovább.

Ez egy másik történet, a cikk arról szól, hogy mennyit adj egy házért, ha szeretnéd felújítani és mennyi a reális ára a nem karbantartott 30-40 éves házaknak.

Share

118 hozzászólás

  • Rocky Balboka
    Két gondolat.
    1. Kíváncsi leszek, hogy ezek a házak a rezsiemelkedés után vajon korábban / nagyobb arányban lesznek-e bontandónak minősítve, mint pl egy évvel ezelőtt. Mennyire fog csökkenni a kereslet irántuk?

    2. Fog-e emiatt emelkedni a lakások iránti kereslet? Egy éve újítottam fel teljesen (tényleg mindent cserélve) a panelom, ami így egy egyedi berendezésű, kvázi loft elrendezésű egyedi lakás lett, 10+ mHUF összes ráfordítással. Hasonló méretű felújítatlan / látszatfelújított paneleket most 55-60 m körül látok a környéken. Vajon egy ilyen beruházás mennyire érvényesíthető a piacon?

  • Treil
    Szerintem fogalma sincs a többségnek erről, nem ártott egy ilyen cikk sem. Sokan azt hiszik hogy egy régi ingatlant ha fel is kell újítani akkor az a vételár max 20-30%-a. Fel lehet úgy is, csak akkor 10 év múlva kell újra kezdeni, és a végén kétszer annyi lesz mintha először megcsinálja normálisan. Egy jó elosztású ingatlant ahol a szerkezethez nem kell hozzányúlni érdemes talán megvenni, ha sikerül lealkudni. Márpedig egy ilyet az elmúlt években nem lehetett lealkudni.
    A költésgvetési tévedésen túl a másik ok hogy az kész van, ha fel is kell újítani az sokkal kevesebb idő, és jobban kézzelfogható mint 0-ról elindulni. Még ha a végén új építés se lett volna drágább, akkor is negyed annyi ideg volt.
    Harmadik szempont a lokáció. Új ingatlanokhoz lehet telket találni, de infrastruktúra, szolgáltatások a közelben nincsenek, hiszen a tavaly irtott szőlős mellé nem húztak fel azóta iskolát…
  • jobb
    Magyarán, 100m2-es új ház építése, 60 milliós telekre cca 130M forint. Tehát olcsóbb, vagy kb ugyanannyi, mint amennyiért kínálták a lelakott sz.rt. Ez durva. Tehát, ha “nincs pénzed vagy igényed felújítani”, akkor is jobban jársz, ha építkezel.
    Az utolsó mondatomat árnyalja, hogy
    1. a meglévő házba “azonnal’ költözhetsz, építkezés esetén kb minimum 1 év
    2. az építkezés azon áll vagy bukik, hogy rendes kivitelezőt kapsz-e. Ha nem, akkor az építkezés végén kb ott állsz, mintha a lelakott sz.rt vetted volna meg
    3. ellenben, az új építés ára tartalmaz olyan fontos műszaki többletet, mint jobb energetikai besorolás (hőszigetelés / modern kazán), illetve modern és új anyagok felhasználása

    A kettes pontot leszámítva, sehogy nem jön ki a matek a méregdrága, lelakott ház vásárlása mellett. Ha a 2. pont nem jön össze előre láthatóan, magyarán nem ismersz rendes szakit, akkor inkább vidék / albi.

  • Kovács Tivald
    Ez állandó vitatéma a családban, szerintem gyakorlatilag jobb ötlet könnyűszerkezetes házat építeni, mert 30-40 év után már annyit változnak az emberek igényei, hogy kvázi lehetetlen olyan kiosztást kitalálni, hogy legyen értelme a “egy téglaház 100 évet is kibír”-kijelentésnek.
    Ma már reális igény lehet egy otthoni iroda-szoba, ami még úgy-ahogy megoldható szokott lenni, de a gyarapodó aszályok miatt az esővízgyűjtés, illetve a víz-újrahasznosítás olyan koncepciók, amiket egy “felújítandó” házba nagyon nehéz utólag belepréselni, 5-10-15 év múlva viszont kincset érhet, ha van egy ilyen rendszere az embernek. Így kb. a felújítandó házakban azt fizeti meg az ember aranyáron, hogy van egy rissz-rossz, elmaradott technológiájú és elosztású ingatlan, amit pont kétszer annyi ideig tart modernizálni, mint felhúzni egy vadonatúj épületet.
  • gixxer
    Nyilván igazad van, egy magasan árazott 40 éves használt ház felújítása általában pénzügyileg nem éri meg. De nem az a döntési helyzet, hogy van 200 millió forintom, abból veszek 60 millióért egy telket és 140-ből felhúzok egy házat vagy 120-ért házat veszek és a maradékból felújítom. Ritka, hogy az emberek szabadon tudnak mérlegelni egy ingatlanvásárlásnál, a pénzügyi lehetőségek általában kemény korlátokat állítanak fel. A felújítás idejét, költségét és komplexitását gyakran alulbecsülik (sokan az építkezését is), felülbecslik a saját munka nagyságát (apóssal 4 nap alatt megcsináljuk majd a kerítést). Ugyanakkor ne felejtsük el, hogy számos esetben jó megoldás lehet a házvásárlás. (kiemelkedő lokáció, olcsóbb falvak, gyors költözési igény, jó 10-20 éves házak.) Aki 2022-es technológiai színvonalat vár és van rá pénze, az építsen. Én építenék újra, 15 évenként technológiai ugrás van.
  • Ragnarök
    Mi tavaly év elején voltunk hasonló helyzetben (GY-M-S megye) és akárhogy matekoztuk, mindig az jött ki, hogy a felújítandó az +-5% az újhoz képest, ha mással végezteted a munkát és az újhoz hasonló komfortot akarsz a végére. Végül mi építkezni kezdtünk és nem bántuk meg. Van viszont 2 eset, amikor a felújítandó ház még magas áron is jobb választás. Az első, ha nincs a környéken üres telek, de mindenképpen oda akar valaki költözni. A második, amikor az ember saját maga vagy barátokkal végzi a felújítást (kádárkockás csoportok, szevasztok!), mert rengeteget lehet spórolni a munkadíjon. Nem mellesleg a felújítás sokkal kevésbé bürokratikus folyamat, mint az építés (a felújítás mértékétől függően).
  • B
    Vagy ha megteheted, építkezz kicsit távolabb Bp-től, és megspórolsz 50-55millát a telken (60-hoz képest), és kis aprót az építkezés ktg-en.
    Mi most építkezünk ny-i megyeszékhely peremén, 5millió volt a telek (~820m2, sík, zöldövezet).
    Új építésű ház árak 2 év alatt 300e/m2 -> 600e /m2-re mentek (a sima jó minőségű, semmi extra).
    Szerkezetkész ~280e/m2.
    Miközben lerobban Kádár kockákat ~30millióért árulják.
  • az igazi bankosok
    Jó írás, bár talán még egy kicsit alul is becsülöd a költségeket. Külön probléma, hogy hitel esetén nem opció a bontás sem, azt ugyanis a fedezet elvonásaként értékeljük. Ezért ha ez a terv, azt mindjárt az igényléskor érdemes ismertetni.
  • Puli
    “Nincs pénzük, rosszabb esetben igényük”
    Miért rosszabb, ha xy-ra nincs igény?
    Egyszerü preferencia kérdése.
    Az nem kérdés, hogy pénzügyileg hogyan jàrsz jobban, de ha valakinek ez az igénye, akkor az miért baj?
  • True blue
    És a megnézett házak közül mennyinek volt energetikai tanúsítványa arányaiban kb? Csak kíváncsiságból kérdezem.
    Illetve mint tanúsító..
  • Teve
    Szerkezetkészen 300eft/nm,
    Kulcsrakészen 700eft/nm.
    Manapsàg mit hìvunk kulcsrakésznek?
    Ehhez jön hozzá a telek pluszba?
    Illetve a villanyóra/amper/H tarifa is?
    A kulcsrakész àllapotnàl kell még valamire költeni a berendezéseken kivül vagy a 700eft/nm màr a vége?

    Vállalkozófüggő, mi van benne, de azért jellemzően a kert, a járda és általában a kerítés még nincs ebben az árban. Konyhabútor csak akkor, ha ez külön ki van emelve, hogy tartalmazza X Ft értékig.

    S természetesen a telek sem része az árnak.

  • Tamas
    A bontás munkadíját nem írtad el? Százezer forint négyzetméterenként? Kicsit durva lenne. 🙂
  • Kádárist
    A “romos viskó” vs. üres telek kérdésben van egy nagyon fontos különbség: a romos házból viszonylag könnyen lehet önerőből, kalákában, illetve feketén (a lényeg, hogy nulla papírozással) egy új házat varázsolni, ha van egy kis lelemény, viszont az üres teleknél mindennek hivatalosnak kell lennie, aminek az anyagi vonzata (főleg, ha nincsen CSOK, meg mindenféle hasonló) egy horror.
  • Állampolgár
    No mi pont Miklós környékén vettünk házat, most épül, azaz egy éve épül folyamatosan, a vételkor 700 e volt 1 nm, most ezt a típust kb jó 25 %-kal többért látom már a hírdetésekben.
    Már benne lakunk, szép s jó, de az önkormányzat megkeseríti mostanában az új ingatlanok hatósági bizonyítvány kiadási folyamatát-túlnépesedett a város, nincs eszközük megakadályozni további építkezéseket, hát elveszik a kivitelezők kedvét, hogy újabbakat építsenek… szóval azért most mindezt átélve.. lehet hogy nem vetném el a pár éves, használt ház gondolatát…
  • Kiszamolo
    Tamás, ma kérdeztem minden árat vállalkozótól. Nem fal négyzetméter, hanem alapterület négyzetméter.

    Egyébként szerinted mennyiért vállalnák? Vakolat leverése, ablakok kivétele, tető bontás, stb.

  • QTT
    Ezen már én is gondolkoztam, hogy nem-e nagyon közel lesz a két ár egymáshoz. Ezek szerint nem tippeltem rosszul.
    Amúgy az erőteljesen beleszólhat a tervbe, hogy építenéd az újat, csak nincs telek ott ahol mindenképpen élni szeretnél. Akkor nem sok választás marad, ha kitartasz a lokáció mellett.

    “Esetleg évekkel később, apránként beszigetelik, lecserélik a lépcsőkorlátot és így tovább.”
    Ahány ember, annyi gondolkodás és igény, de én ilyen sosem csinálnék. Mennyi, de mennyi olyan házat láttam/tulajt ismerek, akiknek szó szerint évtizede projekt a ház rendbetétele. Egy never ending story. Mikor 12-13 évig áll szürkén a ház, mert utána jutnak el anyagilag a beszínezésig. Vagy 10 évig nincs rendes kerítés.
    Nem. Vagy rendesen, vagy sehogy. Akkor inkább lakás, ha nincs arra forrás, hogy emberi időben kész legyen.
    Mire meg kész, a gyerekek kirepültek.

  • Eenergetikus
    Ha ennyire drága akkor nem érdemes régi házban gondolkozni, de szerintem a magas árban benne volt a “jövőre 30 százalékkal drágább lesz” ígérete is.
    Egy használt ingatlant átalakítani engedélyezés szempontjából viszont könnyebb és ha lakható akkor már van hol lakni.Gondolkozom egy kádár kockán, amit energetikailag felhozok magasabb szintre, amit még élvezek is, mert értek hozzá 🙂
  • Kisteleki József Sándor
    90 éves házat vettünk, és újítottuk fel nagyjából korhűen. Persze előtte még statikussal is felmérettük. Csak a tető (kiemelkedő állapotú volt) és a falak maradtak. Volt meglepetés, hercehurca, de nem túl nagy. Bosztása jó, van spájz, pince, normális szobák, fekvése ideális. Semmi pénzért nem építkeznék, mondjuk igényem sincs semmilyen okos meg menő elektromos dologra. Okosredőny meg ilyen baromságok helyett van zsalugáter, nem szakad le a kezem. Normálisan szigetelve (nem “fancy”cell) beleférünk a támogatott rezsibe is.
    Elismerésként hat, hogy vadidegenek megállnak megdicsérni a házunkat, mert nem az egyenszürke modern trutyi, amit minden sarkon látni.
    A szomszédban 90 misiért árultak bontandó(?) házat évekig, senkinek sem kellett. Jött a vállalkozó, ledózerolta, és mint gyöngytúk a takonyra csaptak le a vásárlók 110-170 milliós ikerházakra, amit azon az egy telken építettek. Megérte?
  • Prakt
    Szüleim 85-ben építették át a 60-as években épített házat.
    Még emlékszem gyerekként, ahogy lassan be lett fejezve az emelet.
    Mielőtt nyugdíjba ment volna apám, azelőtt kicserélték az összes nyílászárót, kapott a ház 10cm szigetelést, cserélve lett a tetőszigetelés, gázkazán és a vegyes tüzelésű is cserélve lett. Napelem is felkerült.
    Amikor nyugdíjba ment felújította mind a két fürdőszobát, és unokabaráttá tette a házat és a kertet.
    Úgy mentek nyugdíjba a szüleim, hogy a ház fenntartása ne legyen gond. Azóta vettek új kocsit is, amiben 3 gyereket is könnyen el tudnak vinni. Mindezt egy pedagógusi, meg egy technikusi bérből.
    Örülök, hogy ezt láthattam tőlük.
    Sajnos anyóséknál már nem ez a helyzet, ott van is gond a házkörül…
  • jami
    A szülői házunk szerintem sohasem lesz teljesen kész, felszívta a szüleim szinte minden elérhető pénzét. k szeretik, nyilván eszmei értéke van a szemükben – de én pl. nem vennék hasonló korabelit, PONT azért, mert láttam, mit össze mókoltak a házon hol kalákában, hol félig legálisan dolgozó mesterek.
    Nekünk a ház 5 éves, nov végére minden olyan munkával megleszünk, amit valaha szerettem volna/még hiányzott. Egy házat élvezni kell, nem a szolgájának lenni; épp elég a felújításokra félre tenni – nemhogy venni egy romot és 15 éven át újítgatni, amikor is már lehet szépen kezdeni elölről és a gyerekek lassan épp elköltözőben vannak.

    Vannak házak, amit megvennék használtan vagy a helyük miatt, ill. amiben van valami egyedi báj. De ilyen nagyon kevés van…

    A Kádár csopikban agyrém, ami megy, lakjon benne a szentlélek, munkája úgy is lesz.

  • Prakt
    2 Baráti párral is egyidőben vettünk házat/építkeztünk. 2016-2017-ben.
    Mi építkeztünk. CSOK meg minden Összesen ~ 130nm + garázs. Most érzem úgy hogy készen van, kerttel kerítéssel
    33 volt a ház, és kb egy 10-es ment bele az “apróságokba” kertbe stb-be

    1pár: agglomeráció kurva nagy 3 szintes ház jó helyen full felújítást igényel. 28-ért vették, még bele ment ~20
    A tető, és azzal együtt a legfelső emelet is ment.

    2pár: agglomeráció régi kádárkocka szerű építmény, vizes pincével. full sárga falak a bagótól, cserélendő tetővel, szigetelés nélkül 26, majd belement még első körben 8. Utána kitalálták, hogy átépítik a házat. Itt derült ki hogy nem bír el még egy szintet a kecó. ettől függetlenül megint nekiláttak felújítani/átépíteni. Fél év albérlet. Összes szabadidő a házra ment. A “mester emberek” gányoltak, az udvar kész szemétdomb. És azon gondolkoznak, hogy hogyan fogják újra átépíteni

  • pkrt
    Elnézve az újépítésű ingatlanok gyakran “magas” színvonalát, én inkább egy felújítandó mellett döntenék. A sitthordás és a tégláig visszabontás se nagy öröm de arra legalább számítasz. Nem úgy mint a 100+ milliós családi ház leszakadó falára, ahol “véletlenül” kihagyta a youtube – kőműves az áthidalót. Egy használt, lefingott házon legalább lehet látni a fennálló problémákat. Egy felújítotton ezeket már elfedték. Egy újnál pedig csak ezután fog kijönni.
    Az igazságügyi szakértők hülyére fogják magukat keresni a következő években az elmúlt 5-10 évben felhúzott ipari hulladékokon.
    Persze mindenki maga dönt a saját paraméterei szerint aztán viseli a következményét akár jó akár nem.
  • géza
    A bontás költsége csak attól függ te magad mennyi munkát raksz bele. Én egy 65-nm vegyes falazatú házat bontottam el .
    Lebontottam a tetőt , kibontottam minden fa elemet amit tudtam ( födémen kívül) A faanyagot leadtam ingyen vagy elvitték fűteni ( ma már sorban állnának érte , tavaly nyáron úgy kellett ajánlanom ). Hívtam egy munkagépet összedöntötte a falakat és konténerbe tette a tiszta sittet , a fát válogattam menet közben is . Összesen 970 k HUF- ba került a bontás. Akkor a teljes kézi bontásra 60.000 HUF /nm ajánlott egy vállalkozó
  • Vakmacska
    Hát, lokáció. Én nem akartam kimenni Budapestről, mert csak. (Fuvarozza a kölköket az ember életfogytig meg legyen minden normális iskolázási lehetőség 30+ km-re, ha két anyám lenne…másnak meg más a prioritás)
    Meg nincs az az isten, hogy itt nulla tudással nulláról építkezzek. (Magyar építőipar, jajjjjj)
    Most szigetelek, aranyáron, mert két házzal arrébb csinálták mások, valahogy megszerveztük, hogy akkor azok akik ott csinálják, csinálják a miénket is. Épp elég pénz meg idegbaj.
    A legtöbb lelakott vacak valóban, valóban nem éri meg…de az áll épp ott, ahol lakni akarsz, legtöbbször, nem üres telket veszel.
    És innentől meg nincs kérdés. Illetve opció.
  • Vakmacska
    Lokáció. Ha ott akarsz lakni, azt veszed, ami ott van.
    Mi akartunk maradni Pesten. Nem olyan kint, ahol már üres telek van.
    Illetve párkapcsolataim elején tisztáztam, hogy építkezés válóok.
    Most szigetelek, aranyáron, mert persze mi is megvettük az öreg, ráépítéses házat, az volt ott, ahol én lakni akartam.
    Most se laknék máshol.
    Elméletben persze a lelakott öreg vacak nem éri meg. Matekban se éri meg. A lokáció prioritások (ne hurcoljam a kölköket, legyen iskoláztatási lehetőség autó, kollégium, napi 4 óra ingázás nélkül, legyen kórház, színház, akármi) meg meghatározzák viszont, mi a lehetőséged.
    szóval sok esetben nincs mit dönteni.
  • Tamas_kocka_haz
    Mi anno 2017-ben egy Kádár kockát vettünk, szép nagy telekkel a bpi agglomerációban. Gondoltuk, hogy felújítjuk, bővítjük az alapterületét. Bontás közben derült ki, hogy a házat az előző tulajdonosa úgy építette, hogy kispórolta az anyagokat, így nem lehetett volna szépen, jó minőségben hozzáépíteni. Pár álmatlan éjszaka után a bontás mellett döntöttünk és később felhúztunk egy új házat. Energetikailag egy jóval korszerűbb, komfortosabb házban élünk most és nem bántuk meg a döntésünket. Aki kockaházban és annak felújításán gondolkodik, alaposan járja körbe a témát, mert csontvázak bármikor kipottyanhatnak a projekt alatt. Szakembereknek sincs röntgen szeme, nem látnak bele a falakba, aljzatbetonba. Ami a kockaházak mellett szól, hogy az energetikai aggály miatt esni fognak az ilyen típusú ingatlanok árai és ez nagyobb mozgásteret adhat az alkudozásra.
  • milkafiu
    2018ban vettünk egy házat egy borsodi kisvárosban (Miskolcon Búza térre kb ugyanannyi idő onnan beérni mint Diósgyőrből).
    1960 körüli építés, km tégla falak, 70+16m2 alapterület (utóbbi az egy utólagos toldás), 3,8m volt a vételár. Idén januárban költöztünk be, durván 9-10 millió ment rá a felújításra.
    Vállalkozóval csináltattuk: tetőcsere, villanyóra áthelyezés, gázvezeték és gázkazán bekötése, homlokzati nyílászárók cseréje.
    Magam/kalákában csináltuk: víz, szennyvíz, villanyszerelés, központi fűtésrendszer kiépítése, gipszkarton állmennyezet, hidegburkolás, melegburkolás, bútorépítés, belső nyílászárók beépítése, glettelés, festés, homlokzati hőszigetelés.
    Még hátra van egy garázs építése, illetve a kerítés kicserélése, födémszigetelés, meg talán egy klímás központi szellőztető rendszer.
    Ahogy elnéztem, hasonló kiindulási állapotot 10-12 millióval drágábban lehet mifelénk kapni.
  • Hazatért
    Ha a matek szerint így is adja ki, azért szerintem vannak olyan szempontok, amik miatt én pl. felújítanék:
    1) infrastruktúra: ja, majd le lesz aszfaltozva az utca, majd lesz kábeles net is, valamikor, csak várd ki
    2) lokáció, új telek valszeg a város szélén van, közel s távol se bolt, se iskola/óvoda
    3) telek: ma 800 m2-re és inkább ikerházakat nyomnak, ritka szimpla új házat ekkora vagy nagyobb telekkel venni
    4) udvar: azért van annak szépsége, ha már van egy 30 éves diófa, gyümölcsfák, és nem kell nyáron 40 fokban vitorlákat húzni mindenhova, hogy kinn meglehessen maradni.
  • Tamás2
    Ha négyzetméterenként tényleg 100 ezer forint a bontás, akkor én feladom a manager állásomat és elmegyek bontani.. A sitt, törmelék elszállítás még oké is, bár ez is meg lehet olcsóbban. (A tiszta építési hulladékot 12 ezer / tonnáért veszik át fejér megyében, ha “szennyezett”, tehát fa, műanyag van benne, akkor 43 ezer / tonna.)

    Emellett, ha valaki egy 100 m2-es ház vakolat leveréséért, ablak kiszedéséért, burkolat felszedéséért, esetleg aljzatbeton bontásáért fizetne 10 millió forintot, kérem jelezze…

  • Kiszamolo
    Van ám telek benn a városban is, nem csak új osztás létezik a világ végén.

    Még Budaörsön is lehet jó helyen építési telket venni. Persze kevés van, ezért kerül(t) 60 millióba. Amíg sok volt, 10 millió volt az ára.

  • adhie
    Csak érintőlegesen (se) kapcsolódik ide, de vajon egy zöldház mekkora távon térül meg?
    Nem a 40 eveshez képest gondolom, ha már úgy van tájolva akkor úgyis le kéne bontani. Üres telekre “sima” ház építéséhez képest gondolom.
    Ha esetleg valaki az ilyenekben jártas írja meg nyugodtan 🙂
  • Gábor
    Üdvözlöm!

    Házak,parasztházak teljes renoválásával/felújításával,majd ezek értékesítésével foglalkozom.
    Minden egyes mondatodra amikben rá akarsz világítani egyes “ingatlanfelújításos” problémákra,rá tudok cáfolni!!!
    Ha elakadtal ezen a téren az életben,nyugodtan csörögj rám, szívesen adok tanácsot!

  • Mimi
    Most végzünk, tapasztalat, hogy a 700 Ft-os kulcsrakész nm árban nincs benne:
    – kerítés 2-6 M Ft,
    – viacolozás, autóbeálló kapuval 2-5 M Ft,
    – kertépítés, földmunka 1-5 M Ft,
    – konyhabútor 2-5 M Ft,
    – normális burkolatok (vinyl, stb.) persze ráfizetéssel 3-6 M Ft,
    – időtálló (pl. műgyanta) párkányok 1 M Ft,
    – vízelvezetés, ciszterna 1 M Ft
    – beépített szekrények, gardrób, előszoba, stb. 1-3 M Ft,
    stb.
    Mire élhető lesz a ház, érdemes kb. (telek+generálkivitelező)x1,3-al számolni. 🙂
  • Richmond
    nagyon jó téma, három évbe ebben mozgok. 2019-ben vettem meg a fent jellemzett, fullra felújítandó álmaink házát (BP XIX) 32 m-ért. Ennyire volt pénzünk, szóval az 50 millás telekre építek c történet nekem alapvetően OFF volt.Azóta pontosan 14 314 562 forintot költöttem rá (írtam), ebből 4M volt a tető. Még hátra van a homlokzati szigetelés és a kazáncsere – sajnos idénre már nem fért bele, a felújítások úgy voltak kihegyezve, hogy a bővítések, miegymás után már egyben lehessen szigetelni és a kazán helye is kész -födém, lábazat szigetelve, cső és radiátorcsere is megtörtént. Szóval még számolok 5 M-al kb. A házamra (80 nm2) a kerttel együtt költöttem 46,31 milliót mostanáig. Na MOST ennyi pénzért ilyen állapotban lévő házat nem tudnék venni (a környék rendezett). Tehát van, amikor érdemes bevágni. Tudom, sokaknak mást jelent az “álmaim háza”, én a lehetőségekhez igazodtam.
  • Hisztis Mirtill
    Mi megvettük a 70 éves tégláig visszabontandó házat Budapesten, mert ahol lakni akartunk (van közel iskola, óvoda, tömegközlekedés, nem kell két autó, talán egy sem, járhatok bringával dolgozni) ott újat csak bontás után lehet építeni, üres telek nincs.
    Van aki az ilyet lebontja, és ezt is teljesen megértem… mi olyat kerestünk ahol az alaprajz kis változtatással alkalmas volt. Persze tégláig vissza kellett bontani, aljzatbetonozni, teljes gépészet csere. És igen, dőltek ki csontvázak a szekrényből, mégsem lehet beépíteni a padlásteret födémcserével sem. Így a fafödém maradt, kigurítottuk rá az üveggyapotot nulladik lépésben, kicseréltük az ablakokat, kapott külső hőszigetelést is. Egy évig csináltuk és nagy meló volt, de egy új építésnél még így is könnyebb – főleg hogy a hatóságokkal nem kellett ugye megküzdeni. A tetőről tudtuk, hogy max 10 évet bír még aztán csere…
  • Hisztis Mirtill
    Szóval a felújtás után kellett még 5 év hogy elég pénzt gyűjtsünk össze a teljes tetőcseréhez. Épp most vagyunk túl rajta.
    Hogy anyagilag megérte-e? Olcsóbban jöttünk ki, mintha ledózeroljuk és építünk ide egy újat. De nyilvánvalóan jarát kompromisszumokkal az öreg épület. Ami előny, hogy örököltünk egy beállt kertet, ami tetszik. Nekem jó érzés egy olyan házban élni, aminek van története, sok régi dolgot megmentettünk mint pl a beltéri ajtók , a terasz cementburkolata). Ugyan összességében nem nagyon sokkal jártunk jobban anyagilag, de nem kellett nagy hitelt felvenni, mert sok olyan dolog volt, amit lehetett halasztani (kerítés, térkő, tetőcsere) ami anyagi biztonságot adott nekem. Szolid kis lakáshitellel megúsztuk az egészet.
    Ezzel együtt nagyon fontos, hogy jó áron vettük (27 M volt akkor, amikor jobb állapotú / felújított házak 40-45 M-tól indultak a környéken) .
  • gagyi minőségben építő építési vállalkozó
    Miklós által közölt számok rendben vannak. 300 Ft/m2 a szerkezetkész ár, 700.000 Ft/m2 a kulcsrakész ár.

    Olyan esetben érdemes felújításban gondolkodni, ha az épület jó statikai állapotban van, és a helyiségek elosztása is vállalható.

    Van még az az eset, amikor a telken nem lehet új építésű házat elhelyezni, vagy csak kisebbet, vagy máshova, vagy alacsonyabbat, stb. mert időközben változtak a beépítési szabályok. Budaörsön van erre számos példa. Ilyenkor is érdemes lehet felújításban gondolkodni.

    Talán a következő évek egyik üzlete az lesz, hogy 200-300 m2-es 80-as években épült házakat felosztani 60-80 m2-es lakásokra, teljeskörű energetikai korszerűsítés mellett.

  • géza
    Ha a zöldház alatt passzívházat értesz, akkor soha nem térül meg .
  • Családfő
    Mi sem véletlenül döntöttünk az új építés mellett.

    Pedig használt volt a cél, egy konkrét városrészen, de hiába kerestük, túl sok kompromisszum kellett volna.

    Megoldás: alaposan leinformált építtető, alapos szerződés, a munkálatok figyelemmel követése. Illetve persze az elején a párunkkal a szempontok és azok rugalmasságának rögzítése.

    Így működött, jól bevált csalódások nélkül.

  • Spurdisznó
    Lesz még itt meglepetés, amikor majd pár év múlva reál értéken lefeleződnek az ingatlanárak.
  • mad823
    Belső festés, burkolatcsere, esetleg külső nyílászáró csere. Vagy full bontás. Közte csak kompromisszumok vannak és a szekrényből kieső csontvázak.
    Normál körülmények között azt mondanám, hogy a piac majd pontosan beárazza ezeket, de mikor voltak itthon normál körülmények?
    Családi házban lakni luxus, legalábbis megyeszékhelyen. És nem csak a bekerülési költségről, hanem a fenntartásról beszélek.
  • Kiss
    Mi tavaly adtuk el nagyszüleim 1972-es kádár kockáját megyeszékhelyen. 50 év alatt csak festés volt csináltatva a házon. Igazából örülök hogy megszabadultunk tőle. A volt tanáromék vették meg mert közel az iskola és kb telek+4fal minden más kuka mentalitással álltak neki… Szegények szívtak a “szakemberekkel” az energetikai pályázattal és félkész állapotban sincsenek 1 év elteltével. Nem tudják mikor fognak beköltözni és kb csődben vannak mert ketyek az albérlet+a hitel egymás mellett. Az egész projektre annyi pénzt locsoltak hogy abból egy új építésű is kijött volna. Régen sem és most sem értem ezt a logikát. Az 50 éves kádár kockákat felújítani semmivel sem olcsóbb vagy egyszerűbb mint építkezni. Csak éppen a telek 3x drágább.
  • jami
    😀
    Igen, valahogy a “hol vegyünk házat” döntésekből, főleg a pasik, azt nagyon kihagyják, hogy lesznek azok a gyerekek kamaszok is.
    Bölcsis/ovis/még esetleg alsós gyerekekkel opció a pont olyan messze lakunk (légvonalban), mintha a városban lennénk (csak ez a csúcsforgalomban már megbukik); de az igazi főpróba pl. 3 gyerekkel az élet, amikor ki mikor végez, jár 3felé sportra/magántanárhoz, valakit vinni kell dokihoz, anya is dolgozik, apa is.. Logisztika 18 évig. Vs a gyerek legkésőbb felsős korában elkezd önállóan járni suliba/edzésre/esetenként be is vásárol. Mindeközben van magánélete és nem anyu/apu szállítási idejétől függ, meddig mehet.
    Én is ragaszkodtam ahhoz, hogy a sulik lehetőleg 10 perc biciklitávra legyenek. És hihetetlen érzés, amikor reggel mind kirajzik; du, ki mikor jön, aztán indul megint útjára. Nem mondom, hogy nem morogtak néha – de már mindenki élvzi
  • Zoli
    Azt tegyük hozzá, hogy a felújítandó ház ára az elhelyezkedése miatt lehet drága, mert központi helyen van jó infrastruktúrával (aszfaltos mellek utca, közvilágítás, teljes közmű) kiépítve. Ami sokat számít, nyilván a felújítási költség a negatív oldal, amit mérlegelni kell a döntéshozatalnál.
  • Kiszamolo
    Zoli, de gyakran ugyanabban az utcában van egy üres telek is eladó. Itt is ez volt a helyzet.

    Persze, kevés az üres telek, azért 60 millió. De van szinte mindig.

  • Hisztis Mirtill
    Én is látok “csodákat”. Szomszéd utcában eladó ház, amit 80nm-esnek azzal hogy jó állapotú. Hát statikailag elképzelhető, de nettó 65 nm maximum és borzasztó az elrendezése. Belülről 30 éve nem nyúltak hozzá. Az eladónak nincs reális képe a házról. Itt nőtt fel, nyilván nem úgy látja ahogy külső szemlélő. Ezért aztán irreálisan magas áron hirdeti. Felvett egy ingatlanost is aki megerősítette ebben a tévhitben. Aztán fel éve árulják ugyanannyiért.
    A végén szerintem 5-10% alkuval megy majd el, csak nem most hanem másfél év múlva amikor az irányár 30%-kal kevesebbet ér, mint nyár elején amikor meghirdette. De majd úgy érzi hogy jól lőtte be az árát, csak ki kellett várni.
  • Csaj
    Hát, azon lehetne vitatkozni, hogy az-e a rosszabb, ha nincs igényed felújítani, vagy az, ha felszeded a márványpadlót csak azért, mert ma már nem divat…

    Láttál te már 40 éves márványpadlót, hogy néz ki?

    Egy időben divat volt, aztán rájöttek, hogy milyen könnyen sérül, törik, karcolódik, ki is ment gyorsan a divatból.

    Ha pedig még hőszigetelést és/vagy padlófűtést is akarsz alá, akkor egyébként is fel kell szedned és mehet a kukába.

    S ne haragudj, ha adok 140 milliót egy házért, nem 40 éves járólapokat meg csempét szeretnék. Elviselem telekár felett egy picivel, de nem ennyiért.

  • -nb-
    Ami régi háznál BIZTOSAN szívás:
    – felújítás fővállakozóval – kb. 2…3 szoros ár lesz, cserében kényelmes
    – totál elrendezésváltás: egy közfalat kivenni / betenni, egy tartófalat kiváltani macerás, de megy. Ha több kell, akkor gáz. Kb. itt dől el, hogy újépítésű lesz-e a megoldás.
    Néhány egyéb szempont:
    – statikailag rossz a 40 éves ház: WTF, tehát akkor már össze is van dőlve 🙂
    – vakolatig leverni: mit vétett szegény vakolat, ha 70 évig fent volt, most lehullik?
    – ácsot, festőt, gáz/viz etc szerelőt managelni kihívás.
    Ha az elrendezés OK, akkor a tetőcserés felújítás ki tud jönni féláron, fővállalkozó NÉLKÜL. Ehhez kell még hőszigetelés a falakra (felül a tetőcserekor megvan!), további kérdés a fűtés. És nincs a padló alatt hőszigetelés. Vilanyóracsere kis bővítéssel talán belefér.
    És saját magad szervezed meg, kell hozzá ideg 🙂
    Cserébe saját munkát is bele lehet tenni
  • -nb-
    Kiegészítés az előző hozzászólásomhoz:
    A használt kizárólag akkor üzlet, ha értemes áron (Értelmes Áron 🙂 meg tudod venni.
  • Családfõ

    “valahogy a “hol vegyünk házat” döntésekből, főleg a pasik, azt nagyon kihagyják, hogy lesznek azok a gyerekek kamaszok is”

    Ez fájt. 😀 Bár elhiszem, hogy ebben a tekintetben a kisebbséghez tartozom.

    Minden részletre kiterjedő alaposság volt az alternatívák megvizsgálásakor és a döntés meghozatalakor. Szerintem csak így érdemes, különben később jön(nek) a megbánás(ok).

Vélemény, hozzászólás?

A megadott név fog megjelenni, ezért érdemes nem a valódi nevedet megadni a hozzászóláshoz.

A hozzászólás előzetes moderáció után fog megjelenni.

A hozzászólás párbeszédre van kitalálva és nem monologizálásra. Ezért fogalmazd meg úgy a mondanivalód, hogy beleférjen egyszerre egy hozzászólásba. Senki nem akar téged olvasni 15 hozzászóláson keresztül (rajtad kívül természetesen). Ha cikket szeretnél írni, ajánlom valamelyik ingyenes blog oldalt, azok valók ilyenre.

Minden hozzászólótól elvárjuk a minimális tiszteletet mások felé. Akiknek ez (még) nem megy, azoknak felesleges fáradnia a gépeléssel. Beszélj úgy másokkal, ahogy szeretnéd, hogy veled beszéljenek. Ennyire egyszerű eldöntened, megfelelsz-e ennek a feltételnek.

A hozzászólás nem alanyi jog, hanem egy lehetőség, ha olyat tudsz mondani, ami mások számára hasznos és építő. Köszönjük a megértést.

(Elnézést kérek mindenkitől, a fentiekért, sajnos a félreértések miatt kénytelen voltam leírni ezeket. Természetesen a te hozzászólásodat is szeretettel várjuk.)

Figyelem: FIREFOX böngészővel gondod lehet a hozzászólás elküldésével. Használj másik böngészőt a hozzászóláshoz, amíg ki nem javítják a hibát.

 karakter még felhasználható

A hozzászólás elküldésével hozzájárulsz, hogy az IP címed technikai okokból tárolva legyen. Ha ezt nem szeretnéd, ne küldd el a hozzászólást. Kérésre a hozzászólást töröljük az IP címeddel együtt.