Tavalyi házvásárlásunk során sok erős felújításra szoruló házzal is találkoztunk, amit természetesen aranyárban akartak eladni. Igazság szerint szinte az összes megnézett (vagy pont ezért meg sem nézett) házra rengeteget kellett volna költeni, mert 20-30-40 éve szinte semmit nem költöttek rá, de ettől még újépítésűnél is drágábban akarták eladni őket. Harmincéves fürdőszoba és járólap, régi, rossz kiosztás, semmi hőszigetelés, kilencvenes évek legolcsóbb nyílászárói, ez volt a jellemző kínálat 150-200 millió forintokért.
Néztünk egy olyan házat, ami harminchat éve épült és érzésem szerint azóta egy fillért sem költöttek rá. Olyan szinten nem, hogy még a kerítés festése is az eredeti lehetett.
Az eladó például lelkesen dicsérte a márványpadlót, ami biztos divatos és szép volt a nyolcvanas években, de ma már kuka az egész, annyira tönkrement ennyi év alatt.
Emlékeim szerint 140 milliót akart kapni érte, amikor egy üres telek a szomszéd utcában 60 millió forint volt.
Mennyi lett volna ennek a háznak a reális ára?
A házat teljesen fel kellett volna újítani, szó szerint tégláig kellett volna verni mindent. Ablakok, ajtók, vezetékek, járólap, fürdőszoba, kazán, villanyóra, kerítés, terasz, de valószínűleg még a tető is kuka lett volna. Gyakorlatilag az alap, a falak és a födém maradtak volna meg.
A kérdés az, vajon mennyit ér egy olyan ház, amit tégláig visszabontasz?
Kérdeztem építési vállalkozót, mai árakon mennyiért építene 100-120 négyzetméter alapterületű ingatlant.
Az alap és a téglafalak ára 10-15 millió forint lenne újonnan, mai alapanyagokból. (A tégla 100%-ot emelkedett egy év alatt, a beton ára 40%-ot januártól.)
A födém 20 centi hőszigeteléssel és rá a tető másik hasonló összeg lenne.
(Mostanában a környékünkön a szerkezetkész új házak ára négyzetméterenként 300 ezer forintba kerülnek normális minőségben. Kulcsarakészen, normális, de nem luxus alapanyagokból, normális vállalkozótól, aki évente egy házat épít csak, rendes minőségben, mondjuk 700 ezer forint.)
Ez az újépítésű ingatlan ára.
Ha te egy bontandó-erősen felújítandó ingatlant veszel, akkor még a bontás költségét és a sitt elszállításának költségét is le kell vonni ebből az árból.
A bontás munkadíja durván százezer forint az alapterület-négyzetméterenként, a sitt elszállítása is fél-egymillió forint legalább, de inkább több.
Vagyis egy erősen felújítandó házat alig éri meg felújítani, ha már a tetőhöz is hozzá kell nyúlni, alig jössz ki olcsóbban, mintha egy üres telekre kezdesz el építkezni.
Ha már állnak a falak, az behatárolja, hogy mit tudsz kihozni belőle.
S ott vannak még a rejtett aknák. Ha már hozzányúlsz a padlóhoz, le is kellene szigetelni, mert harminc-negyven éve biztos nem foglalkoztak ilyennel. De vajon van-e elég hely a megfelelő rétegrendhez esetleg a padlófűtéshez?
Miután ráköltesz sok tízmillió forintot, lesz egy felújított harminc-negyven-ötvenéves házad, ami az akkori stílusban, az akkori anyagokból épült, közel ugyanannyiért, mint amennyiért újat építhettél volna. Mennyit fog érni 15 év múlva egy ma új ház és mennyit egy akkor már ötven-hatvan éves ház, amit tizenöt éve felújítottak?
Ezekkel érdemes tisztában lenni, ha ingatlant akarsz venni.
Mindig vigyél magaddal egy szakembert, aki egyrészt megnézi a házat, másrészt árat tud adni arra, amit ki szeretnél majd cserélni vagy fel szeretnél újítani. Nehogy vásárlás után szembesülj azzal, hogy még hány tízmillió forintra lenne szükséged, hogy olyan legyen a ház, amilyennek te szeretnéd látni.
Természetesen sokan úgy veszik meg az ilyen ingatlanokat, hogy nincs pénzük, rosszabb esetben igényük felújítani a házat, laknak benne tovább, úgy, ahogy vették. Esetleg kifestik, megcsinálják a fürdőszobát és kész. Nekik mindegy, hogy mennyibe kerülne, ha meg akarnák csinálni a dolgokat, mert nem akarják vagy nincs rá pénzük. Esetleg évekkel később, apránként beszigetelik, lecserélik a lépcsőkorlátot és így tovább.
Ez egy másik történet, a cikk arról szól, hogy mennyit adj egy házért, ha szeretnéd felújítani és mennyi a reális ára a nem karbantartott 30-40 éves házaknak.
