Tanácsadások alkalmával nagyon sokszor téma, hogy az ügyfél lakást cserélne azért, mert egy olyan társasházban lakik, ahol semmire nem költenek. A tetőre azonnal kellene 12 millió forint, a függőfolyósó le akar szakadni, a liftbe beszállni életveszély, mert nem tudod, hogy nem ragadsz-e benne néhány órára, a lépcsőház siralmas és így tovább. A lakók egyik része igénytelen, a másik csóró, a harmadik pedig már elmúlt 75 éves, amíg ő él, az már jóvanazúgy, ne költsünk semmire. Ezért egyre élhetetlenebb és lepusztultabb az egész ház és semmi remény a változásra. Ezért inkább elköltöznek.

Ha lakást akarsz venni, nagyon észen kell lenned, mert ha egy ilyen házban veszel egy szép lakást, nagyon pórul járhatsz. Mindig beszélj a közös képviselővel, hogy mennyien fizetnek közös költséget, mennyien nem, van-e felújítási alap, mennyit fizetnek bele, mit kell azonnal megoldani, mit a következő két-három évben, mennyire van pénz karbantartásra. Beszélj a szomszédokkal is, lakik-e hangos bolond a házban vagy a feleségét verő alkoholista.

Amikor még lakáshitelezéssel foglalkoztam, ezelőtt rengeteg évvel (innen ismerem a lakáshiteles Gáborunkat, együtt űztük az ipart akkoriban, ő azóta is ezt csinálja), írtam egy cikket az akkori honlapomra arról, hogy mikre figyelj, ha lakást akarsz venni.

Mivel sokan belefutnak a késbe a lakásvásárlás során, idemásolom most ezt a cikket, hátha sokaknak segítség.

(Volt egy sorozat is régebben a témában, hogyan hagyd ki az ingatlanost, mit kell nézni a tulajdoni lapon, mennyiért vegyél ingatlant és a többi, ezeket itt tudod elolvasni.)

Akkor jöjjön a régi cikk:

- Mielőtt lakást akar venni, csináljon pontos költségvetést. Mennyi a vagyona, ebből mennyit tud lakásvásárlásra fordítani? Vegye figyelembe a járulékos költségeket is, mint ügyvéd, illeték és egyéb kiadások. Ha hitelt szeretne felvenni, érdeklődjön előre a bankjánál, milyen összegig hiteleznék meg az Ön vásárlását. Így megtudhatja, milyen árfekvésű lakásokat keressen.

- Miután megvan a szóba jöhető árfekvés, tisztázza le magában, hogy tulajdonképpen mit is szeretne. Sokan bolyonganak lakásról-lakásra, miközben saját maguk sem tudják, mi lenne a legjobb a számukra. Egy kisebb kertes ház az agglomerációban? Vagy fontosabb a gyors munkába jutás, mint a reggeli madárcsicsergés? Panel vagy tégla? Társasház, ikerház vagy családi ház? Sötét körfolyosós kizárva? Könnyűszerkezetű jöhet?

-Ha már tisztában van a lehetőségeivel és az igényeivel, mérje fel a szükségeit is. Praktikus-e egy lift nélküli ház, ha egy babakocsit, egy babát és két bevásárlószatyrot kell egyszerre felvinni a negyedikre? El fognak-e férni kényelmesen egy 50 négyzetméteres lakásban négyen? Szükség van a 6 hálószobára, ha a gyerekek már 18 évesek és 4-5 év múlva kirepülnek a fészekből? Érdemes-e garzont vennie, ha megházasodna pár éven belül és gyereket is szeretne?

-Ne csak a vételárat, hanem a havi rezsiköltségeket is figyelje. A nagy alapterületű ingatlanokat egyre nehezebb eladni a folyamatosan dráguló energiaárak miatt (is).

-Aranyszabály, hogy nem kell kapkodni a vásárlással. Ma Budapesten átlag 11 hónapig árulnak egy lakást és ez az idő egyre nő, azaz egyre nehezebb lakást eladni. Az, hogy "délután is jönnek megnézni", nem jelent semmit. Nézzünk szét alaposan, hasonlítsuk össze az árakat.

-A tulajdonosok nagy része először pár millióval a piaci ár felett árazza be a lakását. El kell telni pár hónapnak, mire reális, vagy ahhoz közeli áron kezdik árulni a lakásukat.

-Soha ne vegyen ingatlant romos társasházban vagy rossz környéken. Egy lakást bármikor fel tud újítani, de egy romos társasházat nem. Ha az ott lakóknak erre eddig se volt pénzük és/vagy igényük, inkább ne legyen egy ilyen közösség tagja, akármilyen olcsónak tünik is a lakás. Egy romos társasház felújítása (tetőszerkezet, vakolás, gépészet, körfolyosók felújítása, stb.) több millió forintot is jelenthet lakásonként (amire általában nem lesz pénze az ott lakóknak...).

-Mindig nézesse meg a kiszemelt lakást egy szakértővel, építésszel, vagy legalább egy kőművessel. Egy gyakorlott szem rengeteg rejtett hibát észrevesz. Frissen lemeszelt és kiglettelt repedések a plafonon a ház sülyedéséről árulkodnak, a penész és beázás foltok sem túl sok jóval kecsegtetnek. A fal alján máló vakolat a szigetelés hiányát, a fal tetején a tető rossz állapotát jelzi. Még a rosszul záródó ajtók-ablakok is sok százezer forintos azonnali kiadást jelentenek, de a cserére érett tetőszerkezet javításának az árát milliókban mérik.

-Kerülje a rossz helyen lévő lakásokat, amik zajos főút mellett, vagy rossz környéken vannak. Ide tartoznak a gyártelepek közé beékelődött lakóházak is. Ezek az ingatlanok egyre inkább eladhatatlanok, az embereknek egyre nagyobb igényük van a normális lakókörnyezetre.

-A földszinti lakások és a zárószinten lévők nem keresettek, ezért nehéz eladni őket. A földszinti hideg alulról és be- és kihallatszik minden, a zárószinti könnyen beázik és forró nyáron.

-Ne üljön fel a látványos, de értéktelen felújításoknak. A vezetékek cseréje a falban kerül annyiba, mint a szobák gyors kifestése, vagy olcsó járólappal való burkolása.

-Ha beleszeret a panorámába, győződjön meg róla, hogy az meg is fog maradni. Ha a szomszéd telekre felhúznak egy társasházat, könnyen lehet, hogy a panoráma helyett egy tűzfalat fog nézni éveken át.

-Tájékozódjon az esetleges Önnek járó állami támogatásokról. Ezeket csak bizonyos ideig veheti igénybe és bizonyos feltételek mellett, ne maradjon le róla. Például lehet, hogy először érdemesebb eladni a saját lakását, hogy jogosulttá váljon a szocpolra. Külön kiemelnénk az önkormányzati támogatásokat, amiről a legtöbb embernek fogalma sincs. Ez lehet vissza nem térítendő támogatás is, de akár az egymilliós kamatmentes kölcsön is talált pénz.

-Készítsen feljegyzéseket a megtekintett ingatlanokról, mert a 15. után garantáltan nem fog emlékezni arra, hogy melyiket miért szerette és miért nem.

-Nézzen szét alaposan a környéken, ahol lakni akar az elkövetkező 20-30 évben. Milyen a tömegközlekedés csúcsidőben? Milyen emberek utaznak a buszon? Könnyű szívvel hazajönne-e egy téli estén, félelem vagy undor nélkül? És a felesége? Mennyi idő alatt ér be a munkahelyére autóval a reggeli dugóban? Van-e kocsma valahol a közelben, ami zavarná a nyugalmukat? Kóbor kutyák? Beszélgessen el a sarki boltossal, milyen emberek lakják a környéket? Mennyire van messze a munkahelyétől? A gyerek iskolájától? Milyenek a bevásárlási lehetőségek? Hol van posta és gyógyszertár?

-Gyakori probléma Budapest környéki településeken, hogy sok fiatal család költözik ki, emiatt még a magánóvodákban sincs férőhely! Ön ennek már utánajárt? Milyen a helyi általános iskola? Lesz kedve oda beíratni a gyermekét, ha eljön az ideje, vagy járhat majd a gyermek naponta 30 kilométerre iskolába?

-Beszélgessen el a szomszédokkal is. Milyen ember a tulaj? Ismerik-e? (azaz ő-e a tulaj egyáltalán?) Milyen a lakóközösség? Lakik-e alkoholista a házban, aki minden nap késsel kergeti a családját? Macskabolond, aki összeszedett 27 kóbor macskát a környékről? Trombitás, aki mindig éjszakánként gyakorol?

-Előfordul, hogy egy társasházban az eladó megkéri és lefizeti a földszinten lévő népes és hangos társaságot, hogy amíg a vevőjelölt ott van, addig ne mutatkozzanak. Ezért is érdemes többször, más napszakokban visszamenni az ingatlanhoz.

-Mindenképpen beszéljen a közös képviselővel. Rendezve van-e a lakás közös költsége? Mennyi a közös költség? Milyen felújításokat terveznek a közeljövőben? Mennyi hitele van a háznak?

-Még az adásvételi szerződés megírása előtt kérje ki a tulajdoni lapot. Figyelmesen olvassa el, amit nem ért, arra kérdezzen rá. Könnyen kiderülhet, hogy az önkormányzatnak elővételi joga van, vagy hamarosan kisajátítják a kert hátulját vasútépítés miatt, esetleg Önnek kell biztosítani a bejárást a hátsó szomszédnak, ezáltal nem tudja felépíteni álmai házát a telekre. Esetleg nem is a tulajdonossal tárgyal, vagy nem az egyedüli tulajdonossal. További infót a tulajdoni lap bejegyzéseiről a Tudnivalók a földhivatali ügyintézésről menüpont alatt olvashat.

-Minden pontot szigorúan írásban rögzítsenek! Benne van-e a konyhabútor az árban, milyen javításokat végez el az eladó az átvételig, mikor lesz a kiköltözés pontos dátuma, stb.

-Az adásvételi szerződést figyelmesen olvassa végig, pontról-pontra, betűről-betűre! Ha valamit nem ért, vagy nem egyértelműnek tart, kérdezzen rá és ragaszkodjon ahhoz, hogy azt kijavítsák. Legjobb, ha az ügyvéd előre átküldi e-mailben, vagy faxon, hogy Ön átnézhesse. De ne felejtse el az aláírás előtt ellenőrizni, hogy azt írja-e alá, amit átküldtek Önnek!

-Ha hitelt vesz fel az ingatlanhoz, a bankok ragaszkodnak bizonyos formai követelmények meglétéhez az adásvételi szerződéssel kapcsolatban. Ezért még a szerződés előtt ezt szerezze be a bankjától.

-A foglaló és az előleg között a nagy különbség, hogy az előleg visszajár, a foglaló nem. Ha az eladó ragaszkodik a foglalóhoz (ami általában 10%), írassa be a szerződésbe, hogy ennek 70%-át visszaadja, ha Ön nem kapja meg a bankhitelt. Ha tényleg kiváló vétel a lakás, ne adjon túl alacsony foglalót, mert ha az eladó talál jobb vevőt, inkább visszafizeti a foglaló dupláját, hogy magasabb áron eladhassa a lakást.

-Mindig a saját ügyvédje írja a szerződést. Sajnos számos ügyvéd van, aki összejátszik csalókkal, ezért ne fogadja el az eladó ügyvédét.

-Írasson egy hibalistát az eladóval, hogy milyen hibákat tud az ingatlannal kapcsolatban. Így könnyebb lesz bizonyítani, ha valamiről tudnia kellett, de elhallgatta.

-Kérje el a legutóbbi befizetett közüzemi számlákat és csekkeket. Sok kellemetlenségtől óvja így meg magát.

-Győződjön meg, hogy semmilyen kft. vagy bt. nincs bejelentve a lakásba, mint székhelyre. Kellemetlen élmény kora reggel adóvégrehajtókkal vitatkozni az ajtóban.

-Sokan a kiskorú gyerek nevére íratják a lakást, hogy elkerüljék az örökösödési adót (amit várhatóan hamarosan el is törölnek). Nincsenek vele tisztában, hogy onnantól kezdve a gyámügy mindenbe beleszól, ami a lakással kapcsolatos. Sem eladni nem tudják, sem hitelt nem tudnak rá felvenni, mert mindenhez a gyámügy beleegyezése kell. De ezt általában megtagadja a gyerek vélt érdekei miatt.

-Építés alatt lévő ingatlannal legyen kifejezetten óvatos. Sajnos sokan pórul jártak már, mert a kivitelező átadás előtt csődbe jutott, vagy az APEH tett végrehajtást az ingatlanra. Még nagy cégekben sem bízhat meg feltétlen. (Gondoljon például a Balusztrád csődjére pár éve.)

-És végezetül az örök dilemma: ingatlanközvetítővel, vagy nélküle? Egy profi ingatlanos sok mindenben tud nekünk segíteni, de azért ennek keményen meg is fizetjük az árát. Mióta bejöttek-léttrejöttek a nagy irodák, az ingatlanosok az eddig elfogadott 1-1,5% helyett akár 5-6%+ÁFA díjat is elkérnek a segítségükért. Ez már egy 15 milliós ingatlannál is megközelíti a bruttó egymillió forintot!

Mit tegyen, ha szeretné elkerülni ezt a magas árat? A legfontosabb, hogy mit ne tegyünk: ne vegyük igénybe a szolgáltatásaikat, majd utána megkeresve titokban az eladót megegyezünk vele az ingatlanos háta mögött. Ez etikátlan, sőt talán már lopás is.

Egész egyszerűen nincs szükségünk az ingatlanosra, hogy megtaláljuk, vagy találjunk eladó ingatlanokat. Mennyi lakásra igaz, hogy az X utca és az Y utca sarkán a második emeleten van? Talán nyolcra? Vagy a Z utcában, 1930-ban épült házban az első emeleten van? Csöngessünk be ebbe a nyolc lakásba és mondjuk meg, hogy a meghirdetett eladó ingatlan keressük. Általában már a második személy tudni fogja, melyik eladó éppen.

De ha sétálunk valahol és tetszik a környék, egyszerűen csengessünk be egy házba, tudjuk meg a házmester, vagy közös képviselő nevét, akit megkérdezhetünk, hogy tud-e eladó lakásról a házban vagy a környéken. Meg fog lepődni, mennyi eladó ingatlant fog így találni, olyat is, amit a tulajdonosa még meg sem hirdetett. Esetleg bedobálhatunk szórólapokat a postaládákba, hogy eladó ingatlant keressünk a környéken.

Kicsit kellemetlen érzi ezt a módszert? Akkor mindig gondoljon arra, hogy egymillió forintért csinálja.