Ingatlan árverés-átverésről még egyszer

Írtam egy cikket fél éve az állítólagos végrehajtott ingatlanok megvételéről közvetítőkön keresztül:

Bedőlt ingatlanok féláron

Bár már sokan megégették magukat, még mindig próbálkoznak az ügyeskedők.

Most éppen Máténál próbálkozott be az ingatlanos, belvárosi lakást kínált féláron, ehhez csak 10%-ot kell előre befizetni, hogy a tiéd lehessen. Az ő jutalékát nem lehet ügyvédi letétbe tenni, nem tudja, melyik banké az ingatlan, mert annyival állnak kapcsolatban, nem, nem lehet megnézni a tulajdonlapot sem, amíg nem fizet.

Ez a történet már így is önmagában bűzlik, akkor különösen, ha tudod, hogy változtatták a törvényt tavaly tavasszal, hogy ne lehessen akármennyiért eladni a végrehajtott ingatlanokat. Ha például ez az adós egyetlen lakóingatlana és már legalább hat hónapja ott is lakik, még egy év után is csak a becsérték 90%-át elérő licit tekinthető érvényesnek, addig csak 100%-on vagy felette lehet licitálni rá. (A becsérték ebben az esetben jellemzően a piaci ár.) De ha nem is ez az egyetlen lakóingatlana, akkor is először csak 70% lehet a legalacsonyabb érvényes ajánlat. (Más, nem lakóingatlanokra adható akár 50%-os ajánlat is, ingóságra ennél kevesebb is.)

További hab a tortán, hogy az összes árverést megtalálod te magad is ezen a weboldalon, mert kötelező oda feltölteni azokat a transzparencia és az adós, illetve a hitelező jogai miatt.

Itt is láthatod, hogy a legtöbb ingatlan annyiért van árverésen, amennyi a becsült értéke, a többi 70, illetve 50%-os áron várják a sorsukat. Ez utóbbiak nem feltétlen lakóingatlanok, de amelyik mégis az, azt te is megtalálod a listában. Az, hogy mennyire értelmes a törvény, amelyik piaci áron indít egy licitet felfelé, ráadásul még limitet sem tartalmaz, hogy csak a 30 millió forint alatti ingatlanoknál kell alkalmazni, azt most hagyjuk.

Érdemes lejárat szerint sorba tenni a liciteket, akkor látod, jellemzően mennyiért mennek el az ingatlanok, már ha egyáltalán. Használd a részletes keresést eldugva a lenyíló fül alatt, ha nem vagy kíváncsi például a Békés megyei ipari ingatlanokra vagy zártkertekre. A pipálgatás után még a keresés gombot is meg kell nyomnod külön.

Tehát (általában) nem lehet féláron ingatlant venni, mert a törvény tiltja és nincs olyan titokban tartott árverés, amiről te vagy más ne szerezhetnél információt. Ha pedig más is tud róla, mi szükséged van ezekre az emberekre, illetve mi biztosítja, hogy más nem ad nálad jobb ajánlatot?

Innentől már csak az a kérdés, ki dől még be mindig ezeknek a csalóknak?

(Igen, vannak kiskapuk, ha az adós és az összes hitelező megegyezik, hogy X összegért adják el az ingatlant, de akkor nincs több tartozása az adósnak, akkor el lehet térni a törvényben meghatározott százalékoktól. De mekkora az esélye, hogy pont neked ajánlják ezt a néhány tucat ingatlant és pont Budapest belvárosában? S miért menne bele akár az adós, akár a hitelező, vagy a követelést megvásárló faktorcég, hogy féláron elkótyavetyéljenek egy egyébként két nap alatt eladható belvárosi ingatlant?)

Share

86 hozzászólás

  • ügyvéd

    “te úgyis mindent jobban tudsz…”

    Mindent nem, de elvégeztem cum laude a jogi kart 4,5 év alatt, aztán leszakvizsgáztam, és huszonéve meg ügyvédként praktizálok. A joghoz tehát VALÓSZÍNŰLEG (talán?) kicsit jobban értek, mint akik ezt nem csinálták végig.
    Persze a magyar embert ez nem zavarja, ő zsigerből ért hozzá. Bezzeg egy orvossal, mérnökkel nem száll vitába szakkérdésekben minden hüjjjee, csak az ügyvéddel.

  • Tin
    “Bezzeg egy orvossal, mérnökkel nem száll vitába szakkérdésekben minden hüjjjee, csak az ügyvéddel.”

    Próbáltál már érintésvédelmi/munkavédelmi problémáról meggyőzni bárkit is faluhelyen? (3 éves gyerek számára érinrhető 230V, burkolatlan ékszíjtárcsák, “csak kicsit és már ilyen régóta” melegedő villamos kötések tűzveszélyessége stb)

    Biztosíthatlak, hogy nem csak foci és jog terén vannak tömegesen önjelölt doktorok.

  • Jo
    Amennyiben nem tied az utolsó licit úgy lehetőséged van kiszállni a játékból. Szerintem ez okozza hogy néha úgy tűnik mintha önmagára licitalna. Ugyanis szerintem az adott résztvevő licitjeit kiveszi a rendszer amennyiben kiszáll. Ezt feltételezem de ez egy logikus dolognak tűnik annak fényében hogy milyen remek mű az online felület.
  • mers77
    @ügyvéd
    Na ne vicceljünk, kolléga.
    Én is ügyvédként praktizálok, bár csak 2004-ben szakvizsgáztam, tehát 14 éve.
    Bizonyára büntetős vagy, ha nem tudod, ez hogy megy.
    Árverés előtt egyesek felkeresik a különböző végrehajtást kérőket, engedményezéssel (Ptk.) megvásárolják a követelést 20-30-40%-on, aztán valóban licitálnak 120-150%-ig is.
    Nincs beszámítás a Vht. (1994. évi LIII. tv.) alapján, de csak rövid időre kell benntartani a pénzt.
    Az ÖBV ilyenkor érdekes módon villámgyorsan elkészíti a felosztási tervet és vissza is utalja a saját zsetonod nagy részét és voilá, máris van egy látszólag piaci ára 150%-áért vett ingatlanod valójában a piaci ár 60-70%-áért.
    Erről többet nem beszélnék, de ezt a fajta kérkedést helyre kellett tennem, nekem ez a szakterületem.
  • ügyvéd

    Hagyjuk már ezt. Persze hihető, hogy egy kitűzött árverés előtt valaki olyan hüjjjeee, hogy 20-30-40%-on eladja a követelését mikor már kifizette az addigi költségeket, és már karnyújtásnyira a 100% pénze……… Dajkamese.
  • András
    Akkor ezek szerint @ügyvéd eddigi kommentjei – amiket én pl mondhatni tényként kezeltem, lévén ő ügyvéd, gondolom ért hozzá ha ekkora hangerővel szajkózza a dolgokat – minimum kérdőjeles kategóriába kerülnek.
  • mers77

    Ha nem lettem volna eléggé egyértelmű (nem volt szándékom annak lenni), addig az ÖBV NEM tűzi ki az árverést. Mindig valami közbejön. Tudod, valaki megtámadja a becsértéket, no ez minimum 1 év, aztán új adó-és értékbizonyítvány kell, az megint 3-4 hónap, stb.
    Nyilvánvaló, hogy amikor már ki van tűzve az árverés, akkor senki engedményezné a követelését 30%-ért.
    De ha azt mondják neki, hogy az árverés kitűzése akár 3-4 évig is eltarthat…
    Mindegy, nem részletezem.
    Olvastalak, mert olvasom a blogot, egyértelmű, hogy büntetős vagy és erre nem látsz rá.

    Kiszámoló: Ha jó cikket akarsz (a korábbi hozzászólóra gondolok, aki felajánlotta), akkor köss össze vele, segítek neki, ez egy nagyon profi cikk lenne.

  • mers77

    Ezt mondjuk nem mondtam.
    Többnyire egyetértek a kolégával, de ez sajnos ebben az esetben nem így volt.
    Tehát nem minden hülyeség, amit mond, sőt, a 90%-a nem.
    Mondjuk az arca nagy, de kinek nem?
  • Kiszamolo
    Mers, kérni akartalak téged is, hogy írj, kinek miért jó eladni egy követelést 30-40%-on, ha az Budapest belvárosában van. Erre részben válaszoltál, ennek ellenére írhatnál erről egy cikket.

    Az összes, amit tudok rólad és róla is pluszban, az az IP cím. Ha az segít, max megadom neked, ha ő is hozzájárul. 🙂

  • mers77

    Én megírnám a hétvége alatt. De ő ajánlotta fel először. Hátha jelentkezik.
    Nyilván én sem teregetnék ki mindent, de szerintem ez sokakat érdeklő téma most.
    Várjuk meg, hogy jelentkezik-e, szerintem ő is elég profi, nem kizárt, hogy ismerem is, kicsi ez a “focipálya”.
    (Immár más az IP címem.)
  • zotyadaf

    Valami rendszerhiba lehetett, nincs olyan hogy rálicitálsz a saját licitedre.
    Ahhoz mindig kell egy köztes licit, hogy a tied feljebb ugorjon a lépcsőn.
    Nem is lenne életszerű, ha egyszer a 900-as licit él, miért akarna 3,5-et adni érte??

  • vj

    Hat epp ez az, hogy mivel nem eletszeru kerdeseket vet fel a rendszer hitelessegevel kapcsolatban. Eleg rakenni valami IT hibara, es az emberek tul is lepnek rajta. Emlekszem a HUGO indulasakor bedolt a rendszer mar az 1. napon a hirtelen megnovekedett felhasznalastol (nem szamitottak ra, hogy hasznalni is akarjak majd a rendszert a kamionosok 🙂 ), akkor egyszeruen rafogtak, hogy DOS tamadast kapott a HUGO.. senki nem kerdezett tobbet.

    De ha meg rendszerhiba is, akkor miert nem javitottak ki? Mivel igy maradt az emberek szerintem jogosan csalasra gyanakodnak, de legalabb is magyarazatot szeretnenek. Ahogy is emlitette biztos kitoroltek a koztes, nem nyertes felhasznalok liciteit. Bar a kerdes meg mindig ott van, hogy miert? Egy ilyen rendszer legyen atlathato.

  • András
    zotyadaf

    TÉVEDÉS.

    MBVKn a saját licited főlé is lazán tudsz licitálni, köztes licit nélkül, akárhányszor, bármekkora összeggel (minimum licitlépcső, maximum infinity)….nem egyszer csináltam…

  • vj

    Ha nincs kozben mas, akkor a 2 licited kozul melyiket fizetted? Ebay szeru a mukodes vagy igy jartal es akkor mar a legutolso ajanlatot kell kifizetned?

  • MZ/X
    Azt még meg várom, hogy:

    1. HNR megírja a “know-how”-t , hogy versenytársakat csináljon eme szűk piacon.
    2. Ügyvéd újra kiolvassa a Vht.-t, hogy hogyan is lehet, meg mit nem…
    3. mers77 ehhez még mit akar hozzátenni, az 1. pont figyelembevételével..

  • Hozzászóló
    Kedves Olvasók!

    Én az idén vásároltam az mbvk.-n keresztül egy osztrák határ melletti városban 16 millió ft.-ért egy 60 nm.-es lakást, a piaci árat megközelítve, attól nem maradt el sokkal. Amivel spórolni lehet ha árverésen (mbvk) veszünk ingatlant az az ügyvédi költség, ami azért jelentős tétel lehet, a közvetítő jutaléka, valamint nincs jelen az ügyletnél az eladó érzelmi kötődése, hanem egy reális áron lehet hozzájutni az ingatlanhoz. Közvetítőn keresztül sosem vennék semmit, semmi szükség rá, nem is értem mi szükség arra, hogy közvetítőt bízzak meg ezzel.

    Árverésen keresztül eredeti módon szerezzük meg az ingatlant, és nem származékos úton, tehát az adósság nem ” származtatik át” a vevőre, azért nem felelünk, az ingatlan tehermentesen kerül a nevünkre.

    A bírósági végrehajtónál aláírjuk az árverési jegyzőkönyvet és kifizetjük a 6600 ft.-ot bejegyzési illetéket.

  • Trek
    @mz/x

    licit.info/blog

    “LEGEK
    A vizsgált időszakban (…) a legdrágább tétel, egy budapesti társasházi lakás, melyre 191.191.919 Ft-ért tett ajánlatot egy árverező. Mivel az utolsó előtti ajánlat 19.188.888Ft volt, ez egy elírás lehetett, és az árverező az előlegét elbukhatta ezzel.”

    – mivel inkább bukik ~10…19 milliót, mintsem 191-(10…19) millót.
    Szívás.

  • Trek
    Bocs, az előző hozzászólásom nem MZ/X részére ment, hanem vj részére
  • András

    A legmagasabb licitedet fizeted (a licitnaplóban szereplő legmagasabb érvényes ajánlatod értékét), tehát nincs levédett ajánlat ami csak akkor jelenik meg ha feléd nyomnak, ez egy fapados cucc, azonnal kiadja amit max rátettél, egy klasszikus licites feature-je van, ha az utolsó 5 percben licit jön akkor meghosszabbítja addig a lejáratot amíg már nem jön licit senkitől, és akkor zárja a naplót.

    Veterán nem nyertes lictálóként 🙂 🙁 több esetben a végrehajtók nem a teljes előleget, hanem az ő visszautalási díjukkal csökkentett összeget utalták vissza (jellemzően mínusz 5-6 rugó) mondván hogy ez nekik pénzbe kerül – ez mennyire szabályos egyébként? Mármint 10-ből kb 3 végrehajtó így jár el, a többiek meg teljes összeget utalnak vissza.

  • jurta
    “nem, nem lehet megnézni a tulajdonlapot sem, amíg nem fizet.”

    Ez önmagában abszurdan hangzik, mit jelent? (Gondolom, azt, hogy nem nevezik meg az ingatlant, de akkor meg tényleg semmi megfogható nem marad az ajánlatban és komolytalan.)

    A végrehajtási gyakorlatról szóló vendégszerzős cikk igen izgalmasan hangzik, remélem, összejön!

  • gab
    Én is be vagyok regisztrálva az MVBK-n, még nem vettem semmit, de talán egyszer. A licitről annyit, nekem azt mondták a végrehajtói irodában, ahol regisztráltam, hogy ha nem követem a licitlépcsőt, jól nézzem meg, milyen összeget írok be, mert ha tévedésből egy nullával többet, akkor pl. 10 helyett 100 millióért is vehetek ingatlant, amit ha nem tudok kifizetni, azonnal végrehajtható rajtam! 😮 Nem kicsit para!

    Érzésre amúgy jó nagy maffia ez a végrehajtói szakma, meg milyen fejek járkálnak ilyen helyekre, jesszus.

  • ügyvéd

    Én pusztán azt írtam eddig többször, hogy SZERINTEM többségében az ostobák licitálnak a piaci ár fölé.
    Könyörgöm, nézz meg pár licitnaplót ahol jóval a piaci ár fölé licitáltak! Általában 4-5 licitáló verseng, és jobbára MIND a piaci ár felett vannak. Mind megvették a követelést? Nyilván nem hiszen az lehetetlen, maximum az egyikük vehette meg,

    Lehet aki megnyerte végül a licitet tényleg megvette a követelést az a “zseni”, de a többi az akkor is OSTOBA.
    Akkor miről is “vitázunk” kolléga?

  • Kićo
    Egy követeléskezelő cégtől lehet-e közvetlenül követelést megvenni, és ha igen, akkor hogyan illetve milyen áron?
    Illetve a végrehajtás hogyan zajlik és milyen buktatói vannak?
  • ügyvéd

    Kivételesen nem a “jogról” “vitázunk” a kollégával, vagyis nem kell újraolvasnom semmit. 😀
    A vita tárgya, hogy neked és másoknak is elmagyarázzam pusztán a tapasztalati tények, NEM A JOG! Nem lehet tehát eldönteni jogszabályokkal!!!
    Én azt mondom tömegével vannak ostobák, akik a piaci ár fölé licitálnak, mert a licitnaplók alapján ez a VÉLEMÉNYEM.
    A Kolléga azt mondja, dehogy ostobák, hanem okosak, akik anno töredékáron megvették a követelést.

    Ezt némileg cáfolja amit fentebb már kifejtettem, hogy egy-egy árverésen ahol a piaci ár fölé megy az ár ott általában már az egész kompánia 1-4 licitáló IS a piaci ár fölött van nemcsak a nyertes.

    A Kolléga Úr saját elmondása szerint érintett a követelés kereskedelem bizniszben, én nem.

    Ezek után mindenkinek lehet persze VÉLEMÉNYE, hiszen ez mint tisztáztuk NEM jogkérdés, engem azonban a Kolléga változatlanul nem győzött meg, lásd fent

  • V
    ahogy nezem most te magad szaladtal bele ebbe az “ebben az orszagban mindenki mindent jobban ert”-be, pedig nem is vegrehajtasokkal foglalkozol 🙂
  • ügyvéd

    Erről beszéltem eddig. Itt az élő példa. Jön a tipikus magyar, és egy netes felületen 900 karakterben fel kéne okosítani egy komplett jogágból… 🙁
    A legszomorúbb az, hogy komolyan elhiszi, hogy ez itt és most lehetséges, érteni fog hozzá, ha valaki felhomályosítja, mer ugye a jog az olyan egyszerű……..
  • ügyvéd

    “Fölötted” pont 900 karakter van. Komolyan gondoltad, hogy a kérdéseidre valaki 1-2-x ilyenben válaszol?
    El kell keserítselek. Ha komolyan informálódni szeretnél, akkor az vagy időbe, vagy pénzbe kerül.
    1. Elolvasol mindent pár ezer óra alatt ami ebben az ügyben fontos.
    2. Fizetsz valakinek aki ezt már megtette, és ért hozzá.
    ennyike
  • Kićo

    Franc a sok gondolkodásba.
    Szóval igaz az a már nem is tudom melyik filmben elhangzott mondat, hogy “Ha valamit nem tudsz megoldani pénzzel, oldd meg sok pénzzel!”

  • mers77

    Nincs közöttünk komolyabb vita. Sőt, megerősítem az álláspontodat, hogy a licitálók többsége “ostoba”, miként írtad. De nem mindenki. Csak arra szerettem volna rámutatni, hogy azért van 1-2 vetülete ennek a témakörnek, amivel nem vagy tisztában. (Nyilván ügyvéd létemre is ilyen területek nálam is vannak, mint ahogyan mindünknél.)
    Különösen üdvözlöm a nak írtakat viszont.
    Gondolom, Neked is eleged van az ún. “ingyenes jogi tanácsadásból”, aminek az elvárása igencsak divatos ma kis hazánkban.
  • peetki
    Tényleg össze lehet rakni elméleti síkon, megértettem.
    Pl.: Van egy 40 milliót érő ingatlan. Van rajta 20 milliós követelés. Ezt én megveszem 5 millióért. Utána belicitálom piaci ár felett 50 millióért (ennyiért senki nem fogja rajtam kívül megvenni). Összesen költöttem 55 milliót, ki is fizettem készpénzzel. Majd odamegyek és benyújtom a 20 milliós adóslevelet, amit kifizetnek “nekem” (a strómannak természetesen), így 35 milliót költöttem és van egy 40 milliós ingatlanom. Utána eladom, nyertem 5 milliót. Vékony a mezsgye, de működhet.
  • Barnabás.Jog
    Értetted a fenét.
    40 milliós ingatlanon lévő 20 millás követelést soha nem veszel meg 5 millióért. Akkor adnak el követelést, ha valami miatt szar van a palacsintában, pl. sok tartozás van még ráterhelve és arányos térítés lesz várhatóan, de nem a legnagyobb hitelező vagy, nem törölhető haszonélvező van, nem 1/1 tulajdoni hányadot árvereznek, stb. Főleg nem veszed meg, ha már ki van tűzve az árverés, mert akkor már szinte biztos a térülés – árverés kitűzése előtt pedig a lehetőségről sem fogsz értesülni. Ha meg megtámadja az árverést az adós, akkor 1 évig áll 55 milliód az ingatlanban. Vagy visszautalja a végrehajtó az előlegen felüli részt, te meg imádkozol hogy a jogerőssé válásról még időben értesült, hogy 15 napon belül be tudd majd fizetni a maradékot. Harmadrészt meg nem nyújtasz be semmi adóslevelet (nem mintha lenne olyan, hogy adóslevél), a vh csinál felosztási tervet…
  • methyou

    Igen, így van, nagy nehezen lesz 5 milliód. De mi van akkor, ha más veszi meg 35-40-ért mondjuk, és úgy nyújtod be a 20 milliós számlát. Nem jobb?
  • Trek

    És az is játszik, hogy hányan osztoznak (követelők) majd a bevételen és a – VH költségeinek levonása után – mennyi a szétosztható pénz. (Tényleg, itt van sorrend?) De gondolom, h. e feltételek mellett is “kisakkozható” nyereségesre a dolog.
    Úgy hogy érdemes lehet ezt a kérdést még tovább vesézgetni…

  • valaki
    Tényleg jó lenne erről egy cikk. Egyre érdekesebb dolgok derülnek ki, de még nekem nem tiszta kinek van “igaza” abban, hogy mit lehet és mit nem.
  • ertenzikas

    Nagy kár, hogy eddig nem esett le nem lesz ilyen cikk…
    Még aki dicsekedett, az is rájött utólag, hogy folytatja a kis “stikliket” csendben megosztás nélkül.
    Igen azért az látszik, hogy ebben az országban elég sok mindent meg lehet tenni “törvényesen kiskapukon át…”.
    Mire a végrehajtóknak a piac eléri ebben a szegmensben a minimumát, addigra itt a következő gazdasági válság, és nekik csak várni kell, figyelni és “vásárolni”.
    Számomra egyetlen üzenete lett ismét ennek a cikknek is, MINDIG LEGYEN TARTALÉKOD és erőn felül ne akkor vásárolj amikor keresleti piac van alacsony kamatozású hitellel támogatva. Ez talán az egyik alapja annak, hogy megtartsd amid van és idővel még gyarapodj is…
    (És a végrehajtók is hasonlóképpen teszik 😀 )

  • licit
    Én is licitálgatok egy ideje mbvk-n, és nekem is úgy tűnik, hogy nem éri meg a vesződést, mert sok a hüle, és szinte mindig magasabb áron veszik meg a lakásokat mint a piaci ár, plusz nem is lehet hozzájutni 4-5 hónapig, meg le vannak pukkanva, meg rizikós hogy benntmarad a macska(?)… Sztem érdemesebb ingatlan.com-on nézelődni tiszta lakásokat…

    Illetve csinált már valaki olyat, hogy egy kiszemelt lakást, ami nem nyert meg, és elvitte valaki irreláis piaci árnál magasabb utána áron, – fél évre rá mondjuk – odament a lakáshoz megnézni hogy mi történt?