Gyakran kapok kérdéseket e-mailben, a kérdező szeretne egy gyors választ egy szerinte egyszerű kérdésre.
Az átlagos ilyen kérdés valahogy így hangzik: "Úgy néz ki, sikerül eladnom egy vidéki ingatlant, csak az lenne a kérdésem, hogy szerinted állampapírba tegyem az árát, vagy vegyek belőle egy ingatlant a saját városomban és adjam ki? Melyikkel járok jobban?"
Egyszerűnek azért tűnik a kérdező szerint a kérdés, mert állampapírban jelenleg 4,5-5% érhető el és többé-kevésbé hasonló megtérülést lehet számolni ingatlan esetén is. (Ingatlan, mint befektetés kalkulátor.)
Azonban a kérdés messze nem ennyire egyszerű.
Mennyi pénzed áll jelenleg ingatlanban, beleértve azt is, ahol laksz? Ha túl sok vagyonod van egy valamiben, az mindig egészségtelen, akkor is, ha az ingatlan, akkor is, ha az állampapír, vagy bármi más.
Mennyi pénzed van pénzügyi befektetésekben, ebből mennyi kockázatmentes? Ez a 20 millió, amiről szó van a teljes vagyonod, vagy annak csak a tizede?
Kell-e, kellhet-e annak a pénznek egy része, amit jelenleg befektetnél? (Likviditás kérdése) Akarsz-e vállalkozásba kezdeni, ha igen, milyen eséllyel? Ahhoz várhatóan mennyi pénzre lesz szükséged? Máshonnan tudnád-e fedezni ezt az igényt, vagy ebből a pénzből kell majd azt is fedezned? Akarsz-e nagyobb ingatlanba költözni pár éven belül, mert mondjuk jönni fognak a gyerekek?
Vagy fordítva, várhatóan lesz-e szükséged a lakásra öt vagy tíz év múlva, mert mondjuk a gyereked akkor lesz egyetemistakorú?
Mennyi a teljes vagyonod, ebből mennyi forint alapú, mennyi egyéb devizában?
Milyen a kockázattűrő képességed?
Tervezel-e költözni, akár külföldre is? Ha igen, milyen eséllyel? (Egy ingatlan kétezer kilométer távolságban csak púp lesz a hátadon.)
Mennyire vagy tisztában a lakáskiadás hátulütőivel és kockázataival? (Például egy cikk: Az ingatlan nem passzív befektetés)
S fordítva: mit tudsz az állampapírokról és azok kockázatairól?
S még ezer másik kérdés.
Egy pénzügyi tanácsadás nem azért tart másfél-két órát, mert egy ilyen kérdést meg lehet válaszolni e-mailben, fél perc alatt. Jó is lenne, ha ilyen könnyen menne.
Ötmilliód van? Vegyél ezt. 50 milliót akarsz befektetni? Vegyél azt.
A tanácsadás lényege, hogy az összeget kontextusba helyezed. Ez az ötmillió a teljes pénzed? Összegyűjtötted? Nyerted? Örökölted? Mikor fog kelleni? Mennyire bírod a kockázatot? Milyen termékeket ismersz, mennyit vagy hajlandó törődni vele? S a többi.
A "van 20 millióm, mit csináljak vele?" típusú kérdések ugyanazok, mint a "doktor úr, lázam van, mi lehet a bajom?". Lehet, hogy csak meghűltél, igyál sok teát, de lehet, hogy egy halálos betegség jele a láz. Ezt telefonban vagy e-mailben nem lehet megállapítani.
S maradva a konkrét példánál, a jövőbe sem látunk.
Kiindulva abból, hogy a lakáskiadás a jelenlegi vételárak mellett tényleg hoz annyit, mint az állampapír, meg kellene jósolnunk, mi lesz a piacon a következő években.
Ugye az a kérdés, hogy tovább nőnek még az ingatlanárak, s akkor azt kell venni, vagy már elértük a tetejét.
Nagyon sok pénzügyi szakember (magam is), meg volt győződve arról, hogy miután az életveszély elhárul a piacok feje fölül 2012-2014-ben, a jegybankok belátják, hogy minél hamarabb érdemes visszatérni az egészséges kamatszintekhez, mert a nulla és negatív kamatok tönkreteszik a piacokat hosszú távon.
Ezzel szemben ezek most a legfrissebb hírek. Már akkor is kamatot vágnak, ha csak a növekedés 2% alá esik, vagy eshet. Annyira rászoktak a drogra, hogy már rettegnek, ha csak a növekedés is veszélybe kerül.
Nos, egy ilyen piaci helyzetben legyél okos. Még további 10 évig mesterségesen alacsonyan tartják a kamatokat, ezért az ingatlan sláger marad? Összeomlás jön és azért maradnak alacsonyan kamatok? Összeomlás jön és azért fognak emelkedni a kamatok? Kifullad a kereslet az ingatlanpiacon, mert az emberek már nem tudják megfizetni ezeket az árakat? Vagy a befektetők egymás között adják és veszik majd a lakásokat, így növelve az árakat, függetlenül attól, hogy az emberek már régen nem tudnak és nem is akarnak 40 milliót adni egy ötvenéves panellakásért? Ekkor az ingatlanárak addig fognak nőni, amíg a befektetők rá nem jönnek, hogy máshol már régen többet hozna a pénzük. Ugyanezt csinálják a részvénypiacon is, ott is akár 10 évig is képesek eltéríteni a részvények árát azok értékétől.
A kormány rájön, hogy már a gazdaságot veszélyezteti a magas ingatlanár, ezért adóztatja a második-harmadik-huszadik lakás kiadását, így hűtve le a piacot? Vagy fordítva, bejelent egy újabb lakásvásárlási támogatást, csak mert csökken a népszerűsége?
Az MNB-t rákényszerítik a piacok a gyors kamatemelésre valamikor a közeljövőben? Vagy még 6-7 évig tudja tartani az alacsony kamatokat?
S ez nagyjából csak a tényezők töredéke, amik befolyásolni fogják, hogy az ingatlanok ára merre fog változni a következő években.
Ezekre a kérdésekre senki nem tudja a választ. Azok se, akik ingatlanban ülnek és reménykednek, hogy nőni fognak az árak és azok sem, akik a part szélén ülnek és reménykednek, hogy hamarosan olcsóbban vehetnek ingatlant. Éppen azért van piac, mert mindenki másként gondolja.
Tehát ne is várd el egy tanácsadástól, hogy megmondja neked a tutit, mit fog hozni a jövő. Maximum azt fogod meghallani, mennyi mindentől függ, hogy merre fognak menni az árak és hogyan tudod ezek hatását csökkenteni diverzifikációval. Elmondhatja neked, hogy szerinte neked a te anyagi helyzetedben, lehetőségeid mellett, pénzügyi ismereteid mellett melyik lenne jobb befektetés, de hogy melyik fog többet hozni öt év távlatában, azt ember nincs, aki megmondja.
Szóval, összefoglalva: nem azért nem tudok válaszolni a hasonló kérdésekre, mert nem akarok, vagy nem tudok, hanem mert nem lehet. Egy ilyen, a kérdező által faék egyszerűségűnek tartott kérdésre normális választ úgy egy órányi beszélgetés után lehet adni és akkor is csak úgy, hogy megértse, nem látjuk a jövőt, de ha ez lesz, akkor ez történik, ha az, akkor az.
Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.
Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 40 ezer forint.
20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.
