Ingatlant vagy állampapírt?

Gyakran kapok kérdéseket e-mailben, a kérdező szeretne egy gyors választ egy szerinte egyszerű kérdésre.

Az átlagos ilyen kérdés valahogy így hangzik: “Úgy néz ki, sikerül eladnom egy vidéki ingatlant, csak az lenne a kérdésem, hogy szerinted állampapírba tegyem az árát, vagy vegyek belőle egy ingatlant a saját városomban és adjam ki? Melyikkel járok jobban?”

Egyszerűnek azért tűnik a kérdező szerint a kérdés, mert állampapírban jelenleg 4,5-5% érhető el és többé-kevésbé hasonló megtérülést lehet számolni ingatlan esetén is. (Ingatlan, mint befektetés kalkulátor.)

Azonban a kérdés messze nem ennyire egyszerű.

Mennyi pénzed áll jelenleg ingatlanban, beleértve azt is, ahol laksz? Ha túl sok vagyonod van egy valamiben, az mindig egészségtelen, akkor is, ha az ingatlan, akkor is, ha az állampapír, vagy bármi más.

Mennyi pénzed van pénzügyi befektetésekben, ebből mennyi kockázatmentes? Ez a 20 millió, amiről szó van a teljes vagyonod, vagy annak csak a tizede?

Kell-e, kellhet-e annak a pénznek egy része, amit jelenleg befektetnél? (Likviditás kérdése) Akarsz-e vállalkozásba kezdeni, ha igen, milyen eséllyel? Ahhoz várhatóan mennyi pénzre lesz szükséged? Máshonnan tudnád-e fedezni ezt az igényt, vagy ebből a pénzből kell majd azt is fedezned? Akarsz-e nagyobb ingatlanba költözni pár éven belül, mert mondjuk jönni fognak a gyerekek?

Vagy fordítva, várhatóan lesz-e szükséged a lakásra öt vagy tíz év múlva, mert mondjuk a gyereked akkor lesz egyetemistakorú?

Mennyi a teljes vagyonod, ebből mennyi forint alapú, mennyi egyéb devizában?

Milyen a kockázattűrő képességed?

Tervezel-e költözni, akár külföldre is? Ha igen, milyen eséllyel? (Egy ingatlan kétezer kilométer távolságban csak púp lesz a hátadon.)

Mennyire vagy tisztában a lakáskiadás hátulütőivel és kockázataival? (Például egy cikk: Az ingatlan nem passzív befektetés)

S fordítva: mit tudsz az állampapírokról és azok kockázatairól?

S még ezer másik kérdés.

Egy pénzügyi tanácsadás nem azért tart másfél-két órát, mert egy ilyen kérdést meg lehet válaszolni e-mailben, fél perc alatt. Jó is lenne, ha ilyen könnyen menne.

Ötmilliód van? Vegyél ezt. 50 milliót akarsz befektetni? Vegyél azt.

A tanácsadás lényege, hogy az összeget kontextusba helyezed. Ez az ötmillió a teljes pénzed? Összegyűjtötted? Nyerted? Örökölted? Mikor fog kelleni? Mennyire bírod a kockázatot? Milyen termékeket ismersz, mennyit vagy hajlandó törődni vele? S a többi.

A “van 20 millióm, mit csináljak vele?” típusú kérdések ugyanazok, mint a “doktor úr, lázam van, mi lehet a bajom?”. Lehet, hogy csak meghűltél, igyál sok teát, de lehet, hogy egy halálos betegség jele a láz. Ezt telefonban vagy e-mailben nem lehet megállapítani.

S maradva a konkrét példánál, a jövőbe sem látunk.

Kiindulva abból, hogy a lakáskiadás a jelenlegi vételárak mellett tényleg hoz annyit, mint az állampapír, meg kellene jósolnunk, mi lesz a piacon a következő években.

Ugye az a kérdés, hogy tovább nőnek még az ingatlanárak, s akkor azt kell venni, vagy már elértük a tetejét.

Nagyon sok pénzügyi szakember (magam is), meg volt győződve arról, hogy miután az életveszély elhárul a piacok feje fölül 2012-2014-ben, a jegybankok belátják, hogy minél hamarabb érdemes visszatérni az egészséges kamatszintekhez, mert a nulla és negatív kamatok tönkreteszik a piacokat hosszú távon.

Ezzel szemben ezek most a legfrissebb hírek. Már akkor is kamatot vágnak, ha csak a növekedés 2% alá esik, vagy eshet. Annyira rászoktak a drogra, hogy már rettegnek, ha csak a növekedés is veszélybe kerül.

Nos, egy ilyen piaci helyzetben legyél okos. Még további 10 évig mesterségesen alacsonyan tartják a kamatokat, ezért az ingatlan sláger marad? Összeomlás jön és azért maradnak alacsonyan kamatok? Összeomlás jön és azért fognak emelkedni a kamatok? Kifullad a kereslet az ingatlanpiacon, mert az emberek már nem tudják megfizetni ezeket az árakat? Vagy a befektetők egymás között adják és veszik majd a lakásokat, így növelve az árakat, függetlenül attól, hogy az emberek már régen nem tudnak és nem is akarnak 40 milliót adni egy ötvenéves panellakásért? Ekkor az ingatlanárak addig fognak nőni, amíg a befektetők rá nem jönnek, hogy máshol már régen többet hozna a pénzük. Ugyanezt csinálják a részvénypiacon is, ott is akár 10 évig is képesek eltéríteni a részvények árát azok értékétől.

A kormány rájön, hogy már a gazdaságot veszélyezteti a magas ingatlanár, ezért adóztatja a második-harmadik-huszadik lakás kiadását, így hűtve le a piacot? Vagy fordítva, bejelent egy újabb lakásvásárlási támogatást, csak mert csökken a népszerűsége?

Az MNB-t rákényszerítik a piacok a gyors kamatemelésre valamikor a közeljövőben? Vagy még 6-7 évig tudja tartani az alacsony kamatokat?

S ez nagyjából csak a tényezők töredéke, amik befolyásolni fogják, hogy az ingatlanok ára merre fog változni a következő években.

Ezekre a kérdésekre senki nem tudja a választ. Azok se, akik ingatlanban ülnek és reménykednek, hogy nőni fognak az árak és azok sem, akik a part szélén ülnek és reménykednek, hogy hamarosan olcsóbban vehetnek ingatlant. Éppen azért van piac, mert mindenki másként gondolja.

Tehát ne is várd el egy tanácsadástól, hogy megmondja neked a tutit, mit fog hozni a jövő. Maximum azt fogod meghallani, mennyi mindentől függ, hogy merre fognak menni az árak és hogyan tudod ezek hatását csökkenteni diverzifikációval. Elmondhatja neked, hogy szerinte neked a te anyagi helyzetedben, lehetőségeid mellett, pénzügyi ismereteid mellett melyik lenne jobb befektetés, de hogy melyik fog többet hozni öt év távlatában, azt ember nincs, aki megmondja.

Szóval, összefoglalva: nem azért nem tudok válaszolni a hasonló kérdésekre, mert nem akarok, vagy nem tudok, hanem mert nem lehet. Egy ilyen, a kérdező által faék egyszerűségűnek tartott kérdésre normális választ úgy egy órányi beszélgetés után lehet adni és akkor is csak úgy, hogy megértse, nem látjuk a jövőt, de ha ez lesz, akkor ez történik, ha az, akkor az.

Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.

Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 40 ezer forint.

20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.

Share

66 hozzászólás

  • QTT
    én a budapesti albérlet piacot csak részben ismerem, de az durva, hogy Pécsen mennyire más a helyzet, amit tapasztalok.

    Most költöznek ki az albérlők a Pécs belvárosi lakásunkból. 2 év alatt rengetegen vettek befektetési lakást. Csak a belvárosban több, mint 400 kiadó lakás van az ingatlan.com-on. Nekünk egy 2 szobás, 58 nm-es erkélyes tégla lakás van, teljesen felújítva, bútorozva. Az ilyen típusból van a belvárosban vagy 30 db kiadó. A 99%-a ezeknek 120-150ezer ft között van hirdetve. Ingatlanos ismerős szerint a telefon sem csörög.
    Az a vicc, hogy a miénket 85ezerért hirdetem, de így is 1 hét alatt alig volt érdeklődő. Durva túlkínálat van itt… Ezt nem gondoltam. Ha kimondottan befektetésnek vettük volna ezt a lakást, akkor most fognám a fejem.

  • Szorgoshangya
    QTT a vicc inkább az, hogy 2013-ban csiszre megegyeztek a pécsi és bp-i négyzetméterárak! Pécs kertvárosi árakon lehetett venni bp-i körúti lakásokat.. Még mindig le vannak fűzve azok a dh-s ingatlanok amik akkor a kutyának sem kellettek, ma meg 4x-es áron mint a cukrot viszik. Most már nem tudom eldönteni, hogy melyik volt az abnormálisabb helyzet..

    Lehet sok helyen nincs gáz, de egy kandallóval jóval olcsóbban ki lehet jönni, sőt ma már a többgenerációs 110-200 nm-es házakat is elkezdték csipegetni. Na, ezek azok amik még brutális ár/érték aránnyal bírnak. A 30-as freelancer generáció már megkezdte az áttelepülést. A pesti garzont rezidenciára cserélik, és még marad is belőle a felújításra. Ez is csak addig tart, míg tömegessé nem kezd válni..
    Amúgy a neten kívül nem igényelnek mást, viszont kondi helyett biokertet csinálnak..

  • Szabolcs
    Ostra
    2019-07-31 at 13:25

    utazás miatt szállásra kellett feltölteni, simán megevett 2x100e-t.
    nem kért semmit.

  • telekalacs

    Jo,de mi az a Pecs? Hol van az, a roman vagy a szerb hatarnal?:D

  • QTT
    pont ezaz.

    Pécs finoman szólva nem a munkalehetőség fellegvára.
    Mégis az elmúlt 2 év alatt rengeteg ember vett itt befektetési ingatlant, hogy na majd azzal megszedem magam és kiadom majdnem budapesti árakon…
    Teljesen megbolondultak. Jóformán csak az egyetemisták keresnek itt albérletet. Ahhoz viszont nem kell ekkora kínálat, de a sok “okos” befektető elintézte. A durva, hogy kiadni nem tudják 130ért, de a világért sem csökkentené az árat, mert a fővárosi árakról álmodik.

    Nelem kiadható 85ért, de már nehezebben mind 2 éve.

  • arpadh
    Köszi, utána néztem, tényleg durva, valahol hihetetlen is nekem, hogy union kívül ilyen drága. Egyébként a magyar földek minőségével egyáltalán nincs probléma, egy “kisebb” technológiai fejlesztéssel, meredeken lehetne növelni a termésátlagokat. Én is bezsákoltam egyébként, vettem 15 hektárt, még amikor lehetett bárkinek egy számomra egyébként ismeretlen helyen. Nos az eddigi tapasztalatom az az, hogy bár az ára persze feljebb ment, de akkoriban egy BP-i lakást tudtam volna az árából venni, ma már egy felet tudnék csak. Már gondolkodtam, hogy el kéne adni, viszont ha valóban ennyire le vagyunk maradva árakban, akkor akár még az is benne van a pakliban, hogy itt is robbanjanak az árak.
  • Peti
    Az albérletezéshez nagy szerencse is kell. Nálunk mindig akadtak gondok: az egyik diák többször is eláztatta az alsó szomszédot, amikor fürdéskor leemelte a mosógép kifolyócsövét a kádról, aztán meg elfelejtette visszahelyezni. Fel akartak miatta jelenteni. A másik állandóan cigizett, csacsogott a lépcsőházban a haverjaival. 20 éve volt olyan egyiptomi diákom is, aki több százezres telefonszámlákat generált, mert állandóan az otthon élő szüleit hívogatta. Kifizette ugyan a számlákat, de jobbnak láttuk inkább ‘kiköttetni’ a vezetékes telefont. Aztán akadt olyan is, aki a konyha falát valami pörkölt szerű étellel “díszítette fel”, és eszébe se jutott, hogy esetleg az egyik hétvégén legalább kifesse helyettem azt a picike konyhát. Egy egyedülálló anyukát meg, amikor fizetési nehézségei adódtak, nem volt szívem kitenni az utcára. Szóval nekem a lakás kiadása csak púp volt a hátamon.
  • dddoni
    Mivel a csapból is a befektetők és a buborék folyt már évek óta, ezért én is arra számítottam hogy Pesten is beesnek a bérleti árak, vagy csökken a kereslet. Viszont hogy egy nap alatt 30+ hívást és 100+ üzenetet kaptam a hirdetésre kicsit más képet mutat.

    Most az ingatlanosok arra panaszkodnak, hogy eltűntek a befektetők, gondolom a MÁP+ miatt. És hiába van meg nekem is egy újabb garzonra való, én is inkább MÁP+ba teszem. Ha ez tartós lesz, az még nagyobb kínálati hiányt fog okozni.

    Szüleim Debrecenben próbálják most kiadni a lakásukat 110-ért (szerintem 90-nél többet nem adnak érte). 0 hívást kaptak. Pedig ott most pörög a gazdaság. Amikor bejelentették a BMW gyárat, egyik napról a másikra 10%-kal drágultak az eladó lakások. A bérleti piacon viszont még nem jelent meg a kereslet, lehet nem is fog.

  • Peet
    egyáltalán nem irreális a 120 Kőbányán. Már 2 éve, mikor először kezdtünk az akkori párommal összeköltözésen gondolkodni, normális állapotú, újszerű,1,5-2 szobás lakásokat átlag 130 körül találtunk. A társasházban, amiben most lakom (még pont a válság előtt épült, szóval már új építésűnek nem mondanám), 130-150 egy kétszobás lakás. A KöKi környéki felújított panelokban lehet – trágya elosztású – lakásokat bérelni 100-110-ért. Ezek nem csak hirdetések, hanem tényleg ennyiért ki is vett lakások tapasztalatai.

    Poénból rákerestem most ingatlancomon: X. kerület, 2+ szobás kiadó lakás, és sorban dobálja 140-160-ért a Harmat-Liget-Ónodi utca és hasonlókat. Ezek egyébként nem a putri részei a kerületnek, de nem is hasraesős. Az árak most ilyenek. Egyébként attól, hogy Kőbánya rossz hírű kerület, még van annak is jobb és rosszabb része.

  • Miklós
    éppen az a gond, hogy azt a technológiai fejlesztést nem tudják kigazdálkodni a termelők, mert rosszak a földek Magyarországon: futó homokok, szikesek, pangóvizes területek, V., VI. osztályú földek összehasonlításban. Ezeknek a földeknek rossz a vízgazdálkodása, így a jövőben csökkenni fog az értékük és/vagy erdőt telepítenek rájuk. Persze ott is, aki jó földet birtokol, az nagyot fog szakítani.
    Csak összehasonlításképpen, hogy világos legyen: a mi falunk határában a IV. osztály dominál, ami simán terem 7-8 tonna búzát. Az 5 éves átlag (ahogy én hallottam) kb. 40 mázsa/hold.
  • Zabalint

    Egyáltalán nem voltak még hasonlóak sem a pécsi és a pesti ingatlan árak 2013-ban. Akkoriban 4-5 millió körül 45 négyzetméteres panelok voltak Uránvárosban, Kertvárosban ennél olcsóbban, Budapesten normális környéken ennyiért nem kaptál. A kevés újépítésű lehet, hogy budapesti árakon voltak, de az tényleg kevés volt. Azóta pedig Pécsen is sokat emelkedtek az ingatlanárak, és mivel a fiatalok többsége onnan menekül, a helyi gazdaság továbbra is reménytelen, egyedül a külföldi diákok jelentenek komoly keresletet, ezért az emelkedés eléggé indokolatlan, ha válság lesz, jobban beeshet, mint a fővárosban.
  • Hufeisen
    Itt is megkérdezem, ki mit gondol a ny-magyarországi ingatlanbefektetésről? Én Sopronban vágtam bele lakáskiadásba jó egy éve, eddig pörög, és amíg a határ nyitva, nem gondolom, hogy lenne kockázat. Vagy mégis?
  • Zefilo
    Nagyon szeretem Miklós cikkeit, mert mindig nagyon életszagúak, tárgyilagosak, értékesek, igazi egyéniségre vallanak, és sokaknak nagyon sok jó tanácsot hordoz, amire szükség is van, de valahogy mindig az az érzésem hogy kifelejti hogy az ember nem csupán gazdasági lény…. sokkal összetettebb ennél… egy csomó minden pszichológia, társadalmi és egyéb olyan tényező van ami befolyásolja döntéseinket így például az olcsóbb-e az albérletbérlés mint a lakásvásárlás-nál nem veszi figyelembe azt hogy bár gazdasági szempontból hosszú távon lehet az albérlet érné meg jobban, de ha van pl. 2-3 gyereked akkor megnézem azt a lakástulajdonost aki kiadja neked a lakást akárcsak 1 napra is, mert fél attól hogy nem tud majd kitenni a kölykeiddel együtt vagy a másik kedvencem amikor a lakástulaj eladja a lakást a fejed felől és akkor aztán nézhetsz másik albérlet után stb… szóval ezt is figyelni kéne
  • Karcsika
    Miért van az, hogy ha a már meglévő, saját tulajdonú lakásomra veszek fel hitelt (Szabad felhasználású jelzáloghitelt), annak magasabb a kamata, mintha egy ugyanilyen lakást vennék hitelre?

    A banknak nem mindegy mire költöm el a pénzt? A fedezet mindkét esetben ugyanaz az ingatlan.

  • OFFliner
    Húú, ha külföldi számlára is ki lehet utalni, akkor az boldogság.
    Kérdés mondjuk, hogy azt is ingyen teszik e meg.
    Többmilliós tételt azért nem szívesen utaltatnék TW-hez és hasonlókhoz, szóval ez igen hasznos.
  • OFFliner
    Bocs, ezt nem ide akartam.