A lakás nem passzív befektetés

Az ingatlant és az ingatlankiadást már többször megnéztük a blogon pénzügyi szempontból. Most József egy másik szempontból közelítette meg a kérdést. Ugyanis ha lakáskiadásra adod a fejed, bizony nem csak pénzügyi vetülete lesz a dolognak, hanem emberekkel is kell foglalkoznod. Ha szerencséd van, jó bérlőid lesznek. Ha nincs, akkor sok gondod támadhat belőle. József öreg rája a piacon, illetve az volt, amíg el nem adta a lakásait. Következzen az ő írása.

Régóta foglalkozom lakás bérbeadással, de a családban és a környezetemben is adnak bérbe többen lakásokat (elég sokat).
Van aki régi lakásokat vett a belvárosban(Bp) hosszú távú kiadásra, más kisebb néhány lakásos társasházakat épített az agglomerációban, azokat adja ki, megint más meg vett sok kocsibeállót mélygarázsokban kiadásra, de van aki például Airbnb-zik, szóval láttam már pár dolgot az évek alatt.
Én a legtöbb saját lakást egyébként már eladtam és vidékre költöztem – elég volt.

Egy kis kitekintés: többször elhangzott már a 90M mint elérendő limit
Igaz ez nagyban függ az illető családi helyzetétől, hol él, stb., de én azt tapasztalom, hogy itthon, főleg Budapesten ennyi pénzzel még közel sem lesz olyan “gazdag” valaki, mint ahogy azt sokan gondolják. A látszatembereken kívül a környezetemben többen vannak 500-1000M között (nettó vagyon), és ahogy megfigyeltem, sokan ehhez a 90-100M Ft-hoz képzelnek el egy olyan életszínvonalat, amint csak kb. egy nagyságrenddel több pénzzel lehet finanszírozni (vagy azzal se! csak tőke+munka).
Egyébként pedig nem az a gazdag akinek sok a pénze, hanem akinek kevés a vágya. Egy szint fölött a pénz mennyisége nem befolyásolja nagy mértékben az életminőséget, és ez a szint sokkal alacsonyabban van, mint sokan gondolják. Az igényekből is lehet lejjebb adni ezt Miklós is sokszor megírta.

Amit sok helyen tapasztalható, hogy sajnos sokan tévesen hasonlítják össze a lakás bérbeadást más passzív befektetésekkel (PMÁK, ETF-ek, stb), de sajnos a lakás bérbeadás nem teljesen passzív befektetés. Sokan erre nincsenek felkészülve, főleg aki először vág bele. Több kockázat, több macera, nem várt költségek, stb.
Elkezdtem összeszedni sok dolgot, de inkább könyv lett volna belőle ha mindent leírnék, így csak néhány megtörtént esetet írok le, milyen problémák merültek fel, mintegy érdekesség képen:

– A díler: A bérlő egy jól szituált fiatal férfi, mindig fizet rendesen. Aztán egyszer csak a rendőrség beszakítja az ajtót és bilincsben viszi el. Díler volt az illető, csak nem az utcán ácsorgós szintű.

– Az alkoholista: Az alsó szomszéd egy alkoholista, aki bérlő egy önkormányzati lakásban. Anno volt a lakásomban egy csőtörés, a szomszéd az ázásra a biztosítótól felvette a pénzt, természetesen elitta. Utána időközönként bejelentette újra mindenhol az ázást, gondolta bejön ez többször is. Rendszeres körök a fazonnal, önkormányzattal, stb.

– Beteg gyerek: egyik bérlőnek nagyon súlyosan fogyatékos gyereke született (úgy tudták hogy nem marad élve a gyerek, úgy hordta ki, aztán mégis). A nő érthető módon nem volt túl jó mentális állapotban, és sajnos ilyenkor az ő problémája már a bérbeadójé is.

– A berepülő: ifjú hölgynek kiadom a lakást, majd idővel megjelenik a párja, egy igazi “nehéz eset”. A vége az lett hogy egyszer csak összeverte a nőt, az elmenekült, nekem meg ott maradt a fazon a lakásban. Sajnos elég nehezen oldódott meg ez is.

– A családi problémák: havi fizetésnél a férj meg a feleség egymásra mutogat, hogy a másik nem adta bele a részét a pénznek. Nekem ehhez mi közöm?

– Az építkezés: a lakás melletti foghíjtelken elkezdenek építkezni, előtte-közben-utána fényképeznek minden irányban nézegetik a repedéseket a lakásban, leveleznek állandóan, még ezzel is én foglalkozzak.

– A szennyvízcső: a szennyvízcsőnek nincs elég esése+ a szomszédok mindent beledobálnak a wc-kbe, az eredmény havonta- kéthavonta eldugul a wc a lakásban. Megoldás nincs, mert végig kéne verni a fürdőszobákat meg a szobák falát öt lakáson keresztül (többet előtte újítottak fel). Esélytelen.

– Több bérlő: két egymás melletti lakást adtam ki, a bérlőim összebalhéztak, és engem zaklattak ez miatt.

– A közgyűlések: lakóközössége válogatja, de a legtöbb egy esettanulmány. Csak az elején jártam, de feladtam.

– A betörés: betörtek az egyik lakásba, és elvittek dolgokat. A biztosítás csak az ajtó javíttatást fizette, az bérlő cuccait nem. Volt gondom ebből is.

– A kerületi ingatlanadó: kb. 1500Ft/m2/év(!). Ja hogy ilyen is van? Igen, plusz bírság és késedelmi kamatok.

– A szomszédok: ha a bérlők összeakaszkodnak a szomszédokkal, jó eséllyel a tulajt találják meg, jellemzően a közös képviselőn keresztül

– Parkolás: a bérlő úgy parkolt a kocsijával, hogy az egyik lakó nem tudott a szokott helyére kényelmesen beállni, összeszólalkoztak, reggelre betörték a bérlő szélvédőjét. Ezt is hallgathattam.

– AirBnb: a szomszédos lakásokban már megy a rövid távú kiadás, ezért a sajátot hosszú távra nem veszik ki, mert állandó a jövés menés, éjjel megy a buli, stb. Ki lakna két Airbnb-s lakás között, főleg ha bérli azt?

– Pékség: a lakás alá az üzlethelyiségbe pékség költözött, kicsit korán kezdenek, a gépek zaja feljön a lakásba. Ez se a bérlőnek lesz gond, mert megy is tovább. Más meg nem veszi ki.

– A fürdőszoba: egy ázás után kiderült, hogy anno a lakásban nem jó helyen alakították ki a fürdőt, annyi az egész hogy csak odébb kellett tenni. Nem volt olcsó.

– Újépítésű lakás: nem kapta meg a használatba vételit, nincs befejezve, megy a pereskedés már évek óta. Másiknál meg garanciális problémák, stb.

– Az eltűnt: a bérlő éveken át pontosan fizet, majd egyik napról a másikra eltűnik, a lakás romokban. A kaució nyilván alig fedez valamit a felújításból. (Egy tipikus kaució 2-3 havi bérleti díj maximum, ami egy vicc összeg ha bármit fel kell újítani, és még sokan ezt sem tudják lerakni)

– Egér: földszinti a lakás, és a bérlő a tulajt nyaggatja, hogy bejönnek az egerek, csináljon valamit.

– A rezsi: szól a bérlő hogy szerinte sok a villanyszámlája. Mondom neki, hogy Tv is megy egész nap az is fogyasztja az áramot. Erre ő: én össze vissza beszélek, egyszer villany, egyszer áram, és amúgy is a tv adás a levegőből jön, ezért nem kell fizetni, nehogy már át akarjam verni.

– Pince: zárható pincerekeszről a bérlők elvitték a lakatot költözéskor, egy szomszéd a házból azonnal belepakolt és lezárta. Mivel hivatalosan nem volt sehol leírva melyik kié ezért elég problémás volt a visszaszerzése.

– Felújítások: valamit kellett csináltatni a lakáson a szomszédok sokszor megtaláltak, hogy nagy a zaj stb. Utána ők kopácsoltak állandóan, akkor meg a bérlőtől hallgattam ezeket.

– Takarítás: egy bérlő minden előjel nélkül nekem esett, hogy nem volt a lakás megfelelően kitakarítva mikor kiadtam. Akkor miért vette ki anno, meg amúgy is eddig nem zavarta? (kb 3-4 évvel azelőtt vette ki, és teljesen ki volt takarítva)

– közös költség: oda is be lehet fizetni a felújításokra vaskosabb egyszeri tételeket, volt már tetőfelújítás stb.

-IKEA: bérlő jelölt a megtekintéskor: szép a lakás, de honnan lesz függöny meg evőeszköz csöpögtető(!) a konyhába? Gondolom az IKEA-ból, de köszönöm hogy elfáradt.

Lehetne folytatni a sort bármeddig, csak ilyen történetekből van egy könyvre való, sok vicces meg sajnos kevésbé vicces is. Kíváncsi lennék ilyen problémásabb esetekben egy “property manager” ugyan mit csinál, gondolom nem fog feleslegesen belefolyni ezekbe a szituációkba, csak felhívja a tulajt, hogy jöjjön, baj van…

Amíg nincs baj, addig meg nem kell a manager, mert elutalják a bérleti díjat meg a rezsit, megy minden a neten meg telefonon, ha valami elromlik azt is el tudja intézni a bérlő, kihívja a mestert aztán megcsináltatja és levonják. (Max a kiadáshoz/átvételhez kell a személyes jelenlét).

Kommentekben ki lehet vesézni az egyes pontokat, hogy mit hogy lehet megoldani/kivédeni, de nem ez a lényeg. Utólag én is okosabb vagyok már, az évek alatt azért kitapasztaltam jó pár dolgot, de mindig jöttek új esetek, mindenre nem lehet előre gondolni.

Lehet hogy valaki vesz egy (vagy több) lakást, és hosszú éveken át soha nem lesz semmire gondja, de azért valljuk be hosszútávon erre azért elég kicsi az esély, főleg több lakásnál. Az elején még lelkes az ember, de aztán egy idő után rá lehet erre is unni, ráadásul ezeket a dolgokat nem lehet pénzre lefordítani, mikor a bérlőkkel meg a lakással van tele az ember feje. Ettől még megérheti a lakáskiadás, de sajnos ilyenek vannak és lesznek is, mert a lakásokat emberek bérlik, és nem ETF-ek.

De hogy legyen egy példa számokkal is, az egyik lakást akitől vettem tisztán bukta a lakás árát a válság miatt. CHF hitellel vette válság előtt befektetésnek, kiadni nem tudta/akarta/, fizette a hitelt egy ideig, a tőketartozás felment, végül eladta jóval olcsóbban nekem mint ahogy vette, én meg a bankot fizettem ki. Mondta nekem hogy kiszámolt utólag, ha nem csinál semmit akkor a számláján lenne a lakás ára tisztán. Ez egy szélsőséges példa az biztos, de azért jól mutatja mekkorát lehet bukni egy lakással is.

Én nem mondom azt hogy a lakás rossz befektetés, idővel várhatóan felfelé fog menni az ára a jó helyeken, de hogy milyen ütemben, milyen kilengésekkel, azt senki se tudja megjósolni.
Nekem anyagilag végül megérte ezzel az áremelkedéssel, de azért amikor a válságban a szomszéd lakást évekig fele annyiért se tudták eladni mint amennyiért én vettem a sajátot még 2003-ban (paraméterek ugyan azok voltak), akkor azért az nem volt egy vidám állapot. Végül 40%-os áron ment el, kellett a pénz a tulajnak, és ennyire nem volt vevő.

Szóval volt már ilyen időszak, és jöhet is, akár ekkora esés is bármikor. Nem biztos de lehet, ugyanez igaz a problémákra is, ezeket mindenki mérlegelje, mielőtt belevág.

Share

262 hozzászólás

  • Gondolkodj
    Jól összeszedett írás, köszönjük.

    Illetve engem ez megerősített abban az érzésemben, hogy realestate-nek még a kérdéseit is fenntartásokkal kell kezelni. Nagy mesemondónak tűnik. 😀

  • Beszamolo
    Jó írás, nekem is voltak már rossz és egy borzasztóan rossz tapasztalatom az iparban. Maradjunk annyiban, hogy a bérletiszerződés csak a bérlőt védi. Ajánlom a közjegyzős szerződés megkötését, hamarabb ki lehet rakni a nem fizetőt, remélem nektek nem viszik el a mosógépet stb.-t de még a 20 éves csaptelepet is elvitték. Csak prémium lakást éri meg kiadni, az ad egy kis biztonságot, ha valakinek a 3 havi kaució (500-600) nem okoz gondot.
  • komiszkok
    Es most, hogy jo aron mennek a lakasok, ugye eladod az összeset, es masba fektetsz?
  • Maki verem
    Németországban létezik bérleti biztosítás, a bérlő fizeti a biztosítási díjat, és ha kiköltözéskor a lakás romokban, amit nem fedez a kaució, akkor a biztosító fizet, majd behajtják a bérlőn.

    Éves díja kb. 30e ft. Nem tudom, Magyarországon van e ilyen.

  • Tékoma
    Nekünk nem fizetett a drága bérlő, kiköttötték a gázt és a villanyt miatta. Ügyvéd tanácsára lecseréltettük a zárat, úgy hogy a dolgai (hűtő, TV, házimozi, ruhák) még ott voltak. Abban reménykedtünk, hogy hátha vissza akarja kapni a holmiját és fizet… Vissza is akarta kapni, de nem fizetett, hanem inkább lecseréltette az általunk lecserélt zárat és elvitt mindent, de erről csak akkor szereztünk tudomást amikor be akartunk menni napokkal később és nem nyitotta a kulcs az ajtót…

    Közvetve tudtuk meg hogy állítólag beszéltek ügyvéddel aki azt mondta nekik hogy nekünk nem volt jogunk ehhez. Persze azt valószínűleg elfelejtették az ügyvédjükkel közölni, hogy több mint három felszólító levelet is küldött neki előtte az ügyvédünk, így az ügyvédjük pontosan azt mondta nekik amit hallani akartak, ha tényleg megkérdeztek egyet.
    Nekünk pedig minden jogunk meg volt a zárcseréhez.

  • realestate
    Nem mindenkinek fekszik a háziúri szerep…. de ha jól értem masszív pluszban zárta a kolléga a bulit! Biztosan jobb dolog bejárni kocsival műszakba nettó 2kilóért, de én maradok a félpasszív befektetésnél! 😉
  • Tamás
    ezek szerint “alap dolgok”.. vannak olyanok is, hogy:
    – szétázik a konyha munkalapja, majd amikor rákérdezés van, akkor jön “ez már ilyen volt”
    – hűtőajtóban eltört a polc, vagy italtartó. 3-4k 1 db, de ennyi pénz a világon nincs, pillanatragasztó megoldja..
    – cirkó hadd lobogjon nagy lánggal felette szépen ég szét a kazán hőcserélője. Kb 3 perc kitakarítani, de hadd égjen, úgyse az övé, illetve elég csak akkor szólni, amikor már úgy el van koszosodva, hogy kialszik begyújtáskor és nem tudja újra meggyújtani..
    – pince: elegánsan ottfelejtve 6-8 nagyméretű fekete zsák az elmúlt 2 év lomjaival..amikor rákérdeztem, akkor csak pislogás..
    – háziállat: a k macska a bejárati ajtón élezte a karmait, persze ezt elfelejtették lelépéskor közölni…
    – cigi: senki sem cigizik, de a hűtő teteje meg van égetve..
    – fürdőszoba csempe elegánsan megfúrva, majd valami rágószerű cuccal eltakarva..
  • Tamás
    “Nekünk pedig minden jogunk meg volt a zárcseréhez.”

    ezt majd jogász mondja, szerintem nem volt jogotok hozzá…

  • Frank
    Engem még az érdekelne, hogy ha nem passzív befektetés, akkor heti/havi hány órát igényel átlagban? Gondolom van melósabb és nyugodtabb időszak is. Mert ugye az alap alternatíva az a heti 40 óra, férfiként nehéz 6 órás melót találni, ha mondjuk nem kéne teljes fizu már.
  • Agoston
    Na igen, de ez igy van minden munkakorben, ahol emberekkel foglalkoznak. Hihetetlen sok sotet, taho es/vagy szo szerint orult ember rohangal odakint az utcakon. Nem kell ehhez ingatlanbizniszben utazni.
  • VJ1972
    @Tékoma

    “Nekünk pedig minden jogunk meg volt a zárcseréhez.”

    én is úgy tudom, hogy bemenni még mindig nem lehet, mert ő van birtokban.

    Megoldás:

    ***figyelem, nem tudom ez jelenleg mennyire törvényes!***
    aki alkalmazná, előtte konzultáljon jogi szakemberrel

    egy plusz komoly (vmi speciális) zár az ajtóba vagy inkább a rácsba ha lehet,
    ahhoz nem kap kulcsot. Ha kérdezi, a kulcs nincs meg hozzá, kiszedni kulcs nélkül meg nem is lehet.

    Ha gondok vannak, és nagyon eldurvul a helyzet, egyszerűen be lehet zárni kívülről, anélkül hogy bemennék a lakásba. (ha lehet ne legyen otthon…)
    Szerintem jelentkezni fog.
    Az utolsó időkben vezette ezt be, de szerencsére sosem volt rá szükség.

    Próbáltam mindig elsimítani a konfliktusokat, még akár jelentős anyagi veszteségek árán is. (teljes lelakott kauciók visszaadása, károk benyelése stb.)

    Minden jobb, mint egy pereskedés, vagy egy kés a gyomorba.

  • VJ1972

    igen, de itt most az ingatlanbefektetést hasonlítjuk más befektetésekhez.
    Sajnos sok mindent nehezen, vagy egyáltalán nem lehet beárazni.

  • VJ1972

    Ha szerencséd van, akkor szinte semmi dolgod.
    Volt olyan lakás, ahol évekig nem voltam fent, pedig a közelben jártam naponta.
    Pár évente bérlőcsere, és ment a dolog magától.

    A bajok akkor kezdődnek ha nincs szerencséd, és kifogsz egy (vagy több) rossz bérlőt, fel kell újítani a lakást, stb.
    Ezek viszik az időt, pénzt meg az ideget rendesen, és ezeket nem lehet előre megmondani, se beárazni.

    Olyan ez mint minden az életben, ehhez is szerencse kell hogy minden jól menjen.
    Viszont aki nem kockáztat nem is nyer, csak számoljon mindenki a kockázattal.

  • Tékoma
    A dolog úgy ment, hogy ügyvédhez elmentünk, mert nem fizetett már régóta a bérlő, ezért figyelmeztető levelek után (amiket az ügyvéd küldött ki neki tértivevényesen), felmondtuk a bérleti szerződését (amiről szintén kapott levelet). Onnantól kezdve már nem volt joga ott lakni. Pláne nem zárat cserélni a tudtunk nélkül. Ügyvéd szerint fel is jelenthettük volna, de több macera lett volna vele mint előnye. Amúgy nem iparszerűen adunk ki lakásokat, csak ezt az egyet és eddig soha nem volt gond egy bérlővel sem. Ezt az embert is úgy ajánlották ismerősök, hogy megbízható…
  • attila
    még….. majd beleunsz 😉
  • VJ1972
    A rezsivel lehet még talán operálni, a mérők mindig a tulaj nevén maradnak szigorúan.
    Ma már vannak “feltöltős” mérőórák (villany-gáz) is.
    Ezeket lehet töltögetni előre, és ha a bérlő nem fizet, akkor a következő hónapban nem töltök már rá. Gondolom villany nélkül nem soká marad.

    Viszont erre a szintre nem ajánlom senkinek hogy eljusson.
    (zárcsere, ajtók, ablakok elhordása, közművek leállítása, kiköltöztetés, stb)

    Meg kell oldani úgy, hogy elmenjen magától, bármi áron, még akkor is ha ez sok pénzbe kerül nekünk. Nem tudhatjuk, a másik mire hogy reagál, ha sarokba szorítjuk.

    Nagyon rossz (!!!) dolgok sülhetnek ki abból, ha felvesszük a kesztyűt.

  • Gábor
    Az én bérlőm 4 évig problémamentes volt, majd bekattant.
    Egy év volt mire kiraktam, addig semmit nem fizetett, de a lakást legalább nem tette tönkre.
    Sikerült leszereltetnem a villanyórát, mert nem fizetett. Áram nélkül csak egy hétig bírta.
  • tip
    ha kizárod, az birtokháborítás. A birtokos joggal feltörheti a zárat.

    @Tékoma de, volt joga zárat cserélni, a tudod nélkül is. Ne keverd a jogot azzal, hogy neked mi van ínyedre.

  • VJ1972

    Nem feltétlen, valaki ezt tényleg szereti.
    Rokon nem dolgozik már tizenéve, tőke kb 1000M nagyságrend lehet(ett),
    mai napig maga rendezi a lakásokat. (kb 10 db)

    Vidékről jár fel intézni őket.
    Ajtót, ablakot leszedi, és maga mázolgatja, ki is takarít kiadás előtt.
    Neki ez egy hobbi, leköti magát, vagy egy kis “munkája”.
    Gondolom ő lehet az ezerből az egy, aki ilyen háttérrel ezeket megcsinálja.

    A gond akkor van, ha nem akarsz mázolgatni, takarítgatni, meg hülyeségeket hallgatni egy idő után.

  • VJ1972
    @Tékoma

    Ismerősnek, rokonnak soha nem adtam ki. Kellett is ez miatt magyarázkodnom, nem keveset.

    Egyébként siralmas itthon a lakásbérleti piac, siralmasak a bérlők és a bérbeadók is. Ide most magamat,magunkat is beleértem.
    Nézzünk magunkra, mindenki trükközik, próbálja bebiztosítani magát, védeni az érdekeit valahogy… elkeserítő, hogy ezekre van szükség.

    Erre mondják, hogy nincs itthon normális kultúrája ennek.
    Nincsenek kialakulva, szabályozva a dolgok, ezért is tartunk itt.

    A bérlőktől is rengeteg sztorit hallgattam, más bérbeadókról.
    Nyilván az ő szemszögükből másként néznek ki a dolgok, de ha csak a negyede igaz amiket előadtak, az is sok.

    Én nem bérelnék, csak ha nagyon muszáj.
    Vagy csak valami professzionális cégtől, nekem ne nyissanak be bejelentkezés nélkül a lakásomba random amikor a tulaj gondol egyet.

    Elnézést, nem szoktam panaszkodni, ez csak úgy kijött.

  • Kenrich
    Nagyon jó cikk, köszönöm!!

    Régóta kiadok én is egy lakást, és sok mindent cáfolni tudok, mint ami nagy általánosságban kockázatként említésre szokott kerülni a fórumon.

    A szerződést én írom, így engem véd. Átlagosnál jobb emberismeret kell azért. Primitíveknek, fogyatékosoknak, aluliskolázottaknak nem adtam ki soha.

    A lakásra 5 év alatt kb. 10 ezret költöttem, pedig már anno is max. közepes volt az állapota.

    10%-kal olcsóbban adtam ki mindig mint egy patika felújított került, de folyton melegváltás volt alacsony kockázattal..Igaz,adózom is.

    Megértem, ha a cikkíró besokallt. DE most ilyenkor mibe teszi azt a relatíve sok pénzt vidéken? A lakás mellett gyakori érv, hogy mégiscsak egy megfogható valami.. A pénz pedig pláne, ha forint keményen inflálódik.. Kamatok zéró.. Újabb válság, stb.??

    Szerintem nem véletlen akar mindenki lakást venni most.. Mo. egyre jobb hellyé válik.

  • Fairy
    Ez a helyzet. Az állandó konfliktuskezelést, a jogbizonytalanságot, a személyeskedést nem árazza be a piac. Ezért nem éri meg csinálni.
    Elég baj van azzal, ha Magyarországon laksz, főleg, ha lakásban, ahol szomszédok is vannak 6 irányból.
  • Slumbery
    “A betörés: betörtek az egyik lakásba, és elvittek dolgokat. A biztosítás csak az ajtó javíttatást fizette, az bérlő cuccait nem. Volt gondom ebből is.”

    Nohát igen, hozzám is szinte azonnal betörtek, amikor beköltöztem a most bérelt lakásomba pár éve, és itt sem fedte le a biztosítás a cuccaimat. Viszont ebből a tulajnak nem volt problémája, mivel nem volt köztünk erre megállapodás, így nem éreztem úgy, hogy felelősségre vonhatnám emiatt.
    Az más kérdés, hogy nem javítatta ki az ajtót, pedig arra volt biztosítása.

  • Tamás
    “A lakásra 5 év alatt kb. 10 ezret költöttem, pedig már anno is max. közepes volt az állapota.”

    1 normális szaniter anyagárban többe kerül mint egy tízes, konkrétan mi van abba a lakásban? semmi?
    fűtés, ilyesmi? lehet, hogy már írtam: 15 éves kazán most pukkant meg, most elvileg lehet javítani (80-90k-ra tippelek) de a korrekt megoldás (zárt égésterű kazán + kéménybélelés) 1 misi körül lenne.. és valszeg ez utóbbi lesz, ha már nem lehet kapni alkatrészt, vagy ilyen működési elvű kazánt.. ha olcsóbban adod ki + adózol is, akkor kb mennyi a hozam? (közelítőleg)

  • Tamás
    “Egyébként siralmas itthon a lakásbérleti piac, siralmasak a bérlők és a bérbeadók is. Ide most magamat,magunkat is beleértem.
    Nézzünk magunkra, mindenki trükközik, próbálja bebiztosítani magát, védeni az érdekeit valahogy… elkeserítő, hogy ezekre van szükség.”

    bérbeadó trükközésénél mire gondolsz konkrétan? hogy állam bácsi csak beszedi, beszedné a zsét és kb ennyi? (=semmit sem ad érte cserébe)

    “Ismerősnek, rokonnak soha nem adtam ki. Kellett is ez miatt magyarázkodnom, nem keveset.”

    Ebben teljesen igazad van, családon belül adtam (volna) 10-15 % kedvezményt, erre jött a felháborodás.. a piaci ár feléért szerette volna megkapni az a rokon, akivel évente kb 5-7x találkozom..

  • Ildikó70
    Ezen problémák nagy része felmerül akkor is, ha nem kiadod a lakást, hanem benne laksz. Egy társasház már csak ilyen. Akinek ezek gondot okoznak az vegyen, béreljen, adjon ki házat, lehetőleg jó nagy telekkel, hogy minél messzebb legyenek a szomszédok.
  • Usespanner
    Ha nem fizet a berlo, el kell vitetni minden cuccat és tetelesen szamba vetetni (hazimozistul és hűtöstül).
    A költség a tied.
    Majd zarcsere, nem forditva. Ez igy a sorrend.

    Árveresi lakast veszek, kivancsi vagyok, hogy kikoltozik – e majd az ex-tulaj.

  • LSV
    Egy ismerőssel esett meg, hogy a bérlős elkezdte a nemfizetős játékot, erre hivatalosan felmondták a bérleti szerződést de a bérlő nem akart kiköltözni és fizetni sem. Egy szép napon becsöngettek (fontos hogy otthon legyen a bérlő) és vitte az új bérlőket 4 tezsvír formájában. Másnapra üres volt a lakás. Ez nyilván akkor működik ha az új “bérlő” ismerős, különben nagyon rosszul is elsülhet 🙂
  • hargi
    Nekem elég vegyes tapasztalataim vannak, bár többségében kedvezőek. Az szinte minden bérlőre jellemző volt, hogy kevésbé vigyáz a lakásra, mintha a sajátja lenne. Persze volt olyan is, aki kifestette, csak a festéket kellett megvennem, és kisebb javításokat is megcsinált (szakmabeli volt). Jellemző a “nem szólok, hogy valami tönkrement, majd gányolok valamit” hozzáállás, annak ellenére, hogy az elején jeleztem, szóljanak, ha bármivel baj van, megcsinálom/megcsináltatom.
    Nem fizetés “csak” egyszer volt probléma, az eredmény kb. 200000 Ft kár. Mi is gyorsan megtudtuk, mennyire a bérlőt védi a jog. 🙁 Zárat nem cserélhetsz, ki nem zárhatod, birtokvédelmet kérhet, ha leszereled az ajtót az zaklatás, kihívhatja rád a rendőröket, stb.. Áramot kiköttettük, de így se ment el (munkahelyen fürdött). Végül “szürke zónás” megoldás jött be, folyt.
  • hargi
    (folyt) amikor nem volt otthon, kipakoltuk a cuccát egy olyan zárható tárolóhelybe (az épületen kívül), amihez ő is hozzáfért, és a lakáson kicseréltettük a zárat. Ha közben hazajön, és rendőrt hív, mi húztuk volna a rövidebbet. Több hónap volt (és rengeteg költség meg utánajárás), mire újra lett áram, és kiadható lett a lakás. A közjegyző előtt aláírt kilakoltatási záradék/kiköltözési nyilatkozat állítólag működik, a következő bérlőnek már így adtuk ki a lakást.
    Nyugis bérlő esetében amúgy havi 1 nap foglalkozást igényel a dolog, meg egy-két telefonon elintézhető apróságot.
  • Tyson
    “de a korrekt megoldás (zárt égésterű kazán + kéménybélelés) 1 misi körül lenne..”
    Tegnap csinaltattam földszinti lakásba kéményt. 131 ezer volt.
    Baxi kazánt kapsz 350 körül, egy egyszerűsített kazán csere 30-50. Kell még iszapleválasztó, meg egy firelé ha még nem volt. 600 ból kényelmesen megvagy.
  • Tsh
    “nekem ne nyissanak be bejelentkezés nélkül a lakásomba random amikor a tulaj gondol egyet.”

    Zár csere. Bérlőnek ehhez joga van. Két lakást béreltünk egymás után, mindkét helyen kérdezés nélkül cseréltünk, távozáskor vissza. Most már szerencsére saját, így nincs ilyen gond.

    De tény, hogy önmagában az frusztráló, hogy havonta mindig várni kell a tulajt mert mindkét lakásnál készpénzhez ragaszkodtak.

  • Santer
    +1 a közjegyző előtt kötött szerződésnek. A legtöbb felsorolt probléma megelőzhető így, a többire meg az a véleményem, hogy ésszel kell csinálni mindent, meg emberekkel dolgozunk itt is, nem úgy működik a dolog, hogy megnyitom a pénzcsapot, aztán hátradőlök.
  • tomgatsby
    Kicsit off:

    Lakást keresek, nappali+2-3 szobásat, újat vagy újszerűt, megyeszékhelyen, jó helyen. A potenciálisak 120-160 ezer forint között vannak havonta. A héten ötöt néztem meg, 3 tulajdonossal akartam megalkudni egymás után: nem az árról, hanem a szerződési feltételekről. Eddig EGYIK SEM ment bele abba, hogy 6 havi bérleti díjat leteszek ügyvédi letétbe (egy közösen választott ügyvédnél), közjegyző előtt szerződést kötünk, és a felmondási idő legalább 3 hónap.
    Nem b….meg, mindegyik hisztizik, hogy mi van akkor, ha neki sürgősen kell a lakás, ő nem fog hónapokat várni kiköltözésre, max 30 napot. Én meg k…ra nem fogok 2 gyerekkel görcsölni, hogy 30 nap alatt találjak új lakást, ahova beköltözhetek.
    Nem csak a bérlők gyökerek, a bérbeadók is.

  • nyman
    Hehe, a sztorik egy resze „ismeros”. Pont a fentiek miatt hezitalok, hogy en eladom a lakasomat igy az aremelkedesek miatt

    Volt berlom, akik fel ev alatt jobban lelaktak a lakast, mint mi kozel egy evtized alatt. Ami bejott, hogy kulfoldi diakoknak adom ki. Azok, ha koltoznek, inkabb idokozben vett szonyeget, butorokat, allolampat, evoeszkozoket stb. hagynak a lakasba es nem visznek.

    Persze itt is valogatni kell, de szerencsere szeptemberben van valasztek. Azt kell mondjam, hogy eddig jellemzoen szerencsem volt veluk. Voltak berlok az USA-bol tobben, Braziliabol, Del-Afrikabol. A holland, belga finn, francia berlokkel is nagyon elegedett voltam.

    Az is igaz, hogy ilyenkor az eves szinten van 2 honap lyuk a berleti dijban, viszont ilyenkor van ido utemezetten valamit csinalni a lakason. Most nyaron pl. egy tisztasagi festest, elotte az egyik ciklusban nyilaszarok mazolasat.

  • Kiszamolo
    Tyson, keménybélés volt önmagában 450 ezer. A legkisebb költség a kazán.
  • antenna
    slumbery: a biztosítós részt én sem értem. Mikor mi adtunk ki lakást, még a bérleti szerződésben is benne volt, hogy a vagyontárgyak biztosítása a bérlő dolga, erre külön fel is hívtuk a figyelmét. Miért kéne nekem ezzel foglalkoznom? És ha bemondja a betörés után, hogy volt otthon 2Kg arany meg három Picasso, akkor pereskedünk évekig?
    Más. Nekünk 6 év alatt minimális gondunk volt a bérlőkkel, összesen ketten voltak és tényleg szerencsésen alakult. De amilyen sztorikat lehet hallani és olvasni, valóban elgondolkodtató, megéri-e. Mint ahogy a cikk írója is oda jutott, hogy nem. De lehet csökkenteni a kockázatokat: földszinti lakást amúgy sem vettem volna, kiadásra meg pláne nem. Berendezést/felszerelést vegye meg, amit szeretne, akkor nem nekem kell a pótlásokkal foglalkoznom.
    A cikk jó, én kiadáspárti vagyok, de tényleg bele kell számolni a rizikót és mindent csökkenteni.
  • maveryck
    Tetszik, jó írás.
    Ez viszont kicsit zavaros nekem:
    “Egy kis kitekintés: többször elhangzott már a 90M mint elérendő limit
    Igaz ez nagyban függ az illető családi helyzetétől, hol él, stb., de én azt tapasztalom, hogy itthon, főleg Budapesten ennyi pénzzel még közel sem lesz olyan “gazdag” valaki, mint ahogy azt sokan gondolják. A látszatembereken kívül a környezetemben többen vannak 500-1000M között (nettó vagyon), és ahogy megfigyeltem, sokan ehhez a 90-100M Ft-hoz képzelnek el egy olyan életszínvonalat, amint csak kb. egy nagyságrenddel több pénzzel lehet finanszírozni (vagy azzal se! csak tőke+munka).” Esetleg érti ezt valaki?
  • VJ1972
    Mibe fektetek vidéken: semmibe, interneten keresztül bárhová befektethetek.

    Jog: sajnos túlzottam a bérlőt védi.
    Az évek alatt arra jöttem rá, hogy ha látszik hogy nem megy a dolog, akkor meg kell oldani békésen, minél gyorsabban, még ha bukunk is.
    Ha beleállunk a rossz szituációkba, jönnek a keserves hónapok, a pénz ugyan úgy oda lesz. Csak még rengeteg ideg,rendőr,jogi bajok,tezsvírek… csak ezeket ne!

    Ha már muszáj volt, én leültettem a bérlőt és korrektül megmondtam, hogy itt nem maradhat,szóval oldja meg a költözést. Mindenben partner vagyok, hogy neki jó legyen, volt hogy adtam lelépési pénzt is ha üresen átadja a lakást x napon belül.
    Ellenkező esetben keserves hónapok elé nézünk mindketten, aminek semmi,
    de semmi értelme, és a vége úgyis az lesz, hogy ki kell költözni.

    Szerencsére megértették, meg látták hogy nem viccelek, és mentek.
    Így kellett volna már az elejétől.

  • VJ1972

    Csak kiragadtam egy példát.

    Hívj fel pár kiadó lakást, és mond hogy 2 vagy 3 gyerekkel költöznél, esetleg kutya is van.
    Mondd meg hogy pénz van, kifizetsz fél évet előre.
    Meg fogsz lepődni hányan mondják majd hogy “már kiadtuk…”.

    Nem alakíthatod át a lakást. Valami nem esztétikus stb. de a tulaj nem költ rá mert működik. Kicseréled saját költségen? Vagy elnézed évekig?
    Annyira azért nem egyszerű dolgok ezek. Az ingatlan ahol élünk az az otthonunk, ha bérelt ha saját. Ezért ezek érzelmi döntések is.

  • antenna
    tyson, béleltettél vagy csövet szereltek a ház oldalára?
    tomgatsby: azt én sem értem soha, hogy aki ki akar adni, az miért nem gondolja komolyan a dolgot? Amikor felmondott az albérlőnk, hogy ő lelép május 31-én és nem talált időben másikat, hagytuk, hogy még egy hónapig bent legyen. Ennek ellenére is gyk. melegváltás volt, talán 1 hét esett ki. Szerintem a magyarok jelentős része annyira önző és kicsinyes, hogy nálunk sosem fog működni a lakáskiadás úgy, mint nyugaton. Persze ott is megvannak a sztorik, de mégis más világ.
  • kridli
    “Ezen problémák nagy része felmerül akkor is, ha nem kiadod a lakást, hanem benne laksz. ”
    Persze ebben igazad van, csak alapból egy lakásnál szív ilyenekkel, amiben laksz. Ha meg a sajátja mellette néhány lakást, akkor azoknál a lakásoknál is lehet futni ezeket a köröket. Csak erről sokan elfelejtkeznek amikor kiadásra adják a fejüket, erről szól a cikk.
  • VJ1972

    Elnézést, nem vagyok profi író.
    Tehát: sokan azt gondolják, hogy 100M Ft olyan életszínvonalat biztosít, amit csak 1000M-ból lehet finanszírozni. Mármint ha passzívból szeretnénk megélni ezt arra értettem.

    Ráadásul ebből lakhatást, közlekedést is meg kell oldani, és ez főleg pesten költséges. Egy barátom most vett házat budán 120M-ért, és nem egy villa.

    Ha van 100M Ft-unk és pesten szeretnénk élni (főleg családdal), valószínűleg a pénz egy látható részét elviszi a saját lakhatásra vett ingatlan, már egy közepes-nagyobb lakás is.

  • VJ1972

    igen, lakást csak emeletit. Emeletibe törtek be egyébként.

    Igen, utána már nekem is benne volt a szerződésben, hogy a dolgait a bérlő maga biztosítja.
    Egyébként egy cég bérelte irodának, oda törtek be, azért is volt problémásabb.
    Utána szólt a cég tulaja, hogy tetettek rácsot az ablakokra meg az ajtókra(2 ajtó volt), meg komoly zárakat(8db), valami eszement összeg volt.

    Felhívott, és közölte, hogy már fent vannak a rácsok, és ezt most ők lelakják, hónapokig nincs bérleti díj. Na ezzel a szituációval mit kezdesz?

    Benyeltem, aztán kész. Amúgy korrekten fizettek évekig, jó bérlők voltak.

  • Tyson
    Miklos, most küldjem el a kéményről a számlát? Földszinti lakásba, a kéménybélés 131 volt. Ez anyagköltséggel együtt. Fél napot dolgozott vele. Tegnap este 8-kor végzett vele a fiatalember, szóval elég firss az élmény. 4 emelet van fölötte.
  • Laci bácsi
    maveryck
    2017-10-26 at 08:30
    Tetszik, jó írás.
    Ez viszont kicsit zavaros nekem:
    “Egy kis kitekintés: többször elhangzott már a 90M mint elérendő limit
    Igaz ez nagyban függ az illető családi helyzetétől, hol él, stb., de én azt tapasztalom, hogy itthon, főleg Budapesten ennyi pénzzel még közel sem lesz olyan “gazdag” valaki, mint ahogy azt sokan gondolják. A látszatembereken kívül a környezetemben többen vannak 500-1000M között (nettó vagyon), és ahogy megfigyeltem, sokan ehhez a 90-100M Ft-hoz képzelnek el egy olyan életszínvonalat, amint csak kb. egy nagyságrenddel több pénzzel lehet finanszírozni (vagy azzal se! csak tőke+munka).” Esetleg érti ezt valaki?

    Igen, én értem: szegények vagyunk, de jól élünk.

  • realestate

    Az a baj, hogy “amatőr” bérbeadókat néztél akik nem üzletszerűen adják ki a lakást hanem alkalomszerűen. A többség egyébként ilyen, úgyértem alkalmi kiadó, pont ezért van az, hogy panaszkodnak a bérlők hosszú távra nem tudnak tervezni.

    Hozzám jöhetnél simán 3 havi felmondási idővel ha lenne üres lakásom mindenféle extra pénz letétele nélkül! 😉 SŐT, jobban örülök a nagyobb időnek mert nekem is több időm van akkor…. egy évre fixálom a bérleti díj összegét, utána bárki kérhet emelést/csökkentést ha a másik nem fogadja el elmehet a bérlő a felmondási idővel. Fixálhatunk több időre is ha kéri a bérlő, de akkor figyelembe kell vegyem a várható árváltozást és e szerinti áron szerződünk.

    Érdekesnek találom, hogy “mindenki” szerint irreálisan drága most az albérlet, de a kommenteket olvasva egyáltalán nem úgy tűnik nekem hogy mindezek mellett akkora biznisz lenne a kiadás…

  • methyou
    “De tény, hogy önmagában az frusztráló, hogy havonta mindig várni kell a tulajt mert mindkét lakásnál készpénzhez ragaszkodtak.”

    Én nem ragaszkodnék a kp-hoz, az leginkább a feketézés miatt lehet. Viszont ez a havi egy alkalom pont jó megnézni a lakást (meg a bérlőt is), hogy minden ok-e.

  • Szegénygyerek
    A jóhiszemű bérlők is jobban járnának, ha megnyirbálnák a nagybüdös jogaikat. Ha nem kéne közjegyző meg miegyéb a nemfizető bérlők kirakásához, akkor sokkal többen adnának ki lakást.

    És mint tudjuk, kereslet, kínálat. Olcsóbb volna kivenni, jóhiszeműek jobban járnának. Rosszhiszeműek meg vesztenének a védelmi pozíciójukból, de kábé leszarom.

  • Alfa
    Ez a cikk üzenetében jó, de ez az egysoros “esettanulmány” felsorolás ebben a formában hülyeség.
    Igaz van kockázat, de a valószínűségük és a következményük mértéke és kezelésük költségének említése nélkül értelmetlen.
    “30 módszer, hogy nagyon megszívd a bérlőddel” címet lehetett volna adni…
    Sok fenti eset nem következik be, ha
    – nem veszel rossz lakást vagy rossz helyen (ennek semmi köze a bérbeadáshoz, ne írjuk a “számlájára”)
    – értelmesen választasz bérlőt (nem csinálod rosszul a kiadást)
    Ezen felül is marad kockázat, elintéznivaló és költség, pont annyi mint egy saját lakással.
    Ezt tudomásul kell venni, kalkulálni vele.
    De szerintem megéri ha ésszel csinálod. Még adózva is.