Itt a húsz évig fix kamatozású lakáshitel
A jelenlegi lakás és egyéb jelzáloghitelek szerencsére már referenciakamathoz kötöttek, ami azt jelenti, hogy egy, a bankoktól független külső kamatlábhoz igazítják a kamatok változását. A bank megadja, hogy mihez árazza a hitelek kamatait és ahhoz a változóhoz képest milyen felárral nyújt hitelt.
A leggyakoribb referenciakamat a bankközi piacon kialakuló kamat, az úgynevezett BUBOR. Ennek mértéke erős összefüggésben áll a jegybanki alapkamattal, most a jegybanki alapkamat 2,1%, a 3 havi BUBOR 2,15%, az egyéves 2,25%. (Az aktuális BUBOR értékeket az MNB honlapján tudod ellenőrizni, a fő oldalon a bal oldali sávban)
A válság utáni hiteleknél a bank azt adja meg, hogy mondjuk ehhez a BUBOR-hoz képest mekkora a felár, illetve hogy milyen sűrűn igazítja ki a hitelek kamatait. Ezt hívják kamatperiódusnak. Ha 3 havonta újrakalkulálják a hiteledet, akkor negyedévente változik a havi törlesztőd, ha változott a referenciakamatod. Ez alapkamat-csökkenésénél jó hír, emelkedésnél már egy csöppet sem.
Ha 3 éves kamatperiódust választottál, akkor a következő 3 évben fix a kamatod és majd csak 3 évente változik, függetlenül attól, hogy közben mennyi volt a jegybanki alapkamat, vagy a BUBOR értéke.
Arra már sokan rádöbbentek, hogy a devizás hitelek kedvezőtlen árfolyamváltozása mennyire megterheli a pénztárcájukat. Azzal még nagyon kevesen vannak tisztában, hogy a forintos hitelek kamatváltozása milyen nemvárt kiadással fog járni.
Magyarország egy feltörekvő piacokhoz tartozó ország, melynek devizája mindig magasabb kamatozású, mint a fejlett piaci devizák. (Itt írtam már a témáról: A Balassa-Samuelson hatás). Ezért a jelenleg túl mélyre nyomott magyar alapkamat csak addig tartható, amíg az euró és a dollár alapkamata nem kezd el emelkedni a jelenlegi beteg 0-0,15%-os szintről az egészséges 3-4%-os szintre.
(A túl alacsony és a túl magas alapkamat is a beteg gazdaság ismertetője. Túl alacsony alapkamat esetén monetáris (pénzügyi) élénkítéssel próbálnak úrrá lenni a gazdasági bajokon, túl magas alapkamat esetén pénzügyileg próbálják megakadályozni egy deviza áresését és/vagy az infláció elszabadulását. Az egészséges alapkamat fejlett devizáknál 2-3-4%.)
Ha a dollár újra 3-4%-os alapkamattal fog rendelkezni, mi is kénytelenek leszünk emelni a magyar alapkamatot, méghozzá legalább 2-3% prémiummal a dollárhoz képest. Vagyis akkor a magyar alapkamat 5-6-7% lesz.
A te hiteled jelenlegi kamata is ugyanennyivel, 2-4%-kal (pontosabban százalékponttal) lesz magasabb. (Hogy mi a különbség a százalék-százalékpont-bázispont között, arról már itt írtam: Százalék-százalékpont)
Egy 2,1% helyetti 5,5%-os alapkamat azt jelenti egy 10 milliós, húsz évre felvett hitel havi törlesztőjénél, hogy 71 ezer forint helyett 92 ezer forintot fogsz fizetni havonta, összességében pedig több mint 5 millióval költesz többet a hitelre a futamidő alatt. Azt már mondani sem merem, hogy az elmúlt húsz évben többször volt 10% felett a magyar alapkamat, mint alatta. Persze reméljük, most nem lesz 10% felett, de egy húsz éves hitel esetén bármi megtörténhet. 10%-os alapkamatnál 123 ezer lenne a havi törlesztőd.
Itt jönnek képbe a hosszú távon fixált, több éves kamatperiódusú lakáshitelek.
Eddig is elérhetőek voltak a 3-5-10 éves kamatperiódusú hitelek, ám most nemcsak több bank jött ki ilyen termékkel, mint eddig, de egyenesen megjelentek a 15 és 20 évig fix lakáshitelek.
Ráadásul ezek árazása nem is sokkal magasabb, mint a normál hitelek árazása.
Konkrétan 1,08 százalékponttal magasabb csak a 15-20 évig fix hitel kamata, mint ugyanannál a banknál az évente újraárazódó hitelek kamata. Vagyis ha szerinted a jelenlegi 2,1%-os alapkamat 15 éven át nem lesz tartható és többet fog emelkedni a kamatláb 1,08%-nál, akkor érdemesebb befixáltatni 15 évre a kamatot.
Ha vállalod, hogy a bankhoz érkezik havi 120 ezer forintnyi átutalás és legalább 15 ezer forintért használod a bankkártyádat havonta, akkor most a 15 és 20 évre fix kamatlábad 6,92%. (Ügyfél-minősítés függő az árazás.)
Tudtommal a piacon jelenleg a legjobb kamatajánlat jó ügyfélnek BUBOR+2%, vagyis 4,24%, de ez évente újraárazódik és ezt csak a jó ügyfelek kapják meg. Ehhez képest ez az ajánlat jelenleg 2,7%-kal drágább, de ez a különbség bármikor eltűnhet. (A teljes képhez azért az is hozzátartozik, hogy ebben a bankban kamatfordulókor mindig lehet változtatni a kamatperiódust. Vagyis ha választasz egy 3 hónapos kamatperiódust és 4,2%-os kamatot, ha hirtelen elromlik a hangulat a világpiacon, akkor csak a következő negyedév végéig kell kibírnod, hogy kérhess egy három vagy öt éves kamatperiódust, igaz, magasabb kamatért.)
Ha nem akarod 20 évig húzni a fizetést és tudnál havi 100 ezerrel is többet fizetni, valamint van öt rokonod, akire tudsz lakástakarékot kötni, egy öt évig fix kamat most 5,96%, majd négy év múlva felvéve a lakástakarék 5,23%-os hitelét és betörlesztve a hitelbe az összegyűlt tőkét kiváltod a banki hitelt a lakástakarék hitelével, szintén bebiztosítottad magad a kamatemelkedés ellen.
Amint látod, egyre több lehetőséged van a hiteled kamatának a befixálására, érdemes élni vele, hogy ne érjen kellemetlen meglepetés akár egy-két év múlva.
Ha most veszel fel hitelt, igyekezz fixálni a jelenlegi alacsony kamatokat, ha már van hiteled, érdemes átgondolni, nem lenne-e jobb kiváltani egy hosszú távon is fix kamatozású hitelre. (Most sok bank akciózik a költségek elengedésével.)
(A jelzálog-hiteledet amúgy is érdemes két-három évente megnézetni, hátha érdemes váltanod. Erről már itt írtam: Meglévő lakáshitel kiváltása.)
Ha ismersz egy jó hitelügynököt, keresd meg, hogy számolja ki neked, hogyan jársz a legjobban és milyen költségei lennének egy kiváltásnak/hitelfelvételnek.
Ha nem ismersz, én őt szoktam ajánlani, még soha nem volt rá panasz: olcsohitelek.com
(Csak nehogy félreértsd: nem azt mondom, hogy vegyél fel hitelt, mert szerintem jobban jársz, ha nem teszed. De ha kell, vagy már van, akkor érdemes védeni magad a kamatemelkedés ellen.)
Van e valami elképzelésed arról, hogy milyen hatással lesz/lenne ezekre a forint hitelekre, ha bevezetnék nálunk is az eurót?
Köszi,
István
Ha a piacnál akarunk okosabbak lenni, akkor az valahol szerencsejáték. Vagy bejön, vagy nem. Mint ha a tőzsdei árfolyamokat próbálnánk eltalálni.
Egy ilyen terméket szerintem az válasszon, akinek a kiszámíthatóság kiemelten fontos. Valószínűleg ezért minimális felárat fog fizetni, de ezt előre nem tudhatjuk.
Ez nem egy aktuális probléma. Amíg Orbán-kormány (vagy prezidenciális rendszer esetén Orbán-elnökség) lesz, addig itt nem lesz euró.
Pl. ezt írod: ” 2-4%-kal (pontosabban százalékponttal) ” nyilván az első állítás pontatlan, majd a zárójeles a pontos, akkor miért nem hagyod el a pontatlan állítást, és teszed helyébe a zárójelest? Szerintem így csak megtéveszted azokat, akik járatlanak ezen fogalmakban.
Plusz szerintem itt is százalékpontot akartál írni: “Ehhez képest ez az ajánlat jelenleg 2,7%-kal drágább”
Melyik bank adja ezt a konstrukciót?
Persze elég bonyolult ezt végigszámolni, de én pont azért választottam a 6hós BUBOR alapú kamtot, mert most alig több, mint 4%-os a hitelem kamata és mire a szerző által várt (és egyébként valószínű) alapkamat-emelési hullám nálunk megindulna, már nem igazán érinti a törlesztőmet, összességében a kifizetett kamatösszeg így is kevesebb lesz, mint befixált 7%-os hitelkamat mellett.
Ezzel együtt persze nem a 10 éves futamidejű lakáshitel a jellemző, ezt belátom.
És hogy akkor mi lesz azokkal a hitelekkel, amik éppen egy kamatperiodus közepén vannak, az nem tiszta.
Most ugye Kiszámoló szerint reális, hogy a Ft kamatszint fölötte van az EUR-nak. Tehát az EUR bevezetésekor pár százalékpontot le fog ugrani. Na ha ezt csak 2, 5, vagy 15 év múlva érzi meg a hosszú kamatperiódusú ügyfél, az elég gáz. Persze akkor is lehet hitelkiváltással, meg hasonlókkal próbálkozni. És lehet, hogy a tömeges hitelkiváltást elkerülendő a bankok egyoldalúan is fognak kamatot csökkenteni kmatperióduson belül.
Egyébként a kiszamolo.blog.hu miért működik még mindig? Kicsit fura, hogy néha kikerül rá ez-az, de nem minden.
De lehet, hogy nem is a kamatkülönbség lesz a döntő, ha már eljátszunk az euróbevezetés gondolatával, hanem az átváltási árfolyam. Azaz, hogy az a bizonyos jövőbeni kormány erős vagy gyenge árfolyamon kívánja az eurót bevezetni.
A blog.hu-ra csak azokat teszem ki, amit akarok, hogy megjelenjen az indexen.
Szerintem nem lesz ilyen hirtelen leugrás, mert az egyik kritérium így szól: “A hosszú távú hitelek kamatlába az egyéves referencia-időszakban legfeljebb 2%-kal lehet több, mint a három legalacsonyabb inflációs mutatóval rendelkező tagállam államkölcsöneinek átlagos kamatlába.”
hu.wikipedia.org/wiki/Konvergenciakrit%C3%A9riumok_%28Eur%C3%B3pai_Uni%C3%B3%29
Vagyis ha túl nagy a kamatkülönbség, akkor be sem lehet vezetni az eurót. Ha viszont kicsi a különbség, észre sem lehet venni a bevezetést. Legalábbis kamatszempontból.
Az államadósság és a költségvetési hiányért dádá jár, de azt tudtommal nem bünteti az EKB, ha a bevezetés után ismét széttartó pályára kerülnek a kamatok. Tehát az euróbevezetés után is nőhetnek a belföldi eurókamatok, akár már január 2-tól.
“Ez nem azt jelenti, hogy ennyi lesz az alapkamat 20 évig, hanem hogy kamatcsere ügylettel ennyi ideig tudják fixálni a kamatot.”
Ki futja akkor a kamatkockázatot (ki van a kamatcsere túloldalán), és miért nem volt eddig 20 éves fixálás itthon piaci alapon? Nem lett volna rá igény a bankok szerint, vagy az eszköztár új a forint bankközin, vagy deviza alapú a fixálás és a bankok bevállalták az árfolyamkockázatot?
Azért merült fel bennem, mert ugye az nhp-val és a hosszú állampapíros kamatcsere eszközzel például az MNB nyel le kamatkockázatot…
Most banktól függetlenül, de ha bemegyek a számlavezető bankomhoz, lehet hogy van nekik vmi jó ajánlatuk, csak azért, mert ott vagyok? (konkrétan 7 éve) Ismerősnek annyit mondtak, hogy tök mindegy, azt kapja ami a websiteon van… Kicsit “bazdmeg a fűnyiród, nyuszika” érzésem van, magyarán konkrétan, névvel lennék már kiváncsi, melyik bank értékeli vmi értelmes egyedi ajánlattal, ha hozzájuk kell utaltatom kötelezően a fizetést.
Ha lenne devizahitel, akkor persze azon is el kellene gondolkodni, hogy mikor járok jobban: ha Ft hitelt veszek fel, amit majd egyszer átszámítanak EUR-ra, vagy ha már most EUR-ban adósodok el. De a törvényi szabályozás ma olyan magas EUR jövedelemhez köti a deviza-hitelezést, hogy azt szinte senki nem tudja teljesíteni. Azért a pár emberért pedig, akik mégiscsak hitelezhetőek lennének devizában, a bankok nem is igen dolgoznak ki devizahitelt.
tényleg: tud valaki létező, újonnan felvehető devizahitelt? milyen kamatra? (csak úgy elvi síkon)
A jóságodat pedig befolyásolja, ha oda utaltatod a fizetésed, annak a mértéke, stb. De ha eddig nem oda utaltattad, csak most a hitel kapcsán pártolsz oda (fő) számlavezető bankként, akkor is megkapod a kedvezményt. Ilyen értelemben valóban nem értékelik az elmúlt 7 éves számlavezetői múltadat.
De menj be a számlavezető bankodba, mond el, hogy máshol kedvezőbb kamattal adják a hitelt, és ennek fényében tudnak-e Neked, mint régi jó ügyfélnek valami egyedi ajánlatot kínálni.
Egyébként én azt tenném, hogy 5 évest választok, az LTP-t a lehető leghamarabb indítom (pl. amikor eldől a lakásvásárlási szándék, innentől a keresésig és hitelfolyósításig simán eltelhet fél év).
Így 4 éves LTP-vel a lehető legkorábban megtörténik az első előtörlesztés. Onnantól már vállalnám a köv. LTP lejártáig a kamatkockázatot, hiszen az első előtörlesztésnek és a havi törlesztésnek köszönhetően már viszonylag alacsony itt a tőke.
Vésztervnek pedig ott egy olyan lehetőség, hogy ha a 4. évnél már úgy tűnik, hogy elszaladtak a kamatok, akkor felhasználom az első LTP hitel részét is a törlesztésre.
Tetézve a következővel:
Fundánál induláskor is lehet hitelt felvenni – relatíve drágán, 2 év után lefutása után már olcsóbb, lejáratkor meg még olcsóbb. OTP-nél csak a végén van hitel.
A hitel előtörlesztés nem költségmentes, főleg nem az az első 2 évben – és az sem mindegy hogy a bank saját LTP-jét törleszted be, vagy idegen LTP-t.
Szóval ebből kell kihozni a legolcsóbb megoldást.
El akartam tervezni előre a teljes cash-flowt de nem sikerült. Így prompt megoldásokra vagyok utalva. Amikor valamilyen eseményhez ér egy LTP életciklusa, dönteni kell az aktuális adatok alapján, hogy mi legyen vele.
A hosszú futamidőnek az a baja, hogy az elején szinte csak kamatot fizetsz, ami szintén nem jó üzlet.
Persze ha ezen múlik, hogy az 5 éves kamatperiódus vége előtt valaki teljesen le tudja zárni a 35 éves hitelt, akkor megérheti.
Köszönöm!