Ingatlanvásárláshoz néhány gondolat
Az elmúlt hetekben többször volt téma az ingatlanvásárlás a tanácsadások alkalmával. Néhány gondolatot szeretnék ezzel kapcsolatban megosztani.
– Ne vegyél olyan ingatlant, amire nincs pénzed. Akkor se, ha az ingatlanos és a bank is olt, hogy adnak hitelt, amennyit csak szeretnél. Lehet álmodozni 60 milliós házról a budai oldalon, de ha csak 20 milliód van összesen, engedd el inkább. Ráérsz akkor venni annyiért házat, ha már meg is kerested a rávalót. (Ugyanez igaz egy olcsó panelre is, ha még arra sincs pénzed. Akkor neked az is túl drága.) Ha te mindenképpen házban szeretnél élni, találj egyet, amit ki tudsz bérelni annyiért, amennyit ki tudsz gazdálkodni a havi költségvetésedből. (De nem a nyugdíjmegtakarításod terhére.) Ha ilyen nem létezik, akkor tudod, hogy ez csak egy álom egyelőre a számodra.
– Ne vegyél meg egy ingatlant csak azért, mert arra van csak pénzed. Ha nem megfelelő az az ingatlan, amire futná, ne vedd meg. Akkor se vedd meg, ha már most tudod, hogy négy év múlva kicsi lesz, vagy nem lesz megfelelő iskola a környéken hat év múlva. Ingatlant akkor veszünk meg, ha minimum 8-10 évig megfelelő lesz minden tekintetben.
– Nyugodtan vegyél fel hitelt, ha csak 20-30% hiányzik a megfelelő ingatlan megvételéhez. Ha annyi hitelt veszel fel, amit 10 év alatt kényelmesen ki tudsz fizetni, azzal nincs probléma. Akkor tudod kényelmesen fizetni, ha a havi törlesztő dupláját is ki tudnád fizetni, ha minden kötél szakad. Válassz 5-10 évig fix kamatot, hogy ne érjen meglepetés a kamatok emelkedése miatt. (Persze a bevételi oldalról még érhet meglepetés, például kevesebbet fogsz keresni öt év múlva, mint most. Ezért soha ne vedd biztosra, hogy mindig csak nőhet a fizetésed. Az is lehet, hogy a második gyerekből ikrek lesznek, így többe kerülnek, vagy ezért a feleséged mégsem tud visszamenni dolgozni a tervekkel ellentétben. Ezért is van a hitelben ez a “kényelmesen fizetni” vésztartalék.)
– Ne várj az ingatlanáresésre. Bár lehet, hogy esni fognak az árak (vannak rá indokok), de az is lehet, hogy nem (mert erre is vannak indokok). Könnyen úgy járhatsz, mint a tőzsdei befektetők, akik 2012 óta várják a jó beszállási pontot a tőzsdére, közben azóta 50%-kal emelkedtek az árak. Rajtuk már egy 20%-os esés sem fog segíteni.
– Azonban ne is vásárolj pánikból, mert biztos drágább lesz egy év múlva. Törődj bele, hogy ember nincs, aki megmondja, hogy ez most a teteje az áraknak, vagy még akár 20%-ot is fog emelkedni a következő években. Ha saját célra veszel ingatlant és nem akarod eladni 10-20 évig, ne akard kitalálni, melyik a legbiztosabb belépési pont.
– Tudtad, hogy a magasabb kamatok miatt ha 2012-ben 15 millió hitelt vettél fel 15 évre, akkor a futamidő végére 9,8 millióval többet fizettél volna vissza, mint ha ma vennél fel ugyanennyi hitelt? Ha az adott ingatlan 6-7 milliót drágult azóta, ma még mindig jobban járnál. Ha hitelből akarsz lakást venni, van egy jó hírem: biztos nagyot fognak zuhanni az ingatlanárak, ha emelkednek a hitelkamatok. A készpénzért vásárlók éppúgy el fognak fordulni az ingatlanoktól, mint a hitelből vásárlók,, a készpénzesek jobb hozamokat fognak elérni a bankokban, a hitelből vásárlóknak drága lesz a hitel. A rossz hírem meg az, hogy ezzel együtt is a végén többet fogsz költeni a lakásvásárlásra a magasabb kamatok miatt, mintha most vennél fel 10 évre fix kamatú hitelt.
– Ne kerülj kényszerpályára egy nyomorult lakástakarék miatt. Volt olyan ügyfél (több is), aki sürgetve érezte magát, hogy vegyen végre valamit, csak mert lejárt a lakástakarék. Egy négyéves lakástakarékon az összes állami támogatás 300 ezer forint. Ennyi pénzért ne ugorj be egy rossz vásárlásba, inkább engedd el ezt a pénzt, vagy fizesd tovább, mert egy rossz vételen ennek akár a 10-20-szorosát is bukhatod.
Addig is aranyszabály: a most 20 milióért kínált panel PONT ugyanaz a lerobbant környéken proli lakókkal tele lévő házban található lakás, mint 3-4 éve amikor még csak 8 milliót ért. Ugyanaz!
El sem hinnétek, hogy mennyi vitám volt a feleségemmel, amiért ő folyamatosan az apósom begyöpösödött hülyeségeit szajkózta. Hiába próbáltam megmagyarázni, hogy ők még a 70-as években építkeztek, és az akkori állapotok összehasonlíthatatlanok voltak a mostanival. Persze bizonyos kérdésekben engedtem, hogy meglegyen a családi béke, de ma már bebizonyosodott, hogy mindenben rám kellett volna hallgatni. 🙂
“Ne kerülj kényszerpályára egy nyomorult lakástakarék miatt.”
Ha lejár az 5 éves LT-m jövőre, akkor tudom hosszabbítani. Ha nem hosszabbítom, akkor mennyi idő van egyébként felvenni?
pont forditva latom: fajlagosan nekem sokkal olcsobb berelni 110nm -t , mint amenyiert a sajat 60nm ert kiadom.
gondolkozpm is h ket kislakasbol siman berelek orokre egy fsza budai kertes 100+ nm -t , amit megvenni sose tudnek, de KB orokre berelhetem ket Kis panel kiadasabol.
Mindig leugattak itt, mikor azzal jöttem, hogy a mai magyar bérlakás piac veszélyes, mert bármikor megmondhatják, hogy 1 hónap és költözz, erre jött a szöveg, hogy hülye, aki nem talál másikat. Nos, nemrég dumáltam panziós haverommal, mondta, hogy egyre több család vesz ki náluk átmenetileg szobákat épp ebből az okból. De nyilván mindenki hülye, aki nem akarja az egész családját a nagymamánál bejelenteni, és legalább évente költözni…
Na, akkor fognak sokan nézni, amikor elindulnak felfelé a kamatok. Mint az USA-ban 2007-ben. Azért dőlt be a rengeteg hitel, mert 3 év alatt 1%-ról 5.25%-ra nőtt az alapkamat. Ebből lett a világválság. 4.25% kamatemelésből.
Ugyanez volt a jelmondat itthon 2008 előtt is. Inkább veszek sajátot, mint béreljek, hülye aki bérel. A sztori végét már ismerjük. Csak idő kérdése, mikor lesz újra hitelkárosultak tizezreivel tele az utca.
Az USA-ban is volt 2003-ban is 30 évig fix hitel, de senki nem azt vette fel, mert az drágább volt. Itthon is van 20 évig fix hitel is, de mindenki a 3 hónapig fixet veszi fel, mert az a legolcsóbb.
attól függ, milyen futamidejű szerződésed volt. A Fundamentánál konkrétan tudom, hogy ha pl. lejár a 4 évre kötött szerződésed, akkor ugyan próbálnak új szerződés kötésére bíztatni, kitartóan, de nem kell vele élned. Egyszerűen fizeted tovább, és ugyanúgy jön az állami támogatás. Az ÁSZF-ben ez tisztán le van írva, én 8 évre emlékszem, de persze el kellene olvasni.
Lakás vásárlás téma:
ha jó ingatlant talál az ember 5-6 évre, én sem zárnám ki a vételt. Aztán ha költözni kell utána, akkor vagy eladja, vagy kiadja. Piaci viszonyoktól függően valamelyikkel/mindkettővel jól járhat. Persze, ne brutál hitelből tegyen ilyet bárki is.
A bérlés iránt meg több nyitottságra lenne szükség, a régi beidegződések nagyon erősek. Való igaz, hogy a bérlakás piac halovány, de megfelelő akarattal és kis (néha sok) kereséssel lehet normális főbérlőt normális szerződési feltételekkel találni.
Sok tulaj nem áll szóba gyerekes családdal, mert gyereket nehezebb kitenni, ha valami gond van. Ha te ezzel nem találkoztál, akkor szerencséd volt. Az én ismerettségi körömben ezt úgy oldották meg, hogy a szerződés szigorúan rögzíti ki lakik ott, és a gyerek nem, ő hivatalosan a nagymamánál lakik. Különben nem adták volna ki a lakást, és ez nem egyedi eset volt.
A jog sajnos gyakorlatilag nem véd senkit és csak a felek jóindulatán múlik, hogy ne legyen balhé.
Nyugaton sok országban csak több évre és fix bérleti díjjal köthető lakásbérleti szerződés, amelyet a bérbeadó nem mondhat fel. Más oldalról a szerződés be nem tartását nagyon gyorsan be lehet hajtani Small-claims court-on keresztül (Tyúkper bíróság). Gyakorlatilag egy hónapon belül le tudod emelni a vesztes fél bankszámlájáról a pénzt vagy végrehajtást kérni és az eljárás nagyon olcsó.
-hogy ha rendesen fizetsz és nem szeded szét a lakást, akkor nem raknak ki kb életed végéig,
-nem megoldható rendesen a lakcím bejelentés,
-illetve nem lesz egyszerűbb kirakni a nem fizető bérlőt,
addig sosem lesz komoly lakásbérleti piac. Ma itthon tényleg csak az bérel nagyrészt, aki anyagi okok miatt nem tud lakást venni (fiatalok, rosszul fizetettek). A mai árak mellett még mindig nem kapod meg a fent említett biztosítékokat, ami miatt nem hosszútávú alternatíva a bérlés.
Mo-n ma szent tehén az állandó lakcím, ha az nincs akkor kb nem is létezel, nincs doki, nincs óvoda-iskola, nem tudsz elmenni szavazni stb. Gyerekkel bérelni így extra szívás jelenleg.
Nekem van egy lakástakarékom, ami már két éve parkol lassan, apunak meg van 2 még régebbi, nem történik semmi ha parkoltatod. Tanácsadók bepróbálkoznak néha h hosszabitsd meg mert különben fel kell venni, de ez kamu.
//kiszamolo.hu/itt-a-husz-evig-fix-kamatozasu-lakashitel/
Már akkor is amellett érveltél, hogy milyen veszélyes a változó kamatozású hitel, és ajánlottad a fixáltat. Akkor 2,7 százalékponttal volt drágább a fix kamatozású hitel a változónál. Azóta ez a különbség a BUBOR esése miatt bőven 4% fölé ment (ha az akkor felvett hitelekkel számolunk. Aki akkor a változót valasztotta, masszív nyerőben van, és nagyon sokat kell emelkednie a kamatoknak, hogy rosszul jöjjön ki, főleg ha nem a 20 éves hitelt vette fel, hanem max. 10 évest (5 vagy 10 évre fixálás is alig volt olcsóbb). Persze lehet, hogy emelkedni fog, és lehet, hogy rosszul járnak. Ahogy a további kamatesést sem tudhatta senki, amit írok, utólagos okoskodás. Ja, csak azt ne felejtsük el, hogy nem az van, hogy az egyik oldalon a biztonságos fixált, a másik oldalon a veszélyes változó kamatozású.*
Hanem az van, hogy mindkettő kockázatos, csak másik iranyba spekulálunk az egyik, illetve a másik esetben.
Ezt nem igazan ertem, egyharmad onero sem eleg? Mennyi lenne az egeszseges?
“Mo-n ma szent tehén az állandó lakcím, ha az nincs akkor kb nem is létezel, nincs doki, nincs óvoda-iskola, nem tudsz elmenni szavazni stb. Gyerekkel bérelni így extra szívás jelenleg.”
Maximalisan egyetertek. Erre persze az szokott lenni a valasz, hogy jelentkezz be a szulohoz, de arra mar csak nezni tudnak mint hal a szatyorban, hogy mit csinalj, ha a szulonek sincs sajat lakasa.
– jelenleg ketten vagyunk egy 30 m2-es albérletbe, rezsivel mindennel együtt 100-at fizetünk, köv 5-7 évben szeretnénk két gyereket
– jelenleg van 10 milla önerő
– jelenleg havi nettó 500-at tudunk spórólni ketten (ugyanannyit keresünk kb)
– igény egy újépítésű, alacsony rezsijú lakás/kisebb ház, 30-40 milla környékén látom ezeket (3 szobás pl. 80-100m2)
a, várjunk két évet, s vegyünk fel 10 millát (mivel két éven belül szeretnénk gyereket, ahhoz már kicsi a mostani albérlet
b, Vegyünk fel 20 millát most, s amilyen gyorsan tudjuk, törlesszük vissza
c, vegyünk fel 20 millát most 10-15 évre
d, húzzunk el külföldre, annyira rossz irányba halad az ország 🙂
– kozjegyzoi okiratba foglalod a szerzodest , 20 ezer ft, 3 db email, es kb 1 ora munka volt. azonnal k tud tenni
– lakcimbejelntes: elmesz a keruleti hivatalba, elhozol 2 db bejelento lapot uresen, a foberlovel kozosen kitoltitek, barmelyikotok visszaviszi a hivatalba, kesz a lakcimkartya 1 heten belul
ezt decemberben jatszottuk el, sima ugy volt.
Akkor hasznosabb a bérlés, mint a vásárlás, ha a bérlés által olyan előnyökhöz jutsz, amik képesek ellensúlyozni a bérlés hátrányait és a vásárolt ingatlan előnyeinek hiányát.
Bérléssel általában földrajzi előnyt szokott szerezni az ember. Olyan helyen lakhat általa, amit vásárlással nem engedhetne meg magának.
Pl. belvárosi munkahelyen akar dolgozni magasabb fizetésért, de belvárosi ingatlant nem tud venni, mert drága, külvárosban vagy agglóban tudna venni, de onnan meg ingázni nem akar. Marad a belvárosi bérlés.
Kiegeszitenem a CSOK miatti orulettel, mi is bele estunk. Tavaly juliusban tervezoasztalrol vettunk CSOK-al hazat, eloszerzodessel, brutal alacsony foglalo mellett. Aztan sorozatos csuszasok utan a kivitelezo bejelentette marciusban, hogy 3 millioval megemeli a vetelarat, mert – kapaszkodjatok – EMELKEDTEK a koltsegei. Vagy kifizetjuk, vagy elallunk es bukjuk a foglalot.
Ugyveddel irtam neki egy olyan levelet, hogy az osszes, addig betolt penzunket (kb a vetelar 40%a) visszautaltak egy heten belul. Mazlink volt, a kovetkezo heten megallapodtunk egy kesz hazra, idealis helyen, kompromisszumok nelkul, alig magasabb aron. Meg papirozzak, de hamarosan koltozunk. A masik haz arat azota 5,5 millioval emeltek meg, valaki meg is vette, de ujabb fel evet csuszik az atadasa 🙂
Folyt kov.
Ami 2005-2007-ben a CHF vs HUF hitel volt, az ma a változó vs fix kamat. Akkor is a CHF-re esküdtek, és szinte mind megszívta (kivéve a 180-on végtörlesztőket). 2008-ban ugyanígy önigazolták magukat a CHF hitelesek, mint most Te igazolod a változó kamatozásúakat.
1. SOHA nem veszunk hazat alacsony foglaloval, foleg CSOK-kal nem. Ha eloszerzodest kotunk, akkor minel magasabb legyen az osszeg, hogy az elado ne tudja felrugni a megallapodast. Persze a riziko benne van, hogy most megveszed es a hitelfelvetel elott pont munkanelkuli leszel, igy pedig hitelkeptelen. Mi ezert orultunk az alacsony foglalonak, mert bizonytalan volt akkor a poziciom.
2. Az elozo pelda egy kreativ megoldas a CSOK szakaszos finanszirozasuva tetelere. Jon egy hulye, betol egy magas vetelarreszletet, alacsony foglaloval a meg el sem kezdett epitkezesre. Feltavnal kirugjak, az uj piaci aron meghirdetik az ingatlant vagy arat emelnek. A sorhaz kozepso lakoja benyelte a 3 milliot, mi nem.
3. Time pressure miatt SOHA nem kotunk kompromisszumot. Tobbet buksz rajta, mint ha meg idot szansz a keresesre.
Jajj bárcsak ilyen egyszerű lenne…
arról nem is beszélve, h Bp-n egyre több helyen vizsgálják, h tényleg ott laksz-e és pont a sok átjelentkezés miatt….
Szo volt a gyerekkel alberletben lakasrol. Ket gyerekunk van, mi hatalmas mazlival eleg rovid idon belul talaltunk albit tavaly januarban, de nem ez az altalanos. Mindezt kulfoldrol intezve 🙂
Viszont azota is szenvedunk a hazban lako ugyeletes boszorkanytol, aki MINDEN gyerekest eluldozott eddig a hazbol es tobbi lakot is arra biztatja, hogy hivja fel a foberlonket, ha megnyikkannak a kolkok. Komolyan nem ertem a magyarorszagi/budapesti gyerekgyuloletet, ez nem egyedi eset. Kulfoldon (V4 orszag jo sorokkel) az emberek mosolyogtak a gyerekekre, kedvesek, megertoek voltak. Tapinthato a kulonbseg.
Kiszámoló példájánál maradva, ha van 20M önerőd és 60M-es ingatlant vennél, két egyszerű példa:
1. havi összes nettó jövedelem – mondjuk – 400e Ft, akkor engedd el, mert belerokkan(hat)sz a hitelbe
2. havi összes nettó jövedelem – mondjuk – 1M Ft vagy több, és ebből – mondjuk – 500e vagy több mehet a hiteltörlesztésre, akkor már beleférhet, ha mindenképpen ragaszkodsz az ingatlan megvételéhez
Szerintem is jó ökölszabálynak, hogy 10 év alatt kényelmesen vissza tudod-e fizetni a hitelt. Ha nem, akkor egy nagy hazárdjátékot játszol, ami jól is de rosszul is elsülhet. Mint a nem is olyan régi múltban is.
Ahogy a Kiszámoló is írta ezt is lehet kezelni azzal, hogy kiváltod a hiteledet egy kedvezőbbel.
Változó kamatozású hitelt csak az vegyen fel aki képes kockáztatni és nem vágja földhöz, ha a havi törlesztő dupla vagy tripla lesz. Aki borotvaélen táncol egy nagy hitellel inkább fix kamatozásút válasszon, hogy legalább ezt a kockázatot kerülje el. Persze ingyen ebéd nincs, de jobb inkább több kamatot fizetni, mint egyszer elveszteni a lakást és utcára kerülni.
Jó lenne, ha a piacon lennének 5-6 éves fix bérleti díjú lakások is. Nem kell a pontos díjat belőnie az államnak, de kötelezheti a bérbeadót, a konstrukció használatára.
Kb. 4 éve várod az alapkamat emelését, ami azóta bármelyik pillanatban megtörténhet. Ez egyébként igaz, ahogy az is megtörténhet, hogy az alapkamat érdemben még jó ideig nem emelkedik.
Az alacsony magyar alapkamatnak még évekre megágyazhat a jelentős külkertöbblet, az a tény, hogy az MNB gyengébb forintot szeretne, és az, hogy egy egyszázalékos emelés évente 30 milliárdot vesz el a lakosságtól (jövőre választások).
Illetve ez csak akkor igaz, ha az adasvetel 1 even belul megtortenik, es az uj vasarlasanal nem hianyzik a regiben allo penz:).
Alberlet eseten ez azert egy picit rugalmasabb, mert akkor mondod fel, ha mar megvan az uj…
Nálunk nem egy hónap volt, viszonylag rugalmasak voltak, de akkor is szívás új lakást keresni, költözni amikor pár hónapon belül szülni fogsz. Utána ki tudja, hogy az új helyről nem kell-e menned pár hónap vagy év múlva pici gyerekkel? Már évekkel ezelőtt is telefonban kérdezték a tulajdonosok, hogy van-e gyerek, mert akkor bocs nem adják ki, persze akkor még gyerek nélkül jók voltunk.
Na inkább egy olcsóbb saját, de persze azzal egyetértek, hogy olyan hitellel aminek a kétszerese sem gond, minél hosszabb időre fixalva.
Kimaradt még egy “intelem”
Ne tedd az ÖSSZES befektetésed kiadás céljára vásárolt ingatlanba, mert bármilyen “vészhelyzet” esetén nehezen mobilizálható a tőkéd.
“akkor kockázatos egy hitel vagy befektetés, ha van volatilitása. Ha fix hitel kamata, akkor te mint hitelfelvevő nem kockáztatsz, mert kiszámítható a törlesztőrészlet!”
Pontosan ez az, ami hatalmas tévedés. Az, hogy kiszámítható a törlesztő, nem azt jelenti, hogy független a gazdasági eseményektől. Vagy a fizetésed és a megélhetési költséged is fix? Pontosan ugyanannyi érv van a változó kamatozás mellett, hogy az a biztonságos, mint a fixált kamatozás mellett, hogy az. Utóbbi ugyanis a referencia kamatokhoz igazodik, a referencia kamatok pedig a gazdasági-pénzügyi változásokhot. Amitől sem a fizetésed, sem a megélhetésed sem független.
De fordítva is megkérdezem, ha 5 évre lekötöd a pénzed, melyik biztonságosabb, a fix kamatozású vagy a változó kamatozású kötvény. Most tekintsünk el a lakossági állampapíroktól, maradjunk csak a piacinál.
scmp.com/property/hong-kong-china/article/2093036/shanghai-vows-crack-down-home-sales-irregularities
Ha megengedett itt, akkor írj egy elérhetőséget (e-mail cím), én tudok segíteni, vagy legalábbis alternatívát mutatni.
Adósságrendezéssel (saját cég, ahol kivételt képezve az adósnak segítünk), ltp-vel, hitelekkel foglakozom egyébként.
Ha szétesik az EU és bejönnek az oroszok, az ingatlanok ára egyik napról a másikra 99%-ot is eshet. Ez nagyon durva forgatókönyvnek tűnhet, de tőlünk 1000 kilométerre ez a valóság!