Jelzáloglevelek

Szembejött egy cikk egy amerikai pénzügyi tanácsadótól. Kíváncsi voltam, mit tud ajánlani az ügyfeleknek, hogy legalább ne bukjanak a megtakarításaikon. Mivel korrekt volt, rövid távra nagyjából semmit.

Sokan szeretnének valami remek tanácsot, hogyan forgassák meg azt a pénzüket nagy haszonnal, amiből három év múlva mondjuk lakást akarnak venni.

Itt két cél feszül egymásnak: legalább ne veszítsünk a pénzen az infláció miatt addig se, amíg nincs rá szükségünk és az, hogy biztos ne érjen a pénz kevesebbet, amikor fel akarjuk használni. A harmadik szempont, hogy hozzá is férjünk a pénzhez, amikor kell, ez különösen vésztartaléknál kiemelten fontos. (Az egyén kockázattűrő képessége általában még tovább szűkíti a lehetőségeket.)

Olyan ez, mint a zsidó házasságközvetítő a viccben: a vőlegény által felsorolt szempontok és igények alapján gond nélkül összehoz öt házasságot. De egyet képtelenség.

Nagyon sokan járnak hasonló cipőben már több mint egy évtizede: nem sokat szeretnének, csak legalább annyit, hogy ne értéktelenedjen el a pénzük. Nyugat-Európában és úgy általában az egész fejlett világban ez nagyjából lehetetlen küldetés. Az elmúlt évtizedben eladósodni volt jó csak, a megtakarítók nagyon komoly veszteségeket szenvedtek, normális kockázat mellett még az inflációs veszteségek ellensúlyozása is reménytelennek tűnt.

A megtakarítók kötvényekben semmi pénzt nem kapnak, a részvénypiactól félnek, más nem marad, ezért mindenki ingatlant vesz, mintha nem ugyanaz az erő hajtotta volna fel az ingatlanok árát, mint a részvények árát.

Miután a FED hajóágyúja elszabadult márciusban, a befektetők még inkább ráugrottak az ingatlanokra, csak a családi házakra 322 milliárd dollárnyi új jelzáloglevelet bocsátott ki a három állami jelzálogbank egy hónap alatt.

Sok befektető kínjában már ezeket a jelzálogleveleket vásárolja fel, mert 0,74%-kal több hozamot biztosít egy 10 éves jelzáloglevél, mint a 10 éves amerikai állampapír.  Miután ez utóbbi jelenleg 0,697%-ot hoz, így még az inflációt sem kompenzálja a jelzáloglevél sem, de adózás előtt már nincs messze tőle. Igaz, 10 évig kell izgulnunk, hogy ne változzon se az infláció, se a kamatkörnyezet.

Bár már volt róla többször szó, az ismétlés kedvéért: a bankok úgy tudnak 10-20-30 évig fix kamatozású hiteleket nyújtani, hogy ezeket a hiteleket értékpapírosítják, azaz kötvényként, konkrét nevén jelzáloglevélként eladják a befektetőknek. Kihelyezi a bank a példa kedvéért 3,5%-os kamatra a 30 évig fix lakáshiteleket, összecsomagolja és eladja 1,5%-os, harmincéves kötvényként a befektetőknek. A két százalék különbség az ő haszna és ebből fizeti a költségeit is. Ezért van lehetősége a banknak, hogy fix kamaton kínáljon hosszú lejáratú hiteleket. Tulajdonképpen a kamatváltozás kockázatát eladta a befektetőknek.

Az állami jelzálogleveleket azért szeretik a befektetők, mert ugyanolyan állami garancia van rá, mint az államadósságra, mégis magasabb a kamata. (Hasonlóan működik nálunk a Diákhitelközpont kötvényei, azokat is az állam garantálja.)

Nem állami jelzálogleveleknél a mögöttes ingatlan értéke a fedezet, jellemzően nem lehet több a hitel, mint az ingatlan értékének 60-70%-a a felvétel pillanatában.

Ha a három állami jelzálogbank, a Freddie, Fannie és a Ginnie által kibocsátott jelzáloglevelek államilag garantáltak és egyébként is van mögöttük ingatlanfedezet, ráadásul a kamatuk is több, mint az állampapíroké, miért nem veszi mindenki csak azokat?

Az egyik ok, hogy a három nagy kibocsátó közül csak a Ginnie Mae által kibocsátott levelek rendelkeznek valódi állami garanciával, a másik kettőnek csak lehetősége van hitelt felvenni a kincstártól szükség esetén. (Olyan ez mint az OBA meg a BEVA: alapesetben a saját forrásaikból kell megoldani a problémákat, de ha nagy a baj, az államtól vagy a jegybanktól kérhetnek kölcsön.)

A másik probléma, hogy kevés egyéni befektető akar és mer 10-20-30 évre beleülni egy fix kamatozású, hosszú lejáratú értékpapírba. A 30 éves állampapírok vásárlói is jellemzően intézményi befektetők, nem kisemberek.

Harmadik gond, hogy egy normál kötvénnyel szemben a jelzáloglevél nem annyira kiszámítható. Hiába akartam 20 évre befektetni 2009-ben magas kamatozású jelzáloglevelekbe és reménykedni abban, hogy 20 évig sok kamatot fogok kapni.

Ugyanis a jelzáloglevelek kifizetését a hitelfelvevők befizetései biztosítják. Azonban ezek a hitelfelvevők bármikor kiválthatják a lakáshitelüket egy olcsóbbra és akkor megszűnik ez a pénzáram. A tőkémnek ezt a részét egy összegben visszakapom, de többé nem kapom meg rá azt a kamatot, amivel számoltam.

Mikor akarják kiváltani a hitelfelvevők a hiteleiket? Ha még olcsóbbá válik a hitel a piacon. Idén a második negyedévben az Egyesült Államokban a hitelkihelyezés 69%-a nem új hitel volt, hanem a régi hitelek olcsóbbra cserélése.

Ha nekem, mint befektetőnek rossz, mert közben emelkedtek a kamatok, a hitelfelvevők biztos nem akarják kifizetni a hiteleiket. Ha nekem, mint befektetőnek jó lenne, mert magasabb a kapott kamat a régi befektetésemre, mint amit most kapnék, a hitelfelvevők zöme gyorsan újrafinanszírozza a hitelét és én hoppon maradok.

(Ha befektetési alapon keresztül fektetek jelzáloglevelekbe, akkor az alapkezelő vesz új leveleket a régi, visszafizetettek helyett, ezért nem sokat érzékelek ezekből, csak a legfontosabbat: csökken a hozamom.)

S hát kockázat ezen túl is van, sokan emlékeznek még a 2007-es subprime válságra, ami pont az ilyen biztos, jelzáloggal fedezett értékpapírokból indult ki. Kiderült, hogy mégsem annyira jó minőségű az állomány, mint az békeidőben, az ingatlanok értékének szakadatlan emelkedése közben tűnt.

Röviden talán ennyit érdemes tudni a jelzáloglevelekről.

Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.

40 millió forintos életbiztosítás havi 5.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.

Új vagy a blogon? Itt találod a fontosabb írásokat összegyűjtve.

Share

15 hozzászólás

  • Jericho
    konklúzió: szóval senki ne csodálkozzon még az esetleges évekig tartó részvénylufin… Venni kell az 1000 feletti P/E részvényeket 🙂
    Én személy szerint nem vagyok hozzá elég tökös, mivel nem tudom megjósolni mikor pukkan egy nagyot, így én maradok a arany de főleg ezüst (az árazása miatt) kombónál. Esés előtt is mennek felfele a devizaháború miatt de főleg utána fognak mivel a részvényből/ingatlanból való kijózanodás utána nem marad más alternatíva.
  • V
    arany es ezust… ja, ha zokat akarnak P/E alapon arazni akkor pont vegtelenhez konvergalna mivel semmi cashflow-t nem termel… akkor lehet megiscsak jobb 5%-nal nem tobbet tartani beloluk…
  • Dörnyei József
    A jelenlegi helyzetben KP és egyenérték minimalizálása a célszerű. Akár hitelfelvétel árán is. Majd mindent befektetni valamibe, ami “biztonságos”.
  • Maki
    Mi történik, ha csődbe megy a bank? Tehát, én lakáshitelt veszek fel, 20 millió forintot, a bank eladja a jelzáloglevelet. Én fizetem rendesen a havi törlesztőt, más csak 2 millió van hátra, a bank csődbe megy. Ekkor akinél a jelzáloglevél van, eladhatja a lakásomat 22 millióért, 20-at megtart, én kapok 2-őt, és perelhetem a csődbe ment bankot?
  • Kiszamolo
    Maki, a hitelállomány nagy érték, hiszen egy része még mindig a bank haszna minden hónapban. Úgyhogy ne aggódj, biztos lesz, aki átveszi, még fizet is érte sokat.
  • headset

    @09:55
    “Mi történik, ha csődbe megy a bank? Tehát, én lakáshitelt veszek fel, 20 millió forintot, a bank eladja a jelzáloglevelet.”

    Téged, mint hitelfelvevőt, nem érint az, hogy a bank hogyan fedezte a hiteledet. Semmilyen hatással nincs rád a jelzáloglevél.

    Azt, hogy a bank mikor adhatja el a lakásodat, a hitelszerződés határozza meg. Ha a bank csődbemegy és felszámolásra kerül, akkor egy másik bank feltehetően átveszi a hitelkövetelést. De semmivel sem szerezhet több jogot, mint amennyi az eredeti banknak volt Veled szemben.

    Egyébként Magyarországon nem szokásos a cikkben leírt gyakorlat, hogy a hitel idő előtti visszafizetésekor a jelzálogbank a tőkét visszaadva megszüntetheti a jelzáloglevelet. Nálunk a jelzáloglevél tipikusan fix lejáratú és fix kamatozású minden egyéb feltétel nélkül.

  • Maki
    “Téged, mint hitelfelvevőt, nem érint az, hogy a bank hogyan fedezte a hiteledet. Semmilyen hatással nincs rád a jelzáloglevél.”

    Aki a jelzáloglevelet vette, az hogyan jut a pénzéhez bankcsőd esetén, ha nem árvereztetheti el az ingatlant? Ha jut a felszámolás után a bank pénzéből, kifizetik?

  • Maki
    “Azt, hogy a bank mikor adhatja el a lakásodat, a hitelszerződés határozza meg” elnézve, hogyan írják át a szerződéseket, akár visszamenőleg is, nem nyugodtam meg 🙂
  • matetoth

    akkor ne vegyél fel hitelt. Mit vársz? Garantáljuk, hogy Mo. örökre jogállam marad?

    A törlesztés a jelzáloglevélhez tartozik. A bankcsődnek hozzá semmi köze. Annak fizetsz, akinél a jelzáloglevél van éppen (az egyszerűség kedvéért pénzintézeten keresztül). Amíg fizetsz rendesen, nem adhatja el a lakásod.

  • asfdsa
    Ne legyünk demagógok. A hitelszerződést kizárólat a következő esetekben írják át.
    1, bizonyos módosításokra az eredeti szerződés lehetőséget biztosít, és ezek az eshetőségek pontosan definiáltak előre.
    2, törvényi változás miatt muszáj módosítani, de ilyenkor sem akármit, akárhogyan.
    3, az ügyfél számára kedvezőbb és/vagy egyenesen ő kezdeményezi és a bank belemegy.

    A többi esetben a bíróságon elvesztené a pert. Ha valakit pedig ezen keretek között át tudnak vágni, akkor meg a nem adósodunk el 30 évre úgy, hogy nem értjük a szerződést szabály lép életbe.

  • Maki
    “akkor ne vegyél fel hitelt” igen, ez így korrekt. Nem tervezem, hogy hitelt vennék fel, csak nem értettem pontosan a jelzáloglevél működését. Az világos, hogy a bankon keresztül megy a fizetés, csak az nem volt világos, mi történik, ha ebből a láncból kiesik a bank. Ha egy másik pénzintézet nem veszi át az eredeti szerződéseit, akkor a jelzálog tulajdonosa viheti a lakást/házat, ha jól értem, bár erre – elviekben – kicsi az esély. Mint mondjuk hirtelen egy vilgágjárványra. Oh, wait….
  • matetoth

    ezt magyarázzuk, hogy nem viheti, csak ha nem fizet (bár ekkor sem a bank – vagy a záloglevél tulaja – viszi, hanem az, aki megveszi az ingatlant az árverésen…)
  • headset

    “…akkor a jelzálog tulajdonosa viheti a lakást/házat, …”

    “Annak fizetsz, akinél a jelzáloglevél van éppen…”

    Szó sincs semmi ilyesmiről.
    A képzeletbeli jelzáloglevélen semmi más nincs, mint hogy egy 10.000 forint névértékű kötvényféleség 7 év lejárattal és 1,25% kamatozással (pl.OJB2027/I). A pénz visszafizetéséért az OTP Jelzálogbank felel és az OTP Bank kezességet vállal.

    Ennyi joga van a jelzáloglevél tulajdonosának, semmi több.

  • csizkek
    MI van akkor ha felugrik az infla joval a lakashitel kamatok fele. Pl. Eur zona, jelenleg -0,4% infla (papiron defla). 10-15eves jelzaloghitelek 0,9-1,2%.
    A., Mi van ha elborul az infla mondjuk 3-5% kozze? Ki veszi meg a jelzalogleveleket 1% kamat alatt? (uj hitelek) Mi tortenik az ingatlanarakkal?
    B., Mi van ha marad a defla vagy nagyon alacsony infla? Mi tortenik az ingatlanarakkal?

    Mindezt egy olyan ingatlan arszintent, amit lassan a 0-1% kamatkornyezetben sem lehet kifizetni 40 ev alatt. Mert hiaba alacsony a kamat, de ott a riziko, hogy mi lesz 10-15 ev utan ha lejar a kamatperiodus. Es 40 ev ugyhogy vegig meglegyen a bevetele az embernek, se betegseg, se semmi, az eleg nagy risk.

  • Michaelknight23
    Lassan de biztosan meggyőzöm magam, hogy az új ingatlant hitelből kell vennem, az eladott ingatlanból származó pénzt inkább “forgatni”…alacsony törlesztővel 50-60 ezer per hó, nem nagyon lehet mellé nyúlni…mire kifizetem az ingatlant, a felvett hitelösszeg semmit nem ér, a havi törlesztő elenyésző lesz…lassan idiótaság spórolgatni és kp vásárolni….

Vélemény, hozzászólás?

A megadott név fog megjelenni, ezért érdemes nem a valódi nevedet megadni a hozzászóláshoz.

A hozzászólás előzetes moderáció után fog megjelenni.

A hozzászólás párbeszédre van kitalálva és nem monologizálásra. Ezért fogalmazd meg úgy a mondanivalód, hogy beleférjen egyszerre egy hozzászólásba. Senki nem akar téged olvasni 15 hozzászóláson keresztül (rajtad kívül természetesen). Ha cikket szeretnél írni, ajánlom valamelyik ingyenes blog oldalt, azok valók ilyenre.

Minden hozzászólótól elvárjuk a minimális tiszteletet mások felé. Akiknek ez (még) nem megy, azoknak felesleges fáradnia a gépeléssel. Beszélj úgy másokkal, ahogy szeretnéd, hogy veled beszéljenek. Ennyire egyszerű eldöntened, megfelelsz-e ennek a feltételnek.

A hozzászólás nem alanyi jog, hanem egy lehetőség, ha olyat tudsz mondani, ami mások számára hasznos és építő. Köszönjük a megértést.

(Elnézést kérek mindenkitől, a fentiekért, sajnos a félreértések miatt kénytelen voltam leírni ezeket. Természetesen a te hozzászólásodat is szeretettel várjuk.)

Figyelem: FIREFOX böngészővel gondod lehet a hozzászólás elküldésével. Használj másik böngészőt a hozzászóláshoz, amíg ki nem javítják a hibát.

 karakter még felhasználható

A hozzászólás elküldésével hozzájárulsz, hogy az IP címed technikai okokból tárolva legyen. Ha ezt nem szeretnéd, ne küldd el a hozzászólást. Kérésre a hozzászólást töröljük az IP címeddel együtt.