Lakáskiadás kockázata a jog oldaláról

Barnabás (akinek szokás szerint nem ez az igazi neve) egyetemen oktat jogot. A felvetett pénzügyi kérdések mellett kialakult vitákról és azoktól függetlenül is az a véleménye, hogy az embereket legalább annyira kellene a jog alapjaira, mint a pénzügy alapjaira oktatni.

Ezért felajánlotta, hogy ír a blogba mindenkit érintő kérdésekről, amit örömmel elfogadtam, főleg hogy a jogi témák érintik a pénzügyeket is, mint például a mostani téma, a lakáskiadással kapcsolatos jogi tudnivalók.

(Ha szeretnél további írásokat Barnabástól, bátorítsd a hozzászólásokban és esetleg adj tippeket neki, miről szeretnél még hallani.)

A lakáskiadás megtérüléséről nemrég írtam (A lakásvásárlás mint befektetés). A lakáskiadás egyáltalán nem kockázatmentes befektetés, az egyik legnagyobb kockázat, hogy a beköltöző bérlő nem hogy nem fizet, de még ki sem akar költözni.

A magyar jog ebben a tekintetben egész egyszerűen beteg és el van tévedve, a jogcím nélküli, nem fizető valamikori bérlőt, illetve egyszerűen fogalmazva ingyenélő csalót védi a tulajdonossal szemben. A tulajdonosnak semmilyen joga nincs egy rosszhiszemű ingatlanbitorlóval szemben, mert őt büntetik, ha a tulajdonát szeretné visszakapni. Egyetlen utólagos lehetősége az akár évekig tartó pereskedés a saját tulajdonáért.

De ez csak az én véleményem, átadom a szót Barnabásnak, aki jogi oldalról közelíti meg ezt a témát:

Sokszor látom a Kiszámoló blogon, hogy legalább annyira hiányzik az oktatásból az alapvető jogi ismeretek közvetítése, mint a pénzügyeké. Elég csak abba belegondolni, hogy hányan gondolják megoldásnak, hogy nem vesznek át egy ajánlott levelet – abból baj nem lehet -, aztán a végrehajtót fenyegetik, hogy ők nem tartoztak és senki sem értesítette őket.

A lakás mint befektetés bejegyzésben nemrégiben felvetődött több hasznos gondolat arra vonatkozóan, hogy mivel lehet minimalizálni a kockázatot arra az esetre, ha a bérlő nem akar kiköltözni. Erről szól ez az írás.

A lakásbérleti szerződést a vonatkozó rendelkezések szerint írásba kell foglalni – ezt külön rendelkezés nélkül is érdemes megtenni minden szerződésnél, hogy valamilyen nyoma maradjon, és ne emlékezzen mindenki másképp a szerződés tartalmára. „Két tanú” vagy ügyvédi ellenjegyzés nem szükséges a szerződés létrejöttéhez, de megkönnyíti a bizonyítást egy esetleges jogvitában, ettől ugyanis ún. teljes bizonyító erejű magánokirat lesz a szerződés, ami azt jelenti hogy az abban foglaltakat valósnak fogadja el a bíróság/hatóság – természetesen lehet ez ellen bizonyítani, de erősebb a bizonyító ereje, mint egy egyszerű okiratnak.

Ha két tanú is közreműködik a szerződésnél, akkor a tanúk lakóhelyét is fel kell tüntetni a szerződésben (a tanúkra vonatkozóan tehát 3 elemet kell tartalmaznia: olvasható név, aláírás, cím).

Közkeletű tévedés, hogy a tanúk személyi igazolvány számát is fel kell tüntetni, ez azonban nincs így– én kifejezetten le is szoktam beszélni erről mindenkit, ugyanis a személyi igazolvány szám relatíve sűrűn változhat (lejárhat, elveszhet, ellophatják az iratot), így csak eggyel több probléma forrása lesz, hogy nem stimmel a szám.

A jogilag legbiztosabb megoldás a közjegyzői okiratba foglalás. A közjegyzői okiratnak két nagy előnye van: a meg nem fizetett bérleti díj nagyon rövid idő alatt behajtható, a lakás kb. 3 hónapon belül kiüríthető – ez összehasonlíthatatlanul rövidebb a peres eljárás kb. 1 éves idejével szemben. A közokiratot ugyanis a közjegyző ún. „végrehajtási záradékkal” látja el felmondás esetén, a záradékolt okirat pedig közvetlenül végrehajtható. Fontos, hogy ilyenkor mind a felszólítást, mind a felmondást közjegyző előtt kell intézni.

Mit jelent ez időben és a gyakorlatban? Pl. ha a bérlő nem fizet, a következményekre való figyelmeztetéssel (hogy a szerződést felmondjuk) fel kell szólítani a fizetésre, amennyiben ennek átvétele után 8 napon belül nem fizet, a szerződés felmondható 8 napon belül. A szerződést a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére lehet felmondani. Látható, hogy (ha összeadjuk a határidőket) a bérleti díj esedékességétől függően kettő vagy három hónapon belül végrehajtható okirathoz jutunk.

Összehasonlításképp, ha a pert választjuk (idézet a polgári perrendtartásból): A tárgyalást […] úgy kell kitűzni, hogy az első tárgyalási nap a keresetlevélnek a bírósághoz érkezését követően legkésőbb négy hónapon belül megtartható legyen.

A fenti rendelkezések a határozatlan időre kötött szerződésekre vonatkoznak, a határozott időre kötött szerződéseknél lényegében azonos a logika, a folyamat némileg gyorsabb, de számolni kell a gyakrabban felmerülő közjegyzői költségekkel.

Hangsúlyozottan nem állítom, hogy közjegyzői okiratba „kell” foglalni a szerződéseket! A közokiratba foglalás egy lehetőség, mérlegelni kell hogy szükségünk van-e arra, hogy az ingatlant relatíve gyorsan kiürítsük, várható-e hogy problémás lesz a bérlő (pl. egy Erasmusos egyetemista úgyis hamarabb visszamegy az anyaországába, mint hogy probléma legyen abból, hogy nem hagyja el a lakást), illetve a költségek arányban állnak-e az elérhető haszonnal – egy 50 ezres bérleti szerződés közokiratba foglalása kb. 30 ezer Ft.

Ha nincs szükség az okiratra, akkor minden alkalommal „kidobott pénz”, ha szükség van rá, akkor minden költsége ellenére – ami nem lesz kevés –mindenféleképpen olcsóbb, mint egy per. Az egésznek az a kulcsa, hogy mérlegelni kell: megéri-e a befektetés az ezzel járó nyugalmat, még akkor is, ha egy alkalommal sem lesz szükség az ez alapján történő végrehajtásra.

Árnyalja a képet továbbá, hogy a lakás kiürítésére nincs mód december 1-jétől március 1-jéig terjedő időszakban, ha a bérlőnk természetes személy, azaz ember (erről a bírósági végrehajtásról szóló törvény rendelkezik), ez az ún. kilakoltatási moratórium, így ha magától nem költözik el a bérlőnk, hatósági kényszerrel nem tehetjük ki onnan. Ezt azzal lehet elkerülni, ha a szerződésben vagy egyoldalú nyilatkozattal valaki (optimális ha a bérlő rokonai közül valaki) ad egy ún befogadó nyilatkozatot, hogy a bérlet megszűnése után szükség esetén elhelyezi a bérlőt – így a lakás a fenti időszakban is kiüríthető. Ha nem közokiratot választunk, és várható hogy problémás lesz a kiköltöztetés, akkor – határozott időre szóló bérleti szerződésnél – a kiürítés iránti pert egyébként megindíthatjuk már a szerződés lejárta előtt is – ezzel is lehet időt spórolni.

Amit ne tegyünk, mert többet árt, mint használ: ne próbáljuk meg erőszakkal kirakni a bérlőt, ebből sokkal több problémánk lesz a későbbiekben, mintha még elhasználna 30 m3 gázt. A következmények lehetnek büntetőjogiak (testi sértés, kényszerítés, önbíráskodás, stb. a fellépéstől függően), polgári jogiak (főként kártérítés), közigazgatási jogiak (főként bírság). Ne kapcsoljuk le az áramot, vizet, gázt, mert a jegyzőtől néhány nap alatt birtokvédelmet fog kérni és meg is fogja kapni – itt nem számít, hogy fizeti-e a rezsit vagy nem!

Hogy érdemes-e átíratni a bérlő nevére az órákat, arról megoszlanak a vélemények, egy külön posztot is megérne, ezért most nem foglalkozom vele. Viszont ezzel kapcsolatban egy tanács: sok közműszolgáltató egyébként teljesen jogszerűtlenül, a gazdasági erejével visszaélve addig nem hajlandó átírni/visszakötni az órákat amíg fennáll a korábbi tulajdonos (mérőóra szerinti jogosult) tartozása, ennek azonban semmi jogalapja nincs, arra alapoznak, hogy úgyis fizet az új tulajdonos, mikor kimennek elvágni a gázcsövet az utcán. Amennyiben egy szolgáltató ezzel fenyegetőzik, azonnal érdemes a Nemzeti Fogyasztóvédelmi Hatósághoz és a Magyar Energetikai és Közmű-szabályozási Hivatalhoz fordulni.

Még egy dolog, ami a bérlő kirakásával kapcsolatos – és megint csak rengeteg a félreértés és félretájékoztatás ezzel kapcsolatban: az, hogy a bérlő bejelentkezik állandó vagy ideiglenes lakcímre egy ingatlanba, az nem jelenti azt, hogy jogosult is ott lakni. A bejelentkezés ugyanis egy közigazgatási aktus, a béreli jogviszony pedig egy magánjogi kötelem (szerződés). Az ott lakás joga csak magánjogi kötelemből származhat, így ha nincs bérleti (vagy más használatra jogosító) szerződése, akkor nem jogosult ott lakni, akkor sem ha oda van bejelentve; fordítva is igaz, attól még hogy nincs oda bejelentkezve, jogosult ott lakni, ha van szerződése. Rendőrök is rendszeresen nem, vagy rosszul szokták tudni (viszont azt nagyon határozottan), mikor kihívják őket egy be-nem engedéses történethez, de ez attól még nincs úgy.

Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja.

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, három-négy hetenként indul a következő. Csekély 25 ezer forintért hat alkalom alatt megtanulsz mindent a pénzügyekről, amit alapfokon tudnod kellene.

Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.

Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Share

357 hozzászólás

  • Kiszamolo
    Tip, azért mert itt nincs miről pereskedni. Úgy kellene, mint a váltónál:

    Tárgyalás kötelezően 15 napon belül.
    Ez a te aláírásod? Igen. Fizettél határidőre? Nem. Jó, akkor elrendelem a behajtást.

    Ennyi. Ha egyéb peres dolog van, azt külön perben lehet érvényesíteni. (Nem olyan árut szállított, nem akkor, sok volt a selejt, stb.) De attól még a váltót ki kell fizetni.

    Itt is: Fizettél? Nem. Akkor nem vagy többé bérlő, 8 napon belül hagyd el a lakást.

    Ha egyéb peres ügyed van a tulajdonossal, külön perben elintézitek.

    Fizettél? Igen. Megsértetted a szerződés más pontját? Nem. A magatartásod elfogadható? Igen. Akkor maradhatsz a szerződés végéig.

    Ennyire egyszerűen is lehetne és akkor nem lenne egy egyre nagyobb réteg, amelyik a törvény impotenciáját használja ki évek óta.

  • Ras Al Ghul

    Nem tudok kezesről,hogy be tudod illeszteni.
    Lehet hogy igen lehet,hogy nem.
    Nem sok idő ez,én 1hónapban egyszer megyek.
    Az nem sok idő.Szerintem.

    A behajtás is csak költség és költség,mindent előre kell finanszíroznod.

  • Főbérlő
    Konklúzió: a baseball ütő sokkal olcsóbb és hatékonyabb, mint egy közjegyző.
  • tip
    “Senki nem az önbíráskodás lehetőségét hiányolja a törvényből” – dehogynem. Nézd csak végig a kommenteket, olvass más fórumokat, milyen tanácsok vannak: kulcsot tulajdonos tartsa meg, menjen be a lakásba a bérlő távollétében, tegye ki a cuccait, kapcsoltassa ki a közműveket, vegye le az ablakokat, sőt, a bérlő előre mondjon le a birtokvédelmi jogáról és hasonlókon megy az ötletelés. Mi ez, ha nem a törvényes út helyett valami maszek megoldás óhajtása? Ilyen módszerekkel barkácsolnak a tulajok hónapokig-évekig, mielőtt a törvényes utat választanák, aztán szidják a törvényt.

    “nagyon sok bérlő szándékosan visszaél a jelenlegi szabályozással” – ez inkább szociális probléma. Olyan emberekről van szó, akiknek már nincs vesztenivalójuk. Éppen azért van sok ilyen bérlő, mert aki egy kicsit is tehetősebb, menekül az albérletből, a jóhiszemű bérlők elégtelen törvényi védelme miatt.

  • Zabalint

    Pedig tipnek teljesen igaza van. Azt értsd meg, hogy ha nem foglaltad közokiratba, akkor a bírósági döntésig a helyzet olyan, hogy két állítás áll egymással szemben, teszerinted a bérlő nem fizetett, a bérlő szerint meg ő fizetett (ez még akkor is igaz jogilag, ha egyébként nem állít semmit), a bíróság pedig azért van, hogy igazolja, kinek van igaza. Tehát ha csak úgy ki lehetne tenni a bérlőt, akkor a fizető bérlőt is kitehetnéd erre hivatkozva. Az meg teljesen jogos, hogy emiatt a bérlőt védi a törvény, mert ő a kiszolgáltatottabb, ha kiteszed, akkor lehet, hogy nem tud hová menni. Ha ezt önhatalmúlag meg lehetne tenni, csak nagyon gáz emberek bérelnének lakást.

    Az alapprobléma nem a törvényekkel van, hanem az, hogy sokáig tartanak a perek, minél rövidebb lenne, annál gyorsabban ki lehetne tenni a nem fizető bérlőt.

  • Zabalint
    Nyilván a másik, hogy a közokiratba foglalásnak olcsóbbnak kellene lennie, hogy ezt minden esetben megérje megtenni.
  • tip
    : nem tudom, béreltél-e valaha lakást, különösen Magyarországon. Elég sok oka lehet a jogvitának, tulaj is kibújhat kötelezettségei alól, amit nem lehet annyival elintézni, hogy nem fizet a bérlő, akkor csak ő lehet a ludas, úgyhogy először is kirakjuk, aztán pereljen, ha akar. Te belemennél egy olyan üzletbe, ahol vita esetén első lépésben jogi úton hajléktalant csinálnának belőled, aztán perelhetsz az utcáról? Milyen bérlőjelöltekre számítanál tulajdonosként, ha ennyire kiszolgáltatott lenne az üzletfeled helyzete?

    Most majd megint megkapom, hogy én a csaló bérlőt védem. Holott csupán az utolsó jóhiszemű bérlőjelöltek elriasztásáról beszélek le mindenkit.

  • cabala
    Kedves Barnabás!
    Mi van akkor, ha az okmányirodába bemegyek és azt mondom, hogy büntetőjogi felelősségem tudatában kijelentem, hogy az én lakcímem márpedig ez és ez…?
    Alapból ugye csak akkor írják be, ha az ember visz magával bérleti vagy adásvételi szerződést, de mivel sokszor nem engedik bejelenteni a lakót, ami semmilyen hátránnyal nem jár a tulajnak, de annál több előnnyel jár a bérlőnek. (körzeti orvos, parkolás, szociális támogatások, stb.) De ha tudom akár tanúval vagy kulccsal bizonyítani, ahol ott vannak a személyes dolgaim, akkor mi van? Ráadásul ha jól tudom törvényi kötelezettségem is van bizonyos időm belül bejelentenem a hatóságok felé a lakcímváltozást.
  • Kiszamolo
    Zabalint, az hogy fizettél-e vagy sem, egyszerű, mint a faék: van róla igazolásod? Bankszámla, átvételi elismervény, akármi.

    Ha nincs, akkor nem fizetett és nem bérlő. Ha van, akkor fizetett és bérlő, a tulajdonos nem rakhatja ki önhatalmúlag.

    Nem kellene a semmit agyonkomplikálni. Már az marhaság, hogy az ilyen tyúkperek miatt egyáltalán bírósághoz kell fordulni, nincs valami másik fórum.

    A váltójogban is az a jó, hogy nem lehet mindenféle kifogásokkal meg időhúzásokkal évekre húzni a fizetést.

    Ott is pont az a helyzet: fizettél? Igen vagy nem. Senkit nem érdekel, hogy miért nem, az egy másik per tárgya lehet, ha akarod.

    Ezért működik a váltó évszázadok óta az egész világon, ezért merik elfogadni a váltót a hitelezők.

  • Kiszamolo
    Tip, tehát ezek szerint a te véleményed is, hogy teljesen rossz a törvény. De akkor miről vitatkozunk?

    Egyébként nem érted, miről írok.

    Ha fizetsz: bérlő vagy és védenek a bérlői jogok. Ekkor ne lehessen kirakni mondvacsinált okokkal, lehet perelgetni évekig. Véd a törvény.

    Ha viszont nem fizetsz, akkor nem vagy bérlő és semmilyen jogod nincs a tulajdonos magántulajdonhoz való jogával szemben.

  • pez
    Köszönöm az írást Barnabásnak.
    Szívesen látnék egy bérlő szemszügű megközelítést is a témában.
  • tip
    : rossz, csak a másik irányba 🙂 Viccet félretéve: nem, az én véleményem szerint nem teljesen rossz a törvény. De összességében nem ad elég világos kereteket, teret nyit a joggal való ügyeskedésre mindkét oldalról (lásd: bérlő kiszolgáltatott helyzetben tartása, lakcímbejelentés megtagadásával, rendes felmondással sakkban tartás a tulaj oldaláról; birtokvédelemmel visszaélés a bérlő oldaláról). Az üzletfelek így méltatlan helyzetbe kerülnek. Ez utat nyit a kotraszelekciónak: nem véletlen, hogy nálunk leginkább mekkmesterek adnak ki lakásokat kétes egzisztenciáknak. Akinek anyagilag lehetősége van rá, menekül a bérleti piacról. Hiába számolod ki, hogy mennyire nem éri meg a saját lakás. Ki a fene akar úgy lakni, hogy bármikor kitehetik?
  • tip
    : “Mi van akkor, ha az okmányirodába bemegyek és azt mondom, hogy büntetőjogi felelősségem tudatában kijelentem, hogy az én lakcímem márpedig ez és ez?” – semmi, nem fogják bejegyezni. Ha a tulajdonos megtagadja a lakcímjelentő aláírását, és közokiratba vagy teljes bizonyítóerejű magánokiratba foglalt bérleti szerződésed sincs, akkor a törvényes út az, hogy bírósággal pótoltatod az aláírást.

    Nyilván, mire kezedben lesz a határozat, réges-rég fel lesz mondva a bérleti szerződésed, mivel perelni mertél. Így béreljél lakást Magyarországon.

  • antenna
    szerintem teljesen igazad van, fordítva ülünk a lovon, jó magyar szokás szerint. Felrúgja a szerződést és csak hosszú hónapok, évek pereskedése után juthatok újra a saját tulajdonomhoz? Amíg mindkét fél betartja a szerződést, addig mindegyiket védje a jog. De ha valamelyik felrúgja, azt már csak erősen korlátozottan védje. És még egy dolog: mi van, ha csak minden 2-3. hónapban fizet? Akkor aztán tényleg elnyúlik a sztori, mint a rétestészta.
  • Márton
    Nagyon jó a kezdeményezés, hasznos a cikk. Köszönjük!

    Javasolt téma:
    Hogyan válasszunk ügyvédet?

    Nyilván mindenki polgári ügyekre gondol és természetesen ez a gyakori, de szerintem a büntetőjogi része is érdekes: Például dulakodásba keveredek (mondjuk egy rajtakapott betörővel) és kihallgatnak a rendőrök v. beperelnek. Vagy a kamaszgyerekem “zűrbe” keveredik és beviszik a rendőrök. Soha nem történt ilyen, ezért fogalmam sincs mit kell csinálni a megfelelő jogi védelem érdekében.

  • Hardy
    : Ha a jelenlegi helyzetben egy hasonló, adott esetben éveken át tartó vita során a a végén a bérlőnek van igaza, akkor őt semmi kár nem érte. Ha viszont a bérbeadónak, akkor a bérbeadó a teljes költséget (a jogi procedúra ára, az elmaradt bérleti díj, az ammortizáció) meg kell hogy előlegezze, és a végén – sokszor csak külön eljárásban érvényesítve – tudja behajtatni.

    Ez így aránytalan. Biztos, hogy lehetne javítani a helyzetet. Jó kompromisszum lenne az, hogy ha a felmondást bírósági titkáron/jegyzőn stb. bevonásával lehetne intézni. A rendkívüli felmondás persze mindig véleményes, de egy rendes felmondásra simán rányomhatna egy aláírást, és onnantól az végrehajthatóvá válna (persze csak a felmondási idő letelte után). Ha a bérlő vitatja, akkor perre mehet, de hacsak a bíróság mást nem rendel, attól még ugyanúgy mennie kell 3 hónap múlva, aztán majd perelhet kártalanításért.

  • pez
    Én álláspontjával értek egyet. Nagyon sokan ötletelnek itt olyanokon, amik néhány év börtönt is érhetnek.
    Mindenki próbálja már elképzelni a bérlői oldalt is. Mi van, ha nem fizetik ki a béred, felmondanak neked? Hány nap alatt tudnád leszervezni és véghez vinni a kiköltözést? Mi van ha azt állítja a bérbeadó, hogy nem fizettél. Mi van ha önkényesen megemeli triplájára a bérleti díjat?


    Én biztos nem vennék ki tőled lakást, mert olyan mértékben akarsz a privátszférámba mászni, hogy az nagyon gyanús.


    Bocs, de nagyon nem vagy tisztában a jogi dolgokkal (tulajdon vs. birtok). Ha az lenne, amit te szeretnél, akkor a rosszhiszemű bérbeadók miatt nem lehetne kiadni semmit. Azért mert az egyik fél állít valamit, az még nem a valóság és bizonyítani kell, nem meglepő módon bíroság előtt.
    Éles különbségeket érzek egy váltó és a hely között ahol alszom.

  • tip
    : Nem túl vidám az adminnal utólag módosított hozzászólásokon vitatkozni… “Ha viszont nem fizetsz, akkor nem vagy bérlő és semmilyen jogod nincs a tulajdonos magántulajdonhoz való jogával szemben.” Először is, lehet, hogy jogos volt a nemfizetés (esetleg van olyan törvényünk, hogy a tulajnak mindig igaza van? Lemaradtam valamiről?). Másrészt a magántulajdonhoz való jog nem sérül: nem vész el a tulajdon (átírják talán a lakást a bérlőre, ha nem költözik ki? Megint lemaradtam valamiről?), “csak” a tulajdon egyik részjogosítványát, a birtoklás jogát nem gyakorolhatja a tulajdonos. A jogvita eldöntése a bíróság feladata, mint a jogállamban az általában megszokott. Miért lenne a bérbeadás kivétel?
  • Panasonic
    Kedves Tip! Asszimetrikus a berlo es a berbeado helyzete? Igen. A berbeado a 10-15 millio forintos lakasaba beenged egy vad idegent 50-100 ezer forint lerakasa utan, majd roszhiszemu berlo eseten evekig nem fer hozza a sajat tulajdonahoz, raadasul a havi 20-30 ezer forintos rezsi szamlak is ot illetik. Most akkor ki a kiszolgaltatott? Te mosolyogva turned, hogy valaki fel havi fizetesert evekre lenyulja a lakasod, amiert te tiz evet sporoltal? Ha igen, holnap koltoznek… 😉
  • Péter
    esetleg a váltóval lehetne kombinálni a kiürítés nyomatékosítására, alapos előélet ellenőrzés után:

    A bérlő ügyvédi letétbe tesz egy nagyobb összegű váltót (a kaució kiegészítésére), ha egy év múlva lejár a határoztt idejű szerződés, akkor:

    1. ha újrakötik a felek, a z ügyvéd kiadja mindkettőjüknek, és letétbe vesz egy új váltót, + 1 éves lejárattal (gyakorlatilag a váltó is hosszabbodik)
    2. ha a bérlő lelép, a lejárat után a nem ad le egy átadás-átvételi jkv-t az ügyvédnek, akkor az ügyvéd kiadja a tulajdonosnak a váltót, az pedig benyújtja a bérlőnek a lejárt váltót (vagy a bankjának)
    3. ha simán csak lejár a szerződés, a bérlő leadja az átadás-átvételi jkv-t, vagy nyilatkozattal lemond a birtokjogokról, akkor az ügyvéd kiadja neki a váltót, a tulajdonos akaratától függetlenül.

    lehet kombinálni a lakbér fizetés igazolásával, mint feltétellel

  • Ruzsik Dezső

    A törvény most sem védi a nemfizető bérlőt. A linket kitörölte az előző hozzászólásomból. Viszont abban sokkal részletesebben be van mutatva a jogi környezet.

    A törvény minden esetben a bérbeadót védi. De csak akkor ha a bérbeadó ismeri a jogait. Ma az a legnagyobb tévedés, hogy a jogállamban a jogrendszer automatikasan véd. Ez nem igaz. Aki már pereskedett, vagy volt jogi ügye, az tudja, hogy, mit jelent a jogalapra hivatkozás, a bizonyítási kényszer. Ha vakaki nem ismeri a jogait, azt általában nem is védi a jog.

    Sem a Lakástörvény sem a Ptk. erre vonatkozó része nem hoszú. A Vht.(végrehajtási törvény) ide vonatkozó részei sem bonyolultak. Viszont az írásból teljesen hiányoznak.

  • Zabalint

    Akkor tegyük fel, bérbeadó vagyok, és jövő hónaptól kell a lakás az unokaöcsémnek. Felszólítom a bérlőt, hogy fizessen 100 ezer Ft bérleti díjat. Erre a bérlő, hogy de hát 50 ezer áll a szerződésben, erre te előkaparsz egy fecnit, amin 100 ezer van. 8 napon belül kirakod, utána bizonyítsa be, akár utcáról, ha nem talál ennyi idő alatt albérletet, hogy neki volt igaza.

    Ez szélsőséges példa, de ugyanez felmerül, ha a bérbeadó sértette meg a szerződést, és a bérlő addig nem fizet, amíg meg nem oldódik a probléma.

    Nem véletlenül van ez így, ahogy van, amíg nem bizonyított, hogy neked van igazad, jogos, hogy nem teheted ki. Ráadásul Barnabás leírta, hogy hogy lehet elkerülni, hogy a nem fizető bérlőt ne tudd kitenni (közjegyzői okiratba foglalás).

  • Kiszamolo
    Ugyanmár Zabalint. Te most azt mondod, hogy előkap egy másik papírt, amin nincs is rajta az aláírásod? Ezzel fog elmenni a bíróságra?

    Meg aztán ott a bizonyíték a kezedben, hogy eddig 50 ezret fizettél minden hónapban.

  • tip
    : a jogosulatlanul a lakásban tartózkodó bérlő lakáshasználati díjat és kártérítést is köteles fizetni. Az, hogy sok bérlőn semmit nem lehet behajtani, mert nincstelen, az nem jogi, hanem szociális probléma: pusztán törvénnyel nem lehet megoldani.

    A bérlés alapvetően aszimmetrikus felállás: a tulaj a profitját, a bérlő viszont a lakhatását viszi vásárra. Tudom, tulajként nehéz megérteni, hogy a bérlő a kiszolgáltatottabb, a gyengébb fél. A törvénynek márpedig elsősorban a gyengébb felet kell védenie. Aki ezen a piacon profitot akar elérni, nem árt, ha észben tartja: az iga másik végén ott a ló is. Miért van az, hogy pl. Németországban virágzik a bérbeadás, és biztos egzisztenciával rendelkező emberek is bérelnek hosszú távra? Miközben a bérlők olyan jogi védelmet élveznek, hogy el se hinnétek. Nem lehet, hogy van összefüggés?

  • Zabalint

    Ha fordítva lenne, azaz a bírósági döntés előtt kitehető lenne a bérlő, akkor adott esetben teljesen tönkre is lehetne tenni a bérlőt, hiszen szembesülhetne azzal a helyzettel, hogy hiába neki van igaza, kiteszik a cuccaival együtt, és nem biztos, hogy addig talált másik albérletet (figyelembe véve azt is, hogy lásd pl. itt több kommentelő is írta, hogy csak következő tárgyhótól kezdve adna ki, akinek sürgősen kell, annak nem). Így ki a franc bérelne, teljes öngyilkosság lenne.

    A mostani helyzet sem jó, de ennek az oka nem a törvény hiányossága, hanem a procedúra lassúsága, emiatt aztán rendes bérlő és rendes bérbeadó is rosszul jár (lásd tip által említett kontraszelekció).

  • pez
    Az önbíráskodásra hajlóknak a figyelmét fel szeretném hívni, hogy manapság nem tudhatod mikor hány kamera vesz fel.
    A baltások és baseball ütősöknek ajánlom figyelméve, hogy az új törvények elég szabad kezet adnak a birtokvédelemre és az önvédelemre. Ja és ha a jard igazoltat valahol és ezek a tárgyak nálad/a kocsidban vannak, annak is lehetnek súlyos következményei.


    Ismeri egyáltalán a jog a szivességi lakáshasználat fogalmát?
    Kérem nézze meg a szerződés érvénytelenségi okait (pl. színlelt szerződés, tudatos megtévesztés, tévedés).
    Ha ad valami fizetési igazolást a bérlőnek – márpedig kénytelen, mert nem hiszem, hogy lenne aki ennélkül fizet -, akkor mindjárt kiderül, hogy bérbeadásról van szó.
    Bármi probléma van a bérlő első dolga lesz feljelentést tenni a NAV-nál. Érdemes megnézni, ez mit von maga után (pl. elmúlt 5 évre visszamenőleg adóhátralék + büntetés).

  • Hardy
    Nem hiszem el…

    Senki nem akar 8 napon belul kirakni senkit. Teljesen igaza van annak, aki azzal ervel, hogy a birosag feladata megallapitani hogy jogos volt-e a nemfizetes, aremeles, stb. Viszont ha van a szerzodesben egy 3 honapos rendes felmondas, amit tanukkal bizonyithatoan alairt a kedves berlo, akkor miert lakhat a lakaskiuritesi pers 12-ik honapjaban is kvazi jogszeruen az ingatlanban? Megis, a berlo milyen erdeke ennyivel elorebbvalo a tulajdonos erdekeinel? Mert a 3 honapos felmondas, ami a torvenyi minimum, az a gyakorlatban kvazi 4 honap, az meg mar azert eleg az elkoltozes megszervezesere. Ha nem, akkor legyen 6 honap a rendes felmondas, a kaucio meg ezzel aranyos, semmi gaz. De ne rohoghessen mar a tulajdonos kepebe eveken at egy olyan ugyben, ahol a tulajdonos az elso pillanattol kezdve kiuritesert perel…

  • cabala
    Én ott látom a viszonyok rendezését, ha nem éri meg bérlő oldalról csalni, mert a törvény keze előbb-utóbb úgyis utolér. Aki pedig nem néz utána a vevőjének (bérlőjének) az extra kockázatot vállal, ahogy az üzleti életben is.

    Költői kérdés: egyébként ha semmilyen hátránya nincs a tulajnak a bejelentésből, akkor miért nem elég az okmányirodában a sima bejelentés? Miért kell bármi papírt vinni?

  • Zabalint

    De nem azt írta tip, hogy a jelen törvények mellett a bérlő kiszolgáltatottabb. Hanem azt, hogy a bérlő kiszolgáltatottabb, és ezért kell jobban védeni . Ebben a blogban is rengetegszer elhangzott, hogy gyakran jobban járunk a bérléssel, mint a saját lakással, na de ha valaki bérlésre áll rá, akkor most jogi helyzettől függetlenül (tehát abból kiindulva, hogy határozzuk meg, hogyan szabályozzuk, fehér lapról indulva), bizony kiszolgáltatottabb vagy, hiszen ha téged kitesznek, aludhatsz az utcán, és nagy eséllyel az összes személyes tárgyadnak annyi, mert az utcán nem tudod megvédeni. Ez kicsit nagyobb súlyúnak tűnik, mint ha bérbe adsz egy lakást, és a bírósági tárgyalás ideje alatt nem tudsz élni a birtokosi jogaiddal.
  • Gábor
    A dolog rendkívül kényes:
    Ha a bérlő nem fizet, van-e joga bérleten belül tartózkodni (és – sajnos- a kárt növelni) addig, amíg a vita eldől?
    Én is azt gondolom, hogy inkább a tulajdonosnak kellene kedvezni, legyen ő előnyben a pereskedés idejére. Azaz költözzön a bérlő. Ha mégis nyer a perben a bérlő, kérjen kártalanítást a költözés, drágább albérlet, stb. miatt.

    Kritikus dolog – tapasztalatból tudom -, hogy a bérlő a vitára való hivatkozással minden további fizetést megtagad – miközben használja a bérleményt. Azaz nem a korábbi tartozáson megy a vita, hanem azon hogy mennyi tartozást fog még felhalmozni. Ezt mindenképpen elítélendőnek tartom.

  • Zabalint

    “Te most azt mondod, hogy előkap egy másik papírt, amin nincs is rajta az aláírásod? Ezzel fog elmenni a bíróságra?”

    A hangsúly a bíróságon van. Ha ehhez bíróság kell, mert mondjuk a bérbeadó ráhamisította a bérlő aláírását, akkor a bíróságnak döntenie kell arról, hogy itt bizony hamisítás történt-e. Te meg azt mondod, hogy azon kívül, hogy fizetett-e, a többit már a bérlő kirakása után tárgyalják. Pedig bizony lehetnek ilyen részletek.

    “Meg aztán ott a bizonyíték a kezedben, hogy eddig 50 ezret fizettél minden hónapban.”

    Neki meg ott a kamu szerződése arról, hogy az 100 ezer, akár kamu dátummal, hogy kezdetektől fogva 100 ezer kellett volna.

    Fordított esetben, ha a bérlő a csaló, és tényleg 100 ezer a bérleti díj, akkor a bérlő fogja azt kamuzni, kamu szerződéssel, hogy csak 50 ezer.

  • L70

    Németországban talán még a vérképedet is kielemzi a tulaj, mielőtt kiadja neked a lakást. És ott fehéren kifestve kell visszaadni, a kaució pedig jóval nagyobb. Igaz, nem sok lehetőség van a jogszerű bérlőnek csak úgy felmondani.

    De egyelőre nem vagyunk Németország. A magyar lakásbérleti jog alapja még mindig az, mintha az IKV-tól bérelnéd, nem pedig egy magánembertől.

  • Hardy
    @tip: Nem szocialis problema, hanem joghezag. De akkor ne is nezd a behajthatosagot: gyakorlatilag nincs ertelme a felmondasi idonek, mivel automatikusan hozzaadodik az az ido, amig lemegy a per. Ha a vegen a berbeadonak lesz igaza, nincs semmi gaz, kifizeted az elmaradt berleti dijakat – ha elmaradtak egyaltalan, es kesz. Plusz harom ev felmondasi ido, ha ugyes vagy, es kelloen rosszhiszemu. Az osszes kar ami ert, az a birosagi eljaras koltsege mindket oldalrol. Ez hol aranyos?

    Erre jon meg ra az, hogy nagyon konnyu vele visszaelni, es semmit sem fizetni amennyiben ugy iteli meg a berlo, hogy rajta ugy sem fogjat tudni behajtani a tartozast. Miert nem lehet kibaszni egy elore megszabott “vedettsegi ido” vagy barmi hasonlo lejartaval? Miert eredmenyezne anarchiat az, ha a berlonek fel kellene keszulnie arra, hogy egy jogvita eseten X honap alatt bizony uj berletet kell talalnia?

  • Panasonic
    Tip: A bérlő kiszolgáltatott? Ha nem akaródzik kifizetni a havi 50 ezret, el lehet menni napi 10 ezerért szállodába. Az miért van, hogy onnan két perc alatt ki lehet rakni a nemfizető lakót? Kiszámolóval értek egyet. Amíg fizet teljeskörű jogvédelem jár neki, de amint ki akar bújni a fizetés alól takarodjon. A kapitalizmus a tulajdon szentségére és nem az élősködők szociális pátyolgatására épül. A szocializmus is azért bukott meg, mert a tücsköknek kedvezett a szorgalmas hangyák helyett.
  • Zabalint
    De mondok másik példákat, mi van ha mondjuk a rezsit vitatják, a bérlő ennek fényében nem fizeti ki a következő havi bérleti díjat, mert szerinte ennyivel átvágta a bérbeadó a korábban rezsi elszámolással? Vagy megegyezik a bérlő és a bérbeadó, hogy a következő hónapban bérleti díj fizetés helyett parkettázik a bérlő, de a bérbeadó ezt utólag “elfelejti”, vagy csak nem elégedett a munka minőségével? Esetleg eltűnik valami értékes tárgya a bérlőnek a lakásban, és a gyanúja a bérbeadóra terelődik, aki szerinte jogtalanul lépett be a lakásba, és amíg nem kártalanítja a bérbeadó, nem fizet? Rengeteg variáció lehet, nem mindig olyan egyértelmű, hogy a bérlő nem fizetett, és kész. Igen, továbbra is egyetértek, hogy a bírósági tárgyalásokat gyorsítani kellene, különösen az egyértelmű esetekben, de ez rendszer szintű probléma, nem csak a bérbeadásnál van így.
  • Zabalint

    Igaz, nem te beszéltél a 8 napos kilakoltatásról, hanem Kiszámoló. Barnabás meg leírta, hogy mi kell a 3 hónapos kilakoltatásról, más esetben a bíróságnak azt is meg kell állapítania, hogy tényleg jogszerű volt a felmondás, és tényleg megtörtént-e.
  • Ruzsik Dezső

    A rossz bérlőket egy kis odafigyeléssel ki lehet szűrni. Az a nemfizető és lakásfoglaló bérlő, aki ezt előre megtervezve, tudstosan és szándésan teszi, az bűnőző. Az ilyen bérlő nagyon kevés és nem ez ilyen bűnőzők alapján kellene megítélni a piacot. Akiknek valamiért hirtelen megváltozik az anyagi háttere/munkája, stb. az mind más eset. Ilyen is van.

  • Zabalint

    Azt nem érted meg, hogy ha úgy működne, hogy bemondom, nem fizetett, ezért kitehetem, akkor egy fizető bérlőt is ki lehetne rakni, aztán utána perelhetne. Ugyanez igaz minden bonyolultabb, vitás esetre.
  • Ruzsik Dezső

    A Lakástörvény és a Ptk. is egyértelműen fogalmaz, hogy a lakbér fizetési kötelezettséget semmi más fizetési kötelezettség (közmű díjak, javítás és karbantartás) nem befolyásolják. Ha a bérlő vitatja a számlákat, fizetett valami javítást és a bérbeadó ezt nem fogadja el, akkor a bérlő perelhet, de lakbért fizetnie kell, mert ha megtagadja, azzal szerződést szeg/megszűntet.

    A bérlő sem önbíráskodhat, ahogy a tulajdonos sem.

  • Hardy
    Ujra leirom: Akkor a berbeado kijelenti, hogy nem szeretne, ha a berlo tovabb berelne a lakast, es innentol kezdve a berlonek maximum annyi ideje van a lakasban amit a rendes felmondasi ido szamara biztositana fuggetlenul attol, hogy kinek van igaza. Ez mehetne a birosag bevonasa nelkul is kozjegyzovel, birosagi titkarral, legrosszabb esetben a birosagi eljaras elso targyalasi napjan. Innentol kezdve a berlo nem tud a vegtelensegig idot huzni, de nem is lesz kibaszva egyik naprol a masikra. Fel nem birom fogni, hogy ez miert nem lenne elegendo biztositek arra, hogy a foberlo ne vagjon ki onkenyesen senkit.
  • Hardy
    Rossz ez az elomoderalos rendszer nagyon…
  • gyorl
    Történet másik oldalról:
    Egyetemi éveim során béreltem egy kis lakást. Nem volt mindig csilli-villi tisztaság, de mindenre vigyáztam. Egyik nap bejelentés nélkül jött a tulaj, és problémázott, hogy éppen nem volt rend. Megbeszéltük, hogy csinálok, és elment. Ezután mégis hívott, hogy felmondja a szerződést mert ez nem tetszik neki, mondom neki emiatt nem teheti, szerinte meg de, mert van egy rész ami szerint ha lakhatatlanná (vagy ilyesmi) teszem a lakást, akkor joga van felmondani. Mondom ne vicceljen, kértem haladékot. Barátnőmmel kisikáltuk, ő pedig jött megnézni. Már az gyanús volt, hogy papírokkal a kezében jött. Tüzetesen, már kétségbeesetten nézett körbe, végül talált egy poros polcot és WC kagyló alján vízkövet (hangsúlyozom semmi mást!). Szerinte ezzel leamortizáltam a lakást és joga van kidodni. Kaucióból pedig levonja egy teljes takarítás árát (legalább nem az egészet). folyt
  • Dani
    Ha nincs szerződés, egyszerű a dolog a régen nem fizető pöcsfej albérlők esetében. A tulajdonos bemegy a lakásba (mikor senki nincs ott), kirakja a cuccokat az utcára, lecseréli a zárat, kész. Szerződés nélkül hogy bizonyítja be az albérlő, hogy valaha ott lakott? Sehogy. (Akár fel is jelentheti a lakáskiadót a NAV-nál, attól, hogy nincs szerződés, még lehet adót fizetni.) A rendőrök meg nem fogják magukat összetörni, hogy kivizsgálják az ügyet.

    Az az egésszel a baj, hogyha jogkövető vagy, készítesz szerződést, stb., akkor rosszabb helyzetbe kerülsz, mintha nem foglalkozol az egész jogi szarsággal.

  • gyorl
    folyt
    Persze ez mindez szépen le volt dokumentálva kinyomtatott papíron, mielőtt bármit megnézett volna.
    Szerencsére gyorsan találtam másik albérletet (ahol utána érdekes módon semmi problémám nem volt a főbérlővel), de azt a kiszolgáltatott érzést nem kívánom senkinek, annak ellenére, hogy valószínűleg bíróság nem adott volna neki igazat, olyan fiatalon a hátam közepére sem kívántam bármi jogi herce-hurcát.
  • Gábor
    Kérdés (nálam ez sem jött be annak idején):
    Amikor nemfizetési vitára kerül sor, azonnal el kell indítani a RENDES felmondást (szokásosan 3 hónapra). Ennek alapján 3 hónap múlva mindenképpen mennie kell, mert a rendes felmondást ugye nem lehet vitatni?
    Vagy ez is sántít valahol?
  • tip
    : ez pontosan annak a lehetősége, hogy a tulaj a kötelessége teljesítése helyett inkább felmnondással “kivágja” a bérlőt, és mindezt teljesen jogszerűen! Ez az alaphelyzet, ehhez a gyakorlathoz maga a törvény ad támogatást! Te belemennél olyan üzletbe, ahol az üzletfeled másfél hónapos határidővel megvonhatná a lakhatásodat? Eszedbe jutna-e bármiféle jogodat érvényesíteni, ha retorzióként teljesen jogszerűen kidobhatnának az otthonodból? Az ostor, amit a simlis bérlők felé suhintasz, a tisztességes bérlőkön csattan. Azokon, akikből a tulajok a hasznukat húzzák.
  • Zabalint

    De pont az az, hogy ez esetben nyilván a bérlő a felmondás tényét tudja vitatni, és erről fog szólni a per is. Olvasd el, mit írt Barnabás a közjegyzői okiratról, pont amiatt hasznos dolog, mert úgy tudsz közjegyző előtt felmondani, amit már nyilván bíróság előtt nem tudna vitatni a bérlő. Ha enélkül meg lehetne ezt csinálni, akkor egy csaló bérbeadó bemondásra kidobhatná a bérlőt, hamisítva egy 3 hónappal ezelőtti felmondást.

    Pont arról szól a történet, hogy ne lehessen kivágni a bérlőt, amíg nincs bizonyítva az, amiért kiteszik, és ez a felmondásra is igaz, ahogy a nem fizetésre is.


    Ezzel az a baj, azon kívül, hogy ha rendszert csinálnak a módszerből a bérbeadók, és ezért eleve nem kötnek szerződést, akkor az még jobban elriasztja a normális bérlőket, hogy adott esetben tanukkal bizonyíthatja, hogy ott lakott, és te bérbe adtad neki.

  • Benőke
    Szerintem a lakcím is ugyan úgy változhat mint a szig szám. Lehet hogy a szerződés tanújának 2 év múlva nem ugyan az lesz a címe, de a szig száma igen… Tekintve hogy 3 lakcímem volt de a szig számom nem változott ez idő alatt.
  • Sly
    A következő megközelítéssel mi a baj?

    1) Ha a bérlő nem fizet, fogod 3-4 “izomagyú” cimborádat és meghívod magadhoz (kiadott ingatlan) vendésgégbe. Aztán felajánlod nekik, hogy maradjanak még nyugodtan pár napig, sőt hívják a haverjaikat is. Megmondod, hogy “érezzék otthon” magukat, kb. szó szerint.

    2) Egyszerűen bemész a lakásba, lecseréled a zárat és egy költözetető céggel elviteted a bérlő cuccait oda ahova akarja. Ha nincs ilyen egy hónapig bérelsz raktárat.

  • Alapisten
    Kis kiegészítés. Nem feltétlen muszáj az egész bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglalni (ez rohadt drága, gyakorlatilag 1 havi bérleti díj). Bőven elég ha közjegyző előtt egy egyoldalú kiköltözési nyilatkozatot tesz a leendő bérlő / bérlők. Ez az általatok kötött bérleti szerződés elválaszthatatlan melléklete lesz és nem fizetés / probléma esetén felhasználható. Ebben a bérlő vállalja hogy a bérleti szerződés megszűnése után kiköltözik a vele esetleg ott tartozókkal együtt az ingatlanból. Ez ugyanúgy záradékolható és bírósági folyamat nélkül végrehajtható mint a közjegyző előtt kötött bérleti szerződés. Ára 1-2 dologtól függően 15-20e Ft közt változik. Én már a második bérlővel írattam ilyet. Először csodálkozott de mikor meglátta milyen állapotban hagyták ott az előző bérlők a lakást nem volt több kérdése, megértette az álláspontomat és aláírta.