Barnabás újabb jogi írással jelentkezett, ezúttal arról, milyen jogaid vannak egy lakáshitel- felvétellel kapcsolatosan, mikor változtathat kamatot a bank és mikor mondhatja fel a szerződést, mennyi a maximális előtörlesztési költség és mikor mentesülhetsz alóla.

Következzen az ő írása.

(Ha jönni akarsz a jogi oktatásra, már megvan a pontos időpont, ebben a cikkben elolvashatod.)

Ha már így benne vagyunk a fogyasztó-témában, gondoltam, hogy a hitelkiváltások, valamint annak apropóján, hogy az ingatlanos cégek megint elkezdték gőzerővel fújni az ingatlan-lufit, nem kevés pénzt áldozva a hirdetési felületekre, átvehetnénk a fogyasztói jelzáloghitelek szabályozását.

Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja.

Azaz ha találsz 10-15 dolgot, amit te még beleírtál volna, az jó ha felveted kommentben, mert mindenki tanulhat belőle, de kérlek tartsd észben, hogy ez egy általános ismeretterjesztő poszt.

Köszönöm, hogy helyén kezeled az írást.

Hogy ki is a fogyasztó és mitől lesz egy szerződés fogyasztói szerződés, azt megtalálod az előző cikkben (A fogyasztói jogok).

Most csak a fogyasztói lakáscélú jelzáloghitelekről fogunk beszélni, így is bőséges az anyag. A témakapcsán három dologról fontos szólni: a kölcsönszerződés általános szabályiról, a fogyasztóizálogjogról, illetve a fogyasztói hitelekről szóló törvényről; lássunk is hozzá!

A hitel és a kölcsön jogilag nem szinonim fogalmak, mint a köznyelvben; a hitel a hitelkeret rendelkezésre tartását jelenti (és ennek terhére lehet nyújtani garanciát, kezességet, kölcsönt, stb.), míg a kölcsön a hitelkeret terhére végzett kifizetés (kölcsönnyújtás). Ennek nyilván semmi jelentősége nincs itt, csak jelezni akartam, hogy nem véletlen mondják az egyiket vagy a másikat.

A kölcsönszerződés alapján a hitelező pénz fizet, az adós pedig későbbi időpontban azt visszafizeti,valamint kamatot fizet. A kölcsönszerződésnél az adós számára a leginkább fenyegető dolog, hogy a hitelező a kölcsönszerződést felmondja, ezt megteheti, ha:

(1) az adós körülményeiben lényeges kedvezőtlen változás áll be – pl. börtönbe kerül – és a felszólítás ellenére nem ad megfelelő biztosítékot,

(2) a kölcsönt nem lehet a kölcsön szerinti célra felhasználni vagy nem arra használták

fel,

(3) az adós a hitelezőt megtévesztette,

(4) az adós akadályozza a fizetőképesség vizsgálatát,

(5) az adós igyekszik a kölcsön fedezetét elvonni,

(6) lecsökken a biztosíték értéke és az adós nem ad újabbat,

(7) az adós késedelembe esik a fizetéssel és felszólításra sem teljesít – ez utóbbi fordul elő

leggyakrabban.

Mivel a felek szabadon állapítják meg a szerződés tartalmát, más felmondási okok is szerepelhetnek: agazdasági életben gyakran használt pl. az ún. „cross-default” klauzula, ami azt jelenti, hogy a hitelezőjogosult felmondani az összes szerződést, amennyiben az adós akár csak egyet nem teljesít közülük –holott ugye a többivel nem esett késedelembe. Gyakori felmondási ok még (de ez belefér a fenti felsorolásba), ha az adós ellen végrehajtás indul és végrehajtási jogot jegyeznek be az ingatlanra –ekkor igazából „kötelessége” felmondani a hitelt a hitelezőnek és bekapcsolódni a végrehajtási eljárásba, különben elbukhatja a zálogbiztosítékot, amivel megkárosítja a betéteseket/részvényeseket.

Az, hogy egy zálogszerződés mikor minősül fogyasztói zálognak, már kicsit bonyolultabb. A fogyasztói zálogszerződés azért előnyösebb, mert többlet jogokat biztosít a zálogkötelezettnek: a zálogtárgy csak nyilvánosan értékesíthető, illetve a zálogjogosult nem szerezheti meg a zálogtárgy tulajdonjogát. Ilyen zálognál csak a fogyasztó tulajdonában álló vagy olyan tárgy lehet zálogtárgy, aminek a tulajdonjogát a nyújtott kölcsönből szerzi meg, illetve a szerződésnek tartalmaznia kell a tartozás összegének meghatározását (tehát nem lehet jövőbeli, bizonytalan követelésre alapítani).

További feltétel a fogyasztói zálognál, hogy természetes személy legyen a kötelezett, a zálogtárgy ne gazdasági célra szolgáljon (tehát pl. ne ipari ingatlan legyen), illetve a kölcsönt se gazdasági tevékenységre használják (így nem lesz fogyasztói zálog, ha egy cégvezető a saját házára vesz fel hitelt, hogy árukészletet vegyen, mert bár természetes személy, a zálogtárgy nem gazdasági célra szolgál, de a kölcsönt gazdasági tevékenységre használja fel).

El is jutottunk a fogyasztói jelzáloghitelekhez, ezekről külön törvény szól. A törvény szerint a hitel kamata lehet rögzített, a futamidő egy részére rögzített vagy változó. Fix kamatozású hitelek esetén a teljes futamidő alatt kamatemelésre nem kerülhet sor. A 3 évet meghaladó futamidejű hiteleknél a kamat meghatározható 3 éves periódusokban vagy referencia-kamatlábhoz kötve, utóbbiban csak akkor, ha az MNB honlapja közzéteszi az adott referencia kamatlábat.

Mivel a legtöbb hitel referencia-kamatlábhoz van kötve, nézzük meg azt. A kamat itt két részből áll: a referencia-kamatból (1) és a kamatfelárból (2).

A referencia-kamat (1) a szerződés szerinti időközönként (3, 6 vagy 12 hónap) módosulhat, az új kamatláb a változást megelőző hónap utolsó munkanapja előtt 2 nappal érvényes referencia-kamatláb.

Itt figyelemmel kell lenni arra, hogy minél rövidebb a kamatperiódus, annál inkább ki vagyunk téve az ingadozásoknak, így minden rossz hírre többet fizetünk, hosszabb periódussal viszont elkerültük volna a megingást. Persze fordított eset is lehetséges, hogy a hosszú periódus miatt beleragadunk egy rossz kamatszintbe, de az utóbbi mellett szól a kiszámíthatóság.

A kamatfelár (2) három évente változtatható, de legfeljebb öt alkalommal a hitel futamideje alatt, ráadásul ez sem önkényesen: az MNB honlapján közzétett kamatfelár-változási mutató szerint (ebből jelenleg 5-félét lehet választani, a szerződésben meg is kell jelölni, hogy melyiket választották) tehetik csak meg a bankok. A módosításról 90 nappal előre kell tájékoztatást adni a banknak, ha díjat vagy költséget módosít, arról 30 nappal előre.

Ha a kamat hátrányosan változik, a fogyasztó díjmentesen jogosult a hitel felmondására, s ezt költségmentesen megteheti. A felmondást a kamatperiódus lejárta előtt legalább 60 nappal írásban kell megtenni, a kamatperiódus utolsó napjára pedig vissza kell fizetni a teljes fennálló hitelösszeget (másik hitelből vagy „zsebből”).

A késedelmes fizetés esetén a bank jogosult plusz kamatot felszámolni, ez legfeljebb a hitel kamat másfélszeresének legfeljebb 3%-kal növelt értéke (tehát pl. 6%-os kamatnál maximum 12%) lehet.

Lakáscélú jelzáloghitel előtörlesztésénél az előtörlesztés díja legfeljebb az előtörlesztett összeg 1%-a lehet, kivéve ha más pénzügyi intézmény által nyújtott kölcsönből előtörlesztenek. Ingyenes az előtörlesztés, ha a fennálló tartozás kevesebb 1 millió Ft-nál és 12 hónapon belül nem volt másik előtörlesztés. Ingyenes az előtörlesztés akkor is (de csak az első alkalommal), ha arra 2 év után kerül sor, az nem kölcsönből történik és az előtörlesztett összeg nem haladja meg a kölcsönszerződés szerinti összeg felét.

Jogszabályok tanulmányozásra: 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:382-389. §, 5:90.§, 5:128. §, 2009. évi CLXII. törvény a fogyasztónak nyújtott hitelről

Ha szeretnél jobban eligazodni a jog világában, gyere el a jogi akadémiára, ahol közérthető módon és a mindennapi életből vett példákkal mutatjuk be, hogy a jog nem csak a jogászoké, hanem bárki számára érthető és világos – most kedvezményes, bevezető áron!

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, ahol megtanulsz mindent, amit a pénzről tudni kell 6 alkalom alatt, 25 ezer forintért, vagy kérj valódi pénzügyi tanácsadást.

Olvasd el a többi pénzügyekről szóló cikket is a blogon. Csatlakozz hozzánk a Facebookon: http://www.facebook.com/kiszamolo