Az elmúlt néhány tanácsadás alkalmával többször is előjött a passzív jövedelem kérdése, sokan szeretnének minél hamarabb kivonulni a munka világából és az addig felhalmozott vagyonukból megélni.
Nagyon divatos az elmélet, sok könyvet, blogot lehet olvasni róla, nem véletlen, hogy ennyire benne van a köztudatban.
A legtöbb ember ugyanazokba a hibákba esik bele, ezért érdemes újra foglalkozni vele.
Az első kérdés, hogy milyen vagyontól érdemes egyáltalán gondolkodni róla. Van, akinek az összes vagyona tíz millió forint, de már tervezgeti a visszavonulást. Amíg nincs meg a saját ingatlanod, ahol laksz és azon kívül néhány száz millió forintod, kár a kérdésről még csak elmélkedni is. (A saját ingatlan, amiben laksz, az nem vagyontárgy, hanem lakhely, ezért azt ne számítsd bele a pénzügyi vagyonodba. Legfeljebb az életed vége felé fogod tudni eladni vagy átváltani eltartási szerződésre, de addig nem fog neked pénzt termelni, ellenben annál többet fog elvinni a karbantartása.)
A második probléma, amit szinte mindenki figyelmen kívül hagy, az infláció. Ügyesen kiszámolják, hogy van 300 millió forintom, azt befektetem ebbe és abba, így ki tudok venni havi ennyi és annyi kamatot vagy osztalékot, s élek életem végéig gondtalanul.
Ezzel az elmélettel az a baj, hogy ha az összes kamatot/osztalékot/bevételt feléled, akkor a tőkéd évről-évre egyre kevesebbet ér az infláció miatt. Harminc év múlva is lesz 300 millió forintod, de harmadannyit sem fog érni, mint ma.
Íme egy táblázat, hogy mennyit fog érni 100 millió forint 10, 20, 30 év múlva mai értéken, ha az infláció 4% vagy ha 6%.
Igen, jól látod, harminc év múlva még 4%-os infláció mellett is a harmadát sem fogja érni a pénzed, 6%-os infláció esetén pedig a hatodát fogja csak érni, hiába lesz meg akkor is az eredeti százmillió forintod. (Ezzel szédítik a unit linked ügynökök is az ügyfeleiket, van a csodás táblázat arról, hogy milyen gazdag leszel 50 év múlva, de soha nem tartalmazza azt az apró tényt, hogy mennyit fog érni akkor az a pénz valójában.)
Ezért csak az infláció feletti hozammal szabad számolni. Ha hosszútávon infláció plusz két százalékos hozammal számolsz, akkor ha nem akarsz úgy járni, hogy egyre kevesebbet ér a pénzed, csak a két százalékot szabad elkölteni.
Ebben az esetben hatszáz millió forintos tőkének a 2%-os infláció feletti hozama egyenlő havi egymillió forinttal, ennyit költhetsz el havonta mai értéken.
Ha havi egymillió forintból akarsz megélni, ahhoz hatszázmilliós vagyon kell, ha azt akarod, hogy a vagyonod meglegyen negyven év múlva is. (Plusz az ingatlan, amiben élsz.) Itt ne felejtsd el, hogy ebből a havi egymillióból kell majd mindent elintézned, ingatlanfelújítást, autócserét, csípőprotézis műtétet harminc év múlva és így tovább. Mert ha ezeket a vagyonodból fogod mindig kifizetni, akkor folyamatosan csökken a tőkéd, aminek a kamataiból/hozamaiból akarsz majd megélni.
Választhatsz egy másik utat is, hogy nem csak a hozamokat/kamatokat éled fel, hanem a tőkét is. Ha azt mondod, hogy nincs gyerekem, ezért nincs értelme, hogy maradjon vagyon az életem végén, akkor a tőkét is felélheted.
Ebben az esetben negyven évvel számolva (mindig bőven számold, nehogy túl sokáig élj a vagyonod elfogyása után) havi egymilliós infláció feletti elkölthető pénzhez infláció plusz két százalékos hozam mellett elég már 334 millió forint is (plusz a saját ingatlan, ahol élsz). De ebben az esetben a vagyonod az utolsó fillérig el fog fogyni negyven év alatt és ekkor is az összes extra kiadást, mint ingatlanfelújítás, autócsere, nagy műtét a havi egymillióból kell kigazdálkodnod.
S lehet olyat is választanod, hogy maradjon valami tőkéd, de ne az egész, akkor logikusan valahol 334 és 600 millió forint közötti összeggel kell kalkulálnod. (Ha neked elég havi 500 ezer forint vagy ellenkezőleg, havi kétmillió forint kell, akkor oszd el/szorozd meg az összeget.)
Ott van még a váratlan fordulat is. Sok FIRE mozgalom, azaz korai nyugdíj hirdetője járt úgy, hogy elhatározták, hogy nem lesz gyerekük, aztán meggondolták magukat, vagy csak úgy sikerült és mégis lett egy-két gyerek, úgy viszont már nem lett elég a pénz és a szerzetesi, mindenről lemondó életformát sem lehet tovább fenntartani, amire ki lett kalkulálva a havi költés.
A gazdasági sokkokkal sem számolnak sokan. Az elmúlt két évben forintban lett egy 35%-os infláció, ami a vagyonod bő harmadát elégette váratlanul, az eddigi 300 milliód hirtelen már 200 milliót sem ér. S ennél durvább infláció volt a kilencvenes években több éven át és lehet bármikor megint a következő negyven évben.
Ha azt gondolod, hogy például ez a dollárral nem történhet meg, akkor nézd meg, milyen inflációs mutatók voltak a nyolcvanas években dollárban. (10% felett éveken át.)
S nem beszéltünk még háborúkról és egyéb történelmi anomáliákról. Mi a garancia arra, hogy Kína nem támadja meg Tajvant 2028-ban és az amerikai beavatkozás után nem lép be a háborúba Irán, Oroszország és Észak-Korea, majd erre a legtöbb nyugati hatalom nem válaszol? Miért gondolod, hogy nem lehet megint egy újabb világháború?
Szintén gyakori hiba az elmúlt 10-15 év hozamait kivetíteni negyven évre. Az elmúlt 15 év minden volt gazdaságilag, csak nem normális. Ha 2000 tavaszán befektettél az S&P 500-as tőzsdeindexbe, 2013 tavaszán ugyanott tartottál, mint 13 éve, miközben kellett volna a pénz a megélhetésre, ezért a tőkédet kellett volna felélned. (Ha 2009 tavaszán tettél volna ugyanebbe az indexbe pénzt, ugyanígy 13 év alatt megnégyszerezted volna a pénzed. Ez egy ilyen játék.) Ezért érdemes nagyon körültekintően meghatározni, hogy milyen valódi hozamot várhatsz el a befektetéseidtől 30-40 év távlatában, mert szó szerint az életed múlik rajta. Tervezhetsz évi 15%-os dollárhozammal évtizedeken át, de valószínűleg nagy csalódásban lesz részed hamarosan.
Ingatlanbefektetéseknél az emberek elfelejtik egyrészt azt, hogy az ingatlan is öregszik, a ma 50 éves panellakás negyven év múlva már 90 éves lesz, másrészt azt, hogy egy ingatlanra folyamatosan költeni kell. Ha csak tíz évente költesz egy lakásra 3 milliót, akkor nagyon nem tolod túl a felújítást, de ez is egyévnyi bevételed.
S bármikor jöhet adóváltozás az egyre nagyobb lakhatási válság miatt, könnyű elvenni az emberek kedvét az ingatlanba fektetéstől néhány jól megválasztott adókulccsal, hogy senki ne akarjon ingatlanba pénzt tenni, hanem inkább legyen megfizethető a lakásvásárlás mindenkinek, amire a legjobb lehetőség a befektetési pénzek kiűzése az ingatlanpiacról. Ha erre tetted fel a hátralévő életed, gondba kerülhetsz bármikor. (Most ugye éppen az Airbnb betiltását rebesgetik, s mivel a királyi vő rengeteg hotelt vásárolt, akár még igaz is lehet a pletyka.)
Ingatlankiadásból nettóban, figyelembe véve a szükséges ráfordításokat, adókat, üresjáratokat, kb. évi 1,5%-ot, esetleg 2%-ot lehet kihozni (bruttó 5%-ból ennyi marad). Mivel az ingatlan ára általában hosszú távon az inflációval nő, így infláció plusz másfél százalék a hasznod, ami nem rossz, de ha te évi 5-6%-kal kalkulálsz, akkor csúnyán elszámolod magad. Ha nem költesz a karbantartásra, egyre lecsúszottabb lakásod és ezért egyre lecsúszottabb bérlőid lesznek.
S ha 15-20 év múlva szembesülsz azzal, hogy nem lesz elég a pénzed örökre, nagyon nehezen fogsz tudni visszatérni a munka világába, ha egyáltalán. Sajnos nekem volt már ilyen ügyfelem. túl korán hagyta abba a vállalkozást, s így járt, kifutott a pénzből, amire azt gondolta, hogy örökre elég lesz.
Kitűzhetsz magadnak korai nyugdíjas célt, de legyél benne biztos, hogy nem számoltad el magad és inkább legyen benne egy plusz 40-50%-os puffer, mint olyan történjen, hogy elfogy a pénzed öregkorodra s még állami nyugdíjat sem fogsz kapni.
Reálisabb lehet egy olyan célkitűzés, hogy egy idő után már csak félgőzzel dolgozol, olyat és annyi munkát, amihez kedved van, éppen csak annyiért, hogy a havi minimális kiadásodra elég legyen a havi bevételed, hogy ne kelljen a megtakarításaidhoz nyúlni. Ha heti 2-3 napot dolgozol, bőven van időd pihenni, de nem is esel ki a munkaerő piacról, bármikor vissza tudsz állni teljes idejű állásba, ha szükség van rá.
Ha az életedet teszed fel mégis a korai nyugdíjazásra, legyél nagyon körültekintő és legyél benne biztos, hogy mindent jól kalkuláltál.
