Most olvastam az MNB statisztikáját, hogy a devizahitelesek elenyésző része, mindössze fél(!!) százaléka élt az ingyenes hitelkiváltás lehetőségével.
Ez nagyon szomorú, mert egyrészt az emberek ingyen átléphettek volna egy olcsóbb hitelkonstrukcióba (hogy milyen sokat nyerhetsz egy kiváltással, ebben a cikkben már írtam), másrészt az új forinthitelek szinte egytől-egyig három hónapos kamatperiódussal rendelkeznek.
Hogy ez miért borzasztóan veszélyes, arról már ebben a cikkben írtam bővebben.
Egyébként ez nagyon jellemző a magyar társadalomra, hogy átautózunk a városon, csak mert a hiperben 50 forinttal olcsóbb a baromfipárizsi, de az igazán fontos dolgokkal még csak nem is törődünk. Hagyni veszünk 2-3 millió forintot a hitelünknél, miközben ingyen válthattunk volna bankot. De az nem olyan fontos, mint az akciós tejföl, amiért 15 kilométert is hajlandóak vagyunk autózni.
Megkértem a blog hitel-szakértőjét, Gábort, hogy adjon egy kis piaci összefoglalót, kinek lenne érdemes most kiváltania a hitelét, kinek nem, illetve milyen kiskapuk vannak például a túlhitelezett ingatlanok esetén, vagy van-e megoldás, ha csak minimálbérre vagy bejelentve. (Jó hír: általában van megoldás).
Következzen hát az ő írása.
Kinek érdemes kiváltani és kinek nem a meglévő lakáshitelét?
Alapelvárások
1. Meglévő hitel kiváltása esetén kiemelten fontos szempont, hogy a refinanszírozni kívánt hitelt a kötelezettek mindig pontosan/időben fizetik-e. Abban, hogy mekkora késedelem az, amit még tolerálnak, eltérő az egyes bankok gyakorlata. Az biztos, hogy akinek a hitelkérelem benyújtásakor van lejárt tartozása, vagy az igénylést megelőző 6 hónapban volt 30 napot meghaladó fizetési késedelme, annak érdemes először egy olyan fél évet összerakni, amikor mindig időben fizeti a törlesztő részleteket.
Amennyiben a hiteligénylők közül bárki szerepel a negatív KHR listán (BAR) az minden pénzintézetnél kizáró ok. Néhány napos csúszás a legtöbb pénzintézetnél nem jelent problémát.
A hitelfelvevők túlzott eladósodásának megakadályozása érdekében a Jegybank 2015. januárjában két olyan határértéket vezetett be, amelyet a hitelbírálat során minden pénzintézetnek kötelezően figyelembe kell vennie az új hitelek kihelyezésekor.
Az egyik új mutató a jövedelemarányos törlesztő részlet mutató (JTM): a hitelt igénylő kötelezettek által fizetett összes törlesztő részlet és az összes igazolható nettó jövedelmük hányadosa. havi 500.000 Ft jövedelem alatt a JTM nem lehet magasabb, mint 50 %, 500.000 Ft felett pedig 60 %.
A másik mutató a hitelfedezeti mutató (HFM): az igényelt jelzáloghitel/a fedezeti ingatlan piaci értéke. Ennek az aránynak a maximuma pedig 80 %.
Sokan nincsenek vele tisztában, de meglévő hitelek kiváltására a fent leírt szabályozás nem vonatkozik.
A legtöbb pénzintézet ugyan refinanszírozó hitel esetében is ugyanazokat az elvárásokat támasztja, mint az újonnan kihelyezett források esetében, de van több olyan bank, amely az adósságukat pontosan törlesztők esetében sokkal enyhébb elvárásokat támaszt (amennyiben a meglévő hitelek kiváltásán felül több hitelt nem igényelnek).
2. Van olyan pénzintézet, ahol ha az adós legalább minimálbérnek megfelelő jövedelmet le tud igazolni (és a meglévő hiteleit késedelemmentesen fizeti/fizette), akkor már nagyon kedvező feltételek mellett kaphat hitelcsere ajánlatot.
3. A 80%-ban maximalizált fedezeti arány a korábbi devizaadósok tömegeit zárja ki a forintosított hitelek refinanszírozásából. Élve a hitelkiváltásokra vonatkozó enyhébb szabályozás lehetőségével, van olyan pénzintézet, amelyik nem a jelenlegi fedezeti arányt vizsgálja, hanem a devizahitel felvételkori állapotból indul ki.
Vagyis, ha valaki devizaalapú hitelt vett fel, és a forintban igényelt hitelösszeg nem volt magasabb, mint a hitelbírálat során megállapított ingatlanérték 80%-a, az akkor is kiválthatja a hitelét, ha a forintosítás után fennálló tőketartozás és a jelenlegi ingatlanérték aránya a devizaárfolyamok kedvezőtlen alakulása miatt már magasabb, mint 80%.
Akik a devizahitel felvételekor éltek az akkori, sokkal enyhébb elvárások nyújtotta lehetőséggel és több hitelt vettek fel, azok legfeljebb ugyanannál a banknál próbálkozhatnak kedvezőbb kondíciók elérésével mint ahol a jelenlegi hitelük is van.
(Ha a jövedelemi és fedezeti oldalról is túlterhelt a finanszírozás, akkor nem megoldható a hitelcsere.)
A fentieket összefoglalva, akinek az elmúlt 6 hónapban nem volt fizetési késedelme és legalább minimálbérnyi jövedelmet le tud igazolni, és a devizahitel felvételekor nem igényelt több hitelt, mint az ingatlanfedezet akkori értékének 80%-a, az jó eséllyel fog kapni hitelkiváltásra ajánlatot valamelyik magyarországi pénzintézettől.
De vajon érdemes-e egyáltalán próbálkozni? Vannak-e a piacon olyan, a forintosított hitelekénél jelentősen kedvezőbb kondíciójú hiteltermékek, amelyek miatt érdemes lenne az ajánlatok begyűjtésére időt, energiát fordítani?
Amennyiben tartozásunkat 2-3 éven belül vissza tudjuk fizetni, vagy a fennálló hiteltartozásunk kb. 4.000.000 Ft-nál kevesebb, a fenti kérdésre nem a válasz.
Rövid futamidő és alacsony hitelösszeg esetén jobb kondíciókkal sem tudunk annyit megtakarítani, hogy a hitelcsere egyszeri költségei megtérüljenek (a meglévő hitel lezárása a fennálló tartozás 1-2%-a, plusz az új hitel költségei, ez akciótól függően közel nulla is lehet.)
Magasabb hitelösszeg, hosszabb futamidő esetén viszont mindenképpen érdemes ajánlatot kérnünk, mert:
- A legtöbb forintosított hitel kamatperiódusa 3 hónap. Azaz, ha a hitel referenciakamata -a 3 havi BUBOR – változik, akkor a hitelünk kamata, törlesztő részlete is változni fog. Sokkal jobban, mint gondolnánk, vagy szeretnénk.
A jelenlegi történelmi mélyponton lévő jegybanki alapkamat mellett további kamatcsökkenés nagyon valószínűtlen, kamatemelkedésnek viszont közép- és hosszútávon nagyon nagy a valószínűsége.
Itt szeretném a figyelmet felhívni arra, hogy sok bank elszámoló levelében szerepel az az állítás, hogy a kamatperiódus időtartama 3 vagy 5 év. Fontos tudni, hogy ez nem azt jelenti, hogy a hitel kamata és törlesztő részlete 3 vagy 5 évig nem változhat, hanem hogy a hitel kamatfelára nem változhat 3 vagy 5 évig.
Egy példán szemléltetve: ha a hitel kamatlába 3 havi BUBOR+3%, 5 éves kamatperiódus időtartammal, az azt jelenti, hogy ha a hitel referenciakamat (3 havi BUBOR) változik, akkor a hitelünk kamata és törlesztő részlete is 3 havonta változni fog, Ezen felül a 3% kamatfelár is változhat 5 évente.
Ezen hitelek kiváltására kínált refinanszírozó hitelek között bőségesen van jó árazású, 1 éves, 3 éves, 5 éves, 10 éves, vagy akár a futamidő végéig fix törlesztő részletű ajánlat is.
Egy most igényelt lakáshitel esetében ahhoz, hogy igazán jó árazású hitelajánlatot kaphassunk, szinte minden pénzintézetnél magas jövedelemre és/vagy havonta az adott pénzintézetnél vezetett bankszámlára érkező jóváírásra és/vagy sok önerőre és/vagy kiegészítő ingatlanfedezetre és/vagy a bank által kínált egyéb pénzügyi termékek igénybevételére van szükség.
Hitelcsere ajánlat esetén – amennyiben a meglévő hiteleinket a múltban pontosan fizettük – akár a fenti elvárások teljesítése nélkül is egy prémium árazású lakáshitellel megegyező, vagy akár annál is kedvezőbb kamatú hitelt kaphatunk.
Végül, de nem utolsósorban: azoknak, akik megtisztelek azzal, hogy személyre szabott hitelcsere ajánlatok elkészítésére felkérnek, azoknak a legjobb, legkedvezőbb hitelajánlatok begyűjtése nem fog egy idő és energiaigényes tevékenységet jelenteni. A szükséges adatok, információk összegyűjtése 20 percnél biztosan nem vesz többet igénybe.
A jelenleg elérhető legjobb „refinanszírozó” hitelkamatok:
1 éves kamatperiódus esetén: 12 havi BUBOR + 1,99% (3,38%)
5 éves kamatperiódus esetén: 4,84 %
10 éves kamatperiódus esetén: 4,99 %
15 éves kamatperiódus esetén: 6,49 %
20 éves kamatperiódus esetén: 6,99 %
Ha szeretnél Gáborral beszélni a hiteledről, keresd a weboldalán elérhető telefonszámon.
Szeretnél többet tudni a pénzügyekről? Gyere el az Akadémiára, még van hely az októberi turnusra. Részletek itt.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon.
