A napokban többen megkerestetek ingatlanvásárláshoz kapcsolódó kérdéssel és már régen volt szó ingatlanokról pénzügyi szemmel, gondoltam, érdemes átnézni újra a kérdést.
Mennyi pénzed van a lakásvásárlásra?
Ahogy már itt a blogban is megbeszéltük, egy lakásvásárlás rengeteg járulékos költséggel jár: illetékfizetési kötelezettség, ügyvédi díj, földhivatal, ha hitelt is veszel fel, annak a kezdeti költsége is igen magas (közjegyző, folyósítási jutalék, stb.).
Ezen kívül a megvett lakást valószínű, hogy fel is kell újítanod, ami igen költséges dolog, ha rendesen akarod csinálni. (vezetékcsere a falban, fürdőszoba felújítás, stb.), ezeket aligha úszod meg másfél millió alatt még egy kisebb lakásnál is. Többek véleménye szerint érdemes felújítandó lakást venni, mert egyrészt ott látod a lakás valódi állapotát (gyakran a repedt, vagy esetleg felázott falakat gittelik ki és festik le gyorsan), másrészt tudod, hogy nem csak egy látszat-felújításon esett át a lakás.
Még ezzel sincs vége a költekezésnek, a lakást be is kell rendezni. Ez szintén nagyon alsó hangon egymillió forint, de akkor az nagyon minimáldesign lesz. Mosógép, hütőgép, függöny, csillár, fürdőszoba-polc és ezer apróság, amire nem is gondolsz esetleg, mégis sok tízezer fointba kerülnek.
Ezen túl sohasem nullázuk le magunkat, hathavi megélhetésünk mindig legyen a bankban.
A fenti dolgokat összeadva valahol négymillió környékén járunk. Ezek után újra kérdezd meg magadtól, mennyi pénzed maradt ténylegesen a lakásvásárlásra.
Miért szeretnél saját lakást?
Ez egy olyan kérdés, amit sokan fel se tesznek maguknak. A magyar néplélekben az él, hogy csak az a sikeres ember, akinek saját lakása van. Az Egyesült Államokban az emberek bő egyharmada bérleményben él és ez teljesen természetes a számukra.
Jelenleg az albérleti piacon is túlkínálat van, még Budapesten is találsz 15-20 milliós lakásokat 50-60 ezer forintos albérleti díj mellett, egy ismerősöm egy gellért-hegyi csilivili lakásban lakik havi 70 ezer forintért.
Az albérletnek vannak hátrányai, de számos előnye is: ha máshol találsz munkát, ha külföldre akarsz költözni, ha beköltözik egy alkoholista család a szomszédba, és mehetnéked támad miattuk, ha nagyobb/kisebb/drágább/olcsóbb/csendesebb/kevésbé eldugott, vagy akármilyen lakásra váltanál, ezt roppant egyszerűen megteheted. Egy saját lakás igazi röghöz kötöttség, ezért ha még nem tudod, hol szeretnél letelepedni a következő 10-15 évben, ne vegyél lakást.
Mekkora lakást szeretnél és hol?
Egy fiatal pár 7 millió forinttal rendelkezett, amiről gyorsan kiderítettük, hogy tulajdonképpen csak 3 millió (lásd az első pontot). A jó közlekedést szem előtt tartva a VII. kerületben kerestek 8 milliós lakást.
Annyit kérdeztem csak, hogy szeretnének-e gyereket. Kiderült, hogy természetesen (huszonévesek voltak). Ezután feltettem két egyszerű kérdést: hogyan fognak elférni négyen egy 40 négyzetméteres lakásban és hová akarják levinni sétálni és játszani a gyerekeket a VII. kerületben? A járdán parkoló autók közé, hogy játszanak a kutyagumival és mélyeket lélegezzenek a szmogból?
Egy másik ügyfelem a másik hibába esett: akkor vett három emeletes, 350 négyzetméteres(!!!) palotát, amikor a gyerekei már középiskolások voltak. Elreppent 5 év és a gyerekek elköltöztek otthonról, most a feleségével fogócskázhatnak a báltermeknek beillő szobákban. A válság miatt eladni sem tudják a házat, a fűtésre pedig elmegy havonta pár százezer forint.
Jegyezd meg: ha saját lakásban gondolkodsz, csak akkor éri meg vásárolni, ha legalább 10-15 évig megfelelő lakhelyed lesz minden tekintetben. Ennél rövidebb távra a bérlés sokkal olcsóbb. Ha ennél sűrűbben váltogatod a lakásodat, csak az ingatlanügynököket, az államot, az ügyvédet és a bankokat hizlalod a pénzeden.
Miért akarsz most lakást venni?
Már hallom a választ: mert válság van és most olcsó a lakás. Kicsit vizsgáljuk meg ezt a kérdést pontosabban.
Két eset lehetséges: vagy van rá pénzed, vagy hitelt szeretnél felvenni.
De mielőtt elkezdünk számolni, próbáljuk meg kitalálni, milyen áremelkedés várható a lakásárakban a következő 3-4 évben. Eddig hatalmas zuhanás jellemezte a piacot, az utolsó egy évben volt egy szerény 1%-os növekedés, ami az 5,5%-os infláció mellett tulajdonképpen újabb 4,5%-os áresést jelent reálértékben.
Várható-e, hogy hirtelen elszaladnak a lakásárak és mi lemaradunk valami jóról?
A lakásárakat mindössze három dolog befolyásolja: az elérhető hitelek kamatai, a bankok hitelnyújtási kedve és az emberek hitelfelvételi kedve.
A jellemző banki lakáshitel-kamatok 12,-15% között szórodnak jelenleg, a bankszektorból pedig 3,6 billió forintot vontak ki a külföldi tulajdonosok, pár százmilliárdot pedig az állam mindenféle bankadó címén. A hitelek 12-13%-a gyakorlatilag bedőlt hitel, olyan, amit már legalább 90 napja nem fizet a hitel felvevője. Ezen túl is emberek milliói égették meg magukat a rosszul megtervezett hitelfelvétellel. A munkanélküliség 11% felett van, a bizalmi index a mélyben és nem is látszik semmi olyan dolog, amitől mindez radikálisan javulna a következő egy-két-három évben.
Ezek után vizsgáljuk meg, hogy mennyit nyersz, vagy buksz a lakásvásárlással. Egy átlagos 15 milliós budapesti lakással számoljunk, amit 60 ezerért ki tudsz venni, ha egy kicsit utánajársz.
Nézzük meg, mennyit kamatozna a pénzed bankban, vagy prémium állampapírban, 9,4% kamat mellett. Mondjuk számoljunk 3 évvel és TBSZ számlával, azaz 10% kamatadóval.
Ha lakást vennél, a 15 milliós lakásod érne 3 év múlva 16,15 milliót (A kezdeti költségektől most eltekintünk, hiszen azok akkor is lesznek, ha később veszel lakást.)
A prémium állampapírba való befektetés után lesz 3 év múlva a kamatadó levonása után is több, mint 19 millió forintod.
De laknod is kell valahol, az albérleti díj 3 év alatt felemészt 2,16 millió forintot. Ellenben nem kell lakásfelújításra költened és a várható ingatlanadóra, de ezektől most tekintsünk el.
Láthatjuk, hogy ha elég készpénzzel rendelkezünk, akkor nagyjából mindegy, hogy most veszünk lakást, vagy 3-4 év múlva. Akkor járunk jobban a mostani vásárlással, ha 4%-nál jobban fognak drágulni évente a lakások, vagy ha 80 ezernél többet fizetünk albérletre.
Nézzük meg, ha hitelből veszünk lakást.
A legolcsóbb ajánlat most a piacon 12%-os THM-mel rendelkező hitel, de van 15%-os is. Számoljunk az egyszerűség kedvéért 13%-kal és 12 millió felvett hitellel.
A 12 milliós hitel havi törlesztőrészlete 25 év futamidő mellett is szerény 135,340 Ft, ebből csak 130 ezer forint a kamat az első évben. A futamidő alatt a 12 milliós hitelre visszafizetünk 40.602.072 forintot, azaz 28.602.072 Ft kamatot fizetünk ki a banknak.
Lehet, hogy jobban jársz, ha inkább elnapolod a lakásvásárlást és a hitelfelvételt, inkább teljes erőtökből elkezdetek gyűjteni, hogy 3-4 év múlva saját pénzből meg tudjátok venni a lakást.
Ha jelenleg van 2 millió forintotok és el tudtok tenni havi 200 ezret, 7% nettó kamat mellett, akkor 5 év múlva nem kevesebb, mint 17.153.830 forintotok lesz, azaz a ma kinézett lakást készpénzért meg tudjátok venni.
Ha ma vagy mondjuk 30 éves, semmi nem történik, ha 35 évesen költözöl a saját lakásodba, ami viszont a tiéd és nem fizetsz ki 28 milliót kamatra.
Mekkora lakást vegyél?
A válasz egyszerűnek tűnik: amekkorát megengedhetsz magadnak. De mit jelent ez?
Először is: amíg nincs meg a lakásod vételárának a 35-40%-a, addig az a lakás túl drága neked, akármennyibe is kerüljön. Vagy keveset keresel, vagy sokat költesz, de mindenesetre nem tudsz gyűjteni.
Ha hitelt veszel fel, ne úgy kalkulálj, hogy ki tudod-e fizetni a törlesztőket, hanem hogy a törlesztés után marad-e elég pénzed. Mire kell, hogy maradjon? A megélhetésen túl kell még pénz a nyugdíj-előtakarékosságra, a gyereknek félretenni, autó cseréjére gyűjteni és a többi. Ha ezekre nem marad, akkor a jövődet éled fel, hogy a jelenben saját lakásban lakhass.
Ha kíváncsi vagy, hogyan kell megtervezni a pénzügyeidet, jelentkezz a Kiszámoló Akadémia második turnusára, 20 ezer forintért 6 alkalom alatt megtanulhatod a pénzügyek alapjait. Bővebb infó itt.
Ingatlanvásárlás, mint befektetés?
Amennyiben az első lakásodat veszed, felejtsd el, hogy az befektetés. Az csak fedél a fejed felett, semmi több. Ha azért veszel réz ereszcsatornát, vagy napkollektort, mert azt gondolod, hogy bárki fizetni fog valaha is ezért, akkor keservesen csalódni fogsz. Akkor szerelj bármit is a lakóingatlanodba, ha az a te kényelmedet szolgálja.
Megéri-e második ingatlant venni befektetés gyanánt?
Mi a hátránya az ingatlanbefektetésnek? Először is, amint arra már sokan rájöttek, hatalmasat is lehet bukni az ingatlanokon. Ezt hiába mondta bárki is 2006-ban, senki nem hitte el neki. Most már sokan rájöttek, hogy az ingatlanba fektetés nem kockázatmentes, egyirányú fogadás. 2008 óta reálértékben az egyharmadával estek az ingatlanárak.
A másik kockázat, hogy az ingatlan nagyon illikvid befektetés. Ha meg akarunk szabadulni tőle egy számunkra kedvezőtlen fordulat esetén (például bevezetik az ingatlanadót), fél-egy évig is eltart, amig el tudjuk adni, addigra már bezuhanhattak az árak.
A harmadik, hogy nem lehet részben eladni. Ha a pénz fele kellene csak, akkor is el kell adnunk az egészet.
A negyedik, hogy nagyon sok az indulóköltség. Az ingatlanügynök vételnél és eladásnál is 5-6%-ot elvisz (mindegy, hogy ki fizeti, az árnak tartalmaznia kell.), ez mindjárt 10-12%. Illeték minimum 4%, ügyvéd 1%, földhivatal és hasonlóak. Ehhez csapjuk hozzá a felújítás várható költségét, a berendezés költségét, ha albérletbe akarjuk kiadni és mindjárt azt találjuk, hogy egy 15 milliós lakásra kifizetünk mindenféle címszóval 15-16%-ot, plusz a felújítást, berendezést, mindjárt közel vagyunk az 5 millióhoz, azaz a 33%-os befektetési költséghez.
Az ötödik, hogy az ingatlanra mindig költeni kell. Egy kazáncsere több, mint félmillió, egy alapos és normális kifestés sem két fillér.
A hatodik a pénzáram kockázata. Mivel a fő bevételi forrás az albérleti díj és vagy van albérlőnk, vagy nincs, vagy fizet, vagy nem. A statisztikák szerint az albérletek két évente legalább egy hónapig üresen állnak. Az új albélőt nagy valószínűséggel ingatlanügynök fogja hozni, aki egyhavi díjat el fog kérni.
A fentiek fényében a nyolc százalékos bankkamatokból kiindulva a 12% elvárt hozam még csekélynek is mondható. Ez az értéknövekedésből és az albérleti díjból áll össze.
Ha az átlagos 15 milliós lakásból indulunk ki és éves 3% értéknövekedéssel számolunk, akkor havi 112-120 ezer forintért kellene kiadni a lakást. Ha az adóról sem feledkezünk meg akkor további 25-30 ezret rá kell még számolnunk.
(Ezek az adatok most érvényesek. Ha valami csoda folytán leesne a forint alapkamata és szárnyra kapna az ingatlanpiac, már teljesen más számok jönnének ki. De erre mostanában sajnos nem sok esély látszik.)
Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)
Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:. target="_blank" rel="noopener noreferrer">. vagy RSS-en
ez szep es jo, csak sajnos eleg mas 'nyugaton' berlemenyben elni (ahol ezt szerzodesek kotik, kulturaja van, stb), mint itthon (ahol mutyizik a tulaj, nem jelenti le a NAV-nak, feljarogat a lakohoz, vegzalja, kirakja ha unokatesonak kell valahol 3 honapig lakni, stb).
en szerencses voltam, 50 rezsiert egy 54nm-es lakas, belvarosban, jo kozlekedessel, es egy olyan tulajjal, aki EGYSZER jott el megnezni a lakast a 7 ev alatt, amit ott toltottem. ez igy korrekt, de pl ha videki lettem volna, munkaltatoi lakastamogatashoz igy sem folyamodhattam volna, hisz azert volt ilyen olcso a lakbert, mert nem feheren adta ki, hivatalosan sosem voltam ott.
idosebb generacioknal tenyleg nagyon erezni ezt a sajatlakas-maniat, de tortenelmi multunkbol adodoan, ok kb eleve roghozkotessel szamoltak... 🙂 gondolom sokan ismerik, hogy "minek fizeted azt az alberletet kisfiam, miertnem inkabb egy sajat lakasba olod bele azt a sok penzt". aztan ilyenkor hiaba mondja az ember, hogy "azert, mert ezt fizethetem csak 2 evig ha akarom, nem kotelezo 20-ig, es barmikor megpattanhatok"... 🙂
Pontosan. Az idióta szabályok (bérlő által fizetett rezsi megadóztatása, költségek le nem vonhatósága, ja és a magyar áfamérték és a kisvállalkozói környezet miatti számlátlanság a lakáskarbantartói piacon) plusz a legendás magyar adóelkerülés (okkal és ok nélkül, csak úgy is...) kiszolgáltatott helyzetbe hoz valójában bérlőt és tulajt is, csak a bérlőt jobban. Hivatalosan nem laksz ott, tehát fizetős övezetben nem lehet ott autód, a számlák nem a nevedre jönnek ergo nem változtathatsz és nem reklamálhatsz semmit, minden javíttatás közelharc (te nem csinálhatod ő meg nem csinálja), ráadásul bizonyos ársávban főleg lepukkant panelek meg tulajékkal közös bejáratú tetőtér kapható, kéne a nyavalyának. Mondjuk két kisgyerekkel, macskával, szánkóval, 2 bringával, 2 kocsival és egy robogóval megnézném, ki adna ki nekünk lakást és mennyiért. Mondjuk a Kiszámoló által írt szempont itt teljesül: hetedik éve lakunk a házunkban, hitel sose volt rajta, még jó pár évig ha nem muszáj nem adnánk el, szeretjük a környéket (jó közellátás, gyerekintézmények, park, uszoda, bicikliút, kórház-rendelő, tömegközlekedés) de tény, ha akarnánk se bírnánk most eladni, árulhatnánk évekig a beszerzési ára alatt.
"Az ingatlanügynök vételnél és eladásnál is 5-6%-ot elvisz (mindegy, hogy ki fizeti, az árnak tartalmaznia kell.), ez mindjárt 10-12%."
Csak részletkérdés, de továbbra is csak 5-6%-ot visz el. Az tényleg mindegy, hogy a vevő vagy az eladó fizeti -e, de nem úgy van, ha veszem akkor én, meg ha eladom akkor is én.
Mi cseréltettünk kazánt októberben utolsó utáni pillanatban (azaz S.O.S. hívattuk a szerelőket),és plusz radiátor teljes bevezetésével,kazánnal és mindennel együtt fizettünk 160.000 Ft-ot...
Szóval a minmum félmillió ft-ot sokallom,mert így is 100.000-nél húzták meg a felső határt,csak a "váratlan" kiadások miatt lett ennyi... Ebben benne volt (kazáncserén-átnézésen túl) a teljesen új,150 cm-es radiátor,és annak is minden költsége.
Sok dologhoz hozzászólnék még,egyelőre csak ennyi 🙂
Ha az eladó annyival többért adja, hogy kifizesse belőle az ingatlanost, akkor csak ki kell fizetni a vételnél is azt a pénzt, amit eladásnál vagy tudsz érvényesíteni, vagy nem.
Van kazán két és fél millióért is, ezért írtam 500 ezret.
Ha van annyi indulótőke, hogy a hitel törlesztőrészlete kb annyi lenne, mint egy albérleti díj, akkor érdemes venni szerintem. Mit gondoltok?
Ne felejtsd el azt sem, hogy amíg a bankban van a pénzed, kamatozik, ha beleölöd lakásba, akkor csak annyit "kamatozik", amennyivel feljebb megy az ingatlan ára.
Ezért ne csak a banknak fizetett kamattal számolj, hanem a banktól már nem kapott kamattal is. Ezt vesd össze az albérleti díjjal és az ingatlan várható értéknövekedésével.
Szerintem a mostani akciós konstrukciókon érdemes elmélázni. Megveszed a lakást a forgalmi érték 80%-án a 180 napon túli késedelemmel rendelkező hiteladóstól, és felveszed rá a támogatott kamatozású, és a piacinál eleve is olcsóbb (állampapírhozam 3%, ebből jön le a támogatás 5 éven keresztül) lakáshitelt. Figyelni kell arra, hogy az ingatlan értéke és a hitel mértéke is korlátozott. Tehát önerővel kell rendelkezni, és így nagy lakást nem tudsz venni. Továbbá, a benne lakó hiteladós ott marad, amíg ő nem talál egy olcsóbb lakást, amit ismét meghitelez számára a bankja. A te hiteledből pedig az övét betörlesztik, és a maradék részt elengedik neki.
Hol lehet ilyen lehetőséget nézni?
Engem nagyon érdekelne, mert szükségem lenne egy adott helyen lévő lakásra 15 évig minimum. Lenne 50%-60% nyi saját erőm, de sajnos ez még ingatlanban van, tehát el kell adni. Mivel én is ingatlanoztam, nem biztos, hogy bevonok, hacsak el nem fogy a türelmem. Nem sürgős, nem akarok kótyavetyélni, és lakberendező vagyok, tehát a felújítást is másképpen számolom. Félévi tartalékom meg most sincs kp-ben, de ha nagy gáz van, van mit leakasztani a falról, vagy kivenni a vitrinből, de kp. nincs. Ehhez képest nem nagy változás, ha az új lakásban sem lesz. De a saját tőkém addig is növelszik, amíg az ingatlant el nem adtam. Ez valami csókosoknak szóló procedúra, vagy bárki igéynbe veheti?
Nem túl szorosan, de kapcsolódik a lakásvásárlás témához egy újabb átverésnek látszó lehetőség, amit a hétvégén kaptam egy ismerőstől (persze ő a megfelelő jutalék miatt küldte): http://prelaunch.future-real-estate-network.co.uk/.
A "Szavazás" oldalon van fórum, érdekes hozzászólásokkal. Kíváncsian várom, mi lesz belőle.
(Nem reklám akar lenni. Ha gondolod, itt hagyod vagy kimoderálod, esetleg elemzed és írsz róla.:-) )
Hosszú lesz, bocsánat.
Sajnos Magyarországon nem leányálom albérletben élni. Ki lehet fogni jókat, bár a legtöbbnek van valami hátránya (ha minden szép és jó, akkor viszont valószínű, hogy a gatyád is rámegy a bérleti díjra). Mi 6 évig éltünk albérletben a férjemmel, 2,5 éve saját lakásban.
Ennyi idő alatt összesen 6 albérletünk volt, a lehető legváltozatosabbak:
- 2 hónapig egy olyanban, ahol a tulajdonos lakott a másik szobában (aki ugyan fiatal volt, de azért mégsem "egyenrangú fél", és ugyan ő döntött úgy, hogy kiadja az egyik szobáját, néha mégis úgy éreztem, a puszta jelenlétemmel is zavarkodom, amikor átjöttek a barátai)
- 3 évig egy olyan albérletben, ahol a tulajdonossal egyszer sem találkoztunk, mert a hirdetést, amire jelentkeztünk, az előző bérlők adták fel, hogy keressenek maguk helyett új bérlőket. 3 év után a tulajdonos eladta a lakást, sajnos nem maradhattunk tovább.
- ezután volt egy albérlet, ahol 1 napot sem töltöttünk, mert a beköltözéskor kiderült a lakás "néhány" rejtett hibája
- volt olyan, ahol 1 szobát béreltünk volna, majd a beköltözés előtt pár nappal szólt a tulajdonos, hogy a másik két szobát nem tudta kiadni, viszont a komplett lakást szívesen bérelné valaki, úgyhogy inkább visszaadja a foglalót, és mehetünk Isten hírével. Mi meg ott álltunk a félév kezdete előtt egy héttel, albérlet nélkül
- volt olyan albérlet, ahol a párom nélkül laktam egy évig, csak lányokkal. Ugyan olcsó volt, de a tulajdonos a szomszédban lakott, és mondvacsinált indokokkal folyton átjárt.
- az utolsó albérletünkből két év után azért kellett elköltöznünk, mert a tulajdonos egyik rokona Pestre készült költözni, és ez volt a legegyszerűbb megoldás számukra. Csak az volt a szerencsénk, hogy ekkor már folyamatban volt a kiszemelt lakásunk megvásárlása (amit nem jeleztünk a főbérlőnek, amíg nem volt biztos a dolog), ezért volt hová költöznünk... gyorsan kellett cselekednünk, ezért még a tisztasági festést is csak a beköltözés után tudtuk megoldani.
Gondolom, mondanom sem kell, bejelentve sehová sem voltunk.
Magyarországon nem könnyű albérletben élni. Ha igazán mobil akarsz lenni, akkor a legjobb, ha bútorozottat veszel ki, ami általában 3 lehetőséget jelent:
- a nagymama halálakor fölöslegessé vált "retro" (értsd: ócska) bútorokkal van berendezve a lakás
- új, de a lehető legolcsóbb, tehát igencsak gagyi bútorok
- jó minőségű, esztétikus bútorok, de ez viszont bőven bele van kalkulálva a bérleti díjba
Mi úgy kerestünk saját lakást, hogy legalább 10-15 évre terveztünk. 3 szobánk van, hamarosan családot alapítanánk, így is bőven el fogunk férni. Sok-sok hitellel vettük, és mivel közgazdász vagyok, a lakásvásárláskor is teljesen tisztában voltam azzal, hogy pénzügyileg jobb lenne albérletben, ebben az esetben viszont úgy döntöttünk, hogy a kényelem bőven megéri a plusz kiadást és a saját lakással járó kötöttségeket. Nem akartuk megkockáztatni, hogy esetleg gyerekkel együtt kirakjanak az albérletből, mert a tulajdonosnak éppen úgy tartja kedve.
erről hol lehet pontosan bővebben olvasni? Egy posztot megérne.
Én is elfogyasztottam egy pár albérletet, de nekem egyikkel se volt bajom. A főbérlőket évszámra nem láttuk, szép és jó lakások voltak gombokért.
Persze volt jópár putri, amire eleve azt mondtam, hogy ide nem költözöm, aztán olcsóbban találtam full igényes lakásokat.
Szerintem albérletben is lehet találni jót is, rosszat is, de ha van időd, lehet jó ajánlatokat kifogni.
Még egy érdekesség: az volt a kiinduló helyzet, hogy felveszed a hitelt, és majd 20 évig fizeted. Mi van, ha előtörlesztesz, illetve mi van, ha nem banki hitelt, hanem lakáselőtakarékossággal az általuk adott hitellel (fundamenta, otp) oldod meg.
Lakásra költés: 55 nm-re 2 millió forintot kell számolni nagyjából, ilyen árakkal: villanyszerelés: 300e anyaggal együtt, vízszerelés radiátorcsere: 150-200e anyaggal, új ablakok ajtó beszerelés: 600e, burkolás: 50e anyag, glettelés festés: 50e munkadíj. parkettázás: 100e munkadíj (30e). Budapesten. A 2 millióba még némi bútor is belefért, konyhabútor nem, de cégnél eszünk, illetve hétvégén hozatunk kaját.
Feltehetjük, hogy "vagy nem" tudom érvényesíteni eladásnál, de akkor tegyük fel azt is, hogy velem szemben sem tudták érvényesíteni, amikor én megvettem....
Értem amit mondasz, hogy mindegy hivatalosan kinek a költsége, mert a ház épp annyival lesz drágább, de ezt a költséget a megveszem/eladom közül az egyik esetben akkor sem én állom.
Azért a körülmények szerencsés állása esetén lehet(ett) nyerni is:
Pesti 58 nm panel vétel,1998. 2,9M
Eladtam 2004-ben (pont lejárt az 5 év, szja mentes lett) 9,8M-ért.
Pedig ez csak egy vacak tucatpanel volt.
Igen, én is jártam így, teljesen törvényesen kerestem egy lakáson 7 millát, amihez nagyon olcsón jutottam (szerencse + első kézből info) és mint lakberendező fantáziadúsan felújítottam.
2000 előtt gyakorlatilag nem volt lakáshitel, ha nem is 1998-ig, de 1996-97-ig gombokért lehetett mindent venni, mert nem volt fizetőképes kereslet a hitel hiánya miatt.
Azóta már kicsit másként vannak a dolgok, de egyébként igazad van. Ja, az 5 év utáni adómentesség csak 2007-2008-ban jött be, de mindegy, már elévült. 🙂
ehhe-ehhe :):):):)
tényleg! room101 örülhetsz, hogy megúsztad! :):)
2007/8-ig úgy nézett ki, hogy eladási-vételi különbözet
vételi után 5 évig 100%-ban adóköteles, utána évente 10%pont-tal csökkentett része adóköteles. Azaz 15 év múlva lett teljesen mentes...
Én a "minimum fél millió"-t reagáltam le,mint kazáncsere... Nekünk benne volt az árban a másik kazán is,amire lecserélték.
Azért azt mondom,hogy ha valaki 2,5 milliós kazánra cseréli le a korábbit,akkor nem is olvasgat ilyen cikkeket...
Ha arra van felesleges 2,5 millája,akkor nem fog pár %-okon gondolkozni... 🙂
(hozzáteszem: irigylem az olyat...;) )
Ja,amúgy 100 m2-es ház kazánjáról volt szó,ezt nem írtam elsőre. Így azt gondolom,ha valakinek filléres gondjai vannak,és ilyen cikket olvas,tudjon róla,hogy nem fél millánál kezdődik a kazáncsere. Maga a csere átbézéssel 50.000 Ft volt,emellé mindenki olyan kazánt választ,amit megenged a pénztárcája,és ami még működteti a rendszert...
Hát a lakásra költések között is van különbség. Nem akarom azt mondani hogy ez sok vagy kevés, mert kevesebből is ki lehet jönni, bár én 2m ből nem mernék nekivágni a komplett felújításba 55nm -en. Tekintve hogy egy minimál Fürdő és konyha is belefáj 500k környékébe normálisan, nem bútorok, meg csaptelepek és egyebek nélkül, mert anélkül nem lehet használni. (Ha igényei is vannak az embernek, akkor 1m és akkor még nem fullos) Egy kicsempézett szobával ami üres nem megy semmire sem az ember. Akkor fér bele a 2M -be (passzentosan talán) ha az ember magának csinálgatja. Anyagköltségektől nem tud megszabadulni. Persze lehet olcsóbbakat keresni, de ha az már olyan terméket takar amiről a franc se tudja hol gyártják, és mi is az, na azt felejtős.
A cikk jó, de én is hiányolom belőle az albérlettel járó kockázatok megemlítését.
Pár példa:
1. Legtöbb esetben albérletbe nem tudod magad bejelenteni.
2. Jártunk már úgy, hogy a tulajnak kellett vissza a lakás és állhattunk neki másik albérletet keresni. Az én esetemben ez azzal járt, hogy egy vizsgára (ami jó lett volna ha megszerzem) nem tudtam felkészülni. De a gyors albérletváltást mondjuk nem tudom, hogy hogy oldottam volna meg, ha egy csecsemővel a kezemben, kialvatlanul kellett volna végigcsinálni.
3. Az elején semmi bútorunk nem volt. Mire saját lakásba költöztünk, már rendesen meg volt pakolva a költöztető furgon. Mert az egyik albérletbe nem volt jó ágy, akkor kellett venni ágyat, a következő albérletet már úgy kellett keresni, hogy ne legyen ott ágy, de hát akkor ott meg szekrény nem volt elég stb... Sokszor csak vettünk valami vacakot, ami nem tartós, mert nem tudtunk, hogy a következő helyre ahova megyünk kell e, vagy befér e egyeltalán.
Az is meg volt említve a cikkben, hogy Amerikában sokan élnek albérletben. Ez igaz. Dolgozott is egyik ismerősöm ilyen helyen, de az nem hasonlítható össze a magyar viszonyokkal. Nagy épületkomplexumban dolgozott amiben rengeteg lakás volt, ami mind albérletbe lett kiadva. Ott nyugodtabban éldegéltek a családok, nyugdíjasok is, bejelenthették magukat, és nem kellett félni attól, hogy a tulaj állandóan benéz, vagy kéri vissza a lakást egyik hónapról a másikra.
341/2011. (XII. 29.) Korm. rendelete az otthonteremtési kamattámogatásról. Az EU jóváhagyásával fog hatályba lépni. A Magyar Közlöny 2011. évi 163. számában találod meg. Többféle kamattámogatás szerepel benne, amiről én írtam, az a 7§-ban definiált verzió.
Szerintem mindenki emlékszik a Melrose Place-re, ahol végülis az volt a történet középpontjában, hogy volt egy több lakásos ház, amit különféle személyek béreltek a főbérlőtől. A főbérlő előszőr nem tudom ki volt, de azt hiszem a sorozat vége felé már Amanda (Heather Locklear) játszotta a tulajdonost, akire nem emlékszem, hogy a bérlők agyára ment volna és basztatta volna őket mindennel. Éppen ellenkezőleg, ha valami probléma volt, akkor jelentkették neki és ő egyből intézkedett. Akinek kimaradt volna a sorozat, annak elmesélem, hogy ez egy kb. 10 lakásból álló bérház volt, közös medencével az udvaron. A lakások kb. 80-100 nm-esek voltak és jellemzően ketten bérelték őket, általában egyszerű, középosztálybeli emberek. Azt hiszem, sokan el tudnánk éldegélni egy ilyen bérleményben évekig... (engem még az se zavarna, ha Amanda szintű főbérlők a nyakamra másznának):)
Na de a lényeg, hogy akkor most vessük össze azt az albérletet, egy gazdagréti 40 nm-es panellal....
_a lakást be is kell rendezni. Ez szintén nagyon alsó hangon egymillió forint, de akkor az nagyon minimáldesign lesz. Mosógép, hütőgép, függöny, csillár, fürdőszoba-polc és ezer apróság_
Oké, de hangsúlyozzuk, hogy ez az *első* saját lakásba költözéskor költség, ha addig *semmit* nem vettél. (Még saját mosógépe, hűtője is sokaknak van már addigra, ha csak nem rögtön a szülőktől mennek sajátba.) Ha lassanként felszerelted magad, akkor most nem egyszerre kell kifizetni.
_hová akarják levinni sétálni és játszani a gyerekeket a VII. kerületben? A járdán parkoló autók közé, hogy játszanak a kutyagumival és mélyeket lélegezzenek a szmogból?_
Ebben a blogban elég divatos szidni a fővárost, de azt mindenképp szeretném megemlíteni, hogy a VII. kerületben már azokban a fejletlen 1980-as években is - amikor én ott gyermek voltam - létezett egy Városliget nevű intézmény.
Amúgy nagyon tetszik a cikk. Főleg abból tanultam sokat, hogy vásárolni csak "letelepedési" szándékkal.
Igen, én is imádom Budapestet, és életem legszörnyűbb 20 éve volt, amit Pestlőrinc nevű, 59-ben Budapesthez csapott faluban kellett leélnem. Pedig a legszebb részén, szép házban, de én meg a falut nem tudtam megszokni. Repdes a szívem, hogy visszaköltöztem a belvárosba, mert azért a 6-ossal este átjönni a Margithídon, a kivilágított város látni, az nem semmi.
Egyébként meg bútort csak a középosztálybeliek vesznek egyből beköltözéskor. A többiek, akiknek nincs rá pénzük (nekünk sem volt) viszik a leánykori szekrénysort (most is megvan, és jobb mint az IKEÁ-ban kaphatóak) és összeszedik amit a családból átmenetileg hozzájuk vágtak. Ez még jól is lesülhet, mert így van 110 éves komódom (most már rendbe hozatva) és 100 éves biedermeier vitrinem, stb.
_De a gyors albérletváltást mondjuk nem tudom, hogy hogy oldottam volna meg, ha egy csecsemővel a kezemben, kialvatlanul kellett volna végigcsinálni._
Egy szoptatós kisbabával még háborúban is meg lehet hatni döntéshozókat. Ha van olyan embertelen tulaj, aki ilyen helyzetedben nem bírta volna kivárni, míg új helyet találsz, én összebeszéltem volna a szomszédokkal, hogy álljanak a lakásajtó előtt élőláncot.
A bútorváltogatásra viszont nincs mit mondanom, azzal együtt kell élni.
A többi hozzászólónak is írom: nézzétek már meg jól azt is, _kitől_ veszitek ki a lakást. Nekem eddig minden főbérlő megengedte a tartózkodási helyet (ne állandó lakóhelyet kérj rögtön, tartózkodásival már simán lehet rendelőintézetbe stb. járni), csak volt, amelyik nem azonnal. Az elején nagy segítséget nyújtottak a társasházról és a szomszédokról való ismereteikkel. Az egyik helyen úgy béreltem az átlagár alatt, hogy szerződésem volt, most jó barátom lakik ott a feleségével, még abból is engedett 5 ezret egy év hűségért, és továbbra is szerződéssel.
"Ha jelenleg van 2 millió forintotok és el tudtok tenni havi 200 ezret, 7% nettó kamat mellett, akkor 5 év múlva nem kevesebb, mint 17.153.830 forintotok lesz, azaz a ma kinézett lakást készpénzért meg tudjátok venni."
Itt vett komolytalan fordulatot a bejegyzés. Azért eltenni 5 évig fixen havi 200ezer HUF-ot albérlet meg minden mellett elég valószínűtlen. Ehhez mindkét párnak legalább 250e nettót kell keresnie alhangon fejenként. Ezt a pontot nem gondoltad át komolyan szerintem...
Bocsi, a lényeg kimaradt. Amit lehet, mindent a saját kis kezünkkel csináltunk, bontás, glettelés, festés, stb. csak a szakipari munkákat adtam ki külsős embereknek. Bútorok IKEA-ból vannak, csaptelep 20e (Kludi) körül volt darabja, fürdőkád teljesen normális akril kád (20k körül volt). Konyhabútor nincs benne, mint mondtam. Tudom, hogy lehet 250 ezerért is kádat venni, meg 170 ezres csapokat is, de ha ilyeneket vennék a lakásba, akkor nem 55nm-es lakásra futotta volna 🙂
Ami egyébként pofátlan volt, azok az egyéb költségek: 10 millás lakásnál 300e vagyonosodási illeték, meg 100e az ügyvédnek, meg még nemtom mi, az adminisztrációra kapásból elment 500k. Ennyit a fiatalok lakáshoz jutásának támogatásáról.
Nagyrészt jó cikk de a bútorozás, és felújítás szerintem nem kötelező. Ha nem első lakás akkor már lesz valamennyi bútor ill. háztartási gép és ha nem készül épp széthullani a lakás/ház akkor a felújítás is várhat egy kicsit. Sőt továbbmegyek, jó állapotú lakások, házak is vannak eladóak.
Egyébként lehet hogy befektetésként most nem tuti az ingatlan, de egy államcsőd esetén a bankszámlán lévő virtuális csodapénz pillanatok alatt semmivé tud olvadni. Sajnos ott tartunk hogy már ez is egy lehetséges forgatókönyv, bár szerencsére egyenlőre azért még nem túl valószínű.
A lakásba költözés költségei rendesen el vannak túlozva a saját lakás hátrányára:
- Új építésű lakásban (2000 után épített) jó eséllyel nem kell felújítanod műszakilag, legfeljebb egy tisztasági festés kell.
- Mire saját lakás vásárlásáig jutsz már laktál valahol, igen nagy valószínűséggel csomó bútorod - műszaki cikked van, nem kell rögtön kiadnod egymilliót a berendezésre - tudom, most költözök be.
- Pont ebből következik, hogy amikor albérletbe költözöl akkor is csomó kiadásod lehet a bútorbeszerzéssel, hacsak nem akarsz a 30ezres IKEA bútoron aludni és az albérletben hagyott 10ezer forintos tvn nézni a műsort. Ugyanez igaz arra is, ha valami elromollik és meg kell csináltatni: jó eséllyel filléres megoldásokkal ússza meg a tulaj.
Gyűjtögess, és lesz annyi pénzed, hogy lakást vegyél? A 7% kamat, amivel számolt az író alig több, mint ami a pénz értékállóságához kell, ráadásul 5 év alatt az ingatlanok ára ha csak az inflációt követi, máris másfélszeresre duzzad. Mit csinálsz akkor az összegyűjtött pénzzel?
És amíg gyűjtögetsz, addig sem a sajátodban laksz. Ez ugyanaz a dilemma, mint hogy megvegyem-e most a jó TV-t, ami most drága, de pár év múlva majd olcsó lesz... igen, de pár évig akkor a régi tvdet nézted, és elmulasztottad, hogy jobb legyen az életed pár évig...
Én is laktam albérletben sokat és sok szívás van benne, ami nem pénzesíthető. Nem csak arról van szó, hogy rossz a lakás, hanem hogy másnak a lakásában laksz, akármikor kitehetnek, legálisan pedig nem vagy jelen.
Saját lakásba költöztem most és hadd foglaljam össze: MÁS ÉRZÉS! Persze megint más lesz, ha már kifizettem a kölcsönt, de már most is kifejezhetetlen 🙂
A cikknek igaza van, hogy arra az időszakra kell tervezni, amim idő alatt a kölcsönt visszafizeted...
"Ha lakást vennél, a 15 milliós lakásod érne 3 év múlva 16,15 milliót (A kezdeti költségektől most eltekintünk, hiszen azok akkor is lesznek, ha később veszel lakást.)
A prémium állampapírba való befektetés után lesz 3 év múlva a kamatadó levonása után is több, mint 19 millió forintod.
De laknod is kell valahol, az albérleti díj 3 év alatt felemészt 2,16 millió forintot. Ellenben nem kell lakásfelújításra költened és a várható ingatlanadóra, de ezektől most tekintsünk el."
Szerintem itt a számítás kihagy egy fontos tényezőt. Ha lakást veszel, nem csak a 16,15 millióval kell számolni, hanem azzal az összeggel is, amit nem fizetsz ki albérletre, ami 2.16 millió, és akkor még be sem fektetted..
Vétel: 16,15 2.16 = 18.31 m
Bérlés: 19 - 2.16 = 16.84
mivel én "láttam a ló mindkét oldalát", csak annyit fűznék hozzá, hogy gombokért pont olyan lakást is adnak albérletbe. ha szeretnél bejelentett lakcímet, minőségi bútort, rendes tulajt, stb.,akkor számolj azzal, hogy ez mind pénzbe kerül. egy 50e havi bérleti díjból 40e marad adózás után most, hogy egy kicsit "fehérítettek" az adózáson. ennyi kamatot 6,85m forint után kapsz nettó 7%-ra. ha egy 6,85mFt-os lakást valaki megpróbálna havi 50e-ért kiadni, a kutya sem nézné meg, pedig ez, a bankbetétekhez képest, iszonyatosan olcsó bérleti díj (a hozam egyforma, a kockázat pedig.....)
nálunk nem teljesen tiszta a képlet, mert egyrészt építkeztünk, aminek sosincs vége, másrészt pont amikor kezdtük, akkor született az első babánk, de:
amíg albérletben laktunk, sokkal többet félre tudtunk tenni.
szerintem még gyerek mellett is, építkezés nélkül is sokkal többet félre tudtunk volna tenni. Ha lett volna még egy-két évünk az építkezés kezdetéig, akkor lehet, hogy teljesen megússzuk hitel nélkül.
DE!
Akkor drágább lett volna a telek (ha lett volna egyáltalán ott), drágább lett volna az építőanyag, bár ez 2008 után nem biztos, de inkább igen.
Soha nem lehet tudni...
persze, hozzá kell tenni, hogy amíg albérletben laktunk, ezerrel spóroltunk az építkezésre. gombokért laktunk albérletben, és nem a luxusra mentünk. Persze, nem omladozó lakásban laktunk, de elég volt a kicsi, a kényelmetlen, stb. A kicsinek a rezsije is sokkal kisebb volt, ugye, ezen is sokat fogtunk a mostani rezsihez képest.
Ha van célod, akkor lehet spórolni is: kihúzok 2-3-4-5 évet 30nm-es lakásban, hogy aztán lakhassak tehermentes (esetleg minimális teherrel) egy 70-100 nm-esben.
vagy az egyikből vonjuk le, vagy a másikhoz adjuk hozzá, de mindkettőt ne. : ) Jó volt a számolás úgy.
Miért lenne jó?
Van 200 fizud és 15 milla tartalékod
Bérlés:
15 milliót befektetsz, plusz havi 60 albira..marad 140 pénzed
Vétel:
15 milláért veszel, de nem kell kifizetned a havi 60-at albérletre..maradt 200 pénzed..plusz 60 bárhogy nézed, ha összehasonlitod..
Azert azt is meg kell emliteni, hogy akinek van 15 millio kp-je es nem vasarlas mellett dont, annak az alberleti dijat kitermeli a kamat. Netto 7%-al szamolva 87.500 a kamat, amibol egy kozepes alberletre futja...legalisan is.
Itt Amerikaban el egy rokonom, aki abbol el, hogy kertes hazakat vesz es kiadja azokat. Ez itt jo dontes, mert a banki kamat a nullahoz kozelit, a berlesbol befolyt osszeg pedig 1200-1800 dollar kozotti/haz. Komolyan muveli az ipart, mert valami 14 oldal terjedelmu eves szerzodeseket kot, ahol minden eshetoseg ki van targyalva. Ez vedi ot is es a berlot is. A javitasi es a kertesz munkakat o vegzi el hobbibol (hogy ne unatkozzon nagyon). Par haz kiadasabol igy szepen meg lehet elni. Es igen - mivel az emberek 1/3-a berlemenyben lakik, ha egyik kimegy, 1-2 honap es van uj lakoja. Oriasi elony a rendszerben, hogy a tulaj le tudja kerni a berlo jelolt minden korabbi huzasait berloi szempontbol (jo fizeto-e, nem dobtak-e ki valahonnan, stb) egy kozponti adatbazisbol.
Szoval itt egeszen kiforrott a rendszer. Otthon ez gyerekcipoben jar.
A masik, hogy mi is vettunk anno 10 eve egy falusi kertes hazat, de szerencsere apro penzert. Akkor jo dontesnek tunt, de mar latjuk, hogy csak kolonc (nem vagyunk otthon) es munka se nagyon van ott.
Most az is megfordult a fejunkben, hogy megtartjuk es mellette alberletet nezunk majd ott, ahol van is munka. A haziko meg jo lesz vikkend haznak 🙂
A mobilitast en is nagyra tartom, de ha alberletet fogok keresni, megvalogatom...es lehetoleg hivatalosan veszem ki.
Azert azt is meg kell emliteni, hogy akinek van 15 millio kp-je es nem vasarlas mellett dont, annak az alberleti dijat kitermeli a kamat. Netto 7%-al szamolva 87.500 a kamat, amibol egy kozepes alberletre futja...legalisan is.
Itt Amerikaban el egy rokonom, aki abbol el, hogy kertes hazakat vesz es kiadja azokat. Ez itt jo dontes, mert a banki kamat a nullahoz kozelit, a berlesbol befolyt osszeg pedig 1200-1800 dollar kozotti/haz. Komolyan muveli az ipart, mert valami 14 oldal terjedelmu eves szerzodeseket kot, ahol minden eshetoseg ki van targyalva. Ez vedi ot is es a berlot is. A javitasi es a kertesz munkakat o vegzi el hobbibol (hogy ne unatkozzon nagyon). Par haz kiadasabol igy szepen meg lehet elni. Es igen - mivel az emberek 1/3-a berlemenyben lakik, ha egyik kimegy, 1-2 honap es van uj lakoja. Oriasi elony a rendszerben, hogy a tulaj le tudja kerni a berlo jelolt minden korabbi huzasait berloi szempontbol (jo fizeto-e, nem dobtak-e ki valahonnan, stb) egy kozponti adatbazisbol.
Szoval itt egeszen kiforrott a rendszer. Otthon ez gyerekcipoben jar.
A masik, hogy mi is vettunk anno 10 eve egy falusi kertes hazat, de szerencsere apro penzert. Akkor jo dontesnek tunt, de mar latjuk, hogy csak kolonc (nem vagyunk otthon) es munka se nagyon van ott.
Most az is megfordult a fejunkben, hogy megtartjuk es mellette alberletet nezunk majd ott, ahol van is munka. A haziko meg jo lesz vikkend haznak 🙂
A mobilitast en is nagyra tartom, de ha alberletet fogok keresni, megvalogatom...es lehetoleg hivatalosan veszem ki.
jól mondod, plusz 60 bárhogy nézzük
csakhogy a korábbi hozzászólásodban egyszer volt 60 a másik oldalt meg -60, ami együtt már 120 különbséget ad ki
szóval tényleg jól van az a posztban
Whave: na ugyanezt akartam írni. Itthon totál nem biztos, hogy nyugtod lesz a bérleményedben. Az én főbérlőm többször minden bejelentés nélkül jött, mert úgy gondolta a paraszt, hogy mivel az az ő lakása, akkor neki szabad. És még ő volt kiakadva, amiért be volt belülről zárva az ajtó, és csöngetnie kellett (aludtam éppen). Meg kitalálta, hogy az újonnan vett szaunagépet vagy mit a másik szobában üzemeltetné pénzért kuncsaftoknak, és egyéb hülyeségek,. És akkor érezd magad otthon... Ahol ennek van kultúrája, és a pénz csengetésével abszolút nyugtod van, azt esetleg. De a sok tahó főbérlővel, hát nem.
"Jegyezd meg: ha saját lakásban gondolkodsz, csak akkor éri meg vásárolni, ha legalább 10-15 évig megfelelő lakhelyed lesz minden tekintetben. Ennél rövidebb távra a bérlés sokkal olcsóbb."
Nagy igazság. Én pont a cikkben leírt helyzetben vagyok a párommal, önerőnk nincs elég, és most olyan helyen és annyiért bérlünk, amilyen helyen lakni szeretnénk. 🙂 De azzal együtt, hogy semmi gondunk a tulajjal, mégis a saját az igazi. Totál rendezetlen a bérlés világa, lutri az egész. És valamiért úgy érzem, bizonyos körök még agitálnak is a gyökértelenség mellett (nem te, kiszámoló) és a számlán lévő pénzt tényleg olyan virtuálisnak érzi az ember, míg lakni kell valahol. Irigylem a szüleimet a 3%-os OTP kölcsönért, tudom, hogy most fizetjük az árát, de én pont ezért nem merek hitelt felvenni, mert nincs ez a stabilitás. Ha ideadnák az összes csekket előre 20 évre, hogy ennyit kell fizetnem, ami rájuk van nyomtatva, talán felvenném, de a himihumi módon megállapított törlesztőkre nem vagyok vevő. Nekünk az öröklés marad, mint opció, ez durván hangzik, de most így gondolom.
A posztíró albiban lakik?
Az én sztorimhoz hozzátartozik, hogy az említett 6 évből 4 év a főiskola alatt történt, amikor is nem voltunk túlzottan eleresztve pénzügyileg. Én pl. a suli után majdnem minden nap a Tescoban güriztem pénztárosként, hogy egy kicsit jobban kijöjjünk anyagilag. Ráadásul akkor még nem Budapesten éltünk, nem volt olyan nagy választék az albérletekből sem.
Ma már átlag fölötti fizetésből élünk, megengedhetnénk a régieknél szebb és jobb albérletet, de a sok rossz tapasztalat után egészen biztos, hogy én ebben az országban nem vállalnék gyereket úgy, hogy albérletben lakunk. Nálunk ez volt a legfőbb ok a saját lakásra, még úgy is, hogy a lakáshitel törlesztőrészlete és a rezsi több tízezer forinttal túlszárnyalja az eddigi legdrágább albérletünk díját is.
Nem véletlen szerintem az, hogy mostanában egyre gyakrabban felmerül a "lakást venni vagy bérelni" dilemma. Teljesen egyre jár az agyunk Kiszámolóval, itt a mi sztorink:
A 30-as éveink vége felé járunk a párommal, van egy féléves kislányunk. Amikor jött a baba dönteni kellett: vagy maradunk az amúgy saját 2 szobás kis panelünkben, vagy gyorsan eladjuk és veszünk nagyobbat (persze hitelre és úgy hogy még az összes megtakarításunkat beledobtuk volna) vagy marad a bérlés úgy, hogy a sajátunkat kiadjuk.
Mi a bérlés mellett tettük le a voksunkat (csecsemővel) és egyáltalán nem bántuk meg: Nincs kötelező hosszú távú kötöttségünk (hitel), megmaradt a megtakarításunk, lakásunkat kiadtuk, így csak a két bérleti díj közötti különbözet terhel igazából minket, a megtakarításunkat még gyarapítani is tudjuk.
Ja, és megvan "vészforgatókönyv" (hosszan tartó betegség, állás elvesztése stb.) esetén a saját kis lakás és a megtakarítás. Ha bérlés helyett vásárlás mellett döntöttünk volna, akkor ezek a biztonsági tényezők bizony eltüntek volna. Lett volna egy nagyobb értékű ingatlanunk nulla megtakarításunk 14% - os THM-en ketyegő hitelkamatunk 20 évig.
Azt gondolom ennek felvállalása nagyságrendekkel nagyobb felelőtlenség mint hogy egy csecsemővel albérletben lakunk és esetleg később más albérletbe költözünk.
Emellett egy olyan környéken és olyan ingatlant bérlünk, amit még a jelenlegi átlag feletti jövedelemmel és a meglévő jelentősnek mondható megtakarítással a saját lakás eladásával sem tudnánk még plusz hitel felvétele esetén sem megengedni magunknak.
Még egy érdekesség: Saját környezetemben (munkahely, baráti kör) egyre többen követik ezt a gyakorlatot.
Mennyi pénzed van lakás vásárlásra?
Belváros 15.000.000Ft
Új lakás kb 40m2 1 1 szoba erkéllyel
Ügyvédi díj a vételárban
Illeték 0Ft
Földhivatali illeték 6.500Ft
Felújítás 0Ft
Bútorozás 1.000.000Ft
Hitel felvétel költségei a foyosított összeg 1%-a körül meg szokott állni.
Összes költség 1.106.500Ft
Bérbe adható 300-400EUR/hó rezsi
Rövid táv esetén 50EUR/éjszaka
Használt lakás felújítva 40-50 m2 2 szoba
Ügyvédi díj 0.5% - 75.000Ft
Illeték 520.000Ft
Földhivatali illeték 6.500Ft
Felújítás 250.000Ft
Bútorozás 1.000.000Ft
Hitel felvétel költségei a foyosított összeg 1%-a körül meg szokott állni.
Összes költség 1.931.500Ft
Bérbe adható 250-350 EUR/hó rezsi
Rövid táv esetén 50EUR/éjszaka
Használt lakás felújítandó 50-60m2 3 szoba 10.000.000-12.000.000Ft között
Ügyvédi díj 0.5% - 75.000Ft
Illeték 400.000Ft
Földhivatali illeték 6.500Ft
Felújítás 2.000.000Ft
Bútorozás 1.000.000Ft
Hitel felvétel költségei a foyosított összeg 1%-a körül meg szokott állni.
Összes költség 3.451.500Ft
Bérbe adható 350-450EUR/hó rezsi
Rövid távon 60-80EUR/éjszaka
Miért szeretnél saját lakást?
Talán mert a jelenlegi világban semmi sem biztos, és Magyarország egy porszem a gépezetben és egy külső hatásra is össze dőlhet a nemzetgazdaság.
Talán mert az elemzők akik lehetnének az OMSZ munkatársai is össze vissza halandzsálnak és a bankok a Te pénzeddel játszanak. És persze baj esetén az OBA kifizeti a pénzed amit valójában az állam fizet az államot pedig a bankok finanszírozzák állampapír vásárlásával. Egy nagyobb hullám esetén egész biztosan a pénzéhez jut az ember de ha nem a bankban tartja akkor meg maximum annyit ér amennyi a papír fűtő értéke amire nyomtatták.
A saját lakásnak is vannak hátrányai de ha változik az élet helyzeted bérbe is adhatod és pl. külföldre költözhetsz
Túlkínálat van a 60-as/70-es évek gyöngyszemeiből lehel hűtővel és retró bútorral, korszerűtlen fűtéssel amely majd havi 30-40e Ft-ot jelent rezsiben.
Mekkora lakást szeretnél
Át kell térni arra a szemléletre, hogy mindenki akkora lakást válasszon amekkorára szüksége van. Öt évenként nyugodtan lehet lakást váltani. Nem egy életre veszünk lakást. Ahogyan a pénzed sem kötöd le az első bankban 5%-os kamattal és körül nézel magasabb kamat után 3%-ért is találsz rendes ingatlan közvetítőt. És nem fizeted kétszer az ingatlanost mert ha pl. két lakást árulnak egymás mellett az egyiket ingatlanos a másikat magánszemély a magánszemély sem adja olcsóbban hiszen ez is annyit ér mint a szomszédé Te sem adnád ugye olcsóbban. Csak a magánszemély zsebében több pénz marad 1-2%-kal.
Mindenképp az életvitelednek megfelelő lakást vegyél és ha az első gyerek a belvárosban születik az sem tragédia. A szmog nem áll meg sem Zugló sem Kelenföld határán ha fel költözöl a Béla Király útra az más tészta. És ne felejtsd mekkora szopás lesz majd behozni és délután haza vinni külön külön a gyerekeketa a város szélére amikor majd iskolába járnak.
Miért akarsz most lakást venni?
Mert most akár 20%-kal olcsóbban megveheted am
Miért akarsz most lakást venni?
Mert most akár 20%-kal olcsóbban megveheted amit három éve nem vetéll meg. És most nem kell lemondanod az erkélyről és a napfényről esetleg ugyanannyi pénzért kapsz egy plusz szobát. Nem beszélve arról, hogy amire kimutatják, hogy emelkednek az ingatlan árak márt 5/10%-os plusznál vagyunk
A lakás árak befolyásolhatja még az emberek anyagi helyzete mert aki most kezdi az életét az vagy elhelyezkedik idehaza vagy külföldre megy és az ott keresett pénzből vásárol magán itthon egy új otthont ahol családot alapíthat.
Továbbá a külföldiek ugyanúgy felhajthatják az árakat. MAGYARORSZÁGNÁL EGÉSZ EURÓPÁBAN CSAK MOLDÁVIÁBAN OLCSÓBBAK AZ INGATLANOK A FŐVÁROSOKAT TEKINTVE szerintetek ez mindig így marad? Főleg egy ilyen főváros centralizált országban? (Pozsonyban 100.000EUR alatt még mindig nem kapsz Kelenföldnek megfelelő helyen 70m2-es panelt)
Nézzük mennyit kamatozik a pénzed
Amikor kimutatnak 4-5%-os inflációt viszon a fogysztói kosarat nem életszerűen válogatják össze minek beszélünk kamatokról. Hiszen csak az ÁFA növekedett 2 %-kal és még nem beszéltünk erősen import függő országunkban a forin gyengülésről. Így a fen említett kamatok mellet maximum a penzunknél maradunk míg az ingatlannak ott a használati értéke is. Kérdezétek meg az időseket aki átéltek egy háborút. De aki úgy érzi 2011 azonos időszakához képest csekk befizetés és élelmiszer vásárlás után 4-5%-kal ér kevesebbet a pénze az cáfoljon meg.
Ingatlan vásárlás mint befektetés
Miután az ember feleszmél a kamat illuzióból elkezd gondolkodni, hogy 10MFt-nál nagyobb megtakarítást mennyire érdemes a bankban tartani. A megfelelő tartalékokon felül mire költené a pénzét. Valószínűleg nem luxus termékekre és nem is kezdené szépen lassan felélni. Baj esetén a bérleti díj biztos bevételt/jelentjhet és az utódok egyszer önállósulni szeretnének van hová elköltözniük, van egy hely ahol elkezdhetik az életüket vagy szükség esetén értékesíthető és az igényeknek megfelő vásárolható és az ember nem lepődik meg, hogy mennyire elszaladtak majd az árak.
Nyilván mint minden döntésüket majd az idő igazol vagy cáfol.
(Sajnalom Pumukli84, de en Gandalf1972-nek adok igazat.)
Gandalf1972 - jo otletet adtal, talan en sem nyaralonak tartom meg a falusi hazamat, hanem kiadom vendeghaznak. A Bukkben, a Nemzeti Park szajaban talan lenne is ra kereslet. Annyi, hogy azzal is van macera, de legalabb termel valamit. Esetleg B tervkent eladom es olcso panelt veszek en is belole, amit kiadok.
Jo olvasgatni a kommenteket is, tobb szaj tobbet mond.
Hát azért nekem van elég sok fentartásom ezzel az írással. Az első és legnyomósabb, hogy válság ide vagy oda hobbi szinten az 5. ingatlanomnál tartok az elmúlt 5 évben és mindegyiken nagyon szépen kerestem. Volt ami csak egy 60 ezer Ft-os festést igényelt és olyan is ami 4 millió Ft-ot, de remek üzletek és otthonok is voltak. Ehhez csak kb két napi internetes keresgélésre volt szükség, hogy jó vételt találjak. Gondolom ez még így se kenyere sok embernek, hogy átlagban 20%-os hozamokat értem el velük és ugye nem fizettem albérletre, de szerintem a budapesti lakóknak a belső jobb kerületekben nincs emberi és esetleg családoknak is elég nagy és minőségű lakás 80-100 ezer Ft alatt. A külsős kerületek pedig esélyesen benzin vagy hosszú utazással járnak együtt. Lepukkant lakásban én pedig nem szivesen laknék, se a kocsimat nem akarom vezetni napi szinten. Erre még rájön amit sokan írtak, hogy 3 hónapja még államcsődről volt szó amitől véd az ingatlan, de nem a banki betét és, hogy tényleg kevesen tudnak havi 200 ezret félre rakni havi 80 albérlet függvényében. Az se mellékes, hogy még ilyen kamatlábaknál is egy 30 éves hitel esetében a töredékét fogja érni az a pénz amit a végére kifizetünk...évi 5%-is infláció az 150% 30 év után. Még lehetne érvelni apróságokkal, de az biztos, hogy ez a sztori nem állja meg a helyét feltétlenül még csak a számok talaján sem.
Igen,egyet értek. Végül is az állam megadóztatja azt, amid a bankoknál van.
Biztosan egyszer majd az ingatlant is, de szerintem ez nem mostanában lesz, nem is annyira politikai mint inkább gazdasági okkból.
Ahhoz először is ki kell fehérítenie a bérbe adást. Ezt már elkezdte a költségek leírhatóságával, illetve a munkahelyi lakbértámogatás bevezetésével. Csakhogy ezt csak fokozatosan teheti meg, pontosan azért, mert az albérlet+rezsi a népesség nagy részének már így is nagy teher, és ha adóznia kell utána a tulajnak, akkor nyilván át fogja hárítani a bérlőre. Egyébként a legális bérbeadás és ennek nyugati tipusú kultúrája nagyon jó lenne a bérlőknek, de a tulajoknak is. (Ki nem költöző, és nem fizető albérlők, stb.) Most pontosan emiatt van a kölcsönös bizalmatlanság mindkét fél részéről, és a folytonos ellenőrizgetés.
Csakhogy ha az áthárítás megtörténik, akkor az komoyl drágulást fog okozni, ez már szociális probléma, és politika. De ha mindez 4-5-8 év alatt megtörténik, akkor is legfeljebb annyi változás lesz kiadói szempontból, hogy a bérbe adás, egy biztonságosabb jövedelemforrássá válik. Vagy a következő generáció örökségévé, tehát többesélyes.
Bocsi, ne vedd kötekedésnek, alapvetően egy jól összeszedett cikk, de pár dologgal nem értek egyet:
"Ezen kívül a megvett lakást valószínű, hogy fel is kell újítanod, ami igen költséges dolog, ha rendesen akarod csinálni. (vezetékcsere a falban, fürdőszoba felújítás, stb.), ezeket aligha úszod meg másfél millió alatt még egy kisebb lakásnál is."
"De laknod is kell valahol, az albérleti díj 3 év alatt felemészt 2,16 millió forintot. Ellenben nem kell lakásfelújításra költened és a várható ingatlanadóra, de ezektől most tekintsünk el."
Azért tettem a kettőt össze, mert emiatt nem 100%-ban igazságos ez az összevetés. Ugyanis éppen a második miatt nem nagyon van jó állapotú albérlet, ha mégis akkor jóval drágábban. Viszont éppen ebből következik, hogy nem csak makulátlan lakásban lehet élni. Tehát nem minden esetben játszik az az 1,5 milla, pontosabban nem mindig azonnal.
"Még ezzel sincs vége a költekezésnek, a lakást be is kell rendezni. Ez szintén nagyon alsó hangon egymillió forint, de akkor az nagyon minimáldesign lesz. Mosógép, hütőgép, függöny, csillár, fürdőszoba-polc és ezer apróság, amire nem is gondolsz esetleg, mégis sok tízezer fointba kerülnek."
Ez sem egyértelmű. Azzal kezdem, hogy bizonyos dolgok már meglehetnek előtte, nekünk pl. saját mosógépünk van albérletben, meg pár székünk. De vannak, akik közel komplett bútorzattal rendelkeznek, mert vannak üresen kiadott lakások. Aztán használt lakás esetén nem 100-as hogy eleve teljesen üres, konyhabútor például nagy eséllyel van.
És akkor a lényeg, hogy nem csak új bútorral lehet berendezni egy lakást. Persze, az a legjobb, de mondjuk aki 40 négyzetméteres panelt vesz, annak felesleges a fényűzés. Töredékért lehet használtbútor kereskedőktől vásárolni. Emlékszek olyan 2005 körül 10 ezerért vettünk egy ülőgarnitúra szettet (3-as, 2-es és fotel), meg egy kihúzható dupla ágyat 15 ezerért, és a poén hogy ezek minőségi használt bútorok voltak, sok szempontból jobbak mint ha újból a legjobbakat vettük volna, feltehetőleg Ausztriában kidobottak. Szerintem jó esetben egy 40 négyzetméterest mosógéppel és hűtővel együtt fél millából ki lehet hozni. És mondom, legyünk itt is következetesek, mert egyrészt aki egy kis panellakást vesz, az valószínűleg nem egy gazdag ember, nem igényli feltétlenül a makulátlan berendezést, főleg nem úgy, hogy pont emiatt kelljen (több) hitelt felvennie.
Amit az ingatlanpiaci helyzetről írsz, azzal kapcsolatban nagyjából egyetértek, ám ha pár éven belül globális fellendülés lesz, az hazánkat is érinteni fogja, egyrészt akkor lejjebb mehet a jegybanki alapkamat, az elérhető hitelek pedig olcsóbbá válnak, másrészt megjelenhetnek a piacon a külföldi befektetők, bár utóbbira nem sok esélyt látok. Szóval elvben igazad van, hogy nem várható áremelkedés, de ezzel csak a jelenből árazol, sok tényezőt nem ismersz.
Amúgy én 5 év múlva tervezek vásárlást, és abban bízok, hogy nem hogy emelkedni nem fog, hanem reálértéken csökkenni, szóval legyen igazad.
Ja, és az ingatlanügynök témát túdimenzionálod.
A többség nem ingatlanügynökön keresztül ad ki/vesz lakást. Mi sem így tettünk, mikor kiadó lakást kerestünk, pontosabban fordultunk ingatlanügynökhöz, de fizetni kellett volna ahhoz, hogy címeket kapjunk, ami vicc mert ezért nem járt semmi más szolgáltatás, úgyhogy inkább expressz, apród és a társai, és találtunk. Másik oldalról szüleim adnak ki lakást és sosem fordultak ezügyben ingatlanügynökhöz, mert feladják a hirdetést, régen Bazár, ma online, és a következő héten sűrű hívások, de ki tudják mindig adni.
A lakásvásárlás/eladás már kényesebb téma lehet, de ott sem látom a közvetítő adta plusz értéket. Költözéskor gyerekkoromban volt hogy szüleim ilyennel próbálkoztak, de mikor hónapokig nem volt semmi eredmény, maguk gyorsabban megoldották. Szóval vétel-eladásnál azért nem írom le őket, de annyira bízni sem bízok bennük, kiadásnál viszont szóba sem jöhetnek.