Megéri-e most lakást venni?

A napokban többen megkerestetek ingatlanvásárláshoz kapcsolódó kérdéssel és már régen volt szó ingatlanokról pénzügyi szemmel, gondoltam, érdemes átnézni újra a kérdést.

Mennyi pénzed van a lakásvásárlásra? 

Ahogy már itt a blogban is megbeszéltük, egy lakásvásárlás rengeteg járulékos költséggel jár: illetékfizetési kötelezettség, ügyvédi díj, földhivatal, ha hitelt is veszel fel, annak a kezdeti költsége is igen magas (közjegyző, folyósítási jutalék, stb.).

Ezen kívül a megvett lakást valószínű, hogy fel is kell újítanod, ami igen költséges dolog, ha rendesen akarod csinálni. (vezetékcsere a falban, fürdőszoba felújítás, stb.), ezeket aligha úszod meg másfél millió alatt még egy kisebb lakásnál is. Többek véleménye szerint érdemes felújítandó lakást venni, mert egyrészt ott látod a lakás valódi állapotát (gyakran a repedt, vagy esetleg felázott falakat gittelik ki és festik le gyorsan), másrészt tudod, hogy nem csak egy látszat-felújításon esett át a lakás.

Még ezzel sincs vége a költekezésnek, a lakást be is kell rendezni. Ez szintén nagyon alsó hangon egymillió forint, de akkor az nagyon minimáldesign lesz. Mosógép, hütőgép, függöny, csillár, fürdőszoba-polc és ezer apróság, amire nem is gondolsz esetleg, mégis sok tízezer fointba kerülnek.

Ezen túl sohasem nullázuk le magunkat, hathavi megélhetésünk mindig legyen a bankban.

A fenti dolgokat összeadva valahol négymillió környékén járunk. Ezek után újra kérdezd meg magadtól, mennyi pénzed maradt ténylegesen a lakásvásárlásra.

Miért szeretnél saját lakást?

Ez egy olyan kérdés, amit sokan fel se tesznek maguknak. A magyar néplélekben az él, hogy csak az a sikeres ember, akinek saját lakása van. Az Egyesült Államokban az emberek bő egyharmada bérleményben él és ez teljesen természetes a számukra.

Jelenleg az albérleti piacon is túlkínálat van, még Budapesten is találsz 15-20 milliós lakásokat 50-60 ezer forintos albérleti díj mellett, egy ismerősöm egy gellért-hegyi csilivili lakásban lakik havi 70 ezer forintért.

Az albérletnek vannak hátrányai, de számos előnye is: ha máshol találsz munkát, ha külföldre akarsz költözni, ha beköltözik egy alkoholista család a szomszédba, és mehetnéked támad miattuk, ha nagyobb/kisebb/drágább/olcsóbb/csendesebb/kevésbé eldugott, vagy akármilyen lakásra váltanál, ezt roppant egyszerűen megteheted. Egy saját lakás igazi röghöz kötöttség, ezért ha még nem tudod, hol szeretnél letelepedni a következő 10-15 évben, ne vegyél lakást.

Mekkora lakást szeretnél és hol?

Egy fiatal pár 7 millió forinttal rendelkezett, amiről gyorsan kiderítettük, hogy tulajdonképpen csak 3 millió (lásd az első pontot). A jó közlekedést szem előtt tartva a VII. kerületben kerestek 8 milliós lakást.

Annyit kérdeztem csak, hogy szeretnének-e gyereket. Kiderült, hogy természetesen (huszonévesek voltak). Ezután feltettem két egyszerű kérdést: hogyan fognak elférni négyen egy 40 négyzetméteres lakásban és hová akarják levinni sétálni és játszani a gyerekeket a VII. kerületben? A járdán parkoló autók közé, hogy játszanak a kutyagumival és mélyeket lélegezzenek a szmogból?

Egy másik ügyfelem a másik hibába esett: akkor vett három emeletes, 350 négyzetméteres(!!!) palotát, amikor a gyerekei már középiskolások voltak. Elreppent 5 év és a gyerekek elköltöztek otthonról, most a feleségével fogócskázhatnak a báltermeknek beillő szobákban. A válság miatt eladni sem tudják a házat, a fűtésre pedig elmegy havonta pár százezer forint.

Jegyezd meg: ha saját lakásban gondolkodsz, csak akkor éri meg vásárolni, ha legalább 10-15 évig megfelelő lakhelyed lesz minden tekintetben. Ennél rövidebb távra a bérlés sokkal olcsóbb. Ha ennél sűrűbben váltogatod a lakásodat, csak az ingatlanügynököket, az államot, az ügyvédet és a bankokat hizlalod a pénzeden.

Miért akarsz most lakást venni?

Már hallom a választ: mert válság van és most olcsó a lakás. Kicsit vizsgáljuk meg ezt a kérdést pontosabban.

Két eset lehetséges: vagy van rá pénzed, vagy hitelt szeretnél felvenni.

De mielőtt elkezdünk számolni, próbáljuk meg kitalálni, milyen áremelkedés várható a lakásárakban a következő 3-4 évben. Eddig hatalmas zuhanás jellemezte a piacot, az utolsó egy évben volt egy szerény 1%-os növekedés, ami az 5,5%-os infláció mellett tulajdonképpen újabb 4,5%-os áresést jelent reálértékben.

Várható-e, hogy hirtelen elszaladnak a lakásárak és mi lemaradunk valami jóról?

A lakásárakat mindössze három dolog befolyásolja: az elérhető hitelek kamatai, a bankok hitelnyújtási kedve és az emberek hitelfelvételi kedve.

A jellemző banki lakáshitel-kamatok 12,-15% között szórodnak jelenleg, a bankszektorból pedig 3,6 billió forintot vontak ki a külföldi tulajdonosok, pár százmilliárdot pedig az állam  mindenféle bankadó címén. A hitelek 12-13%-a gyakorlatilag bedőlt hitel, olyan, amit már legalább 90 napja nem fizet a hitel felvevője. Ezen túl is emberek milliói égették meg magukat a rosszul megtervezett hitelfelvétellel. A munkanélküliség 11% felett van, a bizalmi index a mélyben és nem is látszik semmi olyan dolog, amitől mindez radikálisan javulna a következő egy-két-három évben.

Ezeknek függvényében én nem gondolom, hogy 2, de maximum 3%-nál nagyobb áremelkedés lenne a piacon a következő pár évben. (Természetesen lehet, hogy tévedek.)

Ezek után vizsgáljuk meg, hogy mennyit nyersz, vagy buksz a lakásvásárlással. Egy átlagos 15 milliós budapesti lakással számoljunk, amit 60 ezerért ki tudsz venni, ha egy kicsit utánajársz.

Nézzük meg, mennyit kamatozna a pénzed bankban, vagy prémium állampapírban, 9,4% kamat mellett. Mondjuk számoljunk 3 évvel és TBSZ számlával, azaz 10% kamatadóval.

Ha lakást vennél, a 15 milliós lakásod érne 3 év múlva 16,15 milliót (A kezdeti költségektől most eltekintünk, hiszen azok akkor is lesznek, ha később veszel lakást.)

A prémium állampapírba való befektetés után lesz 3 év múlva a kamatadó levonása után is több, mint 19 millió forintod.

De laknod is kell valahol, az albérleti díj 3 év alatt felemészt 2,16 millió forintot. Ellenben nem kell lakásfelújításra költened és a várható ingatlanadóra, de ezektől most tekintsünk el.

Láthatjuk, hogy ha elég készpénzzel rendelkezünk, akkor nagyjából mindegy, hogy most veszünk lakást, vagy 3-4 év múlva. Akkor járunk jobban a mostani vásárlással, ha 4%-nál jobban fognak drágulni évente a lakások, vagy ha 80 ezernél többet fizetünk albérletre.

Nézzük meg, ha hitelből veszünk lakást.

A legolcsóbb ajánlat most a piacon 12%-os THM-mel rendelkező hitel, de van 15%-os is. Számoljunk az egyszerűség kedvéért 13%-kal és 12 millió felvett hitellel.

A 12 milliós hitel havi törlesztőrészlete 25 év futamidő mellett is szerény 135,340 Ft, ebből csak  130 ezer forint a kamat az első évben. A futamidő alatt a 12 milliós hitelre visszafizetünk 40.602.072 forintot, azaz 28.602.072 Ft kamatot fizetünk ki a banknak.

Lehet, hogy jobban jársz, ha inkább elnapolod a lakásvásárlást és a hitelfelvételt, inkább teljes erőtökből elkezdetek gyűjteni, hogy 3-4 év múlva saját pénzből meg tudjátok venni a lakást.

Ha jelenleg van 2 millió forintotok és el tudtok tenni havi 200 ezret, 7% nettó kamat mellett, akkor 5 év múlva nem kevesebb, mint 17.153.830 forintotok lesz, azaz a ma kinézett lakást készpénzért meg tudjátok venni.

Ha ma vagy mondjuk 30 éves, semmi nem történik, ha 35 évesen költözöl a saját lakásodba, ami viszont a tiéd és nem fizetsz ki 28 milliót kamatra.

Mekkora lakást vegyél?

A válasz egyszerűnek tűnik: amekkorát megengedhetsz magadnak. De mit jelent ez?

Először is: amíg nincs meg a lakásod vételárának a 35-40%-a, addig az a lakás túl drága neked, akármennyibe is kerüljön. Vagy keveset keresel, vagy sokat költesz, de mindenesetre nem tudsz gyűjteni.

Ha hitelt veszel fel, ne úgy kalkulálj, hogy ki tudod-e fizetni a törlesztőket, hanem hogy a törlesztés után marad-e elég pénzed. Mire kell, hogy maradjon? A megélhetésen túl kell még pénz a nyugdíj-előtakarékosságra, a gyereknek félretenni, autó cseréjére gyűjteni és a többi. Ha ezekre nem marad, akkor a jövődet éled fel, hogy a jelenben saját lakásban lakhass.

Ha kíváncsi vagy, hogyan kell megtervezni a pénzügyeidet, jelentkezz a Kiszámoló Akadémia második turnusára, 20 ezer forintért 6 alkalom alatt megtanulhatod a pénzügyek alapjait. Bővebb infó itt.

Ingatlanvásárlás, mint befektetés?

Amennyiben az első lakásodat veszed, felejtsd el, hogy az befektetés. Az csak fedél a fejed felett, semmi több. Ha azért veszel réz ereszcsatornát, vagy napkollektort, mert azt gondolod, hogy bárki fizetni fog valaha is ezért, akkor keservesen csalódni fogsz. Akkor szerelj bármit is a lakóingatlanodba, ha az a te kényelmedet szolgálja.

Megéri-e második  ingatlant venni befektetés gyanánt?

Mi a hátránya az ingatlanbefektetésnek? Először is, amint arra már sokan rájöttek, hatalmasat is lehet bukni az ingatlanokon. Ezt hiába mondta bárki is 2006-ban, senki nem hitte el neki. Most már sokan rájöttek, hogy az ingatlanba fektetés nem kockázatmentes, egyirányú fogadás. 2008 óta reálértékben az egyharmadával estek az ingatlanárak.

A másik kockázat, hogy az ingatlan nagyon illikvid befektetés. Ha meg akarunk szabadulni tőle egy számunkra kedvezőtlen fordulat esetén (például bevezetik az ingatlanadót), fél-egy évig is eltart, amig el tudjuk adni, addigra már bezuhanhattak az árak.

A harmadik, hogy nem lehet részben eladni. Ha a pénz fele kellene csak, akkor is el kell adnunk az egészet.

A negyedik, hogy nagyon sok az indulóköltség. Az ingatlanügynök vételnél és eladásnál is 5-6%-ot elvisz (mindegy, hogy ki fizeti, az árnak tartalmaznia kell.), ez mindjárt 10-12%. Illeték minimum 4%, ügyvéd 1%, földhivatal és hasonlóak. Ehhez csapjuk hozzá a felújítás várható költségét, a berendezés költségét, ha albérletbe akarjuk kiadni és mindjárt azt találjuk, hogy egy 15 milliós lakásra kifizetünk mindenféle címszóval 15-16%-ot, plusz a felújítást, berendezést, mindjárt közel vagyunk az 5 millióhoz, azaz a 33%-os befektetési költséghez.

Az ötödik, hogy az ingatlanra mindig költeni kell. Egy kazáncsere több, mint félmillió, egy alapos és normális kifestés sem két fillér.

A hatodik a pénzáram kockázata. Mivel a fő bevételi forrás az albérleti díj és vagy van albérlőnk, vagy nincs, vagy fizet, vagy nem. A statisztikák szerint az albérletek két évente legalább egy hónapig üresen állnak. Az új albélőt nagy valószínűséggel ingatlanügynök fogja hozni, aki egyhavi díjat el fog kérni.

A fentiek fényében a nyolc százalékos bankkamatokból kiindulva a 12% elvárt hozam még csekélynek is mondható. Ez az értéknövekedésből és az albérleti díjból áll össze.

Ha az átlagos 15 milliós lakásból indulunk ki és éves 3% értéknövekedéssel számolunk, akkor havi 112-120 ezer forintért kellene kiadni a lakást. Ha az adóról sem feledkezünk meg akkor további 25-30 ezret rá kell még számolnunk.

(Ezek az adatok most érvényesek. Ha valami csoda folytán leesne a forint alapkamata és szárnyra kapna az ingatlanpiac, már teljesen más számok jönnének ki. De erre mostanában sajnos nem sok esély látszik.)

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Olvassa el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.postr.hu oldalon.

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Share

151 hozzászólás

  • whave
    ez szep es jo, csak sajnos eleg mas ‘nyugaton’ berlemenyben elni (ahol ezt szerzodesek kotik, kulturaja van, stb), mint itthon (ahol mutyizik a tulaj, nem jelenti le a NAV-nak, feljarogat a lakohoz, vegzalja, kirakja ha unokatesonak kell valahol 3 honapig lakni, stb).

    en szerencses voltam, 50 rezsiert egy 54nm-es lakas, belvarosban, jo kozlekedessel, es egy olyan tulajjal, aki EGYSZER jott el megnezni a lakast a 7 ev alatt, amit ott toltottem. ez igy korrekt, de pl ha videki lettem volna, munkaltatoi lakastamogatashoz igy sem folyamodhattam volna, hisz azert volt ilyen olcso a lakbert, mert nem feheren adta ki, hivatalosan sosem voltam ott.

    idosebb generacioknal tenyleg nagyon erezni ezt a sajatlakas-maniat, de tortenelmi multunkbol adodoan, ok kb eleve roghozkotessel szamoltak… :) gondolom sokan ismerik, hogy “minek fizeted azt az alberletet kisfiam, miertnem inkabb egy sajat lakasba olod bele azt a sok penzt”. aztan ilyenkor hiaba mondja az ember, hogy “azert, mert ezt fizethetem csak 2 evig ha akarom, nem kotelezo 20-ig, es barmikor megpattanhatok”… :)

  • Vakmacska
    Pontosan. Az idióta szabályok (bérlő által fizetett rezsi megadóztatása, költségek le nem vonhatósága, ja és a magyar áfamérték és a kisvállalkozói környezet miatti számlátlanság a lakáskarbantartói piacon) plusz a legendás magyar adóelkerülés (okkal és ok nélkül, csak úgy is…) kiszolgáltatott helyzetbe hoz valójában bérlőt és tulajt is, csak a bérlőt jobban. Hivatalosan nem laksz ott, tehát fizetős övezetben nem lehet ott autód, a számlák nem a nevedre jönnek ergo nem változtathatsz és nem reklamálhatsz semmit, minden javíttatás közelharc (te nem csinálhatod ő meg nem csinálja), ráadásul bizonyos ársávban főleg lepukkant panelek meg tulajékkal közös bejáratú tetőtér kapható, kéne a nyavalyának. Mondjuk két kisgyerekkel, macskával, szánkóval, 2 bringával, 2 kocsival és egy robogóval megnézném, ki adna ki nekünk lakást és mennyiért. Mondjuk a Kiszámoló által írt szempont itt teljesül: hetedik éve lakunk a házunkban, hitel sose volt rajta, még jó pár évig ha nem muszáj nem adnánk el, szeretjük a környéket (jó közellátás, gyerekintézmények, park, uszoda, bicikliút, kórház-rendelő, tömegközlekedés) de tény, ha akarnánk se bírnánk most eladni, árulhatnánk évekig a beszerzési ára alatt.
  • Darkosia
    “Az ingatlanügynök vételnél és eladásnál is 5-6%-ot elvisz (mindegy, hogy ki fizeti, az árnak tartalmaznia kell.), ez mindjárt 10-12%.”

    Csak részletkérdés, de továbbra is csak 5-6%-ot visz el. Az tényleg mindegy, hogy a vevő vagy az eladó fizeti -e, de nem úgy van, ha veszem akkor én, meg ha eladom akkor is én.

  • Incike2
    Mi cseréltettünk kazánt októberben utolsó utáni pillanatban (azaz S.O.S. hívattuk a szerelőket),és plusz radiátor teljes bevezetésével,kazánnal és mindennel együtt fizettünk 160.000 Ft-ot…
    Szóval a minmum félmillió ft-ot sokallom,mert így is 100.000-nél húzták meg a felső határt,csak a “váratlan” kiadások miatt lett ennyi… Ebben benne volt (kazáncserén-átnézésen túl) a teljesen új,150 cm-es radiátor,és annak is minden költsége.

    Sok dologhoz hozzászólnék még,egyelőre csak ennyi :)

  • Kiszmol
    Ha az eladó annyival többért adja, hogy kifizesse belőle az ingatlanost, akkor csak ki kell fizetni a vételnél is azt a pénzt, amit eladásnál vagy tudsz érvényesíteni, vagy nem.

  • Kiszmol
    Ha az eladó annyival többért adja, hogy kifizesse belőle az ingatlanost, akkor csak ki kell fizetni a vételnél is azt a pénzt, amit eladásnál vagy tudsz érvényesíteni, vagy nem.

  • Kiszmol
    Ha az eladó annyival többért adja, hogy kifizesse belőle az ingatlanost, akkor csak ki kell fizetni a vételnél is azt a pénzt, amit eladásnál vagy tudsz érvényesíteni, vagy nem.

  • Kiszmol
    Van kazán két és fél millióért is, ezért írtam 500 ezret.
  • Kiszmol
    Van kazán két és fél millióért is, ezért írtam 500 ezret.
  • Kiszmol
    Van kazán két és fél millióért is, ezért írtam 500 ezret.
  • AztMondomHogy
    Ha van annyi indulótőke, hogy a hitel törlesztőrészlete kb annyi lenne, mint egy albérleti díj, akkor érdemes venni szerintem. Mit gondoltok?
  • Kiszmol
    Ne felejtsd el azt sem, hogy amíg a bankban van a pénzed, kamatozik, ha beleölöd lakásba, akkor csak annyit “kamatozik”, amennyivel feljebb megy az ingatlan ára.

    Ezért ne csak a banknak fizetett kamattal számolj, hanem a banktól már nem kapott kamattal is. Ezt vesd össze az albérleti díjjal és az ingatlan várható értéknövekedésével.

  • Kiszmol
    Ne felejtsd el azt sem, hogy amíg a bankban van a pénzed, kamatozik, ha beleölöd lakásba, akkor csak annyit “kamatozik”, amennyivel feljebb megy az ingatlan ára.

    Ezért ne csak a banknak fizetett kamattal számolj, hanem a banktól már nem kapott kamattal is. Ezt vesd össze az albérleti díjjal és az ingatlan várható értéknövekedésével.

  • Kiszmol
    Ne felejtsd el azt sem, hogy amíg a bankban van a pénzed, kamatozik, ha beleölöd lakásba, akkor csak annyit “kamatozik”, amennyivel feljebb megy az ingatlan ára.

    Ezért ne csak a banknak fizetett kamattal számolj, hanem a banktól már nem kapott kamattal is. Ezt vesd össze az albérleti díjjal és az ingatlan várható értéknövekedésével.

  • Berajlany
    Szerintem a mostani akciós konstrukciókon érdemes elmélázni. Megveszed a lakást a forgalmi érték 80%-án a 180 napon túli késedelemmel rendelkező hiteladóstól, és felveszed rá a támogatott kamatozású, és a piacinál eleve is olcsóbb (állampapírhozam 3%, ebből jön le a támogatás 5 éven keresztül) lakáshitelt. Figyelni kell arra, hogy az ingatlan értéke és a hitel mértéke is korlátozott. Tehát önerővel kell rendelkezni, és így nagy lakást nem tudsz venni. Továbbá, a benne lakó hiteladós ott marad, amíg ő nem talál egy olcsóbb lakást, amit ismét meghitelez számára a bankja. A te hiteledből pedig az övét betörlesztik, és a maradék részt elengedik neki.
  • Akulcslyukszelleme
    Nem túl szorosan, de kapcsolódik a lakásvásárlás témához egy újabb átverésnek látszó lehetőség, amit a hétvégén kaptam egy ismerőstől (persze ő a megfelelő jutalék miatt küldte): http://prelaunch.future-real-estate-network.co.uk/.
    A “Szavazás” oldalon van fórum, érdekes hozzászólásokkal. Kíváncsian várom, mi lesz belőle.

    (Nem reklám akar lenni. Ha gondolod, itt hagyod vagy kimoderálod, esetleg elemzed és írsz róla.:-) )

  • Akulcslyukszelleme
    Nem túl szorosan, de kapcsolódik a lakásvásárlás témához egy újabb átverésnek látszó lehetőség, amit a hétvégén kaptam egy ismerőstől (persze ő a megfelelő jutalék miatt küldte): http://prelaunch.future-real-estate-network.co.uk/.
    A “Szavazás” oldalon van fórum, érdekes hozzászólásokkal. Kíváncsian várom, mi lesz belőle.

    (Nem reklám akar lenni. Ha gondolod, itt hagyod vagy kimoderálod, esetleg elemzed és írsz róla.:-) )

  • Akulcslyukszelleme
    Nem túl szorosan, de kapcsolódik a lakásvásárlás témához egy újabb átverésnek látszó lehetőség, amit a hétvégén kaptam egy ismerőstől (persze ő a megfelelő jutalék miatt küldte): http://prelaunch.future-real-estate-network.co.uk/.
    A “Szavazás” oldalon van fórum, érdekes hozzászólásokkal. Kíváncsian várom, mi lesz belőle.

    (Nem reklám akar lenni. Ha gondolod, itt hagyod vagy kimoderálod, esetleg elemzed és írsz róla.:-) )

  • superall
    Hosszú lesz, bocsánat.

    Sajnos Magyarországon nem leányálom albérletben élni. Ki lehet fogni jókat, bár a legtöbbnek van valami hátránya (ha minden szép és jó, akkor viszont valószínű, hogy a gatyád is rámegy a bérleti díjra). Mi 6 évig éltünk albérletben a férjemmel, 2,5 éve saját lakásban.

    Ennyi idő alatt összesen 6 albérletünk volt, a lehető legváltozatosabbak:
    – 2 hónapig egy olyanban, ahol a tulajdonos lakott a másik szobában (aki ugyan fiatal volt, de azért mégsem “egyenrangú fél”, és ugyan ő döntött úgy, hogy kiadja az egyik szobáját, néha mégis úgy éreztem, a puszta jelenlétemmel is zavarkodom, amikor átjöttek a barátai)
    – 3 évig egy olyan albérletben, ahol a tulajdonossal egyszer sem találkoztunk, mert a hirdetést, amire jelentkeztünk, az előző bérlők adták fel, hogy keressenek maguk helyett új bérlőket. 3 év után a tulajdonos eladta a lakást, sajnos nem maradhattunk tovább.
    – ezután volt egy albérlet, ahol 1 napot sem töltöttünk, mert a beköltözéskor kiderült a lakás “néhány” rejtett hibája
    – volt olyan, ahol 1 szobát béreltünk volna, majd a beköltözés előtt pár nappal szólt a tulajdonos, hogy a másik két szobát nem tudta kiadni, viszont a komplett lakást szívesen bérelné valaki, úgyhogy inkább visszaadja a foglalót, és mehetünk Isten hírével. Mi meg ott álltunk a félév kezdete előtt egy héttel, albérlet nélkül
    – volt olyan albérlet, ahol a párom nélkül laktam egy évig, csak lányokkal. Ugyan olcsó volt, de a tulajdonos a szomszédban lakott, és mondvacsinált indokokkal folyton átjárt.
    – az utolsó albérletünkből két év után azért kellett elköltöznünk, mert a tulajdonos egyik rokona Pestre készült költözni, és ez volt a legegyszerűbb megoldás számukra. Csak az volt a szerencsénk, hogy ekkor már folyamatban volt a kiszemelt lakásunk megvásárlása (amit nem jeleztünk a főbérlőnek, amíg nem volt biztos a dolog), ezért volt hová költöznünk… gyorsan kellett cselekednünk, ezért még a tisztasági festést is csak a beköltözés után tudtuk megoldani.

    Gondolom, mondanom sem kell, bejelentve sehová sem voltunk.

    Magyarországon nem könnyű albérletben élni. Ha igazán mobil akarsz lenni, akkor a legjobb, ha bútorozottat veszel ki, ami általában 3 lehetőséget jelent:
    – a nagymama halálakor fölöslegessé vált “retro” (értsd: ócska) bútorokkal van berendezve a lakás
    – új, de a lehető legolcsóbb, tehát igencsak gagyi bútorok
    – jó minőségű, esztétikus bútorok, de ez viszont bőven bele van kalkulálva a bérleti díjba

    Mi úgy kerestünk saját lakást, hogy legalább 10-15 évre terveztünk. 3 szobánk van, hamarosan családot alapítanánk, így is bőven el fogunk férni. Sok-sok hitellel vettük, és mivel közgazdász vagyok, a lakásvásárláskor is teljesen tisztában voltam azzal, hogy pénzügyileg jobb lenne albérletben, ebben az esetben viszont úgy döntöttünk, hogy a kényelem bőven megéri a plusz kiadást és a saját lakással járó kötöttségeket. Nem akartuk megkockáztatni, hogy esetleg gyerekkel együtt kirakjanak az albérletből, mert a tulajdonosnak éppen úgy tartja kedve.

  • Kiszmol
    erről hol lehet pontosan bővebben olvasni? Egy posztot megérne.
  • Kiszmol
    erről hol lehet pontosan bővebben olvasni? Egy posztot megérne.
  • Kiszmol
    erről hol lehet pontosan bővebben olvasni? Egy posztot megérne.
  • Kiszmol
    Én is elfogyasztottam egy pár albérletet, de nekem egyikkel se volt bajom. A főbérlőket évszámra nem láttuk, szép és jó lakások voltak gombokért.

    Persze volt jópár putri, amire eleve azt mondtam, hogy ide nem költözöm, aztán olcsóbban találtam full igényes lakásokat.

    Szerintem albérletben is lehet találni jót is, rosszat is, de ha van időd, lehet jó ajánlatokat kifogni.

  • Kiszmol
    Én is elfogyasztottam egy pár albérletet, de nekem egyikkel se volt bajom. A főbérlőket évszámra nem láttuk, szép és jó lakások voltak gombokért.

    Persze volt jópár putri, amire eleve azt mondtam, hogy ide nem költözöm, aztán olcsóbban találtam full igényes lakásokat.

    Szerintem albérletben is lehet találni jót is, rosszat is, de ha van időd, lehet jó ajánlatokat kifogni.

  • Kiszmol
    Én is elfogyasztottam egy pár albérletet, de nekem egyikkel se volt bajom. A főbérlőket évszámra nem láttuk, szép és jó lakások voltak gombokért.

    Persze volt jópár putri, amire eleve azt mondtam, hogy ide nem költözöm, aztán olcsóbban találtam full igényes lakásokat.

    Szerintem albérletben is lehet találni jót is, rosszat is, de ha van időd, lehet jó ajánlatokat kifogni.

  • Valaki3
    Még egy érdekesség: az volt a kiinduló helyzet, hogy felveszed a hitelt, és majd 20 évig fizeted. Mi van, ha előtörlesztesz, illetve mi van, ha nem banki hitelt, hanem lakáselőtakarékossággal az általuk adott hitellel (fundamenta, otp) oldod meg.

    Lakásra költés: 55 nm-re 2 millió forintot kell számolni nagyjából, ilyen árakkal: villanyszerelés: 300e anyaggal együtt, vízszerelés radiátorcsere: 150-200e anyaggal, új ablakok ajtó beszerelés: 600e, burkolás: 50e anyag, glettelés festés: 50e munkadíj. parkettázás: 100e munkadíj (30e). Budapesten. A 2 millióba még némi bútor is belefért, konyhabútor nem, de cégnél eszünk, illetve hétvégén hozatunk kaját.

  • Darkosia
    Feltehetjük, hogy “vagy nem” tudom érvényesíteni eladásnál, de akkor tegyük fel azt is, hogy velem szemben sem tudták érvényesíteni, amikor én megvettem….
    Értem amit mondasz, hogy mindegy hivatalosan kinek a költsége, mert a ház épp annyival lesz drágább, de ezt a költséget a megveszem/eladom közül az egyik esetben akkor sem én állom.
  • room101
    Azért a körülmények szerencsés állása esetén lehet(ett) nyerni is:
    Pesti 58 nm panel vétel,1998. 2,9M
    Eladtam 2004-ben (pont lejárt az 5 év, szja mentes lett) 9,8M-ért.
    Pedig ez csak egy vacak tucatpanel volt.
  • room101
    Azért a körülmények szerencsés állása esetén lehet(ett) nyerni is:
    Pesti 58 nm panel vétel,1998. 2,9M
    Eladtam 2004-ben (pont lejárt az 5 év, szja mentes lett) 9,8M-ért.
    Pedig ez csak egy vacak tucatpanel volt.
  • room101
    Azért a körülmények szerencsés állása esetén lehet(ett) nyerni is:
    Pesti 58 nm panel vétel,1998. 2,9M
    Eladtam 2004-ben (pont lejárt az 5 év, szja mentes lett) 9,8M-ért.
    Pedig ez csak egy vacak tucatpanel volt.
  • Kiszmol
    2000 előtt gyakorlatilag nem volt lakáshitel, ha nem is 1998-ig, de 1996-97-ig gombokért lehetett mindent venni, mert nem volt fizetőképes kereslet a hitel hiánya miatt.

    Azóta már kicsit másként vannak a dolgok, de egyébként igazad van. Ja, az 5 év utáni adómentesség csak 2007-2008-ban jött be, de mindegy, már elévült. :)

  • Kiszmol
    2000 előtt gyakorlatilag nem volt lakáshitel, ha nem is 1998-ig, de 1996-97-ig gombokért lehetett mindent venni, mert nem volt fizetőképes kereslet a hitel hiánya miatt.

    Azóta már kicsit másként vannak a dolgok, de egyébként igazad van. Ja, az 5 év utáni adómentesség csak 2007-2008-ban jött be, de mindegy, már elévült. :)

  • Kiszmol
    2000 előtt gyakorlatilag nem volt lakáshitel, ha nem is 1998-ig, de 1996-97-ig gombokért lehetett mindent venni, mert nem volt fizetőképes kereslet a hitel hiánya miatt.

    Azóta már kicsit másként vannak a dolgok, de egyébként igazad van. Ja, az 5 év utáni adómentesség csak 2007-2008-ban jött be, de mindegy, már elévült. :)

  • nnk
    ehhe-ehhe :):):):)

    tényleg! room101 örülhetsz, hogy megúsztad! :):)

    2007/8-ig úgy nézett ki, hogy eladási-vételi különbözet
    vételi után 5 évig 100%-ban adóköteles, utána évente 10%pont-tal csökkentett része adóköteles. Azaz 15 év múlva lett teljesen mentes…

  • Incike2
    Én a “minimum fél millió”-t reagáltam le,mint kazáncsere… Nekünk benne volt az árban a másik kazán is,amire lecserélték.

    Azért azt mondom,hogy ha valaki 2,5 milliós kazánra cseréli le a korábbit,akkor nem is olvasgat ilyen cikkeket…
    Ha arra van felesleges 2,5 millája,akkor nem fog pár %-okon gondolkozni… :)
    (hozzáteszem: irigylem az olyat…;) )

    Ja,amúgy 100 m2-es ház kazánjáról volt szó,ezt nem írtam elsőre. Így azt gondolom,ha valakinek filléres gondjai vannak,és ilyen cikket olvas,tudjon róla,hogy nem fél millánál kezdődik a kazáncsere. Maga a csere átbézéssel 50.000 Ft volt,emellé mindenki olyan kazánt választ,amit megenged a pénztárcája,és ami még működteti a rendszert…

  • Benke
    Hát a lakásra költések között is van különbség. Nem akarom azt mondani hogy ez sok vagy kevés, mert kevesebből is ki lehet jönni, bár én 2m ből nem mernék nekivágni a komplett felújításba 55nm -en. Tekintve hogy egy minimál Fürdő és konyha is belefáj 500k környékébe normálisan, nem bútorok, meg csaptelepek és egyebek nélkül, mert anélkül nem lehet használni. (Ha igényei is vannak az embernek, akkor 1m és akkor még nem fullos) Egy kicsempézett szobával ami üres nem megy semmire sem az ember. Akkor fér bele a 2M -be (passzentosan talán) ha az ember magának csinálgatja. Anyagköltségektől nem tud megszabadulni. Persze lehet olcsóbbakat keresni, de ha az már olyan terméket takar amiről a franc se tudja hol gyártják, és mi is az, na azt felejtős.
  • Benke
    Hát a lakásra költések között is van különbség. Nem akarom azt mondani hogy ez sok vagy kevés, mert kevesebből is ki lehet jönni, bár én 2m ből nem mernék nekivágni a komplett felújításba 55nm -en. Tekintve hogy egy minimál Fürdő és konyha is belefáj 500k környékébe normálisan, nem bútorok, meg csaptelepek és egyebek nélkül, mert anélkül nem lehet használni. (Ha igényei is vannak az embernek, akkor 1m és akkor még nem fullos) Egy kicsempézett szobával ami üres nem megy semmire sem az ember. Akkor fér bele a 2M -be (passzentosan talán) ha az ember magának csinálgatja. Anyagköltségektől nem tud megszabadulni. Persze lehet olcsóbbakat keresni, de ha az már olyan terméket takar amiről a franc se tudja hol gyártják, és mi is az, na azt felejtős.
  • Benke
    Hát a lakásra költések között is van különbség. Nem akarom azt mondani hogy ez sok vagy kevés, mert kevesebből is ki lehet jönni, bár én 2m ből nem mernék nekivágni a komplett felújításba 55nm -en. Tekintve hogy egy minimál Fürdő és konyha is belefáj 500k környékébe normálisan, nem bútorok, meg csaptelepek és egyebek nélkül, mert anélkül nem lehet használni. (Ha igényei is vannak az embernek, akkor 1m és akkor még nem fullos) Egy kicsempézett szobával ami üres nem megy semmire sem az ember. Akkor fér bele a 2M -be (passzentosan talán) ha az ember magának csinálgatja. Anyagköltségektől nem tud megszabadulni. Persze lehet olcsóbbakat keresni, de ha az már olyan terméket takar amiről a franc se tudja hol gyártják, és mi is az, na azt felejtős.
  • zsizsik
    A cikk jó, de én is hiányolom belőle az albérlettel járó kockázatok megemlítését.
    Pár példa:
    1. Legtöbb esetben albérletbe nem tudod magad bejelenteni.
    2. Jártunk már úgy, hogy a tulajnak kellett vissza a lakás és állhattunk neki másik albérletet keresni. Az én esetemben ez azzal járt, hogy egy vizsgára (ami jó lett volna ha megszerzem) nem tudtam felkészülni. De a gyors albérletváltást mondjuk nem tudom, hogy hogy oldottam volna meg, ha egy csecsemővel a kezemben, kialvatlanul kellett volna végigcsinálni.
    3. Az elején semmi bútorunk nem volt. Mire saját lakásba költöztünk, már rendesen meg volt pakolva a költöztető furgon. Mert az egyik albérletbe nem volt jó ágy, akkor kellett venni ágyat, a következő albérletet már úgy kellett keresni, hogy ne legyen ott ágy, de hát akkor ott meg szekrény nem volt elég stb… Sokszor csak vettünk valami vacakot, ami nem tartós, mert nem tudtunk, hogy a következő helyre ahova megyünk kell e, vagy befér e egyeltalán.

    Az is meg volt említve a cikkben, hogy Amerikában sokan élnek albérletben. Ez igaz. Dolgozott is egyik ismerősöm ilyen helyen, de az nem hasonlítható össze a magyar viszonyokkal. Nagy épületkomplexumban dolgozott amiben rengeteg lakás volt, ami mind albérletbe lett kiadva. Ott nyugodtabban éldegéltek a családok, nyugdíjasok is, bejelenthették magukat, és nem kellett félni attól, hogy a tulaj állandóan benéz, vagy kéri vissza a lakást egyik hónapról a másikra.

  • Berajlany
    341/2011. (XII. 29.) Korm. rendelete az otthonteremtési kamattámogatásról. Az EU jóváhagyásával fog hatályba lépni. A Magyar Közlöny 2011. évi 163. számában találod meg. Többféle kamattámogatás szerepel benne, amiről én írtam, az a 7§-ban definiált verzió.
  • Illye
    Szerintem mindenki emlékszik a Melrose Place-re, ahol végülis az volt a történet középpontjában, hogy volt egy több lakásos ház, amit különféle személyek béreltek a főbérlőtől. A főbérlő előszőr nem tudom ki volt, de azt hiszem a sorozat vége felé már Amanda (Heather Locklear) játszotta a tulajdonost, akire nem emlékszem, hogy a bérlők agyára ment volna és basztatta volna őket mindennel. Éppen ellenkezőleg, ha valami probléma volt, akkor jelentkették neki és ő egyből intézkedett. Akinek kimaradt volna a sorozat, annak elmesélem, hogy ez egy kb. 10 lakásból álló bérház volt, közös medencével az udvaron. A lakások kb. 80-100 nm-esek voltak és jellemzően ketten bérelték őket, általában egyszerű, középosztálybeli emberek. Azt hiszem, sokan el tudnánk éldegélni egy ilyen bérleményben évekig… (engem még az se zavarna, ha Amanda szintű főbérlők a nyakamra másznának):)
    Na de a lényeg, hogy akkor most vessük össze azt az albérletet, egy gazdagréti 40 nm-es panellal….
  • jurta
    _a lakást be is kell rendezni. Ez szintén nagyon alsó hangon egymillió forint, de akkor az nagyon minimáldesign lesz. Mosógép, hütőgép, függöny, csillár, fürdőszoba-polc és ezer apróság_

    Oké, de hangsúlyozzuk, hogy ez az *első* saját lakásba költözéskor költség, ha addig *semmit* nem vettél. (Még saját mosógépe, hűtője is sokaknak van már addigra, ha csak nem rögtön a szülőktől mennek sajátba.) Ha lassanként felszerelted magad, akkor most nem egyszerre kell kifizetni.

    _hová akarják levinni sétálni és játszani a gyerekeket a VII. kerületben? A járdán parkoló autók közé, hogy játszanak a kutyagumival és mélyeket lélegezzenek a szmogból?_

    Ebben a blogban elég divatos szidni a fővárost, de azt mindenképp szeretném megemlíteni, hogy a VII. kerületben már azokban a fejletlen 1980-as években is – amikor én ott gyermek voltam – létezett egy Városliget nevű intézmény.

    Amúgy nagyon tetszik a cikk. Főleg abból tanultam sokat, hogy vásárolni csak “letelepedési” szándékkal.

  • jurta
    _De a gyors albérletváltást mondjuk nem tudom, hogy hogy oldottam volna meg, ha egy csecsemővel a kezemben, kialvatlanul kellett volna végigcsinálni._

    Egy szoptatós kisbabával még háborúban is meg lehet hatni döntéshozókat. Ha van olyan embertelen tulaj, aki ilyen helyzetedben nem bírta volna kivárni, míg új helyet találsz, én összebeszéltem volna a szomszédokkal, hogy álljanak a lakásajtó előtt élőláncot.

    A bútorváltogatásra viszont nincs mit mondanom, azzal együtt kell élni.

    A többi hozzászólónak is írom: nézzétek már meg jól azt is, _kitől_ veszitek ki a lakást. Nekem eddig minden főbérlő megengedte a tartózkodási helyet (ne állandó lakóhelyet kérj rögtön, tartózkodásival már simán lehet rendelőintézetbe stb. járni), csak volt, amelyik nem azonnal. Az elején nagy segítséget nyújtottak a társasházról és a szomszédokról való ismereteikkel. Az egyik helyen úgy béreltem az átlagár alatt, hogy szerződésem volt, most jó barátom lakik ott a feleségével, még abból is engedett 5 ezret egy év hűségért, és továbbra is szerződéssel.

  • Tomfree79
    “Ha jelenleg van 2 millió forintotok és el tudtok tenni havi 200 ezret, 7% nettó kamat mellett, akkor 5 év múlva nem kevesebb, mint 17.153.830 forintotok lesz, azaz a ma kinézett lakást készpénzért meg tudjátok venni.”

    Itt vett komolytalan fordulatot a bejegyzés. Azért eltenni 5 évig fixen havi 200ezer HUF-ot albérlet meg minden mellett elég valószínűtlen. Ehhez mindkét párnak legalább 250e nettót kell keresnie alhangon fejenként. Ezt a pontot nem gondoltad át komolyan szerintem…

  • Valaki3
    Bocsi, a lényeg kimaradt. Amit lehet, mindent a saját kis kezünkkel csináltunk, bontás, glettelés, festés, stb. csak a szakipari munkákat adtam ki külsős embereknek. Bútorok IKEA-ból vannak, csaptelep 20e (Kludi) körül volt darabja, fürdőkád teljesen normális akril kád (20k körül volt). Konyhabútor nincs benne, mint mondtam. Tudom, hogy lehet 250 ezerért is kádat venni, meg 170 ezres csapokat is, de ha ilyeneket vennék a lakásba, akkor nem 55nm-es lakásra futotta volna :)
  • Valaki3
    Ami egyébként pofátlan volt, azok az egyéb költségek: 10 millás lakásnál 300e vagyonosodási illeték, meg 100e az ügyvédnek, meg még nemtom mi, az adminisztrációra kapásból elment 500k. Ennyit a fiatalok lakáshoz jutásának támogatásáról.
  • mutyilufi
    Nagyrészt jó cikk de a bútorozás, és felújítás szerintem nem kötelező. Ha nem első lakás akkor már lesz valamennyi bútor ill. háztartási gép és ha nem készül épp széthullani a lakás/ház akkor a felújítás is várhat egy kicsit. Sőt továbbmegyek, jó állapotú lakások, házak is vannak eladóak.

    Egyébként lehet hogy befektetésként most nem tuti az ingatlan, de egy államcsőd esetén a bankszámlán lévő virtuális csodapénz pillanatok alatt semmivé tud olvadni. Sajnos ott tartunk hogy már ez is egy lehetséges forgatókönyv, bár szerencsére egyenlőre azért még nem túl valószínű.

  • Rogue
    A lakásba költözés költségei rendesen el vannak túlozva a saját lakás hátrányára:
    – Új építésű lakásban (2000 után épített) jó eséllyel nem kell felújítanod műszakilag, legfeljebb egy tisztasági festés kell.
    – Mire saját lakás vásárlásáig jutsz már laktál valahol, igen nagy valószínűséggel csomó bútorod – műszaki cikked van, nem kell rögtön kiadnod egymilliót a berendezésre – tudom, most költözök be.
    – Pont ebből következik, hogy amikor albérletbe költözöl akkor is csomó kiadásod lehet a bútorbeszerzéssel, hacsak nem akarsz a 30ezres IKEA bútoron aludni és az albérletben hagyott 10ezer forintos tvn nézni a műsort. Ugyanez igaz arra is, ha valami elromollik és meg kell csináltatni: jó eséllyel filléres megoldásokkal ússza meg a tulaj.
    Gyűjtögess, és lesz annyi pénzed, hogy lakást vegyél? A 7% kamat, amivel számolt az író alig több, mint ami a pénz értékállóságához kell, ráadásul 5 év alatt az ingatlanok ára ha csak az inflációt követi, máris másfélszeresre duzzad. Mit csinálsz akkor az összegyűjtött pénzzel?
    És amíg gyűjtögetsz, addig sem a sajátodban laksz. Ez ugyanaz a dilemma, mint hogy megvegyem-e most a jó TV-t, ami most drága, de pár év múlva majd olcsó lesz… igen, de pár évig akkor a régi tvdet nézted, és elmulasztottad, hogy jobb legyen az életed pár évig…
    Én is laktam albérletben sokat és sok szívás van benne, ami nem pénzesíthető. Nem csak arról van szó, hogy rossz a lakás, hanem hogy másnak a lakásában laksz, akármikor kitehetnek, legálisan pedig nem vagy jelen.
    Saját lakásba költöztem most és hadd foglaljam össze: MÁS ÉRZÉS! Persze megint más lesz, ha már kifizettem a kölcsönt, de már most is kifejezhetetlen :)
    A cikknek igaza van, hogy arra az időszakra kell tervezni, amim idő alatt a kölcsönt visszafizeted…

  • adamm
    “Ha lakást vennél, a 15 milliós lakásod érne 3 év múlva 16,15 milliót (A kezdeti költségektől most eltekintünk, hiszen azok akkor is lesznek, ha később veszel lakást.)
    A prémium állampapírba való befektetés után lesz 3 év múlva a kamatadó levonása után is több, mint 19 millió forintod.
    De laknod is kell valahol, az albérleti díj 3 év alatt felemészt 2,16 millió forintot. Ellenben nem kell lakásfelújításra költened és a várható ingatlanadóra, de ezektől most tekintsünk el.”

    Szerintem itt a számítás kihagy egy fontos tényezőt. Ha lakást veszel, nem csak a 16,15 millióval kell számolni, hanem azzal az összeggel is, amit nem fizetsz ki albérletre, ami 2.16 millió, és akkor még be sem fektetted..
    Vétel: 16,15 2.16 = 18.31 m
    Bérlés: 19 – 2.16 = 16.84

  • konkav
    mivel én “láttam a ló mindkét oldalát”, csak annyit fűznék hozzá, hogy gombokért pont olyan lakást is adnak albérletbe. ha szeretnél bejelentett lakcímet, minőségi bútort, rendes tulajt, stb.,akkor számolj azzal, hogy ez mind pénzbe kerül. egy 50e havi bérleti díjból 40e marad adózás után most, hogy egy kicsit “fehérítettek” az adózáson. ennyi kamatot 6,85m forint után kapsz nettó 7%-ra. ha egy 6,85mFt-os lakást valaki megpróbálna havi 50e-ért kiadni, a kutya sem nézné meg, pedig ez, a bankbetétekhez képest, iszonyatosan olcsó bérleti díj (a hozam egyforma, a kockázat pedig…..)

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

 karakter még felhasználható

* 7+2=?