Ha valakinek frekventált helyen van kiadó lakása (ez Magyarországon leginkább csak Budapest legbelsőbb része, esetleg Héviz), dilemmába kerül, hogy hosszú távra adja ki, vagy inkább "airbnb-zzen", vagyis turistáknak adja bérbe a lakást pár napokra, magasabb ár mellett.
Sokan döntöttek az utóbbi mellett, ez két dolgot okozott: elképesztő módon elszálltak a bérleti díjak (és az ingatlanárak is) Budapest belvárosában és az Airbnb-n is megtöbbszöröződött a budapesti kínálat.
Egy bécsi adatot tudok: ott tavaly óta 70%-kal nőtt az Airbnb éjszakák száma, a lakáskínálat azonban 300%-kal. Ez magával hozza a kínálati árak meredek esését és még ezzel együtt is sok ilyen lakás üresen fog állni, főleg a szezonon kívül októbertől áprilisig.
Sőt, sokan labdába sem fognak rúgni, mert a kilencedik oldal lap alján lévő ajánlatig nagyon kevesen fognak eljutni, amikor már a főoldalon is talál lakást napi 8.000 ezer forintért a Váci utcától 5 perc sétára.
Ebben a cikkben már megnéztük, hogy jó eséllyel nem éri meg a hosszú távú bérlethez képest az "airbnb-zés", főleg ha figyelembe veszed, hogy az airbnb-s kiadásnál tiéd a rezsi, a takarítás, de még a vécépapír vagy a törölközők mosásának költsége is.
(Egy másik érdekes cikk kalkulátorral: megéri-e lakást venni hitelből kiadás céljából, kihasználva a mostani alacsony kamatokat.)
Gábor már évek óta ad ki lakást az airbnb-n és volt olyan kedves, megosztotta a tapasztalatait. A leveléből az derül ki, hogy mások lakásait adja ki, de éppen most akarja felszámolni ezt az üzletet. Sajnos ennek pontos oka nem derül ki, remélem a hozzászólásokban majd bővebben kifejti. (Bár nyilván nincs már összhangban a munka mennyisége az elérhető haszonnal.)
Ha van kérdésed az airbnb-vel kapcsolatban, tedd fel neki a hozzászólásokban, szerintem válaszolni fog rá.
Következzen hát az ő írása a tapasztalatairól és a véleményéről:
Két éve adok ki turistáknak lakásokat rövid távra, tehát akkor kezdtem, amikor „Airbnbézni” még messze nem volt „cool”. Külföldi tulajdonosok üres lakásait béreltem, karbantartottam és az ingatlanjaikkal kapcsolatos ügyeiket intézem, így a piacinál 50%-kal kedvezőbb bérleti díjat fizettem a lakásokért. Vállalkozásom ezen ágát jelenleg számolom fel, ezért azt gondolom, hogy valóban átélt tapasztalatok birtokában és viszonylag objektíven tudok írni a jelenségről.
Először is, lakást rövid távra turistáknak kiadni nem ugynazt jelenti, mint hogy havonta egyszer elsétálok a bérlőmhöz a borítékért. Ez a tevékenység munka, munka és munka. Vendéget fogadni hajnalban, vagy éjjel. Készen állni, ha csöpög a csap, elromlik a router, vagy kivág a villanyóra. Éttermet, múzeumot, programot ajánlani. Levelezni. Szervezni. A legkülönbözőbb kis egyéni kéréseket teljesíteni. Egyensúlyban tartani a nem kis költségeket: rezsi, fogyó eszközök, takarítószerek, karbantartás. Kihúzni a novembert és a februárt, amikor lasszóval is nehéz vendéget fogni. Vendégkönyvet vezetni. Adózni a kerületnek. Adózni a fővárosnak. Adózni a NAV-nak.
Amikor az ipart kezdtem, talán pár száz Airbnb hirdetés volt Budapesten, jelenleg közel hétezer. Újabban szemmel láthatóan beszálltak nagyon sokan olyanok, akik nem tudják, mire vállalkoznak. Borzalmas, szívbe markolóan fájdalmas angol szövegek, nagyi bútorok és elképesztően alacsonyra szabott árak az egyik oldalon. De ők szerintem hamar ki fognak esni. A másik véglet, amikor ránézésre is sok-sok milliót tolnak egy belvárosi, luxus színvonalú apartmanba és 35 euróért hirdetik. Még ha minden feketén is menne, akkor sem jön ki a matek, hogy ez mikor és hogyan fog megtérülni.
Két év távlatából mondom, hogy legálisan a rövid távú lakáskiadásnál kb. a forgalom harmadát lehet nettóban kivenni az üzletből, a foglaltságot pedig 65-70%-ra húzni éves szinten. Ez nem egy sima jajde magas 33% hozam, hiszen ebben a munkadíjunk is benne van. Utána lehet számolni: a jelenlegi albérleti díjak mellett nem érdemes piaci áron kivenni egy lakást, és rövid távra kiadni. Saját tulajdonnál, az ezzel járó munkát felvállalva és a vendégekhez való érzékkel egyetlen lakásnál ugyanakkor él a nagyon kedvező átalány adózás, szobánként évi kb. 40 ezer forintos központi teherrel (általányadó+EHO) nyolc szobáig. Ezzel legálisan a bérleti díj kb. 150%-a tehető zsebre. Szintén életképes lehet a modell, ha olcsón bérlünk, de ez Budapesten már nem túl esélyes. Ha nem jól sakkozunk, nagyon pengeélen van a megtérülés, vagy McDonalds szintű órabérért dolgozunk.
A fizető vendéglátás évtizedek óta működő, legális történet, mindig megfért a szállodákkal. „Zimmer frei” gyakorlatilag az egész világon létezik, való igaz, hogy az internetes platformok megjelenése előtt ilyen választékban, ilyen egyszerűen összekapcsolni a szolgáltatást kínálót és keresőt soha nem lehetett. A hazai feltételeket egy kormányrendelet (239/2009. (X. 20.)) szabályozza, korrekt és betartható követelményeket határoz meg többek között az egy főre eső minimum területtel, heti takarítással, elérhetőség biztosításával, felszereléssel többek között. Az Airbnb ezen felül elsősegély-készletet és füstjelzőt is ajánl. Azok, akik azt állítják, ez a terület nem szabályozott, nem ismerik a tényeket. Azok, akik a feketézők visszaszorítását szeretnék, ugyanazt akarják, mint a legális lakáskiadók.
A tisztulást az is segíti, hogy most szeptembertől az Airbnb minden felhasználóját kötelezte új feltételek elfogadására, amelyben világosan szerepelt az adatok megosztása az adóhatóságokkal.
Mivel - ellentétben a 80as évekbeli cimmer ferivel - , itt minden tranzakció bankokon keresztül zajlik, és egy OECD határozat alapján ez év decemberétől keresztül-kasul össze lesznek kötve a bankok és adóhatóságok, ezért nem túl valószínű, hogy a rövid távú kiadás a legjobb terep a feketézésre.
Noha vannak, akik a szállodák térvesztését vizionálják, a szállodáknak és a rövid távú kiadóknak igen hasonlók az érdekeik. Amennyiben forgalmuk meghaladja az évi hatmillió forintot, közösen nyögik az ugyan kedvezményes, 18% ÁFÁ-t, de tevékenységük jellegéből adódóan az árakban érvényesíteni kell még 4% idegenforgalmi adót (Budapest) és az építményadót is, aminek megállapításakor az önkormányzatoknál vastagon fog a ceruza. Közös érdek az is, hogy az olcsó alkoholra és olcsó tömegszállásra épülő hangoskodós-őrjöngős-hányós buliturizmus inkább zárvány, kis szegmens maradjon. Ez erodálja a profitot és elriasztja az igényes közönséget. Talán a Balaton, ezen belül a nyáron teljesen élhetetlen Siófok a legjobb példa arra, hogy ez az irány hosszú távon fenntarthatatlan.
Az albérlet robbanásról:
Egyetemistaként én is albérlő voltam, és tudom, hogy akkor, ha nem is volt kimondottan olcsó albérletezni, a dolog valahogy belefért az ember életébe. Látom, hogy ez ma már messze nincs így, de ezért nem lehet csak a rövid távú kiadást felelőssé tenni.
A pesti albérletek nem most lettek drágák, hanem eddig voltak durván ár alatt, igazodva az alacsony bérekhez. De a jó közlekedésnél, városmag közeli, elfogadható állapotban lévő lakások száma szűkös, és nagyon nem is növekedhet már. Egyre többen szeretnének Budapesten élni: vidékiek, mert van munka. Elektronikus nomád életű külföldiek, mert nyugati fizetésükből egy gyönyörű európai városban kimagasló színvonalon tudnak élni. (Egyre több ilyet ismerek. Finnek, angolok, hollandok.) Jobb módú oroszok, ukránok és egyiptomiak, akik valami biztonságot teremtenének a hazájukon kívül. Azok, akik korábban kiköltöztek az agglomerációba, aztán pár év alatt rájöttek, mennyibe kerül egy ház fenntartása, a barátaik eltűntek, színházba menni tortúra, a gyerekeik pedig napi három órát töltenek a helyi járatú buszon, többet, mint szüleikkel. És akkor koronázzuk meg mindezt egy kis rövid távú kiadással. Egyszerűen több az eszkimó, mint a fóka, és ennek megfelelően emelkednek az árak. Ezt sajnos be kell nyelni a bérlőknek.
Részben azt is, hogy egyre több a bejelentett lakáskiadás, ami rögtön kb. 15%-kal megdobja az árat. Csak azért nem közel harminccal, mert havi kb. 83 ezer bérleti díj felett valami misztikus okból hirtelen 30% lesz az adó, így nagyítóval kell keresni olyat, aki ebben az esetben nem alacsonyabb díjról köti a szerződést. Megéheztek a helyi önkormányzatok is, és rablóbb természetűek akár évi hetven-nyolcvanezer forintot is beszednek egy hosszú távra kiadott garzon után is.
Mindezek alapján valószínűtlennek tartom az albérleti díjak csökkenését. A helyzetet az javíthatja, ha emelkednek a bérek és megváltozik az ingatlanokkal kapcsolatos tevékenységek abszurd adóztatása, például nem próbálnak meg egyetlen tevékenységet háromszor-négyszer is megadóztatni, vagy lerabolni a bérbeadási jövedelem felét-harmadát. (A lakás ugye már eleve adózott jövedelemből van, meg egy kis illeték is be lett tolva, meg az önkormányzat is tarja a markát a kommunális adóért minden évben.) Hogy ennek mi az esélye? Attól tartok, egy óriási nagy nulla. Bár a bérlőknek nem segít, de az emelkedő árak mögött összetett folyamatok húzódnak, amelyben a rövid távú kiadás csak egyetlen tényező.
.
Milyen lépéseket tegyen, ha valaki rövid távú kiadással szeretne foglalkozni?
Számoljon. Számoljon. Számoljon.
Ha bérelt lakással csinálja, akkor a bérleti díj + rezsi+működtetés egyéb költségei (fogyóeszközök jellemzően) megtérülésekor mutat nullát a számláló. Éves átlagban kb. 65% körüli a foglaltság. Egy vendég-tartózkodás átlaga 4 nap, egy hónapra 5-6 vendégváltást kell átlagban levezényelni. (Ennyi szervezést-levelezést, takarítást, ágyneműváltást, kulcsátadást megvalósítani.)
Ha a lakás saját, a fenti összeget akkor is meg kell termelni a „kvázi” nullához, hiszen a bérleti díjnak megfelelő összeget egy sima hosszú távú bérlőtől is be tudta volna szedni, külön munka hozzáadása nélkül.
Korrigáló tényező: lehet olyan tulajdonos, aki nem akarja a hosszú távú bérlő kockázatát vállalni (lelakás, nem fizetés és bennmaradás pl.), vagy példának okáért nyugdíjas, akinek külön öröm és elfoglaltság a vendégekkel foglalkozni, és még akkor is boldog, ha ez anyagilag nem hoz többet a számára a hosszú távú kiadásnál.
Kockázat: a turizmus az egyik legsérülékenyebb iparág. Világpolitikai helyzet, üzemanyag ára, légitársaságok útvonalhálózata, új desztinációk megjelenése, a helyi adminisztráció viselkedése, változó szabályozók és még ezer dolog lökheti jelentős mértékben előre, vagy hátráltathatja a turizmusra épülő üzletet.
A rövid távú kiadásnál a bevételt terhelő adó olyan sokféle lehet attól függően, hogy a tevékenységet magánszemélyként, egyéni vállalkozóként, vagy cégként végzik, hogy ennek részletei az írás keretét meghaladják, azt könyvelővel érdemes egyeztetni. Ami mindig biztos, az a bevételre számolt 4% idegenforgalmi adó Budapesten és 6 millió feletti forgalom esetén 18% ÁFA.
Ha úgy dönt, hogy belevág, be kell jelentenie a tevékenységet a jegyzőnél.
Ha nincs gátló tényező, egy hónapon belül kiadják az engedélyt.
Az engedéllyel a magánszemélyként tevékenykedőnek fel kell keresnie a NAV-ot, és ki kell váltani az adószámot erre a tevékenységre.
Cég, vagy vállalkozás esetében az engedély alapján bejegyezni a tevékenységet (egyéb szálláshely szolgáltatás) a tevékenységi körbe.
Vásárolni egy vendégkönyvet a papírboltban.
Hitelesíteni a vendégkönyvet a jegyzőnél.
Lehet fogadni a vendégeket, akiknek számlát kell adni és regisztrálni kell a vendégkönyvben. (Ez utóbbi egyébként EU előírás is, a Schengeni Konvenció 45. pontja utal rá.) Pénztárgép kötelezettség erre a tevékenységre nincsen.
Az idegenforgalmi adót a tárgyhó után az önkormányzatnak el kell utalni.
Az adóformától függően a NAV felé is teljesíteni kell az adózást.
Az adóformától függően Budapesten a Fővárosi Önkormányzat felé (más településen a megfelelő önkormányzatnak) a HIPA vonatkozásában is teljesíteni kell az adózást.
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, ahol megtanulsz mindent, amit a pénzről tudni kell 6 alkalom alatt, 25 ezer forintért, vagy kérj valódi pénzügyi tanácsadást.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló cikket is a blogon. Csatlakozz hozzánk a Facebookon:. target="_blank"> http://.
"így a piacinál 50%-al kedvezőbb bérleti díjat fizettem a lakásokért." - Gábor
Kiszámoló: tudom, hogy Gábor levelét idézed, de ezt azért kéretik kijavítani. 50%-kal. Lentebb meg 15%-kal. Jó a helyesírása, de gondolom, már ő is annyit látja ezt a baromságot, hogy sajnos átvette. Bocs a kukacoskodásért, a post ettől még nagyon jó, örülök, hogy nem vágtam bele az Airbnb-zésbe, főállás mellett szinte lehetetlen csinálni.
"havi kb. 83 ezer bérleti díj felett valami misztikus okból hirtelen 30% lesz az adó" nem, évi 1 millió jövedelemnél jön be a 14% EHO (a 16% Szja mellé), tehát nem 1 milliós bevételnél.
A dolog szerintem is inkább túl-, mint alulszabályozott. Hogy a vendégkönyv EU szabály lenne? Lehet, de elég életszerűtlen, hogy egy magán-bérbeadó igazoltassa a vendégeket. Nyáron Párizsban egy nagy lánc szállodájában nem is kellett bejelentőlapot kitölteni.
65% kihasználtság elég túlzónak tűnik. Tudtommal egy szálloda beruházást is inkább 50%-al terveznek. És oda jönnek üzleti utasok is, ráadásul az ő csúcs szezonjuk máskor van, mint a turistáké, jól kiegészítik egymást. Magán szálláshelyre pedig csak elvétve megy üzleti utazó.
A hiteles lakáskiadáshoz van egy cikk az index-en: index.hu/gazdasag/2015/08/31/ingatlan_hitel_alberlet_lakaspiac/
Nem vagyok érintett (egyik oldalról sem), csak szerintem ezt is érdemes figyelembe venni.
a tavalyi szezonban annyi cikk jelent meg a sajtóban, hogy aranybánya a turisztikai kiadás, hogy ezt sokan elhitték, és mára az igények fölé ment a kínálat. Régi motorosok is panaszkodnak a sajtóban, hogy lejjebb kell menniük árban, és így sem tudják megközelíteni a korábbi évek foglaltságát. És nem hiszem, hogy a kereslet drasztikusan emelkedni tudna.
Közben nem csak új szereplők, de új szerepek is megjelentek. Van, aki tanfolyamot tart a bérbeaóknak adózásról, árpolitikáról, stb. Más a lakás kiválasztásában és a design-ban segít (merthogy átlagos lakással nem lehet sikert elérni). És van, aki az üzemeltetést veszi át a tulajdonostól. Pár éve pedig még öreg nénik sürgölődtek fényképalbummal a beérkező nemzetközi vonatok környékén.
Én is számolgattam és jelenleg egyáltalán nem éri meg a hosszútávú 8-9% helyett bajlódni az egésszel. Gyorsan rá fog jönni az az 5000 airbnb-ző, aki idén kezdett bele, hogy nem olyan nagy buli ez már. Sőt, az ilyen lakások nagy részét inkább hosszútávon fogják kiadni, így kicsit emelkedhet a színvonal és mérséklődhet az árak növekedése is.
Kérdés: melyik kerületben kell évi 70-80 ezret fizetni az önkorinak? Csak az ötödikre tudok tippelni, mert budán is 10-20 ezer körül van, már ahol van.
Off:
Sokadszorra futottam bele abba, hogy az oldal elérhetetlen: van amikor csak pár percre, de volt már, hogy órán túl is. Az is gyakori, hogy ha megy, iszonyú lassan tölt be.
Én csak vezetékes netet használok. Otthon, anyósomnál vidéken és a munkahelyemen is más szolgáltató van, mindegyiknél találkoztam már a hibával, úgy hogy közben maga a kapcsolat és más oldalak elérése is rendben volt. Más tapasztalt ilyet?
Ilyenkor mindig felmerül bennem a kérdés, hogy nem a frusztrált UL ügynökök léptek-e akcióba. 🙂
Az eleresi problema nalam is szokott jelentkezni.
Tetszett a poszt, megerositette az erzeseimet a temaval kapcsolatban.
@profiterror " melyik kerületben kell évi 70-80 ezret fizetni az önkorinak? Csak az ötödikre tudok tippelni, mert budán is 10-20 ezer körül van, már ahol van."
A 7. kerületben az építményadó 2015. január 1-től 1.852Ft/négyzetméter/év (azt hiszem, az 5.-ben csak 1530). Ezzel már 43 nm-nél kijön a fenti 80.000 Ft, nagyobb lakásnál még több. Valóban vannak kerületek, ahol lakásra nincs építményadó. Illetve elég tipikus, hogy az ingatlannyilvántartás szerint lakásnak minősülő, és ténylegesen lakás céljára használt ingatlanok mentesülnek. De a turisztikai célú bérbeadás már nemigen fér bele a lakás fogalmába.
Az a 1020-ezer Ft jellemzően a kommunális adó, amit azokra vetnek ki, akik a nm alapú ingatlanadó alól a fenti okból mentesülnek. Az valóban csak pár kerületben van.
@pölö off: én elég sokat olvashatók kiszamolot, több platformon, több helyről, több országból (proxy, nyaralad) mindenfele internetről, de meg szinte sosem tapasztaltam kiesést, nem mindig ugyanazt az eskozt használod esetleg, és azzal lehet vmi gond?
Szöcske, sajnos szokott lenni és ma is volt.
Én ahogy találomra hostok naptárjait megnéztem...
A lefedettség nagyon messze van a 65%-tól.
Többször jártam külföldön bed and breakfast-ban, azokról az jutott mindig az eszembe, hogy nyugdíjasként jó lenne ilyet csinálni. Kiegészítő jövedelemként. Mindegyik ház volt (nem lakás), többnyire idősebb házaspár tulajdonossal, akik kiadták az elköltözött gyerek(ek) szobáit. Szinte sosem belvárosban (az is igaz, hogy általában autóval jól megközelíthető helyeket kerestem).
@polo Neha nalam is nagyon lassan jon be az oldal, de en arra fogom, hogy kulfoldrol nezem es nincs eleg savszel kulfold fele. Amikor Mo-n vagyok csak nagyon ritkan van az, hogy tulterhelt lenne a szerver, es neha kihagy, oras kihagyast meg sose eltem meg, inkabb csak neha par mp-re nem toltodik be valami, vagy csak nagyon nagyon lassan. Nem zavar, orulok neki, hogy ilyen tipusu cikkeket olvasgathatok.
Köszönöm a Kiszámolónak, hogy megosztotta a tapasztalatokat. Pár gondolatra szeretnék reagálni. A gyengülő megtérülés, a túlszabályozottság és a lefelé menő árak miatt nem látok nagy perspektívát ebben a tevékenységben üzleti oldalról, a személyes okok között pedig legnagyobb szerepe az állandó készenléti állapotnak van, továbbá egy másik vállalkozást indítok, és inkább arra figyelek. Nálam stabilan 65% felett volt a kihasználtság éves szinten, 'Superhost' is voltam, nyilván ez a hozzáállástól, visszajelzésektől, lakásoktól is függ. Lehet, hogy életszerűtlen, hogy egy magán bérbeadó regisztráljon, de ezt törvény szerint meg kell tennie. Ha nem teszi meg, a diszkrepancia a számlák és a vendégkönyv között előb-utóbb kiesik. Persze számla és vk nélkül egyszerűbb...A havi kb. 83 bérleti díj pontosítva havi kb. 83 bérleti díjból származó jövedelem, ez az évi 1mio, ami felett jön a NAV kasza.
NAR Többször jártam külföldön bed and breakfast-ban, azokról az jutott mindig az eszembe, hogy nyugdíjasként jó lenne ilyet csinálni.
UK-ben egyébként évi 7,500 Fontig minden nélkül, adómentesen lehet csinálni. Itthon már 1 Ft bevételtől is üzletszerű a tevékenység, azért a papírozás, adózás. Szóval ott lehet...
Kerületi adók: Pl. az V, VI, VII. kerület építményadót vet ki az ilyen szálláshelyekre is, ami sokkal több, mint a normál 'kommunális adó' ami csak lakásként használt lakásokra van. VI, VII: 1852 Ft/nm/év; V: 1530 Ft/nm/év Az is gyakorlat az egyik kerületben, hogy kb. 2 évig nem szólnak, aztán jön a tértivevényes üzenet és pótlékkal, büntetéssel kb. 400 ezer Ft-t kell leperkálni nekik. Olyan kerület is van amúgy Bp-en, ahol megelégszenek az alap kommunális adóval.
@nar A 90-es evek kozepen Mo-n ezt ugy hivtak, hogy falusi turizmus. Mi is toltuk, mert nagy hazunk volt, anyukam egyedul nevelt, es kellett a kiegeszites. Volt olyan nyarunk, amikor anyukam 3-4 havi fizetese jott be a szobakiadasbol. Igaz nagyon ossze kellett huzni magunkat, mert a haz nagyobbik reszet elfoglaltak az uj lakok, de igy visszagondolva nagyon nem zavart, gyerek voltam, sokfele emberrel megismerkedtem.
Most a szomszedunk is kiadja a ketszintes hazaban az also lakast, nem sokert, de ha azt nezem, hogy a legolcsobb 2 fos szallas itt nalunk most kb. 100 €/ejszaka, es a lakasat max. 600 €/hoert tudna kiadni, akkor nem is olyan rossz business. Mivel muveszek, egesz nap otthon vannak, szoval ha jon valaki, a ketto kozul az egyik csak ki tudja nyitni nekik a lakast.
Gábor, Budapest melyik részén voltak a lakásaid?
Geri: V. és VIII. Volt pár különbség.
V: építményadó (1530/nm/év), papír alapú IFA bevallás
VIII: kommunális adó (28ezer/év, mérettől függetlenül) és az IFA bevallás e-mail-ben is mehet
A várunk és büntetünk 'innováció' az egy másik kerület volt, és mással történt.
Sziasztok,
Tetszik, hogy rendre előkerülnek azok a bizniszek, amikről mások - akik sose csinálták - azt hiszik, hogy aranybánya. Albérlet, aranybefektetés, arbnb, garázs, fitneszterem, stb.
Azt gondolom, hogy rengeteg pénz vár a gazdaságban arra hogy jó befektetésbe foroghasson. Pl. Csányi Sándor pár 10 milliárdja, és még vannak pár ezren akik 100 milla feletti vagyont forgatnak.
Azaz ha létezne egy olyan biznisz, ami jobban fial az átlagnál, és a kockázata nem magas, akkor tömérdek pénz ömlene oda. Ami nagyon gyorsan levinné az árakat éppen átlagos szintre.És hamarosan ismét ott várna a pénz ugrásra készen.
Konklúzió: Amiről Kiszámoló ír, az a biznisz már mind lecsengett, lement átlagos hozamra.
Ha tud(na) valami sokkal jobbat - akár ő, akár más - biztos nem írná le, hanem csinálná.
Aki tudja csinálja, aki nem, az tanítja 🙂
Nekem ezen akadt meg a szemem a cikkben: "Egy bécsi adatot tudok: ott tavaly óta 70%-kal nőtt az Airbnb éjszakák száma, a lakáskínálat azonban 300%-kal."
300%-kal? Mi a fene történhetett ott?
Az Airbnb-nek azért van egy olyan előnye is, hogy akkor adod ki a lakást, amikor akarod, így te is tudod használni, amikor épp nem fogadsz vendéget. Míg ha hosszútávra kiadsz egy lakást, akkor azt addig elfelejtheted.
Gábor, el tudod képzelni, hogy Csányi Sándor a 10 milliárdjából vegyen tízezer garázst? A sas nem fogdos legyeket. Ráadásul 6 Mft árbevétel felett Áfát is fizetne.
A gondolatmeneted olyan, mint Milton Friedmanné, akinek mondták a tanítványai, hogy,
- mester, épp egy százdollárosra lépett rá.
- az nem lehet,ha lenne itt egy százdolláros, valaki mér felvette volna.
Emiatt lehetnek olyan (réspiaci) befektetések, amelyek az átlag felett hoznak, csak nem 20 százalékponttal, hanem max 5-10-el. Ez sem rossz azért, érdemes lehajolni érte.
Én a garázsokhoz értek, azon be tudom mutatni, hogy mitől működik a kisembernek, ami a nagynak nem.
Vegyünk egy konkrét példát, egy XIII kerületi teremgarázst. Magánszemélyként Áfamentesen, eho nélkül (1Mft alatt és a 450eft évi eho felett is) lehet kiadni, ráadásul épírtményadómentesség is van magánszemély garázsára.
Ki van adva 15eft-ért + 2eft közös költségért. Az adózás előtti hozam 11% (1,65mft vételárral számolva), 16% szja után 9,2 %. Ez egész jó, pláne hogy nem kell felújításra költeni (közös költség tartalmazza), és nem felejti benn magát a bérlő fizetés nélkül.
Miért adná el valaki, ha ilyen jó? Pl. azért, mert cégként már rosszabb a hozam.
6Mft éves árbevétel felett már csak az áfásan lehet bérbeadni, és az áfa a közös költsége is vonatkozik, de a bérlő emiatt nem fizet többet. Tehát az áfanélküli bérleti díj közös költség nélkül 11385 Ft. Ebből még lejön az építményadó (cégként kell fizetni) 2850 ft/hó. Tehát megmarad 8536 ft, és ezután még kell majd 270 ft iparűzési adót, és 10%társasági adót fizetni.
A Tao fizetés előtti hozam cégként csak 6%, tehát emiatt inkább eladom befektetőknek, mindenki jobban jár. A bérleti díj helyett értéknövekedésként van hasznom, azon nincs áfa és épadó.
Ráadásul a magánszemély a bérleti díj szja részére tudja érvényesíteni a különböző adókedvezményeket is, (3 gyerek, egészségpénztár, stb) Így pl. akinek 3 gyereke van, és magas a keresete, lehet, hogy 6mft éves bérleti díjig sem szja-t, sem ehot, sem áfát, sem építményadót (bizonyos kerületekben) nem fizet.
6Mft felett áfát már fizet, úgyhogy korlátozott a biznisz volumene, ezért nem működik Csányi nagyságrendjében. Ez egy jó portfólió elem, de nem old meg mindent. a lakás is hasonlóképpen működhet, és ehhez hasonló elven létezhetnek más piacok is, ahol a tökéletes hatékonyságot elrontják ilyen szabályozási tényezők, ezért fennmaradhat a többlethozam (pl. ltp is ilyesmi)
@peter lehet, hogy a garázs a leírt kondiciókkal egy jó portfolio elem, de azt vedd figyelembe, hogy a 6 milliós ÁFA mentesség magánszemélyként az összes önálló tevékenységből származó bevételedre vonatkozik. Tehát ha pl. vannak kiadó lakásaid is, azok ugyan ÁFA mentesek, de az azokból befolyó összeg is bele szzámít a 6 millióba, így azok is fel tudják nyomni a garázsból származó bevételedet az ÁFA-körbe. Tehát ez akkor működik, ha nincs sok más portfolió elemed, vagy azokat nem magánszemélyként csinálod.
@gyorgyi
Fordítsd meg a dolgot. Ha évente 3 hétre szükséged van egy lakásra, vagy 10x 2 éjszakára, akkor az ABnB-n is tudsz bérelni, akár Te is.
Kedves Péter!
Hogyan befolyásolják a garázsbérbeadás nyereségét a vétel, eladás illetékei, adója, esetleges közvetítői jutalék és a bérbe nem adott hónapok?
@kissbela : "300%-kal? Mi a fene történhetett ott?"
Gondolom ezt úgy kell érteni, hogy az AirBnB céljára fenntartott lakások kínálata növekedett meg a triplájára, és nem az össz bécsi lakásszám. Tehát az eddig üresen álló, vagy más módon kiadott, vagy irodának használt, esetleg legénylakásnak használt, és egyéb lakásokat beszippantotta az AirBnB láz, aztán a piacot gyorsan meg is bolondította.
Ded az eladás illetéke sehogy, azt a majdani vevő fizeti. A vételnél 4% illeték van, a bérbeadás adózását leírtam. A bérbe nem adott hónapok nyilván csökkentik valamivel, de legalább fűtést nem kell fizetni, mint egy panelnél az üres időre. Ami egyszer mar kiadtam, ott nem sok üresen állás van, a 30 nap felmondási idő alatt többnyire találok új bérlőt.
Ingatlanos jutalék 1 havi díj, (aki drágább azt nem bízom meg). Ingatlanost leginkabb akkor érdemes megbízni, ha több üres van, egyébként saját magad is ki tudod adni. Sokkal kevesebbet kell mutogatni, mint egy lakást. Ha a hely vagy az ár nem jó, az telefonon kiderül, ha jó, a megtekintéskor már nemigen lépnek vissza, max két negnézőböl az egYik kiveszi.
Nekem továbbra is az az érzésem ( józan paraszti észt használva), hogy ennek a biznyecnek egy túlspilázott formáját látjuk ma, ami az eredeti koncepciónak egy átmeneti túlburjánzása.Már amennyiben ebből sokan megélhetési iparágat gondoltak faragni.
Úgy hiszem (lehet cáfolni), az alapötlet arról szólt, hogy aki a saját lakását nem folyamatosan használja, (jön-megy munkájával összefüggésben) az igyekszik azokat a napokat költségeinek mérséklésre kihasználni, amíg épp nem otthon tartózkodik. Tehát az üzemszerű működése az AirnB koncepciónak nem foglalkozásként űzött tevékenység, hanem kiegészítő jövedelem a munka mellett. Ami pluszban rárakódott menet közben, az úgyis le fog esni, mert nem szerves tartozék.
Köszönöm Péter, kár hogy nincs itt elérhetőséged.
Ha Te írtad a "A garázs, mint befektetés", akkor megvan.
Én írtam