Áthidaló vagy lakáscsere hitel
Imre írt egy levelet, hogy van-e valami megoldás arra, hogy úgy tudjon hitelt felvenni egy új lakás vásárlására, hogy még nem adta el a régit, mert nagyon nehéz úgy összehangolni a kettőt, hogy egyszerre találjon jó vevőt és jó vételnek tűnő ingatlant is. Sima lakáshitelt meg nem akar felvenni az új lakásra, mert soknak tartaná a havi törlesztőt a jelenlegi hitele mellett.
Jó hírem van, van ilyen hiteltermék, áthidaló, vagy lakáscsere hitelnek hívják a bankok.
De mielőtt megnéznénk, hogyan is működnek ezek a termékek, érdemes végiggondolni pár dolgot.
Az első, hogy vajon megéri-e várni a lakáseladással, ha csak hitelfelvételből tudod finanszírozni az új lakást?
Amint látni fogod, a lakáscsere hitelek 8% körüli kamattal forognak, ez egészen konkrétan azt jelenti, hogy a biztos kiadásod egy év alatt egy tízmilliós hitelösszegnél 800-850 ezer forint a kamatokra és további pár százezer a hitel induló költségeire. Vagyis jobban megéri most eladni olcsóbban a lakást, mint várni, kivéve, ha szerinted egy év múlva legalább egymilliónál valamivel drágábban is el tudod adni ugyanazt a tízmilliós ingatlant. Ha ehhez még hozzáveszed, hogy tavaly az ingatlanárak újabb 6,4%-kal csökkentek, akkor láthatod, egyáltalán nem biztos, hogy a kivárással jobban jársz, arra is van esélyed, hogy még a lakásárak is csökkenek a kivárás alatt.
Inkább adj oda egy tízmilliós lakást ötszázezerrel olcsóbban, mint egy évig várj az álomvevőre és kifizess kamatokra egymilliót biztosan.
A másik részben idekapcsolódó dolog, hogy rengetegen mondják, hogy költöznének nagyobb lakásba, de nem akarják eladni a lakásukat ilyen nyomott áron, ezért inkább kivárnak. Ilyenkor mindig felhívom a figyelmüket, hogy nem csak az ő lakásuk ára nyomott, hanem azé a lakásé is, amit vennének helyette. Várhatok még három évet, az esetleges ingatlanpiaci fellendülésre, hogy az én lakásomért sokat adjanak, de akkor én is annyival drágábban fogok másik lakást venni, úgyhogy semmit nem nyertem a várakozáson.
Ennyi bevezető után nézzük a konkrét termékeket. Nem sok bank kínál ilyen lakáscsere, vagy áthidaló kölcsönt, az egyik ilyen az OTP (kondíciós lista, kamatkalkulátor), a másik az Erste (kondíciós lista). (Ha tudsz még másik bankot, írd be a hozzászólásokba.)
A lakáscsere hitel működése: A felvétel alapfeltétele, hogy a jelenlegi ingatlanon is legyen hitel, de ez logikus is, mert ha ez tehermentes, akkor egyszerűen tudsz venni hitelre másik lakást (esetleg a régit is felajánlva fedezetnek a hitel mögé), aztán amikor ezt eladod, előtörleszted a meglévő hiteledet.
Ha megvan a megvásárolni kívánt ingatlan, akkor felveheted ezt a lakáscsere hitelt. Ennek specialitása az OTP-nél, hogy 24 hónapig sem kamatot, sem tőkét nem kell törlesztened (persze attól még gyűlik a kamat, csak nem kell befizetned!) és ha ezen idő alatt eladod a régi ingatlanodat, előtörlesztési díjjal sem kell számolnod.
Ha eladod 24 hónap alatt az ingatlant, akkor kiszámolják az addigi kamatokat és hozzácsapják a tőkéhez, azt kell megfizetned.
Ha nem sikerül eladni a lakást két év alatt, akkor az elmaradt kamatokat (addigra ez egy tízmilliós hitelnél már bőven meghaladja a másfél millió forintot, csak szólok) szintén hozzácsapják a tőkéhez és a hitel elkezd egy normál annuitásos hitelként funkcionálni. (Hogy mi az annuitásos hitel, arról itt írtam: annuitásos hitel.)
Vagyis azonnal két hitel (a régi és az új lakáson lévő hitelek) törlesztőjét kell fizetned, ami könnyen lehet, hogy erősen megterheli a havi költségvetésedet. Ilyenkor aztán előfordulhat, hogy sürgőssé válik az ingatlaneladás, akármilyen áron. Lehet, hogy ezt nem érdemes megvárnod.
További gondod lehet a rövid kamatperiódus. Mivel most a padlón vannak a kamatok, innen már csak felfelé mehetnek. Márpedig te is többet fogsz fizetni, ha a kamatok emelkednek. Ezért érdemesebb hosszabb távú kamatperiódust választani, mint a lakáscsere-hitel 3 hónaponként változó kamata. Erről itt írtam bővebben: Ideje fixálni a kamatokat.
Szintén megfontolásra érdemes, hogy nem jársz-e jobban egy 5-5,3%-os normál lakáshitel kamatával és fizeted ki a lezárás 1%-os költségét, mint egy 7,5-8,5%-os költözési hitellel? (Ezekkel a kérdéseiddel fordulj a volt kollégámhoz az olcsohitelek.com-nál, ő van napi szinten képben az aktuális kamatokkal és feltételekkel.)
Összefoglalva: van egy remek termék, amit direkt a kérdést feltevő Imre szükségeire fejlesztettek ki, de érdemes körbejárni a kérdést, mert lehet, hogy a csökkentett árú ingatlaneladással, vagy egy másik hiteltermék választásával jobban jársz anyagilag.
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, hamarosan indul a következő.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en
Jó-jó, általánosságban, ha a két ingatlanról nem tudunk semmi többet.
De ha nagyon különbözőek a jellemzőik, akkor elég más tényezők hathatnak az árukra a globális trendeken túl.
Az eladás egy biztos pont, a már megkötött szerződésben pontos árat kapunk.
Ha nem adjuk el az ingatlant, akkor csak a piacon meghirdetett árakat ismerjük, valamint azt sem tudjuk, hogy egyáltalán lehetséges-e eladni az ingatlant. Sok esetben a valós ár nagyon sokkal alacsonyabb a hirdetéseknél valamint sok helyen vevő sincsen, ezért az egész csak egy lufi. Szinte a teljes ingatlanpiac ilyen ma.
Ezért mindenkinek azt ajánlom, hogy csak akkor hajtson végre minőségi cserét, ha a régit már eladta.
Vásárolni nagyon sokkal könnyebb…
Lakáscserénél egy kis áthidaló összegre akkor is szükség lehet, ha már megvan a vevő, csak még nem tudjuk a lakást birtokba adni. A vevő általában akkor fizet ki mindent, amikor birtokba kerül. Ugyanakkor mi szeretnénk az új lakást birtokba venni (felújítani, stb.), ehhez viszont azt általában ki kell fizetni.
PLUSZ
vállalja a komoly kockázatot: mi történik, ha nem tudja eladni a régi lakását amennyiért szeretné?
– Nem adja? Miből fog 2 hitelt törleszteni? Gondolom (számára) jelentősebb összegek (ha nem az lenne kifizetné) tehát a törlesztőt is megérzi. Könnyű beragadni (pszicho) szélsőséges esetben pár év alatt akár addigi is eljuthat, hogy 1 hitellel terhelt lakásból marad 2 hitel lakás nélkül.
– Vagy mégis odaadja olcsóbban aztán duplán bukó?
SZUBJEKTÍVE:vha hitelem van és tudom fizetni akkor örüljek, és ne keressem a bajt. Minőségi csere, mert megérdemlem… és nehogy az életben valaha is 0-ra tudjak kerülni, neadjisten pozitívba.
Mi a reális piaci ár? A jelenlegi meghirdetett árakban olyan 10-20% közötti az átlagos alkupotenciál, az én értelmezésem szerint ez azt jelenti, hogy amennyire sikerül lealkudni, az a reális piaci ár. Az alatt meg nem adják oda, csak kivételes esetekben.
Az meg hogy te a reális piaci árhoz képest akarod 5-6%-al olcsóbban eladni, nem biztos, hogy sikerül, mert a piac illikvid, van hogy 1 évig nincs vevő, semmilyen áron sem (jó, persze ha feléért adnád, lenne), aztán valaki meg megadná a reális piaci árnál magasabb árat is akár.
de most tényleg. ha mindig csak a futamidő elején fizetsz, akkor jóformán csak a kamatokat törleszted, tőkét alig. így majdnem annyira van saját lakásod, mint albérletben, csak hogy közben még fizeted az illetékeket, ügyvédet, közvetítőt is rendesen, és nem tudsz egyszerűen elköltözni, ha a felső szomszéd otthon gyakorol a rockbandájával.