Amint ígértem az előző cikkben, írok egy cikket a hitelből történő ingatlanvásárlásról az új kamatok fényében.

Azonban néhány alapvetés a cikkhez előljáróban:

- Régi bölcsesség a tőzsdén, hogy akkor kell eladni a részvényeket, amikor már a háziasszonyok is részvényt vesznek a konyhapénzből. Most ugyanez a helyzet az ingatlanok piacán, már boldog-boldogtalan ingatlant vesz befektetési célból. Innen már nem biztos, hogy messze van az áresés. Az utolsó negyedévben az előzetes adatok szerint már 1,5%-kal csökkentek az ingatlanárak. A budapesti árak már régen nem olcsóak a környező országok áraihoz képest, ha a jövedelmet is figyelembe vesszük. (Cikk itt) Mindez nem jelenti azt, hogy hamarosan esni is fognak az árak. Azonban benne van ez is a pakliban vastagon.

- Azért is akar mindenki ingatlant venni, mert a bankban nem adnak kamatot a befektetésekre. Négy-négy és fél éve még 7%-ot is kaphattál egy egyszerű bankbetétre is. Ha újra lesz szemmel látható kamat a bankban, nem sokan akarnak majd lakáskiadással bajlódni.

- A bérleti díjak is azért mentek fel, mert sokan vettek ingatlant befektetésnek, de kiadni nem akarják, így jóval kevesebb lett az elérhető bérlakás.

- A bérleti díjak terén is esés, vagy hosszú stagnálás jöhet. Még élénken emlékszem, hogy örültünk 2001-ben, hogy sikerült kivenni egy háromszobás lakást az M5-ös autópályára néző ablakkal havi 70 ezer forintért. Azt a lakást 2012-ben is annyiért lehetett kiadni. Ne gondold azt, hogy biztos növekednek a bérleti díjak évről-évre, vagy legalább nem csökkennek.

- Az ingatlankiadás még véletlenül sem kockázatmentes vállalkozás. Nem csak a piaci árak kockázatát futod, de a bérlők vagy azoknak a hiányának a kockázatát is. Sokan tudnak rémtörténeteket mondani, hány hónap vagy év után tudtak megszabadulni a nemfizető bérlőtől és hány százezer forint kifizetetlen számlát hagytak maguk után, a szétvert és lelakott lakásról már nem is beszélve.

- Az ingatlankiadás munka is, nem csak a pénzedet kell számolgatni a hónap elején. Többektől hallottam, hogy a három ingatlannal való törődés már kiad egy félállást, el is ment tőle a kedvük. Ezzel is kalkulálj.

- Ha ingatlankiadásba vágsz bele, akkor röghöz kötöd magad, kétezer kilométerről távirányítással nem lehet ingatlant kiadni. De még 150 kilométerről sem egyszerű.

- Ma Magyarországon nincs igazi ingatlanadó, szemben szinte az összes európai országgal. Ha bevezetik, nagyot fog esni az összes ingatlan ára. Ez is egy kockázat.

- Ha tíz év alatt csak kétmilliót kell az ingatlanod felújítására fordítanod, az havi 17 ezer Ft. Az üzemeltetési költség (eltört, eldugult, elromlott) is téged terhel, ezt is vond le a bevételből.

- Az ingatlant nem elég megvenni, a nevedre is kell íratni (4% illeték plusz 0.5-1% ügyvéd), ki is kell pofozni és be is kell rendezni. Ha egyszer eladod, az ingatlanos is le fog venni akár 5%-kal is. Erről se feledkezz el.

- Nincs mindig bérlőd és ha ingatlanos hozza a bérlőt, az is elkér egy hónapnyi bérleti díjat. Ezért ne 12 hónapnyi bevétellel számolj évente.

- Adózni is illene a bevételből, azt se felejtsd el levonni.

A hitelfelvételről:

- Eladósodni komoly kockázat mindenképpen. Akárhogy is van, soha ne vegyél fel annyi hitelt, aminek a törlesztőjének a dupláját nem tudnád minden hónapban kifizetni. (Ha csökkenne a fizetésed, munkanélküli lennél egy következő gazdasági válságban, ha a véletlen harmadik gyerek után a feleséged jövedelme kiesik és a többi eshetőségre felkészülve.) Soha ne vegyél fel 10 évnél hosszabb hitelt.

Nagyon sokan megégették már magukat csak azért, mert mohók voltak. A mohóság mindig rossz tanácsadó. Ha nincs elég tőkéd és nincs anyagi biztonságod, most se akarj hitelből meggazdagodni. (Egy cikk erről)

Ennyi bevezető után nézzük, hogyan jársz, ha 10 évig fix hitelből veszel ingatlant kiadás céljából.

Mivel erre már csináltam egy kalkulátort, ezért azt most is tudjuk használni. A kalkulátor azonban nem számol azzal, hogy alternatívaként a pénzt magadnak gyűjtve kapnál arra a részre is kamatot. Vagyis nem kalkulál a befolyt bérleti díj és a hiteltörlesztő közötti különbség elvesztett kamatával. Ettől eltekintve elég sokoldalú kalkulátor, használd bátran.

Vizsgáljunk meg három lehetőséget:

Először induljunk ki abból, hogy megáll az idő, semmi nem változik 10 éven át. Nem is emelkednek, nem is csökkenek a bérleti díjak és az ingatlanárak sem.

Vegyünk egy 25 milliós lakást hitelből, ami a végén az illeték, ügyvéd, berendezés, stb után 28 millió forintunkba került.

Ezt kiadjuk 140 ezer forintért havonta, 10 és fél hónappal számolva évente. (Adózás után átlag 104.125 Ft/hó) Felújítási költség 2 millió forint 10 év alatt, ezt majd a végén fogjuk levonni az ingatlan értékéből.

Befolyik adózás után 12,5 millió forint a bérleti díjakból, 28 millió forintra kifizetünk 33,2 milliót összesen 10 év alatt, a hitel törlesztője 276,8 ezer forint havonta.

Ha a hiteltörlesztő és a bérleti díjból befolyó pénz különbözetét (amit a saját zsebünkből kell fizetni) gyűjtenénk mondjuk állampapírban 3,5%-os kamat mellett, abból összejönne 10 év alatt 24,76 millió forint. Ha kamatadót is fizetünk (tehát nem TBSZ számlára tesszük a pénzt), akkor 24,1 milliónk lesz.

Tehát összegezve: tíz év múlva vagy lesz egy 25 milliós lakásunk, amire még rá kell költeni 2 millió forintot a felújítás miatt vagy van 24,1, esetleg 24,8 millió forintunk csak azért, mert a hitel törlesztője és a bérleti díj különbözetét amúgy is félretettük és nem bajlódtunk a lakáskiadással.

Ekkor nem érte meg a lakásvásárlás még hitelből sem.

Ha 140 ezer forint helyett 170 ezer forintért tudjuk végig kiadni a lakást, akkor logikusan úgy havi 20-25 ezer forintot nyerünk a dolgon, annyiért szerintem kevesen szeretnék magukat gyötörni egy lakáskiadás fáradságával és kockázataival.

Ha futamidő alatt még 4-5 lakástakarékkal zsonglőrködünk mondjuk kétszer a 10 év alatt, akkor további 1,5-2,5 milliót nyerhetünk az állami támogatás miatt.

Amennyiben esni kezdenek a bérleti díjak és/vagy az ingatlanárak, akkor a fentiekből az következik, hogy egyáltalán nem éri meg belevágni a dologba a jelenlegi árak mellett. Természetesen ne felejtsük el, hogy nem csak reálértékben, vagyis inflációval korrigáltan kell esnie az áraknak, hanem nominálisan, vagyis az infláción túl is esnie kell a jelenlegi áraknak ahhoz, hogy ráfizessünk az egészre. Ha a most 25 millió forintért vett lakásunk 20 millió lesz 10 év múlva az akkori forintban is, vagy újra 90-110 ezer lesz a bérleti díj, akkor bukunk egyértelműen a dolgon.

Nézzünk egy számunkra kedvezőbb lehetőséget. Ha az infláció 3,5% lesz évente, ami reálisnak tűnik a következő tíz évre és azt feltételezzük, hogy mind a lakásárakban, mind a bérleti díjakban ez meg is jelenik (ami persze egyáltalán nem biztos), akkor nagyon jól jártunk, hiszen kvázi ingyen kaptuk a pénzt a banktól, mert amit mi kifizetünk a banknak kamatot, annyival nő is évente az értéke az ingatlannak és a befolyó összeg is nő annyival.

(Sőt ennél többet is nyerünk, hiszen a banknak évről-évre kevesebb kamatot fizetünk, ahogy a tőkét folyamatosan törlesztjük a hitel részleteivel, s a mi hiteltörlesztőnk nem fog nőni az inflációval évente.)

Ebben az esetben szűk 12 millióval leszünk gazdagabbak 10 év után, vagyis majdnem 100 ezer forintot nyerünk havonta azon, hogy az infláció értünk dolgozik. (Itt is további nyereségünk van, ha többért tudjuk kiadni a lakást, mint 140 ezer forint havonta és ugyanúgy nyerünk a lakástakarékokon is további 1,5-2,5 millió forintot.)

Természetesen ehhez az kell, hogy se a lakásárak, se a bérleti díjak ne csökkenjenek a következő 10 évben, hanem legalább az inflációval emelkedjenek folyamatosan, vagy legalább átlagosan.

Mi a végső tanulság? Nagyon kedvező a mostani 3,5%-os tíz évig fix hitel és sokat nyerhetünk rajta, ha a mostani magas árak továbbra is velünk maradnak. Ha csak nominálisan őrzik meg az ingatlanok az áraikat, azaz tulajdonképpen évről-évre olcsóbbak lesznek az infláció miatt, mi már akkor is jók vagyunk. Ha az infláció felpörög, még nagyobb lesz a hasznunk.

Azonban a kockázat is nagy, hiszen egy kisebb korrekció is negatívba döntheti a tízéves mérleget, vagy jobb esetben csak a nagy semmiért dolgozunk tíz évet a lakáskiadással.

Ehhez még vedd hozzá az eladósodás veszélyeit és azt, hogy a következő tíz évben biztos nem költözhetsz messzire a bérlakásodtól, vagy bérlakásaidtól, amivel vagy amikkel munkád is lesz és kockázatod is.

Mérlegeld józanul a lehetőségeidet és a kockázataidat, mielőtt végső döntést hozol.

Használd a kalkulátort, amit fentebb belinkeltem, játssz a számokkal: nő az ingatlanérték, de csökken a bérleti díj, vagy fordítva és a többi. Ha hitelről van kérdések, akkor meg Gábort zargasd vele, ott az elérhetősége az előző cikkben.