Duna House ingatlanalap vélemény

Marcsi kérdezte, szerintem mit kellene tudnia a Duna House ingatlanalapjáról. Érdemes-e venni, jó üzlet lehet-e és a többi. Mivel ti is tanulhattok belőle, írok róla röviden, mit hol érdemes megnézni.

Az alap két éve indult, akkor írtam is róla.

Mit lehet tudni az alapról?

Az eszközérték (ennyit ér az alap a jelenlegi értékelésen) év elején 2,1 milliárd forint volt, félévkor 2,4 milliárd forint, jelenleg 3,8 milliárd forint, ami azért nem olyan rengeteg, sőt. Csak összehasonlításul, az Erste Ingatlanalap eszközértéke 478 milliárd forint, az OTP Ingatlanalap eszközértéke 384 milliárd forint.

A beáramló pénz egy jó része pénzpiaci eszközökbe került, jelenlegi arányuk 37,1%, az év elején ez csak 18% volt. Ezek jellemzően állampapírok szoktak lenni, jelenleg szabad szemmel nem igazán látható hozammal. Idén az első félévben 4 lakást vett és egyet eladott az alap.

Az év végi eredménykimutatás alapján tavaly 74,3 millió forint folyt be ingatlankiadásból és további 56 millió ingatlaneladásból, amit 45,9 millió forintért vettek. Ez összesen 84 millió forint.

Rezsiköltség 5,5 millió forint, üzemeltetési költség 16,5 millió forint, közvetítői és szakértői díjak 5-5 millió forint, alapkezelői díj 31,6 millió forint, sikerdíj 25 millió forint, értékcsökkenési leírás 31,5 millió forint (ez könyvelési tétel, nem valódi kiadás, amortizáció), 4,5 millió forint egyéb kiadás. Összesen 127 millió forint.

Tárgyévi eredmény mínusz 39 millió forint, ebben benne van a 31,5 milliós értékcsökkenési leírás is. Vagyis többet vitt el az alap fenntartása, mint amennyi bevétel volt ingatlankiadásból és eladásból.

55 lakóingatlan volt az alapban és öt garázs, 1,66 milliárd forint értékben (ebből 268 millió forint értékben vidéki ingatlan). Egy egyszerű osztás után 30,18 millió forint egy ingatlan, a budapesti ingatlanok összterülete 2034 négyzetméter, vagyis egy négyzetméter budapesti lakás ára 685 ezer forinton volt nyilvántartva.

A féléves jelentésből az alábbiakat tudjuk meg:

Értékelési különbözet 8,47% volt tavaly év végén. Ez azt jelenti, ennyivel értek többet az ingatlanok, mint amennyivel nyilván voltak tartva. Idénre  a jelentésben áremelkedés 23% Budapesten 16% Debrecenben.

Az első félévben a 43 darab budapesti  és 14 debreceni lakásból 42 millió forint bérleti díj folyt be, ez lakásonként 123 ezer forintos bérleti díj havonta.

Az alap költségei a tájékoztató szerint: 3,5% költség volt tavaly, maximum 11% lehet. A sikerdíj mértéke 20%, ennyit vonnak le a hozamból a költségek után, ha többet hoz az alap, mint a 3 hónapos diszkontkincstárjegy, ami jelenleg évi -0,01%-ot hoz. Vételnél és eladásnál is számíthatnak fel díjat, a jegyzésnél maximum 2%-ot, a visszaváltásnál 0,5 plusz 3%-ot.

Úgy látom, hogy az ingatlankiadás és eladásból származó bevételt teljesen el is viszi a költség, a tavalyi 7%-os hozam egyedül az ennél nagyobb mértékű ingatlan-áremelkedés okozta.

Ha csökkenni fognak az ingatlanárak, akkor ez az alap teljesítményén is meg fog látszani.

További gondnak tartom, hogy egy ingatlaneladásban és kiadásban érdekelt cég gründolta az alapot. Ez nekem némileg érdekellentétet jelent, hiszen az alapnak az a jó, ha nincs adásvétel és állandóak a bérlők, míg egy ingatlanos cég ennek a fordítottjában érdekelt. (A példa kedvéért 55 lakást 5 millió forintos jutalékért adtak ki tavaly. Vagyis jóformán minden lakásnak új bérlője lehetett, ha az átlagos bérleti díj 123 ezer forint és jellemzően egyhavi bérleti díj a jutalék.)

Ennyit lehet és kell tudni az alapról, ezekből az információkból már el tudod dönteni, teszel-e bele pénzt és milyen hozamot várhatsz el tőle, milyen kockázat mellett.

Share

31 hozzászólás

  • Second Wave
    Ez egy klasszikus fejőstehén termék. Alapkezelési költség, sikerdíj, közvetítői jutalék, szakértői költségek.
  • Jenő
    “Ha csökkenni fognak az ingatlanárak”

    Szerinted várható, hogy csökkeni fognak az ingatlanárak 1-2 éven belül? Ki fog pukkadni ez a buborék?

  • Balázs Csaba
    “El tudjuk adni 2 hónapon belül 27m Ft körül, de az alapunk megveszi még ma 24.5m Ft-ert” – Kovács néni, jó döntést hozhat…

    “12m Ft-ert még nem tud ingatlant venni, de ha ebbe az alapba rakja, akkor eloveteli joga lesz, közvetítői díj nélkül egy remek ingatlanra”

    Kapcsolt termék, kis csavarokkal.

  • Szabó Gábor
    És akkor jönnek azzal, hogy vigyázz! PSZÁF engedély nélküli csalók átvernek!
    Ja.
    Itt engedély is van, és ugyanúgy átvág.
    Törvényesen!!
  • maveryck
    Nem ingatlanmániban kell ingatlanokkal foglalkozni. A fák nem nőnek az égig.
  • ORNA
    Szerintem maga a DH-Smart ingatlan is gáz….de a sok reklámnak köszönhetően emberek még szerződést kötnek velük.
    (Biztosan ott is sok becsületes ember dolgozik tőlük külön elnézést kérek )
  • kisbankar
    A budapesti ingatlanárak sem a környékbeli nagyvárosokkal összehasonlítva nem drágák. Ha a havi jövedelem és nm ár arányát vizsgáljuk, akkor sem. Ergo nincs buborék, csak gyorsan hozta be a piac a jelentős lemaradását.
    Jövedelmek nőnek, a hitelezés még bőven tud felfutni, az eladósodottság messze nem kiugró.

    Mitől esnének vissza az árak????? Max egy kajak világválság csaphatna oda. De az meg mindennek odacsapna.

  • Mr. Krabs
    Szerintem a leírtakon kívül nagyon fontos információ az is, hogy a visszaváltási megbízások T+56. banki munkanapon teljesülnek az akkori árfolyamon, azaz, ha valaki ki szeretne szállni ebből a befektetésből, akkor durván egy negyedév múlva kapja meg a pénzét, az akkori, előre ismeretlen árfolyamon, ezzel mindenképp érdemes tisztában lenni. Ez a konstrukció a legtöbb lakossági befektető számára óriási kockázat és kevésbé optimális. Ezenkívül 2 éven belüli visszaváltás esetén 3%-os többletjutalékot is kell fizetni.
  • Bence
    Két óriási gond az alappal, 1) “Az alap költségei a tájékoztató szerint: 3,5% költség volt tavaly, maximum 11% lehet. A sikerdíj mértéke 20%” Nem akarok senkit lebeszélni, de ez brutál sok. 2) “Az alapkezelő az alapot kizárólag magyarországi, elsősorban lakóingatlanokba fektető alapként kívánja működtetni.” ez pedig túl kicsi diverzifikáció, csak magyar és csak lakóingatlanok. Kb. olyan, mintha minden pénzed OTP részvénybe tennéd, túl kockázatos.

    Nézzetek körül inkább a REIT ETF-ek terén. Pl. Az Amundi ETF-nél van olyan REIT ETF, amelyik nem osztalékfizető (visszaforgatja az osztalékokat az ETF-be), és 0,24 % / év az alapkezelési díj (plusz azért van brókeri díj, devizaváltás díj stb. mint minden ETF-nél). És hová fektet be? MIndenféle ingatlanba (nemcsak lakó, hanem iroda, bevásárlóközpont, ipari stb.), és az egész világon. Na ilyesmit keressetek: olcsó és globálisan diverzifikál.

  • Xemese
    Szerintem max 2 éven belül annyi olcsó eladó lakás, és be dőlt hitel lesz megint, mint a nyű!
  • TT
    Nyilván lehetne ezt tisztességesen is csinálni. A befektetők az alapon keresztül összedobják a pénzt, amiből ingatlant veszünk és a kiadásból származó hasznot szétosztjuk.
    De ha én közben költség címén kiveszem a hasznot, akkor azzal meglopom a befektetőket.
  • Indexkövető
    Nem jó döntés a dh alapja, de a hozama többszöröse az erste es otp eredményének, ingatlannal kapcsolatban a legjobb döntés a szit, amely osztalékot fizet, inkább GSPark.
  • Blend Ahmed
    Off-topic:
    EZB startet neuen Sofortzahlungsdienst
    orf.at/stories/3102572/
  • VJ
    “Értékelési különbözet 8,47% volt tavaly év végén. Ez azt jelenti, ennyivel értek többet az ingatlanok, mint amennyivel nyilván voltak tartva.”

    Megneztem az Este Ingatlanalap 2017 eves jelenteset (csak azt talaltam mint a legfrissebb nem havi jelentes).

    erstemarket.hu/befektetesi_alapok/dokumentumok/Erste_Nyiltvegu_Ingatlan_Befektetesi_Alap_2017_eves_jelentes.pdf

    Ebban az ertekelesi kulonbozoet -551,7M forint (2.resz 6. oldal). Ha jol ertem, akkor az itt azt jelenti, hogy ennyivel ertek kevesebbet 2016-hoz viszonyitva? Ez hogy lehetseges, ilyen durvan emelkedo ingatlanarak mellett?

  • gertitorpee
    Akik még nem olvasták volna hogy miért rossz ötlet nyílt végű ingatlanalapban tartani a pénzét, van róla egy nagyon jó cikk összefoglaló a lustaporton: lustaport.wordpress.com/2018/07/17/nyilt-vegu-ingatlanalapok/

    Röviden: a legutóbbi válságban az összes (?) ingatlanalap befagyasztotta a kifizetéseit pár hónapra. Miért? Egyszerre sokan próbáltak pénzt kivenni és mivel egy épület nem likvid több hónapig tart pénzzé tenni. Közben meg leértékelték az ingatlanok értékét.

  • Tamás #2
    Remélem ezt a leírást mások mintaként fogják használni, ha egy-egy alapra szemet vetnek.
  • Inga
    Miért mennének le az ingatlanárak? Legalábbis BP-en nem értem.
    Minden cég gőzerővel toboroz.
    A vidékről feljött egyetemisták nagy része Pesten marad.
    A vidéken munkát nem találó emberek folyamatosan járnak fel, költöznek fel.
    Egyre több külföldi dolgozik BP-en.

    És alig épülnek új lakások. Többszázfős irodaépületek nőnek mint a gombák, és csak itt-ott egy-egy lakáspark.

  • Jupiter
    Alaposan utánanéztél. Kevesebb információval engem már két szám is eltántorított.
    – 2/20-as jutalék rendszer (fix 2%, haszon 20%-a) már olvastam cikket, ha jól emlékszem átlag 15 év után az alapkezelőnek több pénze lesz, mint neked 🙂
    -tavalyi évre amikor dübörgött az ingatlanpiac “csak” 7% hozam
    +1 egy kicsit megborul az ingatlanpiac a mostani befektetők (inkább forró pénzek) rohanni fognak a kijárat felé
    Még egy dolog, ami nincs a cikkben, a visszaváltási idő ha jól emlékszem 3 hónap körül van. Ez jogos, ha ugye sokat váltanak vissza, azt előtte el is kell adni az ingatlanokból… Annyi idő alatt viszont simán le lehet értékelni a befektetési jegyeket. (Nem mintha 1 nap alatt nem;) )
  • gaborr
    És mégis, az egyik legjobban teljesítő alap egyike idei évben!
    (akkor sem vennék belőle)
  • Janos82
    :

    6 eve azt nem ertette senki se, hogy mitol indulnanak majd meg felfele:) Ilyen ez. Ha mar 2-3 eve megy egy iranyba, akkor kevesen tudjak elkepzelni, hogy ez mitol valtozhatna meg.

    Pedig sok oka lehet, azt, hogy mitol valtozik meg a szeljaras, valoszinuleg csak utolag tudjuk majd. Mint ahogy azt is, hogy mikor.

    Szerinted az erveid kozul 2007-ben, mennyi volt igaz Bp-re?

  • Bence
    javaslom, olvass alaposan gazdaságtörténetet, és akkor látni fogod, hogy ez nem ilyen egyszerű… A leírtakat rajtad kívül mindenki más is tudja, és ezek az információk már beépültek az árakba, tehát innentől kezdve az új információk mozgatják az árakat, amiket ugye viszont nem ismerünk, tehát bármerre mehet a jövőben az ár…
  • Spurdisznó
    Jók ezek a cikkek és tanulságosak is. Sajnos valószínűleg elég sok befalapról és ETF-ről lehetne cikket írni, hogy hogyan huzzák le a gyanutlan ügyfelet.
  • Janos
    mondjuk attol indulhatnal el az ingatlanarak,hogy elottunk all egy kamatemelesi ciklus,es ha az agyig eladosodott orszagok allampapirpiaci befektetoi felebrednek,es bepanikolnak hogy nem lessz kifizetve a penzuk,eldobaljak azokat az egbe lokve a kamatokat ezzel,ami alol mi se tudjuk kivonni magunkat majd.Na ez az esemeny lessz mondjuk ami derekba tori az egesz ingatlanos vilagot,vilagszerte,nem csak pesti viszonylatban.
  • Tamás4
    Valóban nem várható, hogy drámaian zuhanjanak az árak, legalábbis nem a fellendülés előtti szintre, de csökkenni így is csökkenhetnek (ami persze, drámainak fog tűnni, de valójában nem lesz az). De itt van néhány tényező, ami ezt elősegítheti: az infláció meglódul, a jegybank szépen elkezdi hónapról-hónapra emelni az alapkamatot, nem fix. kamatozású hitelek elkezdenek bedőlni, rengeteg ingatlan ömlik a piacra, a magas kamat miatt új hiteleket nem vesznek föl és nem építenek hitelből új lakásokat, házakat, ergo nő a kínálat, csökken a kereslet, ez pedig lefelé nyomja az árakat, ideális terep lesz a spekulánsok lakásvásárlásainak. Ezt kicsit ellensúlyozhatják az állami ösztönzők, de szerintem pont addigra fogja elérni a csúcsát az ingatlan láz, mire az állam kifuttatja ezeket a programokat. Mindez úgy, hogy az általad említett tényezők még mindig meglesznek.
  • Kislány a kocsiból
    Sziasztok! Szeretnék elkezdeni kereskedni. Mit javasolnátok hozzá, hol kezdjem el? Nem igazán tudok választani pl. Bróker céget. Tbsz számlát. Teljesen 0-ról kezdeném. Pár Kecskeméti könyvet már megszereztem.
  • Second Wave
    Tamás4
    Itt nem látom az összefüggést:
    “nem építenek hitelből új lakásokat, házakat, ergo nő a kínálat”
    Ha nem épülnek új lakások, az nem növeli a kínálatot. A többi tényező hatása OK, de ez nem illik a sorba.
    Ha nem épülnek újak, akor az a meglévőkre növeli a keresletet.

    Kislány,
    kezdésnek teszt összeggel egy Random / degiro / KBC számlát javasolnék. TBSZ a degironál nincs, ha jól tudom, csak olyan nyakatekert módon, mint az IB-nél. Bejelented a naviknak, hogy az TBSZ, úgy is bánsz vele (nem veszel ki pénzt), aztán 5-6 év múlva kiderül, hogy tényleg TBSZ volt-e 🙂

  • gaborr
    Miért emelné a jegybank a kamatot? Szerintem semmi olyan esemény nem történt ami miatt emelnie kellene. Érdekes, hogy az utóbbi hónapokban megint csökkent a 12hónapos DKJ átlaghozam. Még évekig (ha nem évtizedekig) velünk marad ez az alacsony alapkamat. Egyszerűen nincs más eszköze az MNB-nek, hogy a gazdaságot pörgesse. (A kormánynak persze lehetnek más eszközei, pl nyugdíjkorhatár kitolása, nyugdíjasszövetkezetek, tankötelezettésg 16 éves korra csökkentése, stb.) Azzal, hogy a lakosság is segít az államkincstárnak függetlenedni a nemzetközi piacoktól is csak magunk alatt vágjuk a fát. 🙁 Az ingatlan a legegyszerűbb befektetési forma, így az ingatlan árak várhatóan tovább fognak száguldani a tökéletes buborék irányába. De ez csak az én személyes véleményem.
  • ritkan_szolok_hozza
    Ha az USA emeli az államkötvényeinek kamatát, akkor az MNB is kénytelen lesz kamatot emelni, különben ki venné meg Magyarország kötvényeit? (Fitch, BBB- besorolás). A magyar lakosságnak nincs annyi tőkéje, hogy felvegye a versenyt a világ intézményi befektetőivel. És ha ezek az alapok, magánszemélyek, stb. azt látják, hogy erős, stabil gazdaságok papírjai majdnem annyit hoznak, mint a magyar, de cserébe sokkal kisebb az országkockázat, akkor iylen kamattal nem fognak magyar államkötvényt vásárolni. Ezért kell majd kamatot emelni.
  • gaborr
    @ritkan_szolok_hozza igen, én is sokáig így gondoltam, viszont most is már 2.25% az usa alapkamat, a magyar 0.9% mégis megveszik. Amúgy a magyar magánszemélyek szépen megveszik akár PMÁP-ként az adósságot (semmi köze az alapkamathoz) akár úgy, hogy különböző pénztárakba (önyp, ep, mnyp, ltp, ingatlanalapok, likviditási alapok) tartják a pénzüket, valamint az állami intézmények is, mivel nem vehetnek mást. Erről szól az mnb programja, hogy függetlenedjük a külföldi piacok hullámaitól.
  • Bence
    de miért pont a magyar ingatlanpiacba fektetnél? Honnan tudod, hogy az USA, német, francia, UK, Japán, Hong-Kong stb. ingatlanpiacok nem fognak jobban teljesíteni?
    Csak lakóingatlanokban gondolkodsz? Ingatlanoknak több típusa van, pl. lakóingatlanok, irodaházak, hotelek, bevásárlóközpontok, kórházépületek, ipari tárolók, gyárak, sportlétesítények stb.
    Honnan tudod, hogy a magyar lakóingatlan helyett nem lenne-e jobb befektetés a japán vagy amerikai irodaházakba fektetni? Azokat a piacokat megnézted? Mi lesz, ha a magyar lakóingatlanos befektetésed köv. 10 évben hoz évi 3%-ot, de az amerikai piac viszont évi 6%-ot hozott volna?

    Ha ezekre tudod a választ, akkor zseni vagy (bár ekkkor az egész napod elmenne az elemzéssel), vagy vehetsz inkább ETF-et, ami lefedi az egész piacot és akkor nem kell agyalni. “Magyar lakóingatlan lesz a tuti nyerő”, ennyi erővel lottózni is lehetne.

  • gaborr
    se ingatlanalapom, se saját ingatlanom nincs 🙂

    Amúgy idézek a mai Erste hírlevélből:
    “Az előző havi 3,8%-hoz képest novemberben 3,1%-ra lassuló infláció, illetve a 2,6%-on stagnáló maginfláció fényében a jegybanktól még sokáig nem érdemes kamatemelésre számítani, ami hosszabb távon inkább kedvezőtlen a forintra nézve. “

Vélemény, hozzászólás?

A megadott név fog megjelenni, ezért érdemes nem a valódi nevedet megadni a hozzászóláshoz.

A hozzászólás előzetes moderáció után fog megjelenni.

Figyelem: FIREFOX böngészővel gondod lehet a hozzászólás elküldésével. Használj másik böngészőt a hozzászóláshoz, amíg ki nem javítják a hibát.

 karakter még felhasználható

A hozzászólás elküldésével hozzájárulsz, hogy az IP címed technikai okokból tárolva legyen. Ha ezt nem szeretnéd, ne küldd el a hozzászólást. Kérésre a hozzászólást töröljük az IP címeddel együtt.