Lakásárak alakulása 1990-től

Az MNB egy fantasztikusat alkotott, az adóhivataltól 3 millió adatot lekérve megalkotta a saját lakásár-indexét a valódi és összes tranzakciót figyelembe véve.

Így egyrészt pontos adatokat tudott adni, nem csak a hirdetési kínálati árakat vizsgálta, ami mindössze az eladók vágyait tükrözi, nem a piacot és nem csak egy-egy ingatlanos cég eladási adataiból építkezik (ingatlanossal általában a rossz és/vagy drága ingatlanokat adatják el és egyébként is szűk metszete a piacnak egy-egy cég forgalma).

Másodsorban végre elkészült az ingatlanár-adatbázis 1990-től és területi bontásban is megtekinthető minden adat. Végre egyértelműen látszik, mekkora üzlet volt Budapesten ingatlant venni és mekkora mondjuk Sopronban vagy Miskolcon.

Vettem a fáradságot és a táblázat adataiból csináltam néhány ábrát.

Elsőként az ingatlanok reál (vagyis inflációval korrigált) árváltozása 1990-től. (Mindig 2001 első negyedéve a 100%)

magyarorszagi-ingatlanarak

Amint látszik, a kilencvenes években az ingatlanok reálértékében komoly esés következett be. Ez a magas inflációnak, csökkenő életszínvonalnak és az elérhető lakáshitelek hiányának köszönhető.

A trend megfordult, majd a lakáshitelek elterjedése, a fizetőképes kereslet növekedése és az (elhibázott) állami lakástámogatási rendszerek bevezetése miatt hatalmasat emelkedtek az ingatlanárak, 2008-ra majdnem elérve az 1990-es reálszintet.

A válság és a hitelmámorból való felébredés aztán újabb áresést hozott.

Az alacsony banki kamatok (mind betéti, mind hiteloldalon) pár éve újabb áremelkedési hullámot indított el. Ehhez még hozzájárul(hat), hogy a munkaerőhiány miatt növekvő fizetések újabb lökést adhatnak az áremelkedésnek. (A kivándorolt emberek természetesen csökkentik a keresletet, de sokan közülük itthon vesznek lakást, annak ellenére, hogy külföldön dolgoznak.)

A következő ábrán a budapesti ingatlanárak láthatóak 2001-től. Amint látszik, a budapesti árak reálértékben majdnem elérték a 2004-es csúcsot.
budapesti-ingatlanarak

S végül még két ábra, az egyik a városokban tapasztalható áremelkedés országosan, a  másik ábrán ugyanez területi elosztásban.

ingatlanarak-orszagosregio

Amint az látszik, a legtöbb régióban még a 2001-es reálárakat is éppen csak elérték az ingatlanárak, a 2007-2008-as csúcsárak még mindig nagyon messze vannak. A községekben pedig még mindig komoly elmaradás figyelhető meg.

Érdekes a változás is, a nyolcvanas-kilencvenes években még komoly értéket képviseltek a községek, falvak ingatlanai, a kétezres években a vidéki városok lépést tudtak tartani az általános áremelkedéssel, a elmúlt években pedig csak Budapesten és az osztrák határ mellett volt számottevő reálár-növekedés. Ki tudja, mi lesz a nyerő 10-15 év múlva?

Share

196 hozzászólás

  • ügyvéd

    Ideírnád konkrétan mi ez a bombaüzlet? link? 😀

    Anno kb. egy hónapja mikor Kiszámolóval tettünk egy kis aprót a DB be (eddig kb. 50%!!) mi is megosztottuk a “közzel” 🙂

  • pitcairn

    az utóbbi 16 évben a BUX teljesítménye talán egy kissé volt magasabb egy jobb lekötött bankbetétnél

    az inflációval kiigazított index mindössze 50%-ot ment előre

    Hungary Stock Market (BUX) 1991-2016
    cdn.tradingeconomics.com/charts/hungary-stock-market.png?s=bux&v=201611180901r&d1=19160101&d2=20161231

    a fogyasztói árindex 100%-al nőtt az utóbbi 16 évben

    Magyarország – Fogyasztói árindex CPI
    cdn.tradingeconomics.com/charts/hungary-consumer-price-index-cpi.png?s=hungaryconpriindcpi&v=201611080822r&lang=all&d1=19160101&d2=20161231

  • pitcairn

    úgy tűnik, hogy a “total return” index kapcsán igazad van

    erről eddig nem tudtam, mindig tanul vmi újat az ember:)

    ebben az esetben azonban meglehetősen vérszegény a BUX teljesítménye, mivel még egy átlagos bankbetét is lazán megverte az utóbbi 16 évben…

    (és mindezt az utóbbi év tőzsdei szárnyalása mellett írom most…)

  • kisbankar
    Nyáron vidéki egyetemi városban kis felújított panel garzon vétel.
    Hozam teljes befektetésre kb. 8-8,5% folyamatos kiadással (mínusz apróságok, amiket majd cserélni kell).

    Az ingatlanboom lezajlott, várhatóan infláció körüli áremelkedés lesz a következő években. 4-5-8 éves távon portfólióba diverzifikációnak elfér. Ha majd árában eladom, akkor is.
    Kockázat nyilván van, de kb. 10%/év mellett belefér.

  • gaborr
    a DB és Commerzbankot még azelőtt mondtam, hogy itt megbeszéltétek volna (lásd Befektetés napelemekbe cikk kommentjei), és akkor még szebben hozott volna. Ugyanúgy mondtam az angol állampapírt (gilt), amikor lent volt a font (Legrosszabb ETF-ek 2016-ban kommentjei). Viszont állampapír helyett raktam végül ingatlanba. Az idő meg majd eldönti, hogy jól döntöttem-e.

    én ezt használom, de van több is: propertypartner.co – kiszamolo, ha ez reklám, vagy nem fér bele, akkor töröld.thx.

  • realestate
    Páran hiányoltak 🙂 csak most olvastam a cikket…
    Naszóval nem akarom előről kezdeni, a lényeg: az ilyen statisztikákba mindenki azt magyaráz bele amit akar, illetve mond meg mit akarsz látni és csinálok hozzá ugyanebből az alapadatokból olyat ami alátámasztja amit kértél. Röviden: sz@rra sem jó

    Máshonnét közelítek inkább:

    Pár napja olvastam egy korábbi kiszámolós cikket, méghozzá a “Megélni a tőkejövedelemből” //kiszamolo.hu/tag/passziv-jovedelem/

    Itt ezt írták: “Ha nettó százezer forintot szeretnél felélni a tőkéd kamataiból vagy hozamaiból, akkor 2% bruttó kamat/hozam mellett 71,4 millió forintra van szükséged”

    Namármost nekem(ünk) jelenleg van négy lakásom amik ki vannak adva. Jelenlegi összértékük (ha most kellene megvennem) ~90M. Ebből beszedek MOST havi bruttó 525ezret. (az adót hagyjuk most 😉 )

    Döntse el mindenki jó ez vagy rossz. Nekem megfelel. Ennyi.

  • pitcairn

    továbbra is úgy vélem, hogy eszméletlen méretű bukta lesz a DB

    persze egy ilyen hiper-spekulatív részvénnyel mindig történhetnek látványos dolgok, mind fölfelé, mind pedig lefelé

  • Halmos Csaba
    Igen, Topfly kolléga története több sebből is vérzik. Az időközben felmerült kiadásokról mélyen hallgat. Mint ahogy a bérleti díj és az eladási ár adóvonzatáról is. A bérlő nélküli időszakokban a közös költséget is fizetni kell, hiába üres a lakás.
    A befektetési jegyeket 2010-ben már TBSZ számlára lehetett helyezni, azóta legálisan adómentes a hozam. Hogy az addig elért hozam adóköteles lett-e az átvezetésnél, azt nem tudom. Viszont az eltitkolt bérleti díj után elcsalt adó bűncselekmény. Ha pedig be lett fizetve, akkor a hozam nem annyi.
  • Halmos Csaba
    Realestate:

    Elhiszem, hogy te szívesen “hagyod” az adót, csak akkor nem befektetsz, hanem bűncselekményt követsz el. Ezt pedig törvényes befektetésekkel összehasonlítani…ööö…szóval nem fair.

  • ügyvéd

    Bocs ha félreérthető voltam, de én arra lettem volna kiváncsi, hogy TE KONKRÉTAN milyen angol ingatlanos befektetésbe szálltál be? Amit linkeltél az egy ingatlankereső/közvetítő oldal, de az előbb azt állítottad, hogy NEM ingatlan(oka)t vettél. Szóval? Akkor milyen konkrét angol ingatlanos eszközt vettél?

    Erre várnék valamiféle KONKRÉT választ. 😀

    Gondolom van linkje? 😀

    ( A DB idei minimuma meg pont kb akkor szeptember legvégén volt amikor a bedőlését vizionálták, és ezért érdekes lett… )

  • piz
    Realestate for President! 🙂
  • realestate
    Csaba

    Senki nem mondta hogy nem adózok, csak annyit mondtam hogy az egyszerűség kedvéért bruttóban számoljunk.

    Amúgy meg pont az a lényeg a hozzászólásomban, hogy nem hasonlítom semmilyen más befektetéshez amim van (se törvényeshez, se törvénytelenhez), hanem azt nézem mennyit tettem bele és az mit hoz a SAJÁT ELVÁRÁSAIMHOZ. Mindig van aktuális “sztár” befektetés amivel bezzegelnek itt (arany, olaj, részvény, bármi) hogy ‘ha azt vettél volna akkor tízszerannyi a hozam’ de pont lesz@rom.

    Nekem konkrétan EGY célom volt, munka nélkül is megfelelő passzív jövedelem biztosítása! Szerintem nekem sikerült, de ez nem jelenti azt hogy ne dolgoznék ettől függetlenül! Rosszul gondolkodom? Lehet. De azt a nyugodtságot amivel én minden reggel kelek és este fekszek nem tudod elképzelni! 😉

    Lehetnek +- kilengések az ingatlanárakban, de hidd el négy budai lakás az mindig érték marad!

  • Kalama
    @pitcairn: DB hogy lenne bukta? Ha bukta lesz, akkor fél EU lehúzza a rolót. Németek nem hülyék, ha probléma lesz megmentik. Csak annyit sajnálok, hogy nem vettem 11 EUR-n, mert féltem, hogy Trump nyer és akkor esik majd mint a kő. Trump nyert, erre tovább megy fel. Ez ilyen.

    @Realestate: ebben az összegben gyanítom a rezsi+biztosítás+renoválás is benne van és az már nem a tiszta haszon. Vagy a 4 lakás ennél jóval többet ér. 130k/hó/lakás + rezsi átlagon kiadni 4 ingatlan saccolásom szerint legalább 30 millió ingatlanonként, ami 120 millió.

  • ügyvéd

    DB:
    1. Nem tettem bele sokat csak játszópénzt, de így is rohadt sok az eddig nem realizált haszon.
    2. Stop-loss szépen felfelé húzva

    1. + 2. = Akármi lesz ezen én már csak kerestem, csak a mérték a kérdés.
    Biztosan az idei év legjobb játéka volt/van/lesz.

  • gaborr
    @pitcarin: én mondjuk commerzbankra fogadtam. emlékszel mit mondtak az otp-re 2000-nél, ahonnan még majdnem megfeleződött az árfolyam? (pl. többet ér a cégben lévő tárgyi eszköz mint a cég értéke) és most mit mondanak rá 8000-nél?

    @ugyved: tanulj meg angolul olvasni/értelmezni szöveget, vagy szánj rá 5 másodpercnél többet, hogy megnézed az oldalt. itt van egy konkrét: propertypartner.co/properties/UKIG14AZ001 a 382 investorból vagyok 1.

  • ügyvéd
    Mint eddig kiderült én “fázom” minden ingatlanbefektetéstől, igy amikor eddig feleslegessé vált ingatlanom, azt “könyörtelenül” eladtam, illetve sosem vettem “befektetésnek” ingatlant. Úgy vélem az ingatlanosdi “lelki alkat” kérdése. Vannak akik “alkalmasak” rá, vannak akik nem.

    Teljesen értelmetlen hitvita ahogy itt győzködi egymást a két “csapat” hiszen bármire lehet példát hozni, és annak az ellenkezőjére is.

    Egy biztosan látszik: Az “ingatlanhívők” erősen relativizálják a “költségeket” legyen az adó, felújítás, befektetett munka, bérlő nélküli idő, stb. Mindenkinek 100% a kihasználtsága, a bérlő percre pontosan fizet mint a katonatiszt, az adót nem fizetik, egy órát sem töltenek havonta a bérletes ügyintézéssel, az ingatlan meg magát újítja fel, vagy a bérlő megcsinálja, stb…

    Na neeeeeeeeeeeee….

  • ügyvéd
    Jah:

    Az ingatlankiadástól való ódzkodásom oka valószínűleg arra vezethető vissza, hogy életem első (szülőktől kapott) féltve óvott lakását huszonévesen másik városba költözés miatt el kellett hagynom.
    Mi legyen? Családi kupaktanács, eladni nem érdemes adjuk ki. Így is lett Tisztességes egyszemélyes albérlő.
    Fizetett is rendesen. Hónapokig nem mentem arra. Aztán egyszer váratlanul becsöngettem.
    KOMMUNA: ezer ember, síró karonülő csecsemők (legalább kettőt számoltam), armageddon…
    Szerencsére két perc alatt kiraktam őket, a lakás meg seperc el lett adva.
    Szerintem akkor csípődött be: SOHA TÖBBET.

  • ügyvéd

    Tényleg csak rápillantottam, de így jobban megnézve sem látom azt az óriási üzletet benne….
  • Halmos Csaba
    Realestate:

    Ok, értem, csak ott volt az a sokatmondó kacsintás. Azt is értem, hogy nyugodtan ébredsz. Kérdés, hogy 90-100M másba befektetett tőkével sokkal stresszesebb lennél-e, vagy az a típus vagy, aki nem aggódik egy felelőtlen bérlő, egy hirtelen megüresedő lakás vagy egyéb nem várt esemény miatt. Ezen kívül szívesen költesz rendszeresen kisebb-nagyobb összegeket a lakások állapotának megőrzésére, foglalkozol a bérlőkereséssel, stb.
    Ha ilyen típus vagy, akkor tényleg a te pályád az ingatlan. Nekem a “munka nélkül is passzív jövedelem” azt jelenti, hogy szó szerint semmi dolgom nincs vele. Évente párszor átnézni a dolgok állását, max ennyi.

  • gaborr
    ugyanolyan ingatlan befektetés mint a többi, csak benne van a devizaspekuláció.
    commerzbankon sokszorosát megkeresem annak mint amit ezen fogok a következő 10 évben 🙂
  • realestate
    Csaba

    Nyilván nem teljesen munka nélkül megy, de nem szakadok meg 😉
    A bérleti díj csak az egyik oldala a dolognak, ott van még a nem realizált nyereség is a lakásokon, ami szintén nem kevés pénz…. Nézd, én nem akarok már senkit meggyőzni semmiről, nyilván kell érzék ahhoz hogy mikor és hol vegyen az ember ingatlant és kinek adja ki. Pénzügyi tájékozottságban messze az átlag felet vagyok szerintem, sokat gondolkoztam mielőtt lakásba tettem pénzt. Túl vagyok én is a 2008-as válságon és 2016 elején ismét ingatlant vette mivel nem láttam jobb lehetőséget a piacon.

    Itt mindenki csak arról számol be, hogy min mekkorát lehetett volna nyerni, de kudarcról senki. Pedig tudom hogy akad bőven az is a részvénypiacon….

    Megvannak az ingatlanok, rakom mellette az önkéntes nyugdíj pénztárt nem kevés pénzzel, tehermentes házban lakom szóval szerintem nem én vagyok az akinek remegnie kell

  • Kenrich
    Tamás… Már, miért ne lennék? Arról van szó, hogy most már a “háziasszonyok” veszik a 10 millás paneleket befektetésnek, mert azt hallják mennyire jól ki lehet adni 120 + rezsi.. Felvesznek rá hitelt akár, hogy majd a bérlő kifizeti.. (Ez volt 2006/2008-ban is.. Ott is kipukkadt, sőt be is dőlt.)

    Nos.. Ezek a panelek 2 éve 6-6.5-ért a kutyának sem kellettek. Rendben, hogy most még hype van, de ha nézed az ingatlanos oldalakat akkor látnod kell, hogy megtorpant a növekedés, és nagyon picit, de elindultak lefelé az árak.

    Minden mindennel összefügg, de itt most tényleg minden levezethető az RBNB-ből. Amiatt szálltak el az albiárak, és ezáltal tűnik extra jó befektetésnek lakást venni most Bp-en! (Héé, máshol nem ám!!) Persze, voltak elhalasztott vásárlások, és jönnek páran haza is, de alapvetően a fenti 4 betű miatt van minden. Az árak lefelé fognak menni, higgyétek el.

  • Kenrich
    @realistate: Ügyes vagy, de 4 lakás egyáltalán nem jelent passzív jövedelmet, mert bizony meló tud velük lenni rendesen. Komolyan bátor vagy, ha nem fizetsz adót, de megértem. Kockázat pedig nem kicsi.. Ne adja Isten, hogy egyszer ellenőrizzenek, de még akkor se, ha rendesen adózol. Csak egy példa.. A rezsit gondolom neked fizetik és te utalod.. Akkor viszont már az is bevételnek minősül, pedig valójában költség.. Na szóval.. Egy ellenőrzéskor prezentálnod kell évekre visszamenőleg az összes szolgáltató összes szemetét bizonyítva, hogy mennyi az annyi.. Ez még 1 lakásnál is horror meló, és nem kevés bünti, ha nem stimm a matek..

    Gondolom abból az 500 +-ból megy hiteltörlesztésre is ami árnyal egy picit, de ettől függetlenül igazad van, főleg, ha 2 éve vetted a lakásokat. (Basszus, hogy sikerült ennyit? Mivel foglalkozol?)

    Na de most már te sem vennél egy ötödiket.. 🙂

  • Halmos Csaba

    Persze, alapvetően erről szól az élet. Mindenki azt csinálja, amihez kedve, szakértelme vagy jártassága van. Az egész kommentözön onnan jutott idáig, hogy topfly leírta, hogy az ingatlan magasan ver minden mást. Ez pedig így, ebben a formában hülyeség.
    Nekem eszembe sem jutna megszüntetni a befektetéseimet, hogy lakást vegyek és kiadjam. Nekem nem kell az a macera.
    Tény, hogy az ilyen fórumokon mindenki dicsekszik, mert a kudarcokat saját magának is nehezen ismeri be az ember, nemhogy idegeneknek.
    Egyszer már leírtam, de megismétlem: ha létezne egyetlen, minden szempontból jó befektetés, akkor másnak nem is lenne értelme.
    Utolsó gondolat: szerintem az itt megfordulók nagy többsége az átlagnál tájékozottabb pénzügyekben. Különben az Origo-n fröcsögné a politikai meggyőződéseit. 🙂 🙂

  • ügyvéd

    Ha tovább esik a font, (és miért ne esne tovább ha a zangol hüjjék tényleg kilépnek) akkor nagyon megszívhatod…..

  • realestate

    1. Minden számla a bérlő nevén van, DE én gyűjtöm be őket és kp fizetem (a bérlőtől beszedett pénzből) így nem kell SEMMIT tárolnom 5 évig

    2. Ellenőriztek már, igaz akkor csak 1 lakásom volt kiadva meg akkor még az én nevemen voltak a számlák de MINDEN rendben volt. Szerződés szerint ugyananyiért van most is kiadva az a kecó mint amikor ellenőriztek (de a számlák már nem az én nevemen vannak), szóval nem hiszem hogy bármi gond lenne most.

    3. KP vettem mindegyik lakást szóval semmi nem árnyal semmit

    4. Vettem egyet nagyon régen, vettem másikat a válságban (best buy 🙂 ), meg vettem kettőt idén év elején is mert hiába drágább mint korábban, még mindig úgy ítéltem meg ez a legjobb. Nem lehet mindig az alján venni…

    5. Saját névre többet nem veszek mert bőven elég ennyi. Ha lesz még pénzem és lehetőségem jól venni a nagy gyerek nevére lehet belenyúlnék megint,esetleg asszony.

  • realestate
    Igazából én úgy gondolkodom, hogy 1-1 lakást majd kapnak a gyerekek ha eljön az ideje és megérdemlik (nem biztos hogy egyszerre és egyben), a másik kettő meg nyugdíj helyett/mellett jó lesz. Ha meg már nem bírom a mászkálást utána mert öreg vagyok akkor vagy futkoz helyettem a gyerek, vagy ha nem akar/nem tud akkor eladom és feléljük a tőkét…
  • realestate
    Mégegy gondolat az eredeti cikkhez:
    A grafikonok szerint MOST 2016-ban vagyunk a 2001-2002-es REÁL lakásárszinten, azaz az eltelt 15 évben kvázi csak az inflációt hozta az ingatlan (ha nem volt kiadva közben). Tehát ez nagy vonalakban azt is jelentené, hogy a mostani fizetésekből ugyanolyan könnyű/nehéz lakást venni mint anno 2001-ben, de ez szerintem NEM IGAZ!

    Most sokkal nehezebb saját ingatlanhoz jutni (kp) ugyanis nem az számít mikor mennyit keresel vs lakásár, hanem az hogy mikor mennyit tudsz megtakarítani a megélhetés után vs lakásár és szerintem most 2016-ban a nagy többségnek kevesebb marad meg mint anno 2001-ben (arányaiban). És ahogy megy előre az idő úgy szerintem mégnehezebb lesz,lásd Anglia, Franciaország, Németország ahol nagyon durván kilőttek az árak még az ottani fizetésekhez képest is… Erre számítok itthonis,részben ezért tettem ennyi pénzt ingatlanba! Meglátjuk!

  • Happy
    Két évvel ezelőtt vettem befektetési céllal egy csepeli garzon panelt 5 millióért. Most adtam el 10 millióért. Én azt mondom folyamatosan figyelni kell az árakat.
  • Zabalint
    @ügyvéd
    “Egy biztosan látszik: Az “ingatlanhívők” erősen relativizálják a “költségeket” legyen az adó, felújítás, befektetett munka, bérlő nélküli idő, stb.”

    Nem relativizálják, hanem tényleg alig költenek rá. Érdemes megnézni az átlag kiadott lakások állapotát. Igen, így relatív kevesebbért tudják kiadni, mint egy jó állapotút, de messze nem annyival, mint amennyibe a rendszeres felújítások kerülnének. És igen, így is előbb utóbb jön egy nagy ráköltés, de időarányosan az is töredéke annak költségben, mint ha a jó állapotot rendszeresen fenntartanák.

  • pitcairn

    a görög TBTF bankok 99,999%-os negatív “korrekció” után se mentek csődbe, szóval az, hogy erőnek erejével életben tartanak vmit még nem garancia az árfolyam szárnyalására

    az olasz Monte Paschi-it is életben tartják (ki tudja minek…), most vmi 99,9%-os mínuszban van… (ez lenne a negyedik legnagyobb olasz bank…)

    PS. sokkal jobban jártunk volna ha 2008-ban hagytak volna mindent csődbe menni aminek akkor csődbe kellett volna mennie…

  • Nagy Vonalakban
    Realestate-tel értek egyet, szerintem is az ingatlan jó befektetés, de alapvető szempont a lokáció: csak Budapest, és ott is csak jól kiadható helyen (belváros, egyetemek környéke).
    Én 2004-ben vettem egy újèpítésű lakást az Andrássy mellett, így utólag nézve szerintem picit drágán (a válság utáni áresés miatt). Szóval ez a lakás hozam szempontjából bukó.
    Tavaly nyáron vettem a másodikat, totál felújítva teljesen berendezve 22,5-ért, körúthoz közel a gyönyörű Hunyadi téren. Most alattunk hirdetnek egy ugyanilyen lakást 26-ért, ami felújítandó….Szóval ez a lakàs hozam szempontjából nyerő (jelen állapotban).
    A harmadik lakásomat most szeptemberben vettem a Klinikàk környékén, elsô emeleti, utcai, napos, 80 nm, 3 különnyíló szobából àll, mindegyikhez külön fürdőszoba vagy zuhany sarok- kiadàs szempontjàból egy aranybánya…ès a nègyzetmèter ár 300 ezer alatt volt…
    Folyt.
  • pitcairn
    @ügyvéd

    az “idei év legnagyobb játéka” pálmát a nemesfémbányászok viszik el

    pl. a First Majestic először 630%-ot ralizott (6 hónap alatt), majd 55%-ot bukott (4 hónap alatt)
    finance.yahoo.com/quote/AG?ltr=1

    és vannak még ennél vadabb részvények is szép számmal a szektorban:)

  • Nagy Vonalakban
    Ennèl a kèt utóbbi lakàsnàl az ingatlanosom csak nèzett, hogy lehet ilyen jó vètelt csinálni….
    Szóval a lènyeg, hogy a jelenlegi magas(abb) árak ellenère is lehet jó üzlet az ingatlan, de èrteni kell hozzà, kèpben kell lenni, és nem àrt, ha az embernek van likvid pênze…
    A kiadàs pedig nem nyűg: az ingatlanosom 10%-ért mindent intèz….
  • pitcairn

    a lakáspiac eszméletlenül szélsőségessé vált, pl. Budapest központjától 50-60 km-re már pár millióért tudsz házat venni (a kutyának se kell…), míg a Belvárosban és a budapesti lakótelepen – a rövid idő alatt bekövetkezett hatalmas árnövekedés ellenére – egymásra licitálnak a botcsinálta “befektetők”…

    az “álmoskönyv” szerint ilyenkor nem érdemes a “népszerű szegmensekben” vásárolni… különösen “befektetési” céllal nem…

  • realestate
    Még egy cikk amit most olvastam azoknak, akik az ingatlan (vagy bármilyen más) befektetéssel szemben állandóan jönnek a “bezzeg ha xy részvénybe fektetted volna a pénzed akkor most ötször annyit érne”.

    Naszóval itt a VALÓSÁG:

    penzugyi-tudakozo.hu/miert-buknak-az-atlag-emberek-a-befekteteseken/

    Gyakorlatilag az átlagbefektető hozamban alig tudja hozni az inflációt…. persze mindig akad aki véletlen belenyúl az alján és valami csoda miatt tartja sokáig és nagy profitot tud realizálni (és persze egyszerre Warren Buffett-nek hiszi magát ettől), de ilyen mutatóban is alig akad…

  • Kiszamolo
    real,

    //kiszamolo.hu/a-legsikeresebb-befektetok/

    //kiszamolo.hu/inkabb-hagyd-beken-a-befeketeteseidet/

    s még sok másik hasonló cikk.

  • Kalama
    @pitcairn:

    Ezt nem feltétlenül így látom, hogy jobban jártunk volna, ha hagyjuk őket csődbe menni. Pl ha jön egy polgárháború, akkor 30 évre is visszavetette volna őket, arról nem is beszélve, ha ez eszkalálódik Európán belül, akkor olyat már láttam, abból nem kérnék. Nehéz megmondani mi lett volna ha, de ennek is lett volna esélye.

    Kicsit erősnek érzem olaszokat és görögöket a németekkel összehasonlítani. Már csak azért is mert ezeket a bankokat a német kölcsönök tartják életben. Viszont nem tartom elképzelhetetlennek, ha a görögök lassan elkezdenek adózni, akkor utána 1-2 évvel veszek görög bankpapírt a rizikós befektetési kalapomból.

  • Kalama
    1, Befektetésekben viszont pitcairn-nal értek egyet. Lehet hogy az átlag rosszul hozott, de ők biztos, hogy nem vették rá az időt, hogy kielemezzék a cégeket és hallgattak a brókerek tanácsaira, miszerint “nézd meg mennyit ment egy év alatt csak be kellene szállni”. Egy jó befektető saját maga végzi el az elemzést. A többieknek viszont tényleg ajánlom a lakást, nem nagyon kell rajta gondolkodni és még tisztán is meg tud hozni 4%-ot évente. Vételi árfolyameladással direkt nem számolok, az az aktuális ciklustól függ.

    2, A cikkel egyetértve én is úgy látom, hogy az ingatlan árciklus teteje fele járunk, pl Duna House tőzsdére menetele jó kontraindikátor lehet, hogy 1-3 éven belül fordulatot láthatunk. Erre csak rátesz hogy 3 ismerősöm is most vett Bp-n lakást, hisz 3 év alatt 50%-kal mentek feljebb az árak. Lehet hogy ilyenkor pont eladni kellene…

  • Halmos Csaba

    “A Hedge Fundok a befektetési szakma legelismertebb szakértői, így ha valakire érdemes pénzt bízni, azok a Hedge Fundok.”
    Na, ezen hangosan röhögtem.
    Az átlagos befektető valóban birka. Mint az átlagos tanár, az átlagos ápoló, az átlagos sofőr…és az átlagos ingatlanbefektető.
    A cikk semmi olyat nem mond, amit nagyon alapszintű tudással ne hallott volna már az ember. Nem nagyon kattintgattam tovább, de nem lepődnék meg, ha hirtelen megjelenne az ő mesésen gyönyörű, virágillatú és mézédes befektetési ajánlatuk. Amibe persze most rögtön fektess be, mert a világ 99%-ával ellentétben mi tudjuk a tutit.
    A dilettáns az ingatlanon is csak bukik, aki pedig tanult, naprakészen tájékozott és higgadt döntéseket képes hozni, az a pénzügyi befektetéseken is képes átlag fölötti hozamot elérni. Ebből a szempontból a cikk nem pro és nem kontra semelyik oldalon.

  • ügyvéd

    Olvas értelmez. Azokba amiket említettél nem tettem pénzt. NEKEM az idei év legjobb játéka a DB.

  • ügyvéd

    Tudnál úgy hegedülni mint Menuhin, ha elég sok időt tennél bele? Valszeg nem.

    Amit állítasz, hogy sikeres befektetővé válni, csak beleölt idő kérdése, egy buta maszlag, amit a mindenféle “befektetőképzők” terjesztenek. Akármennyi időt beleölhetsz, ha nem vagy TEHETSÉGES, és SZERENCSÉS is, megb…..d


    Keveritek jobbára a szezont a fazonnal. Egy bank, vagy cég pillanatnyi részvényárfolyamának szinte semmi köze ahhoz, hogy az valójában életképes-é vagy sem.
    A kedvenc példám: 2009. március x.-én ( most nem keresek rá pontosan melyik nap volt)
    az OTP részvény éppen elérte minimumát, mégsem álltak sorok a fiókok előtt, sütött nap, ment a metró, nem volt semmiféle armageddon.
    A görög bankok is PONT így vannak, gondolom szépen elműködgetnek, az ügyfeleiket halálra nem érdekli éppen mennyi a részvényük ára…

  • realestate

    Olvastam a cikkeket és egyet is értek velük, DE a valóságban mégsem így viselkednek a lakossági befektetők, és a valóság számít amikor referenciának állítunk valamit.

    Te, meg még sokan itt lehet értenek ahhoz mikor kell ki és beszállni és mibe, de a döntő többség nem. Tudod, hogy nem akarok senkit sem győzködni semmiről, éppen ezért csak leírtam az én KONKRÉT helyzetemet (nem átlagot, nem ismerőst és nem feltételezés). Nekem az “ingatlanozás” jobban bejön mint a grafikon nézegetés és szerintem többet hoz (10-15 év távlatában), de mindenki maga döntse el neki mi a jó!

    Szeretem a cikkeidet olvasni akkor is, ha nem mindig értek egyet mindenben veled illetve nem mindegyik téma érint/érdekel.

  • realestate

    az “álmoskönyv” szerint ilyenkor nem érdemes a “népszerű szegmensekben” vásárolni… különösen “befektetési” céllal nem…

    Van igazság abban amit írsz, de ez a trend és maradni is fog még pát évTIZEDIG (urbanizáció).
    A másik, hogy egyszer már levezettem, ha 2008-ban amikor csúcson voltak az árak mondjuk vettél BEFEKTETÉSI céllal egy lakást BP mondjuk 18M-ért akkor az most 2016-ban 22-24M értéket képvisel (akkor ha nem költöttél rá kvázi komolyabb pénzt a 8 év alatt!) és közben mondjuk hozott kiadásból átlag 90ezret/hó ami br 8,5M bevétel!!! Mellesleg most 2016-ban 120-ért 1 nap alatt kiadod, de lehet többért is!

    És ez a LEGROSZABB verzió mivel a csúcson vetted a legmagasabb áron!!! Ha ránézel a chartra akkor láthatod hogy 1998-2016-ig TIZENNYOLC ÉV bármelyik pillanatában is vettél tuti nyerő vagy, a kérdés csak az hogy mennyire!!! CSAK BP-re értem amit állítok és lakásra!

  • Kenrich
    Így van, így van! Most kell eladni!
    Erről beszélek!
    jól tetted!
    Szerintem láttam is a lakásod a neten! 29 nm erkélyes? Az ami 10.2-ért senkinek nem kellett, 10-ért meg vitték mint a cukrot?! 🙂

    A legjobb üzletet csináltad, gratulálok!

    A sok “háziasszony” meg hadd vásároljon méregáron, meg is érdemli. 🙂

    Amúgy, laktál benne? Csepel tényleg olyan, mintha Vácott, vagy Érden laknál?
    De komolyan.. Miért vesz valaki Csepelen lakást, amikor az agglomerációban sokkal olcsóbb?
    (Közlekedés szempontjából Csepel is kb. agglomeráció, nem?)

  • Kalama
    @ügyvéd:

    Hidd el láttam olyan embert, aki finoman fogalmazva átlagon alatti volt matekból és infóból az egyetem elején. 4 év kitartó munkával a legjobbak közé került.

    Amit állítok az nem az, hogy kitartó munkával és tanulással jobb leszel, mint Warren Buffet, de hogy jó befektető leszel az tuti. Persze ezt a tudást nem 2 napos tőzsdetanfolyamon lehet felszedni. Aki ezt nem akarja annak én is azt tanácsolom, hogy vegyen lakást, igaz illikvid, de ott tényleg nem kell sokat gondolkodni, kis emberismeret kell, hogy kinek adja ki, néha van kiadás, még az adóbevallást is könnyű hozzá megcsinálni, évi 4-5% megvan belőle és nyugodtan alszol.

    És én pl. megnézem hol bankolok, milyen mérleggel dolgozik. Inkább tartom a pénzem olyan pénzintézetben, ahol a nagyságából származó működési költségek miatt nagyobbak a havi banki költségek, mint az ingyenes noname bankoknál, brókercégeknél, stb.

  • Happy
    @Kenrich!

    Nem 29nm volt, hanem 36 és erkélyes. Igen laktam benne, igaz nagyon spártai körülmények között. A villanyvezetékek cseréjét magam csináltam, tehát ez nem került semmibe. A festést is. Ezért jó, ha szakmunkás vagy. Minden más jó állapotban volt. Ami a többi kérdésedet illeti, miért vesz az ember Csepelen lakást? Csepelen a Csepeliek vesznek lakást elsősorban. Én most is ott lakok. Hidd el, Csepelről bejárni a belvárosba pofon egyszerű. Nem olyan mint Érd, vagy Vác. Autóval 10 perc és már ott is vagy a Soroksári út elején. Vagy Hévvel 15 perc a Boráros tér, ott a 4-6 os villamos. Nyugodtan leprolizhatsz mindig az voltam, viszont imádok ingatlanba fektetni. 16 éve a két kezem volt csak most van saját lakás, nyaraló, és ismét egy kis tőke, amit megint visszaforgatok.

  • pitcairn

    az elkövetkező néhány hét kapcsán dollár spike-ot, euróválságot, nemesfémbányász-vérfürdőt, tőzsdei-összeomlást + az ilyenkor “szokásos” arany és ezüst mélyrepülést vizionálok

    (de ne legyen igazam…)

    erősen kétlem, hogy ez jó lenne az ingatlanpiacnak (hogy azért a szorosan vett téma kapcsán is mondjak vmit)

    az utána következő “szokásos” pénznyomtatás azonban egy ideig talán jó lehet…

    bár az elsősorban nem az ingatlanpiacnak jó…

    a fenti ábrák is erről tanúskodnak…

    az inflációs depresszió reálértéken “kivégzi” az igatanpiacot…

  • pitcairn

    kiadás kapcsán én egyfelől a rokonok tapasztalatait láttam, akiknek kb. szétcseszték a lakását a tisztelt bérlők…

    másfelől meg az ismeretségi körömben olyan példákat amelyekben névleges áron adják ki megbízható ismerősöknek az éppen üres ingatlanokat, mert ők nem fogják néhány hónap alatt lelakni az egészet…

    a kiadás egy külön szakma… nem pedig afféle “műkedvelő” melléktevékenység…

    az amatőrök ezzel általában nem keresnek sokat… legtöbbször ki sem adják az ingatlant ezért van tele üresen álló vagy alul-hasznosított ingatlanokkal Budapest

    ami pedig a mostani piaci állapotokat illeti:

    a DH ingatlanbarométer októberi száma szerint az előző évhez képest kb. 20%-al csökkent a tranzakciószám és ezzel párhuzamosan Budapesten 43%-ra (!!!!) nőtt az önbevallás alapján “befektetési” céllal vásárlók aránya

    ez egy ménkű nagy warning…

  • pitcairn


    heveny deflációs sokk esetén az MNB továbbvághatja az alapkamatot, ez valamennyire “pozitív” lehet a lakáspiac szempontjából (már ha az emelkedő árakat annak tekintjük… ilyen alapon a szárnyaló kenyér és tej árak fölött is lehetne örömködni…)

    vagy legalábbis részlegesen ellensúlyozni fog homlokegyenest már irányba ható folyamatokat