Lakáshitel: melyik kamatperiódust válasszam?
Gyakorta kapok olyan kérdést, hogy két-három-négy lehetőségből valaki melyik kamatperiódust válassza lakáshitel felvétele esetén.
Sándor most az egyik banknál az alábbi három ajánlatot kapta ugyanarra a 15 éves hitelre:
– 3,68% kamat, de évente újraszámolják a kamatot.
– 4,87% kamat, itt háromévente lesz új kamatláb.
– 5,37% kamat, öt évente változik a fizetendő kamat.
Ő is, mint sokan mások, azt szeretné tudni, szerintem melyikkel járna a legjobban.
Egy kis magyarázattal kezdeném a választ: az új hiteleknél van egy változó alapkamat, ami mondjuk a bankközi kamathoz (BUBOR) van kötve és erre jön rá egy fix felár. (Lehet máshoz is kötve a kamat, például az ötéves magyar állampapír hozamához.) Ha mindhárom hitel a 3 havi BUBOR-hoz van kötve, ennek mértéke most 1,5%, ez változik és erre jön rá fixen az első hitel esetén 2,18%, a másodiknál 3,37% és így tovább.
A havi törlesztőd pedig évente, háromévente vagy ötévente változik, a BUBOR változását követve. Amennyi éppen a kamatfordulókor a BUBOR plusz a fix felár, annyi lesz a következő 1-3-5 évben a kamatod.
Vajon mennyire változékony ez a bankközi kamatláb?
Néhány példát kiragadva az elmúlt 10 évből: a most 1,5%-os BUBOR érték az év elején még 2,1% volt, tavaly év elején 2,99%, 2012 év elején 7,24%, 2009 év elején 9,94%, 2005 év elején 9,33%.
További értékek letölthetőek az MNB oldaláról itt. Tanulságos megnézni, hogy 15 év távlatában mennyi volt az átlagos értéke a BUBOR-nak, milyen hullámzás mellett, így milyen kilengések várhatóak a következő években.
A fenti példákat felhasználva hogyan változik a hiteled havi törlesztője és az összes fizetnivalód:
A hitel összege legyen 10 millió forint, a futamidő 15 év és a kamatfelár az éves kamatperiódushoz tartozó 2,18%.
Ha a BUBOR 1,5%, akkor a hiteled kamata 3,68%: havi törlesztő 72.375 Ft, összes fizetnivaló a futamidő alatt 13.027.582 Ft.
Ha a BUBOR 2,99%, akkor a hiteled kamata 5,17%: havi törlesztő 79.967 Ft, összes fizetnivaló 14.394.195 Ft
Ha a BUBOR 7,24%, akkor a hiteled kamata 9,42%: 103.940 Ft, összes fizetnivaló 18.709.250 Ft.
Ha a BUBOR 9,94%, akkor a hiteled kamata 12,12%: havi törlesztő 120.789 Ft, összesen visszafizetendő 21.742.184 Ft
Amint látod, egy 66%-os havi törlesztőrészlet emelkedés minden további nélkül benne van a pakliban, ha a BUBOR újra 9% fölé emelkedik. (Persze nem mindegy, hogy a kamatemelkedés mikor következik be, amikor még 9,95 millió a tőketartozásod, vagy amikor már csak 1 millió, de azért lehet látni, milyen eltérések vannak a havi törlesztőben az elmúlt évek értékeit felhasználva.)
Mivel van a piacon 10 évig fix kamatozású hitel 4,99%-ért (Itt írtam róla: Tíz évig fix kamat), tedd fel úgy a kérdést, hogy egy évi 1,32 százalékponttal magasabb kamatláb (72.375 Ft helyett 79.027 Ft havonta, tíz évig fixen) megéri-e, hogy nem vagy kitéve a kamatkockázatnak?
Várható-e, hogy a következő 10 évben bármikor emelkedik 1,3 százalékpontot a bankközi kamatláb?
Akár egy éven belül is? (Másfél éve még 1,49 százalékponttal volt magasabb a BUBOR mértéke.)
Ha igen, sőt, akár 8-9%-ra is felszaladhat a BUBOR kamatlába, akkor nem kérdés, hogy melyiket válaszd.
(A 4,99%-os tíz évig fix hitelnek az egyetlen hátulütője, hogy a futamidő nem lehet 10 évnél több. Az a véleményem, ha annyi hitelt veszel fel, hogy nem tudod kényelmesen, nagy ráhagyással kifizetni 10 év alatt, akkor túl sok hitelt vettél fel.)
Válaszolva Sándor kérdésére: véleményem szerint érdemesebb a drágább, ám biztonságosabb hosszú kamatperiódusú hitelt választani, kivéve, ha 2-3 éven belül amúgy is ki akarod fizetni a hitelt, mert addigra például eladsz egy ingatlant, vagy lejárnak a lakástakarékpénztári megtakarításaid.
Ha mégsem szaladnak fel a kamatlábak a következő években-évtizedben (amit én nem tartok túl valószínűnek), akkor azt a havi plusz 6.700 Ft fizetnivalót tekintsd biztosításnak a kamatváltozás ellen.
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, hamarosan indul a következő.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en
Oké, hogy a tőketartozásod addigra alacsonyabb, de szerintem nem éri meg a felárat.
Ha csak másfél évvel ezelőtti, akkor is már alacsonynak számító kamatkörnyezet jön vissza, már rosszabbul jársz.
Ha a három évvel ezelőtti, akkor meg csúnyán ráfizetsz.
Ha a dollár alapkamata visszamegy a nulláról egy normális 3% körülire (a válság kitörése előtt utoljára 5,15% volt), a magyarnak legalább 3-4% százalékponttal kell azonnal emelkednie. És akkor még semmi rendkívüli dolog, vihar nem történt a világban. Mert olyankor egy nap alatt emelkedik ennyit.
Az emberek nem értik, hogy az eddigi devizakockázatot felcserélték kamatláb kockázatra. Ahogy nem kötöttek devizaárfolyam ellen biztosítást, mert az pénzbe került, most sem kötnek biztosítást a kamatláb kockázatra, mert akkor drágább lesz a kezdeti hiteltörlesztésük.
Egyébként mi tart vissza, hogy 5 év múlva válts egy éves kamatperiódusra, ha éppen úgy érzed, túl magas a pillanatnyi kamat?
Hogy megvédjék a forintot?
Mert annyira jól prosperál a gazdaság?
Ha azokra kapsz újra 3-4%-ot, nem lesz bolond, aki megveszi a magyar forintos államadósságot 6-7% alatt.
Ennyire egyszerű, miért nem fenntartható a magyar kamatkörnyezet. Most csak kihasználjuk az amerikai és európai gazdaságok betegségeit, amit alacsony kamatokkal igyekeznek gyógyítani.
(A két százalék alatti alapkamat és infláció a betegség legbiztosabb jele. Ha meggyógyulnak a gazdaságok, az infláció is emelkedik és az alapkamat is.)
A szerződés alapján értesítenem kell őket erről, amire ők írásban megküldik az új lejárati időt és hogy hova kell utalni a pénzt, valamint a 2% költséget.
Ehhez képest, a 2%-on felül el akarnak kérni még plusz a szerződésmódosításért pénzt, meg ügyvédhez és közjegyzőhöz akarnak küldeni, azt persze az én a költségemen.
Hát, beidéztem a panaszomba a vonatkozó törvényt és a szerződésem részletét, most várom mit reagálnak.
Mert ugye az előtérlesztés az ügyvéddel, közjegyzővel, luxuskurvával együtt kerülhet maximum az előtörlesztett tőke 2%-ba, a 2% felett nem lehet elszámolni egyéb költségeket.
Egyébként Aegonnak 10 napja lett volna, hogy írásban válaszoljon az előtörlesztési bejelentésemre, ez nem sikeredett nekik így, hogy telefonon hívtak csak fel, és össze-vissza beszéltek.
Más: szerintetek, ha letelik az öt év, és nagy bukta volt a banknak a rögzítés (mert annyira megemelkedett a BUBOR), akkor valahogy be akarja majd hajtani rajtam a veszteségét? Tehát már menet közben készülhetek az öt év után egy hitelkiváltásra?
A bank nem azt csinálja, hogy odaadja öt évre, aztán reménykedik, hogy nem megy fel a BUBOR.
Kibocsát például 5 éves jelzálogkötvényt fix kamatra és arra teszi rá a hasznát.
Akkor nem éri majd meg EUR hitelre átváltani egy külföldi (nem magyarországi) pénzintézetnél?
Lásd görögök lassan csődbe mennek…
Éves kamatperiódusnál a – teszem azt 10 év alatt fizetett – össz kamat az átlaghoz fog simulni. 5 éves kamatperiódusnál a 2. kamatciklusnál sokat kockáztatsz. Ha akkor beszopsz egy csúcsot, akkor szívás, ha átlag alattit, akkor jól jártál. Elég egyértelmű, hogy 2-3 éven belül erősen meg fognak szaladni a kamatok. Lehet, hogy ez a folyamat pont 5 év múlva tetőz, lehet nem. 10 évig azért extrém magas kamatok nem hiszem, hogy kitartanának.
Igazából ki kéne számolni kül. szcenáriókat és arra megnézni, most nincs előttem excel, meg hogy nem vagyok rászorulva, igazából lusta is vagyok hozzá. Simán lehet igazad, hogy a mostani történelmi szinten alacsony kamatokkal a hitel hosszának feléig jobban járhat az ember. Meg hát ugye lehet előtörleszteni is az 5 év lejárta előtt, ha éppen rossz irányba mennek a dolgok és van miből.
folyt.köv
Folyt:
“Egyébként mi tart vissza, hogy 5 év múlva válts egy éves kamatperiódusra, ha éppen úgy érzed, túl magas a pillanatnyi kamat?”
Mennyi egy ilyen “váltás” költsége? Hogyan megy egy ilyen? A magasabb kamatpiaci környezetben milyen alternatív ajánlatok lesznek?
Tényleg nem tudom, szerencsére még nem voltam rászorulva ilyesmire.
Semmi. Bankon belüli szerződésmodósítás lesz, 20 ezer Ft költségért. Maximum még egy közjegyző, újabb 30 ezer forint.
Ellenben védve vagy 5 évig.
Tehát akkor ilyen minimális költségért a hiteleden “belül maradva” váltogathatod a kamatperiódus hosszát? A kamat is változik a kötéskor megfelelő ajánlatoknak megfelelőre? Vagy színtisztán csak a periódus hossza?
Ezt másik irányba is lehetne? Ha 3-4 éve kötöttem volna hitelt, éves kamatperiódussal, most bebiztosíthatnám 5 évre magam a mostani alacsony kamatokkal periódust váltva?
Van rá lehetőség. Mivel eddig is a bank hitelezte az ingatlant, nincs értékbecslés, stb.
Nem akarom kiváltani. Előtörleszteni akarok. Simán utalni a banknak saját pénzt.
Mennyi az esélye, hogy elindul felfelé?
Sőt, ha pánik tör ki bármi miatt (pl. görögök), a forint tuti megsínyli azt is. Ilyenkor meg marad a kamatemelés lehetősége.
Ott azt a választ kaptam, hogy (náluk legalábbis) ingyenes.
Én emiatt inkább a törlesztőt csökkentettem, így megmaradt a futamidő hossza.
Nyomják le az alapkamatot, hogy a külföldi befektetők távozzanak (mennek is), a lakossági kamatot meg magasan tartják, hogy mindenki a bankbetétból állampapírba rakja át a pénzét.
Emiatt sem akarnak devizakötvényt kibocsájtani. Persze sokszor jobban megéri a lelki nyugalomra hajtani, és inkább fixálni hosszú időre a kamatot, és akkor tuti nem éri meglepetés az embert. Az elmúlt időszak tapasztalataiból kiindulva nem lennék meglepve, ha mindenki a hosszú kamatperiódusra szavazna.
Köszi a választ! Ezek szerint – szerződés függően – tényleg nem olyan nagy kunszt periódust váltani, amennyiben az említett hitel is ilyen – akkor a 3 alternatívából legalábbis – a hosszabb futamidejű tényleg egyértelműen jobb a jelenlegi környezetben.
Amennyiben a jövőben komolyabb hitelfelvételre kényszerülnék, mindenképpen alaposan utánajárok majd a kamatperiódus-változtatás lehetőségének, ez tanulságos volt.
A lakossági kötvényvásárlások messze nem képesek teljes mértékben finanszírozni a hazai államháztartást, itt a tőkehiányos keleten meg főleg nem. A külföldi befektetőkre mindig is szükség lesz. A kamatemelés elkerülhetetlen, az egyedüli kérdés, hogy meddig lehet kitolni.
Ha 4%-ot kapok dollárban az amerikai államtól, mennyiért leszek hajlandó megvenni a magyart? Minimum 6%-ért, ha nem többért.
Ebben a rendszerben sok-sok változó van. Pl. 600 Ft-os árfolyamnál a gázimportunk mennyibe kerülne, és ez hogyan érintené a nemzeti közszolgáltatón keresztül az államot? Vagy az iparunk versenyképességét?
A leértékelés lehet jó lázcsillapító, de nem szünteti meg a betegség okát, csak egy másik egyensúlyi helyzetbe teszi a gazdaságot.
“Ha pedig hoznak egy 2/3-os törvényt, hogy 10 évig nem lehet eladni az állampapírt”
Ezt hívnák úgy, hogy államcsőd. Szerinted ezután ki finanszírozná az államot piaci alapon?
Tehát a helyzet a következő: ha rövidíteni akarom a futamidőt, akkor az szerződésmódosítás, és a bank elvárja a közjegyzőt, ügyvédet, amit nekem kell fizetnem.
Ha úgy akarok előtörleszteni, hogy a futamidő változatlan marad, akkor az nem szerződésmódosítás, és akkor nem kell a luxuskurvát kifizetnem nekik.
Nos, nekem igazából mindegy, magukat szopatják. Ezen túl minden hónapban előtörlesztem a mostani törlesztési díjam és az új (a mostani előtorlesztésem után jelentősen csökkentett) díj különbözetét. Ehhez ugye nekem csak egy papírt kell bescannelnem, amit 2 tanu aláír. 2 perc alatt megvan, még lefotózva is elfogadják.
Ha ezt elküldöm nekik, akkor nekik írásban, postai úton válaszolniuk kell erre, aztán lekönyvelni, újraszámolni, és végül egy új levélben kiküldeni, hogy mennyi lesz a fennmaradó időre az új törlesztőrészlet.
Ezt addig fogom csinálni, míg csak havi 10 Ft-nyi törlesztő marad. Ezt is csak azért hagyom meg, mert a Földhivatalnál beállítható SMS-es figyelmeztetésen kívül egy banki jelzálog a legjobb a lakáson a lakásmaffia ellen. 🙂
És persze a havi 10 forintokat pontosan fizetem, a bank könyvelheti, küldhet ki fél évente elszámolást, kutyafüle.
Tényleg nem értem néha a bankokat. Ez miért jó nekik? Én haragszom rájuk, szopatom őket, ők meg szopnak.
Azért a 2% sem kevés, de ha ez átmegy rajtuk, akkor hajrá!:) Majd ránézek a saját bankomra is, hogy mi a helyzet az előtörlesztéssel, valami hasonló konstrukción agyalok én is (minimális havi törlesztő és jelzálog a lakásmaffia ellen).
Őszintén szólva nem akarok ebbe sok energiát beletenni. Mostanában hivogattak, hogy igy váltsam ki meg úgy váltsam ki, de amilyen rugalmatlanok (külföldön dolgozom, és a forintra átszámolt bőven millió feletti fizetésre húzták a szájukat), fog a fene ezért utazgatni meg igazolásokat szerezni nekik. Ha itt elég bárkinek a havi payslipem meg a bankszámlakivonatom (mindez PDF-ben, millió aláirás meg pecsét nélkül), akkor egy utolsó puttó magyar bank ne akarjon passzátszelet fingani.
De annak az összegnek a kamata egy év alatt lenne 5-7%, tehát nyilván érdemes betörlesztenem.