A blog hitelszakértője, Gábor újabb írással jelentkezett, ezúttal a fix kamatú hitelek kamatcsökkentéséről. Amíg a rövid kamatperiódusú lakáshitelek hűen követték az alapkamat csökkentéseit, az öt-tíz évig fix kamatok nem siettek ennek megfelelően csökkenni. Végre most megmozdult valami a piacon és a hosszabb futamidejű kamatok is elindultak lefelé.
Következzen az ő írása. (Ami egyébként szerintem egész jól sikerült, mondtam is neki, hogy kezd belejönni. 🙂 Külön érdekes, amit az előtörlesztésről ír, hogy akár csak egy lakástakarék betörlesztésével is többet bukhatsz, mint a lakástakarékon összesen nyertél. Érdemes az ilyen apró ki nüanszokat figyelembe venned, főleg, ha biztos nem akarod végig fizetned a lakáshiteledet 10-20 éven át.)
Miközben az alapkamat csökkentésnek köszönhetően a referenciakamathoz rögzített hitelek kamatlába hónapról hónapra csökken a legjobb 10, 15 és 20 évig fix kamatok több mint egy éve változatlanok voltak. A legjobb öt, három éves kamatperiódusú hitelek árazása is régóta egy nagyon szűk sávban mozgott.
A fenti állításban alapvetően semmi meglepő nincs. A jegybank alapkamat alakulása és a bankok 3,5,10,15 és 20 éves forrásköltségei között nincs összefüggés. Azonban ezen hiteltermékek árazásának befagyásában úgy tűnik nagy szerepet játszott a kellően intenzív versenyhelyzet hiánya is.
Sokáig egyetlen bank kínálatában szerepelt egyáltalán 5 évnél hosszabb kamatperiódus. Mára 7 banknál érhető el ilyen hiteltermék. A fix kamatú finanszírozást keresők száma pedig egyre nő akkor is amikor az elérhető legjobb változó kamatozású hitelkamat már 3% alatt jár.
A megfelelő kínálat és kereslet mellett pedig fix kamatú hitelek árazása is megindult lefelé, némely kamatperiódus esetében öles léptekkel.
Jelenleg az elérhető legjobb jelzáloghitel kamatok:
3 éves kamatperiódus: 4,23%
5 éves kamatperiódus: 4,49%
5 éves kamatperiódus 10+10 államilag támogatott CSOK hitel: 3%
5 éves kamatperiódus otthonteremtési kedvezmény mellett: 4,12%
10 évig fix (= a futamidő is csak 10 év lehet): 4,79%
10 éves kamatperiódus (=a futamidő lehet hosszabb 10 évnél): 5,72%
15 évig fix (= a futamidő is csak 15 év lehet): 5,22%
20 éves kamatperiódus: 6,99% - Csak egy bank kínál ilyen ajánlatot és az árazása több, mint egy éve változatlan
Amennyiben csak a kamat és egyszeri költség (THM) alapján választunk finanszírozást előfordulhat, hogy a hitelünk tényleges összköltségét tekintve egy kifejezetten drága megoldást kapunk . Itt nem a különböző kamatperiódusok között meglévő kamat- és kockázatkülönbségre utalok.
Azonos kamatperiódusú ajánlatok összehasonlításakor sem elég a kamatot (és a hitel egyszerű költségeit) összemérni. Egy kedvező kamatú hitel is méregdrága hitellé alakulhat:
1, Ha a hitel igénylésekor vállalt havi jóváírásokat nem teljesítjük. Mostanra a fix kamatú hitelek esetében is általános gyakorlat lett, hogy amennyiben a hitel teljes futamidejére vállalják a hiteligénylők, hogy egy bizonyos határértéket meghaladó jóváírás érkezik havonta a hitelező banknál vezetett folyószámlára, akkor a hitel teljes futamidejére kamatkedvezményt kapnak. (Amennyiben jóváírás érkezik a törlesztési számlára az plusz bevételt fog jelenteni a banknak és annak kockázata is csökken, hogy a pénzintézet nem tudja beszedni a havi törlesztőt.)
Mi történik akkor ha vállalt jóváírás nem teljesül? A hitel kamata akár jelentősen is emelkedik.
A következő szempontokat vegyük figyelembe a lakáshitelünk kiválasztásakor:
- mekkora jóváírás teljesítésére kötelezzük el magunkat?
- egy számláról kell érkeznie vagy jöhet több forrásból is?
- jövedelemként kell érkeznie, vagy más jogcímen jöhet?
- egy összegben kell érkeznie vagy több tételben is jöhet?
- ha elveszítjük a kamatkedvezményt akkor mennyivel emelkedik meg a hitelünk törlesztőrészlete?
- visszaszerezhető-e és ha igen mennyi idő után a kedvezmény? (Van, ahol végleg elveszítjük a kedvezményes kamatozást a feltételek időszakos nem teljesítése esetén.)
Sok esetben a prémium árazású kölcsönből egy a piaci átlagnál jelentősen drágább hitel lesz, ha a kamatkedvezmény feltételét nem sikerül teljesíteni!
2, Ha előtörlesztünk
Volt róla szó a blogon, hogy megszűnt az ingyenes lakáshitel-előtörlesztés lehetősége. Fontos hangsúlyozni, hogy a minden pénzintézetnél kötelezően ingyenes – törvényi szabályozás biztosította -ingyenes előtörlesztés szűnt meg. Továbbra is van – bizonyos pénzintézeteknél - ingyenes előtörlesztésre lehetőség.
Március 21-ével azonban nem csak a kötelezően díjmentes előtörlesztés lehetősége szűnt meg, hanem az előtörlesztési díj maximális nagysága is nőtt. ( A korábban felvett hitelekre még a korábbi szabályozás vonatkozik.)
Nőtt azon pénzintézetek száma is ahol az x éven belül történt előtörlesztést oly módon büntetik, hogy hiteligényléskor elengedett költségeket utólag kiszámlázzák. Az sem mindegy, hogy bármilyen összegű előtörlesztés az előtörlesztési díjon felüli plusz költséget von maga után, vagy csak egy határértéknél nagyobb, vagy csak a teljes tartozás visszafizetését büntetik.
Persze az a legjobb, ha bármennyit előtörleszthetünk úgy hogy nem kell az elengedett költségeket utólag kifizetni, sőt maga az előtörlesztés is ingyenes. Van ilyen hitelajánlat is.
Annak szemléltetésére, hogy egy előtörlesztés milyen brutálisan magas plusz költséget jelenthet
álljon itt két konkrét példa:
- 15 millió Ft-os lakáshitelünk folyósítását követő 5 éve belül lejár egy lakástakarékpénztári megtakarítás és szeretnénk a megtakarításunkkal csökkenteni a hiteltartozásunkat.
Előtörlesztés díja: az előtörlesztett összeg 1,5%-a: 21.000 Ft
Hiteligényléskor elengedett költségek: 225.000 Ft
= 246.000 Ft – Vagyis 40.000 Ft híján a teljes az ltp után járó állami támogatást odaadtuk a hitelező bankunknak csak azért, mert a lakástakarék betörlesztése miatt utólag ki kell fizetnünk a nyitási költséget.
- 15 millió Ft-os lakáshitelünket folyósítását követő 5 éven belül teljes egészében visszafizetjük
Előtörlesztés díja: az előtörlesztett összeg 1,5%-a: 225.000 Ft (nem számoltam a közben visszafizetett tőkével)
Hiteligényléskor elengedett költségek: 225.000 Ft= 450.000 Ft
Mindkét esetben 0 Ft is lehetett volna az előtörlesztés díja, ha annakidején másik pénzintézetre esik a választás.
2, Ha kamatkedvezményért cserébe, olyan drága biztosítást, bankszámlacsomagot választunk, amit a kamatkedvezmény levonása után is olcsóbban, jobb szolgáltatások mellett is megkaphattunk volna máshol.
Érdemes olyan szakember segítségét igénybe venni, aki nemcsak néhány pénzintézet ajánlatát ismeri és a kamatkedvezmények feltételeit és az előtörlesztés költségeit is figyelembe véve segít nekünk a legkedvezőbb finanszírozási lehetőséget megtalálni.
(Itt gondolom magára gondolt a szerző... 🙂 De mivel eddig mindenkitől jó visszajelzést kaptam felőle, ráadásul egy barátom, akivel még annak idején nyolc éve együtt lakáshiteleztünk és ő azóta is ezt csinálja, szerintem nyugodtan keresheted őt.)
