A termőföld, mint befektetés

Figyelem fontos változás történt a cikk írása óta. Itt tudod elolvasni: http://kiszamolo.hu/az-allam-megvedi-a-termofoldeket-is/

Az aranyba történő befektetésről szóló cikkem után (Itt tudod elolvasni) egy másik felkapott befektetési formát szeretnék megvizsgálni, méghozzá a termőföldbe való befektetést.

Ha rákeresel a témára, az aranybefektetéshez hasonlóan szinte csak olyan oldallal találkozol, amely szerint ez a legbiztosabb befektetés, amely hatalmas árrobbanás előtt áll, az egyetlen biztos pont, ami ellenáll minden válságnak és garantált a hozama. Kockázatmentes és bármikor eladható, mindig van rá kereslet. A növekvő népesség miatt az élelmiszerárak növekednek, így a termőföld megtérülése is javul. 5 év után az áremelkedésből nyert haszon adómentes, ahogyan az ingatlannál is. Az FHB termőföld-árindexe szerint az elmúlt 11 évben a magyar termőföld ára megduplázódott, már csak ezért is nagy üzlet beszállni.

Ennek az árrobbanásnak az egyik oka, hogy 2014-ben várhatóan eltörlik a külföldiek és cégek földhöz jutását akadályozó jogszabályokat. (Zárójelben jegyzem meg, eredetileg 2011-ben kellett volna ezt megtenni, most az új időpont 2014. Kérdés, hogy ez a végleges időpont-e?)

A másik oka, ami részben összefügg az elsővel, hogy a külföldi földárak többszörösei a magyarnak, például Hollandiában huszonháromszor ilyen drága a föld, mint nálunk. A vásárlók arra spekulálnak, hogy a külföldiek majd nagy tételben akarnak magyar földet venni, akár a jelenleginél magasabb áron is, így szép profitot tehetnek zsebre a vételár-növekedésből.

A harmadik ok az Európai Unió bőkezű földalapú mezőgazdasági támogatási rendszere, ami önmagában is szép hozamot termel évente.

Mielőtt rátérnénk a konkrét számokra, nézzük, mire kell figyelni, ha valaki termőföld vásárlásra adja a fejét?

Az első, hogy a vásárláshoz komoly szakértelemre van szükség, sokkal inkább, mint egy autóvásárlásnál. A termőföld nagyon nagy kategória, más a legelő, a gyümölcsös, a szántó elérhető hozama és vételára is, lehet egy jónak tűnő befektetés nagy ráfizetés, ha nem tudjuk, hogy az adott földterületet minden tavasszal belvíz borítja, vagy túl szikes, vagy köves, így gyakorlatilag termelésre nem, vagy alig használható. Lehet, hogy egy csatorna elvágja a falutól a földet, ezért bár látszólag közel van, de a csatorna miatt 20 kilométert kellene kerülni a bérbevevőnek naponta, aki ezt nem fogja megtenni és a többi hasonló dolog, amit csak egy helyismerettel rendelkező szakember tudhat. Természetesen ebben az esetben is használjuk a józan eszünket, mindenkinek az a legjobb földterület, amit éppen árul. De ha találunk korrekt szakembert, fizessük meg a szakértelmét. Az olyan cégeket, akik egyszerre árulnak például aranyat és termőföldet is, felejtsük el. (Van egy pár ilyen a neten.)

Egy erdőnél például fontos a megközelíthetőség, a felvásárlók közelsége, mikor lesz vágásérett az erdő, hány köbméter és milyen fa van benne jelenleg, stb. Egy gyümölcsös esetén sem árt, ha van arról fogalmunk, mikor kell majd újratelepíteni az egészet, vagy hogy melyik eladhatóbb, a zöld vagy a piros alma.

Nagyon fontos a méret, bérbe adni komoly gazdának csak az egybefüggő, nagy parcellákat lehet, mert egy mezőgazdasági gép nem tud gazdaságosan dolgozni apró parcellákon. Nem véletlenül sokkal olcsóbbak a szétszabdalt, kis földterületek. Az igazi kezelhető méret valahol 50 hektárnál kezdődik. (Egy hektár 100 méterszer 100 méter.)

A tulajdonviszonyi is fontos szempont, nagyon sok föld közös tulajdonban van és nagyjából lehetetlenség minden tulajdonossal megegyezni. Ezért mindig előre kérjük ki a tulajdonlapot és alaposan vizsgáljuk meg, sok kellemetlenségtől megszabadulhatunk. Szintén érdemes figyelni a szolgalmi jogokra.

Van-e bérlő jelenleg a földterületen? Ha igen, mennyit fizet? Milyen szerződése van, meg tudunk-e tőle szabadulni, ha nekünk előnytelen a jelenlegi szerződés? Fogunk-e bérlőt találni a földre?

Milyen a föld minősége, hány aranykoronás? Milyenek a domborzati viszonyok, a talaj szerkezete, stb?

Szóval, nem könnyű a megfelelő területet megtalálni.

Ezek után nézzük meg, milyen megtérüléssel számolhatunk, illetve mennyire reálisak az optimista jövőképek?

Kezdjük az európai földárakkal. Valóban vannak olyan helyek az Unióban, ahol akár 10-20-szorosa a termőföld ára a magyarénak, de azért azt is tegyük hozzá, hogy a környező államokban (Ausztriát és Szlovéniát leszámítva) vagy olcsóbb, vagy nem (lényegesen) drágább a termőföld, de ugyanez igaz például Franciaország és Spanyolország nagy részére is. Lengyelországban például alacsonyabbak az árak, mint nálunk.

Én szkeptikus vagyok azzal kapcsolatban, hogy valós várakozás-e a külföldiek vásárlása Magyarországon. Aki akart, eddig is tudott földet venni (mindenki hallott már az úgynevezett zsebszerződésekről) és ha én például német lennék, sokkal inkább vennék földet ugyanezen az áron Franciaországban, mint Magyarországon. Ha pedig osztrák, inkább gondolkodnék Szlovákiában vagy Csehországban, de ha mégis itt vennék földet, maximum a határ mellett egy 50 kilométeres sávban.

Nem állítom, hogy esetleg nem emelkedhetnek az árak a moratórium lejáratakor (ha tényleg lejár 2014-ben), de véleményem szerint messze nem annyira, mint azt sokan remélik.

A cseh termőföldpiacot tavaly nyitották meg a külföldiek előtt és egyelőre semmi érzékelhető áremelkedés nem történt, pedig a távolságot tekintve sokkal kedvezőbb földrajzi helyzetben vannak a nyugati gazdák számára, mint Magyarország. (Jelenleg átlag 100-150 ezer forinttal drágább egy hektár föld Csehországban, mint idehaza.)

Nézzük meg a termőföld árának eddigi alakulását.

Valóban nagyon jól hangzik, hogy 11 év alatt megduplázta a termőföld az eladási árát, de ha azt nézem, hogy egy 8%-os bankbetét ugyanennyi idő alatt 233%-ra hízott, már nem is olyan elképesztő az eredmény.

Az alsó vonal az inflációval korrigált hozam, 11 év alatt mindössze 12,6%-os hozamunk volt, azaz körülbelül évi 1% reálértékben, sőt a termőföldünk az inflációt is figyelembe véve kevesebbet ér most, mint 8 éve!

Természetesen ne feledkezzünk el a bérbeadás és az uniós támogatások hozamairól sem (a támogatások csak a bérlőnek járnak), de ha most ezeket figyelmen kívül hagyjuk, a termőföld alig-alig drágult az infláció felett.

Az uniós támogatásokról: jelenleg az Unió a teljes költségvetésének a 40%-át(!) költi a mezőgazdaság támogatására és ez az összeg folyamatosan csökken. Bár a magyar gazdák még 2013-ig növekvő földalapú támogatásban részesülnek, de a teljes KAP költségvetés már most is 8%-os reálcsökkenést szenved el. Egyre nagyobb teher az Uniónak a költséges mezőgazdasági támogatások fenntartása és évek, sőt évtizedek óta téma a támogatások nagyarányú csökkentése. A jelenlegi válságban ez valószínűleg fel is fog erősödni.

Miért fontos ez?

Az Egyesült Államok már befutotta ugyanezt az utat, ott is komoly állami támogatásokkal akarták szabályozni a mezőgazdasági  termelést. A farmerek a földjük után pénzt kaptak, nem is kellett semmit ehhez termelniük. (Ilyen a jelenlegi területalapú uniós támogatás is, jelenleg 58 ezer forintot adnak hektáronként a semmiért. Ez az összeg 2013-ig 264 euróra nő.)

Ennek az lett a hatása, hogy mindenki termőföldet akart venni, a farmerek elzálogosították a földjeiket, hogy további földeket szerezhessenek. Az egekbe szöktek az árak.

Aztán jött Reagen elnök, aki megálljt parancsolt az addig megállíthatatlannak vélt költségvetési hiánynak és többek között megszüntette ezt a pazarló és felesleges támogatási rendszert. A következmények könnyen kitalálhatóak: amilyen sebesen emelkedtek az árak, ugyanúgy zuhantak is, nagyon sok farmer a hitelek miatt mindenét elvesztette.

Véleményem szerint ez a kockázat nálunk is megtalálható. Ha az Unió megunja, hogy a teljes közös költségvetésének 40%-át egy olyan ágazat támogatására fordítsa, ami mindössze az állampolgárok 5,1%-ának ad megélhetést és a GDP 2,1%-ának a megtermeléséért felel, akkor  komoly átrendeződések lesznek a piacon, nem elképzelhetetlen egy jelentős árcsökkenés sem a termőföldek árában. Mivel az Unió szinte összes országa komoly államadóssággal és finanszírozási problémával küzd, ez egy reális lehetőség. (Az európai mezőgazdasági támogatást az ötvenes években vezették be, hogy ne alakulhasson ki még egyszer olyan élelmiszerhiány, mint a világháború után. Ez az ok már több évtizede idejét múlt, a támogatási rendszere mégis fennmaradt.)

Még egy szó a növekvő népességről és az élelmiszerárakról: Az, hogy a világ túlfelén nő a népesség, minket itt a csökkenő lélekszámú Európában kevésbé érint. Ha rizst termelnénk, aminek nő a világpiaci ára, akkor lenne ez maximum fontos szempont. Sokkal lényegesebb a Marokkóban, Egyiptomban termelt zöldségek és gyümölcsök térhódítása, ahol havi 100-200 dollárt kereső munkaerővel alacsony költségek mellett tudnak termelni és exportálni Európába.

Szerettem volna egy pontos számítást az elérhető hozamról a termőföldek esetében, de sajnos  az uniós és állami támogatások sokszínűsége miatt segítséget kellett kérnem, de a válasz a cikk megírásáig nem érkezett meg.

Viszont a Tiszacash volt olyan kedves, hogy felvilágosított tudtán kívül. Mint egy ügyfél jelentkeztem be, nagyon korrekt módon elmondtak mindent. Nem volt félrebeszélés, nagyon szimpatikusak voltak. Az alábbi dolgokat tudtam meg tőlük: az állami támogatásokra csak a bérlő jogosult, ezért annak a bevételével felesleges számolni. Az éves bérleti díj általában a föld vételárának 4-5%-a, amennyiben igényeljük a cég szolgáltatásait (bérlő keresése, kapcsolattartás, stb.), akkor ebből az összegből még 18%-ot levonnak a költségeikre.

Azaz az elérhető hozam évente 4% plusz a földterület értékének emelkedése, ami némi jóindulattal 5-6% évente.

(Természetesen 20-30%-os hozamok is keringenek a neten, de ezek komolytalan dolgok. Ugyanezeken az oldalakon azt is írják, hogy a termőföld ára 3-4 évente megduplázódik, ami szintén nem igaz.)

Sok vagy kevés ez a hozam? Szerintem reális, mert a véleményekkel ellentétben egyáltalán nem kockázatmentes hozamról van szó, bár tény, hogy egy darab földet se ellopni, se összetörni nem lehet, de az értéke azért nagyban függ a támogatások mértékétől.

A jelenlegi 8%-os banki hozamok mellett a kockázatot és a fáradságot is figyelembe véve (megfelelő földet találni, bérlőt keresni, stb.) nem annyira vonzó ajánlat, mint azt sokan láttatni akarják és szerintem egyáltalán nincs is benne olyan növekedési potenciál, mint azt sugallják, de hosszú távon, ha egyszer végre esnek a kamatok Magyarországon és ha az Unió nem nyírbálja meg a támogatásokat, egy gazdag ember portfoliójában van helye ilyen befektetésnek is. (Ne felejtsük el, egy megvásárlásra érdemes nagyságú földterület 7-10 milliónál kezdődik, de inkább ennek a duplájával érdemes számolnunk.)

Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.

Szeretnél többet tudni a pénzügyekről? A hat alkalmas tanfolyamról itt találsz további információt.

Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.

Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en: kiszamolo.hu/feed

Share

13 hozzászólás

  • jurta

    Van még egy haszon, amit nehéz számszerűsíteni: a terményt akkor is meg lehet enni, ha a pénzvilág összeomlik (nyilván ekkor nem elég a bérbeadás, vagy pedig a bérleti díjat terményben kell kérni). Viszont ez kockázat is, mert a földet valóban nehéz ellopni vagy megrongálni, a legtöbb termést viszont elég könnyű.

  • nnk

    hát itt van egy óriási bibi!!!
    Nem számolhatsz egyszerre bérbeadással és támogatással is, mert a támogatás – btw, értelemszerűen – annak jár, aki műveli! Azaz, ha bérbeadod, akkor csak bérleti díjjal lehet számolni. Ha támogatást akarsz kapni, akkor nem szabad bérbeadni. Való igaz, megművelni sem kell, de parlagfűmentesíteni igen. Másrészt, számomra morálisan oltári gazemberség az ilyesfajta spekuláció (mármint parlagon hagyni, és a tenyerünket nyújtani a támogatásért).

    Olvastam valahol, hogy a nyugati országrészben az osztrákok így b@sztak át sok földtulajdonost (parasztot, azaz, aki művelte is). Még a támogatások bevezetése előtt bérbevették 10-20 évekre a földeket, aztán hopp, jövőre bevezették a támogatásokat. A földek ott állnak parlagon, a támogatásokat pedig a bérlő osztrák kapja meg.

    Az biztos, hogy ez a területalapú támogatás egy f@szság. Akkor járjon támogatás, ha művelik is a földet.

  • Berajlany

    A mezőgazdaság támogatása az Eu-ban a kiszolgáltatottságtól való félelemről szól.

    Ha őszinték akarunk lenni magunkhoz, láthatjuk, hogy mezőgazdasági termelésből az EUban támogatások nélkül nem lehet megélni. Ha azonban az a bizonyos 5% ezt belátva nekiáll valami mást csinálni, akkor ki leszünk szolgáltatva az importnak. Ami vagy lesz, vagy nem lesz. És ami egy háború esetén végzetes hiba lehet.

    Ettől még lehetne hatékonyan is csinálni, csak nagyon nehéz. Mert ha elkezdesz támogatni valamit államilag, akkor ugye a piaci egyensúly felbomlik és boldog-boldogtalan azt kezdi termelni. Az árak esnek, túltermelés van. Akkor megpróbálsz visszakozni a támogatással, és a következő évben azt támogatod, ha kivágják/mást termelnek (jellemzően a szőlővel játsszák ezt, de tán emlékszünk még a cukorrépára is!!!). És kb. mint egy mérleghintán keresgélheted az egyensúlyt a világ végéig.

    Nem hiszek az állami támogatások hatékonyságában, de erről Kiszámoló is írt már ezen a blogon.

  • Illye

    Én úgy tudom, hogy a támogatásnak még demográfiai szempontból is fontos jelentősége van. Ugyanis, ha nem kapnának a földművelők támogatást, nem tudnák művelni a földet, nem lenne mit enni, ezért termelő munkát kéne keresni, ami a faluban nincs, ezért el kell költözni a városba… ergo, a legtöbb falu és kisváros elnéptelenedne. Viszont a városban is korlátozott a munkahelyek száma, ezért nőne a munkanélküliség stb. stb… Szóval a terület alapú támogatás valamilyen formában segély is… illetve azt a célt szolgálja, hogy mindenki maradjon a seggén.

  • hanga

    Köszönöm. Újabban csupa olyasmiről írsz, amit kölönösen fontosnak tartok (gyermekek pénzügyi nevelése, felnőttképzés, adomány, föld) vagy csak szeretek róla olvasni (ingatlan). Föld témában jurtával értek egyet. Bár ez méretében nem üti meg a befektetési célú mértéket, én örülnék, ha lenne egyszer egy akkora darab földem, amin megáll a házam, meg tudom művelni (értenék hozzá), elég élelmet termel a családnak, megtermi a tüzelőt és még a vizet is ki tudom húzni alóla. Vagyis teljesen független tudok lenni a gázártól, politikától, akár a pénztől is, ha nincs. Szerintem ez megfizethetetlen.

  • nnk

    Ez megfizethetetlen. Mármint a biztonság, amit nyújt, másrészt az összeg, amibe ez kerülne.

    Ha ennyire független szeretnél lenni (ki nem?) akkor mondjuk kein traktor, mert az gázolajjal megy, hanem ló. Annak viszon legelő, kaszáló, plusz szántó (búza mellé zabot is kell vetni), stb.

    Erdő, fűteni: gőzöm sincs, mekkora erdőterület szükségeltetne egy cs. ház fűtéséhez, bár lehet, hogy meglepően kevés is elég lenne.

    De én is nagyon szívesen megcsinálnám, ha lenne rá pénzem 🙂

    És egyetértek abban, hogy a földtulajdonlás nem csak mint húdejövedelmező befektetés jöhet szóba, hanem mint legvégső biztonsági tényező is. Számomra mindenképpen. És többek között ezért is tartom utálatos dolognak a földdel való spekluációt. Azért ne felejtsük el, hogy még mindig az adja az élelmet nekünk. Coca-Cola részvények, meg távolkeleti alapok, meg ilyen szarok nélkül is simán meg lehet élni, de ha nincs mit enni, akkor játszhatjuk egy Bud Spencer film* jelenetét, csak nem sokáig.

    *Valami nagyon szegény családhoz mennek, ahol a kisgyerek ül a bilin. Egyszer csak koppan valami, ekkor vmelyik családtag kivesz a biliből valami (barack?)magot, megmossa, odaadja a gyereknek enni, és visszateszi a bilire, hogy aztán megint koppanjon.

  • jurta

    Nem hiszem, hogy reális, hogy a családok önellátók legyenek. Már az minőségi váltás lenne, ha mindenkit személyesen ismernél, aki megtermeli neked, amire szükséged van (nem a pénzt). Mert most nagyvárosiként gyakorlatilag senkit sem ismersz ezek közül. Többé-kevésbé így működtek régen a falvak.

    (És hopp, tudom, hogy a fémszerszámokhoz már akkor is ércet kellett bányászni, kohászkodni, kovácsolni – de ezek elég hosszú élettartamú eszközök, csak élezni kell őket néha, ahhoz viszont elég egy fenőkő.)

  • nnk

    Így van, egyáltalán nem reális, sőt, akár lehetetlen is, hogy minden család önellátó legyen. Bár ettől még lehet törekedni arra, hogy a te családod minél több mindenben az legyen. Vagy legalábbis legyen egy reális B-terv.

  • konkav

    szerintem sem az egyén, sem a társadalom érdekét nem szolgálja ez az “önállósdi”. hatékonyabb és logikusabb az összefogás. ami ma emberalkotta dolog körbevesz minket, az mind az együttműködés gyümölcse.

  • nnk

    Ez is jogos, és így is van. Probléma akkor van, ha ez az összefogás nem korrekt:
    – csak biz csoportok érdekeit szolgálja (monopolhelyzet, esetleg a monolopehelyzet csúnya kihasználása)
    – túlzott “összefogás”. pl európa “fogjon össze” mondjuk dél-amerikával élelmiszer ügyben. minek, amikor európában is meg lehet termelni az élelmiszert, de legalábbis a függőség nem kell olyan mértékű legyen
    – az összefogással létrehozott dolog hibája sok embert érint. ez visszafelé is így van, mert az egyéni hibát lehet orvosolni az összefogással. Magyarán, egy példán keresztül:
    elektromos energia: ha valami nagy áramkimaradás van, akkor fél ország lehet villany nélkül – ez rossz. Erre lehet mondani, hogy én szigetüzemben megoldom magamnak, nem kell áramszolgáltató. Ekkor viszont ha a saját berendezésével történik valami (pl, nincs szél, nincs nap, tönkrementek az akkuk), akkor csak ő szív, míg a többieken segít az “összefogás”, azaz pl a paksi erőmű, és az országos hálózat.
    Ezért, véleményem szerint, meg kell találni egy egészséges egyensúlyt, illetve tartalékot képezni vész esetére. Erre szerintem jó példa egy cs. ház gáz-központi fűtéssel és fás kandallóval.
    Az összefogás további előnye, ahogy mondtad a hatékonyság, gazdaságosság. Nagy méretben minden olcsóbb. Olcsóbb egy paksi atomerőmű, mint minden családnak, házban, lakásban, irodában egy-egy napelem-szélkerék-akkumulátor-stb kombó. Gazdaságosabb, és egyénre vetítve biztonságosabb is (a QoS mindenképpen).

    De mint mondtam, rossz akkor, ha ezzel a helyzettel csúnyán visszaélnek: lásd pl a vízműveket. A világ egyik legnagyobb és legjobb vízbázisán élünk, mégis nálunk az egyik legdrágább a víz. Ez nonszensz.

  • konkav

    hatékony lobbizással sokat lehetne segíteni a “nem korrekt” dolgokon, de ehhez “fel kéne nőni”: dönteni, és viselni a következményeit.
    /OFF
    a történelmet végignézve az látszik, hogy a fejlődés következtében egyre nagyobb embercsoportok tudtak egyre könyebben kommunikálni egymással. csak sajnos ezzel együtt nem megfelelő mértékben fejlődött az egyén ön- és környezettudata. az egészséges szkepicizmus, és az emiatti tapasztalatok hiánya vezetett el oda, hogy az emberek többsége egyrészt nem hajlandóak aktívan gondolkodni azokon az információkon, amit a környezet zúdít rájuk, másrészt nem tudnak hatékonyan szerveződni és lobbizni. sajnos a lobbitevékenység is pejoratív értelmet nyert a mai világban, holott szerintem az ember egyik erőssége és erénye kell hogy legyen.
    /ON
    és egy fontos dolog: az összefogás nem egyenlő a centralizációval. legszebb példája az Internet: a legjobban fogja össze az embereket, de a legkevésbé centralizált.

  • DOKK

    Mikor először olvastam a 40%-ot, azt hittem ottmaradt egy 0.
    Valóban brutális és felfoghatatlan ez a pazarlás.

    A ’07-14-es költségvetési ciklusban egész pontosan 42,3% ment mezőgazdaságra.
    A ’14-20 közöttiben már “csak” 38,9%.

    Egészen pontosan 421 helyett, 373 Mrd Euróra csökkent (88,6%).
    Mondjuk Magyarország része pont nőtt.
    Az irány nem rossz, de sokszoros visszavágásra lenne még szükség.

    Tudnék mesélni oldalakat. Röviden: A SAPS pénzekből a legtöbb esetben előbb lesz BMW terepjáró, mint fejlesztés, gépbeszerzés, vagy munkahely.

    Alul vannak a táblázatok akit érdekel:
    https://gabonamarket.hu/?q=hirek&hirid=287

  • DOKK

    Ha valaki szeretne egy kicsit turkálni az ismerősei zsebében itt megteheti. 😀 A kifizetett támogatások teljesen nyilvánosak.
    mvh.gov.hu/portal/MVHPortal/default/kozerdekmenu/kozerdeku_adatok/tevekenysegi_adatok/kozzeteteli_listak/Z20080910001