Éva keresett meg, hogy mi lenne a legokosabb lépés a unit linked biztosítással kombinált CHF alapú lakáshitelével kapcsolatban.

Felmondja az életbiztosítást és csináljon belőle egy normál hitelt, belépjen az árfolyamgátba, átváltsa forinthitelre, vagy adja el az ingatlant és fizesse vissza a hitelét?

Nézzük sorra a kérdéseket.

Unit linked életbiztosítással kombinált lakáshitel

Röviden a konstrukció lényege: egy normál hitelnél minden hónapban fizetünk kamatot és tőketörlesztést is a banknak, így először lassan, majd egyre gyorsabban fogy a tőketartozásunk, míg a futamidő végéig el nem fogy a teljes tőketartozás. Ez az annuitásos hitel lényege, amit az alábbi ábrán is láthattok. Mivel fogy a tőke folyamatosan, a csökkenő tőketartozásra egyre kevesebb kamatot fizetsz, ezért a havi törlesztőben egyre nagyobb tud lenni a tőketörlesztés aránya. (A havi törlesztő a tőketörlesztésből és a kamatból áll, de ezek aránya hónapról-hónapra változik.)

annuitásos hitel tőke és kamat

Nem így a kombinált hiteleknél. Ott a kombinált termék futamideje alatt a banknak egyáltalán nem fizetsz tőkét vissza, hanem ezt az elmaradt tőketartozást egy lakástakarékba, vagy egy életbiztosításba gyűjtöd. (A lakástakarékkal kombinált hitelről itt már írtam.)

Így az első 10 évben a bank felé fennálló tőketartozásod egy fillérrel sem csökken, tehát a bank felé fizetendő kamatterhed is pont ugyanakkora a 10. év végén, mint az első hónapban.

Majd amennyi pénz összegyűlt az életbiztosításban, azt a 10. év végén betörlesztik és onnantól lesz egy normál hitel a kombinált hitelből.

Az ilyen életbiztosítással kombinált hitel igazán nagy szívás, két okból is. Az egyik az életbiztosítás brutális költségei, csak a kezdeti költségek elviszik az első másfél év befizetését és ezen túl is vannak még folyamatos költségek (minden befizetésnek levonják az 5%-át, számlavezetési díj, stb.). Ilyen teher mellett pedig nehéz pluszosnak lenni. (Erről már nagyon sokat írtam, utoljára itt és itt, olvasd el, nem térek ki most erre jobban.)

A másik nagyon komoly probléma, hogy nem csak a költségek emésztik a tőkénket, de nagyon, hanem az sem garantált, hogy mennyit fog hozni a „befektetésünk”.

Mivel a bank a neki meg nem fizetett tőketartozásra minden évben felszámolja a maga kamatát (ez most 8,2% svájci frankban), ezért ha nem akarunk bukni a dolgon, akkor a unit link biztosításnak ki kell termelnie ezt és még a költségeket is, ami újabb átlag 7-10% (lásd még TKM), vagyis minden évben, amikor nem hoz a unit linked biztosításunk 15,2-18,2% bruttó hozamot, súlyos bukóban vagyunk.

Márpedig ennyit csak az ügynökök képzeletében hoz egy unit linked biztosítás, az elmúlt években jellemzően évi 3% körüli hozamunk volt egy ilyen biztosításon. (Lásd a fenti két linket a hozamokról is.)

Ezt végiggondolva, jó döntésnek tűnik, ha felszámoljuk az életbiztosítást és kérjük a bankot, hogy alakítsa át hagyományos hitellé a kombinált hitelünket.

Csakhogy van két fontos dolog. Az egyik, hogy a kezdeti költséget, amit általában az első másfél év teljes befizetése, azt már így is-úgy is elbuktuk. Tehát azzal már kár kalkulálni, az a tanulópénzünk volt.

A másik komoly ellenérv az árfolyamgát nevű intézmény, amibe még idén jelentkezhetünk.

Az árfolyamgátról itt írtam, az írás lényege, hogy egy hagyományos hitelnél nem nyerünk szinte semmit anyagilag az árfolyamgáton, mert amit elengednek a kamattartozáson, azt visszafizetjük apránként a tőketartozáson a magasabb forintkamat miatt a futamidő végére. Azonban a biztosítás jellege miatt (ingyen árfolyam-védelmet kapunk, még ha csak 5 évre is) mégis érdemes belépni az árfolyamgátba.

(Olvasd el a cikket, hogy értsd, mi halmozódik fel a tőkeszámládon és mit vállal át az állam. Ha ezt nem érted, nem érted ennek a cikknek a folytatását sem.)

De mi a helyzet a életbiztosítással kombinált lakáshitelnél? Mivel a banknak csak a kamatokat fizetjük (hiszen a tőke a biztosításba megy), amit a bank és az állam magára vállalt, ezért nem képződik tőketartozásunk, azaz semmivel nem fizetünk többet az árfolyamgát lejárata után, hiszen nem is lesz tőkeszámlánk.

Vagyis ez nekünk talált pénz.

A kérdés az, nem bukunk-e többet a unit linked biztosítás fenntartásán, mint amennyit nyerünk az árfolyamgáton.

Nézzük meg egy példában. Mai árfolyamon 20 millió forint értékű életbiztosítással kombinált hitel, CHF alapon, kamatláb 8,2%, futamidő 20 év. A banknak fizetendő havi 137 ezer forint kamat, a biztosításba megy havonta 32.800 Ft.

Amennyiben a svájci frank árfolyama marad 230 Ft, mi pedig fizetünk a banknak 180-as virtuális árfolyamon 107.212 Ft-ot, akkor nyertünk majdnem havi 30 ezret az eredeti felálláshoz képest.

Ez majdnem fedezi azt az összeget, amit havonta a unit linked biztosításba teszünk. Vagyis az állam és a bank fizeti helyettünk annak a díját.

Ezért érdemes belépni az árfolyamgátba és annak időtartama alatt nem felmondani az életbiztosítást.

Milyen alapban gyűjtsük a pénzünket a unit linked biztosításban?

Amint azt láttuk, a unit linked biztosítások teljesítménye teljesen kiszámíthatatlan. Semmi nem véd meg attól bennünket, hogy egy egzotikus brazil, vagy kínai alap ne a felét érje lejáratkor, mint amire számítottunk.

Ezért érdemes áttenni a pénzt pénzpiaci alapba, vagy állampapír alapba. Mindkettő pocsékul hoz, a banknak fizetendő kamatokat sem érik el még a költségek levonása előtt sem, de legalább kiszámítható az eredményük.

Érdemes-e átváltani a svájci frankos hitelt forintosra?

A kérdést az motiválja, hogy vajon meddig fog elrohanni még a svájci frank árfolyama, hiszen a 2008-as mélyponthoz képest a frank már 65%-ot erősödött forintban kifejezve.

Mennyit bukunk garantáltan a forintosításon? A 8,2%-os kamatú svájci frankos hitelünkből lesz 12%-os forinthitel, a 169.800 forintos havi törlesztőből pedig 220.217 Ft-os havi törlesztés. Így 20 év alatt visszafizetünk 52.852.135 forintot, míg az eredeti 8,2%-os kamaton, változatlan árfolyam mellett visszafizetnénk 40.748.635 forintot.

Másképpen fogalmazva, ha a svájci frank nem erősödik még legalább 30%-ot, a jelenlegi kamatok mellett bukunk a hitel forintosításán.

Érdemes-e eladni az ingatlant és visszafizetni inkább a hitelt?

Erre a kérdésre a legnehezebb a válasz. Ma csak nagyon nyomott áron, egy magas svájci frank árfolyam mellett tudnánk kiszállni a hitelből.

Ha reménykedünk abban, hogy a következő öt évben gyengül a svájci frank (amire van esély, ha elmúlik a világban a pánikhangulat), vagy erősödik a forint, esetleg nőnek az ingatlanárak, akkor érdemesebb inkább belépni az árfolyamgátba és várni pár évet.

Természetesen ezzel rizikót vállalunk, ha összeomlik a forint, akkor nagyon pórul jártunk. Érdemes azt mérlegelni, mekkora ennek az esélye. Ha nem találjuk túl nagynak, lehet, hogy érdemes inkább kivárni.

Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.

Szeretnél többet tudni a pénzügyekről? A hat alkalmas tanfolyamról itt találsz további információt.

Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.

Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:. . vagy RSS-en