Hitelek: milyen kamatperiódust válasszak?

Lámpaernyő hitelfelvétel előtt áll és arról érdeklődött, szerintem melyik kamatperiódust érdemes választania a lakáshiteléhez: 6 hónapos kamatperiódussal 11,88%-os kamatot. 3 éves kamatperiódussal 12,99%-osat vagy 5 éves kamatperiódussal 13,22%-osat?

A kérdésre nem is olyan könnyű a válasz. Sokan örültek, hogy végre bevezetik a referenciakamatokhoz kötött lakáshitel-árazást a bankok, de ez a rendszer éppen a fenti dillemát okozza.

A kérdés az, mi várható a jövőben, hogyan fog alakulni a magyar alapkamat és ezzel közel párhuzamosan a bankközi piac kamatlába, a BUBOR.

A kérdés lényege a következő: melyikkel járunk jobban: egy félévente ugráló kamattal, vagy egy csak háromévente változó, de jelenleg biztosan 1,11%-kal magasabb kamatlábbal, esetleg egy biztosan 1,44% drágább, de öt évig állandó kamattal.

Konkrét számokkal: egy 12 milliós hitelnél 11.100 forinttal, esetleg 14.400 forinttal több havi kamatfizetés ér-e három, illetve öt év nyugalmat.

A jegybanki alapkamat az elmúlt 20 évben többször volt 10% felett, mint alatt, jelenleg 7%.

Az ábrán az elmúlt 10 évet látjátok.

Ebből az ábrából az is kiderül, hogy a devizahitelek árfolyamkockázata némi túlzással szinte eltörpül a forinthitelek kamatkockázata mellett, csak ezt sokan nem gondolják végig.

Például: ha ma felveszed a hiteled 7%-os jegybanki alapkamat mellett, akkor 12 milliónál 11,88%-os hitelkamat mellett 20 évre a havi törlesztőd 131,127 Ft. Ha felszalad a kamat újra 12%-ra, akkor a te törlesztőrészleted 16,88%-os kamatnál 174,921 Ft lesz, közel 44 ezer forinttal több. (A bankok nem a jegybanki alapkamattal számolnak, hanem a bankközi BUBOR-ral, de mivel a jegybanki kamatfolyosó miatt ez elég hűségesen követi az alapkamatot, ezért ennyiben egyszerűsítettem a kérdést a könnyebb érthetőség kedvéért.)

Mi várható a közeljövőben? A sikeres magyar gazdaságpolitika elmúlt két éves ámokfutása miatt további 1-1,5% kamatemelés sajnos még várható, de ha nagy vihar nem érkezik és a kormány végre hajlandó levonni a következtetéseket az elmúlt két év kudarcai és veszteségei után (esetleg az IMF és az Unió ezt megteszi helyette), akkor szerintem egy óvatos jegybanki alapkamat-csökkentés elindulhat egy fél év múlva.

Lámpaernyőnek már az is jó, ha nem emelkedik 1%-nál jobban az alapkamat.

Természetesen olyan vihar, mint 2008 öszén tört ki, bármikor várható, bár az az elmúlt 70 év legnagyobb gazdasági válságát hozta és a kamatláb fél év után a vihar előtti állapotba tért vissza.

Az MNB szerintem teljesen elhibázott inflation targeting politikája kergette a magyar alapkamatot az egekbe és a magyar lakosságot pedig a devizahitelek fogságába. Az inflation targeting lényege, hogy a jegybank szó szerint bármi áron törekszik a kitüzőtt inflációs célt elérni, akkor is, ha ezzel megfojtja a gazdaságot. Erről itt írtam.

Reményeim szerint az MNB is átgondolja ennek a politikának az értelmét, ez is a könnyebb alapkamat csökkentés felé mutat.

A mai helyzetben nem könnyű okosnak lenni a jövőt illetően még két hétre előre sem, nem hogy öt év távlatában (ki gondolta volna 2007-ben, hogy mi következik), de ha nem lesz újabb válság, esetleg iráni háború, akkor a komoly és tartós alapkamatemelést is megúszhatjuk.

A 3 és 5 éves periódussal az is gond, hogy a 3 vagy 5 év múlva a kamatfordulókor aktuális állapotot újra bebetonozza 3 vagy 5 évre.

Amin még érdemes elgondolkodni, hogy 12 milliós hitelnek csak a havi kamata 120 ezer forint. Ez nem a törlesztőrészlet (kamat plusz tőketörlesztés), hanem csak a kamat.

Kis szerencsével Budapesten egy 12 milliós lakást ki lehet venni ennek a feléért, 60 ezer forintért. Így megússzuk nemcsak az illetéket és a várható ingatlanadót, valamint a lakásfelújítás költségeit is, de a hitelkamatok bizonytalansága miatt sem kell aggódni.

Pár hónapja kiszámoltuk ebben a cikkben hogy évi 10%-os hitelkamat mellett, ha az ingatlan és az albérlet árak hosszú évek átlagában 4%-kal nőnek, akkor is megéri hitelt felvenni.

Érdemes lenne újraszámolni a képletet 13%-os hitelkamat mellett, de erre most nincs időm.

Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)

Olvassa el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.postr.hu oldalon.

Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Share

4 hozzászólás

  • Sustorg

    A kérdésre tényleg nem lehet egyértelmű választ adni.
    A bankok egyébként azért adnak ennyi lehetőséget, hogy az ügyfél ki tudja választani a neki szimpatikus kamatperiódust.
    Van akinek fontos a biztonság és kiszámíthatóság, van aki szerint a magyar gazdaság pár éven belül javulni fog, van aki szerint tovább mélyül a helyzet.
    Tudjuk, hogy vannak akik már a pénzüket is menekítik Magyarországról, mert már most kilátástalan minden. A kockázati tényezők pedig be vannak árazva a különböző kamatperiódusokba.
    Ha valakinek fontos a magántulajdon, akkor úgyis hitelt fog felvenni a saját ingatlanának birtoklásához, ha valaki úgy dönt, hogy inkább bérel, mert magasak a kamatok, az nyilván nem fog hitelt felvenni (max jó személyi kölcsönöket, hogy be tudja rendezni azt 🙂 ).
    A politikának köszönhetően nincsenek már új deviza hitelek, pedig igény lenne rá (sokan vettek volna fel 320-as EUR/HUF mellett EUR alapú hitelt).
    Egy nagy játék az egész a számokkal, ahol ugyanúgy lesznek győztesek és vesztesek, de a döntés úgyis az emberek kezében van.

  • Kiszmol

    A bankok beárazzák a kockázatot, méghozzá vastagon, ezért drágább a hitelkamat hosszabb távra. Mégha csökkenésre számítanak, akkor se fognak kockázatot vállalni ingyen. Ezért ez szerintem semmit nem jelent.

    Az Mnb (nemcsak) szerintem elrontotta a dolgot, az kevés mentség, hogy a kormány még jobban elrontotta.

    Amikor 229 forint volt az euro, akkor például csökkenteni kellett volna a kamtlábat. De amikor 250-260 volt, akkor is lehetett volna.

    Hogy az infláció 1%-kal magasabb lett volna? Na és?

  • Kiszmol

    Egyébként abban igazad van, hogy a kockázat elleni biztosításnak ára van az egyén szempontjából is, jelen esetben a magasabb kamat és az, hogy lemond az esetleges kamatcsökkenés hasznáról is.

    Azt próbáljuk meg kitalálni, ér-e ennyit ez a biztosítás. Persze, mint minden biztosításnál, utólag derül ki, hogy például kellett volna kötni jégverés ellen is biztosítást, vagy sem.

  • seztgymosthogy

    namost ez az áprilisi szerződésmódosítás csakis bankon belül működhet, nem cserélhetem le másik banknál, így nyilván nem fog jobb feltételeket adni.
    kérdés: már meglévő referenciakamatos szerződésekben is fixálódik a kamatfelár áprilistól?