A legtöbb jelzáloghitelt már legalább 3-4 éve vették fel az adósok, miközben azóta rengeteg minden történt a piacon.
Egyrészt bevezették a bankok a referenciakamathoz kötött árazást, a szofisztikáltabb ügyfélminősítést, a pozitív adóslistát és sok egyéb dolgot. Sok bank szeretne jól fizető ügyfeleket a hitelportfoliójába, ezért hajlandó az ilyen ügyfeleknek vonzó kamatokat kínálni.
Másrészt nagyon sok bank elképesztő módon megemelte a meglévő hitelek kamatát, tanácsadás alkalmával egész elképesztő kamatokkal bíró hiteleket látok.
Az egyik ügyfélnek az A. banknál például 11,03%-os kamata volt, svájci frank alapon. 6,5%-kal kezdte pár éve. P3-as ügyfélminősítése volt, kiderült, hogy ez annál a banknál nem is számít annyira rossznak, van aki 14%-ot fizet szintén svájci frank alapon. Ez még forintban is elfogadhatatlan lenne, nemhogy frank alapon.
Ugyanígy rosszul jártak azok is, akik végtörlesztésnél vettek fel forinthitelt, mert akkor a bankok annyira megemelték a kamatokat, hogy ne legyen érdemes kiváltani a frankos hitelt az alacsonyabb árfolyam ellenére sem. Akik akkor vettek fel hitelt, jellemzően 12-13% feletti kamatokat (kamat plusz kezelési költség) kaptak.
Sokan vannak olyanok is, akik egész egyszerűen a jövedelmük, vagy az ingatlan értéke miatt más banknál sokkal jobb kamatokat kapnának.
Ha nincs túlhitelezve az ingatlanod és legalább átlagbérrel rendelkezel (vagy több adós van és így jön össze a jó fizetés), akkor szinte biztos érdemes megnézetni a hiteledet, mert tudsz vele spórolni. Ez alól kivétel a régi kamattámogatott forinthitelek, vagy ha most sem fizetsz 6-7%-os kamatnál többet.
Aktív BAR (KHR) listásoknak kár próbálkozni, passzív státuszúak lehet, bár általában érdemesebb megvárni azt az egy évet, amíg kikerülsz a listából. (Ez régen öt év volt, most már csak egy.)
Ha az ingatlanod az árfolyamváltozás és az általános árcsökkenés miatt már kevesebbet ér, mint a hiteled, be kell vonnod új ingatlant, ha váltani szeretnél. Ezt megéri megtenni, de csak akkor, ha biztos tudod fizetni a hitelt. Egy már veszett hitelbe felesleges újabb pénzeket költeni.
Sokan félnek a váltástól pedig egy hitelkiváltás nem egy nagy wasistdas, egyszerű papírmunka, mégis milliókat, sőt tízmilliókat tudsz vele spórolni. Íme egy táblázat, mennyit számít egy-két százalék kamatkülönbség:
Amint láthatjuk, 4% kamatkülönbség 10 millió forint pluszkiadást jelent a futamidő alatt. Tehát igenis megéri szétnézni a piacon.
Az egyik volt kollégámat szoktam felkérni, ha az ügyfélnek érdemes lenne átnézni a hitelét. Vele még 5-6 éve együtt lakáshiteleztünk, ő megmaradt hitelközvetítő ügynöknek azóta is. Szemben sok újdonsült kollégával, ő legalább tényleg ért hozzá.
Mivel ő a banktól kap jutalékot, neked egy fillérrel sem kerül többe, mintha te mennél be a bankfiókba, viszont gyakran milliókat tud neked spórolni. Tud olyan trükköket meg nem publikus ajánlatokat, amiről te nem is hallhattál.
Ha szeretnéd átnézetni te is a hiteledet, ezen a weblapon tudod elérni őt.
Csak hogy lásd, mennyit spórolhatsz, két friss példa az elmúlt pár hétből:
- Az ügyfelem végtörlesztett hitelből. A 10 milliós hitelt a bank 12%-on adta, amit mostanra 10,5%-ra csökkentett. Így a havi törlesztő 99.834 Ft lett húsz évre. A tőketörlesztésen túl kifizetett volna 13.961.118 Ft-ot csak a kamatokra
Egy másik bank adott neki 6,67%-on hitelt, ezért ki lett váltva a hitel.
Kifizetett az előző banknak 1,5% végtörlesztési díjat (150 ezer Ft), földhivatalban, itt-ott elköltött még 30 ezret. Az értékbecslést, közjegyzőt (együtt kb. 100 ezer Ft) most a bank visszaadta akcióban.
Az új törlesztője 75.443 Ft lett havonta, az összes kamatköltsége 8.106.327 Ft. Vagyis máris spórolt 5,85 milliót, a költségek után bő 5,6 milliót.
De mivel a havi 100 ezres törlesztő eddig sem okozott problémát, ezért inkább azt javasoltuk neki, hogy tudja le a hitelét 12 év alatt az eddigi 20 év helyett.
Így a havi törlesztője 101 ezer forint lett (maradt), a teljes összeg, amit kamatokra költ majd, 4,54 millió.
Egy egyszerű kiváltással spórolt nyolc évet és 9,2 millió forintot a hitelén a költségek levonása után.
Ezért már csak megérte az a pár óra ügyintézés, nem? Főleg úgy, hogy leginkább csak az ügynök rohangált a papírokkal és mindenben segített és szakértett.
Egy másik ügyfél bankon belül váltotta ki a hitelét. Ilyen is van, az új hitelek gyakran ennyivel jobbak, csak persze a bank nem hülye erre felhívni a figyelmed. Ő megtette a kiváltást, egy fillérjébe nem került és 2%-ot nyert a kamatokon. (A fenti táblázat példájában 5 milliót a teljes futamidő alatt, havonta 17 ezer forintot.)
Egy szó, mint száz, ha devizában 7% feletti, vagy forintban 9,5-10% feletti kamatot fizetsz, ne legyél balek, hanem nézesd át a hiteledet egy hozzáértővel.
Keress olyat, aki legalább 2-3 éve a szakmában van és ha gyanúd támad, hogy nem magabiztos vagy naprakész a tudása, inkább nézz új ügynök után. Ha az ügynök más terméket is el akar adni neked a hitelen kívül, főleg ha unit linked biztosítást, az szintén válóok, ahogy az is, hogy pénzt kér az ügyintézésért, noha kap jutalékot a banktól is.
Ne feledkezz el a hitelkiváltás költségeiről, a legnagyobb érvágás a régi hiteled lezárása lesz. Kérdezd meg a bankodat, ez mennyibe kerül. A tapasztalat az, hogy általában bőségesen megéri ennek ellenére is a kiváltás.
Ha meg nem? Na bumm, most már legalább ezt is tudod. Ennek ellenére két év múlva újra nézesd majd meg a hiteledet, mert rengeteg minden történik a piacon egy-két év alatt.
A másik, amit mérlegelni kell, hogy egy fix kamatozású hitelt csak akkor érdemes kiváltani egy változó kamatozásúra, ha több százalék a kamatkülönbség. Ugyanis egy kamatemelés esetén el fog tűnni a megnyert különbség. Ez ellen 3-5 éves kamatperiódussal lehet védekezni.
A devizahitel kiváltásakor megszabadulunk a devizakockázattól, de sajnos attól is, ha esetleg megerősödne a következő években a forint. Ellenben nyugodtan alszunk akkor is, ha inkább tovább gyengülne.
Szeretnél többet tudni a pénzügyekről? Gyere el az Akadémiára, még van hely a júniusi turnusra. Részletek itt.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon.
Most rendhagyó módon kéretik a hozzászólásokban kizárólag a témába vágó kérdéseket feltenni.
Miért nem ajánlottad az LTP?
Mennyire bonyolítja a kiváltást, ha a hitelhez van LTP?
Semennyire.
ha ki akarom váltani a lakáshitelem (jelenlegi THM: 10.29%) és tudom, h 2-3 éven belül vissza tudom fizetni a pénzt (kb.3,5M-t) előtörlesztve + a lejáró LTP-vel, akkor melyik a jobb választás, a rövidebb (5-10éves) vagy hosszabb (15-20éves) futamidő? És miért?
Rövidebb futamidőnél magasabb a törlesztőrészlet, de összességében kevesebb kamatot fizetsz.
Amennyiben megoldható, célszerű úgy beállitani a hitel futamidejét, hogy az LTP gyüjtögetési időszakának lejártakor teljes egészében elő tudjál törleszteni.
Attól függ! Ha bankon belül marad, akkor lehet. Amennyiben átmegy másikhoz, amely "sima" hitelt kínál, akkor futnia kell pár kört. Ráadásul a felszbaduló pénzből nem biztos, hogy tud újabb LTP-t indítani.
Bocs, az előbbi kommentemet ide szántam. Nagyon is számít, ha LTP van a hitel mellé kötve, mert az a kiváltási mód, amit Te itt ajánlasz, bármilyen jó, LTP-s hitelek esetén nem működik, mert a hitel a kiváltás után elveszti a hitel a lakáscélú státuszát, így LTP-t nem lehet beletörleszteni. LTP-vel kombinált hitelt (kivéve, ha régi, 8 éves, szabfeles van belekombinálva) nem tudsz ezzel a hitellel kiváltani.
Arra gondoltam, a hitelkiváltást nem befolyásolja.
Utána még mindig folytathatja, felmondhatja, akármit csinálhat az LTP-vel.
Ha nyer 5 milliót, ki nem tojja le, ha esetleg fel kell mondani egy két éve kötött LTP-t, vagy felhasználja felújításra.
Az általad kiszámolt több milliós nyereség csak elméleti, hiszen azt feltételezed, a hitel megél még újabb 15-20 évet. LTP-vel kombinált hitelt kiváltani nem olyan egyszerű. A hitel átalakul annuitásossá, ha kiszabadítjuk belőle az LTP-t, így rögtön egy magasabb részlettel kell számolni. Ezt manapság nem minden esetben engedi meg a bank (hitelképesség függő). Az LTP-t ilyen esetben csak úgy tudod betörleszteni, ha lemondasz az állami támogatásról. Ok, elköltheted más célra is, de aki eleve olyan céllal kötötte az LTP-t, hogy ebből fog előtörleszteni, nem biztos, hogy megengedheti magának a más felhasználási lehetőségeket.
Van, aki azt sem engedheti meg, hogy kiváltsa a hitelét, mert túl van hitelezve, nincs is most munkája, most sem törleszt rendesen stb, stb, stb.
Én a többieknek írtam a cikket.
Egyébként LTP és hiteltörlesztés magasabb kamaton tuti több, mnt annuitásos hitel LTP nélkül alacsonyabb kamaton.
Ha azt tudta fizetni, ezt biztos tudja.
Mérlegelni kell, minden eset más és más. Pl egy 6,4 millás, 4 évig türelmi idős hitelt, ami mellett fut 2 db 20.000Ft-s 4 éves LTP, nem éri meg kiváltani az alacsonyabb kamatért, mert azzal jóval többet lehet bukni, ha nem tud áttérni a 4. év végén az LTP-s hitelre, aminél viszont semelyik bank hitele nem jobb kamatú.
Az egyik legjobb alany erre a hitelkiváltó hitelre a lakáscélú hitelét árfolyamgátas konstrukcióval forintosító ügyfél, mert ők kedvezőbb besorolást kapnak annak ellenére, hogy a váltáskor ők is elvesztették a lakáscélú státuszt. (Lakáscélú kondíciót kapnak).
[sóhaj] 🙂
Persze, hogy mérlegelni kell ezer mindent kezdve az árfolyamkockázattól a kamatváltozásig, ha amúgy is ki akarom váltani három év múlva, ha van ltp, mennyit bukok, ha kötök, mennyit nyerek, 300 ezer haszonért megéri-e az ügyintézés és millió másik mérlegelendő kérdés.
De ez legyen majd az ügynök meg az ügyfél dolga, a cikk nem erről szól és nem is tud erről szólni és nem is akar.
"Mivel ő a banktól kap jutalékot, neked egy fillérrel sem kerül többe, mintha te mennél be a bankfiókba, viszont gyakran milliókat tud neked spórolni."
Azt fogja ajánlani neked első helyen, ahol a legmagasabb jutalékot kapja a banktól. :))
"Tud olyan trükköket meg nem publikus ajánlatokat, amiről te nem is hallhattál."
De aztán ne csodálkozzál, ha a végén elveszíted a házadat. :))
minden nemű pénzügyi tanácsadónál fennáll a veszélye, hogy nem a legjobbat ajánlja a tanácsadó, hanem azt, ahol a legjobb a jutalék. Ez ellen két dolgot tehetsz:
1. olyan tanácsadóhoz fordulsz, akit valaki ajánl (pl. kiszámoló)
2. több tanácsadót is megkérdezel. Meg esetleg azért Te is megnézel a neten 1-2 ajánlatot.
És még egy előnye lehet a hiteltanácsadónak: vannak olyan banki kedvezmények, amiket egy-egy tanácsadó megkap, Te direktben nem. Úgyhogy ha nagyjából tudod, hogy hol akarsz hitelt felvenni, akkor is érdemes lehet egy tanácsadót megkérdezni, hogy tud-e jobbat. Ha rosszabbat mond, az tényleg gyanús.
Jó tudni, hogy most jobb feltételekkel lehet végtörleszteni, mint a "megmentési" kampánykor. Akkor magasabb kamatú forinthitelre lehetett átváltani a devizahitelt, most meg olcsóbbra is. Igaz, hogy közben az árfolyamok elszálltak, de az euróé pl. nem is annyira, hogy "realizáljam a veszteséget" egy váltással. Köszi a cikket!
Ja és neten keresgélve találni 4% körüli euro alapú hitelt is, igaz csak válogatott cigánylegények (értsd magas jövedelműek) számára, de az átlagember nem is tudja, hogy van ilyen
A múltkor a bankomban kellett ügyintéznem, feljött a hitelkiváltás is (volt egy remek ajánlatuk...), akkor mondta az ügyintéző, hogy ha ezen gondolkodom, akkor megéri lakáskasszába gyűjteni, mert az használható hitel-előtörlesztésre is, és az állami támogatás ~15%-os kamatnak felel meg.
El tudná mondani, hogy működik ez a lakáskassza, vannak-e összeghatárok a havi betétre, illetve megéri-e előtörlesztés előtt lakáskasszában gyűjteni a pénzt?
Az LTP egy nagyon hasznos konstrukció, szerény véleményem szerint mindazok számáa kötelező lenne, akik rendelkeznek ingatlannal, vagy szeretnének vásárolni!
Ha csak a garantált hozamot nézzük, akkor a 4-5 év futamidejű konstrukciók érik meg igazán.
4 évesetén 13-14% évente, míg 5 évesnél 11-12%.
A hogy a nevében is szerepel, lakástakarék, azaz lejáratkor az összeg kizárólag lakáscélra használhat fel.
De ebbe elég sok minden belefér, pl. konyva- vagy fürdőszobabútor csere is.
Árfolyamgát igénybevétele esetén a felszabaduló összeget ebben célszerű gyűjtögetni, majd a lejáratot követően a hitelbe betörleszteni.
A többesügynök valóban kap a banktól jutalékot, az alkusz nem. Cserébe az első "ingyenes", míg a másik sikerdíjat kér.
Valóban érdemes több helyről ajánlatot kérni, majd a legkedvezőbbet választani.
ez a cikk most reklám volt? vagy egy része... 😉
Autóhiteleknél van ilyen lehetőség?
Szerintem nem, vagy nem ennyire egyszerű
Az általad javasolt ingatlan fedezetes hitelkiváltó hitel tényleg nagyon jó termék, egyes esetekben kedvezőbb a kamata, mint némelyik támogatott hitelnek, viszont néhány alap információt én is megosztanék veletek erről a hitelről:
Legalább 1 éves "problémamentes hitelmúlt" szükséges hozzá, tehát 30 napnál nagyobb késedelem esetén nem adják.
Az ingatlan nem lehet túlhitelezve (max 60-75%), illetve ebben az esetben plusz ingatlan bevonása szükséges.
Hitelképesség vizsgálat után dől el, hogy kapható-e a hitel.
5 kategóriába sorolják a hiteleket.: A legkedvezőbb kamata a lakáscélú és még egyéb hitel együttes kiváltásakor kapható. Ezt követi a lakáscélú hitelek kiváltása, majd a szabfel hitel+egyéb hitel együttes kiváltása, a szabfel hitel és az egyéb hitel önállóan.
A kiváltás után a hitel már nem lesz lakáscélú státuszú, ezért LTP-vel kombinált hitelre nem működik.
Páran írták, hogy mi van az LTP-vel, ha kiváltja az ember a hitelét. Nekem egyszer egy Fundamentával foglalkozó ismerős azt mondta, hogy ha igazolhatóan lakáshitelt vált ki az ember egy szabad felhasználásúval, akkor a Fundamenta engedi annak a szabad felhasználásúnak előtörlesztésére fordítani. Egy második hitelkiváltás után (amikor az első szabad felhasználásút váltod ki egy második szabad felhasználásúval) viszont már nem.
Erre mondjuk a nyakamat nem tenném rá, hogy valóban így van, de aki ilyen cipőben jár, az járjon utána alaposabban, mert szerintem nem esélytelen a dolog.
A bankmonitoros banner tényleg hasznos, az összes LTP-s kérdésemre megkaptam a választ - a legjobb ajánlatokkal együtt
Talán csak fél-off lesz a kérdésem, elnézést 🙂
Kb. 6 milliós jelenleg a hiteltartozásunk, elég alacsony törlesztővel, bitang hosszú futamidővel (még kb 30 év). Szeretnénk végtörleszteni, ehhez a családból kapnánk kölcsön, majd a mostani törlesztőnél magasabb összeget utalnánk a kölcsönadónak havonta.
A kérdés az, hogy ilyen, magánszemélyek közötti kölcsönszerződéshez feltétlenül szükséges jogász bevonása, vagy elég, ha két tanú is aláírja a megállapodást?
Nagyobb összegnél célszerű közjegyzővel hitelesíttetni.
Egy esetleges későbbi vita esetén nem lehet megkérdőjelezni a szerződés hitelességét. Igaz plusz költség, de nagyobb biztonság a kölcsönadónak.
közjegyzői díjak:
net.jogtar.hu/jr/gen/getdoc2.cgi?dbnum=1&docid=99100014.IM
Ha nem fizetsz, a kölcsönadó a szerződéssel mehet bíróságra, és perelhet. Azaz egy esetleges végrehajtásig még hosszú az út...
Közjegyzői okirat esetén viszont a tartozás azonnal végrehajtható, nem lesz hosszú per és elemezgetés.
Ezért visznek a bankok is közjegyző elé mikor hitelt veszel fel. Magukat védik. Ha a családtagodnak van esze, mindenképp közjegyzőhöz mennék.
De ezt amúgy már elolvastad Kiszámolótól? :
//kiszamolo.hu/penzugyek-a-csaladon-belul/
Nem biztos, hogy túl jó ötlet amit kitaláltatok...
Lehet,hogy nem ebbe a témába vág,de nagyon ismeretlen vagyok még ezen az oldalon,és nem tudom hol megkérdezni,az az, hogy örökölhető e bedőlt hitel?
(elvitték az ingatlant,csak már a fennmaradó hitel van)
Igen, örökölhető.
Viszont lemondhatsz az örökségedről, ha az neked nem éri meg.
De vagy mindent kérsz, vagy mindenről lemondasz. Azaz nem lehet mazsolázni, hogy a nyaraló kell, a hitellel terhelt ház pedig nem.
Amikor a CHF-et végtörlesztettük, 10 éves periódusú hitelt vettünk fel. Kicsit túlbiztositottuk magunkat. Aztán 1.5 év alatt visszafizettük, de ezt persze nem tudhattuk előre. Csak annyit tudtunk, hogy nem akarjuk 20 évig fizetni, és nyugodtan akarunk aludni.
Igy utólag elmondható, hogy egy JBAK-hoz kötött hitellel (ha van ilyen) jobban jártunk volna, de 1. persze, utólag... 2. ki nem sz@rja le, túl vagyunk rajta
Szia,
svájci frank hitelem esetében, az éves kamatláb 5,55%, az éves kezelési költség 2,64% (FHB bank, fészekrakó, 2005-ben indult a hitel). Az általad említett kamatba (6-7%) értsem bele a kezelési költséget is? Mert ebben az esetben 8% feletti kamatról beszélünk, ami ha jól értem sok, és kapnék jobb ajánlatot, ha kiváltanám a hitelt.
Előre is köszönöm a válaszod!
Svájci frank hitelünket 2008-ban vettük fel. Havi 20ezer LTP-vel kombinált, 6,24M ft lett felvéve, 15 éves futamidővel. Most fizetünk 60-70ezer között (+LTP). Sajnos azt a tájékoztatást kaptuk a bankba hogy LTP lejárata után a törlesztőnk még több lesz (olyan 50%-al). Ezt a jelenlegi állapotot szeretnénk tartani. Lehet alkudozni a bankkal, vagy van-e arra lehetőség hogy kedvező hitellel (esetleg Fundamantával)kiváltsuk a hitelt?
Van kb. 5 m. kp-m. A chf-es hitelem árfolyamtól függően most olyan 8.7 m.
A lakást jelen értéken kb. 4.3 m-et ér, szóval kb. nullán tudnék kiszállni belőle. Mit tegyek? Kiváltsam? Lehet jobban járnék, de én még mindig bízom a kormány mentésében.. Emlékezzünk, voltak akik 180-on kiszállhattak.. Bár lenne még egy ilyen, mert akkor megérte várnom. Ha pedig kiválltom, v. most eladom, azzal realizálnám a veszteségem. MIT GONDOLTOK? JÓL TESZEM? Kiszámoló! Szerinted jól gondolkodom? Te mit tennél? Előre is köszönöm a választ.
Óriási bajban vagyunk a húgommal.Annak idején édesanyám felvett 3 millió hitelt,fizette vagy 2 évig, aztán elváltak édesapámmal és édesapám vállalta át a hitelt,de sajnos ő pár hónap múlva itt hagyott minket így húgom és én megörököltük a hitelt,és egy kis pénzt ami elment az intézni valókra,így csak a hitel maradt,de nem tudjuk fizetni,amíg futotta az örökségből fizettük,de mivel vettünk fel fizetéskönnyítést,azt gondoltuk hogy sikerül eladni a házat hamarosan,de ez nem sikerül,így most megint 3 milliónál tartunk.A házat nem használjuk,és több mint 1 éve nem fizetjük a törlesztőt, pár hete zaklatnak,hogy jún.13-al zárolják hitelt,de nincs munkahelyünk,nincs pénzünk,de a házat sem szeretnénk elveszteni,próbljuk eladni.Tudna adni valami tanácsot,hogy a lehető legkevesebbet törlesztve megtartsuk a házat? Előre is köszönöm.
@reni :
Menjetek be a bankhoz, es mondjatok el nekik a tortenetet. A legtobb banknal kulon reszleg foglalkozik a bajba jutott adosokkal. Van ahol meg eladni is segitenek a hazat.
Ha munkanelkuliek vagytok es a haz nem frekventalt helyen van, akkor mas banknal nem lesz tul sok eselyetek.
Köszi,voltunk bent,de nem segítőkészek,csak a fizetéskönnyítést javasolják,hogy akkor kevesebb lesz a havi törlesztő,de jól megnő a kamat,ami csak szaporítja az adósságot.
Az elfelejti a kedves Kiszámoló úr, hogyha kiváltom a hitelem, akkor azzal realizálom is a veszteségemet nyomban? Nem érdemes most már kivárni a kormány intézkedését???????
Azt...