Imre írt egy levelet, hogy van-e valami megoldás arra, hogy úgy tudjon hitelt felvenni egy új lakás vásárlására, hogy még nem adta el a régit, mert nagyon nehéz úgy összehangolni a kettőt, hogy egyszerre találjon jó vevőt és jó vételnek tűnő ingatlant is. Sima lakáshitelt meg nem akar felvenni az új lakásra, mert soknak tartaná a havi törlesztőt a jelenlegi hitele mellett.
Jó hírem van, van ilyen hiteltermék, áthidaló, vagy lakáscsere hitelnek hívják a bankok.
De mielőtt megnéznénk, hogyan is működnek ezek a termékek, érdemes végiggondolni pár dolgot.
Az első, hogy vajon megéri-e várni a lakáseladással, ha csak hitelfelvételből tudod finanszírozni az új lakást?
Amint látni fogod, a lakáscsere hitelek 8% körüli kamattal forognak, ez egészen konkrétan azt jelenti, hogy a biztos kiadásod egy év alatt egy tízmilliós hitelösszegnél 800-850 ezer forint a kamatokra és további pár százezer a hitel induló költségeire. Vagyis jobban megéri most eladni olcsóbban a lakást, mint várni, kivéve, ha szerinted egy év múlva legalább egymilliónál valamivel drágábban is el tudod adni ugyanazt a tízmilliós ingatlant. Ha ehhez még hozzáveszed, hogy tavaly az ingatlanárak újabb 6,4%-kal csökkentek, akkor láthatod, egyáltalán nem biztos, hogy a kivárással jobban jársz, arra is van esélyed, hogy még a lakásárak is csökkenek a kivárás alatt.
Inkább adj oda egy tízmilliós lakást ötszázezerrel olcsóbban, mint egy évig várj az álomvevőre és kifizess kamatokra egymilliót biztosan.
A másik részben idekapcsolódó dolog, hogy rengetegen mondják, hogy költöznének nagyobb lakásba, de nem akarják eladni a lakásukat ilyen nyomott áron, ezért inkább kivárnak. Ilyenkor mindig felhívom a figyelmüket, hogy nem csak az ő lakásuk ára nyomott, hanem azé a lakásé is, amit vennének helyette. Várhatok még három évet, az esetleges ingatlanpiaci fellendülésre, hogy az én lakásomért sokat adjanak, de akkor én is annyival drágábban fogok másik lakást venni, úgyhogy semmit nem nyertem a várakozáson.
Ennyi bevezető után nézzük a konkrét termékeket. Nem sok bank kínál ilyen lakáscsere, vagy áthidaló kölcsönt, az egyik ilyen az OTP (kondíciós lista, kamatkalkulátor), a másik az Erste (kondíciós lista). (Ha tudsz még másik bankot, írd be a hozzászólásokba.)
A lakáscsere hitel működése: A felvétel alapfeltétele, hogy a jelenlegi ingatlanon is legyen hitel, de ez logikus is, mert ha ez tehermentes, akkor egyszerűen tudsz venni hitelre másik lakást (esetleg a régit is felajánlva fedezetnek a hitel mögé), aztán amikor ezt eladod, előtörleszted a meglévő hiteledet.
Ha megvan a megvásárolni kívánt ingatlan, akkor felveheted ezt a lakáscsere hitelt. Ennek specialitása az OTP-nél, hogy 24 hónapig sem kamatot, sem tőkét nem kell törlesztened (persze attól még gyűlik a kamat, csak nem kell befizetned!) és ha ezen idő alatt eladod a régi ingatlanodat, előtörlesztési díjjal sem kell számolnod.
Ha eladod 24 hónap alatt az ingatlant, akkor kiszámolják az addigi kamatokat és hozzácsapják a tőkéhez, azt kell megfizetned.
Ha nem sikerül eladni a lakást két év alatt, akkor az elmaradt kamatokat (addigra ez egy tízmilliós hitelnél már bőven meghaladja a másfél millió forintot, csak szólok) szintén hozzácsapják a tőkéhez és a hitel elkezd egy normál annuitásos hitelként funkcionálni. (Hogy mi az annuitásos hitel, arról itt írtam: annuitásos hitel.)
Vagyis azonnal két hitel (a régi és az új lakáson lévő hitelek) törlesztőjét kell fizetned, ami könnyen lehet, hogy erősen megterheli a havi költségvetésedet. Ilyenkor aztán előfordulhat, hogy sürgőssé válik az ingatlaneladás, akármilyen áron. Lehet, hogy ezt nem érdemes megvárnod.
További gondod lehet a rövid kamatperiódus. Mivel most a padlón vannak a kamatok, innen már csak felfelé mehetnek. Márpedig te is többet fogsz fizetni, ha a kamatok emelkednek. Ezért érdemesebb hosszabb távú kamatperiódust választani, mint a lakáscsere-hitel 3 hónaponként változó kamata. Erről itt írtam bővebben: Ideje fixálni a kamatokat.
Szintén megfontolásra érdemes, hogy nem jársz-e jobban egy 5-5,3%-os normál lakáshitel kamatával és fizeted ki a lezárás 1%-os költségét, mint egy 7,5-8,5%-os költözési hitellel? (Ezekkel a kérdéseiddel fordulj a volt kollégámhoz az olcsohitelek.com-nál, ő van napi szinten képben az aktuális kamatokkal és feltételekkel.)
Összefoglalva: van egy remek termék, amit direkt a kérdést feltevő Imre szükségeire fejlesztettek ki, de érdemes körbejárni a kérdést, mert lehet, hogy a csökkentett árú ingatlaneladással, vagy egy másik hiteltermék választásával jobban jársz anyagilag.
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, hamarosan indul a következő.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:RSS-en
Ennek kapcsán eszembe jutott valami: arra van lehetőség vajon, hogy egy hitellel vásárolt, jelzáloggal terhelt ház hitelét átalakíttassa az ember bővítési hitellé és egy füst alatt megemeltesse az összeget, értsd: új értékbecslés a majdani értéknövekményre és a többi? Vagy ez nagyon utópisztikus gondolat?
"nem csak az ő lakásuk ára nyomott, hanem azé a lakásé is, amit vennének helyette. Várhatok még három évet, az esetleges ingatlanpiaci fellendülésre, hogy az én lakásomért sokat adjanak, de akkor én is annyival drágábban fogok másik lakást venni"
Jó-jó, általánosságban, ha a két ingatlanról nem tudunk semmi többet.
De ha nagyon különbözőek a jellemzőik, akkor elég más tényezők hathatnak az árukra a globális trendeken túl.
@jurta : hogyne, lehet akár sokat nyerni vagy sokat bukni is a várakozással. Amit nem lehet: ezt előre kiszámítani. Nagyjából biztosan csak annyit lehet tudni, hogy ha valaki nagyobba (drágábba) költözne, annak jól jön az általános árcsökkenés (többet nyer az új lakás nyomott árán, mint amennyit veszít a régién), aki kisebbe költözne, annak meg rosszul.
...és mondjuk általánosan igaz, hogy nagyobb lakás árából többet lehet alkudni százalékosan...
Bár ez a hitel van és nem is nagyon drága, a jelenlegi környezetben szvsz. az átlag akkor jár a legjobban, ha először elad és csak utána vásárol.
Az eladás egy biztos pont, a már megkötött szerződésben pontos árat kapunk.
Ha nem adjuk el az ingatlant, akkor csak a piacon meghirdetett árakat ismerjük, valamint azt sem tudjuk, hogy egyáltalán lehetséges-e eladni az ingatlant. Sok esetben a valós ár nagyon sokkal alacsonyabb a hirdetéseknél valamint sok helyen vevő sincsen, ezért az egész csak egy lufi. Szinte a teljes ingatlanpiac ilyen ma.
Ezért mindenkinek azt ajánlom, hogy csak akkor hajtson végre minőségi cserét, ha a régit már eladta.
Vásárolni nagyon sokkal könnyebb...
korábban volt olyan áthidaló hitel, amihez nem kellett a régi lakáson hitelnek lennie, és logikus lenne, hogy legyen ilyen ajánlat is. Ez akkor úgy működött, hogy 2 évig azért a kamatot fizetni kellett, és ha sikerült az eladás, akkor költségmentesen volt az előtörlesztés. Ezért cserébe kicsit magasabb a kamat.
Lakáscserénél egy kis áthidaló összegre akkor is szükség lehet, ha már megvan a vevő, csak még nem tudjuk a lakást birtokba adni. A vevő általában akkor fizet ki mindent, amikor birtokba kerül. Ugyanakkor mi szeretnénk az új lakást birtokba venni (felújítani, stb.), ehhez viszont azt általában ki kell fizetni.
Nagyon egyértelmű: speciális kisszámú esettől eltekintve emberünk jobban jár, ha reális piaci (!) ár alatt 5-6%-al odaadja (Annyiért valószínűleg el is viszik, sokan vadásznak jó vételre.) Mintsem 8-10%-t fizessen a banknak.
PLUSZ
vállalja a komoly kockázatot: mi történik, ha nem tudja eladni a régi lakását amennyiért szeretné?
- Nem adja? Miből fog 2 hitelt törleszteni? Gondolom (számára) jelentősebb összegek (ha nem az lenne kifizetné) tehát a törlesztőt is megérzi. Könnyű beragadni (pszicho) szélsőséges esetben pár év alatt akár addigi is eljuthat, hogy 1 hitellel terhelt lakásból marad 2 hitel lakás nélkül.
- Vagy mégis odaadja olcsóbban aztán duplán bukó?
SZUBJEKTÍVE:vha hitelem van és tudom fizetni akkor örüljek, és ne keressem a bajt. Minőségi csere, mert megérdemlem... és nehogy az életben valaha is 0-ra tudjak kerülni, neadjisten pozitívba.
@kp
Mi a reális piaci ár? A jelenlegi meghirdetett árakban olyan 10-20% közötti az átlagos alkupotenciál, az én értelmezésem szerint ez azt jelenti, hogy amennyire sikerül lealkudni, az a reális piaci ár. Az alatt meg nem adják oda, csak kivételes esetekben.
Az meg hogy te a reális piaci árhoz képest akarod 5-6%-al olcsóbban eladni, nem biztos, hogy sikerül, mert a piac illikvid, van hogy 1 évig nincs vevő, semmilyen áron sem (jó, persze ha feléért adnád, lenne), aztán valaki meg megadná a reális piaci árnál magasabb árat is akár.
Ilyesmibe csak nagy bátorsággal szabad belevágni, semmi garancia nincs arra, hogy 24 hónap alatt elmegy a régi lakás. Tömve vannak a hirdetőoldalak 3-5-8 éve eladó ingatlanokkal. Inkább csak olyan ingatlannál jó megoldás, ami relatíve olcsó (10 millió alatt), és egyéb tulajdonságai sem szolgáltatnak kizáró okot (földszint, belső udvari, rossz környék, rossz pénzügyi helyzetű társasház, stb...)
nekem ez a hitelből hitelbe olyan, mint a lakásbérlés, csak drágább, és sokkal több vele a baj 🙂
de most tényleg. ha mindig csak a futamidő elején fizetsz, akkor jóformán csak a kamatokat törleszted, tőkét alig. így majdnem annyira van saját lakásod, mint albérletben, csak hogy közben még fizeted az illetékeket, ügyvédet, közvetítőt is rendesen, és nem tudsz egyszerűen elköltözni, ha a felső szomszéd otthon gyakorol a rockbandájával.
A lakásárak növekedni fognak, sajnos... főleg a fővárosban, pedig egy-két év múlva egy még olcsóbbat jobb lenne venni.
Azért azt se felejtsük ki a számításból, hogy ha eladjuk a lakásunkat és még nem vettük meg a másikat, akkor a kettő közötti időben is lakni kell valahol. Ha albérletbe megyünk, akkor költségként megjelenik a bérleti díj, a plusz egy költözés költsége, ha egy éven belül kiköltözünk, a szokások szerint a két havi kaució, stb. Nem beszélve arról, hogy ebben az esetben két lakást kell keresni: egyet az albérletnek, és a vegleges otthonunkat.
A jelenlegi helyzetről tudna valaki felvilágosítást adni? Köszönettel. 2016.01.10.