Eladott ingatlan utáni nem-adózás
A magyarországi adótörvények nagyon nagyvonalúak az eladott ingatlanon realizált jövedelem adóztatásával. Öt év után egyáltalán nem kell adózni a haszon után, a negyedik évben csak a haszon 30%-a után kell megfizetni a 15% SZJA-t, a harmadik év után csak 60%, a második évben 90% az adó alapja, ebből is le lehet vonni mindenféle ráfordítást, nagyjából mindent, amiről számla van.
De nem erről akarok írni, ez elég közismert. Akit érdekelnek a pontos részletek, olvassa el a témáról a NAV tájékoztatóját. (Ez az ingatlanon keletkező haszon utáni SZJA-ról szól. A 4% illeték, illetve annak elengedése az új ingatlannál, ha veszel másikat, az egy más téma.)
Ami kevésbé közismert és Gábor hívta fel rá a figyelmet, hogy ezt az adót sem kell befizetni, ha a befolyó összeget ingatlanvásárlásra fordítjuk saját magunk vagy közeli hozzátartozónk részére. Elég írni egy kérelmet és ideális esetben ezt az összeget elengedik. A fent belinkelt tájékoztató szerint:
“A NAV
− az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére
− jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a
− jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel
mérsékelheti, vagy elengedheti az adót. A jövedelem felhasználását illetően különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa, volt bejegyzett élettársa lakhatását biztosító célra fordítja.”
Fontos, hogy a dolog nem automatikus, kérelmet kell írni, de ha újra ingatlant vettél a befolyt pénzből, akkor az adót sem kell (nagy eséllyel) megfizetned. Azonban fontos tudni, hogy a NAV mérlegel, különösen, ha lakhatásra kellett a pénz (vagyis másik ingatlant vettél belőle magadnak), de ez nem automatikus.
Update: úgy tűnik, nagy a kavar a témával kapcsolatban. Tehát: két dolog van, amit fizetni kell, az illeték és az adó. Ez két külön dolog.
Az illetéket mindig fizeted, ha ingatlant vagy például gépjárművet veszel, ennek általános mértéke lakóingatlannál 4%. Azonban ezt alapból elengedik, ha záros időn belül vettél másik lakást, pontosabban a második lakás illetékéből annyit nem kell megfizetni, amennyi az első, eladott vételára volt. Eladtál egy lakást 40 millióért és vettél egy másikat 65 millióért, csak a 25 millió után kell megfizetni a 4% illetéket.
Köszönjük az infót.
Egy tipp azoknak, akik vásárolnának, de sokallják a sarcot.
Ingatlan vásárlásnál illetéket fizetsz, 4%-ot. Vannak kedvezmények, illetve illetékmenteség is, pl ha 3 éven belül veszel, akkor csak a különbözetre kell fizetni, Itv-ben a részletek.
Eladásnál SZJA-t (15%) fizetsz, az adóalap (vétel és eladás közötti ár) %-osan évente csökkent, 5 év után ez 0%, ahogy Miklós is írta.
Házastárs és közeli hozzátartozó közötti adásvétel illetékmentes és SZJA mentes (ha pl “véletlenül” ugyanaz a vételi és eladási ár).
Ha van a családban egy ingatlan, akkor nem csak a CSOK-osok vásárlása lehet illetékmentes, lehet rajta csökkenteni. Legálisan.
Ügyvédi költsége(ke)t meg intézze mindenki magának. 🙂
Jó számolgatást! 🙂
Csak akkor szeretnénk átköltözni az újba, ha megtörténtek a szükséges felújítások.
A cikk és a NAV tájékoztatója pont arról szól, hogy ez nem így van….
Nem éltél egy kedvezménnyel, befizetted, így jártál. Ne legyen igazam…
Amúgy minden nagyobb összegű adófizetés esetén érdemes utánanézni hogy van-e legalább részletfizetési (vagy egyéb) kedvezmény.
Illeték esetében pl. 500.000 Ft-ra automatikusan megadja a NAV a részletfizetési kedvezményt.
Tehát kiszabnak rád mondjuk 800K illetéket, befizetsz 300 ezret azonnal, a többire meg kérsz 12 hónapos részletfizetést.
Meg fogod kapni.
2. Mi benyújtottuk a kérelmet, és nem engedték el, csak részletfizetést engedélyeztek. Pont ugyanannyiért vettük az új lakást mint a régit, az új felújítása után nem maradt mozdítható pénzünk, mégse adták meg
Eladod, visszabérled, veszel, felújítasz, költözöl?
(ti. 2021-ben kötött szerződés esetén nincs illetékfizetési kötelezettség)
Helyesen : rendkívül csekély eséllyel.
Talán meg kellene kérdezni a NAV-ot, hogy hány kérelemből hányat fogadnak el.
A lényeg ebben a “kedvezményben” a szociális, vagyoni körülményekben van.
A főszabály inkább az, hogy aki eladta a lakását, pláne jövedelmet realizált belőle (= 5 éven belül, tehát lényegében rohadt ingatlanspekuláns, persze tudom, hogy nem az, de hol érdekli a NAV-ot ez), annak van pénze, adózzón, és valamilyen rendkívül méltánylandó, önhibáján kívüli, életvitelét jelentősen akadályozó körülmény esetén esetleg elenegedhető ez.
Jelentkezzen olyan, aki már hallott valakiről, akinek ismerőse látott már olyat, hogy annak valakije megkapta ezt a kedvezményt !
Meg a NAV-hoz is bementem, levelet is irtam nekik, allasfoglalast kerve arrol, pontosan mi az ami beruhazasnak es igy szja csokkento tetelnek elfogadnak, mert nagyobb lakasba koltoznunk csaladbovules miatt.
Nemhogy meg se emlitettek ezt a kerelmet, de meg a beepitett konyhabutorra is azt mondtak, nem vonhatom le az adoalapbol.
Mindjart sirvafakadok 🙂
“Akkor vajon mi a helyzet, ha később adom el a régi ingatlant (de még ugyanabban az évben) mint amikor vásárlom az újat.”
Nem vagyok jogász, de a szöveg azt mondja, hogy az eladáshoz kapcsolódó jövedelemből kell venni az új lakást. Ha a régi még nincs eladva, akkor ez a jövedelem még nem létezik.
Másrészt a vagyoni és szociális körülmények is számítanak. (A “valamint” itt “és”-t jelent.) Ha az új lakást sikerült a régi eladása nélkül is megvenni, akkor sajnos nem lehet vagyoni és szociális körülményekre hivatkozni.
(Illetve lehet, mert a jó körülmények is körülmények, de a rendelet alkotója valószínűleg nem erre gondolt.)
Lajos, két dolog van: illeték és adó. Ez nem ugyanaz. Az illetéket alapból elengedik, ha záros időn belül vettél másik lakást, pontosabban a második lakás illetékéből annyit nem kell megfizetni, amennyi az első, eladott vételára volt.
Ennek semmi köze az adóhoz, amit az ingatlanon elért nyereséged után fizetsz: vetted 40 millióért három éve, most eladtad 70 millióért, kerestél 30 milliót. Ennek 15%-a adó. Vagy nem az egész 30 milliónak, ha kellően sok év eltelt már.
Hát, ennél durvább dolgokat is követnek el ügyvédek, mint az adózás nem ismerete….
Meg csak úgy szólok, minden ingatlaneladáshoz kell ügyvéd, így nyilván Gáboréknak is volt, de a leveléből kiderült, hogy erről az ügyvéd egy szót sem szólt, a navos ügyintéző hívta fel rá a figyelmet, amikor ki akarta számoltatni, mennyi adót kell fizetnie.
2 gyerek, a nagyobb 6, a kisebbik 4 volt. Feleségem nem dolgozik, a COVID időszak tavalyi parájának közepén vagyunk.
5 éven belül (4. évben) adtuk el a házat, kettőnknek kb 1 misit kellett befizetni.
Megírtuk a kérelmet, hogy engedjék el / mérsékeljék, majd arra hivatkozva utasították el, hogy jól keresek, ne ugráljak.
A jövedelmi, vagyoni és szociális körülmények közül mindnek teljesülnie kell az indoklás szerint.
Lehet másik ügyintéző máshogy látja…
Magánszemélyként illetékmentes.
Szóval az ügyvédek se tévedhetetlenek, és tudnak cifra dolgokat mondani, meg leírni. Most épp benne vagyunk egy földvásárlásban elővásárlóként, ami szerződésben a szerződéses vevő nem földműves, és az ügyvéd ezt így szépen bele is írta a szerződésbe. Csak hát a föld 1 hektár felett van, és nem földműves nem vehet 1 hektárnál többet. Az ügyvéd látszólag nem akadt fenn ezen az apróságon, és simán ellenjegyezte a szerződést. Ez még annál is cinkesebb szerintem, mint hogy nem ad az ügyvéd tanácsot adózási kérdésekben. Mert egy törvényt csak el tud már olvasni, aminek a szerzési feltételek a legelején vannak. Kíváncsi leszek mi lesz.
Pont egy pápaszemes szürke kishivatanok dönt arról, h kinek jár az adó elengedése.
Nyilvánosságra kéne hozni, hogy pontosan milyen esetben jár az illeték elengedése (gyerekszám, jövedelem stb.)
Speciel nem spóroltam az ügyvédeken és futottam több kört a NAV-nál online és személyesen is, mielőtt kicsengettem az összeget. Senki meg sem említette.
Bár a korábbi kommentek alapján esélyes, hogy úgyse kaptam volna semmi méltányosságot.
Én tavaly 29 évesen vettem az első lakásomat 46,2-ért. Beadtam méltányosságra és részletfizetésre is.
Jelentkezem, ha van visszajelzés, hogy mit írnak vissza.
Szóval az ilyen kinyomtatja a sablon szerződést, majd szárazbélyegző rányom és készpassz. És vannak a szakértő ügyvédek, aki CSAK egy adott szakterületet vállal el, mert ahhoz nagyon jól ért, az egyik ilyen terület az ingatlan adásvétel. Az ilyen persze megkéri az árát. Persze attól még hogy drága, nem biztos hogy jó, nehéz megtalálni a tutit. De ugyanez a helyzet a könyvelővel, burkolóval, vízvezetékszerelővel stb.
De láttam már olyat is, hogy a vevő, az eladó ügyvédjére bízta magát, mert akkor neki nem kell fizetni ügyvédi költséget, magyarul a vevőnek NEM VOLT ügyvédje, nem hittem el, hogy ilyen van.
Visszamenőleg meg szerintem lehetetlen visszakérni, bár tévedni emberi dolog. Egyébként az ügyfelem megkapta.
2021-03-01 at 12:16
nemperes eljárás, nem a feleket képviseli az ügyvéd, hanem a tranzakció szabályszerűségét, amiben a jóhiszeműség feltételezhető a felek között. Ha nem volt jóhiszemű, az már magában felvet jogi kérdéseket, ami miatt az ügylet támadható lehet.
Általában senki nem nyer ingatlaneladáson, csak a bérbeadással. Amit a számok különbsége (vételi/eladási ár) mutat, az nem más, mint a fizetőeszköz romlása, ami a kormányok és a bankok bűne. Nem az ő hibájukból eredő látszólagos árkülönbség után kéne adóztatni, hanem a pénzromlás elszenvedőit kellene kártalanítani. A hozam alatt a reálhozamot illene érteni, vagyis számításkor szigorúan figyelembe kellene venni a valódi inflációt. A mostani forint értékét egy műveletben szerepeltetni pl. a 3 évvel ezelőtti forint értékével teljesen értelmetlen és tisztességtelen. Az a baj, hogy az emberek többségének fogalma nincs a nominális és reál szavak jelentésével. A kormánynak persze ez jól jön, mert M1-en nyomhatja a mennyivel emelkedtek a bérek, meg a rossz forint jót tesz az exportnak dumát. Olcsó húzások ezek, és mind a takarékos emberek kárán.
“Jelentkezem, az egyik ügyfelemnek adtam be FAM01-et. Soha többé nem vállalok ilyet csak nagyon sok pénzért. Egyrészt az alsógatyádba is benéznek, másrészt iszonyú sok papír kell hozzá, harmadrészt megkapod, ha úgy el vagy adósodva (és ezt igazolni is tudod) hogy csoda, hogy miből eszel.”
Csatlakozom, én is végigcsináltam, röhögve elutasítottak.
Nyilatkozni kell az össze bankszámládról, befektetési számládról, gépjármű, másik ingatlan: nem csak neked, hanem a veled egy háztartásban élőnek is.
Kíváncsiságból most ránéztem, egy FAG01-hez képest még egészen baráti a FAM01 kitöltés szempontjából.
Ha jól értelmezem, akkor először a méltányosságit kell beadni, és ha elutasítják utána érdemes gyorsan beadni egy részletfizetésit 12 hónapra kamatmentesen?
Divat még a NAV-nál, hogy felülvizsgálják a vételárat és helyszíni szemle alapján a vételárnál magasabb alapra vetik ki a 4% vagyonszerzési illetéket, vagy erről már leszoktak?
ja és az előző poszthoz kapcsolódva: akkor itt egy példa, hogy miért éri meg egy pl. 3 éve vett ingatlant két évig üresen állni hagyni:
a) a közüzemi alapdíj töredéke egy esetleges szja-nak (saját példán számolva kb. tizede)
b) ellenben a kiadásból származó 1,5-2 évnyi bérleti díj nem föltétlenül lenne annyival több, mint a leamortizálásra kijavítására fordítandó összeg, ha a “mesterekkel” egyezkedés idegroncsoló hatását is költségként számolja vki
Csak ránézésre barátibb a Fag01-nél, gyakorlatilag ugyanaz átfordítva magánszemélyre (meg a családtagokra…)
Szerintem ha van türelmed és időd, igen próbáld meg.
És igen, megy a NAV felbecsülni az ingatlan értékét
NAV elfogad saját kezüleg írt kérelmet amiben leírod a részleteket, csatolod a szerződéseket stb?
“Nekem 1 hónapon belül válaszoltak, elengedték, a feleségem 1,5 év múlva kapott választ, hogy a teljes összeget fizesse be kamatokkal növelten. Igaz, ő GYES-en volt, én meg dolgoztam. A hivatal döntései elég kiszámíthatatlanok”
Nem kiszámíthatatlanok, neki dolgozott a férje neked meg Gyesen volt a feleséged,.
Azaz te voltál a rászorult. 🙂
Szívesen leírom Miklósnak egy e-mailben az általam tapasztaltakat, amennyiben erre van igény. Hátha segít másnak is.
Most te vagy direkt kötözködsz a szavakon vagy nagyon naiv vagy.
Másrészt az én jól bejáratott ügyvédem az bizony az én érdekeimet fogja nézni és előtérbe helyezni a máséval szemben, még ha ez jogi szakzsargonnal megfogalmazva nem lehet jogszerű, de ezért bízom meg én mindig őt és csak őt.
Az pedig, hogy jóhiszemű ügyvéd, az összeegyeztethetetlen szóösszetétel 🙂
2021-03-01 at 20:06
Most te vagy direkt kötözködsz a szavakon vagy nagyon naiv vagy.”
igazából szerintem egyik sem.
“Az pedig, hogy jóhiszemű ügyvéd, az összeegyeztethetetlen szóösszetétel ”
Bocs, ha félreérthető volt. Az ügyvéd ebben az esetben elvileg pártatlan, és a szerződő felek jóhiszeműek.
35 ev alattiaknak van illetekkedvezmeny ha az ingatlan max 15M erteku es elso ingatlan. Ez mondjuk a te esetedben nem jatszik de hatha masnak segit, anno igy vettunk asszony nevere, pont belefertunk a 15 millioba mert igy kerestunk
“Az ügyvéd ebben az esetben elvileg pártatlan”
Elvileg. De ilyet én még nem láttam 🙂
“a szerződő felek jóhiszeműek.”
A felek közti szerződésekre, nem csak adásvételi, hanem úgy általában, pont azért van szükség, hogy ne kelljen azzal foglalkozni, hogy ki a jóhiszemű és ki nem. Ha az én ügyvédem írja a szerződést, akkor nyugodtan alszom, ha a másik fél írja de az én ügyvédem jóváhagyja, mert leellenőrzi nem csak a szerződést, hanem a másik ügyvédet és a feleket is, akkor is nyugodtan alszom, egyéb megoldásokkal nem foglalkozok.
Szóval naiv vagy, ne vedd sértésnek, még irigyellek is!
Én tavaly megléptem ezt és azt mondták, hogy nagyvonalúak. Eredmény:
KSH átlag alatti bérből élünk, hivatkoztunk két hitelfelvételre, gyerekszületésre, az új lakás átadásának több, mint 1 éves késésére miatti albérlet fizetésre, nem engedtek el egy forintot sem, viszont részletfizetést kaptunk.
Rettentő körülményes volt benyújtani a szükséges papírokat, kb. 1/3-ad részüket el sem fogadták. Krumpli nevű dokumentumot kértek amilyen megnevezést életemben nem halottam és sikerült burgonyát beszerezni azonos adattartalommal: mintha be sem küldtem volna.
Laikusként megdöbbentő volt a válaszlevelüket olvasni, de legalább a családi kassza likviditása javult…
2021-03-02 at 09:28
Szóval naiv vagy, ne vedd sértésnek, még irigyellek is!”
Nem, továbbra sem. Igaz, van jogi másod-diploma, de semmi komoly, nem praktizálok semmilyen formában 🙂
Ettől függetlenül eladóként nem éreztem problémának a szerződést, amit a vevő ügyvédje írt, de tény, amit én akartam, azt beleírattam, ő pedig megfogalmazta szabatosan. Azt meg hogy mit akarsz Neked kell tudnod, neki meg bele KELL írnia (kb. ITs hasonlat: funkcionális követelmény jegyzék?)
Vevő rég voltam, de most már az is fel van vértezve a buktatók ellen a kiszámolós ingatlancunami után, aki sosem látot még ilyet 🙂 Aki bizonytalan, az meg vegyen fel hitelt (2MFt, előtörleszted 2 éven belül), a bank “ingyen” az ő érdekeit fogja képviselni 🙂
Hogyan lehetne “lecsökkenteni” egy kétgenerációs házat? Amerre nézelődünk rengeteg ilyen van nagyon jó telkeken. Annyi pénzem nincs, hogy elbontassam és építsek egy újat, de az ilyen 180-200 nm-s hodályok meg túl nagyok lennének nekünk, a fene akarja majd takarítani meg fűteni az üres szobákat. Létezik valami megoldás ezeknek a használhatóvá tételére kisebb családoknak is?
2021-03-02 at 14:46
Mire gondolsz? Van Köbükid a 30. sz-ban? Akkor kérj tőle zsugorítót 🙂
A tetőt tudod lebontani talán, vagy lezárod, és leszigeteled, és az lesz a padlás, amibe pakolod a kacatot. Az alját meg ha tudod, akkor átépíted megfelelő alaprajzra. Fűtés fenti körből vizet leengedni, villanyt lecsatlakoztatni, aztán elvan az ott magában.
Nekem pont olyan kéne, ami tényleg 2 kecó, egy házban, össz 180nm, egyik 120, másik hatvan. Kevés, vagy 0 ilyen van amerre én nézem, tehát valszeg nem egy helyen keresgélünk 🙂