Ház: venni vagy építeni?
A legutóbbi poszt alatt kialakult egy nagy beszélgetés az ingatlanokról, gondoltam, érdemes kiemelni cikkbe. Leginkább azért is, mert engem is érint a dolog, de a kommentek alapján nagyon sok másik embert is, aki most akar házat venni.
A gyerekeink lassan akkorák, hogy szeretnének saját szobát, ami a jelenlegi helyen nem megoldható, ezért költöznünk kell. (Szerencsére nem sürgős, de időszerű a következő egy-két évben.)
Hónapok óta keresünk megfelelő ingatlant, de nem hogy megfelelő árban, de még megfelelőt sem találunk. Az iskola és az idős szülők miatt behatárolt a terület, de azon belül lehet Budaörs, Törökbálint, Diósd, Budatétény, Budafok, Nagytétény, Érdliget, de akár még a 11. kerület külső része is. Tehát elég nagy területet nézünk folyamatosan. Ráadásul elég nagy kompromisszum-tűréssel mind méret, mind egyéb tekintetben. Lehet felújítandó is, ha ezen múlik.
Ennek ellenére semmi hónapok óta.
Ha nem a tulajdonos hirdeti, az alaprajz és a fotók alapján megkeresem az ingatlant Google Satelite Map és Google Streetview segítségével és elmegyek megnézni az ingatlanokat kívülről. Ehhez nem kell ingatlanos.
(Olyan dolgok is segítenek megtalálni az ingatlant, hogy a délután készült képen merre vannak az árnyékok és milyen hosszúak. Így tudom az épület tájolását. Az utcához való viszonyáról tudom, hogy például az észak-dél irányba menő utcákat kell nézni, annak is mondjuk a bal oldalát. Valami jellegzetes épület, ami az ablakból látszik, gyárkémény, templom, légvezetékek. Vagy a szemben lévő mindhárom háznak szürke a cserepe, hol van három szürke cserepes ház egymás mellett a környéken a műholdképen. Az alaprajzon látszik a ház alakja és a terasz alakja is, van-e fa a kertben és mekkora a lombja. Hány percre van az orvosi rendelő vagy a buszvégállomás, ez is hasznos infó. Ami nem segít, hogy a legtöbb ingatlanos, ha ír utcát, direkt rosszat ír, de gyakran még másik városrészt is. De ezeket már rutinból tudom kezelni. Ritkán kell tíz percnél tovább keresni egy-egy házat.)
Egy tragédia mind. Főút mellett, vasút mellett, M0-s mellett, ótvar telken, zsebkendőnyi telken, amire négy ház ablaka néz, sáros utcában, a busz óránként jár, de csak munkaidőben és a megálló is 700 méterre, 350 négyzetméteres lepusztult hodályok, 2 meg 3 generációs szörnyek és így tovább.
(Apropó négyzetméter: az eladók zöme csúnyán csal a négyzetméterrel, a 188 nm-es ház élettere 110 nm, a 137 nm-es ház 90 nm a tetőtér miatt és így tovább. Kevés ember az, aki a valódi nettó nm-ert adja meg. Mindig kérd el az alaprajzot és adogasd össze magadnak a területeket. Jártunk úgy egy 190 nm-esnek hazudott házban, hogy valahogy nagyon kicsinek tűnt minden és a tervrajz megnézése után jöttünk rá, hogy szó szerint majdnem fele sem igaz a 190 nm-nek. Az úriember a bruttó területet adta meg, hozzácsapva a garázst és a teraszt is.)
S akkor még az árról nem is beszéltem. 20 éves, csontra felújítandó házakat (még egyszer: rossz házakat rossz helyen) akarnak annyiért eladni, mintha teljesen újak lennének egy csendes mellékutcában, szép nagy kerttel.
A legtöbb ház már akkor kiesik, amikor kívülről megnézzük, be sem csöngetünk, mert teljesen felesleges. Nemhogy annyi pénzért, amennyiért árulják, semennyi pénzért nem akarnánk megvenni.
Az első ház, ami tetszett és még az ára is a realitás talaján volt, arra most találtunk rá. Azt el is mentünk megnézni belülről is. De valami érhetetlen módon a fürdőszobát és hálót tették a déli oldalra, a nappalit a sötét északira. A garázst nem a ház mögé tették, hanem a kert és a ház közé, nehogy legyen értelmezhető valódi kertkapcsolat. A pici teraszt északra tették, a kerítés tövébe, gyakorlatilag használhatatlan. A konyhát a tervekkel ellentétben nem az ablakhoz tették, hanem háttal az ablaknak. S akkor még nem is beszéltünk arról, hogy nem tetszik a konyhabútor és a burkolat, vagy megbarátkozunk velük vagy rengeteget költünk a cserére.
Egyetlen ilyen házat találtunk hónapok alatt. Mindezt 120 millió forintért, használtan. (Igaz, 2017-ben épült.)
(Update: azóta találtunk egy másikat is, amit négy éve vett a tulaja. A feleségem előásta a négy évvel ezelőtti ingatlanhirdetést. Csak picit több, mint 74%-kal akarja többért eladni, mint amennyiért hirdették négy éve. S ha nem is ennyiért, de nem sokkal kevesebbért el is fogja adni. De ezt csak így zárójelben, ennyire elszaladtak az árak.)
A 120 milliós ház melletti két ugyanekkora telket most vették meg az önkormányzattól 22 millió forintért darabját (megkérdeztem az önkormányzatot). A másik mellette lévő telekre most írják ki a pályázatot az önkormányzatnál.
S itt jön, amit kérdezni akarok a köztől: ha 22 millió a telek, nem lehet 100 millióból felhúzni egy 140-150 négyzetméteres házat újonnan minőségi (de nem luxus) anyagokból? Az 714 ezer forintos négyzetméterárat jelent a telek megvétele után (persze nem elfelejtve a közmű-bekötést, kerítést, kertépítést és egyéb járulékos költségeket sem). De ha 40 millióért veszel is telket, akkor is 600 ezer forint feletti négyzetméterárról beszélünk.
Még ha vállalkozóval építettem, aki szintén keres rajta és fizetem az ellenőrt is külön, meg persze a tervezőt, akkor is ki kellene jönni ennyiből az építésnek. S akkor én választom ki a csempét, a járólapot, a konyhabútort, az elosztást, a szobák méretét, a terasz helyét és így tovább. Tudom, hogy ki mit épített be és hogyan.
Úgynevezett újépítésűt nem vennék tömegtermelésre szakosodott vállalkozóktól, mert horrorsztorik vannak, milyen minőségűek. Az öt éve vagy tíz éve ugyanígy épült sem lesz különb minőségű, csak azokon már az idő vasfoga is kifogott.
Olyan vállalkozónak sem adnék pénzt, aki az én pénzemből fejezi be az előző projektet és majd a következő kuncsaft pénzéből akarja megépíteni az enyémet.
Én vagyok eltévedve, hogy négyzetméterenként 700 ezer forintból kijön egy építkezés telekár nélkül vagy azok, akik 20 éves vacak, szigeteletlen, azonnali és teljes felújításért kiáltó házakat akarnak eladni ilyen áron?
Írd le, ha vannak ezzel kapcsolatban tapasztalataid: életed legjobb döntése volt, hogy magadnak építettél vagy úgy megbántad, mint még semmit az életedben?
Ha mostanában építkeztél, mennyit fizettél a tervezőnek, az ellenőrnek, a fővállalkozónak, milyen háznak mennyiből jött ki a négyzetmétere? Milyen buktatók voltak, mivel szívtál sokat, mi az, ami sokkal könnyebben ment, mint tervezted? Mennyi idő volt az építkezés, mennyi volt a csúszás? Milyen hibák voltak az átvétel után, kijavította-e azt valaki? Sokat öregedtél vagy nem volt vele sok bajod, hála a fővállalkozónak?
Egyébként mióta figyelem a piacot, az alábbi módon szokott zajlani az ingatlaneladás: a tulaj felteszi az általa megálmodott árért az ingatlant. Ami jellemzően a realitások felett van 20-30-40%-kal. Eltelik 4-5 hónap, kiadja két ingatlanosnak, de ugyanilyen áron. Nem tudom, miért gondolja, ha ingatlanos adja fel a hirdetést az ingatlan.com-ra, akkor mitől fog több vevő jönni?
Telnek az újabb hónapok, egyre több ingatlanosnak adják oda. Van olyan ház, amit már 7-8 ingatlanos hirdet, de ugyanazon az irreális áron már másfél éve. Ennek mi az értelme?
Aztán, ezt magyarázza meg valaki, ha nem megy el a megálmodott árért, akkor emel az áron egy hatalmasat. Éppen most emeltek egy házon 130 millióról 149 millióra. Nézegettük a házat (megtaláltuk azt is), de egyrészt túl nagy volt, másrészt túl öreg, ezért 120-ért sem akartuk megvenni, így meg sem kérdeztük, odaadja-e annyiért. Gondolom mindenki más is alkudott, aki megnézte, mert messze nem ér ennyit a ház, ezért emelte fel a tulaj 19 millióval, hátha akkor elmegy majd 130 millióért.
Amiket reális áron tesznek fel, azok az ingatlanok elmennek néhány hét de maximum egy-két hónap alatt. A többi (a szemét) ott marad évekre, ilyenekkel van tele az ingatlan.com.
De ez csak úgy eszembe jutott. A kérdés: neked mi a véleményed és még inkább a tapasztalatod a saját építkezésről? Kérlek oszd meg a többiekkel, ahogy az árakat is. Ha pedig tudsz jó tervezőt, ellenőrt, fővállalkozót a környéken, küldd el nekem e-mailben. 🙂
Előre is köszönjük a megosztott információkat.
Ahogyan sokan írták, árképzésnél mindenki megnézi az átlagot, majd a sajátját (mivel az mindennél jobb) belövi kicsit fölé. De így az átlag is csak megy fel és fel.
Illetve jofogason es vateran is megeri korbenezni, mert sokan akarnak szabadulni az epitkezesbol megmaradt anyagtol.
Ami lett onnan Kelenföld vonattal 25 perc, itt volt olcsó bontandó házas telek
Kalákában leszedtük a tetejét (legális), markolós rendesen sitt papírral elvitte a vályog részt, kb 700k volt ez a része.
Innen lett egy üres telek.
Tervező: kömkel, kivitelezett 20 évig, tudja mit lehet úgy megtervezni, hogy olcsón, normálisan kivitelezhető legyen. (komkel.blog.hú)
Terv most kb 1 milla lehet, legyen kiviteli terv, és árazatlan kts. vetés, hogy a kivitelezőket lehessen versenyeztetni.
Másik lényeg, helyi kivitelező, x éve épít, nálunk pl. van egy étterme is, ugyanazon a cégnéven, nem fogja holnap törölni a céget. Megnéztük épülő másik házát is kettőt.
2018-ban így amúgy 24.5 MHUF lett a költségvetés, de fater villanyszerelő, szigetelést, álmennyezetet, glettelést, festést magunk csináltuk. Végére lett 30 MHUF. 2019-re
Azt tanácsolom hogy minden papírt vigyen el ügyvédhez az ember és semmit se csináltasson feketén. Nekem is ez volt a szerencsém.
Így most 300e/m2-nél állunk, szerintem 500e-be bele kell férnünk. A 700 Budapest környékén is reális kell hogy legyen!
Amit mindenképpen ajánlok, hogy ne csak a minimálisan szükséges tervezést csináltasd, hanem gépészeti és villamostervet is! Folyt.
A sok saját munka amúgy embert, és házasságot próbáló dolog 🙂
Plusz: hőszigetelni… Nálunk minimál a gépészet (ehhez kell a sok szigetelés), egy 5kW klíma kifűti a házat, a legtávolabbi szobában 1-1.5 fokkal van (lenne, mert panel rásegít) hűvösebb, melegvízre bojler. Falak viszont mindenhol 20-22 fokosak, padlón gyerek mezítláb, meg zokniban mászkál, fekszik nem fázik (padlóban 15cm EPS van pl.) miénk csak ha plusz padlófűtés, és levegő-víz hőszivattyú lett volna akkor 2MHUF-al több lett volna. Élvezzük, hogy minden olyan amilyet akartunk, de kb. 10 éve olvasom a fórumokat, mit hogyan érdemes.
Amit fontosnak tartok megemlíteni, hgy most már a hűtés legalább olyan fontos, mint a fűtés! Egy hőszivattyúval és a födém hűtésével boldog leszel… Amit még nem bántunk meg: vízlágyító, légtechnika…
Még ha van pénzed, akkor is iszonyat energia, idegeskedés.
Budafok-Tétényben alaposan körbenéztél?
mit érdemes még az építkezés előtt:
1. legyen jó építészed, fontos hogy tudjatok együtt gondolkodni, értse hogy mit szeretnél.
2. mértékkel. sose értettem miért kell 100+ m2 bárkinek is, aki nem 3 gyerekkel van.
3. menj és nézz meg minél több házat, beszélj ismerősökkel, miért így csinálták, jó-e a konyha, stb, sokat fogsz tanulni.
4. ha generálkiviteleződ van, kevesebb a gond (lesz akkor is) de drágább sokkal. mindig lesz ami el van rontva, deal with it. ha sok a hajad, szervezz mindent egyedül, garantáltan elkezd fogyni.
költségek. három éve lett ‘kész’ a ház, amennyibe került a telekkel együtt, annak most majdnem a dupláját éri.
Hát építkezésről is van pár horror sztori 🙂 Mi a baj az újépítésűvel? Van rá elvileg garancia, meg azt is meg lehet nézni. Sőt az építtetőről is lehet érdeklődni, meg ha mondjuk egy társasház, akkor esetleg körbe lehet kérdezni azokat, akik már beköltöztek. Vagy az újépítésű az meg túl drága?
Na, de ugye venni is kellett egy kedves kertes házat. Jellemző, hogy Bp XIX. kerületben találtunk is egy zuglói lakás áráért – jó, tudom, kompromisszumos megoldás volt. A lakás 31,6M-ért ment el + 1,44 CSOK, két gyerek, használt lakás, 32-ért vettük. Hát újítani kellett azért. Folyt köv…
Ezt már több helyről hallottam, tényleg igaz?
Egy sima inverteres klímával ki lehet fűteni egy modern szigetelésű házat?
Pedig egyébként simán az építkezés mellett szavaznék, ez nem kérdés. De olyan horror sztorikat lehet hallani, hogy az embernek az élettől is elmegy a kedve.
Tapasztalati úton azt mondom, hogy sokan nem kérik a teljes tervezést csak a minimálisan szükséges (bejelentési terv / építési engedély) szintén. Azonban érdemes minden részletet megtervezni és koordinálni. A kivitelező legtöbbször ki akarja majd és ebből tudnak gondok lenni.
Többi része nem kifejezetten a szakteruletem.
Üdv
Ezt igy kijelenteni nem lehet. Semmit nem tudunk: mibol epul, hova (kozmuvek hol vannak), milyen futessel, emeletes vagy foldszintes, telek adottsaga (garazs hol, mekkora) szigetelesek minosege es mennyisege, es meg ezer dolog valtoztatja az arat. Nalunk is ugy volt, hogy adott volt a negyzetmeter ar, es pontosan le volt irva, hogy abban mi van. Amit mast szerettunk (nagyobb garazs thermo ajtoval, hogy ne kelljen futeni, vastagabb szigeteles, mas gazkazan stb.), az pluszban kerult elszamolasra.
A műszaki ellenőr meg a Te “ügyvéded” az építkezésen, ő a Te érdekeidet képviseli
(persze ez elv, aztán hogy egy bíróságon mi lesz, jóég tudja)
Viszont sajnos nekünk nincs 100 millió forintunk házra, ennek töredékéért keresünk. És hasonló igényekkel, hogyha a nappaliból kinézek vagy kiülök a teraszra nem másik 3 ház ablakát lássam, legyen privátszféra. Kb lehetetlen.
A belső elrendezés 95%-ban elcseszett, sötét, apró lyukak, szűk folyosók, terasz az utcára néz, rossz tájolás. Igaz ez az új és régi házakra egyaránt. Katasztrófa ma az ingatlanpiac.
Amit nem kellett csinálntatnom, az a külső szigetelés, de fűtés kiépítés volt.
Naponta itt voltam, szerencsére nem laktam messze.
ház vegyük\építsünk témában kömkel írt egy jó cikket, árakra rárakék +20%ot, de kiindulásnak jó:
komkel.blog.hu/2020/05/18/csaladi_haz_felujitas_vasarlas_vagy_epitkezes
Építész barátom: bahcs.hu/hu/info Helmle Csaba
Ki, nekünk -15 fokban 4-5kW a hoigeny, 5kW klíma van a nappali ebédlő konyha légtérben. legtávolabbi szobában van egy 1kW meg másikban 500W elektromos panel (elég lenne 2x500W) amiatt mert feleségem fázik 23 fokban, ezért 24-re felnyomja e két szobában (nappali is 24-25 között).
Azért tudni kell hogy az ebedloben ha nincs traccsparti hallani a hangját, pláne ha -10 ben már A kompresszor is elkezd max környékén járni. Ha a kültéri közelében szomszédnak van ablak akár még zavarhatja is. Szóval kicsit kompromisszum, de 500k bol megvolt a komplett fűtés… Boiler plusz 120k (2019 árak) erre volt pénzünk
Ha belevagsz vegul a hazepitesbe, akkor annak szentelhetnel egy kulon blogot 🙂 Tanulsagos lehet ha elkeszul
Azonban senki nem ad ki házat, csak olyat, amit árul és addig is, amíg nem veszik meg, kiadja. Ha három hónap, három hónap, ha másfél év, másfél év. Aztán menj, ahová akarsz.
De ha tudsz kiadó házat megbízható embertől, aki mondjuk évekig külföldön lesz, az is érdekel.
Lakást lehet bérelni, mert sokan vesznek lakást befektetésből meg majd a gyereké lesz tíz év múlva. A házzal annyi a költség, hogy senki nem tartja meg kiadás miatt.
youtube.com/watch?v=kLGujeGqwfQ
A csatorna többi videója is érdekes, az itt emlegetett Kömkel mond el pár dolgot az építkezéssel kapcsolatban érthetően.
A szobák mérete nem lett eltalálva, a megrendelt ablakok kihagyott helye nem akkora lett. De ez még a kisebb baj.
Tető rajta, szerkezetkész, amikor úgy nagyon nyomasztónak tűnik a ház: a belmagasság 330 helyett 270-re sikeredett. Végül emeltek rajta 30 centit, de még így is fáj a szívük.
Köszi
Két dolgot kifelejtettem:
1.) Könnyűszerkezetes ház. Mi ilyet vettünk, ódzkottam tőle, nagyon jó! Semmi hátrányát nem tapasztaltuk az évek alatt.
2.) Ingatlanközvetítő: csak semleges, vagy rossz tapasztalataink vannak. Iszonyat pénzt kérnek el, minimál munkáért. Az utcánkban volt egy eladó ház, felhívtam az ingatlanost, átküldte az alaprajzot. Amin nem volt bejárat. Írtam neki, küldött másikat amin volt bejárat, de nem voltak szobaajtók (hogy hol van egyátalán a szobának ajtaja).
És milliós közvetítői díjért!!
A házat, amit megvettünk, 3 ingatlanos és a tulaj hirdette. A tulaj hirdetését kivéve MINDEGYIK hirdetésben rosszul volt megadva a szobaszám, négy hirdetésben négyféleképp.
És mindezekért még nem kevés hitelt kellene felvennünk. Úgy érzem a kormány szipi-szupi családpolitikája kontraproduktív, mert két gyereket nagyon meggondolom, hogy másfél szobára akarok-e vállalni – más meg nincs.
Komolyan érdekelne a veleménye:
-Ha Ön eddig azt tanította nekünk, hogy autóban maximum az összes vagyonunk 10%-a legyen, akkor mennyinek kell lennie maximum egy NEM befektetési célú ingatlanban, amiben a tulajdonos lakni készül? 🙂
( Amit lakhatási célból veszünk, az nem befektetési célt valósít meg. Ezt is Ön tanította. )
Én, 20, maximum 30%-ra tippelnék. 🙂
https://kiszamolo.hu/mekkora-ingatlant-vegyel-2/
Válaszát előre is köszönöm!
Akinek könnyűszerkezetes háza van, ki tudná fejteni az eddigi tapasztalatait (negativumokra lennék kíváncsi inkább a téglához képest)?
Szerintem kevés ember van gyerekkel, aki a vagyonának 20-30%-át kell csak ingatlanra költeni.
Ettől függetlenül szerintem érdemes a telek + építtetésbe belevágnod az alapján, amit leírtál. Akkor olyan lesz, amilyennek szeretnétek. A kapcsolati tőkéddel biztosan találsz egy korrekt generálkivitelezőt. Ha te is beleteszed az időt a tervezésbe és ellenőrzésbe minden munkafázisban, meglesz az eredménye.