Ház: venni vagy építeni?

Egyéb

A legutóbbi poszt alatt kialakult egy nagy beszélgetés az ingatlanokról, gondoltam, érdemes kiemelni cikkbe. Leginkább azért is, mert engem is érint a dolog, de a kommentek alapján nagyon sok másik embert is, aki most akar házat venni.

A gyerekeink lassan akkorák, hogy szeretnének saját szobát, ami a jelenlegi helyen nem megoldható, ezért költöznünk kell. (Szerencsére nem sürgős, de időszerű a következő egy-két évben.)

Hónapok óta keresünk megfelelő ingatlant, de nem hogy megfelelő árban, de még megfelelőt sem találunk. Az iskola és az idős szülők miatt behatárolt a terület, de azon belül lehet Budaörs, Törökbálint, Diósd, Budatétény, Budafok, Nagytétény, Érdliget, de akár még a 11. kerület külső része is. Tehát elég nagy területet nézünk folyamatosan. Ráadásul elég nagy kompromisszum-tűréssel mind méret, mind egyéb tekintetben. Lehet felújítandó is, ha ezen múlik.

Ennek ellenére semmi hónapok óta.

Ha nem a tulajdonos hirdeti, az alaprajz és a fotók alapján megkeresem az ingatlant Google Satelite Map és Google Streetview segítségével és elmegyek megnézni az ingatlanokat kívülről. Ehhez nem kell ingatlanos.

(Olyan dolgok is segítenek megtalálni az ingatlant, hogy a délután készült képen merre vannak az árnyékok és milyen hosszúak. Így tudom az épület tájolását. Az utcához való viszonyáról tudom, hogy például az észak-dél irányba menő utcákat kell nézni, annak is mondjuk a bal oldalát. Valami jellegzetes épület, ami az ablakból látszik, gyárkémény, templom, légvezetékek. Vagy a szemben lévő mindhárom háznak szürke a cserepe, hol van három szürke cserepes ház egymás mellett a környéken a műholdképen. Az alaprajzon látszik a ház alakja és a terasz alakja is, van-e fa a kertben és mekkora a lombja. Hány percre van az orvosi rendelő vagy a buszvégállomás, ez is hasznos infó. Ami nem segít, hogy a legtöbb ingatlanos, ha ír utcát, direkt rosszat ír, de gyakran még másik városrészt is. De ezeket már rutinból tudom kezelni. Ritkán kell tíz percnél tovább keresni egy-egy házat.)

Egy tragédia mind. Főút mellett, vasút mellett, M0-s mellett, ótvar telken, zsebkendőnyi telken, amire négy ház ablaka néz, sáros utcában, a busz óránként jár, de csak munkaidőben és a megálló is 700 méterre, 350 négyzetméteres lepusztult hodályok, 2 meg 3 generációs szörnyek és így tovább.

(Apropó négyzetméter: az eladók zöme csúnyán csal a négyzetméterrel, a 188 nm-es ház élettere 110 nm, a 137 nm-es ház 90 nm a tetőtér miatt és így tovább. Kevés ember az, aki a valódi nettó nm-ert adja meg. Mindig kérd el az alaprajzot és adogasd össze magadnak a területeket. Jártunk úgy egy 190 nm-esnek hazudott házban, hogy valahogy nagyon kicsinek tűnt minden és a tervrajz megnézése után jöttünk rá, hogy szó szerint majdnem fele sem igaz a 190 nm-nek. Az úriember a bruttó területet adta meg, hozzácsapva a garázst és a teraszt is.)

S akkor még az árról nem is beszéltem. 20 éves, csontra felújítandó házakat (még egyszer: rossz házakat rossz helyen) akarnak annyiért eladni, mintha teljesen újak lennének egy csendes mellékutcában, szép nagy kerttel.

A legtöbb ház már akkor kiesik, amikor kívülről megnézzük, be sem csöngetünk, mert teljesen felesleges. Nemhogy annyi pénzért, amennyiért árulják, semennyi pénzért nem akarnánk megvenni.

Az első ház, ami tetszett és még az ára is a realitás talaján volt, arra most találtunk rá. Azt el is mentünk megnézni belülről is. De valami érhetetlen módon a fürdőszobát és hálót tették a déli oldalra, a nappalit a sötét északira. A garázst nem a ház mögé tették, hanem a kert és a ház közé, nehogy legyen értelmezhető valódi kertkapcsolat. A pici teraszt északra tették, a kerítés tövébe, gyakorlatilag használhatatlan. A konyhát a tervekkel ellentétben nem az ablakhoz tették, hanem háttal az ablaknak. S akkor még nem is beszéltünk arról, hogy nem tetszik a konyhabútor és a burkolat, vagy megbarátkozunk velük vagy rengeteget költünk a cserére.

Egyetlen ilyen házat találtunk hónapok alatt. Mindezt 120 millió forintért, használtan. (Igaz, 2017-ben épült.)

(Update: azóta találtunk egy másikat is, amit négy éve vett a tulaja. A feleségem előásta a négy évvel ezelőtti ingatlanhirdetést. Csak picit több, mint 74%-kal akarja többért eladni, mint amennyiért hirdették négy éve. S ha nem is ennyiért, de nem sokkal kevesebbért el is fogja adni. De ezt csak így zárójelben, ennyire elszaladtak az árak.)

A 120 milliós ház melletti két ugyanekkora telket most vették meg az önkormányzattól 22 millió forintért darabját (megkérdeztem az önkormányzatot). A másik mellette lévő telekre most írják ki a pályázatot az önkormányzatnál.

S itt jön, amit kérdezni akarok a köztől: ha 22 millió a telek, nem lehet 100 millióból felhúzni egy 140-150 négyzetméteres házat újonnan minőségi (de nem luxus) anyagokból? Az 714 ezer forintos négyzetméterárat jelent a telek megvétele után (persze nem elfelejtve a közmű-bekötést, kerítést, kertépítést és egyéb járulékos költségeket sem). De ha 40 millióért veszel is telket, akkor is 600 ezer forint feletti négyzetméterárról beszélünk.

Még ha vállalkozóval építettem, aki szintén keres rajta és fizetem az ellenőrt is külön, meg persze a tervezőt, akkor is ki kellene jönni ennyiből az építésnek. S akkor én választom ki a csempét, a járólapot, a konyhabútort, az elosztást, a szobák méretét, a terasz helyét és így tovább. Tudom, hogy ki mit épített be és hogyan.

Úgynevezett újépítésűt nem vennék tömegtermelésre szakosodott vállalkozóktól, mert horrorsztorik vannak, milyen minőségűek. Az öt éve vagy tíz éve ugyanígy épült sem lesz különb minőségű, csak azokon már az idő vasfoga is kifogott.

Olyan vállalkozónak sem adnék pénzt, aki az én pénzemből fejezi be az előző projektet és majd a következő kuncsaft pénzéből akarja megépíteni az enyémet.

Én vagyok eltévedve, hogy négyzetméterenként 700 ezer forintból kijön egy építkezés telekár nélkül vagy azok, akik 20 éves vacak, szigeteletlen, azonnali és teljes felújításért kiáltó házakat akarnak eladni ilyen áron?

Írd le, ha vannak ezzel kapcsolatban tapasztalataid: életed legjobb döntése volt, hogy magadnak építettél vagy úgy megbántad, mint még semmit az életedben?

Ha mostanában építkeztél, mennyit fizettél a tervezőnek, az ellenőrnek, a fővállalkozónak, milyen háznak mennyiből jött ki a négyzetmétere? Milyen buktatók voltak, mivel szívtál sokat, mi az, ami sokkal könnyebben ment, mint tervezted? Mennyi idő volt az építkezés, mennyi volt a csúszás? Milyen hibák voltak az átvétel után, kijavította-e azt valaki? Sokat öregedtél vagy nem volt vele sok bajod, hála a fővállalkozónak?

Egyébként mióta figyelem a piacot, az alábbi módon szokott zajlani az ingatlaneladás: a tulaj felteszi az általa megálmodott árért az ingatlant. Ami jellemzően a realitások felett van 20-30-40%-kal. Eltelik 4-5 hónap, kiadja két ingatlanosnak, de ugyanilyen áron. Nem tudom, miért gondolja, ha ingatlanos adja fel a hirdetést az ingatlan.com-ra, akkor mitől fog több vevő jönni?

Telnek az újabb hónapok, egyre több ingatlanosnak adják oda. Van olyan ház, amit már 7-8 ingatlanos hirdet, de ugyanazon az irreális áron már másfél éve. Ennek mi az értelme?

Aztán, ezt magyarázza meg valaki, ha nem megy el a megálmodott árért, akkor emel az áron egy hatalmasat. Éppen most emeltek egy házon 130 millióról 149 millióra. Nézegettük a házat (megtaláltuk azt is), de egyrészt túl nagy volt, másrészt túl öreg, ezért 120-ért sem akartuk megvenni, így meg sem kérdeztük, odaadja-e annyiért. Gondolom mindenki más is alkudott, aki megnézte, mert messze nem ér ennyit a ház, ezért emelte fel a tulaj 19 millióval, hátha akkor elmegy majd 130 millióért.

Amiket reális áron tesznek fel, azok az ingatlanok elmennek néhány hét de maximum egy-két hónap alatt. A többi (a szemét) ott marad évekre, ilyenekkel van tele az ingatlan.com.

De ez csak úgy eszembe jutott. A kérdés: neked mi a véleményed és még inkább a tapasztalatod a saját építkezésről? Kérlek oszd meg a többiekkel, ahogy az árakat is. Ha pedig tudsz jó tervezőt, ellenőrt, fővállalkozót a környéken, küldd el nekem e-mailben. 🙂

Előre is köszönjük a megosztott információkat.

Share

592 hozzászólás

Újabb hozzászólások »
  • HolAHatar
    2021-01-15 at 16:13
    Lehet be kellene vezetni valami jelentősebb hirdetési díjat az ingatlan.com-on az ilyen “piactorzító”, szerencsétpróbáló, csalit belógató felhasználók ellen.
    Ahogyan sokan írták, árképzésnél mindenki megnézi az átlagot, majd a sajátját (mivel az mindennél jobb) belövi kicsit fölé. De így az átlag is csak megy fel és fel.
  • MikK
    2021-01-15 at 16:18
    komkel.hu korrektnek tűnik én vele felvenném a kapcsolatot ha építkeznék
  • Vladislav
    2021-01-15 at 16:19
    Nekem egy ismerosom nehany evvel ezelott vasarolt telket, amire 1-2 eve epitettek csaladi hazat. Talan a legfontosabb tippje az volt, hogy ha van egy ures telked, amit tudsz raktarkent hasznalni, akkor erdemes telen (december-januar) megrendelni az anyagot, amit csak lehet, mert ilyenkor sok tuzep akar szabadulni a keszlettol, es jo kedvezmenyeket lehet kifogni.

    Illetve jofogason es vateran is megeri korbenezni, mert sokan akarnak szabadulni az epitkezesbol megmaradt anyagtol.

  • Charlie
    2021-01-15 at 16:21
    A környéket nem ismerem, de kb. 400 ezres négyzetméteráron fel kell épüljön egy ilyen ház….
  • Satyi
    2021-01-15 at 16:23
    Nah leírom a mi esetünk, 5 évig néztem hol kéne, körbelőttük Budapestet.
    Ami lett onnan Kelenföld vonattal 25 perc, itt volt olcsó bontandó házas telek
    Kalákában leszedtük a tetejét (legális), markolós rendesen sitt papírral elvitte a vályog részt, kb 700k volt ez a része.
    Innen lett egy üres telek.
    Tervező: kömkel, kivitelezett 20 évig, tudja mit lehet úgy megtervezni, hogy olcsón, normálisan kivitelezhető legyen. (komkel.blog.hú)
    Terv most kb 1 milla lehet, legyen kiviteli terv, és árazatlan kts. vetés, hogy a kivitelezőket lehessen versenyeztetni.
    Másik lényeg, helyi kivitelező, x éve épít, nálunk pl. van egy étterme is, ugyanazon a cégnéven, nem fogja holnap törölni a céget. Megnéztük épülő másik házát is kettőt.
    2018-ban így amúgy 24.5 MHUF lett a költségvetés, de fater villanyszerelő, szigetelést, álmennyezetet, glettelést, festést magunk csináltuk. Végére lett 30 MHUF. 2019-re
  • Anonimus
    2021-01-15 at 16:24
    Életem legrosszabb döntése volt építkezni, mindent el….-tak a házon, betonozás után a cipőm orrával bele tudtam rajzolni egy X-et a betonba, jött a macska, ásott egy gödröt és bele…-t a “megkötött” betonba. Természetesen nem hagytuk, pedig a vállalkozó állította, hogy ez így jó, kijött az ÉMI és több százezerért mintát vett, és megállapította a nyilvánvalóról, hogy tényleg rossz. Ezután szerkezethibás lett a tető, beázik mindenhol. Ez már egy másik vállalkozó. Több mint egy éve pereskedünk, pedig egyértelmű a dolog. Minden le volt papírozva, pontosan precízen megtervezve, annyi munkája van a kivitelezőknek, hogy nem érdekli őket a minőség, ha 10 házat építenek fel 1 év alatt, az 10x annyi pénz, mintha 1-et, nameg aki egy házat felhúz, az úgysem lesz visszatérő, persze biztos van akinek szerencséje van, és van a munkájára igényes brigád is, de szerintem nagyon nehéz belefutni olyanba.
  • Dagadt imposztor
    2021-01-15 at 16:29
    Nekem bejött az építkezés, habár én vasút mellé építkeztem. Az egyik kivitelező egy csaló volt, pereskedni kell(ett), de még így is 100 alatt megúsztam a 150 brutó épületet vasút melletti 700m2 telekkel budapest belterületen.

    Azt tanácsolom hogy minden papírt vigyen el ügyvédhez az ember és semmit se csináltasson feketén. Nekem is ez volt a szerencsém.

  • RMM
    2021-01-15 at 16:36
    Jelenleg építkezünk vidéken (osztrák határ mentén) már a végén járunk. Fővállakozó nélkül, szakmánként adtuk ki a munkákat, minden anyagot mi szereztünk be és az egyszerűbb munkákat mi magunk csináltuk meg (döngölés, vizszigetelés lerakása, vasháló lerakása, tehát tényleg csak az egyszerűbbeket). Utólag azt mondom, hogy szerkezetkész állapotra ki kellett volna adni, mert ez vitte el a legtöbb időt és hozta a legtöbb ősz hajszálat. Összekoordinálni mindenkit és az anyagot is mellé, munka és gyerekek mellett. Mondanom sem kell, h összesen 4 kőművesbrigád fordult meg az építkezésen és a szigetelést egy ötödikkel csináltatjuk.
    Így most 300e/m2-nél állunk, szerintem 500e-be bele kell férnünk. A 700 Budapest környékén is reális kell hogy legyen!
    Amit mindenképpen ajánlok, hogy ne csak a minimálisan szükséges tervezést csináltasd, hanem gépészeti és villamostervet is! Folyt.
  • Satyi
    2021-01-15 at 16:39
    Ja igen, generáloshoz nem kötelező, de ha van egy saját műszaki ellenőröd, vagy a tervező plusz pénzért hajlandó többször kimenni, akkor ők tudnak sokat segíteni, de túlzásba se lehet vinni mert akkor otthagy a kivitelező (ismeretségi körben volt ilyen, ott inkább ellenőrt váltottak végül)
    A sok saját munka amúgy embert, és házasságot próbáló dolog 🙂

    Plusz: hőszigetelni… Nálunk minimál a gépészet (ehhez kell a sok szigetelés), egy 5kW klíma kifűti a házat, a legtávolabbi szobában 1-1.5 fokkal van (lenne, mert panel rásegít) hűvösebb, melegvízre bojler. Falak viszont mindenhol 20-22 fokosak, padlón gyerek mezítláb, meg zokniban mászkál, fekszik nem fázik (padlóban 15cm EPS van pl.) miénk csak ha plusz padlófűtés, és levegő-víz hőszivattyú lett volna akkor 2MHUF-al több lett volna. Élvezzük, hogy minden olyan amilyet akartunk, de kb. 10 éve olvasom a fórumokat, mit hogyan érdemes.

  • RMM
    2021-01-15 at 16:42
    Ha gondolod Miklós átküldhetem, nagyjából vezettem a költségvetést…
    Amit fontosnak tartok megemlíteni, hgy most már a hűtés legalább olyan fontos, mint a fűtés! Egy hőszivattyúval és a födém hűtésével boldog leszel… Amit még nem bántunk meg: vízlágyító, légtechnika…
  • SzaboZ
    2021-01-15 at 16:44
    Hát, én biztosan nem építkeznék.
    Még ha van pénzed, akkor is iszonyat energia, idegeskedés.
    Budafok-Tétényben alaposan körbenéztél?
  • ttamas
    2021-01-15 at 16:44
    mi anno sajátot építettünk. üres, nem túl nagy (450m2) telekre, pár éve. nem bántam meg. szép ház lett, ennek ellenére kb egy óráig tudnám sorolni, mit csinálnék máshogy a következő házon. az első építkezés mindig tanulópénz.
    mit érdemes még az építkezés előtt:
    1. legyen jó építészed, fontos hogy tudjatok együtt gondolkodni, értse hogy mit szeretnél.
    2. mértékkel. sose értettem miért kell 100+ m2 bárkinek is, aki nem 3 gyerekkel van.
    3. menj és nézz meg minél több házat, beszélj ismerősökkel, miért így csinálták, jó-e a konyha, stb, sokat fogsz tanulni.
    4. ha generálkiviteleződ van, kevesebb a gond (lesz akkor is) de drágább sokkal. mindig lesz ami el van rontva, deal with it. ha sok a hajad, szervezz mindent egyedül, garantáltan elkezd fogyni.
    költségek. három éve lett ‘kész’ a ház, amennyibe került a telekkel együtt, annak most majdnem a dupláját éri.
  • Ako
    2021-01-15 at 16:45
    Én a kész házakon gondolkodok arról mi a véleményetek?
  • Bence
    2021-01-15 at 16:46
    “Úgynevezett újépítésűt nem vennék, mert horrorsztorik vannak, milyen minőségűek.”
    Hát építkezésről is van pár horror sztori 🙂 Mi a baj az újépítésűvel? Van rá elvileg garancia, meg azt is meg lehet nézni. Sőt az építtetőről is lehet érdeklődni, meg ha mondjuk egy társasház, akkor esetleg körbe lehet kérdezni azokat, akik már beköltöztek. Vagy az újépítésű az meg túl drága?
  • Kiszamolo
    2021-01-15 at 16:48
    Bence, aha. Csinál egy eldobható kft-t. Felépülnek a házak, eladják őket, kft becsuk, aztán mehetsz kettő vagy öt év után, hogy elporladt a beton, felfagyott a csempe.
  • Kispest1909
    2021-01-15 at 16:50
    MI tavaly hirdettük meg zuglói kis lakásunkat (kinőttük – 4 fő 52 nm). Feltettük X millióért (átnyálaztam az Ingatlan.com hirdetéseket hasonló paraméterekre). Jöttek, nézegették elég sokan, de nem vették meg (fele ingatlanos, elhajthatatlanok voltak, tényleg csak annyit értem el velük, hogy több helyen szarabb képekkel hirdették drágábban). Vettem egy hónap után egy levegőt, lentebb vittem 1,5 millió forinttal, két héten belül eladtam – még vissza is jött némi pénz, mert egyik vevő a másikra licitált. Szerintem irreálisan magas áron ment el így is, de volt rá kereslet.
    Na, de ugye venni is kellett egy kedves kertes házat. Jellemző, hogy Bp XIX. kerületben találtunk is egy zuglói lakás áráért – jó, tudom, kompromisszumos megoldás volt. A lakás 31,6M-ért ment el + 1,44 CSOK, két gyerek, használt lakás, 32-ért vettük. Hát újítani kellett azért. Folyt köv…
  • SzaboZ
    2021-01-15 at 16:51

    Ezt már több helyről hallottam, tényleg igaz?
    Egy sima inverteres klímával ki lehet fűteni egy modern szigetelésű házat?
  • Ferkó
    2021-01-15 at 16:53
    Miklós, nem az árakkal lesz probléma, hanem hogy honnan akasztasz le szakembert. Még ha egy cég vállalja is kapától kulcsig, az se egyszerű. Onnan is rajzanak a melósok külföldre, amivel a legbecsületesebb cég sem tud mit kezdeni.
    Pedig egyébként simán az építkezés mellett szavaznék, ez nem kérdés. De olyan horror sztorikat lehet hallani, hogy az embernek az élettől is elmegy a kedve.
  • mutyilufi
    2021-01-15 at 16:54
    Anyámék maguknak építkeztek,árban ebből jól ki lehet jönni de annyira végtelen szívástenger ez hogy én akkor megfogadtam hogy én sohasem építkezem, kizárólag használt ami már kész van körbe lehet járni. Ez 2006, az előző ingatlanboom teteje, tehát a mai helyzethez hasobnlítható. Ilyenekre kell gondolni: Alapásáskor elvágnak egy földábelt, elmegy az áram Debrecen északnyugati részén kompletten. Konyhaablak helyét befalazzák a kőművesek, vissza kel bontani. Ablakosok annyira gázok hogy új brigádot kell hívni. Acs kiadja a munkát alvállalkozónak aki több köbméterrel több fát rendel gondolom magának vagy egy másik építkezésre és szüleimmel akarja kifizettetni. Tervtől számtalanszor eltérnek de nem szólnak, stb. stb stb a végtelenségig. Éveket lehet ebben öregedni, és folyamatosan ott kell lenni, ellenőrizni, figyelni, a melósokkal vitatkozni. Részemről nevör evör.
  • rrodnas
    2021-01-15 at 16:55
    Balaton-parton építkeztünk nem rég. Hónapokig tartott kivitelezőt találni, de utána kifogástalan minőségben felhúzták kb. 1 év alatt és kb. 400 ezer forintos négyzetméter áron, de mindent készpénzben kellett ehhez fizetni. Mi is azért döntöttünk a telekvásárlás és építkezés mellett, mert 50 éves házakat árultak annyiért amennyibe az egész projekt nem került.
  • Kispest1909
    2021-01-15 at 17:00
    A ház 90 nm-es, jó elosztással, jó helyen.A felújítás eddig 6M-t vitt el, szinte fillérre pontosan (írtam mindent). Falak vakolatig leverve, újraglettelve, tapétázva, teljes vezetékcsere és villanyszerelési munkák, három szoba újrabetonozása, padlózása, konyha és ebédlő újraburkolása, új szekrénysor készítetése bútorasztalossal (konyhánál muszáj volt, de megérte), egy ablakcsere,ajtócsere, plusz sok kisebb-nagyobb munkálat bő egy év alatt. Tehát a ház(belül) teljesen fel lett újítva, saját ízlés szerint – a vétel után ugye volt egy kis plusz és egy kis megtakarítás, plusz folyamatosan, saját tempónkban tudtunk haladni. És végső soron Budapesten belül maradva cseréltük a lakást egy sokkal nagyobb házra, kerttel. Még szerintem rá fogok költeni a következő 2-3 évben ennyit – úgy viszont sokkal többet is fog érni, nem mintha el akarnám adni. Tehát én nem építtetnék, inkább felújítanék.
  • Random épületgépész
    2021-01-15 at 17:01
    Sziasztok! Épületgépesz tervezokent dolgozom. Egy családi ház tervezése 300-500 ezer forint bruttoban. Ebben teljes körű ügyintézés van benne.

    Tapasztalati úton azt mondom, hogy sokan nem kérik a teljes tervezést csak a minimálisan szükséges (bejelentési terv / építési engedély) szintén. Azonban érdemes minden részletet megtervezni és koordinálni. A kivitelező legtöbbször ki akarja majd és ebből tudnak gondok lenni.

    Többi része nem kifejezetten a szakteruletem.

    Üdv

  • Grand
    2021-01-15 at 17:05
    Charlie,
    Ezt igy kijelenteni nem lehet. Semmit nem tudunk: mibol epul, hova (kozmuvek hol vannak), milyen futessel, emeletes vagy foldszintes, telek adottsaga (garazs hol, mekkora) szigetelesek minosege es mennyisege, es meg ezer dolog valtoztatja az arat. Nalunk is ugy volt, hogy adott volt a negyzetmeter ar, es pontosan le volt irva, hogy abban mi van. Amit mast szerettunk (nagyobb garazs thermo ajtoval, hogy ne kelljen futeni, vastagabb szigeteles, mas gazkazan stb.), az pluszban kerult elszamolasra.
  • hemond
    2021-01-15 at 17:06
    @Kiszamolo: erre van, ha jól tudom a felelős műszaki vezető: akit az építőt (válalkozót) képviseli és vezeti az építkezést, ha ő valamit jónak minősít és a Kft-t eldobják, akkor onnan ő személy szerint felel a műszaki kivitelért évekre visszamenően.

    A műszaki ellenőr meg a Te “ügyvéded” az építkezésen, ő a Te érdekeidet képviseli

    (persze ez elv, aztán hogy egy bíróságon mi lesz, jóég tudja)

  • hobbit
    2021-01-15 at 17:09
    Szintén zenész! 2018 óta keresünk házat leginkább Érden, Diósdon, Törökbálinton. Diósdon lakunk bérelt házban, jó lenne Diósdon maradni. Szerintem az agglomerációban ez egyik legjobb település, ha nem a legjobb, pedig higgyétek el nálam (túl) magasan van a mérce. A déli agglomeráció települései Diósdhoz képest putrisak. Barátunk lakik Szigetszentmiklóson, járunk át. Felüdülés visszajönni Diósdra, pedig SzMiklós még az elviselhetőbb kategória a szomszédos településeihez képest.
    Viszont sajnos nekünk nincs 100 millió forintunk házra, ennek töredékéért keresünk. És hasonló igényekkel, hogyha a nappaliból kinézek vagy kiülök a teraszra nem másik 3 ház ablakát lássam, legyen privátszféra. Kb lehetetlen.
    A belső elrendezés 95%-ban elcseszett, sötét, apró lyukak, szűk folyosók, terasz az utcára néz, rossz tájolás. Igaz ez az új és régi házakra egyaránt. Katasztrófa ma az ingatlanpiac.
  • hemond
    2021-01-15 at 17:15
    Eddig még nem építkeztem, csak egy lakást újítottam fel: csak a fő tartó falak maradtak, ablak csere miegymás. Ez 200 eFt\nm volt két éve, kb 4 hónap csúszás, harmadik gárda fejezte be. Első lelépett, másodikat elküldtem.

    Amit nem kellett csinálntatnom, az a külső szigetelés, de fűtés kiépítés volt.

    Naponta itt voltam, szerencsére nem laktam messze.

    ház vegyük\építsünk témában kömkel írt egy jó cikket, árakra rárakék +20%ot, de kiindulásnak jó:

    komkel.blog.hu/2020/05/18/csaladi_haz_felujitas_vasarlas_vagy_epitkezes

    Építész barátom: bahcs.hu/hu/info Helmle Csaba

  • Turcsány Torda
    2021-01-15 at 17:16
    RMM engem érdekelne minden részlet az építkezés kapcsán, mi előtte állunk éppen…
  • mamma
    2021-01-15 at 17:20
    Nagyon rég építkeztünk, de pár dolog ami azóta is bosszant, amit másképp csinálnék. Aljazatszigetelés – akkoriban senki se mondta milyen fontos. Falat tudsz szigetelni utólag is, ezt bajosan. Szellőztetés – ma már azzal csináltatnám. Konyha: olyan legyen ami a család életvitelének megfelel. Én már akkor is tudtam hogy nagyobbat szeretnék és nagyobb spájzot, de nagyon szoros volt a költségvetés, most meg rendszeresen bosszankodok pedig már csak ketten vagyunk nem öten.
  • Gatter
    2021-01-15 at 17:23
    Idáig nem az volt az álláspont, hogy jobban megéri bérelni, a pénzt meg kamatoztatni? Mi változott, hogy most mégis venni akarsz?
  • Satyi
    2021-01-15 at 17:27

    Ki, nekünk -15 fokban 4-5kW a hoigeny, 5kW klíma van a nappali ebédlő konyha légtérben. legtávolabbi szobában van egy 1kW meg másikban 500W elektromos panel (elég lenne 2x500W) amiatt mert feleségem fázik 23 fokban, ezért 24-re felnyomja e két szobában (nappali is 24-25 között).

    Azért tudni kell hogy az ebedloben ha nincs traccsparti hallani a hangját, pláne ha -10 ben már A kompresszor is elkezd max környékén járni. Ha a kültéri közelében szomszédnak van ablak akár még zavarhatja is. Szóval kicsit kompromisszum, de 500k bol megvolt a komplett fűtés… Boiler plusz 120k (2019 árak) erre volt pénzünk

  • BélaBélaBélaBélaBélaBélaBélaBélaBélaJózsiBélaBéla
    2021-01-15 at 17:29

    Ha belevagsz vegul a hazepitesbe, akkor annak szentelhetnel egy kulon blogot 🙂 Tanulsagos lehet ha elkeszul
  • Kiszamolo
    2021-01-15 at 17:29
    Gatter, mert házat nem lehet bérelni. Először azt akartam, hidd el, mert bőven megérné ilyen kamatok és árak mellett.

    Azonban senki nem ad ki házat, csak olyat, amit árul és addig is, amíg nem veszik meg, kiadja. Ha három hónap, három hónap, ha másfél év, másfél év. Aztán menj, ahová akarsz.

    De ha tudsz kiadó házat megbízható embertől, aki mondjuk évekig külföldön lesz, az is érdekel.

    Lakást lehet bérelni, mert sokan vesznek lakást befektetésből meg majd a gyereké lesz tíz év múlva. A házzal annyi a költség, hogy senki nem tartja meg kiadás miatt.

  • Grand
    2021-01-15 at 17:30
    Aki nulláról kezdene (telket keres), érdemes meghallgatnia, van benne egy-két rémtörténet és jó tanács:

    youtube.com/watch?v=kLGujeGqwfQ

    A csatorna többi videója is érdekes, az itt emlegetett Kömkel mond el pár dolgot az építkezéssel kapcsolatban érthetően.

  • Percember
    2021-01-15 at 17:34
    MikK: Kömkel sajnos élőben nem korrekt. Nagyon hangzatosan és jól ír a neten, de a valosagban jóval kevésbé hatékony. Ígérget, halasztgat, simlis. Volt szerencsém sajnos hozzá. 🙁
  • matetoth
    2021-01-15 at 17:35
    Szüleim 3 éve már 50 felett döntöttek saját ház építése mellett keleten. Helyi kivitelező.
    A szobák mérete nem lett eltalálva, a megrendelt ablakok kihagyott helye nem akkora lett. De ez még a kisebb baj.
    Tető rajta, szerkezetkész, amikor úgy nagyon nyomasztónak tűnik a ház: a belmagasság 330 helyett 270-re sikeredett. Végül emeltek rajta 30 centit, de még így is fáj a szívük.
  • enrico
    2021-01-15 at 17:41
    Érdekelne engem is és szerintem másokat is konkrét kivitelezők, építők stb névvel.
    Köszi
  • SzaboZ
    2021-01-15 at 17:46
    Köszönöm!

    Két dolgot kifelejtettem:
    1.) Könnyűszerkezetes ház. Mi ilyet vettünk, ódzkottam tőle, nagyon jó! Semmi hátrányát nem tapasztaltuk az évek alatt.
    2.) Ingatlanközvetítő: csak semleges, vagy rossz tapasztalataink vannak. Iszonyat pénzt kérnek el, minimál munkáért. Az utcánkban volt egy eladó ház, felhívtam az ingatlanost, átküldte az alaprajzot. Amin nem volt bejárat. Írtam neki, küldött másikat amin volt bejárat, de nem voltak szobaajtók (hogy hol van egyátalán a szobának ajtaja).
    És milliós közvetítői díjért!!
    A házat, amit megvettünk, 3 ingatlanos és a tulaj hirdette. A tulaj hirdetését kivéve MINDEGYIK hirdetésben rosszul volt megadva a szobaszám, négy hirdetésben négyféleképp.

  • Tibor
    2021-01-15 at 17:47
    Én dolgoztam kivitelezőként, többek között Budaörsön egy nagy generál kivitelezőnél, most pedig egy tervező céget vezetek. Erről la témáról órákat tudok beszélgetni bárkivel. Reálisan ma egy kivitelező ha 400eft/m2 alatti árat mond, ott valószínűleg valami nincsen rendben. Az igazán jó minőséget produkáló kivitelezők inkább nettó 500-700eFt/m2 áron dolgoznak. Tervezőként nekünk azt is nehéz elmagyarázni sokszor az ügyfélnek, hogy a mérnöki szolgáltatás miért annyi amennyi. Jó alternatíva lehet a könnyűszerkezetes épület, amitől igen sokan tartanak, de jellemzően alaptalanul. Ezek már nem azok az épületek, amit az átkosban építettek, sokkal pontosabbak, mivel üzemben gyártják előre őket. Sajnos ma még a legtöbb ember abban gondolkodik, hogy oldjuk meg okosban. Azok a szakemberek akik nem így gondolkoznak pedig elkérik a munkájuk árát…
  • enrico
    2021-01-15 at 17:49
    Engem is és sztem másokat is érdekelnek a kivitelezők, építészek stb névvel. Pro és kontra is.
  • madaraszvktr
    2021-01-15 at 17:59
    Megyei jogú városban építkezünk éppen generálkivitelezővel, a vége felé járunk. 4-500 ezer/m2 között ki lehet hozni igényszinttől függően, bár mi 19 őszén szerződtünk, azóta biztos mentek fel az árak. Elég hajhullós a két gyerek meg a COVID mellett.Az előnye, hogy éppen olyan lesz, mint ami az igényeinknek megfelel (már ha jól mértük fel a saját igényeinket). A hátránya, hogy ha el kéne adni szerintem csak veszteséggel lehetne + rengeteget kell vele foglalkozni hiába van építésvezető meg műszaki ellenőr is, minden héten többször is kijárok, 10+ elemes hibalistákat irogatok, stb. Magánéletileg is megterhelő, elég jó konfliktusforrás ha egy házaspárnak nem egyezik pl. az ízlése. Ha valaki vesz akkor gyorsabban lemegy az egész mizéria. Ha minden a tervek szerint alakul akkor azért azt gondolom, hogy a végére nagyon megéri majd, hogy olyan házban lakunk amit megálmodtunk.
  • Krumplee
    2021-01-15 at 18:02
    Annyit tennék még hozzá, hogy lakás-fronton se jobb a helyzet. Egy gyerekünk van, 1,5 szobán lakunk, innen szeretnénk költözni, tíz év megtakarításával és babaváróval. Egy (dél)-budai környéken gondolkodunk, ami tömegközlekedéssel is megközelíthető (értsd: hétvégén sűrűbben jár a busz mint óránként), és nem kell még egyszer a lakás árát rákölteni. Amibe eddig belefutottunk: használt lakásoknál jogi rendezetlenség, a “jó állapotú” = nekünk jó volt így eddig/sose volt jó. Új építésüeket elég volt maps-en megnézni, hogy lássuk se közlekedés, se infrastruktúra, vagy 110%-os beépítettség van (látod mit vacsorázik a szomszéd); még addig sem jutottunk el hogy érdekeljen ki építi.
    És mindezekért még nem kevés hitelt kellene felvennünk. Úgy érzem a kormány szipi-szupi családpolitikája kontraproduktív, mert két gyereket nagyon meggondolom, hogy másfél szobára akarok-e vállalni – más meg nincs.
  • Csokismedve
    2021-01-15 at 18:06
    Tisztelt Miklós!
    Komolyan érdekelne a veleménye:
    -Ha Ön eddig azt tanította nekünk, hogy autóban maximum az összes vagyonunk 10%-a legyen, akkor mennyinek kell lennie maximum egy NEM befektetési célú ingatlanban, amiben a tulajdonos lakni készül? 🙂

    ( Amit lakhatási célból veszünk, az nem befektetési célt valósít meg. Ezt is Ön tanította. )

    Én, 20, maximum 30%-ra tippelnék. 🙂

    https://kiszamolo.hu/mekkora-ingatlant-vegyel-2/

    Válaszát előre is köszönöm!

  • pt
    2021-01-15 at 18:06
    Hoszivattyus hutes futesnel nincs huzat, tok jo. Tetobe PIR hab szigeteles es nyaron se orulsz meg. 50M-bol kijon 120nm (telekaron felul) korrekt (azaz itthon luxus) minosegben.
  • Anita
    2021-01-15 at 18:07
    100 millióból fel lehet húzni egy 150 m2-es házat. Sőt, kb. 500 í600 ezer/m2 rel lehet számolni egy megfelelő minőségű ház generálos építésével. Ehhez mondjuk már a tervezésnél figyelembe kell venni, hogy már szerkezetileg olyan legyen, hogy emiatt ne legyen felesleges extra kiadás.Korábban ajánlott Kömkel és a hozzá hasonló tervezők előnye, hogy nem íróasztal melletti tervezők, képben vannak a kivitelezési árakkal is. Ez nem minden tervezőről mondható el. Amúgy a tervezésre és egy jó műszaki ellenőrre nem szabad sajnálni a pénzt. Egy jó tervnél minimális közlekedőkkel talán nem is kell ekkora ház. Talán nem is adott házmérettel érdemes a tervezőhöz menni, hanem egy olyan szövegesen leírt program, amiben benne vannak részletesen az igényeink, aztán a telek adta lehetőségekkel az építész tervez.
  • Sunshine
    2021-01-15 at 18:08
    Én 4,5 éve, még a nagy árugrás előtt, vidéki nagyvárosban, egyetemről és kollégiumból kijövet ruháztam be életem első lakásába. Anno egész éjjel nem aludtam, olyan horderejű döntés volt számomra. Idénre lesz teljesen felújítva, vannak rémtörténeteim. Mindazokon túl, akkor 2,4 millió önerő mellett vásároltam a lakást, 7,7 millióért, másfél év után kipörgettem a hitelt. Felújítással, mindennel egy számomra nagyon megszeretett környéken, jó adottságokkal a 48 m2-es lakás 12m-ban áll meg végül. Annyi volt a stressz, meg a sok szakembör, hogy orvosként ráugrottam a témára, és idén kezdem az épületgépész-technikus képzést. Se építtetéskor, se felújításkor sem szeretnék az életben még egyszer annyit vergődni, mint eddig.
  • Cake
    2021-01-15 at 18:11
    Sziasztok!
    Akinek könnyűszerkezetes háza van, ki tudná fejteni az eddigi tapasztalatait (negativumokra lennék kíváncsi inkább a téglához képest)?
  • Kiszamolo
    2021-01-15 at 18:13
    Csokis, nagyon nem mindegy, kinek veszed az ingatlant. Ha nem lenne gyerek, lakhatnánk a világ végén is, egy kádár kockában, teljesen kényelmesen és vidáman, a vagyonom kis részéből. Ha van gyerek, teljesen más a képlet.

    Szerintem kevés ember van gyerekkel, aki a vagyonának 20-30%-át kell csak ingatlanra költeni.

  • Családfő
    2021-01-15 at 18:13
    Kiszámoló, ahogy te is érzed, ez sajnos mindenképpen fájni fog, akárhogy is döntesz.

    Ettől függetlenül szerintem érdemes a telek + építtetésbe belevágnod az alapján, amit leírtál. Akkor olyan lesz, amilyennek szeretnétek. A kapcsolati tőkéddel biztosan találsz egy korrekt generálkivitelezőt. Ha te is beleteszed az időt a tervezésbe és ellenőrzésbe minden munkafázisban, meglesz az eredménye.

  • Loreley
    2021-01-15 at 18:22
    Könnyűszerkezetes valóban lehet jobb, pontosabban kiszámolható, egy hátrányát látom, hogy kevésbé eladható, ha később mégis erre lenne szükség. Kérdés, ez mikor változik meg.
  • Géza
    2021-01-15 at 18:23
    A már emlegetett Kömkellel kapcsolatban. Tervez / tervkritikákat csinál / ingatlanokat mér fel vásárlás előtt / tanácsot ad stb . Nem kivitelező . Nekem jó tapasztalataim voltak vele ház véleményezése kapcsán , hozzáértő.
Újabb hozzászólások »