Ingatlanvásárlás negyedik rész: a helyi rendelkezések ellenőrzése
Elkezdtünk egy sorozatot, hogyan vegyél vagy adjál el ingatlant témában.
Az eddigi részek:
1, Hogyan találd meg az ingatlant
2, Hogyan kérdezd le az ingatlan adatait még az első megnézés előtt.
3, Hogyan értelmezd a tulajdoni lapot és a térképmásolatot még mielőtt ajánlatot adnál az ingatlanra.
Ha eddig minden stimmelt az ingatlannal, jön a következő lépés: mit lehet és mit nem építeni, átalakítani stb. egy ingatlannal kapcsolatban az adott önkormányzat területén. Ugyanis lehetnek helyi meglepetések, amire nem is gondoltál: változtatási tilalom, beépítési tilalom, helyi előírások és a többi.
Az önkormányzat honlapján keresd ki a helyi építési szabályzatot. A példa kedvéért ez a budaörsi szabályozás. Sok mindenről szó van benne, ami téged egyáltalán nem érdekel és érint, de azt is itt találod, ami viszont igen. (Szintén érdemes áttanulmányozni a településarculati leírást is.)
Érdemes felhívni is az önkormányzatot, ha nem tudod kimatekolni a szabályzatból a neked fontos részeket. Van olyan önkormányzat, ahol városképi jelleggel szabályozva van például a tető színe, ami miatt a mediterrán tarka cserép például nem jó. Hogy miért, ne kérdezd, de ez a helyi előírás és kész.
Van, hogy egy adott területre változtatási tilalmat írnak ki és ez csak innen fog kiderülni. Vásárlás előtt mindenképp érdemes megkérdezni a helyi önkormányzat építési osztályát, van-e valami tudnivaló az adott utcával esetleg telekkel kapcsolatban. Esetleg a környéken akarnak hamarosan fejleszteni, amitől például az addig csendes utca nagy átmenő forgalmat kap. Egy diszkontlánc megvette a tiéd mögötti összes telket, hamarosan egy áruház mögött fogsz lakni, ahol vasárnap reggel hétkor dobálják le a sörösrekeszeket a kamionokról. (Látod azt a hatalmas üres telket középen a sok építési telek és családi ház között? Az a Lidl telke Budaörsön, amit fű alatt, titokban néhány éve összevásárolt parcelláról parcellára. Szeretnél mellette venni egy házat, reménykedve abban, hogy nem lesz semmi oda építve soha? Most is van eladó telek mellette. 🙂 ) Ezekről a dolgokról a legtöbb esetben kaphatsz információt az önkormányzattól.
Ezután keresd ki, hogy a kinézett telek a helyi szabályozásban milyen besorolásba esik. Megint csak a budaörsi példa. Ez egy térkép, ahol minden egyes telekhez oda van írva, milyen az úgynevezett övezeti besorolása. (Ha már úgyis itt vagyunk, nézzük meg, az önkormányzat térképén ugyanúgy néz-e ki a kinézett ház térképe, mint a földhivatalnál.)
Itt kikeresve a kinézett telket vagy házat a cím alapján, rájövünk, hogy ez a példa kedvéért az “LKE-4/SZ” besorolásba esik. Már csak azt kell megtudni, ez mit jelent.
Ide kattintva azt is megtudjuk.
A telek nem lehet kisebb 700 nm-nél, legalább 16 méter szélesnek kell lennie, 20%-nál nem lehet jobban beépíteni, minimum 50% a zöldterület aránya, a homlokzatmagasság nem lehet több 6,5 méternél, az épület nem lehet nagyobb bruttó 200 nm-nél, szintterületi mutató 0,7, vagyis az építmény bruttó területe nem lehet nagyobb, mint a telek területének 70%-a, emeletek számától függetlenül és a többi.
(Egy kis segítség, hogyan kell értelmezni ezeket a kódokat, mint Lke és társai.)
Ez két ok miatt fontos. Egyrészt, hogy te mit építhetsz másrészt, hogy a szomszéd mit építhet. Mert felrántanak melléd egy 200 fős idősotthont és csak nézel okosan, miközben a telekbesorolás miatt ez teljesen szabályos volt. (Ez is egy másik konkrét példa a környékünkről.) De ha az “örök panoráma”, amiért egy vagyont fizettél lesz elvéve tőled egy háromemeletes, többlakásos társasházzal, annak se fogsz örülni.
Ezért mindenképp tudd meg, hogy a te és a melletted lévő telkekre mekkora házakat lehet felhúzni. Ha kész házat veszel, nézd meg, hogy az teljesíti-e ezeket a feltételeket. (Ha a használatbavételi engedélyt megkapta és a térkép alapján ez az építmény kapta meg, nem az, amit engedély nélkül leromboltak és aminek a helyére építették ezt (lásd előző rész), akkor jó eséllyel igen.)
S ha már csak egy dolgot kell kikeresned az önkormányzat oldaláról: tudd meg az ingatlanok adóztatását is. A legtöbb önkormányzat vet ki a lakóingatlanokra is adót, jellemzően minél nagyobb az ingatlan, annál többet. Ha már eddig is Budaörs volt a példa, az adó éves mértéke 700 Ft/nm, de az első 150 nm után nem kell fizetni. Vagyis ha veszel egy 300 nm-es hodályt, annak az éves önkormányzati adója 105 ezer Ft/év.
Ez még nem is olyan rengeteg, a kérdés, meddig marad ennyi, főleg, mert rengeteg önkormányzattól rengeteg pénzt elvettek. Érdemes ezzel is számolnod, ha ingatlant keresel.
Ha idáig eljutottál, akkor elvileg közvetetten már nagy meglepetés nem érhet a kiszemelt ingatlannal kapcsolatban. (Persze hátra van még, hogy egy építész vagy hasonló szakember megnézze az ingatlant vásárlás előtt, de az már egy másik történet.)
A következő részek tartalmából: Mekkora ingatlant vegyél és hogyan lődd be a lehetőségeidet, illetve az igényeidet? Ügyvéd vagy közjegyző írja a szerződést? Illetve ezek után beszélünk majd arról, hogyan add el az ingatlant.
Az összes ingatlanomat perc után vettem meg..nyilván minimum 25-30% al olcsóbban, mint amit ért….ha valami nem tetszik eladom, max keresek rajta egy rakat pénzt…
Chuck Norrist is félkézzel nyomtad le ebédelés közben…. 🙂
Az jó metódus, hogy ott a legalacsonyabb TKM-ű pénztárral szerződök és kész? vagy minek kellene még itt utánanézni? Melyik a legjobb “ár/érték” arányú pénztár jelenleg?
Nagyon köszönöm!
Es mivel a te nehany vasarlasod lefedi az esetek 99%-at, ezert teljesen folosleges errol a temarol Miklosnak irnia.
En ugyan csak ketto ingatlanomon vagyok tul, megis sok ujat tanulok belole, ami kesobb jol johet… Szoval 1 szavazat ellene (te), es egy szavazat mellette (en)
Nem csodálom, hogy úgy hagyták. Kb. 30 Mio/km a légvezeték átépítése kábelbe és ehhez jön még a fogyasztói bekötések és mérőhelyek, meg telken belüli átalakítások költsége (új mérőhelyek, kertben belül kábel fektetése, esetleg homlokzat vésés, helyreállítás). A pénzen túl nehezítő körülmény, hogy ezt minden fogyasztónál meg kell oldani, kis túlzással, ha valaki nem megy bele, akkor nem lehet megcsinálni…
Oszlopok pedig mindenképp kellenek a közvilágításnak, persze lehet szebbet tenni a mostaninál 🙂
Én már leandert sem tartok, ami nem telel kint, az szobanövény; max. fordítva csinálom, nyáron mehetnek ki szobanövények – amelyik bírja.
Legjobb ezért olyan ingatlant venni (akár romosan is), amelyen nem kell alapterületileg sokat változtatni és az épület nem határos sem az utcával, sem szomszédos telekkel.
Kerítés: legjobbak a “zöld” kerítések (sövény, borostyán), mert azokat (a példában említett nagyon szőrszálhasogató helyeket leszámítva) viszonylag nehéz jogilag megfogni, már csak azért is, mert evolutív módon (hosszú idő alatt) alakulnak ki, kevésbé triggerelik be az “önkéntes rendőröket”.
2021-02-10 at 12:28
iron1 Bírom az ilyen barmokat, leköltöznek vidékre, aztán kivágják az összes fát, mert megszokták a betondzsungelt..én letöltendőt adnék érte. ”
Az első hozzászólásoddal kevésbé, ezzel jobban lehet azonosulni 🙂 Azzal egészítem ki, hogy normális önkori ezért büntit is fizettet.
Jobb helyeken a kivágott fáért cserébe másikat kell ültetni, ami a kivágott fatörzs kerületével/átmérőjéval egyezik (tehát többet kell ültetni, praktikusan). Engedélykérés után! Akkor nincs bünti.
Nem mindehol van ilyen, de pl. Pesten tudtommal ez több, vagy akár minden kerületben élő tilalom. Hogy mennyire tartatják be, azt nem tudom.
Ugyanitt – alapból read only-ként – én is köszönöm ezt a posztsorozatot.
Ne csak write only üzemmódban működjetek. Még nekem is átjött, hogy Iron1 azért vágatta ki a fákat mert megbetegedtek. Sok gyümölcsfa van aminek 15-20 év kb. az élettartama, utána könnyen betegszik és életveszélyes lesz.
Ahhoz meg semmi köze az önkorinak, hogy neked a telkeden belül hány meg milyen fa van… (legalábbis település belterületen, nyilván a szántó vagy erdőterület más kérdés)
Ha mégis engedélyt ad, akkor ültess annyi kis fát kerületre (vagy +20%), amennyi a kivágott fa kerülete volt.
Érted, ugye? A saját fádat vágod ki a saját kertedben a saját költségeden, de ültess cserébe százezrekért fát, mert csak. (Ez érthető, amikor önkormányzat területén akarsz fát kivágni, mert mondjuk zavarja az autókiállást, de amikor a saját kertedben?)
Ilyenkor jön a sósav, a fa elszárad, veszélyes lesz, ki lehet vágni.
B verzió, annyira visszavágatni (mert azt lehet), hogy két év alatt belepusztuljon a fa. Főleg, ha a friss sebet gázolajjal kenegeted. Meg akartad fiatalítani, de sajnos már öreg volt a fa, nem bírta. Te mindent megpróbáltál, hogy megmentsd. 🙂
Egyedül a gyümölcsfákra és talán a klasszikus díszfákra nem vonatkozik az előírás, meg a veszélyessé vált fákra. (Más kérdés, hogy ki tartja be)
Ugy felnezek rad. Gondolom a kommenteidet is bal kezzel, vezetes kozben irtad a bömösből, mer’ abba ugyse kell indexelni… 🙂
?? Neked elhiszem, bár akkor ez ilyen Bp. környéki baromság. Nagyszüleimnél falun soha senki nem foglalkozott ezzel. Amikor elöregedett kivágtuk, aztán vagy lett a helyére ültetve vagy nem (mondjuk többnyire igen)
de csak is úgy, hogy az állam egyesével leül az önkormányzatokkal, hogy hova ossza vissza az ingatlanadót, mert a családokat támogatni kell. A fennmaradóktól az 50%-ot elveszi.
Fundamentát szerintetek hol lehetne hivatalos szervnél bepanaszolni? Ki az, aki felügyeli ezeket a pénzügyi szervezeteket? – van az általános fogyasztóvédelemnél kívül más? mert a tököm kivan már velük, ülnek a pénzemen és hetek óta nem akarnak fizetni….
2021-02-10 at 13:33
?? Neked elhiszem, bár akkor ez ilyen Bp. környéki baromság
És nekem miért nem? 🙂 Azt nem mondtam, hogy betartják, vagy betartatják, sőt.
Jobb kézzel az asztali gépem előtt…x3-am van az tény, de nyomógombos telefont használok, hogy ne legyek olyan retardált, mint a többiek és ne azt a szart nyomjam állandóan..
Másrészt aki családi házba költözik, legyen annyi felelőssége, hogy legalább pár fát, vagy normális növényt ültet!
Szerencsére mifelénk rendszeresek lettek az ellenőrzések, és bejelentés alapján is kiszállnak ellenőrizni az ilyen fairtó embereket…
Tehát még egyszer: a SAJÁT kertedben van EGY HATALMASRA NŐTT NYÁRFA, amit még TE ültettél 30 éve. Útban van, ki kell vágni. De az önkormányzat nem engedi, csak ha ültetsz helyette a saját pénzeden 30 facsemetét. Van valami semmi köze hozzá? Közterületen áll? Nem és nem.
Ott van az előírás, 50% zöldterület kötelezően. Akinek az nem elég, még a szomszédnak is meg akarja mondani, hogy mennyi fája legyen a saját kárára, az költözzön dzsungelbe. Vagy ültessen ő a saját kertjébe 30 méter magas fát.
jelenleg 3% koruli az infla, eshat amatorkent azt gondolnam, hogy nem ugy nez ki, mintha a csokkenes jelei mutatkoznanak.
nagyjabol 3% korul lehet 10 evre fix hitelhez jutni (megfelelo feltetelekkel).
jol gondolom-e, hogy aki most nem vesz fel ANNYI HITELT AMENNYIT CSAK BIR, az rosszul jar?
gyakorlatilag, az infla megeszi a hitel kamatat, kvazi “ingyen van” mar most is a hitel.
javitsatok ki, koszonom:).
MNB vagy PBT
fundamenta.hu/tajekoztatok/panaszkezeles
“Fundamentát szerintetek hol lehetne hivatalos szervnél bepanaszolni? Ki az, aki felügyeli ezeket a pénzügyi szervezeteket? – van az általános fogyasztóvédelemnél kívül más? mert a tököm kivan már velük, ülnek a pénzemen és hetek óta nem akarnak fizetni….”
Te még jól jártál, mert én már kb. fél éve várok a pénzemre.. valami sz.rság adatlap kellett nekik, de nem szóltak volna róla!! Mire megtudtam, beküldtem már kicsúsztam az időből.
Ez a faprobléma egyébként nem magyar specialitás, miként az alábbi írás is mutatja:
gartenlexikon.de/baum-absterben-lassen/
Nem csak a magyar nép leleményes
Épp háznézegetésben vagyok, és szembejön sok ilyen többgenerációs amit még meg is tudnánk venni. De 1.: azért veszek házat, hogy ne kelljen osztozkodni. Ha kiadom a felettem levő szintet, annyi erővel akkor lakást is vehetek. 2.: ki akarna ilyen házat kivenni? nem hiszem, hogy túl nagy kereslet lenne az 40-50 éves lepukkant házrészekre ahol alattad lakik a tulaj…
Jogos, de alapvetően azért, mert te “Szabolcs” vagy, Kiszámoló pedig Csernok Miklós 😀 És bár néha ő is nagy lendülettel foglal állást olyan dologban amihez nem ért, de amennyire látom ez ritka. (Velem mint látod előfordul 😉 )
“Az összes ingatlanomat perc után vettem meg..nyilván minimum 25-30% al olcsóbban, mint amit ért….ha valami nem tetszik eladom, max keresek rajta egy rakat pénzt…”
Ügyes vagy. Ezt részletezhetnéd is, mindenki hasznára. Írhatnál pár sor kommentet arról is, hogyan tudsz ilyen olcsó ingatlant találni. Vagy mitől lesz nyilvánvaló, hogy az ennyivel olcsóbb.
Btw, van olyan önkormányzat, ami drónnal ellenőriz.
Veszélyes fákat vágtunk évekig. A sok egybites faimádó nem enged kivágni olyan fákat, amik belülről már rohadtak. Pilisakármi óvodában a kollégám csak megkarcolt egy három tonnás gesztenyeágat, ami ennyitől magától letört, lezuhant és összetört mindent. Belülről teljesen rohadt volt, csak aki nem ért hozzá, kívülről nem látja. Az tüntetést szervez, hogy az aljas önkormányzat miért vagdossa ki a fákat, mencsükmekafákat!
Ezen az ágon hintáztak az óvodások minden nap, egyszerre öt-hat is. Hetek-hónapok kérdése volt csak, hogy agyoncsap-e 8-10 gyereket.
Meg az öregasszony, aki odakötötte magát (szó szerint!) a nyárfához, amikor ki akarta vágni az önkormányzat. Két hónappal később sírva könyörgött az önkormányzatnak, hogy valamit gyorsan csináljanak mert mindjárt rádől a házra és ő retteg. Mondták neki, hogy mamikám, két hónapja, amikor vágták a többi fát, maga odakötötte magát a fához. Most keressen magának favágót, aki háromszázezerért kivágja a fát.
S van még sok ilyen sztorim.
Egy nyárfa él 30 évet. Utána KI KELL VÁGNI. Hiába sírnak érte a faimádók. Nem mentegetni kell a kiörgedett fákat, hanem kell helyette másikat ültetni annak, aki fát szeretne a kertjében.
S nehogy már nekem ne legyen kertem és gondozzak egy 30 éves fát, takarítsam a több köbméter szemetet, amit egy ekkora fa csinál, MERT A SZOMSZÉD FÁT AKAR LÁTNI, HA ÁTNÉZ HOZZÁM! A szomszéd ültessen fát magának és nézegesse azt és takarítson ő utána!
“Tehát még egyszer: a SAJÁT kertedben van EGY HATALMASRA NŐTT NYÁRFA, amit még TE ültettél 30 éve. Útban van, ki kell vágni. De az önkormányzat nem engedi, csak ha ültetsz helyette a saját pénzeden 30 facsemetét. Van valami semmi köze hozzá? Közterületen áll? Nem és nem.”
De. Ez a szabály. Adózni is muszáj, mert szabály. És mellesleg a fákat szeretem, úgyhogy gondolkodj előre, mielőtt nyírfát ültetsz (ami amúgy is tájidegen amerre laksz) 🙂
Nyárfa. Ráadásul hazai nyár, nem is nemes. Annál honosabb fajta a mesében sincs.
2021-02-10 at 14:51
Igen, max hitellel vedd fel, DE CSAK akkor, ha megvan a pénzed rá nélküle is. A nélkül azért számolgass 🙂
“? Neked elhiszem, bár akkor ez ilyen Bp. környéki baromság. Nagyszüleimnél falun soha senki nem foglalkozott ezzel. Amikor elöregedett kivágtuk, aztán vagy lett a helyére ültetve vagy nem (mondjuk többnyire igen)”
Dunántúl megyeszékhely – tavalyi év szeptemberétől szintén él egy ilyen szabály….
bocs 🙂
Ez nálunk úgy néz ki – 18 ker – hogy Kádár kockák ki, majd olyan társas/ikerházak az 150 nöl-s telkeken, hogy kis túlzással kb 1 méterre van mindegyik fal a kerítéstől. Ez nem zavarja az önkorikat, amikor kiadják az engedélyektet?
Pont a nyugis, telepi hangulatot is vágják agyon ezzel.
Nincs benne semmi nagy okosság, bújni, bújni az ingatlanos oldalakat és lecsapni egy-egy jó vételre…vannak még csodák. És teljesen mindegy, hogy felfelé vagy lefelé mennek az ingatlanárak, ha 30%-al olcsóbban vettem, akkor nyereséget tudok racionalizálni, főleg, ha következő ingatlanba fektetem a pénzt. Igy csináltam 5 év alatt egy 10 millás panelből 65 milliós családi házat…most adtam el…jöhet a következő…kicsit nehezebb tészta most, mert minden “hülye” ingatlant vesz, ritkább a jó vétel, főleg a kiemelt régiókban…mi a velencei tónál lakunk, extra nagy a kereslet, kicsi a kínálat, nehéz ügy most, de sikerülni fog…aztán ha nem, akkor albérlet, kivárunk…a hiteles témára visszatérve, valóban elinflálódik a hitel, viszont ha bejön egy válság a törlesztők is az egekbe rúgnak…márpedig jönni fog…kérdés, hogy mikor…
Szép meg jó hogy amit az ingatlanokról ez a sorozat ír. Nagyon sok okos dolog és megszívlelendő van benne. De arról itt sem olvasok hogy potenciális vevők száma folyamatosan csökkenni fog. Mire gondolok? Arra hogy folyamatosan csökken a népesség. Magyarország lakossága 30 éve 10 millió felett volt most hivatalosan picit alatta van, valójában 9millió (többi külföldön él), és ez tovább fog csökkeni. Azaz ha saját magának veszi az ember akkor oké, de hosszú távú befektetésnek (30 év) talán nem.
Kiszámoló nem azt mondja, hogy mindenki irtsa ki a fákat a kertjéből, hanem azt, hogy ha így akar tenni (bármely okból), akkor abba ne szóljon már bele mindenki.
Ez nem jelenti automatikusan azt, hogy az ember letérkövezi az egész kertet. A zöldfelület minimális arányát amúgy is előírják a helyi szabályozásban, úgyhogy ezt nem is tehetné meg, ráadásul nyáron azért élhetőbb egy olyan kert, ahol van zöldfelület.
Igaz, de mindenre van példa, így az ellenkezőjére is. Például nálunk lakótelep előtt egy park van, ott van benne egy elég nagy, régi szomorúfűz.
15 év ki akarták vágni, mert veszélyes. Lakók akadályozták meg. Azóta is áll és semmi baja. Mivel a park körbe van építve lakótelepekkel, a lenti beszélgetés, élet visszhangját elég rendesen vissza fogja.
Volt egy hatalmas nyárfa is ami meg volt dőlve, azt ki kellett vágni, lakók hagyták is. Talán nem kellene gyerekként kezelni az embereket. Tudnak dönteni. Amúgy azóta visszhangosabb a környék. Aztán valami okos bálványfákat ültetett (invazív, idegenhonos) jó lesz majd leharcolni az önkorival, hogy vágják ki, de úgy, hogy ne nőjön vissza. Ilyenkor meg nem annyira segítőkészek a favágásban..