Ingatlanvásárlás 3. rész: tulajdoni lap és térképmásolat

Az ingatlanvásárlás és eladás (alapvetően és általában) nem egy agysebészet, amihez mindenféle túlfizetett ügynököt kellene igénybe venned.

Azonban az emberek nagy része egész életükben csak néhányszor vesznek vagy adnak el ingatlant, ezért bátortalanok. Nekik segít ez a sorozat. Először a vevők, aztán az eladók szempontjából nézzük meg, hogyan zajlik egy ingatlanvásárlás és hogyan lehet milliókat megspórolni, ha magunknak csináljuk.

Az első rész arról szól, hogyan találj meg egy ingatlant.

A második rész arról szól, hogyan ellenőrizd ingyen, amit tudni érdemes az ingatlanról, mielőtt még egyáltalán elmennél megnézni.

A mostani rész a földhivatali tulajdoni lapról és térképmásolatról szól. Ezt mindenképp érdemes kikérned, mielőtt még egyáltalán ajánlatot tennél az ingatlanra.

Ellenőrizned kell, hogy kié az ingatlan (azé-e, aki árulja, csak az övé-e, van-e rajta haszonélvezet vagy elidegenítési tilalom és így tovább), hogy akkora-e az ingatlan, mint állítják, hogy a rajta lévő épületek fel vannak-e tüntetve, hogy lakóingatlan vagy zártkerti ingatlan, mezőgazdasági épület, nyaraló vagy minek minősül az egész és így tovább.

Elöljáróban annyit, hogy a földhivatali nyilvántartásban rengeteg hiba lehet. (Apám egész életében földhivatalban dolgozott, tudna mesélni, de nem fog, mert úriember. 🙂 )

Ha valami nincs feltüntetve a földhivatalnál, lehet, hogy csak adminisztrációs hiba vagy földhivatali csúszás miatt még nem történt meg a felvitel. De lehet, hogy tényleg engedély nélkül építkeztek vagy rántották fel a garázst a kert végében. Esetleg lebontották a kisházat és engedély nélkül odarittyentettek egy háromszor akkorát, vagy csak bővítették néhány szobával. Amire nem kértek használatba vételi engedélyt, mert nem is kaptak volna, hiszen meghaladták a beépíthetőség százalékos értékét.

Tehát bármi eltérés kisebb eséllyel lehet adminisztrációs hiba, de nagyobb eséllyel súlyos probléma. Soha ne adj még foglalót se, amíg ez nincs tisztázva!

Tulajdoni lapot és térképmásolatot online tudsz lekérdezni ezen a linken, ügyfélkapu segítségével. Az első két tulajdoni lap ingyenes, a többi fizetős, a nem hiteles másolat ezer forint darabonként.

Kétféle tulajdoni lap van: hiteles és nem hiteles. Mindkettő ugyanazt tartalmazza, neked elég a nemhiteles is, majd az ügyvéd és a bank (ha van hitel vagy CSOK) majd lekéri a hitelest.

Lehet kérni csak szemlét, ekkor csak a legutóbbi, aktuális dolgokat látod, a törölt hiteleket, az előző tulajdonosokat nem. Ha kíváncsi vagy a teljes múltra is, akkor kérj teljes kivonatot, de ne csodálkozz, ha túl sok lesz az infó. 🙂

A tulajdoni lap három részből áll, egymás alatt felsorolva:

Az első rész (pontosabban I. RÉSZ) magát az ingatlant írja le: a telek minősítése, mérete és hasonló: művelésből kivett, zártkert, kivett lakóház, udvar és ehhez hasonlóak. Terület a példánkban 620 nm. Ekkora a telek.

Ha házvásárlás esetén itt valami mást látsz, mint “kivett lakóház, udvar”, mondjuk zártkertet vagy mezőgazdasági területet, akkor szaladjon fel a szemöldököd. (Már ha lakóházat akarsz venni és nem szántót vagy zártkerti ingatlant.) Itt azt is látod, hogy társasház-e esetleg műemlék az adott ingatlan.

Lakás esetén itt logikusan “lakás” megnevezést kell látnod. Itt arra vigyázz, van-e albetétesítés, vagyis minden lakás külön albetét (egység), vagy egy nagy ömlesztett katyvasz az egész. Ha az utóbbi, akkor inkább sikítva menekülj.

Tipp: Ha kérdéses, hogy jól érted-e, amit látsz, a tulajdoni lappal (és térképmásolattal, ha házról van szó) menj be egy nagy bank legnagyobb bankfiókjába. (Már sokat írtam róla, hogy egy nagy bankfiók hitelügyintézője naponta tíz ilyen tulajdoni lapot lát, köztük sok problémásat is, egy kis bankfiók ügyintézője évente kettőt, ezért ő nem ért hozzá, de ezt a lendületes előadásmóddal elfedezi.) Mondd, hogy ezt készülsz megvenni és erre kapnál-e hitelt vagy CSOK-ot. Ezeket csak akkor ad a bank, ha rendben van a tulajdonjog. S ha fog kelleni hitel, mindjárt azt is tisztázd, hogy mennyi hitelt kapnál, de erről majd később bővebben.

Második rész (igen, II. RÉSZ) a tulajdonosokat írja le. Vigyázz, ha nem szemlét kértél, mindent látsz Hencidától Boncidáig, az összes régi tulajt is. Hogy ki az aktuális, onnan látod, hogy a többinél van egy törlő határozat is.

Vegyük észre, hogy ez egy teljes tulajdonlap és a legelső az nem a mostani tulaj. Ezt onnan tudjuk, hogy ott van legfelül a törlő határozat dátuma. Ilyenkor lefelé menve láthatjuk az újabb és újabb tulajdonost vagy tulajdonosokat. A mostani tulaj az utolsó, nála nincs törlési határozat odaírva. Ha 1/1-es, akkor ő az egyedüli tulajdonos.

Nézzünk meg egy szemlét (ami még egyszer, az egyszerűsített változat, csak az utolsó állapotot mutatja be):

Itt ő az egyedüli és mostani tulajdonos, vele kell tárgyalnod. Megtudhatod azt is, örökölte, vette-e, már ha ennek van relevanciája a te szempontodból. Ő vette, amint látod.

Ha van öt tulajdonos (például örökölt ingatlan), akkor mind az ötnek jóvá kell hagynia az eladást és ha csak felhatalmazást nem ad, ott is kell lennie az adásvételnél. Ha egy beleköp a levesbe, már gondod lehet, készülj fel rá.

Amire még fontos vigyáznod, ha válnak a házasfelek és ilyenkor árulják az ingatlant. Az ingatlan az egyik nevén van, de a fele jár a másiknak, mert a házasság alatt vették az ingatlant, közös pénzből. Ekkor ő tulajdoni lapon kívüli tulajdonos. Derítsd ki, van-e ilyen a háttérben, ha igen, adja írásba, hogy nem tart igényt a rá eső félre (mert másként egyeztek meg a vagyonosztozkodás során). Egy valamire való ügyvéd erre rákérdez.

Még egy buktató lehet: kiskorú a tulajdonos vagy van kiskorú tulajdonos is, ez leggyakrabban örökség esetén áll fenn. Ilyenkor a gyámhivatal fogja képviselni a kiskorú valós vagy vélt érdekeit és ez bizony gyakran nehézzé teszi az ügyintézést. Mivel látod a tulajdonosok születési dátumait, mielőtt foglalót vagy elöleget adnál egy ilyen ingatlanért, ne sajnáld a pénzt egy ilyen ügyekkel foglalkozó ügyvédre, aki elmondja, milyen kimenetelek lehetségesek.

A III. RÉSZ-ben vannak a minden egyéb dolgok leírva, amik legalább ennyire fontosak. Ne lankadjon a figyelmed, mert itt találod meg a legtöbb aknát elrejtve.

Ilyen lehet a haszonélvezet és a használat joga. Ez legtöbbször akkor van, ha valaki örökölte a házat, ő a tulajdonos, de akitől örökölte, annak az özvegye a haláláig tartó haszonélvezeti joga van rajta: őneki van joga lakni benne, kiadni pénzért és a többi.

Ezzel nagyon vigyázz. Amíg a haszonélvező nem hal meg, semmit nem tudsz csinálni az ingatlannal, ha ő másként akarja. Ilyen ingatlant csak nagyon áron alul vedd meg vagy mondasd le közjegyző előtt a haszonélvetőt a jogáról és ez kerüljön is fel a tulajdoni lapra. (Nem leírja egy sajtpapírra, hanem közjegyző és földhivatali bejegyzés!) Amíg ez nem történik meg, foglalót se adj. B verzió, hogy az adásvételi szerződésben mond le, de akkor se adj foglalót ilyen házra, lakásra. Ellenkező esetben el ne hidd, hogy a mama nem fog beleszólni meg egyébként is már nagyon öreg, nem kell vele törődni és a többi. Balek leszel, ha ilyenbe belemész, kivéve, amint mondtam, ha annyival olcsóbb az ingatlan.

Jelzálogjog, elidegenítési tilalom: ettől annyira nem kell félned, azt jelenti, hogy hitel van a házon, lakáson. Benne lesz a szerződésben, hogy az első mondjuk 13,24 millió forintot az XY banknak kell utalnod, aki ezért cserébe leveszi ezt a terhet a tulajdonlapról. Az ügyvéd elvileg intézi.

Végrehajtási jog: na ettől viszont nagyon féljél. Bármikor arra kelhetsz, hogy elárverezték a házad. Ilyen ingatlant csak akkor vegyél meg, ha kiderült, hogy kik és miért tették rá és megállapodtál velük. Ha cégnéven van az ingatlan, találkozhatsz még felszámolással vagy végelszámolással. Ilyen ingatlant se vegyél, amíg nem derül ki, mi is ez és mi lesz a vége.

Lehet még a földmérési jelek és villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog a tulajdonlapon. Ettől ne ijedj meg, de tudj róla, mert könnyen lehet, hogy ez miatt nem tudod úgy átalakítani a házat, ahogy szeretnéd. Annyit jelent, hogy biztosítani kell a kertedben az áramszolgáltatónak a trafójának helyet esetleg a házad falán egy szintezéshez használt földmérési fém bütyköt, amit nem mozdíthatsz el és az ahhoz való hozzáférést is biztosítanod kell (Ezt az úgynevezett szintezéshez használják, ismert a magassága, ezekhez mérik hozzá az ismeretlen magasságú tereptárgyakat. Ezért sem kellene csak úgy kivenni és valahová visszatenni a ház szigetelése után….) A helyszínen tudd meg pontosan, mit is takar ez a jog.

Vízvezetési jog, vezetékjog: azt jelenti, amit sejtesz, hogy jelent. Korlátozza, hogy hová mit építhetsz, tudd meg pontosan, mi is ez. De jó esetben olyan nagy terhet nem jelent, ha tudsz róla és nem oda akartál valamit építeni.

Elő-, visszavásárlási, vételi jog: erre is nagyon ügyelj. Nem veheted meg addig az ingatlant, amíg az elővásárlási jog tulajdonosa nem mond le erről a jogáról.

Amiket még itt találhatsz és nagyon fontosak:  bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás, vagyis a ház nem eladható, amíg a per le nem zárul.
Építési, telekalakítási tilalom, építési korlátozás, kisajátítási, telekalakítási eljárás megindítása,
elidegenítési és terhelési tilalom, tartós környezetkárosodás, épület létesítésének vagy lebontásának ténye.

Figyelj oda, ha nem te kérted le a tulajdoni lapot, minden oldalát megkaptad-e? A jobb felső sarokban látod, hogy mondjuk 3/5 oldal, vagyis öt oldalból ez a harmadik. Nehogy pont azon a lapon legyenek a huncutságok, amit nem adtak oda neked.

Meg kell még említeni az úgynevezett széljegyet is. Aznap, hogy valamit bejelentettek a földhivatalnak, mindjárt széljegyre is teszik. (Régen ez a lap szélére írt ideiglenes feljegyzés volt.) Ez nem azt jelenti, hogy el is fogadták, de valamikor a közeljövőben döntés hoznak róla. Tehát a széljegy még nem biztos, hogy meg is valósul, de ha nincs kizáró ok, akkor életbe lép és utána leveszik a széljegyet. (Ha nem fogadták el, akkor az elutasítás ténye kerül fel a teljes tulajdoni lapra.)

Ha házat veszel, térképmásolatra is szükséged lesz. (Lakásnál nem kell ilyen.) Ezen azt látod, hogy hivatalosan minek kellene lennie az ingatlanon és mi az, ami ezzel szemben tényleg van.

A ház harmadakkora a térképen, mint a valóságban? Engedély nélkül kibővítették az előtte itt álló kisházat. (Vagy lerombolták és újat építettek, csak elfelejtettek erre engedélyt kérni.)

A garázs nincs feltüntetve? Ha engedély nélkül építették később még bajod lehet belőle. (Kis faház, mobilgarázs, jakuzzi és a hasonló dolgok nem engedélykötelesek, azok nem lesznek rajta a térképen.)

Ha úgynevezett nyelestelek, vagyis egy másik telek mögött van az, amit venni akarsz, az odavezető út fel van-e tüntetve és a tiéd-e?

Engedély nélküli építkezés esetén kérhető fennmaradási engedély, ha a szomszédok nyilatkoznak, hogy tíz éve ott az adott ingatlan az adott állapotban és őket nem zavarja, akkor mákod van. (10 évig van joga az önkormányzatnak visszabontatni). Ha valamelyik szomszédot zavarja és nem tanúsítja, hogy ott van tíz éve változás nélkül, akkor gondban lehetsz. A kérdés komplikált, a jogszabály 2019-ben ráadásul változott is, ha érint a dolog, járj utána.

De ha nem akarsz feleslegesen szívni vele, olyan ingatlant vegyél, ami rendben van, ott van a ház és akkora, ahol lennie kell. A lényeg: tulajdonlap és térképmásolat nélkül ne adj pénzt, még foglalót se és ne hagyd magad lerázni, hogy majd jó lesz az, meg majd elintézzük.

Intézzék el, kerüljön minden bejegyzésre (de legalább széljegyre) a földhivatalban, minden épület akkora legyen és ott legyen, amekkora kell és majd utána kezdhetünk beszélni a vásárlásról.

Összefoglalva: ideális esetben minden rendben van: az ingatlan lakás vagy “lakóház, udvar”, nincs rajta semmi teher vagy maximum banki hitel esetleg CSOK miatti bejegyzés, ami kezelhető könnyen. A térképen minden a helyén van, nincs felesleges épület a térképhez képest és semmi nem nagyobb vagy kisebb, mint amiről a földhivatal tud. Nem osztatlan közös tulajdon vagy ha mégis, ez az árában is erősen visszaköszön. Minden tulajdonos az eladók között van, mindenki már nagykorú és nincs haszonélvező.

Minden más esetben légy észnél és légy résen, ha kevésnek érzed magad hozzá, kérj egy ingatlanos ügyvédtől egy órát pár tízezerért, hogy elárulja, mennyire vészes mondjuk a bejegyzett szolgalmi jog és mit is jelent neked pontosan. Ne spórolj rajta 30 ezret, mert a végén tízmilliókat bukhatsz.

Share

125 hozzászólás

  • maveryck
    Egy ingatlanosnak ez az írás már túl bonyolult, hosszú és felesleges:)
  • Alfa
    Így-így.
    + gyanús, parás esetben, főleg drága telkes környéken földmérő!
    Mert ha kiderül hogy véletlenül (tényleg véletlenül) rossz helyre épült a kerítés, főleg telekhatáron kívül és a szomszéd, vagy a későbbi szomszéd észreveszi, megtámadja, akkor nagyon sok pénz elmehet akár csak 50 méter kőkerítés bontására, újraépítésére.
    Ez nyilván nem kell, ha szép rendezett téglalap alakú telkek egymás mellett vannak és magadnak kimérve jók a méretek. Akkor nem valószínű hogy el lenne tolva az összes telek 1 méterrel mondjuk jobbra.
    De ha tul. lap / térképmásolat szerint a kiválasztott leendő telek és minden környező telek is 22 méter széles, a tiéd meg kimérve 24, akkor illik gyanút fogni.
  • Imre
    Még egy dolog: a térképmásolaton még olyan is lehet, hogy bővítették a házat mondjuk két szobával és azt a két szobát (és a nagyobb alapterületet) nem tüntettették fel a térképmásolaton.

    Akkor az a rész jogilag nem létezik és a bank addig nem ad hitelt, amíg fel nem lesz tüntetve.

    Igen, erről szól, hogy nagyobb a ház, mint a térképen. 🙂

  • Kiszamolo
    Alfa, nálunk az egész utca túloldala egy méterrel kintebb hozta a kerítését, hogy nagyobb legyen a telkük. De tényleg az egész utca. Az önkormányzatnak mi árultuk el húsz év múlva, miért lett egy méterrel kisebb az utca, csak néztek.
  • Justin
    A legtöbb banknál lehet előzetes értékbecslést kérni, ami a hitelfelvételhez egyébként is kell (általában 90 napig érvényes). Nekünk így derült ki, hogy a térkép és a valóság nem egyezik, így a végleges adásvételibe belekerült, hogy az eladó felelőssége ezt rendezni X napon belül. Valószínűleg én nem tudtam volna megállapítani a térképről hogy valami nem ok, de a bank ezt hivatalból megtette, mielőtt bármilyen kötelezettséget vállaltam volna.
  • Józsi
    A jó kis falusi “hátsótelek”, amit a kedves tulajdonosok minden évben egy ekefordulóval megnöveltek a téesz kárára. Aztán amikor eladta a téesz és az új tulajdonos kimérette akkor egy utcának lett hirtelen oda a hátso kert 3/4 része.
  • Zsolt
    A fennmaradási engedélyt tavaly őszig volt viszonylag egyszerű elintézni, úgy ahogy te is leírtad (2 szomszéd nyilatkozik, 10 éven túl épüljön). Tavaly ősszel viszont változott az erre vonatkozó rendelet: sokkal bonyolultabb és költségesebb egy engedély nélkül épült akármit utólag engedélyeztetni (terveztetni kell, földmérő kell, ilyenek). Az egyik ismerősöm most adta el a házát, de épített hozzá egy teraszt, amiről annak idején csak egy építési engedélyt kért, ami meg is volt neki, viszont a térképen nem volt feltüntetve, mert akkor még nem kellett hozzá földmérőt hívni. Most csak akkor tudja eladni a házát, ha végigviszi a mostani szabályok szerinti engedélyeztetést, ami 580.000 Ft-jába fog kerülni. És ez csak egy egyszerű terasz. A mi tavalyelőtt vásárolt házunk mögött 2007-ben felhúzott, lakhatási célú épület engedélyeztetése is minimum ennyibe fog kerülni. 🙁
  • Péter
    Ezért érdemes legalább részben hitelt is igénybe venni, ha az ember “segítséget” szeretne.
  • krisz
    Elég jó írás.
    Valaki vásárolt mostanában házat / telket?
    Van egy olyan gyanúm, hogy a külső kerületek és agglomerációban kapható házak 95%-ánál az itt leírt dolgok (telekhatár / túlépítés stb.) nincsenek rendben.
  • Alfa
    : mi vettünk házat. Rendben volt a telek, minden. Azért a többség rendben van, különösen ha több mint 20 éve kiparcellázott, nem a városok szélén lévő belterületi telkek, házak jók. Ott már ha volt esély gubancra az a környék parcellázása, beépítése során előjött.
    De ha csak mondjuk minden huszadik rázós, akkor azért az nem kis esély, ezért kell megnézni mindent.
    Továbbá nem árt ha van egy sokat látott paranoiás ügyvéded, neked úgyse fog minden eszedbe jutni.
    Ehhez általában életkor is kell, lehetőleg ne ifjú titán harmincéves legyen az ingatlanügyvéded, inkább 45+.
  • Judit83
    “Ha van öt tulajdonos (például örökölt ingatlan), akkor mind az ötnek jóvá kell hagynia az eladást és ha csak felhatalmazást nem ad, ott is kell lennie az adásvételnél.”

    Ha egy telek osztatlan közös tulajdon, és az 50%-os tulajtól szeretném megvenni az ő 50%-át, akkor mi a helyzet? A másik tulaj nem felkutatható, val.szeg már nem is él. (Annyi van róla a tul. lapon, hogy “Tóth Béla”, 1923-ban szerezte az 50%-át örökléssel..)

  • PityubáCSI
    Nagyon jó, lesz valamikor a házon belüli közművekről szó?
    Pl a gáz átalakitás, vidéken sűrűn előfordul, hogy nem a terveknek megfelelően kivitelezték a gázcsöveket, konvektorokat. Ebből lehet gond? Későbbi átalakitás, pl gázbojler villlamosra cserélése miatt ottmaradt gázcsövek, stb.
  • jami

    A vevőnek fontos 🙂

    Az lenne az ingatlanosnak is, mert ezekkel lehet jól alkudni vagy eleve el sem vállalni vagy a hirdetés előtt megbeszélni az eladóval, hogy csináljon már rendet…

    Tipikus még, háznál főleg, hogy nincs meg az eredeti alaprajz és műszaki adatok – pedig ezen is lehet pl. hitelt bukni; no meg felújításkor jönnek csőstől a meglepik. Papírokkal egy műszaki ellenőr is jobban tud nézelődni… És persze a legritkább esetben egyezik minden paraméter; de legalább van kiindulás.

  • Anton von P
    Nem tudom hány részes és mennyire részletes lesz a sorozat, de ha már ingatlanok, azt is érdemes tudni, hogy ha pl. befektetésként akarsz földet venni, 10000 m2 (1 ha) felett 2015 óta csak megfelelő képesítéssel tudsz venni.
  • Faterpolo
    Jól sejted. Mi 2018-ban vettünk házat. Nagyon szűkösek voltak a lehetőségeink, végül a legrondább, legtöbb felújítást igénylő ingatlant vettük a nevünkre. Miért? Mert ez volt az egyetlen az egész, általunk nézett területen (10-nél több települést néztünk!), ami jogilag tiszta volt.
  • tré
    Apuék pár éve el akarták adni az agglomerációban levő nagy telket (két keresztutca megy neki jobbról-balról, a szomszédos telkeket már feldarabolták).
    Akkor derült ki, hogy a földhivatali valaki a családja nevére írta a telek egy részét, egy négy méteres “ostorszíjat”. Még a kárpótlási jegyek időszakában történt, csak senki sem vette észre. Végül a jog nekik adott igazat, de közben a vevő elmenekült – amit persze mindenki megértett.
  • walaki
    Szerintem már a bank és az ügyvéd sem kéri le a hivatalos tulajdoni lapot, mindenki csak nem hivatalosat kér. Tavaly vettem lakást és vettem fel lakáshitelt, elég volt beadni a nem hiteles tulajdoni lapot a hitelkérelemhez, és az ügyvéd is csak a nem hiteles díját kérte el tőlem pluszban.
  • De igen
    Jó ez a sorozat. Teljesen tisztán, buktatókkal együtt fenn kéne már rég lennie egy ilyennek vhol elérhető helyen. Mert azért ami tényleg fél óra alatt elsajátítható tudás, az legyen már közkincs.

    (Ha jól működne az állam vagy lenne tisztességes ingatlanszakma.)

  • Lala
    Komolyan mondom többet tanulok az ingatlan adás vételről Miklóstól, mint akármelyik magát ilyen meg olyan csúcsszuper és a szakma krémjének nevező ingatlanostól. Azon se lepődnék meg, ha egy átlagos ingatlanosnak már meghaladná a képességeit hogy dekódoljon egy tulajdoni lapot 🙂
  • Lookie
    Azért elgondolkodtató, hogy az adásvételi szerződésért több százezer Ft-ot elkérő ügyvéd mellett ilyen aknákra futhatunk.
  • -nb-
    Vidéken előfordulhatnak durva telekhatáreltérések: a digitalizálásnál valahogyan minden pont “elcsúszhatott” 40-80 cm-el bizonyos területeken. Gyanítom a légifelvételek korrekciója a ludas, de ki tudja?
    Ha valamelyik tulajdonos helyretetette, akkor a környezők megszívhatják.
    További tényező, hogy “hagyományosan” 80 cm eltérés volt megengedett a térképi és a valós állapot között, azaz ennyi eltérés alatt nem lehetett semmit tenni ellene (most mintha 60 cm vagy 40 cm lenne a limit, de nem tudom, földmérő megmondja).
    Egy telekrendezési eljárás kb. fél év, ha minden fél együttműködő. Ez díjmentes, de kell indok az elindításához.
    És nem lehet azt mondani, hogy a térkép el lett mérve a környéken, telkenként lehet csak kérni.
    Ha önkormányzat / állam is érintett, akkor gyakorlatilag reménytelen. Ha csak magánemberek, akkor esetleg érdemes lehet várni.
  • Szegedi Dorina

    Erről a banki értékbecslésről lehet kicsit többet tudni?
    Most egy kicsit furán hangzik, de mondjuk én nem vagyok túl jó tárgyaló, illetve jobban zavarna, ha “áron felül” vennék valamit, minthogy nem takarítottam meg 200 ezret egy áralkuval. A banknak elméletben sokkal több tapasztalata van a tényleges eladási árakról. Mennyire kivitelezhető az, hogy a vevő azt kéri, hogy kérjünk egy banki értékbecslést, és ha van elég pénzem hozzá, akkor legyen az az ár?
  • Marabu
    Osztatlan közös tulajdonnál megosztási szerződés! Ha nincs, azzal is lehet ám szívni, hitel meg anélkül esélytelen. Sokan eleve fáznak tőle, pedig nem rosszabb egy társasháznál.
  • Okoska2

    Egy igazi ingatlanos simán csinál neked egy értékbecslést.
    Mi most vagyunk bp-i agglomerációban házeladásban. Rendeltünk egy értékbecslést, 37e Ft volt. 60 oldalas anyagot kaptunk, táblázatokkal, elemzéssel, összehasonlítással, piaci és hozamértékekkel. Korrekt.
    Ez alapján kezdtünk el hirdetni.

    Mellesleg a hölgy nálunk is kibökte h nem stimmel a térképmásolat, nekünk ez eszünkbe sem jutott volna. Volt is azóta kint a földmérő, és beadtuk már a papírokat a földhivatalhoz. A leendő vevő remélem elégedett lesz:)

  • Szegedi Dorina

    A tulajdonosnak az ingatlanos. Én vevőként a tulajdonos kérésére, az ő általa fizetett értékbecslő értékbecslését azért fenntartásokkal kezelném, arra nem mondanám, hogy oké, akkor ennyit ér.

    A bankit viszont megbízhatónak gondolnám, hisz a banknak elérhetők az adott terület adásvételi adatai, ráadásul én megyeszékhelyi panelt tervezek, azok eléggé tömegáruk ahhoz, hogy ott a statisztika működjön.

  • Whitney
    A haszonélvezeti jogről történő lemondáshoz annyi kiegészítés, hogy a gyakorlatban azért ezt általában az adásvételi szerződésbe szokták belefoglalni. Tehát az megfelelő, ha az ügyvédhez/közjegyzőhöz eljön a haszonélvező is és lemond a haszonélvezeti jogáról, ebben az esetben nyugodtan lehet adni foglalót, ilyenkor a haszonélvezeti jogot a tulajdonjog átvezetésével egyidejűleg fogja törölni a földhivatal is.
  • Spc
    Van, hogy a földhivatal elfelejti levenni a haszonélvezeti jogot. Nekünk az eladó mutatta, hogy meghalt a néni (édesanyja) és itt a határozat, hogy a jog törlésre kerül 60 (?) napon belül, de ez másfél év alatt nem történt meg. Újra bement és kérelmezte a törlést, de nem akarták befogadni a kérelmet, mert “úgy is nemsokára törlődik”. Értsd: elfelejtették felvezetni és nem akarták, hogy nyoma legyen a mulasztásnak. Természetesen a bank addig nem adott rá hitelt, amíg a tulajdoni lapon rajta volt…
  • Justin

    Banki értékbecslés: Valójában nem a bank csinálja, hanem egy külsős értékbecslő a bank megbízásából (a bank kapja az eredményét is és ebből ő állapítja meg a hitelfedezeti értéket – ami nem azonos a piaci értékkel). Mivel hitelfelvételhez mindenképp kell, ezért adott esetben érdemes előzetes értékbecslést kérni, nem akkor elindítani, amikor beadod a hitelkérelmet, így az adásvételi előtt kiderülnek a gondok.
    Egy sima értékbecslőt bármikor megbízhatsz Te is, ha csak az a cél hogy tudd a piaci árát az ingatlannak. A tulajdonos kelleni fog hozzá, mert helyszíni szemle is van a becsléskor.
    Ha magadnak csináltatod a becslést és kell hitel, azt nem biztos hogy elfogadja a bank és csináltat veled egy ‘sajátot’. Én a bankon keresztül 30.000-t fizettem érte.
  • Okoska2
    Hát ez a mennyit ér elég filozofikus.

    Amúgy meg a tulajdonosnak is fontos, hogy reális áron hirdessen, különben a vevő bankja beint hamar… és a bankok is kiadják az értékbecslést az ingatlanszakértőknek, a mi esetünkben is úgy készült az értékbecslés, hogy akár banknak is mehetne, olyan szempontok alapjan

  • Szegedi Dorina

    Köszönöm.
  • Szabolcs
    Szegedi Dorina
    2021-02-08 at 13:11

    Mit akarsz ebből kihozni? Azt mondod az eladónak, hogy figyu, én sokallom, és legyen az ár az, amit a bank mond?
    Ha igen, akkor gondolj erre, mikor a Te lakásodat akarod így eladni, elfogadnád-e a banki értékbecslést. Meglepődnék 🙂

  • Szegedi Dorina

    Mindenesetre mint vevő nagyon örülnék, ha lenne ilyen értékbecslése az eladónak, azt mindenképp pozitívan értékelném, mert ebből azt gondolnám, hogy ő is gondosan akar eljárni, precízen tisztázva a dolgokat.
    Kívánom nektek, hogy jól sikerüljön az eladás.
  • jami
    A banki azért fontos, mert a hitelnél nem érdekli a bankot, mennyiért vetted; csak az, hogy mennyit ér (és még kicsit alá is mennek).
  • NAR
    Ha az egész környékre van változtatási tilalom, az is rajta van minden egyes tulajdoni lapon?

    Nem, az a helyi rendeletből derül csak ki.

  • sokfa
    sziasztok,

    en pl pont ingatlanost keresek. nem kell h “csoda” jo legyen, de ne kamuzzon tul sokat. Heves illetve Csongrad megyeben szeretnek vasarolni.

    koszonom szepen. kerem, kuldj tel szamot az a4fuzet kukac gémélre.

    koszonom

  • Daisy
    A foldhivatallal rossz tapasztalataim vannak. A szüleimnek van egy üzlethelyisége, ami kocsmának van kiadva. Pár éve felujitottak mellette a kerthelyseget is, amit egyébként is 45 éve használtak és gondoztak. Erre jött az önkormányzat, hogy az bizony az övék, tessék bérleti díjat fizetni. Bevittuk az összes papírt , de nem fogadták el, révén még kézzel lett rajzolva a terkep és az úr, aki csinálta, már meghalt, ők pedig nem tudják értelmezni (pedig elég egyértelmű a rajz.. ),de nagyon szívesen kijonnek és 40 ezerért újra megmerik. Nyilvánvalóan az új mérés nekik kedvezett. Úgy látszik régen mások voltak a mertekegysegek és aranyok, mert a 18 méteres tévedést kicsit soknak találom egy 60 méter széles telek eseten.
  • Okoska2

    Köszi:)

  • mitel hentes
    Azért kiderülnek itt az ingatlanos szakma titkai. Miklós “leleplezi” a tulajdoni lap – térképmásolat misztériumát, többiek a kommentekben megemlítik az értékbecslőt, én nem is tudom, hogy milyen aduász marad az ingatlanosok kezében?

    Szerintem ezért ma este már a hosszúorrú bohóccípő is előkerül a fb-on, és röppen egy másfél órás podcast, hogy azért nem ilyen egyszerű a dolog…

    De. Ilyen egyszerű. 🙂

  • untermensch4
    Térkép. Tizenpár éve vett egy ismerős házat olyan helyen amit a 2.világháborúban olyan szinten lebombáztak hogy vszeg a földmérők később elmérték a bombatölcsér-mezőt. Az ő háza helyén a teljes szomszéfd telek volt rajzolva, ő meg az utca túloldalára…
  • uborka
    Ha már szóba került a banki értékbecslés, azért azzal sem árt óvatosnak lenni.

    Mi a Raiffeisentől vettünk fel hitelt, az értékbecslő díját szerencsére elengedték. A csávó két hétig dolgozott azon, hogy kitöltse a sablonját és betippelje a ház adatait (pl. vasbeton panelből vannak a főfalak, de simán beírta téglának), meg kikeresett pár hirdetést az ingatlan.comról a környékről és ez alapján megállapította, hogy az ingatlan értéke annyi, mint amit kialkudtunk (1% eltéréssel).

    Ezt én is meg tudtam volna csinálni egy óra alatt 😀

  • Kiszamolo
    Uborka, értékbecslők megveszik az adatokat a NAV-tól az adott kerületen belüli megvalósult adásvételek adataival, illetve tényleg meg kell nézniük a kínálati árakat is.
  • Walahol
    Judit83:
    “Ha egy telek osztatlan közös tulajdon, és az 50%-os tulajtól szeretném megvenni az ő 50%-át, akkor mi a helyzet? A másik tulaj nem felkutatható, val.szeg már nem is él. (Annyi van róla a tul. lapon, hogy “Tóth Béla”, 1923-ban szerezte az 50%-át örökléssel..)”
    –>Elbirtoklás? Magánszemélytől x év folyamatos saját használat után lehet elbirtokolni, 1923 óta ez valószínűleg teljesült, a mostani tulaj tudja megoldani. Ha megveszed így, akkor onnan indul az x év, tehát 10-20 év míg a tiéd lehet, ha nem jön örökös. Ha jön, buktad.
  • Walahol
    Haszonélvezet:
    “. Ellenkező esetben el ne hidd, hogy a mama nem fog beleszólni meg egyébként is már nagyon öreg, nem kell vele törődni és a többi. ”

    Ezzel nagyon kell vigyázni, mert az idős emberek még jó és segítő szándék mellett is nehezen mozdulnak, meggondolják magukat, és még az is könnyen lehet, hogy a háttérben ráadásul nem is segítő szándék van.. nem véletlen nagyon erős jog a haszonélvezet.

    Alapjában véve fontos, hogyha az eladó szerint valami “apróság, egyszerű..”, akkor ugye annak semmi akadálya, hogy ezt még ő megoldja a vétel előtt.

  • Zabalint
    (Nem közvetlenül ehhez a cikkhez kapcsolódik, de ez a legfrissebb a témában).
    Tavaly volt egy időszak, amikor olcsó halszem objektívet kerestem a fényképezőgépemhez, akkor olvasgattam a témában viszonylag sokat. Ennek kapcsán véletlenül belefutottam egy cikkbe, ami arról írt, hogy hogyan korrekt egy ingatlan hirdetésnél fotózni a belteret. Na, ott erősen hangsúlyozta a cikkíró, hogy halszem obival nem korrekt, mert torzít és nagyobbnak mutathatja a teret, mint ami valójában. Utána rákerestem, és máshol is sok helyen írják, ingatlanosok oldalain is.

    Nos, mikor ismét lakásokat kezdtem el nézegetni, már jobban ráállt a szemem, és az a durva, hogy főleg az ingatlanosok hirdetései tele vannak halszemes képekkel. 🙂
    (Egyébként a mostanában elterjedt ultra-széleslátószögű kamera a mobiltelefonokon is általában valamennyire halszem, csak szoftveresen korrigál, amit amúgy ki lehet kapcsolni.)

  • jozenbazsen
    Judit83,

    “Ha egy telek osztatlan közös tulajdon, és az 50%-os tulajtól szeretném megvenni az ő 50%-át, akkor mi a helyzet? A másik tulaj nem felkutatható, val.szeg már nem is él. (Annyi van róla a tul. lapon, hogy “Tóth Béla”, 1923-ban szerezte az 50%-át örökléssel..)”

    Ez a rész úgy pontosabb a cikkben szereplő változatnál, hogy ha TELJES ingatlant akarod megvenni, akkor természetesen minden tulajdonosnak bele kell egyeznie (=eladnia neked) az eladásba a SAJÁT része tekintetében.

    Ha résztulajdont akarsz venni, akkor a másik/többi tulajdonos beleegyezése ehhez NEM kell, csak annyi közük van hozzá, hogy mint tulajdonostársnak elővételi joguk van. Saját részével mindenki szabadon rendelkezik.

    folyt.köv.

  • gab
    A NAV adatbázisa a megvalósult tranzakciókról magánszemélyeknek is megvásárolható, 7500 forint az alapdíj. Kerületenként, vagy irányítószámra lehet adatkérést beadni. IG01 nyomtatványnak hívják.

    nav.gov.hu/nav/letoltesek/nyomtatvanykitolto_programok/nyomtatvanykitolto_programok_nav/kerelmek/ig01.html

    nav.gov.hu/data/cms446968/IG_01_KITOLTESI_UTMUTATO_vegleges.docx.pdf

    Így már lehet összehasonlítási alapod arról, hol mennyiért mennek el a dolgok.

    Erről is lesz szó…. 🙂

  • jozenbazsen
    Judit83,

    folyt:

    Esetedben két eset lehetséges. Vagy indítsa el az elbirtoklási pert a mostani tulajdonos, és ha övé az egész, akkor eladja neked. Esetleg így olcsóbban is adhatja, viszont ez több hónap is lehet.

    Másik lehetőség, hogy megveszed a részét, az elővételi jog esetében pedig a Ptk.6:222.§(1)-re hivatkoztok (esetleg a földhivatali címre megkínáljátok azt a bizonyos tulajdonost egy elővételi joggal, úgyse nagyon fog határidőben reagálni rá). Ha megvetted, elindítod a közös tulajdon megszüntetése iránti pert. Az ismeretlen helyen tartózkodó tulajdonosnak ügygondnokot rendelnek, igazságügyi szakértő megállapítja a forgalmi értékét, és azt bírósági letétbe teljesíted, és a tied az egész. Pár hónap valszeg azért ez is lesz.

    Ha már nem él az illető, és jelentkezik örököse, akkor póthagyatéki eljárás után akár meg is kaphatja a pénzt.

  • -nb-
    Értékbecslő: a válság legmélyén (NEM tudtuk, hogy az van, hanem MUSZÁJ volt venni valamit, hitellel 🙂 ) vettünk nagyon lerobbant panellakást. A banki értékbecslő a vételár dupláját mondta. Üzengettünk vele (a bank nem adja ki, de itt a túlbecslést jeleztük, és emiatt talán?), ennek a lényege, amennyire emlékszem: a környék eladási adataiból, hirdetési áraiból meg műszaki részleteből KÖTELEZŐEn előáll az érték, azon csak minimálisan módosíthat, mert a felelősség rátolódik, higgyük el, hogy jól meg van az becsülve.
    Szóval nem mindig a banknak kedvez 🙂
  • Mdzsi
    És van még egy speciális eset, az ún. “tulajdoni lapon kívüli tulajdonjog”. Én már ilyennel is találkoztam.
    Pl. amikor van egy 1/1 tulajdonos és ő kijelenti, elismeri, hogy a felesége 50%-os tulajdonos az ingatlanon.
    Ezt az aknát csak úgy tudod hatástalanítani, ha az adásvételi szerződésben nyilatkoztatod az eladót arról, hogy nincs tulajdoni lapon kívüli tulajdonjog.
  • jami
    Na, most fog elmenni a kedve mindenkinek a vásárlástól 🙂

Vélemény, hozzászólás?

A megadott név fog megjelenni, ezért érdemes nem a valódi nevedet megadni a hozzászóláshoz.

A hozzászólás előzetes moderáció után fog megjelenni.

A hozzászólás párbeszédre van kitalálva és nem monologizálásra. Ezért fogalmazd meg úgy a mondanivalód, hogy beleférjen egyszerre egy hozzászólásba. Senki nem akar téged olvasni 15 hozzászóláson keresztül (rajtad kívül természetesen). Ha cikket szeretnél írni, ajánlom valamelyik ingyenes blog oldalt, azok valók ilyenre.

Minden hozzászólótól elvárjuk a minimális tiszteletet mások felé. Akiknek ez (még) nem megy, azoknak felesleges fáradnia a gépeléssel. Beszélj úgy másokkal, ahogy szeretnéd, hogy veled beszéljenek. Ennyire egyszerű eldöntened, megfelelsz-e ennek a feltételnek.

A hozzászólás nem alanyi jog, hanem egy lehetőség, ha olyat tudsz mondani, ami mások számára hasznos és építő. Köszönjük a megértést.

(Elnézést kérek mindenkitől, a fentiekért, sajnos a félreértések miatt kénytelen voltam leírni ezeket. Természetesen a te hozzászólásodat is szeretettel várjuk.)

Figyelem: FIREFOX böngészővel gondod lehet a hozzászólás elküldésével. Használj másik böngészőt a hozzászóláshoz, amíg ki nem javítják a hibát.

 karakter még felhasználható

A hozzászólás elküldésével hozzájárulsz, hogy az IP címed technikai okokból tárolva legyen. Ha ezt nem szeretnéd, ne küldd el a hozzászólást. Kérésre a hozzászólást töröljük az IP címeddel együtt.