Ingatlanvásárlások

Valaki megkeresett, hogy jönnének haza és venni akarnak egy házat 100-150 millió körül a környékünkön, mi lenne a legokosabb, amit csinálhatnának.

Azt javasoltam nekik, ne kapkodjanak, különösen messziről nehéz lesz kiválasztani a megfelelő és megfelelő áru ingatlant.

Érdemesebb bérelni inkább egy-két évre egy házat és amikor már itthon vannak, akkor elkezdeni keresni.

2014-ig évtizedeken át olcsóbb volt bérelni ingatlant, mint vásárolni, mert a pénzünk többet kamatozott a bankban, mint a bérleti díj volt az ingatlan árához képest. Majd hirtelen megugrottak mind az ingatlanárak, mind a bérleti díjak, miközben az elérhető kockázatmentes kamatok leestek.

Így aztán mindenki ingatlanbefektetésbe kezdett, amit még megfejelt a mindenféle állami támogatás árfelhajtó hatása. Egy olyan lufifújás kezdődött, ami miatt mára Budapest jövedelemarányosan a nyolcadik legdrágább város lett Európában lakásvásárlás szempontjából, bérleti díj szempontjából pedig bekerült az első ötbe.

Az MNB egy éve még azt kommunikálta, hogy kevés a lakáshitel-kihelyezés európai viszonylatban, ma már hűteni akarja az ingatlanpiacot a 40% feletti befektetői célú ingatlanvásárlók miatt.

Az elszállt árak és az emelkedő elérhető egyéb hozamok miatt lassan megint fordul a kocka. Mivel most az ingatlanárak az egekben, ezért olyan nagy további emelkedés már nem várható (főleg nem a 100 millió feletti ingatlanoknál), miközben újra 4,5% kockázatmentes kamatot lehet kapni (hamarosan kamatadó-mentesen ugye), már megint nem lett olyan sürgős a vásárlás.

Ma az említett 100-150 millió forintra kapunk 375-562 ezer forint kamatot havonta. Ennyi pénzért már egész jó házakat is ki lehet bérelni, főleg úgy, hogy ahogy nézegetem, a havi háromszáz ezer feletti bérleti díjú házakat gyakran fél évig is hirdetik, így biztos lehet belőlük alkudni. (Egy 450 ezerért hirdetett házat érdemesebb ma odaadni 420 ezerért, mint akárcsak még egy hónapig üresen állni hagyni. Ha hat hónapja üresen áll, az már komoly alkualap és a rezsit még nem is említettem.)

Budaörsön és Törökbálinton jelenleg 30 drágább ingatlan bérelhető az ingatlan.com-on. Mondhatjuk, hogy ez nem nagy választék, de vásárolni sem olyan könnyű. Van olyan helyi ismerősöm, aki már lassan három éve keres megfelelő ingatlant és nem talál Budaörsön. Mert zajos, mert rossz elosztású, mert sötét, mert régi, mert szinteltolásos, mert meredek a garázslejáró, vagy nincs is garázs, mert szűk és meredek az utca és ennek ellenére nagy a szembe forgalom, mert túl nagy vagy túl kicsi a ház, esetleg a kert és a többi.

Arról nem is beszélve, hogy az utcánkban a házakat 5 évnyi hirdetés után adták el 55-65 millióért ezelőtt két-három éve, most ugyanolyan házakat ugyanitt 135 millióért hirdetnek. (Más kérdés, hogy már jó ideje fenn van a legtöbb ilyen hirdetés ennyiért.)

Ha valaki házat bérel, utána nyugodtan tud keresgélni egy-két évig, alkudozhat, várhat egy jó ajánlatra. Házbérlésnél nem olyan finnyás az ember, mint saját vásárlásakor. Egy nem olyan jó utcában lévő ingatlant, aminek nem jó az elosztása, vagy például túl nagy az alapterülete, nem vennék meg soha, de bérelni kibérelném egy-két évre.

Ha pedig hirtelen találnék egy jó vételnek számító házat, meg tudom venni. Ha azonnal be akarok vagy be tudok költözni, a legrosszabb esetben bukom a bérelt ház kaucióját, ami nem több mint egy-két havi bérleti díj. Viszont lehet, hogy cserébe 10-15-25 millióval olcsóbban vettem házat, mert volt időm várni a kedvező ajánlatra.

Más valaki most akart beszállni az ingatlanpiacra befektetési célból, őt lebeszéltem. Hitelt akart felvenni, nem is keveset, egy 30 milliós lakásra. Ha még meg is kapja a hitelt 4%-os fix kamaton, ennek az összegnek a kezdő havi kamata 100 ezer forint. Egy harminc milliós lakást (ma már 50 éves panelokat akarnak eladni ennyiért Budapesten), jó ha kiad tartósan 140-160 ezer forintért. Ebből leadózik, marad 120-135 ezer forint. Évente költ egy kicsit a lakásra és máris mínuszban lesz a kamatok miatt. Ha nem venne fel hitelt, kapna évente 4,5%-ot a pénzére. Az ugyanekkora összegnél 112,5 ezer forint kamat lenne havonta, probléma, ráfordítás és akár adó nélkül.

Persze nem tudjuk, mit hoz a holnap, lehet, hogy még tovább nőnek az árak. De a lakásárak, szemben mondjuk a részvényárakkal, nem tudnak a realitástól sok éven át elszakadni, mert az embereknek lakni kell valahol. Már pedig ha egy magyar átlagcsalád el tud tenni havi 200 ezret, az már szép eredmény. Ebből 12-13 év alatt tudna venni egy panellakást Budapesten.

Hiába tüzeli a kormány az árakat újabb és újabb állami támogatásokkal, előbb-utóbb be kell látnia, hogy már túl drága a lakhatás például a fővárosban, ami már az emberek megélhetését és a gazdaság növekedését is akadályozza. Egy egyszerű adóváltozással gyorsan el tudja venni a kedvét minden befektetési célú vásárlásnak, ami a legfontosabb árfelhajtó hatás jelenleg. Ha az a 40% eltűnne a piacról, összeesnének az árak azonnal. Nem kicsit, nagyon. Márpedig nagyon könnyű elvenni a kedvüket. A második ingatlantól lényegesen magasabb illetékkel, nagyobb adókulccsal, esetleg úgy, ahogy több nyugati városban csinálják: új építésű ingatlant csak 3%-os hozam mellett lehet bérbeadni, ha pedig valaki nem adja bérbe, azt is adóval büntetik.

Ha pedig az egyéb befektetésekre is már lehet majd újra kapni 5-6%-ot (már nem vagyunk messze ettől), sokan elfordulnak majd az ingatlanbefektetéstől maguktól is.

Az infláció úgy tűnik, már tartósan az MNB célja felett van (az aktuális maginfláció 3,5%), így már nem sokáig halogathatja a kamatemelést. Ez is az egyéb kockázatmentes befektetések hozamainak növekedése felé mutat.

Persze mindez nem azt jelenti, hogy akkor most biztos elkezdenek esni az ingatlanárak. Ezt senki nem tudja még megjósolni sem. De szerintem most már nincs benne nagy fantázia, ilyenkor beszállni már nem annyira nagy ötlet. Főleg nem havi maximum pár tízezer forintnyi plusz haszonért, amit esetleg a kiadáson lehet nyerni egy állampapír-befektetéshez képest.

(Igen, én is látom a cikkeket, akik kiszámolják, hogy most még érdemes két lakásba is beszállni, jó sok hitelfelvétellel, mert milyen jó lesz. Az összes ilyen cikk szerzője, legyen blog vagy komoly gazdasági portál, komoly jutalékot kap abból a hitelből, amit így kiközvetít. Így már érthető, miért akarják azt sugallni, hogy még mindig megéri belevágni.)

Egy harmadik ügyfél, aki jól keresett, most akart házat venni, elég komoly hitelfelvétel mellett. Mintegy havi félmilliós törlesztésű hitelre lett volna szüksége, amit gond nélkül meg is kapott volna, mert ennek több mint a háromszorosa a fizetése. Ennek ellenére őt is lebeszéltem róla. Ugyanis a havi költésük egymillió körül van, erre jön a félmilliós törlesztő. Ez azt jelenti, hogy a következő 15 évben nem engedheti meg magának, hogy havi másfél milliónál kevesebbet keressen. Ennyit viszont csak vezetőként keres meg. Egyrészt a következő recesszióban nem biztos, hogy lesz ilyen munkalehetősége, másrészt már most is túlterheli a munkája, nem biztos, hogy 15 évig még bírja, vagy el akarja viselni a beosztással járó stresszt. Azonban ha felvette a hitelt, a következő 15 évben nem engedheti meg azt a luxust magának, hogy másfél milliónál kevesebbet keressen.

Ennyit pedig egyetlen ingatlan sem ér meg. Inkább várjanak még egy kicsit a vásárlással, amikor nem kell ennyi hitel, vagy béreljenek drágább házat addig is abból a pénzből, amit a hitel kamataira költenének.

Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.

Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 40 ezer forint.

20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.

Share

249 hozzászólás

  • százegy

    Ez tipikus kommunista-hungarista tervgazdaságbeli gondolkozás. Mindig a társadalom legalja, legtehetetlenebb része a kollektivista, a nagy eszükkel pedig minden egyes esetben csak borzalmat hoztak hatalomra jutásuk után. Mit szólnál, ha a helyváltoztatás miatti jog érvényesítése érdekében elvennék a keveset használt, általad vásárolt, full extrás autódat közösségi használatra? Vagy ha a gyerekedtől elvenné Cs. Ronaldo a téliszalámis szendvicsét, majd kötelezné, hogy etesse az osztályt, mert ugye mekkora pazarlás téliszalánizni, amikor az országban éheznek, 1 kg szalámi árából pedig kijön 13 kg szójával dúsított bőrkés “népfelvágott”? XD Úgy látom, még erősen él Rákosi, Kádár és Szálasi népének lelke egyesek fejében. Ezt a gondolkodásmódot Pol Pot maxolta ki Kambodzsában, azóta se hozták be azt a pár évnyi borzalmat.

  • George
    Miklós

    A kisebb javítások a bérlő dolga, nézz utána ingatlan kiadási irodalomban akár online. A “nagyobb” dolgok, mint kazán, elektromosság a lakásban stb., az a kiadó felelőssége, de ha csöpög a csap, nehogy már rohanjon a tulaj vagy neki kelljen elintézni.

    A többiről:

    Panelek persze, hogy túl vannak árazva, ha megjelenik az új “panelek”, az új építésűek nagy része a piacon, akkor már nem fognak annyira menni. Az újaknak jobb az elrendezésük, modernebbek, nyilván olyat veszel/veszel ki, még ha egy kicsit drágább is.

  • L70

    Értem én, hogy az ötlet jó, de kormányunk mostanában inkább egyszerűsít, el nem tudom képzelni, hogy apparátust állítana egy ilyenfajta új, célzott adó elkerülésére.

    Mit kezdenél azzal, hogy kiadom 10 ezerért a budapesti ingatlant egy rokonnak? Bejelentkezik tartózkodási helyre, odavisz egy kis bőrönd ruhát, és kész. Ki van adva, nem áll üresen. Tehetek én róla, hogy nem alszik ott minden nap?

    Adózom érte maximum havi 1500 Ft-ot, mert olykor még költségszámlám is lesz bármiről.

    És mit csinálsz Rakacaszenden, ahol üresen áll a fél falu? Megadóztatod azt, aki örökölte, de már 10 éve nem tudja eladni, mert nincs vevő?

    Az átkosban egy családnak egy lakása és egy nyaralója lehetett. Ha kellett, elváltak, és lett apunak is egy, és anyunak is egy. Olyan, mint az ltp sztori, a fél rokonságot bevonta a magyar, hogy kaszáljon vele, és az smafu volt, évente 72.000, nem 300.000.

  • expect

    “de ha csöpög a csap, nehogy már rohanjon a tulaj vagy neki kelljen elintézni.”
    Ha egy tömítést kell cserélni, akkor nyilván nem, mert az éppenséggel hozzátartozik a mindennapi használathoz. Viszont ha az egész csaptelepet ki kell cserélni, akkor azt rohadtul nem a bérlő fogja fizetni, de még csak intézni se. (Már csak azért se, mert nem az ő lakásában fog tündökölni az új eszköz a jövőben.)
  • expect
    Cikk témájához: keresleti piacot azzal biztos nem fogsz hűteni, hogy plusz adót vetsz ki azokra, akik a kínálati oldalon vannak. Országszerte ott robbantak fel az ingatlanárak (illetve azok vonzáskörzetében), ahol beindult a gazdaság, ahol több ezer új munkahely jelent meg. Győr, Kecskemét, Budapest…stb, plusz adóval egyetlen egy dolgot fogsz elérni, hogy továbbterhelik. Vagy persze játszhatsz rákosi elvtársat és államosíthatod a vagyonukat, de legalábbis kötelezheted őket, hogy egyik napról a másikra lenyeljenek többmillió forint veszteséget, csak éppenséggel utóbbival se a valódi keresletet segíted, hanem kártyavárként döntöd össze a lakáspiacot s a romokon pont a spekulánsok táncolnának, akik fillérekért vásárolnák fel a csődbe lökött tízezrek vagyonát.
    A megoldás a válság elkerülésére a több lakás és a vízfejűség csökkentése.
  • Moltiszanti

    A 3 éves 4.2, de az 5 éves már 4,5.

    allampapir.hu/allampapirok/PMAP

  • Gábor
    Csak ezen a blogon – ahol sokkal-sokkal homogénebb az olvasóközönség, mint a teljes magyar társadalom – nincs megegyezés arról, hogy hogyan is kellene adóztatni az ingatlanokat.
    Hogy menne át bármelyik verzió a parlamenten?

    A szegények (átlag alatti vagyonnal/jövedelemmel) mindig a gazdagok pézéért ácsingóznak.
    A gazdagok (átlag feletti vagyonnal/jövedelemmel) meg vannak olyan okosak, hogy nem adják.

  • Maxi
    @Kiszámoló amíg megfizetik, addig reális. Rendben van, hogy egy ingatlan, részvény, certifikát ára nem csak szigorúan monoton növekvő értéket vehet fel az időben előre haladva. Olyan kilengéseket viszont csak nem produkál egy lakás, mint mondjuk az OTP részvénye, ami az elmúlt tíz évben kétezertől tizenkétezerig minden értéket megjárt. Hosszú távon tartva, nem spekulatívan hanem befektetve a pénzt, egy normális településen lévő jó elhelyezkedésű lakással, telekkel nem igazán fog mellé senki. Saját lakhatáson felül többféle hasznosítása is lehetséges egy lakásnak, jövedelmet is termelhet, többet is mint ugyanolyan értékű részvénycsomag osztaléka.
  • Kiszamolo
    Maxi, attól hogy van balek vagy mohó egy adott áron, attól az még nem reális.
  • Second Wave

    Az egészben az a vicces, hogy ugyanezek a figurák magyarázzák a párhuzamos hozzászólásaikban, hogy kéne sok bérház, amit a tulajdonosok profi módon kiadnának a bérlőknek 🙂 Eszükbe sem jut, hogy ezeket a bérházakat is tulajdonolná valaki :-), akiket persze halálra szivatnának az ingatlanadóval.

    Tőlem pl. lehetne vagyonadó:
    kezdjük a részvényekkel és az állampapírral, azzal együtt jöhet az ingatlan és járműadó is.

    Annak pl. mi a társadalmi haszna, hogy kiutalom az interaktivbrokers-hez a pénzem, és veszek belőle facebook részvényt?
    Konkrétan ezt pl. szja mentességgel jutalmazza a magyar állam.

    De el tudnék képzelni egy állampapír visszaváltási illetéket is. Simán. Elvégre, közösségi érdek, hogy az a pénz ott maradjon a kincstárban.

    Abba kellene hagyni ezt a szovjetes más pénzére ácsingózást.
    Valójában persze a többség ingatlant venne, csak kéne egy kis csökkenés előtte 🙂

  • Lémanbratyó
    Sziasztok!

    Nagyon csűrjük-csavarjuk itt az ingatlannal kapcsolatos szabályozásokat, hogy így kéne, úgy kéne és újra normalizálódni fognak a dolgok. Ezek szerintem csak tüneti kezelések.
    Nagyjából végigolvasgattam a kommenteket, de igazából Kiszámolón kívül senki nem nagyon pedzegette a legegyszerűbbet, a kamatemelést.
    Honnan ered a probléma? Mi váltotta ki?
    Ha pénzt nyomtatunk és ingyen pénzt zúdítunk, az inflációt eredményez. Nevezhetjük eszközár buboréknak, meg “minden” buboréknak, attól az még infláció. Persze, hogy nem a tej-kenyér ára fog elszállni, azt hiába mérjük a tőke nem oda megy. Ezekből mindenkinek csak X mennyiség kell. Ezeknek az ára csak akkor lő ki, ha ezekből nincs elég a polcokon.
    Szóval itt kérem komoly infláció van. Vajon miért, nem is értem.. 🙂

  • Szakértő
    és Köszönöm a kijózanító szavakat. Nem fogom megvenni a szomszéd házát. A fő mozgatórugó az lett volna, hogy attól tartok, hogy ha én nem veszem meg, akkor hamarosan lesz egy olyan szomszédom, akit senkinek se kívánnék. Már nézegetik a házat a közelben lakó kissebbségiek. A másik veszély az, hogy egy vállalkozó veszi meg és a kis ház helyére felépít egy több lakásos társasházat. Mindkét lehetőség nagyon kedvezőtlenül érintené a jelenlegi házam értékét és a komfortérzetünket.
    Az eszemmel tudom, hogy nem szabad belevágni, de elképzeltem, hogy milyen jó is lenne.
  • Géza
    – szerintem nem áll 107 ezer lakás üresen Budapesten. Ez valószínűleg azoknak a lakóingatlanoknak a száma, amelyekben papíron nem lakik senki. Ezeknek egy jó része irodaként van hasznosítva, vagy éppen airbnb-ként. Sőt, már olyat is hallottam, hogy a bérlő nincs bejelentkezve a lakásba (vagy mert nem engedik, vagy nem is akar), így a lakás papíron nem lakott.
  • dmry

    hol van az ingatlan? mennyire forgalomképes? a korábbi bérlőid továbbajánlanak?
    érzelmi, vagy gazdasági befektetésnek szánod? pl. nagykovácsiban szinte mindegy:)
    írod, hogy a hitelügyintézés macerás. kényelmetlen, “lustaság”, vagy jogtisztaság a probléma?
    a költség+(igazából) mínuszos tartalék komolyan kockázatosan hangzik. az inflációval persze felzabáltatják a nyugdíj, igaz a hitel nagyságát is…
    „– Felszabadult érzés hitel nélkül élni. Csak ha nagyon muszáj, akkor vennék fel újra.”
    szóval tudod a megoldást, de futtatsz itt másokat is köröket;)
  • dmry
    “törvénykezőként” saját száj íz szerint belenyúlok rendszerbe, hogy a haverjaimat helyzetbe hozzam (nyilván kérnek érte vmit, pl. az otépés, meg a mol-tornyos fickó, de azt is adófizetők fizetik, szal : who cares…)
    azután majd ők diktálják, hogy miként korreláljon a törvény a pillanatnyi piaci környezethez. ha nem sikerül sincs gond, hiszen érdek szerint bármikor, akár naponta változtatható a szabályozói környezet.

    remélem, ez még átmehet, mert mindenhol egyre több a buzgó csinovnyik…

  • Kiszamolo
    Géza, az üres lakások arányát a KSH helyszínen állapította meg a legutóbbi népszámláláskor, nem bemondás alapján. Akkor valami 12% volt Budapesten. Ennek egy része iroda, azért nem lakott.
  • Kopter Géza
    Hétről hétre egyre inkább tapasztalom, hogy a magyar és a kínai néplélek mennyire egy húron pendül.
    Pl. a beteges lakáshalmozás náluk is nemzeti sport. Csak az a baj, hogy ezt nem hagyják otthon, hanem kiterjesztik külföldre is. Egész luxus sorházak lakatlanok Londonban, amiket kínaiak vettek meg.
    De azért az átlag kínai sem piskóta. A fizetése döntő többségét félreteszi, hogy aztán abból immár nem az első, hanem a második méregdrága lakását vegye, ami történetesen lehet akár egy szellemvárosban is. És még így is megveszik.
    youtube.com/watch?v=f5SE47Xjx2Q
    Amikor influenzás voltam, egy egész nap az ADVChina YT csatornát néztem, ott is beszéltek a szellemvárosokról:
    youtube.com/watch?v=BcyYyyaPz84
  • expect

    “az üres lakások arányát a KSH helyszínen állapította meg a legutóbbi népszámláláskor, nem bemondás alapján”
    Valójában de, bemondás alapján, konkrétan lehetett rá válaszolni, hogy ebben az ingatlanban lakik-e vagy nem. Biztos hogy rengeteg feketén lakó bérlő tagadta le – az irodák – a lakhatatlan állapotúak. Annak a 107ezernek a töredéke hasznosítható a gyakorlatban.
  • Anita

    A falusi csok most úgy van belengetve, ha bevezetik, hogy 5m-t adnak vásárlásra (elvileg pont azért, hogy ne emelkedjenek annyira az árak) a másik 5-t pedig korszerűsítésre, felújításra.

    Amúgy sokat szigorodtak a feltételek, hogy milyen házakra adják meg a csok-ot, pl. fűtés minden lakóhelyiségben, fürdőben pl. nem elég, hogy konnektorba bedugok egy villanyradiátort, fix bekötésű kell, víz a fürdőben és konyhában. Csatorna, ha van a településen, vagy zárt emésztőgödör. Ezek sok öreg vidéki háznál hibádzanak. Szóval azért akármire nem adnak. Ráadásul az értékbecslés értékétől max. 10%-kal térhet el a vételár.

  • Tamás
    “Az újaknak jobb az elrendezésük, modernebbek, nyilván olyat veszel/veszel ki, még ha egy kicsit drágább is.”

    Ebben nem vagyok biztos:
    – elrendezés
    – minőségibb anyagok
    – minőségibb kivitezelés (nézegess 1-2 építkezés, én családi házaknál látom itt a környéken, hogy mi a helyzet)
    – a távfűtésénél meg egyáltalán nem biztos hogy jobb egy központi, (alulméretezett) társasházi kazán
    ezen kívül nézz meg egy 70-80-s évekbeli lakótelepet (elrendezés, magasság ilyesmi) meg nézz meg mellette egy újépítésűt. Kb be lehet látni a szomszéd szájába belől, olyan közel építik a másikhoz. (pl 18 ker Alacska + agyaras lakópark)

  • Zabalint

    “Az újaknak jobb az elrendezésük, modernebbek, nyilván olyat veszel/veszel ki, még ha egy kicsit drágább is.”

    Ebből mondjuk csak a modernebbek az igaz, az elrendezése a legtöbb lakóparki lakásnak borzalmas.

  • Családfő
    Szakértő, a dilemmád értem, és így van vele még milliónyi háztartás. El kell engedni, mert arra sajnos semmi ráhatásod nincs, hogy mi történik a szomszédaidnál. Hacsak nem vásárolod fel sorban mindet. 🙂
  • Janos82
    Nekem az a velemenyem, hogy ez az ingatlanarrobbanas nemsokara kifut, es normalizalodik a helyzet, de addig is tobb elonyet latom, mint hatranyat. Miert?
    A magyar sajatban lakik. Tehat az ingatlanaremelkedes viszonylag sok embert erint pozitivan, hiszen a sajatja ara emelkedik. Ha most nem ot, akkor majd az orokoseit fogja pozitivan erinteni.
    Kiket erint negativan?
    – akiknek most meg nincs.( es orokolni se fognak)
    – turistakat ( dragabb szalas)
    – kulfoldi diakokat

    Amugy szerintem pont emiatt eleg lett volna elso korben vagy kivezetni a meglevo tamogatasokat, vagy minimum az ujjabbakat csak akkor bevezetni, amikor mar regota stagnalnak vagy csokkennek az arak.

  • Janos82
    :

    Az ingatlan ara is nagyot valtozhat.
    Gondolj csak egy haztuzre.
    Biztositani meg a reszvenyt is lehet.

  • Szakértő
    Nem tudom a “megoldást”. Ha tudnám, akkor nem lenne kérdés. Próbálom megtalálni. Ebben segít az, ha más új szempontokat világít meg a kérdésben. Fél éve foglalkoztat ez.
    A korábbi bérlőim mind megváltozott élethelyzet miatt mentek el. Nem azért, mert elégedetlenek voltak a bérleménnyel vagy a bérbeadóval. Hogy ajánlanának-e azt nem tudom, de szerintem igen. Az ársáv alján adom ki a lakást és csak jól megválasztott bérlőknek. A kiválasztáskor a fő szempont a hozzáállás.
    Az ingatlan forgalomképes, de ki tudja mi lesz 10-20-30 év múlva, amikor szükség lesz pénzre váltani. Jogi probléma nincs. Minden tiszta, de volt már három ingatlanhitelem és a bankok mindig megnehezítették a dolgomat. Most sem számítok másra. Csak ezt értem az alatt, hogy macerás.
  • Janos82
    :

    Attol jobb lesz, ha nem eri majd meg uj hazat epiteni, mert a magasabb kamatok miatt olcsobban kell adni? Emiatt kevesebb lesz az epitoipari munkasok bere, es tobben mennek kulfoldre? Magasabb kamatok mellett az allamadosag finanszirozasa is dragabb lenne. Ehez kepest a dragabb ingatlanok utan tobb illeteket fizetnek be a kozosbe.
    Nekem az se egyertelmu, hogy kell-e ezzel barmit is kezdenie az allamnak, hiszen ha nem lesznek uj tamogatasok ( egyszer lesz egy utolso, amit mar nem fog ujabb kovetni), akkor elobb-utobb csokkenni fog a kereslet. Ahogy az irek is kivonultak a piacrol, ugy a kinaiak is ki fognak. Igazabol csak ki kell varni, es addig erdemes lehet az aglomeracioba koltozni.

  • Kiszamolo
    Janos82, attól, hogy papíron emelkedik az ingatlan ára, amiben lakom, az konkrétan semennyire nem érint engem, ahogy az sem, ha csökken.

    Amíg élek, laknom kell valahol, tehát az nem valódi vagyon, csak lakhely. Ha lecserélem, a másik lakás is pont annyival lesz drágább nagyjából, mint az enyém. Csak akkor van előnyöm a lakóingatlanom áremelkedéséből, ha meghalok vagy végleg külföldre költözöm.

  • Kiszamolo
    Anita, arra kíváncsi vagyok, hogy fognak bármilyen hitelt adni a teljesen forgalomképtelen ingatlanokra a bankok. A legtöbb helyen, ahol lenne falusi CSOK, szinte teljesen eladhatatlanok az ingatlanok. Még 2-3 millió forintért sincs rá kereslet. Vannak alföldi falvak, ahol minden második ház évek óta üres, meghaltak a lakóik, az örökösök pedig se háznak, se teleknek nem tudják eladni, az önkormányzat meg tehetetlen.
  • Kiszamolo
    expect, jellemzően a szomszédokat kérdezték meg, nem az üres lakást, lakik-e benne valaki. “Látott-e mozgást vagy bárkit a szomszéd lakásban az elmúlt fél évben?”

    Valaki mondta, hogy az első kerületben a társasházuk lakásainak a harmada-negyede üresen áll, megvették, de kiadni nem akarják az új tulajdonosok.

  • jami
    A falusi csokot szerintem életükben csak max. 2 hétre falut látogatók találták ki és kicsit olyan, mint a 4 gyerekes nők örökös adókedvezménye: jobban hangzik, mint amennyire reális. Ahol van népességcsökkenés, az nem véletlen, ráadásul sok falusi ház messze nem olyan komfortos, mint a kertvárosok házak (ott is van néhány érdekes, de arányaiban jóval kevesebb). Ráadásul sok ház túl van méretezve, azaz a felújítása többe kerül (szigetelés, ablakok, fűtésrendszer stb.), cserében 100 km-es körzetben alig van értelmes és hadra fogható felújító banda – akik vannak, azok vagy a nagyvárosokban vagy külföldön dolgoznak és max. a hétvégekre/szabik idejére vállalnak otthon munkát. Nem annyira nyomott áron, mert most még nagyobb lesz rájuk a kereslet, ráadásul nem saját pénzből, szóval lehet árat emelni.
    Ismerős 5000e fős faluban 2 (!) év alatt tudta felújítani a házát, a kezdéstől.
  • Zelle
    Hát, érdekes kérdés, mi lesz itt az átlagemberekkel 10 év múlva.

    Van egy 30 éves rokonom meg a párja, átlagbért keresnek (kb. 350-360 nettó közösen), rezsivel együtt jó 100 ezerért bérelnek a városban egy egyszobás panelgarzont. Valamennyi raknak félre, próbálnak gyűjteni, de azt mondják “nem mernek” hitelt felvenni, mert anno a devizahitelkor sokan rosszul jártak. Nem értik meg, hogy már nincs deviza és a tőkerész nem fog megduplázódni az árfolyamváltozás miatt.

    Ők inkább egy garzonalbérletbe akarnak vállalni két gyereket, mert mi van, ha nem tudják fizetni a hitelt? Mondom, ha a hitelt nem tudjátok, az albérletre hogy telik majd, pláne akkorára, ahol normálisan el is férnek két gyerekkel hosszútávon? Nem tudják.

    Elgondolkodtam, mi lesz a következő recesszió idején azzal a sok emberrel, aki most úgy vállal családot, hogy még egy lakásba sem tud/akar beszállni? Mennek a híd alá…?

  • Lala
    : Mert a bank ugye nem tudja elvenni a lakást, ha nem fizetik a törlesztőt? Jó, tudom, a kormány rendszeresen megmenti a nem fizető adósokat és megtiltja a kilakoltatást, de erre alapozni megintcsak lutri. Ilyen alapon, ha nincs közjegyzői papír, akkor 3 évig nem lehet kirakni a bérleményből 🙂 és még ezután is sok sok év mire az adósságot be tudják rajtuk hajtani, szóval ingyen lakhatnak a bérleményben.
    Ha bérelsz, akkor elvileg tudsz olcsóbbat is bérelni máshol, rosszabb helyen stb. Annyiban van igazad, hogy 2 gyerekes családnak nagyon nem szívesen ad ki senki lakást. Pontosabban úgy általában családnak nem szívesen.
    Nekem is van kiadott lakásom, de közjegyzői papírral és diáknak. Családdal nem kezdenék, mert nem jók az ismerőseim konkrét tapasztalatai. Van aki a soha nem tudta végül kirakni a nem fizetőket, mert inkább megegyeztek, amikor tudtak újra fizetni, csak meddig?
  • Zelle
    , azért van egy olyan hatalmas különbség az albérlet és hitel között, hogy utóbbi esetén minden hónapban a befizetett összeggel egyenlő tulajdonrészt szerzel a lakásban. Ha felveszel egy 20 éves hitelt, de pl. 10 év múlva valamiért fizetésképtelenné válsz, akkor eladod a lakást, az árából kifizeted a hitelt és elég valószínű, hogy marad még a zsebedben a pénzből.

    Plusz, a bankkkal lehet egyezkedni törlesztőrészlet-csökkentésről vagy szüneteltetésről, a főbérlő viszont nem fogja azt mondani, hogy persze, lakj itt, fizess kevesebbet vagy semmit 4-5 hónapig, majd megadod…

    Plusz, számít az a 10 ezer forint, amivel olcsóbban megkapod egy rosszabb környéken ugyanazt a lakást? Vagy majd 2 kamasszal laknak emberek garzonban? És egy atlag család hogy fizeti mi egy 3 szobás lakás 150+-os bérleti díját.

    Az én késő huszonéves korosztályomban 90% otthon lakik…

  • g

    expect, jellemzően a szomszédokat kérdezték meg, nem az üres lakást, lakik-e benne valaki. “Látott-e mozgást vagy bárkit a szomszéd lakásban az elmúlt fél évben?””

    Ez nem igaz.

  • g
    A lakásvásárláson most is van illeték.
    Miért ne vezessük be előbb ezt a részvénypiacra?
    Kezdhetnénk ott a padlássöprést?
    Vagy az azért nem tetszik kiszámolónak, mert neki részvényei vannak?
  • Lala
    A befizetett összeg nagy része -eleinte- pusztán kamat, amivel te semmilyen tulajdonrészt nem szerzel. Egyébként is a lakás a tied, milyen tulajdonrészt akarsz szerezni? A hitelt csökkented a havi befizetéseiddel.
    A mostani árak mellett, ha 3 szobás lakást tudsz bérelni 150e forintért, akkor sokkal jobban jártál, mintha megvennéd horror összegért. Arról nem is beszélve, hogy már középtávon is inkább az árak mérséklődése várható.
    Egy lakáspiac összeomlása meg annál zajosabb, minél nagyobb a lufi, ezt már mindenki tudhatná és most nagyon a lufi. 30+ millió egy panel? Garantáltan óriásit buknak rajta a most beszállók, mégis pirospozsgás arccal, boldogan ugranak bele brutális méretű hitelekbe és havi törlesztőkbe. Édes istenem, hogy semmiből soha nem tanul a többség. Nyilván a tetejét nem lehet eltalálni pontosan és ettől mindenki ingatlanmágnásnak hiszi magát most, aztán majd jön a
  • Janos82
    :

    Vagy ha valamiert kisebbre kell cserelned, akkor is jobban jarsz.
    Ha hitel van rajta, akkor is jobb, ha no az ara.

    Ellenben az alacsonyabb arral azok jarnak csak jol, akiknek nincs, es nem is fognak orokolni.

  • Szakértő

    Nem kell minden szomszédot felvásárolni. A házak elhelyezkedése mifelénk olyan, hogy a telkek egyik szélére épülnek a házak, közös tűzfallal. A tűzfal másik oldalán lakókkal nincs közvetlen kapcsolatunk, viszont ez a ház, amiről szó van, az pont az, amelyikkel nagyon közvetlen a kapcsolat. Pár éve nem lakják, mert vettek másikat és átköltöztek. Az egyetlen unokájuknak tervezték, de annak se lesz rá szüksége. Amikor itt laktak, akkor is nagyon jó szomszédok voltak, de mióta elköltöztek, azóta vált ideálissá a helyzet. 🙂 Félévente kétszer lájuk őket, kb 10 percre. Tavaly ők is bérbe adták, de megégették magukat: A bérlőjük nem fizetett és ráadásul kisebb károkat is okozott a házban. Nehezen tudták kitenni. Ezért is lesz eladva. Idős koruk miatt az eladást se profi módon csinálják. Próbáltam nekik segíteni és ismeretségi körben vevőt szerezni, de sajnos eddig ez se jött össze.
  • Kiszamolo
    Janos, a kisebb ára is nő, jellemzően jobban, mint a nagyobbé.

    Még mindig holt tőke marad, akár volt rajta hitel, akár nem.

  • jami
    , a havi törlesztő lebontása szerint mostanában már kb. 50% a tőketörlesztés, szóval de, havonta csökken a tartozás és a lakás már a benne lakóé. Persze, ehhez kell önerő és ideális esetben nem veszítik el a munkát és a kamat sem száll el.
    Viszont olyan ritkán van, hogy a mondjuk 5-10 évre fixált törlesztőösszegek mellett jelentősen CSÖKKEN az albidíj.

    Gond akkor van, ha nem fixált a hitel és nő a kamat vagy nagyon máshol van csak munka és még sok a hitel a lakáson.

    Idehaza, jó szívvel, hosszabb távra, én senkinek ajánlanám a gyerekkel albérletben lakást. Bölcsi/ovi/suli/gyerekorvos esetében a “legfeljebb keresünk másikat” nagy szívás tud lenni, mert HA találnak, akkor sem biztos, hogy épp arra van férőhely – jó intézményben.

  • tip
    Részvényre nincs szükség a mindennapi élethez, de lakni kell valahol, így az első részvény az befektetés, az első lakástulajdon viszont csak egy szükséglet kielégítése.

    Akinek egy darab lakása van, és benne lakik vagy akár benne is lakhatna, az befektetés szempontjából nullán van, tehát mindegy neki a piac alakulása. Akinek ennél több ingatlana van, az longolja a piacot, akinek nincs ingatlana, az pedig shortolja.

  • Lala
    drágák most az albérletek, de a lakások szerintem még irreálisabban drágák. Egy 35m forintos lakást ki lehet bérelni mondjuk 140e + rezsi. Hiába drágább az albérlet, mint 5 éve, de nem duplázódtak a bérleti költségek, a lakásárak viszont igen, sőt.
    A törvényeket kéne kicsit megcsavarni, hogy gyerekes családnak ne legyen nagyobb sz.vás kiadni egy lakást és ha nem fizetnek, akkor arra valami tulajdonosi védelmet és nekik is védelmet (átmeneti szállás). Van valahol a miklósnak egy kalkulációja, hogy megéri-e bérelni vagy venni. Szerintem ha a mostani árakkal újra számolná valaki, akkor méginkább az jönne ki, hogy inkább a bérlés éri meg.
    A másik dolog meg, hogy a lakás vásárlás esetében az ingatlan érték növekedése nélkül általában a matek is borulni szokott. A mostani árszinten meg aki további növekedést vár középtávon, az nem normális.
    a lakhatás megoldása a bérlés is lehet
  • Ungarische betyár
    Lala.

    Mit jelent az, hogy “közjegyzői papírral” van kiadva a lakásod?
    Ha nem fizet a bérlőd a közjegyző oda megy és kirakja? Akkor is ha a bérlő nem akar kimenni? Fizikai erőszakkal?

    Nem nagyon értem, hogy egy papír hogyan ad védelmet.

  • Ildikó70
    A falunkban kb. 70-80%-ban van a házakban gáz – általában konvektor és 95%-ban víz meg van a faluban csatorna is. Eddig azok a házak keltek el, amelyet 3-3,5M-ért szerettek volna eladni, de végül hajlandóak voltak 2,7M-ért. Nagyon sok ház van ettől többre tartott, amiket eddig nem adtak el, de 5M-ért a 70%-át el fogják. Ha a vevő 5M-t fog kapni felújításra akkor abból jól ki lehet jönni, főleg úgy, hogy van 2 olyan vállalkozó, akinek főleg cigány férfiak dolgoznak – így 1-2 évig a sajátjaikat fogják felújítani, mert nekik legalább van már tapasztalatuk és a sajátjukat remélhetőleg rendesen megcsinálják.
    Persze vannak olyanok is, amik elég jól felújítottak, mert a mi korosztályunk még vett a faluban házat és meg is csináltattuk mindannyian – ezeket nem fogják odaadni 5M-ért, 8 körül már inkább és arra nem is kell költeni 2M-t. Nagyon kíváncsi leszek a konkrét törvényre.
  • dmry
    @Szakértő
    pontosítok, szerintem nem biztos, hogy tudod, de érzed a megoldást.

    ha nem bánod, ma-holnap még beledumálok a szisztémádba, de addig is:
    hány (mint, írod forgalomképes) újabb ingatlanról lenne szó?
    milyen “népség” költözhet a szomszédba? mekkora “szigetet” tudnál kialakítani? ez a sziget vonzó lesz mások számára is?
    mi a tendencia? jönnek vagy mennek a népek, maradnak maradékok?
    van “egészséges” bölcsőde, óvoda, iskola….lét a környéken?
    néptelenedő, esetleg gyarapodó területről van szó?
    mennyit szeretnél belefektetni? korban-erőben-tettben-kapcsolatokban-emberségben…végtelenben:)

    remélem,a bonyolításommal azért egyszerűsítettem:)

  • Panelpatkány
    Sokan szidjátok a panelt.

    Én vettem egyet a Xi. kerületben, park mellett. Belső építész újította fel ízlésesen. 35M forint volt tavaly, felújítva, új konyhával, gépesítve. Ház felújított, szigetelt, egyedi mérős. Nappali belülről hangszigetelt (gipszkarton mögé rejtve). A vendégek nem tudják megmondani hogy panel, csak a környék miatt tudják.

    10 évig itt fogok élni. Egy ekkora méretű (80nm) és minőségű lakás havi bérleti díja 170 – 200 ezer havonta. Az 120 hónap alatt 20 – 25M (+ amit évente emelnének infláció miatt).
    Sőt, 70%-át be is hiteleztem, 4%-on fix 10 év. Ez kb 3,5M kamatköltség, +5M amit az önerő kamatjain elbukok.

    Tehát a lakás végső ára 35M + 3,5 + 5 = 43,5M. Mivel minden új ezért karbantartás elenyésző.
    Magyarul, ha a 35M forintos “szutyok” értéke leesik 18-23M ft-ra HA el akarom adni, akkor vagyok 0-án bérléshez képest. Nekem simán megéri, nem minden készül egy kaptafára

  • Janos82
    @tip:

    Lakni alberletben is lehet, nem csak a belvarosban. A gond az, hogy mindenki a belvarosba igyekszik, csak vannak olyanok, akik nem jutnak be.

    Amugymeg nem kell agodni, a ciklikussag miatt elobb-utobb jon majd az arak stagnalasa, vagy esese. Aki ugyes, majd akkor bevasarol amikor a kinaiak kimenekulnek a piacrol.

  • jami

    9 évig laktam albérletben. Közben voltak az lakásárak alacsonyan és nőttek is jelentősen. Mi akkor költöztünk sajátba, amikor az ingatlanok ára az egekben volt. Az albérleti díj (tehermentes, nem csilivili lakásban laktunk) szépen követte az áremelkedéseket – városszerte.
    10 év alatt visszafizettük a lakáshitelt (közben születtek a gyerekeink, akikkel már nagyon nehezen kaptunk volna bérleményt és közben kevesebb volt a bevételünk is). Időközben a lakásunk értéke volt a vételártól kevesebb (mivel már használt, de nem vészesen) – viszont most már, a kifizetett hitelt stb. levéve, 1,5-es az érték. Az 9 év bérlésből SEMMI nem maradt… Cserében egy halom korlátot jelentett. Ja, és egy szép, tiszta, liftes társasházban éltünk babákkal.
  • Lala
    nem vagyok jogban túl jártas, de megpróbálom összefoglalni ezt. A bérlőt birtokvédelem illeti meg. Ha nem fizet, akkor is. A tulaj nyilván ki akarja rakni a bérlőt, ha nem fizet, csakhogy ott a bibi, a birtokvédelem. Nem lehet csak úgy kihajigálni a cuccát az utcára, meg rátörni az ajtót és zaklatni, még ha páran meg is teszik ezt, mert csúnya büntető ügy lehet belőle. Hanem pert kell indítani és a per végén végrehajtást kell kérni.
    Ebben a kies országban egy per nagyjából 3 év, de talán ezen tud nyújtani is a bérlő, ha mindenféle indokokkal (orvosi papír stb) nem jelenik meg a tárgyalásokon. Közben nem fizet, tehát az egyre növekvő veszteséget is külön perelni kell rajta.
    Nem minden bérlő ilyen rosszindulató, de simán belefuthat ilyenbe is a kiadó.
    A közjegyzői okiratba foglalt dokumentum viszont azonnal végrehajtható, rövid idő alatt ki lehet paterolni a nem fizetőt.
  • jami
    Most hasonlóan nem jártunk rosszul. A házunk ára annyit emelkedett az elmúlt 1,5 évben, hogy a hitel már csak az értékének a 35%-a… Közben felkerültek a napelemek, fűtésrásegítés klímával, lett öntözőkút. A rezsink ezek előtt kb. ugyanannyi volt, mint a társasházban, így már kevesebb (!) lesz. Ja, a havi törlesztőből egy 50 nm-es lakást tudnánk bérelni.

    Van 2 jó állapotú, korszerű ingatlan, jó helyen, jó értékben, egyik kiadva. Vs. éltünk volna 20+ évig ilyen-olyan albérletben, kicsit többet tudtunk volna pihenni, de megtakarításunk nem nagyon lenne, mivel egyetemváros és magasak a bérleti díjak.

    Itthon nagyon durva a bérlés, mind a két oldalon.

Vélemény, hozzászólás?

A megadott név fog megjelenni, ezért érdemes nem a valódi nevedet megadni a hozzászóláshoz.

A hozzászólás előzetes moderáció után fog megjelenni.

Figyelem: FIREFOX böngészővel gondod lehet a hozzászólás elküldésével. Használj másik böngészőt a hozzászóláshoz, amíg ki nem javítják a hibát.

 karakter még felhasználható

A hozzászólás elküldésével hozzájárulsz, hogy az IP címed technikai okokból tárolva legyen. Ha ezt nem szeretnéd, ne küldd el a hozzászólást. Kérésre a hozzászólást töröljük az IP címeddel együtt.