Ingatlanvétel 6. rész: mennyit ér az ingatlan?
Folytatva az ingatlanos sorozatot, eljutottunk ahhoz a részhez, hogy mi alapján határozzuk meg az ingatlanunk értékét (pontosabban az aktuális piaci árát), akár venni, akár eladni akarunk.
(Az eddigi részeket itt találod:
1, Hogyan találd meg az ingatlant
2, Hogyan kérdezd le az ingatlan adatait még az első megnézés előtt.
3, Hogyan értelmezd a tulajdoni lapot és a térképmásolatot még mielőtt ajánlatot adnál az ingatlanra.
4, Hogyan ellenőrizd a helyi előírásokat, ha házat vagy telket készülsz venni.
5, Ingatlanvásárlás: lehetőségek, vágyak és szükségek.)
Ami mindenkinek az eszébe jut, hogy felmegy az ingatlan.com-ra és megnézi, hogy mennyiért árulják mások a hasonló ingatlanokat. Ez nyers kiindulási alapnak jó, az ár alapján a felső és az alsó 15%-ot el kell felejteni, mert vannak a trollok, akik már 15 éve árulják az ingatlanukat eszement áron, az álmodozók, akik az ingatlanuk árából szeretnének megélni az életük végéig és vannak azok, akiknek nagyon gyorsan kell eladni az ingatlant, ezért piaci ár alatt kínálják azt. Azonban itt érdemes szem előtt tartani, hogy a kínált ingatlanok nagy része ott van már régóta beragadva, ezek teszik ki a kínálat bő felét.
A jó áron (vagyis piaci áron) kínált ingatlanok jelenleg 3 hónap alatt kelnek el Budapesten és környékén. Az alábbi ábrát az ingatlan.com-tól kaptam privát e-mailben, nem tudom, publikus-e? (Ha eltűnik hamarosan, akkor nem volt az. 🙂 )
Az ingatlan.com-on minden hirdetésnek van egy sorszáma, ami az adott hirdetés címe is egyben: ingatlan.com/XXXXXXXX Jelenleg a 320….. sorozat végén tartanak, hamarosan jön a 321-gyel kezdődő hirdetések. Ha 31-gyel vagy akár 28-gyal kezdődő hirdetéseket látsz, azok már időtlen idők óta ott vannak. Így ezeket ne vedd alapnak az irányár meghatározásához. (Viszont jó alap, hogy azokból már valószínűleg sokat lehet alkudni vétel esetén, ha nem egy troll hirdetése.)
Másik lehetőség a NAV-tól való adatkérés, pontosabban adatvásárlás. Mivel a NAV-hoz minden adásvételt be kell jelenteni az illeték miatt, ők minden tranzakcióról tudnak és ez az adat nem is sok pénzért megvásárolható.
Eddig a jó hír. A rossz, hogy adatvédelmi okok miatt és részben a csúsztatott adatszolgáltalás miatt kevésbé használható a dolog kisebb településeken, illetve magánházaknál.
A csúszás oka, hogy az illetéket fél év késéssel állapítják még és még utána fel is kell dolgozni az adatokat. Így leginkább fél, de inkább háromnegyed év késéssel lehet csak adatokat lekérni.
A másik probléma ennél nagyobb. Adatvédelem miatt csak olyan adat adható ki, amelyik utcában legalább két adásvétel történt az adott évben az adott kategóriában. Ebben az esetben az egyiket kiadják.
Ez egy nagy marhaság, mert például a telekméretet megadják, így azonnal be lehet azonosítani, hogy például az Ibolya utcában melyik telek volt 735 négyzetméter, mert akkor azt a telket vagy házat adták el X millió forintért.
De fő a látszat.
Viszont ez azt okozza, hogy telkeknél, magánházaknál érzésre a tranzakciók kétharmadát eleve nem látod. Üllői úti lakásnál persze nem lesz ilyen problémád. (Másik marhaság, hogy öt kilométer hosszú utcában és a száz méter hosszú utcában egyaránt legalább két ingatlant kell eladni ahhoz, hogy kiadják az egyik vételárat.)
S akkor mondom tovább.
Kétféle lekérdezés van, a normál és a részletes. A normál esetében teleknél az utcát, a négyzetmétert és az árat kapod meg, ez teljesen használható. Azonban házaknál is csak ennyit kapsz meg. A ház méretét már nem, így ezt az adatot nagyjából a hajadra is kenheted. Mekkora az a ház, mikor épült és a többi. Egyedül annyit tudsz meg, hogy ház 692 nm-es telken 2019-ben 89 millió forint volt. Hogy mekkora ház, arról fogalmad sincs.
Részletes adatlekérésnél azokat az adatokat adják ki, ahol kint volt a NAV felmérni az ingatlant. Elvileg minden adásvételhez ki kellene menni, de nem mennek, mert nincs rá elég ember. Ehhez még hozzájön az egy éve tartó járvány, ami miatt például most sem mennek ki adatfelvételre. S itt is bejön a minden utcában legalább két részletes adat megléte. Vagyis jóval kevesebb adat lesz a részletesek között, mint az általános adatoknál. Itt viszont már kapsz négyzetmétert a házhoz is, nem csak a telekhez.
Lekértem Budaörsön az elmúlt két évben történt adásvételeket telekre és házra 50 és 150 millió forint között. Kaptam 15 házat, csak telekméret és ár adatokat. Mivel kifizettem előre 40 adatot, kaptam még 25 telek adásvételi árat is. Nagyjából ennyi adatra számíts két év alatt egy hasonló településen a ház és a telek kategóriában.
Mennyibe kerül ez a szolgáltatás? Az alapdíj 7.500 forint településenként vagy budapesti kerületenként és adatonként további 25 forint az egyszerű és 110 forint a részletes adat. Ha Diósd, Érd és a XXII. kerület érdekel, akkor háromszor kell az alapdíjat megfizetni és ezen felül a darabonkénti díjat.
Azon már meg sem lepődsz, hogy egy javas százéves programban kell beadni a kérelmet, ezen a linken éred el. (Mikor temetik már végleg el ezt a java-szörnyet az online világban 2021-ben?)
A második oldalon tudod megadni a téged érdeklő paramétereket: lakás, családi ház, telek, lakás tól-ig ár, lekérdezés időbeni intervalluma, stb. Kitöltési útmutató erre. Fontos, hogy előre fizesd be a díját és csatold a befizetést igazoló képernyőmentést. Én hiába fizettem ki a megfelelő közleménnyel a 8.500 forintot, visszadobták, hogy nem találják a befizetést. Miután utólag csatoltam a befizetés igazolását, már elfogadták. (Ettől eltekintve nagyon segítőkészek voltak az ügyintézésben, kalapot le.)
Nagyvárosi lakásokra a fenti módszer jó lehet, házakhoz és telkekhez mérsékelten használható.
Harmadik lehetőséged banki értékbecslő fogadása. A bankok tudják a hiteles ingatlanok adásvételi árát és ezt a saját értékbecslőik meg is kapják, ahogy a NAV-os árakat is.
Egy ilyen értékbecslés nem olyan vészes összeg, lehet kérni “kis csomagot” és nagyot is. A rendes értékbecslésnél egy 70 oldalas dokumentumot raknak össze fotókkal, az aktuális hasonló hirdetésekkel és így tovább, amire neked semmi szükséged nincs, te csak egy számot szeretnél, mennyit érhet az ingatlan. Ilyen értékbecslést már 20 ezer forint alatt is találsz, ennyit bőven megér.
(De a “nagy” értékbecslés sincs 40 ezer forint. Azonban vigyázz, hogy áfás-e az adott értékbecslő, mert akkor 27%-kal drágább lesz, ha nettó árat adott meg.)
Negyedik lehetőség az online árkalkulátorok használata, amik gyakran nem adnak ki eredményt és nem is ígérnek mást, mint saccolást, de egy próbát megérnek: OTP kalkulátor, DH kalkulátor.
A DH kalkulátor csak lakáshoz működik, az OTP kalkulátornál viszont minden adatot bekérnek és e-mailben küldik ki az értékbecslést. Ha nem akarod, hogy érdeklődjenek, eladhatják-e az ingatlanod, bölcsen töltsd ki az elérhetőségi adatokat….
(Az OTP kalkulátora olyan árat adott ki egy budaörsi házra, hogy majdnem írtam nekik, ha van ilyen a kínálatukban, ilyen áron kettőt veszek azonnal, készpénzért. Szerintük ma Budaörsön átlagos állapotú 178 nm-es ötszobás, 20 éves házat 980 nm-es telken az egyik legdrágább részen 77 millióért meg lehet venni, jó állapotban 1.100 nm-es telken található 19 éves ház pedig 87 millióért megvehető.
120 millióért se nagyon találnál még felújításra szorulót sem hasonló paraméterekkel, ekkora üres telkeket adnak 60-70 millióért errefelé. Szóval ennyire vedd komolyan… De legalább náluk van az e-mail címed és a telefonszámod….)
A fentieknél használhatóbbnak tűnik az ingatlannet kalkulációi.
De ha nem sietsz, a hirdetések átlagára alapján tedd fel az ingatlanodat az ingatlan.com-ra. Ha négy hét alatt sem jön érdemi érdeklődés, akkor bizony túl drága, csökkenteni kell az árát. Addig csökkented, amíg el nem megy.
S mi van akkor, ha alálőtted az eladandó ingatlanod vételárát? Semmi. Az irányár nem azt jelenti, hogy ebből lehet még lefelé alkudni, hanem azt is, hogy erre lehet rálicitálni, ha többen szeretnék megvenni az ingatlant.
Ha túl sokan jelentkeznek és mindenki vinni akarja az ingatlant azonnal, akkor nyilván túl olcsón adod. Ilyenkor kérj elérhetőséget, mondd azt, hogy még jönnek mások is megnézni, ezért még nem döntötted el, kinek adod el. Licitálni persze lehet felfelé és le is törölheted az ingatlant és felrakhatod drágábban.
(Ja igen, gusztustalan ingatlanos trükk, hogy azt mondják a vevőnek, hogy van másik érdeklődő is, de ha ráígérsz az árra, akkor a tiéd lehet. Ennek tagozatos anyaga, amikor az ingatlanos haverja eljátssza az érdeklődőt és pont előtted vagy utánad érkezik. Ez működik autóval is, folyamatosan csörög az eladó telefonja, miközben te nézed az autót, az összes haverja felhívja, hogy megvan-e még az autó. Na, az ilyennek viszont ne dőlj be.)
Ha neked van még ötleted, hogy lehet meghatározni egy ingatlan értékét, írd meg a hozzászólásokban.
Még mindig az abaj az ingatlan-com-mal, hogy nem lehet négyzetméter/lakásár kombinációra szűrni.
Kiváncsi vagyok, a konkurencia (Otthoncentrum) miért nem előz balról.
Írtam is nekik levelet.
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a0600007.tnm
6/B. § * A 6. § (2) bekezdés a) pontjától eltérően, ha az építészeti-műszaki tervezési dokumentáció alapján az épület kialakítása nem közel nulla vagy annál kedvezőbb energiaigényű, és a használatbavételre 2020. december 31. napját követően kerül sor, a 6. § (2) bekezdés a) pontjában foglaltaknak 2022. június 30. napja utáni használatbavétel esetén kell megfelelni azzal, hogy a 2020. december 31. napján hatályos energetikai előírásokat ebben az esetben is alkalmazni kell.
Töltsétek le a cjs chrome extensiont, és másoljátok bele az alábbi kódot + pipáljátok be a jquery 2.1.0-t.
$(“.listing”).each(function (i) {
url_txt = $(this).find(“.listing__thumbnail”).attr(‘href’);
var numbs = url_txt.replace(/[^0-9]/g,”).substring(0,4);
var par = $(this).find(“.listing__parameters”).prepend(“” + numbs + ““)
});
Ez hozzáadja az összes hirdetéshez a listanézetnél, a hozzájuk tartozó szám első 4 számjegyét.
otpip.hu/v7/online-ertekbecsles-vevoi
Az azonosító az URL, azaz a hirdetéshez tartó weboldal címének része.
“Mindig mosolygásra ad okot az olyan ingatlanos, aki ilyen sületlenségeket hord össze.
Kezdjük ott, hogy ha egy ingatlanra heti 4 érdeklődő van, akkor egyszerűen rossz a hirdetés”
Ennél már csak az megmosolyogtatóbb, amikor olyanok okoskodnak reális árazásról, az érdeklődők számáról meg hasonlókról akik jó ha 2-3 ingatlant adtak el életükben, vagy annyit se. Elhiheted hogy ezek nem a kisujjamból kirázott számok, hanem 13 év alatt alakult ki ez a tapasztalat. A legordasabb válságban is aranyszabály volt ez, a nagy áremelkedés alatt is, meg most a stagnálás idején is.
Nagyon megszokták az eladók az elmúlt években hogy minden szart megvesznek, aztán mostanság megy a pislogás hogy “hát miért nem kell fél éve 30 millióért a zuglói panel, a szomszéd másfél éve 28ért egy hónap alatt eladta”. Majd mondom nekik hogy írjanak jó hirdetéseket 😀
“Ez is ingatlanos erv szokott lenni, hogy jo ar megkapashoz ido kell”
Persze, emelkedő piacon el lehet ezt játszani, meg ha hozzánemértő az ingatlanos. Stagnálón és csökkenőn meg így lehet jóóó sok pénzt bukni vele. Az ismerősöd példája szépen igazolja az eladói éheskedés (“soha semmi nem elég”) meg az ingatlanos balfaszkodás (“hát amióta én a piacon vagyok 2 éve addig csak felfele mentek az árak, várjunk még mester, majd csak utóléri ez is magát, és hát gondolom nem sürgős” – “dehogy sürgős, mit képzel, nem akarom én ELKÓTYAVETYÉLNI!” 😀 ) kombójából eredő veszteségeket. És az a 20% inkább 30, mert az elmúlt két évben volt évi 5% infla. Az egy pesti panelnál alsó hangon 8 milla mínusz.
Az ingatlanáraknak 2-3 hónapos érvényességük van a piacon, nem véletlen hogy az értékbecsléseknek is ennyi az érvényességi idejük.
Surci, nem győzlek kivenni a lomtárból. Akkor még egyszer: az emberi ürülék és nemi szervek (akár bal nemi szerv, akár jobb nemi szerv) és hasonlók emlegetése esetén a káromkodás-szűrő bedob a lomtárba.
Ha en ingatlanos lennek, es szeretnek minel tobb penzt beszedni, feldobnek 1-2 irdatlan elborult arazassal fals hirdeteseket, megemelven az atlagarat a keruletben, majd a maradek 8-10 valoban elado lakasnal az atlagar statisztikat lobogtatva beetetnem az eladot / vevot is, hogy a dummy hirdeteshez kepest ezek mennyire piackepesek.
Oh wait, hogy evek ota igy pumpaljak fel az arakat?
“Oh wait, hogy evek ota igy pumpaljak fel az arakat?”
Naná, egyértelmű! Nem a jegybankok pénznyomdája, a nulla kamatok, a kormány gazdaságpolitikája, a CSOK-ra és egyebekre kiszórt ingyentízmilliók, a külföldről hozamok hiányában beáramló befektetői tőke és ilyen semmiségek miatt emelkednek az ingatlanárak. Mi ez a hülyeség, ugyan már. Természetesen az ingatlan.comra felpakolt gagyi ingatlanos csalihirdetések okozzák az eszközár-robbanást és ingatlanpiaci buborékot. 😀
“Surci, nem győzlek kivenni a lomtárból.”
Bocs, el is felejtettem. Majd figyelek.
Ez a trükközés nemigazán működik, amióta a NAV szűri a gyanúsan olcsó vételeket, és utólagosan a szerinte megállapított érték után állapítja meg az illetéket, nem a szerződésben szereplő szerint.
Egyik ismerősöm vett anno egy lakóházat alkalmi vételként, mert az eladónak azonnal kellett a pénz, a NAV szemrebbenés nélkül megemelte az illeték alapját 10 millióval.
2021-03-12 at 09:37
bizony, a megvalósult eladási árban az eladott cucc paraméteren felül midig megjelenik az értékesítés módja és az értékesítő teljesítménye is, néha felfelé, néha lefelé
pl amit a zepter 250 000 ért nagy tömegben el tudott adni, azt én kb 40 000ért tudtam volna, nekik jó módszerük volt nekem meg dilettáns
És igen, ezt sokan elfelejtik. Mint ahogy sok minden mást is, pl. egy üresen eladásra váró ingatlan rezsiköltségét, stb.
Ha pl orokoltem egy tobbedik felujitando lakast amivel nincs kedvem veszodni, penzze tennem, had dontsem mar el en hogy szerintem nekem mennyit er.
Van olyan elethelyzet amiben az elado pont lexarja mennyi a keruleti atlagar, boven megerosebb a par napon belul 5-10%al kevesebb mint honapokig hirdetgetni a felulet altal megalmodott atlagaron.
A masik kiskapu meg a gyakorlat amit irtam. Tegye fel a kezet aki 1x sem hallotta ingatlanostol a “jajj hat sajnos azt pont elvittek, de ugyanabban az epuletben / kornyeken van egy pont ilyen de meg olcsobban” dumat. Na a “pont elvitt” lakasok voltak a vevocsalogato a beetetesek….
OFF: Budapesten dolgozó megbízható asztalost tudna valaki ajánlani? Előre is nagyon köszönöm!
Ingatlan.com sajnos egy rossz vicc kategória és nagyon sajnálom, hogy kvázi egyeduralkodóként működik egy ilyen tróger oldal az országban.
Egyrészt az is kivágja a biztosítékot, amit írsz, a másik amivel egyszerűen nem hajlandóak érdemben foglalkozni, hogy be lehessen állítani a keresőt normálisan emelet szempontjából.
Nem lehet megadni azt, hogy épület szintjei tekintetében megadj szűrést, így kilőve a 10 emeletes tömböket, hanem csak emeletet állíthatsz be, de az meg nem ér semmit, mert akkor kilistázza a 4. emeletig a 10 emeletesben lévő hirdetéseket és kész… Egy ilyen apróságot évek óta nem képesek beépíteni.
A legutóbbi húzásuk is nagyon “szimpatikus” volt, hogy most már nem azt tudod beállítani, hogy INGATLANKÖZVETÍTŐK NE KERESSENEK, hanem azt, hogy ingatlanosok megkeresését is szívesen fogadom. Ezzel még jobban nyalják az ingatlanosok seggét. Szép munka volt…
“Elhiheted hogy ezek nem a kisujjamból kirázott számok, hanem 13 év alatt alakult ki ez a tapasztalat”
Tényleg nem? Oké, akkor játsszunk egy kicsit! Mennyi használt lakás cserélt gazdát a fővárosban a csúcson? Ez alapján hány vásárló volt? A legkelendőbb városrészen a teljes forgalomhoz képest az ingatlanok hány százaléka cserélt gazdát? Mely típusú ingatlanokat vásárolják a legtöbben? Összességében az éves vásárlószámra vetítve hány főre becsülnéd azok számát, akik a legkelendőbb városrészen, a legkelendőbb méretű, típusú és állapotú ingatlant vásároltak?
Majd ha ezekre tudsz válaszolni (jelenleg nem tudsz, hisz az első hszedből látszott, hogy nem vagy tisztában mekkora lehet egy-egy lakás célcsoportja), akkor beszélhetünk bármiféle szakértelemről és akkor lesz releváns a tapasztalatod. Az, hogy te milyen módszerrel keresed az eladók kárára a pénzed, az nem túlzottan érdekel.
Na igen, magánszemélyként 1 hónapra szép összeg, hogy legyenek képek. A Jófogáson ha jól emlékszem az első ingatlanhirdetésért nem kell fizetni a képekért, a másodiknál is csak 900 Ft-ot. Erre az ingatlan.com-nál jóval többet és cserébe mit kap az ember? Nem tud rendesen szűrni a keresővel, illetve majdhogynem kötelezően puncsolj az ingatlanosoknak.
Mondjuk nem mintha az bármit jelentett volna, hogy régebben be lehetett állítani, hogy a telefonszám alatt ott legyen, hogy ingatlanközvetítők ne keressenek. Lakáskiadáskor is abban az időben mindig sorra kellett elhajtani őket, mert azért csak zaklatott az összes, hiába volt ott nagy nyomtatott betűkkel, hogy nem kérek belőlük. Győztem elmenteni a számaikat, hogyha legközelebb hív, már fel se vegyem. Ingatlanos23 számozásig kellett a névjegyzékbe írnom 3 hét alatt… 🙂
“az ingatlanos 900 forintot fizet azért a hirdetésért”
Ez hogy jött ki? A 28ezres ingatlanos havi előfizetői díjból? Csak negyedéves vagy éves előfizetés van 86 ezer körül, amit ingatlanos elő tud fizetni.Ha nekem pl. csak 10 ingatlanom van és nem 30 mert annyival tudok normálisan foglalkozni akkor máris 3000/hó/db az ára + kreditek.
“Hogy miért jobb nekik, nem tudom.”
Mert egy ingatlanos havi 100-150 ezret otthagy a .comon a kreditekkel, kiemelésekkel, hirdetésfigyelővel együtt összességében, a magánember meg 10 ezret. Vagy annyit se, mint jeleztem a magánhirdetések 2/3-a kép nélkül, előresorolás nélkül fut az ezredik oldalon INGYEN. A .com meg vállalkozás és nem jótékonysági szervezet, ergo oda húz, akitől a több lóvét kapja.
2021-03-12 at 01:05
Állítsd be a lift:nincs feltételt és akkor szinte garantáltan kiszűröd a 10 emeleteseket.
“Mennyi használt lakás cserélt gazdát a fővárosban a csúcson?”
Minek a csúcsán? A legmagasabb tranzakciószám a válság előtt 2007-ben valamivel több mint 60.000 darab volt, a válság után 2015 volt a csúcs 40.000 körüli darabszámmal, azóta folyamatosan csökken.
“Ez alapján hány vásárló volt?”
Értelmetlen a kérdés. Ha egy AirBnb-re szakosodott befektető cég vesz 20 kecót, akkor is mint vásárló egynek számít, míg ha egy házaspár vesz 1 db kecót, akkor ők két darab vásárló. Ezért nézzük a tranzakciószámot.
“A legkelendőbb városrészen a teljes forgalomhoz képest az ingatlanok hány százaléka cserélt gazdát?”
A 13ker a legkeresettebb, az összforgalom 9%-át adta 2015-ben, közvetlen utána Zugló és a 9.ker, és utána az 5-6-7.
“Mely típusú ingatlanokat vásárolják a legtöbben?”
2015-ben a 2szobás panellakásokra és a 2000 után épült lakásokra (2-3 szoba) volt a legnagyobb a kereslet.
Angyal János: +36 30 687 3267
“Mely típusú ingatlanokat vásárolják a legtöbben?”
2015-ben a 2szobás panellakásokra és a 2000 után épült lakásokra (2-3 szoba) volt a legnagyobb a kereslet teljes Budapestet tekintve.
“Összességében az éves vásárlószámra vetítve hány főre becsülnéd azok számát, akik a legkelendőbb városrészen, a legkelendőbb méretű, típusú és állapotú ingatlant vásároltak?”
Tranzakciószámot tekintve kb 1000 darab fogyott a fenti 2szobás kecókból, hogy hány fő alkotta a vásárlókat, az passz.
Van még egyéb, ingatlanértékesítés-és árazás tekintetében irreleváns kérdése, kedves szakértő úr?
“Na, ennyivel ment fel az 5%-os ÁFA, illetve CSOK támogatás hatására az ár. Mivel mi nem adtunk el semmit, pont ennyit buktunk a CSOK miatt. Ráadásul mivel használt lakás volt, és meghaladta a 35 milliót, nem járt nekünk a CSOK, de a vagyonszerzésit természetesen be kellett fizetni, hallani sem akart a NAV méltányosságról. Család barát ország.:(”
De hát bármelyik ingatlanos vagy random kormánypárti rajongó megmondja neked, hogy ennek nincs köze a CSOK-hoz, sem semmilyen állami támogatáshoz, hanem a szent PIAC árazta be a lakásokat ennyire.
“Ezeken lovagol maga? Amit a vaksi szemével lát? A süket fülével hall? A tompa agyával gondol? Azt hiszi, fölér az a mi nagy céljaink igazságához?!”
“Értelmetlen a kérdés.”
Nem a kérdés értelmetlen, csak nem sikerült a kontextusában értelmezned. Onnan indultunk, hogy egy meghirdetett lakásra milyen érdeklődőszám az elfogadható, ami pedig attól függ, hogy potenciálisan hány vevőjelölt lehet, ami pedig igencsak szoros összefüggésben áll azzal, hogy mennyi vásárló van a piacon.
“Van még egyéb, ingatlanértékesítés-és árazás tekintetében irreleváns kérdése, kedves szakértő úr?”
Ha ezek irreleváns kérdések, akkor nagy a baj 🙂
Csak egy zárókérdésem lenne. Ha 1000 darab fogyott a csúcson az említett lakásokból (lokációtól függetlenül), akkor hogy mondhatsz olyan butaságot, hogy egy 60nm alatti lakásra heti 3-4 érdeklődő a minimum aminek jönnie kell most, amikor éves szinten párszáz vásárlója van az egész gyűjtőkategóriának, amiben még bőven szór a lokáció, állapot, méret, ízlés + a vásárlók sincsenek egész évben egyszerre a piacon?
Neked nem sikerült rendesen elhelyezni a kontextust, ugyanis ezek a kérdések csakis egy többszáz lakásos lakóparkot építő beruházónál relevánsak, aki ilyenek alapján kell hogy eldöntse: melyik kerületben vegye meg a nagy telket, és arra mekkora és milyen kialakítású lakásokat érdemes építenie. Gipsz Jakabnak, aki a 3 szobás panelját vagy külkerületi Kádár-barokk kockaházikóját árulgatja, nem mondanak ezek semmit.
“Ha 1000 darab fogyott a csúcson az említett lakásokból (lokációtól függetlenül)”
Nem lokációtól függetlenül,hanem a 13kerben ebben a méretben 2015-ben, ezek megvalósult tranzakciók. Ennek a számnak a többszöröse volt a megtekintőké, akik végül vagy vettek, vagy nem vettek semmit, vagy tök más elosztás vagy méret mellett döntöttek végül.
Bocsi de az elméleti okoskodásod irreleváns, de mivel válaszoltam, tedd meg hogy elárulod: te hány ingatlant adtál el az elmúlt másfél évtizedben?
A fenti, megtekintőkről és időintervallumokról írt számaim a tizenéves tapasztalatokat tükrözik. Amint kikerül egy újonnan eladósorba került ingatlan a piacra, az első hetekben a már régebb óta ezen paraméterek alapján keresők egyszerre repülnek rá az újdonságra – HA JÓ AZ ÁR és a hirdetés. Ha nem, akkor max 1-2 érdeklődés vagy megtekintés érkezik már az első hónapban is, árajánlat nulla. Innen már csökkenni fog az érdeklődés, és két opció van: árcsökkentés (7-10% amire reagál a piac), vagy tartod az árat és reménykedsz hogy emelkedő árszívonal lesz a piacon – ezt tette mindenki az elmúlt 5 évben, és nagyon hozzászoktak az eladók hogy előbb-utóbb “utóléri az ára”. De ha stagnálóra vagy esőre fordul a piac, csak az árcsöki marad.
te vagy 80 millios panelekkel dobalozol vagy ingatlanos letedre nagyon nem tudsz szamolni
JA, ja! Én vagyok az ostoba, ha azt hiszem, hogy bárminek föl megy az ára, amennyiben van rá kereslet.
Egyébként sajnos tök igazad van. Szeretném már, ha kormányunk nem támogatna tovább, mert ez nagyon sokba kerül a családunknak.
“te vagy 80 millios panelekkel dobalozol vagy ingatlanos letedre nagyon nem tudsz szamolni”
Vagy csak nem hiszem el a hivatalos KSH-adatokat minden kritika nélkül, ahol az infla csak azért annyi, mert egy rakat kormányzati kiadás, mint pl. a nyugdíjak hozzá vannak kötve, és ha magasabb jön ki hivatalosan, akkor többet is kéne emelni a nyuggereknek így, a rekord AHT-hiány mellett is. Vagy az EU felé kéne magyarázkodni, hogy miért léptük túl a konvergencia-kritériumokban meghatározott számokat.
De elég megnézni a forintárfolyamot: Mo. 80% körüli exportkitett gazdaság, aztán a forint romlott az elmúlt 2 évben 20%-ot. De ennek nincs hatása az inflára, hogyne.
Amúgy meg nem olvastad el az előzményt, csizkeknek válaszoltam.
Ingatlant utoljára 3 éve adtunk-vettünk. A nyaraló túl messze volt, azt az egyik szomszédnak adtuk el, lehet, hogy túl olcsón, de ma már tudjuk, hogy épp időben (Erdélyben volt). Szinte rögtön vettünk egyet itthon. Azóta figyelem fél szemmel az ingatlanpiacot
Teljesen irreleváns, hány lakást adtam el (hármat egyébként), mert a vita nem arról szól, hogy ki adott el többet, hanem hogy hány potenciális vásárlója lehet egy adott ingatlannak a piacon. Ha ez szerinted csak egy lakóparképítésnél fontos, az megint nem rólam állít ki bizonyítványt 🙂
Ha minimum heti 3-4 érdeklődőt vársz egy ingatlanra, akkor néhány extrém esetettől eltekintve vagy az ár túl alacsony vagy a hirdetés rossz és olyanok is rárepülnek, akiknek egyáltalán nincs is célkeresztben az adott lakás. Egyszerűen azért, mert heti minimum 3-4 érdeklődőhöz sokkal több potenciális vevőnek kéne rohangálnia, mint amennyi valaha is volt.
Egyszer sem vontam kétségbe, hogy neked mi a tapasztalatod. Azt kérdőjelezem meg, amit te ennek okaként beállítasz. Az elmondottakból és a mutatott felkészültségedből ítélve ugyanis csupán annyi történt, hogy piaci ár alá dumáltad a kuncsaftjaid.
Vèteli ár: 80 havi bèrleti díj (2014)
Eladási ár: 300 havi bèrleti díj (2019)
Bèrleti díj bevètel összesen 60 havi. (2014-2019)
Zèró kockázat
A KSH, a NAV és a bankok az adásvételi szerződésekből dolgoznak. Ezek már sokkal pontosabbak, de egy; féléves csúszásban vannak, és kettő; nevezzük szép szóval, “illetékoptimalizálások” miatt nem pontos.
Az értékbecslők a fenti két forrásból dolgoznak, nem adnak pontos eredményt.
Pontos árazásban nem fognak tudni versenyezni az ingatlanközvetítőkkel, mert Nekik naprakész és nagy mennyiségű VALÓS adat áll rendelkezésre.
A mindenki számára publikus, 20%-os szórással dolgozó DH Saccolóra azt írtátok, egész jó. Csak mondom, hogy a cég referensei számára a rendszer nem 20%-os szórással becsül…
Ne tekints az ingatlanosra ellenségként, mert igenis tud Neked segíteni, az árazásban (is)!
Ingatlanos, az összes értékbecslő is úgy hirdeti magát, hogy naprakész árakkal dolgoznak, ráadásul kapnak adatot a Magyarországi Ingatlanosok szövetsége, vagy minevű szervezettől. A banki értékbecslők meg a friss szerződéseket kapják meg, nem a öt évvel ezelőttieket. Illetékoptimalizálás: az eladónak nem érdeke, sőt, ha venni akar másikat, neki a minél nagyobb ár beírása az érdeke, mert a különbözet után fizeti a 4% illetéket. Ha pedig belemegy a kisebb árba, után magyarázhatja a NAV-nak, hogy a többi pénz honnan van. S a NAV ki is megy az eladás után, így már csak ezért sem annyira pálya a hazudozás.
S akármit mondasz, az ingatlanos az olcsó ingatlannak örül, amit gyorsan elad és nem az olyannak, amit harminc embernek kell megmutatni, mire egy megveszi. Ezért jobban hinnék egy értékbecslőnek, mint olyannak, aki a gyors és könnyű értékesítésben érdekelt….
Komolyan besírok ezen az életidegen exceltáblaszagú okoskodáson.
“Ha minimum heti 3-4 érdeklődőt vársz egy ingatlanra”
Az előző kommentjeimben le volt írva milyen kategóriájú ingatlanra van normális (és nem “ár alatti”) áron érdeklődés. Egy kétszobás panelnél nem nagyon vannak csodák… Saját részre is vásárolok és adok el ingatlant, és itt is ugyanúgy járok el: ha látom hogy egy átlag, nem kuriózum méretű és állapotú lakásra nincs ekkora kereslet, pár hét után csökkentem az árát, pedig a saját pénzemnek nem vagyok ellensége.
“piaci ár alá dumáltad a kuncsaftjaid.”
Vagy pontosan megadtam a piaci árat, aztán egy-másfél hónap alatt el is adtam. Tudod mi van ár alatt? Amire pár órán belül érkezik több teli áras, főként KP-s árajánlat. Na az van ár alatt, nem az amit kevesell a tulaj. Ár alatti ingatlan nem áll 1-2 napnál többet a piacon. 700valahány eladás után be tudom lőni.
“heti minimum 3-4 érdeklődőhöz sokkal több potenciális vevőnek kéne rohangálnia, mint amennyi valaha is volt.”
Az megvan hogy csak akkor van heti 3-4 érdeklődő ha normális az ár? És akkor kb 1 hónap alatt el is megy a lakás, 10-12 mutatásra jut egy értékesítés. Az érdeklődők csak a jól árazott lakásokra mennek ki, a túlárazottakra nincs érdeklődés, lásd ezen blog kommentelőit is. Magyarul ha zuglóban van 250 darab kétszobás panel eladó, arra nem 250*4*4 megtekintés fog jutni egy hónapban, hanem arra a 20-25%-ra ami normális árú, fog jutni ennyi, pontosabban csak elméletileg, mert a gyakorlatban meg fogja venni vagy az első, vagy a tizedik érdeklődő, így ezek ki is kerülnek a piacról.
Mondjuk nem értem hogy mi a célod ezzel a számmágiával, már azon túl hogy engem tetűnek és hozzánemértőnek állíts be, de biztos neked van több tapasztalatod a dologban, nem nekem aki ebből élek.
“Ne tekints az ingatlanosra ellenségként, mert igenis tud Neked segíteni, az árazásban (is)!”
Ez igaz, de ehhez meg kell találni azt a kevés ingatlanost, aki ér is valamit és tényleg tud segíteni.
Én eddig csak olyanokkal találkoztam (pontosabban csak telefonon értekeztem), akik egytől egyik azzal tolták magukat, hogy nem lesz ez nekem költség, mert az ő jutalékát rátesszük a meghirdetett árra és milyen jó lesz.
Aha, tele van az utca az 1-1.5 éve eladatlan lakásokkal, amik úgy indultak, hogy hirdette a magánszemély kissé túlárazottan, mondjuk 23.5 millióért, majd nem ment el kb fél évig, megunta és beadta ingatlanoshoz, a lakás felkerült ingatlanos által meghirdetve 24.9-ért és 1 éve ott poshadnak ugyanazok a hirdetések. Na ez minden, csak nem segítség. Ebből sosem kértem. Nyilván van nagyon jó ingatlanos, csak hogy találod meg a sok kókler között?
így van, természetes, mivel ez az ajándék, aminek illik örülni, de ebből nem él meg
aki ingatlanosként megél, sőt afelett megtakarítása, befektetése is keletkezik bőven ad el drágát is, merthogy az ajándék nem mindennapos
“hogy találod meg a sok kókler között?”
Több módon is meg lehet, csak először azt döntse el az eladó hogy kell-e neki ez a szolgáltatás, és hajlandó-e fizetni érte.
1. körbekérdezel ismerősi körben, tudnának-e ajánlani valakit, akivel jók a tapasztalatok
2. kijelölsz egy napot, és a téged hívogató ingatlanosok közül odahívod azt a 3-4 illetőt aki szimpatikus (és nem rögtön hazudozással indított, pl. “majd eladom a jutalékkal megemelt áron” c. kamu) egymás utáni időpontra, és megversenyezteted őket: ki milyen áron, milyen szolglátatást tud nyújtani.
3. Ha csak hazudozós ügynökök hívtak, akkor körbetelefonálod a helyi ingatlanirodákat hogy van itt egy eladó kecó, és ugyanígy összehasonlítod a szolgáltatásukat.
Nyugodtan mondhatod hogy többeket is meghallgatsz, és elsőre nem írsz alá semmit.
De ha te magad is el tudnád adni, mert benne laksz vagy időd /energiád is van ezzel foglalkozni, viszont látod hogy a túlárazás a gond, akkor miért nem csökkented az irányárat? Ahhoz nem kell ingatlanos hogy olcsóbban hirdesse, ezt magad is meg tudod tenni. Összeraksz egy hirdetést igényes képekkel, jó leírással, és ha 3 hétig nincs árajánlat, lejjebb viszed az árat.