Ha a tavaszi rendszerváltás óta jelentősen csökkent a forint alapkamata, az állampapírok kamatai, a lakáshiteleknél figyelt BIRS kamatai, akkor jogos a kérdés, hogy miért nem csökkennek vagy csökkennek jobban a lakáshitelek kamatai?
A bankok által leginkább használt (és az emberek által a legkevésbé ismert) mutató a BIRS, ami a választás óta több mint két százalékpontot esett és ha rövid ideig is, de volt 4,8% alatt is.
Tehát felmerül a kérdés, hogy ezt a csökkenést miért nem követték le a lakáshitelek, miért maradtak még mindig 6% felett az átlagos kamatlábak?
Erről írt cikket Hitelügyintézős Gáborunk, aki természetesen továbbra is nagy szeretettel várja a megkereséseteket, ha ingyenes hitelügyintézésre van szükségetek.
Következzen az ő cikke:
Jó szokásomhoz híven egy olyan témáról írok nektek, amivel kapcsolatban sok kérdést kapok hitelfelvétel előtt állóktól, illetve lakáshitellel rendelkezőktől. Azt gondolom egy ennél szélesebb közönséget is érdekelhet ez a téma.
A lakáshitelek kamatát leginkább meghatározó forrásköltség (10 éves ÁKK) a kormányváltás előtti 7%-hoz közeli szintről, 5,7% alá esett. Hogyan lehetséges az, hogy a legolcsóbb lakáshitelek kamatai mindössze kb. 20 bázisponttal csökkentek? Miért nem csökkenek nagyobb mértékben? – Ezt a kérdést fogjuk alaposan, egy rövid hatótávú időgépet is beüzemelve körbejárni.
A részletes kifejtés előtt azonban egy mondattal is megválaszolom a kérdést:
A helyzet az, hogy nem a jelenlegi kamatok túlságosan magasak, hanem a korábbiak voltak relatíve túl alacsonyak. Elsősorban az szorul magyarázatra, hogy a 7%-os állampapírhozamok mellett, hogyan lehettek a piacon 5-össel kezdődő lakáshitel kamatlábak?
Menjünk vissza egészen 2025 első félévéig és vizsgáljuk meg, hogy akkor az Otthon Start Program (OSP) bevezetése előtt, majd 2025 szeptembere után a választásokig, valamint az az óta eltelt hónapokban milyen tényezők alakították és alakítják a lakáshitelek kamatát.
2025 az OSP előtt
A magas kamatok és növekvő ingatlanárak miatt, kellő önerő és kellően magas jövedelem híján sokak számára a hitelből történő saját lakás vásárlása ellehetetlenült. A CSOK-ot, mint vissza nem térítendő állami támogatást kivezették 2024 január elsején. A helyette bevezetett CSOK pluszra sokkal kevesebben jogosultak és a potenciális igénybe bevehetők jelentős része a támogatás feltételéül szabott kötelező gyermekvállalást nem merik bevállalni a nem teljesülés magas költségeinek árnyékoldala miatt. Az állami támogatások a lakás és hitelpiacot fűtő hatása alábbhagyott. Magasabb kamatok mellett a hitelfelvevők sokkal ár érzékenyebbek lettek. 7% feletti kamatok mellett kevesen akartak eladósodni (és voltak hitelkékesek). A kamatok akár kismértékű csökkentése esetén a hiteligénylők száma és átlagos hitelösszegek exponenciálisan nőttek.
Akkora már bezárultak azok a kiskapuk, amik révén a bankok kockázatmentesen parkoltathatták a pénzüket magas kamatú egynapos betétekben. Érdekeltek voltak a hitelezés felpörgetésében.
A lakáshitelezés referenciahozamai (ÁKK, BIRS) abban az esetben jelentik a hitelintézetek tényleges forrásköltségét, ha azok saját forrásaikon (betétállomány, jelzáloglevél, saját tőke, eredménytartalék) felüli volumenben hiteleznek és piacról szereznek extra forrást. A kamatszinteket más-más súllyal határozzák meg, a külső forrásköltségek, a működési költségek és állami kamattámogatások, a kihelyezett hitelvolumen más-más szintje és a kamattámogatott hitelek különböző piaci részesedése mellett. Az akkori kb. 130 milliárdos havi lakáshitelpiac kiszolgálásához nem nagyon kellett külső forrást bevonni. A tényleges forrásköltségek alacsonyabbak voltak, mint amit a referenciahozamok sugalltak.
Az alacsony kamatfelár egy ilyen piaci környezetben nem feltétlenül jelent veszteséges hitelezést. A magas kamatok miatti keresletcsökkenés viszont egyértelműen igen. A fent leírtak miatt a hitelkamatok lehető legalacsonyabban tartása elemi érdeke volt a bankoknak (is)…
Leginkább mivel a hitelezéshez kapcsolódó fix költségeik kifejezetten magasak voltak. A bírálati és fióki munkaerő kapacitásaikat az orosz ukrán háború előtti alacsony kamatok és állami támogatások által fémjelzett időszakban felduzzasztották. Sokaknak volt a munkája a lakáshitelezés működtetése. A tapasztalt munkaerő hatalmas kincs és egy pangó hitelpiac mellett nagy költség is. A létszámleépítés nem opció, mert a sok jobban fizető, könnyebb és kevésbé stresszes munkakör hamar és végleg elcsábítja a korábbi bankárokat.
Aranybánya1
Ami a hitelpiacon hátrány az más területen extra bevételi forrás. Nem csak a hitelkamatok voltak relatíve alacsonyak ebben az időszakban, hanem kevés kivételtől eltekintve a betéti kamatok is, sőt azok még inkább. A magas kamatkörnyezet a lekötés (és ezáltal betéti kamat nélküli) nélküli számlapénzek tekintetében pedig igazi aranybánya a bankok számára. A fókusz az új aktív bankszámlák nyitása lett. Az eddig hitelezéssel foglalkozó bankárok egy része is új munkakörben próbálhatták ki magukat: számlavezető ügyfeleket toborzó telemarketingesek lettek.
A lakáshitelt igénylők is elsősorban hosszú távú bankszámlatulajdonosként jelentettek bevételi forrást. A magas jövedelemmel, megtakarításokkal rendelkező ügyfelet akár a forrásköltségek alatti kamatszinten is megérte hitelezni. Ez a működési modell jelölte ki a máig át nem tört minimális hitelkamat szintet. (Plusz egy másik tényező, amiről hamarosan lesz szó, lásd Aranybánya2)
Az OSP bevetésétől a választásokig
2025 szeptemberében megérkezett az Otthon Start Program (OSP). Ami egy teljesen új helyzetet szült a hitelpiacon. A hitelkihelyezés volumene duplázódott. A darabszám és az átlagos hitelnagyság is nőtt. A teljes lakáshitpiac 70% -át az OSP hitelek jelentették. A maradék 30% egy részét is azok az ügyletek tették ki, ahol a 3%-os hitel mellé piaci kamatozású (vagy CSOK plusz hitelt is) igényeltek.
Ideje felfednem egy eddig elhallgatott, de nagyon is releváns információt a top kamatok alakulásával kapcsolatban.
A legjobb kamatok alacsony energiaigényű lakásások finanszírozására (zöld hitel) és kamattámogatott hitel mellé (OSP, CSOK+) igényelt piaci hitelek (DUÓ) esetén érhető el. A zöld hitel esetén alacsonyabb a banki forrásköltség és ez a „kínálati árban” is érvényesül. A Duónál nem alacsonyabb a forrásköltség. Hanem…
Aranybánya2
A hitelintézet sokkal több pénzt keres az OSP hiteleken (és CSOK+ konstrukción), mint a piaci kamatozású ügyleteken és ennek az extra profitnak egy részét adja vissza a hiteligénylőnek, a piaci hitelből adott kedvezményformájában. Teszi ezt annak reményében, hogy így az OSP tortából nagyobb szeletet tud kihasítani magának.
Az OSP kamatképlete (5éves ÁKK) *110% +1 Ez az OSP indulásakor 8,11% volt még miközben az átlagos piaci hitelkamatok 6,7 -7% között voltak!
Nem csoda, hogy minden bank Otthon Start hitelt akart kihelyezni. A lakáshitelezés újból masszívan nyereséges üzletág lett. A telemarketingesek visszatérhettek eredeti szakmájukhoz. A piaci hitelekkel és azok árazásával senki nem akart foglalkozni kivéve, ha az is OSP ügyletek megszerzését segítette. Az otthon start hitel mellé igényelt piaci hitelek érdekében megjelentek a masszívan forrásköltség alatti kamatok.
A választások után
A hitelkamatok alakulását és a hitelpiac méretét mindig leginkább a pénzpiac és a potenciális hitelfelvevők várakozásai és bizalma határozza meg. Mindkettőben hatalmas pozitív fordulat állt be.
Főleg az euró bevezetésének terve és Magyarország különállóságának megszűnése miatt, az ország kockázati besorolása javult, az államadósság finanszírozásának felára csökkent. Európa legpesszimistább lakossága pedig éppen pozitív irányú várakozásokkal tekint a jövőbe, akár csak a mindig optimista dánok. A választást követően a piaci lakáshiteligénylések száma és átlagos hitelnagysága is növekedett. Ez részben az átlagos kamatszintek csökkenésének köszönhető, részben lakosság nagy részének jövővel kapcsolatos bizakodásának. A korábbiaknál sokkal több külföldön élő magyar vásárol ingatlant (mind befektetési céllal, mind hazaköltözést tervezve.)
Ha csak a csúcskamatokat nézzük elkerülheti a figyelmünket, hogy már nem csak 1-2 banknál vannak 6% alatti kamatok és nem csak OSP hitel vagy új építésű ingatlanokra érhetőek el. Élesedik az árverseny.
Ugyanakkor az állampapírhozamok csökkenése réven az aranybányák is kezdenek kiürülni. Az Otthon Starthoz és lekötetlen betétekhez kapcsolódó extra profit elapad. Emiatt a legkedvezőbb kamatokhoz ma már nem elég magas jövedelemmel rendelkezni, vagy kamattámogatott hitelt igényelni, hanem valamilyen plusz banki, biztosítási terméket, szolgáltatást is meg kell vásárolni (adóstárs is nyisson számlát, hitelkeret, hitelkártya, lakásbiztosítás, életbiztosítás, ltp, stb.).
Az elmúlt hónapokban az új OSP hitelek befogadása egyértelműen visszaesett. A folyósított volumenben ez még nem látszik, de fog. Aki jogosultként vagy ingatlaneladóként élni akart az OSP által kínált lehetőségekkel az már többnyire megtette. Az érintett ingatlanok árába pedig beépült a kedvezményes kamat. Én hitelszakértőként a munkánk sajátosságaiból fakadóan a következő hónapok hiteligénylőit is ismerem. Az érdeklődők számából egyértelműen azt várom, hogy lesz még egy utolsó (?) otthon start roham. A támogatás kivezetésétől, igénylési feltételek szigorításától tartva azok, akik még nem találtak megfelelő ingatlant, engedni kénytelenek az elvárásaikból és kicsit kisebb, rosszabb vagy épp drágább ingatlant fognak venni 3%-os kamatú hitelből, mint amit szerettek volna.
A lakáshitelezésnek mostantól önállóan meg kell tudnia állnia a lábán. Megszűnt a kamatfelár nélküli/ nagyon alacsony kamatfelár melletti hitelezés. A kamattámogatott hitelek piaci részesedése függetlenül az Otthon Start Program sorsától csökkeni fog. A forrásköltségek csökkenésének nagy részét a kamatfelárak visszaépítése nyelte be. Szerintem egy 20-50 bázispontnyi kamatcsökkenés még beleférne, de még nagyon sok a közeljövővel kapcsolatos bizonytalanság …
A következő félév
Amíg a következő a bankok bevételeit és kiadásait is masszívan érintő kérdésekre nem érkezik válasz a kormányzattól, addig könnyen lehet, hogy a ló túloldalára kerülve a forrásköltségekhez képest drágábbak lesznek a lakáshitelek, mint a válaszokat ismerve lennének.
A teljesség igénye nélkül felsorolom azokat a kérdéseket, amik a bankszektort leginkább érdeklik:
- Mikor vezetik ki a bankadót?
- Mikor vezetik ki a kamatstopot?
- Milyen kamattámogatott hitelek lesznek a vállalatok és a lakosság számára?
- A Wekerle programnak milyen hitelezést kiváltó és hitelezést serkentő hatásai lesznek?
A következő években a lakáshitelek kamatát leginkább az határozza majd meg, hogy az euró bevetés irányában valóban megteszi-e az első határozott lépéseket a magyar költségvetés.
Végezetül engedjetek meg nekem egy kis önreklámot.
Közel 20 éve dolgozom független hitelszakértőként.
Amiben én és a kollégáim segítséget tudunk nyújtani:
A legkedvezőbb személyre szabott hitelajánlatok elkészítése,
Szóbeli és írásos tájékoztatás a hitelkondíciókról és a hiteligénylés folyamatáról,
Előminősítés készítése,
A hitelkérelem kitöltésének és a banki hitelügyintézés átvállalása,
Tájékoztatás az elérhető állami támogatásokról.
Munkámért a bankok fizetnek jutalékot és azt nem is háríthatják át a hiteligénylőkre. Ügyfeleimtől pedig semmilyen jogcímen nem kérek munkadíjat, vagy költségtérítést.
Aki igénybe venné ezen szolgáltatásokat, vagy bővebb tájékoztatást kér, kérem az alábbi elérhetőségeken jelezze:
olcsohitelek.com
gabor.solymosi@benkspartner.hu
Solymosi Gábor
vezető hitelszakértő
30/492-5127
