Napi ábra 01.17 Saját lakás vagy bérlés?
Európában a harmadikak vagyunk holtversenyben Horvátországgal a saját lakás arányában, míg Svájcban bérlik legtöbben a lakásukat (az Unión belül pedig Németországban):
Kiszámoló – egy blog a pénzügyekről
Pénzügyi tanácsadás, ahogy mindig is szeretted volna.
Nem, holtversenyben vagyunk harmadikok.
De:
Az elmúlt tizenvalahány év alatt sok albérletben laktam, és a legnagyobb sz.r a magyar albérletkiadó. Bőven nem a szegmens aljából válogatok, de minden albérlet okádék. Volt tutira felújított is, aminél utólag derültek ki a buktatók. De a legtöbb csak simán le van fosva.
Magyarországon a kiadói oldal nem ismeri a korrekt biznisz fogalmát. Én úgy vagyok sikeres a cégemmel, hogy mindig többet is adok, mint az elvárt, top minőségben, és még a fenekét is kinyalom az ügyfélnek. Erre a lakáskiadóknál csak az a lényeg, hogy minél több pénzt kivegyenek úgy, hogy ne kelljen költeni. Ha mégis kell, akkor kizárólag buherálással, még akkor is, ha egy flexibilis lefolyócső pár száz forint.
A kazán az utolsókat rúgja, 300ezer volt az alaplapja és a felújítás, kondira cserélni kéménnyel 1M+ lenne. Az ablakok már most szelelnek, és az egyik konkrétan nem nyílik. Munkás nincs, ilyenért nem jönnek ki. A lakásban meg pont látni, hogy spórolták ki a szigetelést az ablak körül, a padlónál, az egyik sarokban, mert ott penészedik, én meg már elszívót vettem, hogy ne legyen pára.
Ilyen körülmények között ki fog veszekedni a tulajokkal, meg konstans szopni? Hát még ha az albérletek ára is követik hamarosan a megugró ingatlan árakat.
– Van vagyonado, igy érdemesebb elkölteni azt a pénzt vagy befektetni.
– A hitelkamatok màr 0,5% körül vannak, ez eleg kedvezö.
– Ha valakinek sajàt tulajdonu ingatlana van, egy Eigenmietwert-et fizet, amit annyit tesz, megnezik ha kiadnà a lakàsàt albérletbe azt mennyiért tudnà megtenni, és ezt befizeti adoba ezàltal. Ergo sajat lakhatasod a sajat lakasodban alberletkent funkcional, amit adoba fizetsz be. (Nem egeszeben azért, kb 40%-al kedvezöbb mintha bérelne az ember, de azért mégis màs a helyzet..)
Ha vesznek is ingatlant az emberek gyakran csak a kamatot törlesztik, a tökét nem, igy soha nem kerül az ingatlan a tulajdonukba. (10-20% az önerö/töke a kötelezö) Erddemes megemliteni emellett hogy savos adozas van, a gazdagabb többet fizet. Ilyen az élet a hanyatlo nyugaton… 🙂
1. A kommunisták elvették a lakásokat a hatalomra kerülésük után, majd még a bukásuk előtti évtizedekben bagóért eladták a bérlőknek.
2. Sokkal bizonytalanabbak a munkahelyek, alacsonyabbak a bérek, kisebbek a tartalékok, ezért ha valaki elveszti a munkáját hamar utcára kerülhet egy bérleményből.
3. Jó üzlet ingatlant venni, az árak megbízhatóan emelkednek.
Egy nagyobb családi ház havi ingatlanadója sokszor hasonló mértékű mint egy kis lakás bérleti díja.
Ami viszont szerintem nagyobb mértékben a bérlemények felé tolhatja el az arányt, az az, hogy nagyon sok államilag támogatott lakásszervezet van, amik a piacihoz képest alacsonyabb áron kínálnak bérlakásokat. Itt várólisták vannak ugyan, de egész gyorsan be lehet kerülni a “rendszerbe”, nekünk 1 évet kellett várni mire olyan lakást kaptunk, ami megfelelt az elvárásainknak. Megjegyzem, hamarabb is kaptunk ajánlatokat, amit visszautasítottunk, mert adott esetben méretben vagy elhelyezkedésben nem felelt meg.
Norvégián meglepődtem, a skandinávokhoz képest elég magas a saját lakások aránya. Valaki tudja, hogy ennek mi a háttere?
Albérletben az érezheti magát biztonságban, akinek bőven van tartaléka és pl. egy költözés sem okoz neki gondot. Ha családostól, minden bútorral együtt költöznöd kell, mert a tulaj kitalálja, hogy többé nem lakhatsz ott, akkor jelenleg csak a költöztetés kerül min. 100 ezer Ft-ba, ha nem kapsz vissza kauciót, akkor az még plusz 300-400 ezer Ft, ez egy fél milliós kiadás. Szegény apám 5 éven belül 3x költözött, mert mindig volt valami az albérletével.
Én meg pont az ellenkezőjét tapasztaltam. Nálunk mi vagyunk az albérletkiadók és mindent megteszünk, hogy normális körülmények között lakjanak a bérlők: felújítások, ha valami hiba van azonnal fixáljuk, nem kentácsolós módon. A bérlők mindig nagyon jó fejek az elején, amikor szükségük van a bérleményre. Aztán menet közben jönnek a problémák:
– nem fizetik időben a közüzemi számlákat (“nem volt időm rá” – megjegyzem, alkalmazásban 2 perc elintézni már ezeket)
– nem szólnak, ha módosításokat végeznek a lakáson
– a kiköltözésnél meg egész egyszerűen semmibe veszik az általuk aláírt szerződésben leírtakat és követelik vissza a kauciót
Amikor segítség kell, akkor nagyon rendesek, aztán ha önhibájukból fizetniük kellene, akkor meg elküldenek melegebb éghajlatra.
Eddig csak rossz tapasztalataink vannak, de lehet, hogy ezek csak szerencsétlen véletlenek.
4 éve 250 körül tettem el és 50-60 volt egy rozoga albi. Sok ismerőst látva ez a 250 még most se borzasztó rossz fizetés de 120 alatt nincs normális lakhatás (megyeszékhely), szebb lakás pedig 160 körül van és ez még csak lakópark, panel kategória. Ugyanez Bp-n tippje 1,3-as szorzó (?)
Pár éve ezek a panelek mentek 6-8 millióért, akkor nem volt rá pénzem, pályakezdő voltam kb.
Most ugyanez 25 millió +5 millió hogy élhető legyen. Ha most lenne 10 millióért panel akkor megvenném, mert bár arra is költeni kell, de nem fenyegetne az, hogy tizezrekkel emelkedik a lakhatás költsége. 20-30 millió sok értük, szóval nem is tudom milyen kilátása lehet egy 2-300 ezret kereső egyedülállónak mostanában. 35 évesen lakótársak és parizeren élés?
Lehet, hogy ha nem lennének megfizethetetlenek náluk az ingatlanok és olyan magasak az ingatlanadók, akkor ők is inkább birtokolnák azokat.
Szerintem az itthoni rendszer olyan szempontból jobb, hogy meghagyja az ember kezében a tulajdonlás lehetőségét (attól most tekintsünk el, hogy ez mennyire illúzió vagy sem).
Kint gyakorlatilag azért dolgozol, hogy a végén ne legyen semmid, amit magad után hagysz? (vagy ha épp van valamid, akkor az meg sokba fáj, csak azért, mert van…)
Kíváncsi vagyok, hogy ha mindenki bérel Svájcban, akkor az ingatlanok kinek a tulajdonában vannak?
Vajon meddig tart még az ingatlan áremelkedés?
Miklós!
Evergrande ügyben mi a helyzet?
Lehet annak hatása akár a magyar ingatlanpiacra vagy ez 100% -ban kizárható?
Maximum áttételesen, ha lesz belőle egy jó kis világválság.
Van egy alapvető logikai bukfenc a kommentedben. A bérlés és a vásárlás/lakáshitel ugyanolyan kiadás, tehát ha nem fér bele egy 800 eurós havi albérlet díj, akkor az ugyanakkora lakáshitel sem.
A magas tulajdon arányt keleten a jogbiztonság hiánya, és az irreálisan drága bérlés okozza (a lakásárhoz képest). Ha 6-8 év albérleti díjból kijön egy lakás, akkor nem éri meg bérelni. Svájcban 20-25 év kell ugyanehhez. Egyébként a 2015-től itthon elindult nagy árnövekedés hosszú távon (10-20 év) azt fogja okozni, hogy a saját tulajdon aránya leesik.
A saját lakásomat öröklik az utódaim. A bérletet mások utódai öröklik.
Ez két olyan ok, ami nem kevés pénzt megér
Ha valóban ez a helyzet, akkor hogy látod, van ennek bármi realitása?
Igen, szerintem is, ha már mindenképp muszáj az államnak belefolynia az ingatlanpiacba (nem), akkor inkább bérlakásokat építsenek, tervezetten, mellé óvodát meg iskolát is.
2022-01-17 at 10:21
Mi alberletben elunk Ausztriaban de eltem alberletben Nemetorszagban is. Mo-on pedig van 4 kiado lakasunk.
A kulfoldi lakaskiadasi kultura (DE, AT) nagyon fejlett. Csak szerzodessel, hosszu tavon es nagyon korrekt feltetelek mellett mukodik az uzlet. Ha elromlik valami a foberlo megjavittatja. Idaig 90%-ban jo tapasztalataink vannak.
Mo-on en a kulfoldi kulturat igyekszem megvalositani. A meglepetesek elkerulese vegett azonban a kozuzemi szamlakat en intezem es havi elszamolas utan a berlo atutalja a berleti dijjal egyutt. Az is a tortenethez tartozik, hogy Bp-en sokkal problemasabb berloink voltak mint a videki megyekozpontban.
Az anyagiakrol: mivel a Mo-i adobevallasnal a kiadasbol szarmazo bevetelbol a berlesre forditott koltseg levonhato, jelenleg gyakorlatilag ingyen lakunk, ugy hogy kb egy fel becsi lakas arat fektettuk be ingatlanba.
Te a ritka esetek egyike vagy, ami az elején ugyanúgy nem derül ki. Az én főbérlőm belsőépítész autodidakta. Jóvanazúgy mentalitással. Az előző főbérlőm precízebb volt, nem ő gányolt, hanem megfelelő szakikat hívott.
Amíg a többség nem olyan mint te vagy addig nehéz lesz a bérlő társadalom kiépítése, vagy csak erőszakosan az ingatlanárak elszállásával.
Épp a minap láttam, hogy valakinek 47 lakásból áll a lakás! portfóliója; részben! ezért is szálltak az árak Bp-en, illetve ebből kiindulva az egész országban a különböző támogatások miatt is. Emiatt -nak igaza lehet hosszabb távon.
Az előttem lévők már leírták, hogy itt mi nyomja annyira a bérlés irányába a dolgot:
1. adó: feltételezik, hogy kiadod, akkor is ha nem, az abból kalkulált jövedelmed után adót kell fizetni
2. a ház ára/bérleti díj aránya hatalma, nagyon sok évig lehet bérelni egy ház árából, és nem leszel annyira röghöz kötve. Arról nem is beszélve, hogy ha saját, akkor azt neked kell karban tartani, amortizáció, stb.
3. A capital gain tax – ha nem professzionális befektető vagy – viszont 0%, tehát inkább tőzsdébe fektetik az emberek a pénzüket, mint ingatlanba.
Azzal azért vitatkoznék, hogy a Svájciak azért dolgoznak, hogy avégén semmijük ne legyen. Ingatlanuk lehet, hogy tényleg nem lesz (valószínűleg svájci nekem sem), de azért vagyont lehet itt is szépen építeni.
Érdekes lenne látni egy grafikont az utóbbi 20-30 évben ez mennyire csökkent.
Ugye verseny előny az, hogy olcsóbb lehet a munkaerő, hiszen hitelre nem kell költenie. Kicsit túl olcsó lett a munkaerő, így az embereknek nem maradt pénze a felújÍtásra, meg ugye ránk tört a sok szép új dolog és arra költöttek az emberek.
Én is kiadó vagyok. Nekem klassz albérlőim vannak, és ők is nagyon elégedettek velem. A legelső albérlővel nagyon megszívtam, azután megfogadtam, hogy az se érdekel ha üresen áll a lakás pár hónapig, csak értelmes értékrendel rendelkező emberrel szerződök.
MO-on a kedvező adózás miatt eléggé megéri kiadással foglalkozni.
Idősebb swiccek tulajdonolnak ingatlanokat, van egy rahedli kögazdag angolszász (UK, USA), akik kp-ra vesznek házakat csak egy expat időszakra…
A covid itt is megugrasztotta az ingatlanárakat, pedig van a második lakás törvény is, ami megint megfeji a szorgos kis swicceket 🙂 Sok fiatal itt se álmodhat sajátról, nagy “divat” a wg (lakóközösség). Ami szívás a szegényebb ittenieknek, (folytköv)
Ja, nem kacsalábon forgó palotánk van, csak kőböl van..
Szvsz lennének ők jobban tulajok, csak már beletörődtak hogy minek erőlködni. Olyan szociális háló van, hogy szinte lehetetlen állampolgárként átesni rajta.
Az ingatlanok minősége jó, de persze Zürichnek ugyanúgy megvan a nagyváros betegsége, hogy egy penészes putrit akarnak méregdrágán rádsózni, és kiveszed, mert van hogy nincs ingatlan a piacon. Ismerős pár éveket várt egy sorházra, mire költözni tudtak (bennszülöttek).
Itt is vannak elnéptelenedő falvak, régiók csak hát pénzzel kitömve az önkormányzatnak is máshogy fáj az élet 🙂
vagy pl. aki egyszer egy kedvező lakást megszerzett, inkább kiadja bérlőként másodbérletbe, stb, stb De ez csak szubjektív tapasztalat.
“Az elmúlt tizenvalahány év alatt sok albérletben laktam, és a legnagyobb sz.r a magyar albérletkiadó. Bőven nem a szegmens aljából válogatok, de minden albérlet okádék. Volt tutira felújított is, aminél utólag derültek ki a buktatók. De a legtöbb csak simán le van fosva.”
Pont ugyanennyi “sz.ar” bérlő is van, akinek “okádék” a hozzáállása.
Soroljam?
Kutya kikaparta a kanapé oldalát, kiköltözéskor elsunnyogná, odatolja a fotelt hogy ne látszódjon.. tudod, hogy a kárpitos mennyiért húzná át? 240ezer Forint! Pont a kéthavi kaució.
Ragaszodik a saját mosógépéhez, viszon amikor elviszi, összeb.ssza vele a falat, nem gyengén.
Szerinted mennyiért jön ki egy festő leglettelni, majd lefesteni?
Cigivel kiégeti a függönyt (merthogy a lakásban tilos bagózni). Szerinted mennyi egy új függöny? Vagy adjam ki lyukasan..?
Tudnék órákig mesélni az igénytelen, nemtörődöm bérlőkről.
De amúgy van lehetőség adókedvezménnyel magasabb nyugdíjat “venni”, van a 3.Säule, ami arra van, hogy előre gondoskodj a saját nyugdíjadról, ha az állami rész kevés lenne. A bankok és biztosítások országában rengeteg lehetőséged van az előtakarékosságra, ha akarod. Az más kérdés, hogy bevándorlóként elérsz-e olyan bérszintet, amiből ezt meg is tudod valósítani.
Megkérdezhetem, hogy melyik ingatlankezelő vigyáz a budapesti lakásaidra? Most keresek valakiket, akik felelősen gazdálkodnának a lakásommal míg távol vagyok s egyben a bérlő keresést is megtennék helyettem adófizetéssel, papiírokkal, jegyzővel.
Nem kell ezzel a kérdéssel svájcba menni. Itt Magyarországon is megkérdezheted, hogy aki 25 évesen üres zsebbel rendelkezik (ingatlan szempontból), és a bérlést választja, az nyugdíjas korában miből tervezi fizetni a havi 150 eFt + rezsit albérletre (akkori értéken).
Egy saját lakásban még csak-csak eléhezgetek csirkefarháton, albérletet fizetni pedig kicsit nehezebb ügy nyugdíjasként, könnyen Blaha aluljáró a vége…
Fog. De nem csak albérletbe, hanem utazgatni a világban is. Az albérlet mellett is könnyedén lehet vagyont építeni. Svájcban nem éri meg lakást tulajdonolni jelenleg. Pénzügyileg nem annyira jó befektetés mint a részvények hosszú távon például.
(A forrásban megjelölt chart forrásában (eurostat) elérhető a visszamenőleges adat is, kb. 2007-ban van szinte minden országhoz adat, azért ezt néztem. Színes chart-ot csonálni viszont lusta vagyok… 🙂
Röviden vàlaszolva: Igen, szerintem meg fogok élni, és sajàt ingatlant is szeretnék.
Svajcban is van aki 5000 CHF-bol 3 gyerekkel szépen él, meg aki egyedül 10.000-et eltapsol és sir. Szerintem egy svajci 3000 Fr.-os minimàlbér is jobb mint az otthoni minimàlbéres, hamàr hasonlitunk akkor almàt az almàval. A svàjci nyugdijat csalàdszinten nézik, minden évben kimutatàst küldenek a befizetett összegröl, és tàblàzatosan megadva, ha 65 éves korodig dolgozol mennyi pénz fog benne àllni.
1.) Amit érdemes megjegyezni, svàjcban ha bàrmi történik a férjjel, a feleség teljes egészében “megörökli” és nyugdij formàjàban megkapja a nyugdijalapban lévö pénzt.
2.) A nyugdijalapban lévö pénzt ingatlanvàsàrlàsra bàrmikor fel lehet venni (nem az egészet) igy lényegében eldöntheted, hogy nyugdijat kapsz majd többet de albérletben laksz, vagy veszel sajàt ingatlant.
(Úgy is, hogy ma ho vagyok. Ebéd van tegnapról, épp begyújtottam a kandallóban, a kutya alszik, iszom a kedvenc fincsi kávém és baromi jól haladok a munkával. Nyugis, naaagyon kényelmes. )
Ha olyantol bereled a lakast aki szinten bereli valakitol (ez eleg ritka):
Tulajdonos -> Foberlo -> Alberlo
Ha olyantol berelsz aki nem maga is berlo akkor meg (ez a gyakori eset):
Tulajdonos -> Berlo
Vicces ha valaki vett egy lakast, (akar hitelre) majd kiaadja valakinek es azt mondja hogy alberloje van.
Itthon elvették mindenkitől a lakását, aztán a rendszerváltáskor mindenki szinte ingyen megvehette a bérleményét.
Ez így alakult, nem hiszem, hogy különösebben változni fog.
A nyelv változik. 100 évvel ezelőtt igazad lett volna, de ma már bizony bérlet értelemben használják az albérletet. A hamut sem homunak mondjuk már.
Egyéni ízlés függvénye. Részemről családdal már a saját ingatlan híve vagyok itthon, bár lehetne olyan pénzügyi és egyéb körülmény, ami más döntésre sarkallhatna.
Bérlő vs tulaj: olyan példákat is tudnék hozni, ahol mindkét fél teljesen korrekt. A többi kimenetelre is.
Azért teljesen más ám, ha valaki átmeneti élethelyzetben bérel, és ezért a bútorozott lakást preferálja, mint ha tartósan lakna valahol. Utóbbi esetben előnyösebb, ha bútorozatlan a lakás. Márpedig Németországban az utóbbi réteg még szélesebb is az előbbinél. Magyarországon utóbbi réteg stabil egzisztenciával nem létezik, nagyrészt csak azok bérelnek, akik átmeneti élethelyzetben vannak, vagy azok, akik ugyan tartósan laknának ott, de hónapról-hónapra élnek, és bútort sem tudnának venni. Nem véletlen, hogy nincsen normális lakás bérlési kultúra egyik oldalról sem, a bérbeadók és a tróger bérlők viselkedése oda-vissza hat, kiszorítja a piacról a korrekt feleket mindkét oldalról.
a te ügyfeleid valószínűleg kifizették a minőségi munkavégzés felárát neked.
Az a kérdés, hogy Te kifizetted-e egy minőségi bérlemény és fenntartásának díját, vagy fizettél annyit, hogy a tulajdonosnak volt 3-4% profitja adó után és écs előtt, miközben az alternatív hozam volt 5%.
De segítek: ha nem fizettél adó és écs után az alternatív hozam (5%) +2%-os hozamnak (ez lenne a haszon a bérlbeadónál) megfelelő bérleti díjat, akkor az egy sz@rrágó konstrukció volt. Csak te sem, és a bérbeadó sem mondta szerződéskötéskor, hogy ez a lowcost konstrukció. De attól még azt kötötted. Olyan mintha felszállnál fapadosra, és elvárnád a KLM Business Class szintet. Nem fog menni, furán fognak ott is nézni rád.