Olcsó vagy drága Budapest?

Örök vita, hogy olcsó vagy drága Budapest. Különösen az ingatlanárakkal kapcsolatban szokott ez felmerülni, hogy még mindig milyen olcsó Budapest, akár Pozsonyhoz, akár Bécshez, akár Prágához hasonlítjuk.

Ennek a négyzetméter árat a négyzetméter árhoz való viszonyításnak semmi értelme, hiszen a helyi kereslet és a jövedelmi viszonyok azok, amik befolyásolják az árakat, nem pedig az, hogy Bécsben, Pozsonyban, Miskolcon vagy Szófiában mennyibe kerül egy hasonló méretű lakás.

(További tényező még a befektetési célú kereslet, amit pedig az alternatív lehetőségek és a jogszabályi környezet befolyásol. Ha a bankban kevés pénzt kapok a pénzemre és egyébként is olcsó a hitel, akkor sokan akarnak ingatlanba fektetni, magas kamatok mellett pedig már nem éri meg ugyanez. Ha olcsó az adózása a lakáskiadásnak és nincs, vagy alacsony a vagyonadó mértéke az adott országban, az drágítja a lakásokat, ahogy a mindenféle egyéb állami támogatás is felfelé nyomja az árakat.)

A négyzetméter árnál sokkal fontosabb a helyi vásárlóerőhöz mérni az árakat. Hány évig dolgozik a német, osztrák, szerb, magyar átlagember egy négyzetméter lakásért, illetve a vásárlóerőt figyelembe véve mennyit tud kifizetni a bérlésért? (Egy német már a nagy magyar áremelkedés előtt is harmadannyit dolgozott egy átlagos 70 nm-es újépítésű németországi ingatlanért, mint egy magyar a hazai lakásáért. Cikk itt)

Mert a befektetők ideiglenesen feltornázhatják az árakat, egymás elől happolva el az ingatlanokat, de ha emögött nincs tartós fizetőképes kereslet, nem lehet maradandó az áremelkedés. (Hallom, hogy a belvárosban a kínai vevők egymás elől vásárolják fel a lakásokat, nekik plusz 15-20% nem számít, csak ne otthon legyen a pénz. De ha majd elfogynak a kínai vevők, vajon kinek fogják ennyiért eladni a megvásárolt lakásokat? Az írek is 30%-os buktával adták el a lakásaikat 2008 után.)

Viszont fordítva is igaz, ha nő a fizetőképes kereslet, ráadásul az emberek hosszabb távon is pozitív jövőképpel bírnak és mernek, illetve akarnak is ingatlant venni, akkor értelmetlen áresésre várni.

A numbeo.com oldalról már írtam, egy fantasztikus információforrás a külföldi városok költségszintjéről és a megélhetés, illetve a pénzkereseti lehetőségek összehasonlításához. Külön jó, hogy az adózott jövedelmeket hasonlítja össze.

A budapesti adatok is teljesen korrektek, így elfogadhatjuk, hogy a többi város is hasonlóan jól dokumentált.

Hasonlítsuk össze a pozsonyi és a budapesti árakat.

A lakásárak még mindig 27%-kal a budapesti árak felett vannak és a bérlés is 22-30%-kal drágább. (Pozsony négyszáz ezres város, így nehéz értelmezni a belváros-külváros különbségét budapesti értelemben.)

Azonban a nettó kereset 53%-kal nagyobb a magyarnál, a lakáshitel kamatai pedig 1,6-1,8% 10 évig fix kamatú hitel esetén is. Így már nem is tűnnek olyan olcsónak a budapesti bérleti árak vagy lakásárak.

Bécs és Budapest? A lakásárak háromszorosa a budapestinek, azonban a bérlés csak a duplája, miközben a fizetések is a háromszorosa a budapestinek.

Akinek van kedve, megnézheti még Prágát, Varsót (25-30%-kal magasabb ingatlanárak, 50%-kal magasabb jövedelmek), Berlint (80%-kal magasabb bérleti díjak, 130%-kal magasabb ingatlanárak és 234%-kal magasabb jövedelmek) és rengeteg másik várost is.

Érdemes fogyasztói kosárban nézni, mennyit költenek az emberek a fizetésükből lakhatásra és mondjuk táplálkozásra. Az se mindegy, milyen állapotú a bécsi, prágai, berlini átlagingatlan és milyen a magyar.

Nagyon jól el lehet játszani a numbeo áraival, azt is ki tudod számolni, mennyire éri meg kimenni külföldre dolgozni.

Amit levonhatunk tanulságnak, a helyi vásárlóerőt figyelembe véve egyáltalán nem mondható már olcsónak a budapesti piac. Ebből azonban nem következik az, hogy az árak ne nőhetnének tovább, hiszen a részvénypiacon is gyakran évekig, évtizedekig vannak túlárazások, amikor a kereslet, vagy a hype felülírja a gazdasági számítgatásokat.

Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 35 ezer forint.

Oktatás a pénzügyekről: hat alkalmas tanfolyam csak 25 ezer forint.

20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.

Share

111 hozzászólás

  • Janos82

    Zedder utolso bekezdeseben van a lenyeg… A nagy fizeteskulonbsegek elsosorban az alacsony fizeteseknel vannak. A mernokok mar nem keresnek annyival tobbet idekint mint mondjuk az apolok vagy a gyari munkasok…

  • Expat

    1.2 millio valoban soknak tunik, de ha jon a gyerek rogton lefelezodik ez az osszeg. Meg megsem szuletett a baba mar elmegy ra 1 millio (ossejt, fogadott orvos, helyreallito mutetek…stb).
    Sosem felejtem el Miklos akademiajan mikor elso alkalommal kiszamoltuk hogy kb 400000 HUF-ot kell felrerakni, ha ertelmes eletet szeretnel es nem akarsz nyugdijasan csirkefarhaton elni. Akkor mar csak 200000 HUF amit szabadon elkolthetsz, de mindegy is mert amit mondani szerettem volna, nem az hogy 2-3x tobbet kereshetsz ezen a szinten kulfoldon mert persze ez butasag. De amit kint kapsz a penzedert nem osszehasonlithato Budapestel, (szerintem kolbaszbol van a kerites 🙂
    Tomegkozlekedes megitelesere kulfoldon is mindig azt nezem, hogy lehet eljutni a repuloterrol a belvarosba. BP-n atszalni a buszrol a metrora a KÖKI-n hat finoman szolba is balkan.

  • Családfő

    Expat, nincs az a pénz, amit ne lehetne elkölteni. A gyerekszülés körüli opciók hype-ja is elvihet töménytelen pénzt, de az egyrészt egyszeri kiadás (amiket írtál), másrészt azok egy része nélkül is lehet teljes értékűen szülni illetve megszületni…

    A reptérre pont valóban nevetséges a kijutás (autóval is) itt, de a mindennapi élethez ez irreleváns. Ellentétben azzal, hogy megfelelő sűrűségű és követési idejű a hálózat a városban.

    1,2 millából kényelmesen megélhet az ember 2-3 gyerekkel is, és félre is tud tenni 400k-t… ha akar…

    Természetesen menjenek külföldre, ha az a vágyuk. De ne állítsuk be Bpestet rossz helynek ilyen indokokkal, főleg ne, ha ekkora bevétellel gazdálkodunk. (A külföldön élésnek komoly hátrányai is vannak, nem csak előnyei. Ezeket biztosan te is tapasztalod. Ettől még az is lehet jó döntés.)

  • Garbo

    @Expat
    Tömegközlekedést úgy ítélünk meg, hogy átlagos használatban működik- e és korrekt időn belül el lehet-e jutni A-ból B-be adott városban, és mindenhová el lehet-e jutni.

    Nem pedig úgy, hogy a reptér és a város között tetszik-e a járat vagy az átszállás vagy sem.

    1.2 millió havi nettó. A gyerek születése és felnevelés összesen kb. 20 millára becsült összeg. Azaz alig több, mint másfél évi keresmény, fizetésemeléssel nem számolva.
    Helyreállító műtét a gyerek születésekor? Nem értem. Egyebek alap. A szülés sem havonta van, hanem húsz év alatt 1-2-3 alkalommal maximum.

    Távol álljon tőlem Bp. védelme, vagy a garasoskodás ódiuma, de aki nem képes főúri módon, és mellette megtakarítva megélni, kényelmesen 1.2. millió nettóból, azzal komoly probléma van. Ezen a szinten már Budapesten is kolbászból van a kerítés.

  • Zabalint

    @Expat
    Ja, csak napi szinten pont nem az számít, hogy hogyan jutsz el a reptérre. Budapesten épp az a jó, hogy olyan jó tömegközlekedés van, hogy napi szinten nem kell autó, ezen pedig sokat meg lehet spórolni, ellenben a reptér tömegközlekedése katasztrófa.

  • Expat

    Senki nem állítja, hogy nem lehet megélni akár a feléből is. Csak ők úgy látják, hogy külföldön tartalmasabban tudnának egy életet leélni. Gondolom azért észrevehető, hogy nem támadom én Bp-et, én is éltem ott 6 évet szerettem is amíg egyedülálló voltam, de azért lássuk be, hogy Budapest nem a világ közepe. Nagyon nem. Tömegközlekedéssel nem tudtok meggyőzni, visszataszítónak tartom továbbra is, babakocsival nem utaznék rajta.

  • Garbo

    @Expat
    Érdemes lenne tömegközlekedned, hogy megítélhesd. Ha nem olyan helyen él valaki, aki 1.2 milliót keres, ami “visszataszító”, márpedig tételezzük fel, hogy nem, akkor a tömegközlekedési eszközök sem azok. Újak, szépek, tiszták, modernek zömében. Igen, szakadt kültelki buszra szálljon, akinek muszáj, de ezen a szinten ez már nem merül fel.

    “Visszataszító”? Ez egyéni bolondéria kérdése maximum, ami persze valid. Számomra a parkolóhely-vadászat a visszataszító egy átlagos alkalommal, mert nincs rá életidőm. Szakadt helyre nyilván nem megy az ember, vagy taxival, ha muszáj. De általad említett kategóriában nem is kell.

    A bp-i tömegközlekedés kiemelkedően jó, ár-érték arányban. Nem, nem a világ közepe, ám számos dolog jól működik. Egy társadalmi szint felett pedig belép bizonyos, kötelező tudatosság is: öko-lábnyom, szociális szint, és a többi, és a többi.

  • Lama618

    A numbeo.com egy szuper oldal. Amikor egy masik orszagba koltoztem, akkor a kiadasokat a numbeo.com oldalrol, mig a realis fizetest a glassdoor.com oldalrol probaltam megtippelni, es jol mukodott. A beveteli oldalrol azert jobb a glassdoor.com mert ott konkretan tudsz munkakorokhoz tarsitott atlagfizeteseket nezni.

  • Nbazs

    @Expat:

    “Sosem felejtem el Miklos akademiajan mikor elso alkalommal kiszamoltuk hogy kb 400000 HUF-ot kell felrerakni, ha ertelmes eletet szeretnel es nem akarsz nyugdijasan csirkefarhaton elni. Akkor mar csak 200000 HUF amit szabadon elkolthetsz…”

    Szerintem ez nagyon elcsúszott. Ha havi 400-at félreteszek 35-65 éves koromig, lesz 144 millióm. (Inflációval szándékosan nem számoltam, nyilván legalább infláció követően be kell fektetni.) Szerintem ez irreálisan rengeteg pénz, 85 éves várható élettartammal számolva jut havi 600 000. Vagyis pont annyi, aminek korábban 1/3-át költötted csak el.

  • Expat

    @Nbazs
    Felreertetted, nem csak a nyugdijra rakod felre az egesz 400E-et. Nyaralas, autocsere, lakasfelujitas, gyereknek ertelmes oktatasra, egyetemre.
    Javaslom megtekintesre: https://youtu.be/lewbwZpDViY?t=2205

    Mar nem is tunik olyan soknak az a 600000 forint.

    OFF: tenyleg valami info a webshop-rol, mikor lesz elerheto a tobbi video?

  • Kenrich

    @real Nem igaz, hogy ahol csökken a népség, ott az árak is csökkennek.. Nézd meg Pécsett.. Gyakorlatilag kiürült a város (-35e ember az elmúlt 6 évben) és az ingatlanárak felfelé mentek. Messze nem annyit mint Pesten, de akkor is.. 10%-al 2008 felett járunk, pedig az volt a csúcs.

    Azt írod, hogy a bp-i lakások 15%-át érdemes csak venni.. Hmm.. Érdekelne a szempontrendszered azon kívül is, hogy:

    -Panel, XI. ker.. Más szempont nem létezik?

    Zedder, te miért mentél kölföldre, csak nem informatikus vagy?