Airbnb: megéri foglalkozni vele?

2014-09-10
Oszd meg ismerőseiddel a cikket: 

Az Airbnb.com, Booking.com, Homestay.com, Wimdu.com, Holidayletting.com, 9flats.com és a hasonló magánszállás-közvetítő cégek nagyon népszerűek lettek az egész világon.

Ezeknek az oldalaknak a lényege, hogy magánemberek felajánlják a szállásaikat turistáknak, a szállodai áraknál sokkal olcsóbban. Lehet külön lakást bérelni, külön szobát, de akár aludhatsz egy légtérben a szállásadóval is.

A feleket például az Airbnb (a bnb a bed'n breakfast, vagyis ágy és reggeli rövidítése, ami egy ismert szállástípus az angol nyelvterületen, az airbed jelentése pedig a matrac, azaz a vendég-pótágy) hozza össze, természetesen jutalék ellenében. A szállásadó a cégtől kapja meg a fizetést, átutalással. A booking.com-nál a vendég fizet általában készpénzzel, amikor megérkezik. Ha egyáltalán megérkezik. Mert ahol nincs előleg, ott gyakran hiába várod a "Mustafa79" nicknevű felhasználót a megbeszélt időben.

Mivel az árak jóval alatta maradnak a szállodai szobaáraknak, a szolgáltatás egyre felkapottabb. Nemcsak a turisták, de a pénzt keresni vágyó ingatlantulajdonosok között is.

A nagy kérdés, hogy vajon megéri-e beszállni az üzletbe? Mi jövedelmezőbb, mi kényelmesebb, mi kiszámíthatóbb: kiadni a lakásomat turistáknak egy-két éjszakára, vagy inkább állandó bérlőt találni egész évre?

Néhány dolgot érdemes figyelembe venni: jó eséllyel csak Budapesten, vagy kiemelt turisztikai központban, mint például Hévízen érdemes próbálkozni. Persze Tiszaújvárosban is beeshet egy-egy ember, de azért erre nehéz üzleti modellt alapítani.

Budapesten is csak a szűken vett belvárossal vagy versenyképes, kevés turista fog Újpesten lakni, ha 8-9.000 Ft-ért komplett lakást kap a belváros szívében.

Lepukkant lakással, a nagymami 90 éves bútoraival sem leszel hosszú életű az oldalon, a véleményt alkotó turisták gyorsan le fogják húzni az értékelésedet. Ezért mindenképpen igényes környezetet kell teremtened a kiadandó lakásban. Ez pedig pénzbe kerül.

Munka hússzor-harmincszor annyi van vele, mint egy állandó bérlővel. A turisták jönnek-mennek, állandóan készen kell állnod, hogy átadhasd a kulcsokat, takaríts utánuk akár naponta, új ágyneműt húz és a többi. A vendég érkezhet hajnalban, vagy éjszaka is.

Persze megadhatod, hogy csak minimum 2-3-5 éjszakára adod ki a lakásodat, de így egyrészt kevesebb kuncsaftod lesz, másrészt több lesz az egy-két napos lyuk a két foglalás között.

A turisták sem a legjobb bérlők a világon, egy-egy merevrészeg társaság csúnyán le tudja amortizálni a lakásodat minden tekintetben, amit neked patyolattisztává kell varázsolnod, mire a következő bérlő megérkezik. A tolvajokról nem is beszélve.

A szomszédok sem biztos, hogy örülnek az esetleges állandó csatazajnak a lakásodban.

Amint látod, ez az üzlet már sokkal inkább egy teljes embert követelő vállalkozás, mintsem egy nyugis "negyedévente ránézek a bérlőre" lakáskiadás. Itt te mosol, takarítasz naponta a vendégekre és készen állsz a leglehetetlenebb időkben, hogy átadd a lakást a vendégnek, vagy megold az eldugult lefolyó problémáját, amit az előző bérlő sikeresen teletömött.

Rendes kilenctől fél hatig munkabeosztás mellett ezt nehezen tudod kivitelezni, hacsak nincs egy agilis és nyelveket beszélő nyugdíjas a családban.

Vannak rémtörténetek, hogy a beköltöző turistának esze ágában sincs kiköltözni, akár fél év is lehet, mire megszabadulsz tőle. (Egy ilyen cikk itt, de találhatsz még hasonlót.)

Mindezen hátulütők mellett megérheti-e kiadni a lakásod turistáknak az állandó bérlők helyett?

Fontos tisztán látni, hogy egyrészt a kiadás nagyon szezonális. Novembertől márciusig nem tapossák egymás sarkát a turisták Budapesten.

A konkurencia egyre nagyobb, több mint ezer lakás van fenn az Airbnb-n budapesti címmel. Sok fotón szép lakást már jóval tízezer alatt ki lehet venni, akár egy éjszakára is. Tehát kérhetsz csillió forintot, de könnyen lehet, hogy senki nem akar hozzád jönni.

(Persze évek alatt kialakulhat egy visszatérő vendégköröd, vagy a volt vendégeid ismerősei jöhetnek hozzád, de azért idáig eljutni egy pár év.)

Ha nem szeretnél az oldalakon a 47. oldal alján lenni, akkor fizetned kell az előrejutásért, de a kiemelt helyeken való megjelenés nem olcsó. Vagy fix összeget fizetsz, vagy a normál jutaléknál (ami például a booking.comnál 12%) magasabb jutalékot vállalsz be. Minél többet, annál előrébb kerülsz a listán. (Az Airbnb-nél sokat számít a pozitív értékelés is.)

Mennyi pénz folyik be a lakásod kiadásából?

Most szeptemberben még utószezon van, a nyár sokkal jobb, a késő ősz sokkal rosszabb turisták szempontjából. (Bár nyáron egyre többen adják ki a diákok miatt kiürült lakásukat, így a konkurencia is nagyobb.)

Kiválasztottam egy 9.000 Ft-os lakást a legelső oldalról és megnéztem a foglaltságot. Jövő hétre két nap szabad, a hónap többi részében másik kettő, október foglalt 23.-ig, utána (még) sok az üres hely.

Ő valószínűleg teltházzal mehet nyáron, most 24-26 napra lehet kiadva a lakása, októbertől árat csökkentett, szerintem szezonon kívül is lehet neki átlagosan 15 napra ügyfele.

Ebben a hónapban 225 ezer forint a bruttó(!!!) bevétele, rosszabb hónapokban 120 ezer forint, a nyarat sajnos nem tudjuk. (Drágábban adta-e nyáron, mint szeptemberben?)

A lakás egy egyszobás lakás egy új lakóparkban, a berendezése olcsó, de elfogadható.

A kiadásait nem ismerjük, de takarítani, ágyneműt mosni, számlákat befizetni mindenképpen pénzbe kerül.

(Vigyázz! Ebben az esetben az összes rezsit, áram, gáz, stb. te fizeted, ha bérlőt tartasz akkor meg ő! Ez nagy különbség!)

A közvetítőoldalak jutaléka is lecsíp még egy jó 10%-ot a bevételedből. Levonva a bevételéből a 25 ezer közvetítői jutalékot, mondjuk 40 ezer rezsit és további 30 ezret a mosásra és egyéb költségekre, ebben a hónapban 140 ezer forint volt a költségekkel csökkentett bevétele adózás előtt.

Egy nem kiemelt hirdetés a hatodik oldal aljáról, sokkal jobb helyen lévő ingatlan (első kerület) napi 8.900 Ft-ért, szeptemberben a hátralévő 20 napban még 5 üres nap van, az októberi hónapban pedig egy foglalás sincs.

Egy háromszobás lakás az Operánál napi 19.000 Ft-ért viszont elég jó foglalással bír, már csak két nap szabad szeptemberben és október is elég foglalt. A lakás tulajdonosa több lakást üzemeltet, legalább 5-6-ot a hirdetések alapján. Tisztán játszhat, mert még idegenforgalmi adót is von a vendégeitől.

Ja igen, adózás.

Ha csak egy lakásod van kiadó, nagy mákod van: szobánként évi 32 ezer forintos átalányadóval és egy pici EHO-val megúszod a dolgot. (Bővebben itt 5. oldal 1.2.4 pontja)

Ha már kettő vagy több lakásod van, amit kiadsz, akkor sajnos 16+27% a tarifa (ha áfamentes vagy, ha nem, akkor plusz áfa is), kivéve ha vállalkozásban csinálod (akkor kicsit kevesebb.)

Az idegenforgalmi adó a bevétel 4%-a plusz az ilyen ingatlanokra sok önkormányzat vet ki különadót, négyzetméterenként 1.500-2.000 forint körüli összeget évente, erről is érdeklődj.

Lehet adót csalni, sokan ezt csinálják, főleg az olyan oldalakon, ahol nem bankon keresztül utalnak, hanem a turista készpénzben fizet.

Azonban lebuktatni ezeket az embereket csak adóhatósági akarat kérdése, hiszen minden adatuk ismert. Még egyszerűbb az Airbnb-t megszorongatni, hogy adja ki, kinek mikor mennyi pénzt küldött. Ezt több ország adóhivatala erőlteti, egyszer úgyis megtörnek. (Emlékszel? Svájc is beadta a derekát)

Ezért ha csak egy lakásod van, fizesd be az átalányadót, mert ennyiért nem szabad adót csalni.

Ha több lakásod van, beszélj egy jó adótanácsadóval, hogyan úszod meg a legolcsóbban az adózást.

Összefoglalva: elég vegyes a kép, ha figyelembe veszem azt, hogy ez egy főállás, szerintem nem nagy a plusz haszon egy állandó bérlővel szemben. Havi bizonytalan 100-150 ezer nettó pluszért én nem állnék be főállású takarítónak és portásnak. Főleg, ha télen alig van vendég, így még ennyit sem keresek. Vigyázz, ne a nyárból indulj ki, hogy mennyi vendéged lesz, hanem az egész évet nézd egyben.

Azonban ha vállalkozásban csinálod, 10 lakással, folyamatosan hirdetve több oldalon plusz saját weboldalon, embereket felvéve a takarításra, szerintem nagyon szépen el lehet vele karistolni, főleg ha már lesznek visszatérő ügyfeleid. Ha kitanulod a szakmát, hol hogyan érdemes hirdetni és a többi, szerintem nagyon jó a megtérülése a befektetésednek. De akkor ez már kőkemény vállalkozás, százmillió feletti tőkeigénnyel.

Bár van egy tippem: legyél csak szervező: bérelj ki először egy belvárosi lakást, próbálj meg turistákat találni bele a tulajdonos beleegyezésével, tanuld ki a szakmát, aztán bérelj egyre több lakást. Esetleg vond be a tulajt is. Te hozod a turistákat, ő adja a lakását és feleztek a normál bérleti díj feletti hasznon.

Ha te is adsz ki lakást a fenti oldalak valamelyikén, oszd meg velünk a tapasztalatodat, azt is, melyik oldalon a legjobb/leghatékonyabb/legolcsóbb hirdetni.

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, hamarosan indul a következő.

Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.

Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.

Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Hozzászólások:

Cikkgyűjtemény
Új vagy az oldalon? A gombra kattintva találod az eddigi fontosabb cikkek gyűjteményét téma szerint.
Megnézem!
Keresés
Kövess minket
facebook
youtube
Hirdetés
Támogatás
Ha szeretnéd, van lehetőséged anyagilag is támogatni a munkánkat.

Átutalással a Raiffeisen Bank 12020407-01558219-00100002 számlaszámra a Kiszámoló Egyesület részére. A közlemény "Támogatás" (fontos!)
Bankkártyás támogatási lehetőség hamarosan. Köszönjük, ha érdemesnek tartasz bennünket a támogatásra.
Archívum

Archívum

crossmenu linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram