Lakáshiteles Gáborunk írt egy cikket a kamatstop kivezetéséről, mert sok a félreértés ezzel kapcsolatban, hogy mi is lesz az új kamata a lakáshiteleseknek, akik eddig élvezték a kamatstop előnyeit. Következzen az ő írása:
Ebben az írásban igyekeztem összeszedni minden olyan információt a lakossági kamatstopról, ami az érintett hitelek adósainak fontos tudniuk. Mindezt egy konkrét példán keresztül is szemléltetve. Szokás szerint nem csak az adósok, hanem bankok szempontjából is megvizsgáljuk a témánkat. Újdonságként egy harmadik nézőpontunk is lesz. A szabályozás be és kivezetéséért felelős állam szemszögéből is megvizsgáljuk majd a kérdést. Azt is összegyűjtöttem, hogy milyen szempontok alapján érdemes majd a kamatstop megszűnése után az érintett hitelek visszafizetéséről, megtartásáról, vagy refinanszírozásáról dönteni.
Egy fontos állítást kiemelek a cikk elejére is, hogy azok is találkozzanak vele, akik esetleg nem olvassák azt végig:
Az érintett hiteleket nem a kamatstop kivezetésekor árazzák újra, hanem az utolsó kamatperiódus fordulókori kamat lép érvénybe. Öt évente változó kamatú hitelek esetében ez lehet egy 4+ évvel ezelőtti kamat is.
Meddig?
2022 január 1-én lépett életbe a változó kamatozású hitelek drasztikus drágulásának határt szabó intézkedés. Először fél évre hirdették meg, majd azóta folyamatosan a lejárat előtti hónapokban jelentették be, hogy fél vagy egy évvel meghosszabbítják.
A sormintát a parlamenti választások után törte meg a leköszönő kormány és egyik utolsó intézkedéseként eltörölte a végdátumot (akkor aktuálisan ez július elseje lett volna). A szándék feltehetőleg az volt, hogy az új kormányzatnak meg kelljen szüntetnie a támogatástást és ne kommunikálhassa azt, hogy lejárt a korábbi vezetés által megszabott határidő és ennek következményeként szűnik meg.
A bankokat a kamatstop váratlan végtelenítése negatívan érintette. Nekik a meg nem fizetett kamatokra tartalékot kell képezniük. Számos állami támogatással ellentétben ugyanis itt a tényleges és lestoppolt kamatok különbözetét nem az állami költségvetés fizeti, hanem a hitelt nyújtó bankoknak kell átvállalniuk. Nem mindegy, hogy a maximum egy év kamatkülönbözetét kell félretenni, vagy a futamidő végig tartó veszteség erejéig kell tartalékot képezni.
Ezt a kormányzat kommunikációs szempontból, a bankok oldaláról pedig könyvelési aspektusból érintette. Ezt gordiuszi csomóként vágta át azzal az új kormány, hogy bejelentette, hogy szeptember 30-án megszűnik a lakossági kamatstop.
Fontos látni, hogy egyelőre csak a korábbi status quo állt vissza. Újra van lejárati határideje a támogatásnak. Valószínű, hogy valóban kivezetésre kerül a megadott időpontban a kamatstop, de önmegában a lejárati határidő visszavezetése nem zárja ki 100%-ban azt az opciót, hogy augusztusban egy újabb fél/ egy éves hosszabbítást jelentsenek be.
Kiket és hogyan érint a kamatstop?
Minden olyan változó kamatozású 5 éves, vagy annál rövidebb kamatperiódusú jelzáloghitelre (és lízingszerződésre) vonatkozik, amelynek kamatperiódus fordulója volt/ lesz a kivezetése előtt. Nem a kamatlábat, hanem azokat a kamat megállapítása során figyelembe vett referenciahozamokat rögzíti a szabályozás a 2021 október 27-ei értéken, ami a hitelek kamatát közvetlenül vagy közvetetten meghatározzák. Íme:
| 2021. október 27-i érték
Rögzített referenciahozamok |
2026. július 3 -i érték | |
| 3 havi BUBOR | 2,02% | 5,67% |
| 6 havi BUBOR | 2,17% | 5,60% |
| 12 havi BUBOR | 2,40% | 5,50% |
| 5 éves BIRS | 3,66% | 4,77% |
| 5 éves ÁKK referenciahozam | 3,20% | 5,03% |
Adatok forrása: MNB, ÁKK 2026.07.03.
Egyelőre ennyi elég az általánosságokról a továbbiakban nézzünk egy konkrét példát
A Kovács Tamás felvett 30 millió Ft 5 éves kamatperiódusú lakáshitelt, 2019 májusában, 4,5 % kamattal. (Kamatstop nélkül 2024 májusában a vonatkozó kamatváltozási mutató alapján maximum 9,41% -ra nőhetett volna.) A tényleges új kamat 9% és erről Tamás 2024 márciusában írásos tájékoztatást is kapott a banktól. Majd kapott egy másik levelet, amelyben arról tájékoztatták, hogy a kamatstop miatt 5,5% lesz a hitelének a kamata egészen addig, amíg a kamatstopot kivezetik.
Mi történik Tamás hitelével, ha a kamatstopot lejárati határidejét nem hosszabbítják meg?
2026 szeptember 30- ától 2029 májusáig 9%-ra nő. Majd egy újabb kamatperiódusforduló következik…
Ugyanez általánosságban
Mennyivel nő a hitel kamata?
Az érintett hiteleket nem a kamatstop kivezetésekor árazzák újra, hanem az utolsó kamatperiódus fordulókori kamat lép érvénybe a következő kamatperiódus végéig. A kamatstop után minden - a kamatláb nagysága, a következő forduló időpontja- ugyanúgy alakul mintha nem lett volna ez az átmeneti időszak.
Annak mikor volt legutóbb kamatperiódusforduló óriási jelentősége van. Tamás esetében csak egyszer változott a kamat a kamatstop bevezetése óta. A 3 havi BUBOR-hoz rögzített hitelek esetében ez negyedévente megtörténik.
Öt évente változó kamatok esetén a 2017 őszén igényelt hitelek kamata akár 12%-nál magasabb is nőhet.
Az elmúlt hónapokban ugyanakkor több olyan kamatváltozásról szóló kiküldött levelet láttam, amelyben a következő 3-5 évre bőven 6% alatti kamatokról tájékoztatták az érintett adósokat. 2015 január 7-én vezették be az úgynevezett kamatváltozási mutatókat. Ezután igényelt egy évesnél hosszabb kamatperiódusú hitelek kamata nem az aktuális referenciakamat + kamatfelár képlet eredménye, hanem a kamatemelés mértékét maximalizálják, de szabad kevesebbet is emelni. (Ez Tamás példájában is megtörtént.) Vagyis drágulhat kevesebbet is a hitel, mint amennyi a referenciahozamokból következik. (A bankoknak sem érdeke, hogy az ügyfeleik a törlesztőrészlet emelkedés miatt fizetésképtelenné váljanak.)
A kamatperiódusfordulót megelőzően a bankok levelet küldenek az érintett ügyfeleknek arról, hogy mennyi lesz a hitel kamata. Ez a levél a kamatstop ideje alatt is megérkezett az érintettekhez. Hívjuk ezt ezentúl értesítő levélnek. A tényleges kamat stop utáni kamat ugyanaz lesz, mint ami ezekben a levelekben megtalálható.
Mit tegyek a kamatstop kivezetésére készülve?:
Tanács 1: Keresd meg a fent említett értesítő levelet. Ha nincs meg kérj tájékoztatást a bankodtól arról, hogy mennyi a hiteled tényleges (= kamatstop utáni) kamata.
Tanács 2: Amíg nem lesz 100%-ig biztos, hogy a szeptember 30-ai határidőt nem hosszabbítják meg, addig ne lépj! Egyedi kedvezmények, kamatcsökkenés, egyszerűsített folyamatok várhatóak azoknál a bankoknál, akik ezen hitelek refinanszírozásában üzleti lehetőséget látnak. Ezeket is érdemes kivárni.
Tanács 3: Regisztrálj az alábbi linken: https://olcsohitelek.com/index.php?tart=hitelajanlat , amelyben a legkedvezőbb hitelkiváltási ajánlatok elkészítést kéred! A kalkulációk a szükséges információk birtokában egy héten belül elkészülnek. Szeptember 30-hoz közeledve frissítjük az ajánlatokat. Ezek elkészítése és az esetleges hiteligénylésben való közreműködés is díjmentes!
Mit tegyek a kamatstop kivezetése után?:
Tanács 4: Amennyiben van elég szabad forrásod a hitel visszafizetésére és a tájékoztató levélben szereplő kamat magasabb annál, mint amit a következő kamatfordulóig állampapírt vásárolva/ megtartva hozamként realizálni tudsz fizesd vissza a tartozásod!
Jelenleg a hitelkiváltásra elérhető legkedvezőbb lakáshitel kamata 10 éves kamatperiódus mellett 5,9%. Az 5 éves kamatperiódusú hitelek egy pénzintézet kivételével mindenhol kivezetésre kerületek – alapvetően ugyanazért amiért a kamatstop bevezetése szükségessé vált. 2020 -ban 3% alatti kamatok is elérhetőek voltak 2023 őszén pedig 10% felett volt a lakáshitelek átlagos kamata…
Tanács 5: Amennyiben a tájékoztató levélben szereplő kamat kisebb vagy egyenlő 6%. Tartsd meg a hitelt. Refinanszírozással sem tudnád az összköltséget csökkenteni. Plusz a kamatok később tovább csökkenhetnek. Hitelkiváltásra jó hitelajánlat (6% alatti kamat) csak 10 évre rögzített vagy végig fix kamat mellett létezik. A kamatok várható csökkenése mellett előny lehet a rövidebb kamatperiódus.
Tanács 6: Amennyiben a tájékoztató levélben szereplő kamat nagyobb, mint 6,5%. Szerintem ilyen esetben akkor is érdemes a meglévő hitelt olcsóbbra cserélni, ha így hosszabb időre rögzítjük a kamatot. A mostani 6% alatti kamat egy biztos tény. A kamatok további csökkenése egy várakozás, amit egy még nem ismert gazdasági, politikai, nemzetközi vagy hazai fejlemény felülírhat. Jobb ma egy veréb, mint holnap egy túzok. Legfeljebb 1-2 év múlva újra refinanszírozzuk majd a hitelt. Kovács Tamásnak is hitelcserét javaslom.
Tanács 7: A legkedvezőbb hitelkiváltási ajánlatok elkészítésben és a hitelcsere lebonyolításában érdemes egy felkészült hitelszakértő segítségét igénybe venni. Ajánlom magamat.
Kamatstopban érintettek számára az alábbiak a vállalásaim:
Közel 20 éve dolgozom független hitelszakértőként.
Amiben én és a kollégáim segítséget tudunk nyújtani:
Munkámért a bankok fizetnek jutalékot és azt nem is háríthatják át a hiteligénylőkre. Ügyfeleimtől pedig semmilyen jogcímen nem kérek munkadíjat, vagy költségtérítést.
Aki igénybe venné ezen szolgáltatásokat, vagy bővebb tájékoztatást kér, kérem az alábbi elérhetőségeken jelezze:
gabor.solymosi@benkspartner.hu
+36 70 603 9076
Vegtorlesztesnek lehetnek koltsegei? Ha igen van erre valami altalonos pl a torlesztendo osszeg 1%?
Hitelkivaltasnak milyen koltsegei vannak? Ott is van gondolom egyszer egy vegtorlesztes es utana az uj hitelszerzodes megkotese ahol kozjegyzoi dij stb lehet (persze akciosan lehet hogy ezt elengedik)
Ha jo gondolom ezek a koltsegek jatszanak meg szerepet a torteneben. (Gondolom azert nem volt ez a leirasban mert az tulbonyolitana a tortenetet)
Ha negatív irányba változnak a költségeid kamatfordulókor, ingyen előtörleszthetsz.
Egyéb esetben 0,75-1,5% az előtörlesztés díja, gyakran minimum vagy maximum is van meghatározva. Ahány bank, annyi lehetőség.
Hitelkiváltásnak vannak költségei, az előtörlesztési költségen túl is közjegyző, értékbecslő, földhivatal, miegymás.
A kamatforduló mindenkinek valamikor a múltban volt, nem akkor, amikor a kamatstopot kivezetik, tehát *szerintem* ez fizetős előtörlesztés lesz, hiszen amikor a kamatforduló volt, akkor kellett volna x napon belül benyújtani az igényt előtörlesztésre.
Koszi a valaszt! Meg lenne felvetesem.
"Ha negatív irányba változnak a költségeid kamatfordulókor, ingyen előtörleszthetsz."
Adott esetben a kamatfordulo mar mondjuk megtortent. Uj kamatra mondjuk 8%-ot mondtak, de a kamatstop miatt 5,5% maradt. Itt lett volna lehetoseg vegtorleszteni ingyen. De most ugye nem kamatfordulo van hanem adott esetben (valoszinuleg) kivezetik a kamatstopot. Itt gondolom nem jatszik ez a fajta ingyenes vegtorlesztes. Vagy errol lehet valamit tudni.
Azért mielőtt még elmorzsolnánk egy könnycseppet amiatt, hogy a szegény bankároknak nem lesz mit a kenyérre kenniük a súlyos terhek miatt, emlékezzünk rá, hogy Orbán és Matolcsy háborúja alatt (is) végig aranyéletük volt. (Mint ahogy előttük az „előzőnyócév” alatt is.)
Pl.
https://www.portfolio.hu/bank/20240528/mikozben-a-kormany-450-milliardot-vont-el-a-bankoktol-az-mnb-1700-milliardot-adott-nekik-688497
A tanács 5 szerintem nagyon gáz. Pont ez a hozzáállás vezetett ide.
Senkinek nem kellene olyat tanácsolni hogy tartsa meg a rövid periódusú hitelét (az 5 éves mèg határeset). Mindenki váltsa ki hosszúra, akkor is ha kicsit emelkedne a kamata.
Nem értek egyet. Maximum annyiban, hogy általánosan nem kellene tanácsot adni. Egyéni helyzet értékelés kell hozzá, hogy jó tanácsot tudjon adni. Teszem azt, ha megvan a tőketartozás egy szemmel látható része likvid befektetésben, igen is lehet realitása a jelenlegi hitel megtartásának, és egy későbbi, negatív változás esetén a vég/jelentős előtörlesztésnek.
Na de ez pont egy általános tanács volt.
Egyébként kb ez az egyetlen egy eset amikor indokolt lehet megtartani, ha a tartozás nagy része úgyis megvan.
Kezd vege lenni a mezesheteknek... amint emelkedett az uzemanyagar egybol belengettek, hogy barmikor visszajohet a vedett ar.
Mtva 6 milliardot fizet a kozvetitesi jogokert, ami 40%-os sporolas, de meg igy is 2-3-szoros tularazas.
Bm torvenytervezete szerint 16 ev alattiak es egy kiserojuk ingyen mehetne latvanysportok elso osztalyu meccseire.
Eddig az volt a riogatás, hogy az egekbe emelik az üzemanyagárat.
Most az a baj, hogy adott esetben visszavezetik a védett árat.
El kellene már dönteni, hogy mitől rettegjünk.
Nekem a fidesz alatt se tetszett a vedett arazas es az se tetszik, hogy az arrestop meg mindig ervenyben van es hogy a fideszes gazdasagpolitikat akarjak folytatni, az embereket mindentol ok akarjak megvedeni...
"Legfeljebb 1-2 év múlva újra refinanszírozzuk majd a hitelt. " Az a párszázezer-millió forint "beugró" meg kit érdekel, amibe egy új hitel indítása kerül. Másik konkrét példa: az un "megmentett" devizahiteleseket tolták bele 3 havi BUBOr-os hitelekbe, úgy, hogy drasztikusan megemelkedett a tőkeösszeg (amit az illető természetesen nem vett fel). Emiatt sokan alkalmatlanná váltak a kiváltásra, egyben kifizetni a tartozást viszont nem tudják. Szóval lesz itt még sírás-rívás, ha ez így marad, mert a devizahiteleseken megint löknek egyet az árok felé (tudom, tudom, megérdemlik, ott dögöljön meg mind, aki felvette, mert nem volt olyan okos, mint az ezt kommentelő...de azért mégiscsak;) a teljes kép miatt leírom, hogy az összes devizahitelest, aki még tud fizetni, és nincs végrehajtás ellene, az ebbe a konstrukcióba "mentették")
Nem kell megdögöljön, aki felvette. De ez a sírás már tényleg rohadtul unalmas. Ha a cikk számai helyesek (nem néztem utána, érintettség hiányában, de miért ne lenne az), az elmúlt 5 évben 2,02%-os kamata volt, miközben állampapírban alsó hangon 5-6-7%-os átlaghozamot kaphatott. Szóval remélem, hogy nem felélte az eddig megspórolt összeget, hanem befektette, így nem okoz akkora terhelést a változás. (Jegyzem meg szeptember 30-ig még várható neki egy új változás, a 3 havi BUBOR is tovább csökkenhet, de nyilván nem lesz 2% újra.)
Miklós, Gábor!
Nagy tiszteletem a munkátokért, de kérlek olvassátok át a cikket, mielőtt kikerül.
"Öt évente változó kamatok esetén a 2017 őszén igényelt hitelek kamata akár 12%-nál magasabb is nőhet."
Mármint 12%-kal többel, vagy 12% fölé?
Jaj, de sokat akarunk. 🙂 Ma már annak kell örülni, hogy ember írta és nem AI. 🙂
Nyugodtan légy büszke magadra, hogy ilyen igényes olvasói vannak a blognak. 🙂
Miért biztos az, hogy a kamat megugrik? A szerződésekben a kamat/kamatfelár változtatási mutatók egy maximumot jelentenek, az alatt a bank mást is meghatározhat. Nem tudom érdek-e bármelyik banknak, hogy a maximum kamatot vegye figyelembe, különben ügyfelet veszíthet. Nekem 5 éves hitelem van, 2023-ban volt a kamatfordulója. Nem hiszem hogy a bank azt fogja felszámolni októbertől, különben nyilván kiváltom a hitelt/lehet a bankot is ott hagyom. Kíváncsi lennék mi lesz a bankok gyakorlata. De szerintem érdekük az lenne, hogy ha a 2026.09.30-as mutatók értéke alacsonyabb, mint a szerződés szerinti, akkor az alapján fizessen az adós a következő kamatfordulóig.