Drága-e az amerikai ingatlanpiac?
Az ingatlanpiacot két árazás szerint lehet nézni.
Az egyik értékelési mód az ingatlanok ára a fizetések függvényében. Ez alapján az amerikai ingatlanpiac nagyon drága, pont olyan magasan áll, mint a 2007-es válság előtt. (Az ábrán a narancssárga vonal.)
A másik szemlélet szerint viszont a havi törlesztő arányát kell a fizetésekhez mérni, vagyis mennyire tehetik meg az emberek, hogy a durva árazás ellenére hitelből házat vegyenek.
Nos, hála a FED nulla százalékos kamatainak, soha nem volt még ennyire elérhető az átlag amerikainak a saját ingatlan hitelből. (Az ábrán a kék vonal.)
Mi lesz most az ingatlan áraival, ha a FED kamatot emel? Az egyszerű válasz, hogy akkor esni kell az áraknak, hogy az emberek továbbra is ki tudják fizetni a havi törlesztőt. De még ez sem feltétlen igaz, hiszen látszik az ábrán, hogy még van tér felfelé az átlaghoz, vagyis néhány százalékos kamatemelés belefér az emberek költségvetésébe az árak esése nélkül is.
Azonban a teljes képhez azt is jó lenne tudni, hogyan fog teljesíteni a többi befektetési lehetőség? Ha esni fognak a részvények és magas infláció mellett alacsony kamaton maradnak a kötvények, sokan fognak ingatlanba menekülni azok, akik készpénzért tudnak vásárolni. Akik még emlékeznek a hetvenes évekre, azok az ingatlanra fognak szavazni, ha hasonló lesz a helyzet, mint akkor. Bár a hetvenes években inflációval korrigáltan pont nulla százalékot hozott az ingatlanok áremelkedése, de az akkori piaci turbulenciák között ez sokaknak vonzó menekülési lehetőség volt.
Erről itt írtam bővebben:
S hogy biztos ne legyen egyszerű megmondani a tutit, a magas ingatlanárakhoz szükséges a pozitív jövőkép, hogy mindenki azt higgye, hogy minden rendben lesz holnap is, a fizetések csak felfelé mehetnek és ha szükséges, két hét alatt is talál új munkahelyet. Egy combos recesszióban, 10% feletti munkanélküliségi ráta mellett akkor sem vesznek ingatlant az emberek, ha olcsó a hitel.
Ha valaki tud hasonló ábrát magyar adatokkal vagy van kedve megcsinálni a KSH adatai alapján, ne fogja magát vissza, szeretettel várjuk. 🙂
Ez kb 150-160M HUF. Draga, igen, nem is ujepitesu haz, itthon meg 160ert talalni ujepitesut. Igen, de azt is erdemes melle nezni, hogy ez egy 8 altalanost + szakiskolat vegzett par kerete, akik ketkezi munkat vegeznek, havi tobb M HUFra vetitett netto bevetellel. Nagysagrendileg 6.5 evnyi netto beveteluk.
Tanultabb, nem nagy labon elni akaro ertelmisegieknek nyilvan rovidul ez az ido.
Idehaza alkalmazott szakmunkasnak ez hany ev lenne a bevetelehez merten?
Néhány olyan kategóriájú nagyvárost, amilyen Budapest sincs, Nyugat-Európában is igaz ugyanez. Rohadt soknak hangzik pl. 500 ezer euro egy jobb lakásért, csakhogy jó helyen hasonló minőségben itthon is közel annyi. Na meg pl. osztrák nyaraló helyeken konkrétan olcsóbbak a házak, lakások, mint a Balatonnál.
Eddig az öröklés, alacsony kamatú hitelek (családtámogatással együtt) fűtötték a piacot, amikor összeomlik itt nem 5-10 év lesz seggen, hanem 20 év, mivel sokan ilyen távú hitelekkel már kiárazták magukat a jövőben, új belépőknek meg nincs lehetőségük semmire.
Azert a 70-es evek torteneseit modulalja, hogy anno nagyobbreszt onreszbol es kisebb reszt hitelbol vettek es elotte az ingatlanpiac nem volt megtolva ugy hitelekkel, mint most.
A torlesztoreszletek meg ok, de egyreszt ezt par ev mulva refinanszirozni kell. Akkor mi van? Masreszrol az ingatlan arat az uj belepok, uj vasarlasok hatarozzak meg. Ha vki ingatlant ingatlanra cserel akkor kisebb mertekben, de uj vasarlasnal mar ott lebeg a kamatemeles rendesen.
Amugy az USA, de multkor nezegettem UK piacot is, a magyar az horror:) Sajna a nemet is mostmar.
MAsik nagy kulonbseg az USA-Europa kozott, hogy USA-ban elsetalos hitelek vannak.
Ingatlan arazas tekinteteben meg ez a “mertekado” nemzetkozileg: ubs.com/global/en/wealth-management/insights/2021/global-real-estate-bubble-index.html
EU nagyvarosok: top10 ingatlanbuborek, USA csak tobbe kevesbe tularazott
dehogy drága a magyar ingatlan:
– Ti vagytok csak csórok.
– ott fábol, meg funérból épül a kecó.
– itthon így is viszik mint a cukrot, legalább még 100-150%-ot fog menni.
– a kormánypárt majd megtámogat, meg segít
– multhéten adtam el kettőt, kertészeknek, jövőhéten még emelek 30%-t.
– messze vannak még a 100 miliós panel árak.
– a bélának is sikerült, csak te vagy smucig.
– amíg van sz*r lesz veréb is.
– nincs is nagy eladósodás az országban.
– a magyarnak saját lakás kell.
(Kedves kormánypárti és/vagy ingatlanos kommentelők, mindent általatok leírt gondolat itt van, légyszi ne írjátok el újra)
Ehhez a cikkhez (https://kiszamolo.hu/legjobb-befektetes-a-napelem/) csak egy érdekesség, hogy most kértem árajánlatokat a mnnsz.hu/ oldalon keresztül, és én is kaptam a cikkben részletezett minőségű árajánlatot. Emlékeztem, hogy ezt a prezentációt már láttam valahol. 🙂
Igen mar lassan Nemeto.-hoz kepest is rendesen nevetseges. Bp. Aglo, lakas, 1 – 1,2m per nm hasznalt lakasra? Az mar 3400eur-s nm ar. Nagyvaros aggloban az mar Nemeto.-ban van ennyiert, de legalabbis 4000-ert tutti.. (olyan kategoria) Es atlagber 3000 eur vagy felette inkabb.
Mikozben mar Nemeto. kiemelt helyen van pl. az UBS property bubble indexen..
jelezzetek már vissza, hogy jól gondolom-e, vagy nagyon elmentek otthonról nálam:
valós infláció:
– ~ 3-5 éve, kb ha 60millió rászakadt egy fővárosi egyedülálló, tartalékokkal nem, de rendes megélhetéssel rendelkező fiatalra, azzal kb meg lett oldva az élete, hiszen
– 35-40M ért vett lakást, vagy agglomerációban házat,
– 8-10M-ért autót
– ~15M megtakarításba, -ezzel már lehet nyugodtan élni.
Ma minderre kb 150-200M kellene. ->
– mert a korábbi 40M-s lakás vagy ház, már 80-120M
– a korábbi 8M-s autót ma 15-ért lehet megkapni …
Tudom, hogy a KSH nem számolja, vagy csak marginális mértékben a lakhatási költségeket, nem is ezt a számítási módszert kritizálom -hiszen az teljesen hasztalan – , sokkal inkább a magam inflációját próbálom valahogy belőni
De rángassatok vissza a valóságba, ha rosszul gondolom! 🙂
Magyarorszagon is lehetne ilyen kornyezet.
csak arányokat:
3 év alatt egy átlag, tégla, jó állapotú lakás ára cca 18-ról 45 mra ment, úgy, h ősz óta nőtt +10m-t. Komolyan, mi a fene van itt…
mortgagecalculator.org/helpful-advice/property-taxes.php
Akkor ezért van itthon gyomorgörcse az embernek.
Random Capital felhasználók tegnapi kaptak tájékoztatást:
“Társaságunk 2022. március 3-i hatállyal csökkenti tőkeáttételes termékeiben az elérhető tőkeáttétel mértékét, a globális piacokon is tapasztalható, illetve a tavaszi magyar választások kapcsán is várható erős volatilitás okán.”
Oké, értem én az átlagfizetés nettó 300 körül lehet(?). Babaváró meg csok meg mondjuk 20 milla hitel és akkor van 50 milliód 3 gyerekre, szóval 20 millás hiteled 3 gyerek eltartása mellett.
Ez mennyire fenntartható? Hogyan fog ennyi ember 3 gyereket eltartani, iskolába járatni és még a hiteleket is fizetni?
Mennyire fenntartható akár 40 milliós hitel, havi 200 ezres törlesztővel pl. egy krach esetén?
S akkor kimész Budapestről vagy megyeszékhelyről, 15 millióért hozzádvágnak egy normál állapotú Kádár-kockát, amire még ráköltesz 5 milliót és szépen felújított házad van.
Most néztem, Szicíliában 100 méterre a tengertől 25 millió HUF-ra átszámolva egy ingatlan. Lehet itt élek albérletben, kinn meg veszek egy házat.
Persze, ott tényleg más a költség. Van ingatlan adó és HOA (közös költség) sokszor havi több száz dollár.
Viszont ki is lehet adni, ha mondjuk kétlaki életet él valaki és csak fél évig van kint.
ikerház főút mellett. (166nm) 91millió
Bontásra ítélt Kádárkocka 35millió
Mi 4 éve költtöztünk újépítésű házunkba 140nm nagy belmagasság a nappaliban 33volt beköltözve, azóta a kertre, meg garázsra még ~8millió belement.
minden nap hálát adok, hogy nem vártam.
Aztán elolvastam a cikket.
Bingó, úgy lett! 🙂
—
Gondolod, hogy a kedves ellenzéki, ingatlantulajdonlást ellenző kommentelők mondanak új érvet?
– USAban / németben jobban megéri
– mennek fel a kamatok
– infláció
– el kellene venni tőlük, odaadni a .. a .. a .. nekem
– állami bérlakás kéne olcsón (nekem is, főleg, ha 10 év múlva megvehető)
– nyugaton jobb az arány, jövedelemben számolva ott olcsóbb
– a fene a sok támogatást
– venni akarok, lejjebb mehetne az ára (utána visszamehet!)
Ennyi erővel be is lehetne zárni a kommentmezőt. Ismerjük egymás érveit, ugyanaz van elismételve minden 3. nap.
Mert ha megkérdezel 10 ismerőst, hogy szerinte:
– Jó befektetés-e az ingatlan?
– Drágább lesz-e az elkövetkezendő 1-2 évben az ingatlan?
szerintem 10/8 azt fogja mondani, hogy: igen / igen
Én még emlékszem azokra az időkre (2010 körül), amikor 3 millióért vett egyik barátom panellakást Újpalotán és senki nem akart az országba maradni és nem talált állást a villamosmérnök programozó ismerősöm csak 0.5 – 1 év után Hatvanban.
A Simsben? /jk
Azért vannak a lufi tetejére utaló jelek: új giga beruházások, mint pl. a XIII. kerületi Váci út mellett a volt Láng Gépgyár területére tervezett, 280 ezer(!) négyzetméteres, 65 méter magas szörnyeteg. hvg.hu/gazdasag/20220108_Mar_iden_elkezdik_felhuzni_a_Putyinkozeli_milliardoshoz_kotheto_irodahazakat_Angyalfoldon
Ha valaki emlékszik a budaörsi Tóparkra, hogy legalább egy évtizedig ott állt üresen, mint valami kínai szellemváros. Na, azóta elkészült, és ez is erősíti az ingatlan kínálatot.
Annyira szeretnék a Tóparkban lakni, a semmi kellős közepén, 100-100 méterre az M0-stól, az M7-estől és az M1-estől is, bónuszként még nincs messze az egyes főút sem. 🙂
Aki ezt oda megálmodta, a legrosszabb, legzajosabb lehetőség közel s távol, de legalább nincs ott semmi és gondolom tömegközlekedés sincs….
DH lakásindex reálban országosan 2019 óta, BP-en 2018 óta kb stagnál már most is (ők beleszámolják az indexbe az ingatlan paramétereit is, nem csak az árát). Egy év alatt 5-7x annyi befektetési célú ingatlan eladást regisztrálták, mint 1 éve. És még emellett is nőtt a befektetési célból vásárlók aránya. Szerintem sok most, és csupán hitből beszálló befektető fog bukni a befektetésein pár éven belül, vagy beragadni vele hosszabb távra. Az ingatlan egy igen kockázatos, és illikvid befektetés.
Pedig jó cikkei voltak, nem tudom mi lett vele, hogy már óriási hitelek felvételére bíztatja az olvasókat. Amikor ilyen szintű őrület megy, akkor valami nem stimmel. Érdekes lesz ott is látni, hogy mi történik majd egy kis kamatemelés hatására. És ha esetleg lesz más alternatíva befektetni.
Ráadásul a vonat is a közelben megy. De ha nincs más, akkor ide is be lehet költözni, ahogy az ócsai lakóparkba is beköltöztek.
Nem gondolnám hogy az ingatlan piac a közeljövőben esni fogna, maximum oldalazni. A mostani helyzet teljesen más mint a 2009-es.
Akkoriban az emberek
– CHF-ben voltak eladósodva, és az árfolyam elszállása miatt “magától” emelkedett durván a törlesztőjük
– miközben volt egy masszív munkanélküliség, így sokan a normál törlesztőt sem tudták volna fizetni
– és még így is bő 5 év kellet hogy az ingatlan árak padlózzanak
Ehhez képest, most
– 5-10 évre fixált, HUF alapú (sok esetben kamattámogatott) hitelekkel vannak eladósodva, történjen bármi a törlesztőjük nem fog emelkedni.
– masszív munkaerőhiány van, a bérek folyamatosan emelkednek
– a magas infláció az alacsony hitelkamattal kombinálva az ingatlan megtartása (és vásárlása) mellet dolgozik (az infla a hitelt is égeti)
És végül a lakás/ház vásárlásnak tipikusan oka van, általában nem ér rá 5-10 évvel később megvenni…
2022-02-01 at 19:27
Lehet az ingatlan mindig megy felfelé de én arra lennék kíváncsi, hogy mi lesz amikor az ország szélét egy kicsit megtapossa valami ruszki lánctalp.”
Tudom, hogy a háború nem racionális műfaj, de tényleg semmilyen épeszű ok nincs rá, hogy eljöjjenek idáig. Szerintem az ukránokat is max “megfegyelmezik”, amivel személyesen nem értek egyet, de ez akár még benne is lehet. Sanszosan ez sem. Gazprom tavalyi profit 80mrdUSD. Egy darabig elácsoroghatnak a határon, hogy drága legyen az olaj és a gáz. Minek háborúzni, többet nem tudnának beszedni Európától, ha hadisarcot szednek sem. És a NATO azért minket már aktívabban védene, szerintem.
A hozzászólás többi részéte nem tudom véleményezni, mert kevéssé világos a mondandód 🙂
On: házárak, lövésem sincs. Pedig mi is döntés előtt vagyunk, eladjuk, vagy ne, amiből most ment ki az albérlő…
Más: Peter Jones Budapesten foglalkozik ingatlankiadással. Több külföldi tulajdonost is megkeresett, hogy kezeli a befektetésre vásárolt ingatlanát, amit amúgy csak pénz parkoltatásra használtak. Bizonyára sokan vásároltak hasonló célból, és nem lakhatási vagy kiadási célra ingatlanokat. Rengeteg pénz van a világban, ennek jó része utat keres, és jobb híján ingatlanokba vándorol, többek között Budapestre is.
Tobb ismerosom is ezt csinalja Nemetorszagban. Megfejelve azzal, hogy mar tökét se fizetnek csak kamatokat a fixalt periodus alatt. 10-15 eves fix kamatperiodusu hitelekkel. A biznisz case hogy a kamatperiodus vegen eladjak. Jopar lakast porgetve, van olyan aki 1mio eur feletti hitellel, 150-200k sajat penzzel. Arkorrekcio nincs benne a modelben. Es a covid alatti ingatlandragulasbol az az ertelmezes, hogy az ingatlan akkora uzlet, hogy meg a valsagban is emelkedik..
Es ha megnezzuk kinat, az jon le, ha van erre kormanyzati akarat. Akkor ezt meg nagyon sok evig lehet igy futeni.
,,masszív munkaerőhiány van” – tehát a gazdaság a potenciális növekedés alatt van, mert hiány van az egyik tényezőből. De lehetne ez a tényező az energia, nyersanyag, (pont véletlenül mind a kettő játszik), teljesen mindegy. Ha mindenki – lakosság, cégek – kifeszített költségvetéssel él, és jön valami váratlan, mint Covid, energiahiány, stb., akkor a növekedési várakozásokat lejjebb kell adni. És ha emiatt sokan bedőlnek, akkor azt nevezzük gazdasági válságnak.
Ha beüt egy szaftos válság, akkor egy tartalékokkal nem rendelkező hitelfelvevőt nem segíti az, hogy fixálta a hitelt, ha totál elvesztette a munkahelyét. Legfeljebb sokkal kisebbet bukik. A hőn vágyott ingatlant akkor is el kell adnia, “áron alul.” Mivel semminek sincs állandó, egyezményes ára, ezért ez lehet akármennyi. Mi is volt a 2008-as válság kiváltó oka? Egy kis cég bedőlt. A kínaiak lufija meg csak nő és nő.
Mi most adunk el egy teljesen felújított 8 lakásos társasházat, kelet Németországában egyetemi város 60k + lakossal!
Mivel végrehajtásból kihozott, így 1100/m2 áron, de a reális ár ott is 2k-2,5k közötti. Ami nevetséges ahhoz képest, hogy Hatvanban, 4 emeletes tégla épületben, kicsi garzon lakás 400k m2 árak vannak, lakható állapotú ingatlannál!
Ahogy írtad, továbbá maximális függés a tömegközlekedési járatoktól,
De nyugi, hiszen azokról a sziklaszilárd erkölcsű, egyenes gerincű választottjaink döntenek. -> csak az kell hogy a kepviseloinknek is legyenek ott lakásaik, egyből jó lesz a tömegközlekedés is.
Persze ha erre nem gondolt a kivitelező/értékesítő, akkor könnyen szemet vethetnek rá ők maguk, saját ötletből fakadóan, s akkor hogyan fognak tudni ott olcsón vásárolni? Hm.. hm.. ugye nem kell részleteznem.
Több városban rutin ez már sajnos.
Viszont a dolog rádöbbentett arra, hogy ez az ország veszett fejsze nyele, és én nem fogok megosztani semmit Facebookon, és nem is kommentelek. Nyáron irány Ausztria, és akkor lehet, hogy Kiszámolót sem olvasok, mert nem lesz releváns. Azt persze beszoptam, hogy 1-5-10 év múlva apámékat én fuvarozom magyar magánorvoshoz, meg apósékat 400 km-ről hasonlóan, mert ők most beszavazzák a tutit. De ezt elkönyvelem olyan költségnek, ami azzal jár, mert felneveltek engem meg a feleségem. De ez tuti lesz még pár millió a jövőben. Utána azonban tényleg lezárom ezt a történetet.
Ingatlanpiac ellen:
-A népesség 0.25%-a eltűnik minden évben természetes fogyás miatt.
-A fiatal munkaerő külföldre vándorol (minél képzettebb annál nagyobb valószínűséggel).
-Új lakások/házak folyamatosan épülnek és sokat felújítanak.
Ingatlanpiac mellett:
-Családtámogatások.
-A történelemben egyedülállóan alacsony kamatok.
-A történelem leghosszabb gazdasági expanziója.
Összességében nagyon erős strukturális tényezők szólnak az ingatlanpiac ellen és nagyon gyengék mellette.
Sőt a strukturális tényezők még a jövőbeli családtámogatások és expanzió ellen is szólnak:
-Ki fog itt dolgozni 30 év múlva?
-Ki fog adót fizetni hogy eltartsa az arányaiban egyre több nyugdíjast?
-Hogy lesz pénz csokra is?
Reál értelemben (fontos) közép- és hosszú távon a magyar ingatlanok biztos elértéktelenednek. Az alacsony kamatok pedig ideiglenesek, de nem is számítanak.
Kiváncsi leszek majd hamarosan, hogy a sok tökösnek tűnő okoskodó majd mennyire fog jajveszékelni, ha elindul egy negatív spirál.
A cikk szerint Budapesten jelenleg 28,1M forintos lakást lehet venni hitelre a budapesti átlagbérből. Mindezt a hitelfék szabályokat figyelembevéve (20% önerő, a nettó kereset 50 százalékát kitevő törlesztőrészlet).
2021 szeptemberében drágább lakást (29,4M) lehetett meghitelezni a drágább hitelek ellenére is, mint 2020 végén (27,4M).
Megemlíti a cikk azt is, hogy ennyiért elég kevés lakást kínálnak.