Valaki megkeresett, hogy jönnének haza és venni akarnak egy házat 100-150 millió körül a környékünkön, mi lenne a legokosabb, amit csinálhatnának.
Azt javasoltam nekik, ne kapkodjanak, különösen messziről nehéz lesz kiválasztani a megfelelő és megfelelő áru ingatlant.
Érdemesebb bérelni inkább egy-két évre egy házat és amikor már itthon vannak, akkor elkezdeni keresni.
2014-ig évtizedeken át olcsóbb volt bérelni ingatlant, mint vásárolni, mert a pénzünk többet kamatozott a bankban, mint a bérleti díj volt az ingatlan árához képest. Majd hirtelen megugrottak mind az ingatlanárak, mind a bérleti díjak, miközben az elérhető kockázatmentes kamatok leestek.
Így aztán mindenki ingatlanbefektetésbe kezdett, amit még megfejelt a mindenféle állami támogatás árfelhajtó hatása. Egy olyan lufifújás kezdődött, ami miatt mára Budapest jövedelemarányosan a nyolcadik legdrágább város lett Európában lakásvásárlás szempontjából, bérleti díj szempontjából pedig bekerült az első ötbe.
Az MNB egy éve még azt kommunikálta, hogy kevés a lakáshitel-kihelyezés európai viszonylatban, ma már hűteni akarja az ingatlanpiacot a 40% feletti befektetői célú ingatlanvásárlók miatt.
Az elszállt árak és az emelkedő elérhető egyéb hozamok miatt lassan megint fordul a kocka. Mivel most az ingatlanárak az egekben, ezért olyan nagy további emelkedés már nem várható (főleg nem a 100 millió feletti ingatlanoknál), miközben újra 4,5% kockázatmentes kamatot lehet kapni (hamarosan kamatadó-mentesen ugye), már megint nem lett olyan sürgős a vásárlás.
Ma az említett 100-150 millió forintra kapunk 375-562 ezer forint kamatot havonta. Ennyi pénzért már egész jó házakat is ki lehet bérelni, főleg úgy, hogy ahogy nézegetem, a havi háromszáz ezer feletti bérleti díjú házakat gyakran fél évig is hirdetik, így biztos lehet belőlük alkudni. (Egy 450 ezerért hirdetett házat érdemesebb ma odaadni 420 ezerért, mint akárcsak még egy hónapig üresen állni hagyni. Ha hat hónapja üresen áll, az már komoly alkualap és a rezsit még nem is említettem.)
Budaörsön és Törökbálinton jelenleg 30 drágább ingatlan bérelhető az ingatlan.com-on. Mondhatjuk, hogy ez nem nagy választék, de vásárolni sem olyan könnyű. Van olyan helyi ismerősöm, aki már lassan három éve keres megfelelő ingatlant és nem talál Budaörsön. Mert zajos, mert rossz elosztású, mert sötét, mert régi, mert szinteltolásos, mert meredek a garázslejáró, vagy nincs is garázs, mert szűk és meredek az utca és ennek ellenére nagy a szembe forgalom, mert túl nagy vagy túl kicsi a ház, esetleg a kert és a többi.
Arról nem is beszélve, hogy az utcánkban a házakat 5 évnyi hirdetés után adták el 55-65 millióért ezelőtt két-három éve, most ugyanolyan házakat ugyanitt 135 millióért hirdetnek. (Más kérdés, hogy már jó ideje fenn van a legtöbb ilyen hirdetés ennyiért.)
Ha valaki házat bérel, utána nyugodtan tud keresgélni egy-két évig, alkudozhat, várhat egy jó ajánlatra. Házbérlésnél nem olyan finnyás az ember, mint saját vásárlásakor. Egy nem olyan jó utcában lévő ingatlant, aminek nem jó az elosztása, vagy például túl nagy az alapterülete, nem vennék meg soha, de bérelni kibérelném egy-két évre.
Ha pedig hirtelen találnék egy jó vételnek számító házat, meg tudom venni. Ha azonnal be akarok vagy be tudok költözni, a legrosszabb esetben bukom a bérelt ház kaucióját, ami nem több mint egy-két havi bérleti díj. Viszont lehet, hogy cserébe 10-15-25 millióval olcsóbban vettem házat, mert volt időm várni a kedvező ajánlatra.
Más valaki most akart beszállni az ingatlanpiacra befektetési célból, őt lebeszéltem. Hitelt akart felvenni, nem is keveset, egy 30 milliós lakásra. Ha még meg is kapja a hitelt 4%-os fix kamaton, ennek az összegnek a kezdő havi kamata 100 ezer forint. Egy harminc milliós lakást (ma már 50 éves panelokat akarnak eladni ennyiért Budapesten), jó ha kiad tartósan 140-160 ezer forintért. Ebből leadózik, marad 120-135 ezer forint. Évente költ egy kicsit a lakásra és máris mínuszban lesz a kamatok miatt. Ha nem venne fel hitelt, kapna évente 4,5%-ot a pénzére. Az ugyanekkora összegnél 112,5 ezer forint kamat lenne havonta, probléma, ráfordítás és akár adó nélkül.
Persze nem tudjuk, mit hoz a holnap, lehet, hogy még tovább nőnek az árak. De a lakásárak, szemben mondjuk a részvényárakkal, nem tudnak a realitástól sok éven át elszakadni, mert az embereknek lakni kell valahol. Már pedig ha egy magyar átlagcsalád el tud tenni havi 200 ezret, az már szép eredmény. Ebből 12-13 év alatt tudna venni egy panellakást Budapesten.
Hiába tüzeli a kormány az árakat újabb és újabb állami támogatásokkal, előbb-utóbb be kell látnia, hogy már túl drága a lakhatás például a fővárosban, ami már az emberek megélhetését és a gazdaság növekedését is akadályozza. Egy egyszerű adóváltozással gyorsan el tudja venni a kedvét minden befektetési célú vásárlásnak, ami a legfontosabb árfelhajtó hatás jelenleg. Ha az a 40% eltűnne a piacról, összeesnének az árak azonnal. Nem kicsit, nagyon. Márpedig nagyon könnyű elvenni a kedvüket. A második ingatlantól lényegesen magasabb illetékkel, nagyobb adókulccsal, esetleg úgy, ahogy több nyugati városban csinálják: új építésű ingatlant csak 3%-os hozam mellett lehet bérbeadni, ha pedig valaki nem adja bérbe, azt is adóval büntetik.
Ha pedig az egyéb befektetésekre is már lehet majd újra kapni 5-6%-ot (már nem vagyunk messze ettől), sokan elfordulnak majd az ingatlanbefektetéstől maguktól is.
Az infláció úgy tűnik, már tartósan az MNB célja felett van (az aktuális maginfláció 3,5%), így már nem sokáig halogathatja a kamatemelést. Ez is az egyéb kockázatmentes befektetések hozamainak növekedése felé mutat.
Persze mindez nem azt jelenti, hogy akkor most biztos elkezdenek esni az ingatlanárak. Ezt senki nem tudja még megjósolni sem. De szerintem most már nincs benne nagy fantázia, ilyenkor beszállni már nem annyira nagy ötlet. Főleg nem havi maximum pár tízezer forintnyi plusz haszonért, amit esetleg a kiadáson lehet nyerni egy állampapír-befektetéshez képest.
(Igen, én is látom a cikkeket, akik kiszámolják, hogy most még érdemes két lakásba is beszállni, jó sok hitelfelvétellel, mert milyen jó lesz. Az összes ilyen cikk szerzője, legyen blog vagy komoly gazdasági portál, komoly jutalékot kap abból a hitelből, amit így kiközvetít. Így már érthető, miért akarják azt sugallni, hogy még mindig megéri belevágni.)
Egy harmadik ügyfél, aki jól keresett, most akart házat venni, elég komoly hitelfelvétel mellett. Mintegy havi félmilliós törlesztésű hitelre lett volna szüksége, amit gond nélkül meg is kapott volna, mert ennek több mint a háromszorosa a fizetése. Ennek ellenére őt is lebeszéltem róla. Ugyanis a havi költésük egymillió körül van, erre jön a félmilliós törlesztő. Ez azt jelenti, hogy a következő 15 évben nem engedheti meg magának, hogy havi másfél milliónál kevesebbet keressen. Ennyit viszont csak vezetőként keres meg. Egyrészt a következő recesszióban nem biztos, hogy lesz ilyen munkalehetősége, másrészt már most is túlterheli a munkája, nem biztos, hogy 15 évig még bírja, vagy el akarja viselni a beosztással járó stresszt. Azonban ha felvette a hitelt, a következő 15 évben nem engedheti meg azt a luxust magának, hogy másfél milliónál kevesebbet keressen.
Ennyit pedig egyetlen ingatlan sem ér meg. Inkább várjanak még egy kicsit a vásárlással, amikor nem kell ennyi hitel, vagy béreljenek drágább házat addig is abból a pénzből, amit a hitel kamataira költenének.
Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.
Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 40 ezer forint.
20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.
