Ingatlanbefektetés hitelből?

Sokatok fantáziáját megmozgatta a jelenleg alacsony kamat mellett elérhető 10 évig fix kamatozású lakáshitel. Jó páran kérdeztétek, hogy érdemes lenne-e ilyen hitelből ingatlant venni kiadás céljából.

Az alapötlet egyszerű: a kamat fix, ha sikerül bérlőt találni, akkor ő fizetné a törlesztő nagyobb részét, a saját részemet hozzátéve egy kvázi megtakarítási számlaként működik a dolog, így 10 év múlva van egy lakásom.

Mivel a kamat fix és a deviza forint, nem érhet olyan meglepetés, mint a devizahiteleseket, hogy elszáll a havi törlesztőrészlet.

Ha 15 milliót vennék fel egy 20 milliós lakásra, akkor a havi törlesztőm 159.098 Ft lenne 10 éven át. (Ha kellően magas a fizetésed, 4,99%-ra kapsz 10 évig fix kölcsönt, erről a cikk itt.)

Ha ki tudom adni a lakást 110 ezerért, akkor 120×49 ezer forint, azaz 5.8 millió forintért plusz a kezdeti 5 millióért lesz egy most 20 milliót érő lakásom, tehát a nyereségem 9,2 millió plusz az ingatlan értéknövekedése.

Ha még megfejelem a mutatványt mondjuk 3 lakástakarékkal, amit négy évre kötök, majd amikor lejár, befizetem a hitelbe, csökken a tőketartozásom, így a havi kiadásom is. Aztán kötök megint 3 lakástakarékot, azt újra befizetem a 8. év végén és már le is tudtam a hitelt. Ezen újabb bő 1 milliót nyertem.

Ha az inflációval tudod növelni a bérleti díjat évente, egyre kisebb a különbség a bérleti díj és a banknak fizetendő törlesztőrészlet között.

Mivel úgysem hagytok békén, csináltam nektek egy kalkulátort, amivel tudsz játszadozni, hogy mikor mennyit kell fizetned, vagy mennyi lesz a nyereséged.

Ha megtérülést akarsz számolni, nem kellene elfeledkezni az alábbi tényezőkről sem:

  • A bérleti díjból adót kell fizetni, havi 110 ezer forint felett nem csak SZJA-t, de még EHO-t is. (Az EHO, vagyis egészségügyi hozzájárulás összege éves szinten maximalizálva van.)
  • A saját tőkéd (amihez add hozzá a vagyonszerzési illetéket, a kezdeti felújítás és berendezés költségét is, hiszen az is a befektetésed része, nem csak a lakás vételára) a bankban is kamatozna, ezért ez is egy veszteség. (Kivéve, ha az ingatlanárak jobban emelkednek, mint a bankban kínált kamatok, de ezzel úgyis számol a kalkulátor.)
  • Ha 10 évente átlag 2-3 milliót kell a lakás felújítására költeni, akkor ezt oszd vissza egy-egy hónapra, mint kiadás.
  • Ha az üzemeltetés költsége téged terhel (elromlott, letört, eldugult, leszakadt, új ágy kell vagy új hűtő, stb.), akkor ez is költség, ami a bevételeidet csökkenti.
  • Az ingatlanok ára nő(het), de a te ingatlanod öregszik is, tehát egyre kevesebbet ér, mint egy átlagos mondjuk 20 éves ingatlan. (A ma 10 éves ingatlanod 20 év múlva már csak egy 30 éves lakás lesz, nem “újépítésű”.) Ezért az ingatlan áremelkedését a kettő eredőjével számold: árnövekedés és amortizáció.
  •  Ne hidd, hogy mindig lesz bérlőd, soha nem lesz lyukas hónap. Ilyenkor nem csak bevételed nincs, de a rezsit is te fizeted. Ha ügynök hozza az új lakót, az is elvisz egy hónapnyi bérleti díjat. Ezért évente maximum 10-11 hónap bevétellel számolj.

Mindezeket a kalkulátor figyelembe veszi. Ha veszel egy 20 milliós lakást Budapest belvárosában, amit ki tudsz adni 500 euróért, valószínűleg meg fogja érni. Rákosakármin ha veszel egy 20 milliós lakást, amit 100 ezerért örülsz, ha ki tudsz adni, már nem biztos, hogy jól fogsz járni. (A kalkulátor nem számol a lakástakarékokkal, de ha akarod, viszonylag könnyen bele tudod azt is írni.)

Ajánlom figyelmedbe a havi bontásban cellát is, ami megmutatja, hogy az elért nyereség mennyit is jelent havonta. Ennyi pénzért bajlódsz a bérlővel, kockáztatsz és reméled, hogy soha nem lesz olyan bérlőd, aki félmilliós bérleti díjat és rezsit hátrahagyva lelép, vagy nem fizet és nem tudod kitenni másfél évig.

Könnyen meglehet, hogy ezekkel együtt is megéri a befektetés.

Azonban arra nagyon vigyázz, mit is csinálsz.

Hitelből fektetsz be abban a reményben, hogy minden úgy lesz a következő tíz évben, ahogy reméled.

Nem kerül szélsőséges kormány uralomra az országban, nem vetnek ki magas ingatlanadót sem, különösen a második-harmadik ingatlanokra, nem emelik a bérleti díj adóját és úgy egyáltalán semmi olyan nem történik, amit nem szeretnél vagy amire rossz álmodban sem gondoltál. Nem zár be az egyetem a városban, az autógyár sem költözik Mexikóba, nem lesz még nagyobb szegénység, mint eddig és nem költözik ki a fél ország Nyugat-Európába a jobb élet reményében és a többi.

Olvasd el ezt a cikket, hogy járt egy elődöd, aki azt gondolta, hogy milyen nagy ötlet hitelből befektetni: Gazdagodj meg gyorsan hitelből.

Ezek után a kalkulátort itt találod.

Még mielőtt elkezdődik a szokásos hozzászólás-cunami, ismét el kell mondanom: ez egy kalkulátor, ami arra való, hogy azokat a számokat írd be, ami szerinted helyesek. Ezért ne a beírt számokon lovagoljál, hanem használd a sajátjaidat.

Azonban arra figyelj, hogy ne a mai inflációt, a mai hozamokat, stb. használd, hanem az elmúlt 10 év átlagos inflációját, átlagos hozamát és ingatlan-árváltozását, vagy az általad várt 10 éves jövőbeni értékeket. Mert sokkal nagyobb az esélye, hogy nő az infláció és a hozam, mint annak, hogy ennyi marad még további tíz évig.

Ezt a cikket nem azért írtam, mert szerintem nagy ötlet hitelből befektetni, hanem hogy ne kelljen erre a kérdésre többször válaszolnom. 🙂

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, ahol megtanulsz mindent, amit a pénzről tudni kell 6 alkalom alatt, 25 ezer forintért, vagy kérj valódi pénzügyi tanácsadást.

Olvasd el a többi pénzügyekről szóló cikket is a blogon. Csatlakozz hozzánk a Facebookon: http://www.facebook.com/kiszamolo

Share

93 hozzászólás

  • Benő

    A belvárosban 20 millióért már nem kapni max 30-40 nm-es 1 szobás udvari, felújítandó lakást.

  • Tamás

    hot topik, biztos lesz 200 hsz mint a másiknál..csak a mai nap.. 🙂

    http://kiszamolo.hu/lakasvasarlas-mint-befektetes

  • KZoltán

    Remek táblázat. Csak kötözködésképp: ha a bérleti díjra számolsz adót, akkor a betétkamatra is illenék (persze lehet azt a kamatláb módosításával, csak föl kell hívni a használók figyelemét).

  • KZoltán

    @beno
    Nem olvastad el a cikket. Akkor írd be azt az árat, amelyet gondolsz!

  • Kiszamolo

    Igen, már nekem is eszembe jutott, csak nem vagyok egész nap gépközelben. Majd belerakom az ingatlanadót is, hiszen az is tud komoly költség lenni.

    Egyébként egy 10 éves befektetésnél ott a TBSZ, így a kamatadó inkább nulla.

  • Zabalint

    A kevésbé drága, kevésbé frekventált helyeken nem biztos, hogy rosszabbak az arányok, sőt, van hogy épp magasabb a bérleti díj/vételi ár arány, aminek számos oka lehet:
    – Kockázatosabb a bérbeadás, mivel a potenciális bérlő réteg szegényebb.
    – Kevesebb szereplős a piac, így nagyobb mértékben térnek el az árak a hipotetikus egyensúlyi ártól, bármely irányba is.
    – Relatív is kisebb bérbeadási hajlandóság, hiszen a kevesebb bérleti díj mellett ugyanannyi a rászánt idő, és az ingatlan alacsonyabb értéke ellenére nem kisebbek a felújítási költségek, mint máshol. Ez persze azt jelenti, hogy azonos bérleti díj / vételi ár aránynál kisebb számok esetén rosszabbul járunk.

  • Tamás

    Mindenki ész nélkül veszi az ingatlant – valamelyik cikkben volt, hogy 1-2k-ről 7k fölé ment az airbnb-ző lakáskiadók száma – kérdés, hogy “meddig nőnek a fák”?
    Volt már olyan airbnb-ző hsz is, hogy megnézi a többiek árát és ahhoz lövi be a sajátját (alá) hogy biztos elkeljen a kecó, kérdés, hogy a piac még növekedhet, növekszik, vagy akár csökkenhet is?
    Ki mit gondol róla? Meg arról is, hogy venne-e még ingatlant jelen körülmények között?
    (nem csak hitelből)

    Kösz T

  • Zedder

    Airbnb: azt látni kell, hogy ez hosszútávon csak az airbnb-nek jó, mert gondolom ők nem ingyen, hanem jutalékért végzik a szállásközvetítést.

    A bérbeadókra szépen rá fognak szállni a hatóságok minden országban, és ez így van jól. Adózni, szabályokat, törvényeket betartania mindenkinek kell.

    Aztán ahogy majd Budapesten is elrepül néhány milliós bírság, ezek az ügyeskedők lehet szépen visszaöntik a piacra az ingatlanjukat, mert nem lesz miből fizetni a büntit. Múló buboréknak gondolom az egészet.

  • Gandalf1972

    @tamas : Hát nem tudom. Olyan helyzetben, amikor III. kerületben már 28-29 MFt egy panellakás és szinte a hirdetés megjelenése után pár napon belül viszi a készpénzes vevő bármi lehet…
    Én vennék ingatlant, saját részre de sajnos a kínálat stagnál, a kereslet óriási, felfelé licitálni meg versengeni pedig biztosan nem fogok.

    Véleményem szerint csillapodni fog valamelyest a jelenlegi hisztéria, azaz lesz egy pici korrekció. Én akkor szeretnék majd venni.

    Egyébként a mostani hisztéria azért ellentmond azoknak a statisztikáknak, mely szerint a magyar lakosság nagy részének szinte semmilyen megtakarítása nincsen. Hihetetlen pénzek mozdultak most meg…

  • kridli

    Egy pontosítás. Az EHO fizetési limit jövedelemre vonatkozik, nem bevételre, márpedig ha mást nem, az amortizációt mindenképpen le lehet vonni költségként. Így a cikkben szereplő 20 milliós példánál igazából 116666 forint havi bérleti díj felett kell EHO-t fizetni.
    (zárójelben, jó fizetés esetén pedig nem is kell egyáltalán, mivel az EHO-nak van felső határa)

  • kridli

    Egyébként szerintem a legfontosabb ebben a témában, hogy csak akkor vágjunk bele, hogy ha bármi történne, és hosszabb-rövidebb ideig kiesik a bérleti díj, akkor is ki tudjuk fizetni ésszerű lemondásokkal a hitelt.

  • Kiszamolo

    Szerintem nagyon sokan ki fognak ábrándulni az Airbnb2-ből novemberben, amikor márciusig nem lesz turista és verik a fejüket a falba, hogy inkább adták volna ki külföldieknek a lakást.

    Még nyáron is alig hoz többet, mint a tartós bérlet és ott van 6 hónap holtszezon plusz a rengeteg munka.

  • Kiszamolo

    Kridli, köszi igazad van. Az eho felső határával nem akartam komplikálni, reméltem, hogy akit érint úgyis tud róla.

  • Zedder

    Most a cikk hatására megnéztem pár ingatlanhirdetést azokon a környékeken, ahol ismerős vagyok (Bp), hát izé-mizé, jól elszálltak az árak.

    Valahogy nehezen hiszem el, hogy ez egy fenntartható valami lenne, egyre erősebb a gyanúm, hogy buborékról van szó. Sem az airbnb sem a CSOK nem segít most, nade jön még kutyára úthenger. Előre látom, hogy újra meg kell majd “menteni” pár százezer embert…:(

  • Janos82

    A hiteles megoldasnak az lehet az elonye , hogy igy a lakastakarek jol kihasznalhato. A hitel viszont noveli az esetleges kockazatokat. Hiszen ha beesik egy problemas berlo (lehet, hogy nem fog ) , akkor akar a fizetokepesseg is megszunhet a bank fele… ugyhogy ilyen esetben sokkal nagyobb vesztartalek kellhet…

    A hitelbol vasarlason en is szoktam gondolkozni, de arra jutottam, hogy ugy mukodhet, hogyha az embernek 80-100% onereje van, es max 40% hitelt vesz fel. Igy marad tartalek is, kisebb a veszely, valamint a fundamenta is jol kihasznalhato marad.

  • Janos82

    @kiszamolo :

    En olyanon szoktam gondolkozni, hogy az AirBnb-n meghirdetni a lakast Julius-augusztusra, es a kieso idoben meg kiadni kulfoldi diakoknak. Az egyedul baj ezzel az lehet, hogy mas butorzat kell a ket berlotipusnak…

  • hungaroborg

    Lehet, hogy rosszul látom, de nem pont ugyanez a sztori játszódott le a 2008-as válság előtt is? Megveszem az ingatlant hitelből, kiadom, fizetem a hitelt, az albérletárak a végtelenségig nőnek, az ingatlanárak szintén, más is ezt csinálja, elkezd stagnálni a piac, szépen lecsorog, kiadni nem tudom annyiért, eladom a házam, más is eladja, az ingatlanok ára leesik, nem fedezi a banki tartozást az ára, mindenki tartozik a bankoknak… Valahogy ismerős a sztori.

    De! Természetesen ez most teljesen más lesz. Hát persze. A magyar fizetések dinamikusan nőnek, így lazán el lehet kérni évi 3-5%-kal többet az albérletért, mindenki pont ki tudja fizetni az albérletet, a tulajdonosok a hitelt, ha netán szabadulni kellene tőle és az ingatlanárak dinamikusan nőnek. Bár erre Kiszámoló is felhívta a figyelmet.

  • hungaroborg

    Bár legalább nincs 0%-os önerő, nincs devizahitel, kissé jobban megszűrik, kinek adnak hitelt. Egyelőre!

  • Zabalint

    @zedder
    Én ismerek panzióst, aki már sok éve nem vállalkozóként, hanem mint albérletet adja ki a szobáit, kihasználva azt, hogy a jog nem nevesíti, mijen hosszú időtartamtól számít annak. Annak megfelelően adóznak is, de így is sokkal jobban jönnek ki, mint ha vállalkozásként működnének (régebben azt tették). Uszították már rájuk a navot, de nem tudtak vele mit kezdeni.

    Ez teljesen járható út az airbnb-seknek is, a feketézés helyett.

  • Zabalint

    @kiszamolo
    Vagy azt csinálják, hogy nyáron airbnb 2 hónapig, 10 hónapig meg hallgatóknak adja ki.

  • Géza

    tavaly nyáron tele volt vele a sajtó, hogy micsoda üzlet az Airbnb szerű kiadás. Közben megjelent 1-2 blogger is, akik közül legalább egy már tanácsadóvá avanzsált, könnyebbé téve az újonnan piacra lépők dolgát. Ezen fellelkesedve aztán annyian belevágtak, hogy az idei szezonban már úgy nyilatkoznak a régi piaci szereplők, hogy lejjebb kellett menniük árban, és még így is rosszabb a kihasználtságuk. És még most jön a holtszezon.

    Van, ki már eladásra hirdeti az Airbnb-zésre felújított lakását.

  • Vass Barbara

    Nagyon brutálisan felmentek a lakásárak.. A stadionoknál 9.2 milla egy pici garzon.. Nem éri meg most befektetési céllal vásárolni, pláne nem hitelből..

  • szocske

    airbnb és adózás kérdésben, amíg valaki nem ebből él, hanem csak kiegészítésképp 1 db lakást ad ki, addig nem gond az adózás.
    32ezer Ft/szoba/év SZJA és az ehhez tartozó EHO (talán 10%-a?) az átalányadó.
    Ennyi pénzért nem érdemes adót csalni.
    Egy két szobás lakásra évente nincs 100 ezer Ft az összes adó, ez nagy eséllyel kb. fél havi bevételt visz el.

    Ha valakinek több lakása van, mert kizárólag ebből akar élni, az már egy másik kérdés.

  • tnt

    @gandalf1972 : az, hogy nincs megtakarítása a magyarnak valóban sántít…

    questor kb 210 milliárdos bukta, buda-cash úgy 80 milliárd, karcagi cirkusz 20 milliárd, hungária értékpapír is 20 körül, lombard kézizálog 4-5 milliárd…. ez csak ami napvilágot látott és úszott részben….

  • Béla

    Azt tudjuk egyébként, hogy ez összefügg-e a hitelezés felfutásával? Mert tényleg eszméletlen számokat látunk itt.
    Vagy belsőzsebből kerültek elő ezek a pénzek?

  • Gandalf1972

    @bela : Kb 1 éve vagyok a lakásvásárlási projekten és ha az ingatlanosoknak hinni lehet, akkor jórészt KP-s vevők vannak a piacon.

    A statisztikák is azt mutatják egyébként, hogy a tranzakciók több mint 75%-a befektetési célú vásárlás, jellemzően készpénzzel.

    Hiteltől még mindig tart a lakosság szerintem, sőt a megmentett (értsd forintosított) devizahitelesek is kezdenek megint nem fizetni, növekszik a bedőlt forint hitelek aránya.

  • Zedder

    @bela

    Ha lehet hinni a híreknek, akkor rengeteg KP-s vevő van a piacon. Igazából elsősorban az elmúlt 5, de az elmúlt 25 év mutyijai kitermeltek annyi fekete pénzt egy szűk kör számára, hogy ez hihető legyen.

    Százmilliárdok tűntek el, persze csak képletesen, mert valakik nagyon jól jártak vele. És ha most fel lehet vásárolni az ingatlanokat, hát miért is ne. Föld, ingatlan, munkahelyek == hatalom.

  • Géza

    @janos82 “En olyanon szoktam gondolkozni, hogy az AirBnb-n meghirdetni a lakast Julius-augusztusra, es a kieso idoben meg kiadni kulfoldi diakoknak. Az egyedul baj ezzel az lehet, hogy mas butorzat kell a ket berlotipusnak…”

    az arányok miatt én inkább fordítva fogalmaznék. Kiadni diákoknak tanév közben, és a nyári holtidőben meghirdetni turistáknak. Nem hiszem, hogy a bútorzat-igény jelentősen különbözne. Mondjuk íróasztalt a turisták nem feltétlenül igényelnek, de azon kívül nem látok nagy különbséget.

    Én egyébként ezzel próbálkozom, mérsékelt sikerrel. Július-Augusztusban volt 2 foglalásom, 3 és 4 éjszakás. Kb. a rezsi bejött.

  • ptya

    Szerintem az AirBnB láz lassan le fog áldozni. A legtöbb embernek felcsillan a dollárjel a szemében, hogy “nézzé’ má’ anyjuk.. a hülye külföldi fizet itt mint a katonatiszt és semmit nem kell csinálni”.
    Az AirBnB egy teljesen más szolgáltatás. Anélkül, hogy az ember élvezné és beletenné magát nem fog jól menni. Fogadni kell a vendégeket, odafigyelni minden értékelésükre és véleményükre. Igy lehet egész évben teltházat csinálni. Az, hogy a tél holtszezon lenne, Budapest esetében szerintem teljesen tévhit.
    Viszont, ha ezek az intelmek eljutnak a legtöbb emberhez, akkor újra normális árban lehet majd albérlethez jutni. Annak mondjuk örülnék 🙂

  • Oscee

    @zabalint airbnb-ztem mar Spanyolorszagtol Izraelig nehany helyen, meg csak az lenne szep, ha Varsoban elem tolnanak egy lengyel berleti szerzodest, hogy adokerules vegett irjuk ala erre az 5 napra a berleti szerzodest, bizzak csak meg bennuk, hogy az van a lengyel szovegben, ami 🙂

    Joizut nevetnek, azt hiszem. (es mennek egyenesen egy hotelbe)

  • Kiszamolo

    Ptya, a tél mindenhol holt szezon Európában. Elég ha megnézed a repjegy-árakat meg a hotelek szobaárait akármelyik fővárosban.

    A repjegy-árak azzal együtt is zuhannak, hogy a járatok komoly része eleve nem is közlekedik.

  • Oscee

    @zedder az airbnb meglehetosen sok ‘szolgaltatoi dij’-at rak zsebre: 6-12%-ot az utazotol es 3%-ot a lakaskiadotol (cserebe ad pl. biztositast). De csak foglalasonkent, tehat az uresen acsorgo lakasokon ok sem keresnek.

  • Janos82

    @geza :

    En is pont ugyanezt irtam:) Nyaron AirBnb, azon kivul diakok ( kulfoldi ), mert a kulfoldi diak tobbet tud fizetni.

    Viszont a butorzatban nagy lehet az elteres, mert a diak sokkal arerzekenyebb, es jobban viseli a rosszabb minoseget is. Valamint egy oriasi jakuzzis kad jol johet a turistanak egy hetvegere, de a diak inkabb tobb edenynek orulne, es jo neki a zuhany is. Foleg ha abbol indulok ki, hogy AirBnb-n milyen fullos lakasok vannak, az alberleti piacra viszont ez nem jellemzo.

  • Gábor

    Vidéki kisvárosban élek és eddig lakásvásárlásra próbáltam megtakaritani, de annnak ellenére, hogy vannak utcák, ahol egy utcán belül 5-6 ház is eladó, az ingatlan árak jelentössen emelkedtek. Eddig azt gondoltam lefelé mennek az árak, mert kevés itt a munkahely és tényleg sok eladó ingatlant látni évek óta, tehát szemmel láthatóan nincs igény ennyi ingatlanra. Mégis, jelenleg egy átlagos helyi lakás ára, amire még költeni is kell, annyiba kerül itt, mint amenyiért BP-en vettem lakást a XIV kerülteben 2006ban.
    Most le is tettem arról, hogy összesporolok egy lakás árát, mert nekem ennyit nem érnek ezek az ingatlanok.
    Hogy itt kik és miből vesznek ennyiért, na azt nem tudom.
    Mondjuk én saját használatra és nem befektetés céljából nézem az ingatlanokat.

  • Oscee

    En nem lennek teljesen biztos abban, hogy hol-mennyire holtszezon, illetve mashol mennyire telitett a piac. Erdemes figyelembe venni, hogy az airbnb-zo utazok koltseghatekonyan probalnak utazni, ergo sokan nem a csucsidoben, amikor minden dragabb (tipikusan en is).
    Nyaron Stockholmban nem egy host megtehette, hogy visszautasitottak a foglalasom, mert 4-5 napra nem adjak ki, akkora a kereslet 1 hetes, 10 napos tavokra is.
    Tel Aviv is nagyon telitett volt airbnb-n januarban – bar ennek mar masfel eve, lehet, hogy azota ott is durvan felfutott ez es mar sokkal tobb lakas erheto el. …

  • Oscee


    De Barcelonaban pl. nagyon kiborult a bili nemreg (nem csak emiatt igazabol). Moratoriumot hirdettek a szallasokra es gyakorlatilag haborut hirdettek az airbnb ellen, masszivan megbuntetik, akit ‘illegalis’ kiadason fognak es ha nem akarja kicsengetni a kb. kifizethetetlen buntetest, akkor oda kell adni a lakasat az onkormanyzatnak 3 evre. Airbnb-t is birsagoljak, amig nem szolgaltat nekik adatot.
    Talan Hollandiaban (?) automatikusan jelent az airbnb a hatosagoknak, szoval nem lehet illegalitasba/szurkebe menekulni.
    New York is elerte, hogy airbnb adatokat szolgaltasson, bar csak anonim modon – ami alapjan birsagolni nem tudnak, de jol latjak, hogy mik az aranyok.
    Szoval az ilyen megoldasok kockazatat is erdemes figyelembevenni, ha hosszu tavon ilyennel tervez az ember.

  • Garbo

    Az ingatlanosoknak nem kell hinni (tapasztalat). Amikor elkezdtünk lakást keresni, minden szóba jöhető ingatlannál nyomultak, hogy készpénzes vevő van, meg a meghirdetés napján elkelnek, minden lakás pont már foglalózás előtt állt, de ha ráígérek, vihetem, stb. Nem hagytuk magunkat belehergelni. Azóta már a költözésen is túl vagyunk, ezek az ingatlanosok pedig a mai napig hívogatnak, hogy kútba estek a “biztos” üzletek, és ha érdekel a lakás, esetleg alkudhatnánk… Lufi ez, csak ki tudja, mi lesz, amikor kipukkan?

  • Kiszamolo

    Már az autóvásárlásnál is régi trükk, hogy pont akkor megjelenik valaki, aki ráigér az autóra, de mivel te voltál az első, elviheted kikiáltási áron.

    Örülsz, hogy megcsipted, nemhogy még alkudjál vagy elvidd szerelőhöz átnézetni.

  • Kiszamolo

    Bécsben tavaly óta 70%-kal nőtt az Airbnb foglalások száma, viszont a kínálat megháromszorozodott. Ebből nem következhet más, mint hogy csökkennek az árak és ezzel együtt is csökken a kihasználtság. Tel Avivban is találsz lakást 15 ezer forintért két főre októberben. Pont tegnap néztem.

  • Péter

    A hitelből való befektetés még akkor is veszélyes, ha az ember tudja mit csinál, lásd Donald Trump is így ment csődbe, csak neki megvolt a képessége, hogy kimásszon.

    Amit Miklós írt a lakáskiadás kockázatairól, az a hitelfelvétel kockázatát eléggé megdobja.

    Szerintem mielőtt valaki hitelből vesz lakást, először mindenképpen próbálja meg hitel nélkül, kicsiben. Erre pont jó a )terem)garázs vétele bérbeadásra.

    -nincs lelakás
    -üzemeltetés a gondnok feladata, a közös költség tartalmazza
    -bérlőt sokkal könnyebb kitenni
    -nem számít, hány éves házban van
    -ha nincs bérlő, a rezsi csak a közös költségből áll
    – a hozam inkább jobb, mint a lakásnál.
    -az utcai parkolás díja sosem csökken, csak terjed a körzet

    ezek miatt sokkal kisebb a kockázat, bár hitelt pont nem adnak erre, ezért a hitelből befejtetéshez pont nem jó.

    Itt bővebben szó volt a témáról: http//:kiszamolo.hu/a-garazs-mint-befektetes/

  • Péter

    Kedves Miklós, az előző hsz utolsó sorában nem kattintható a link, állítsd át légyszíves.

  • Géza

    @janos82 valóban vannak az airbnb-n fullos lakások, amit nem is igazán értek. Azokat felújítani már annyiba kerül, hogy az nem tudom, hol jön be. Tipikusan egy szállodai szobában sincs jakuzzi, nem hiszem, hogy tömegigény lenne rá. És hát elvileg az airbnb ügyfelek az olcsóságot keresik (jó elvileg vannak más szempontok is, van, aki egyszerűen úgy szeretne élni, mint a helyiek).

    De ha külföldi diákokra akarsz fókuszálni, azért ők is igényesek. Nem várnak el luxust, de amennyivel többet hajlandóak fizetni a hazaiaknál, annyival szinvonalasabb helyet is kersnek. Pl. ők sem mennek a külsőbb kerületekbe (még ha jó is a közlekedés), nagyon kicsi szobákba, és a berendezés is legyen modern. Szóval nagyjából hasonlónak látnám az igényeket a külföldi diákok és az airbnb turisták esetében. De mint fent írtam, turisztikailag nem igazán megy nekem a bolt, de nem hiszem, hogy a berendezés miatt.

  • Géza

    @oscee Az airbnb-n valahogy meg lehet nézni a trendeket, hogy az egyes időszakokra hány keresés, és hány foglalás volt adott településre (most éppen nem találtam meg). Brutális szezonalitás van Budapest vonatkozásában. Az abszolut csúcs a Sziget ideje, már a július-augusztus többi része is a fele ennek, az év többi része meg a töredéke.

  • Péter

    A befektetéseket portfólióként kell kezelni, tehetősebb embernél szerintem a normális helyen levő kiadott ingatlan évi 1Mft bérleti díjig adózási szempontból is jó eleme a portfóliónak. (például mert nem lehet ellopni, mint egy értékpapírt, ld közelmúlt eseményei)

    Magasabb jövedelemnél az EHO maximuma felett persze magasabb bérleti díjnál is jó.

    Az előzmények miatt szerintem 3-4 bérbeadott garázs áll kockázat és macera szempontjából legközelebb a pénzügyi befektetésekhez, de egy kis garzon is jó lehet.

  • L70

    @garbo

    Pont egy éve, hogy megnéztünk egy házat. Kellemes délutáni időpontot egyeztettem az ingatlanossal, hogy világosban néznénk meg.

    Mit tesz isten, utánunk 20 perccel megjelent egy kétgyerekes család, akik már másodszor jönnek megnézni, és nagyon érdekli őket, és csak most érnek rá. A hirdetés akkor már több, mint egy hónapja fenn volt, ezt a véletlent.

    Még alaposan meg is nézték az ingatlant.

    Azóta is eladó a ház…

  • Janos82

    @peter :

    Ha valakinek az jon ki, hogy kp-bol megeri lakast venni, es van is neki 1-2 lakasra penze, akkor jo otlet lehet azonos aron, 5% koruli THM-el, hosszu tavon fixalt hitelt felvenni azert, hogy a sajat KP-jabol tobb maradjon. Ilyen kamatok mellett ugyanis a lakastakarek kb tenyleg el tudja tuntetni a hitel koltsegeit, mert 1 lakastakarekra tobb allami tamogatast kapsz, mint amennyi hitelt fizetsz 10 millio forintra. Raadasul ha veletlenul megindulnak felfele a kamatok, akkor siman elofordulhat, hogy a legjobb banki lekotott betetek vagy allampapirok tobbet adnak mint a hitel a 5-6%os kamata. Az elmult 15-20 evben ez eleg sokszor elofordult.

  • Géza

    @garbo “Az ingatlanosoknak nem kell hinni (tapasztalat).” alapvetően egyetértek. De hogy a mostani áremelkedés kamu lenne, nem hiszem. Olyan ajánlatokat, amiket tavaly megnéztem, most nem is találok. Ha néha mégis, akkor kiderül, hogy elkelt. És tényleg eltünik a hirdetés, és nem hív utána az ügynök, hogy mégis megvan. Amúgy ha kamuzna az ügynök, akkor azért megmutatná, hogy beleszeressek, és utána mondaná, hogy már elkelt. Vagy pont akkor szólna vissza a kamu vevő, hogy nagyon érdekli, amikor épp ott vagyok.

  • Azokkal a feltételekkel, amikkel én 2006-ban vettem a lakást 20%-os önerővel nem éri meg kiadni (adózás után nem marad semmi). Ezekkel az 5%-os fix kamatozású hitelekkel kb. 40-50%-os önerő mellett már el lehet gondolkodni azon, hogy vegyen az ember beruházási szándékkal egy lakást. 10 éves távon már elég izgalmas, főleg a 0,05%-os fix euró kamatozás mellett 🙂

    Amúgy én is éves szinten 10 hónapos kihasználtsággal számolnék átlagosan, és csak akkora törlesztőt + közös költséget bevállalni, mint amekkorát akkor is tud az ember fizetni, ha nincs a lakásban senki.

  • expect

    “A bérleti díjból adót kell fizetni, havi 83 ezer forint felett nem csak SZJA-t, de még EHO-t is.”
    Egy 20milliós ingatlan esetében ez a határ inkább alsó hangon 116EFt lesz, mert ugyebár az écs elszámolható. Szóval ha 110-ért kiadja, akkor nincs eho.

  • QTT

    A feleségemmel mi is tervezgetjük, hogy úgy 2017-2018 környékén kellene egy lakást vásárolni. Nem elsődlegesen befektetési céllal, hanem a majdani gyerekünknek, mire felnő. Magyarország második legnagyobb városában élünk és itt is kezdenek keményen elszállni az ingatlan és albérlet árak, főleg az egyetem környékén indultak be nagyon. Mi a belvárosban tervezzük a vásárlást. Lakástakarék pénztár nyitása nem opció lévén már 4 év sincs vissza a tervezett vásárlásig, másrészt mire bevárnám az LTP-t, már kiesnék a 35 év alattiak illetékre vonatkozó adókedvezményéből, így az LTP-vel nyert kamatot megenné a teljes összegű illeték. Ha a kiadásból származó bevételek mínusz törlesztőrészlet+adó+üresjárat+felújítási és egyéb költségek terén ki lehetne hozni azt, hogy kb havi 30.000 Ft a lakással a költségem, akkor úgy gondolom már megérte, hogy effektíve ennyiből összehozzuk a lakást a gyereknek.