Folytatva az ingatlanos sorozatot, eljutottunk ahhoz a részhez, hogy mi alapján határozzuk meg az ingatlanunk értékét (pontosabban az aktuális piaci árát), akár venni, akár eladni akarunk.
(Az eddigi részeket itt találod:
1, Hogyan találd meg az ingatlant
2, Hogyan kérdezd le az ingatlan adatait még az első megnézés előtt.
3, Hogyan értelmezd a tulajdoni lapot és a térképmásolatot még mielőtt ajánlatot adnál az ingatlanra.
4, Hogyan ellenőrizd a helyi előírásokat, ha házat vagy telket készülsz venni.
5, Ingatlanvásárlás: lehetőségek, vágyak és szükségek.)
Ami mindenkinek az eszébe jut, hogy felmegy az ingatlan.com-ra és megnézi, hogy mennyiért árulják mások a hasonló ingatlanokat. Ez nyers kiindulási alapnak jó, az ár alapján a felső és az alsó 15%-ot el kell felejteni, mert vannak a trollok, akik már 15 éve árulják az ingatlanukat eszement áron, az álmodozók, akik az ingatlanuk árából szeretnének megélni az életük végéig és vannak azok, akiknek nagyon gyorsan kell eladni az ingatlant, ezért piaci ár alatt kínálják azt. Azonban itt érdemes szem előtt tartani, hogy a kínált ingatlanok nagy része ott van már régóta beragadva, ezek teszik ki a kínálat bő felét.
A jó áron (vagyis piaci áron) kínált ingatlanok jelenleg 3 hónap alatt kelnek el Budapesten és környékén. Az alábbi ábrát az ingatlan.com-tól kaptam privát e-mailben, nem tudom, publikus-e? (Ha eltűnik hamarosan, akkor nem volt az. 🙂 )
Az ingatlan.com-on minden hirdetésnek van egy sorszáma, ami az adott hirdetés címe is egyben: ingatlan.com/XXXXXXXX Jelenleg a 320..... sorozat végén tartanak, hamarosan jön a 321-gyel kezdődő hirdetések. Ha 31-gyel vagy akár 28-gyal kezdődő hirdetéseket látsz, azok már időtlen idők óta ott vannak. Így ezeket ne vedd alapnak az irányár meghatározásához. (Viszont jó alap, hogy azokból már valószínűleg sokat lehet alkudni vétel esetén, ha nem egy troll hirdetése.)
Másik lehetőség a NAV-tól való adatkérés, pontosabban adatvásárlás. Mivel a NAV-hoz minden adásvételt be kell jelenteni az illeték miatt, ők minden tranzakcióról tudnak és ez az adat nem is sok pénzért megvásárolható.
Eddig a jó hír. A rossz, hogy adatvédelmi okok miatt és részben a csúsztatott adatszolgáltalás miatt kevésbé használható a dolog kisebb településeken, illetve magánházaknál.
A csúszás oka, hogy az illetéket fél év késéssel állapítják még és még utána fel is kell dolgozni az adatokat. Így leginkább fél, de inkább háromnegyed év késéssel lehet csak adatokat lekérni.
A másik probléma ennél nagyobb. Adatvédelem miatt csak olyan adat adható ki, amelyik utcában legalább két adásvétel történt az adott évben az adott kategóriában. Ebben az esetben az egyiket kiadják.
Ez egy nagy marhaság, mert például a telekméretet megadják, így azonnal be lehet azonosítani, hogy például az Ibolya utcában melyik telek volt 735 négyzetméter, mert akkor azt a telket vagy házat adták el X millió forintért.
De fő a látszat.
Viszont ez azt okozza, hogy telkeknél, magánházaknál érzésre a tranzakciók kétharmadát eleve nem látod. Üllői úti lakásnál persze nem lesz ilyen problémád. (Másik marhaság, hogy öt kilométer hosszú utcában és a száz méter hosszú utcában egyaránt legalább két ingatlant kell eladni ahhoz, hogy kiadják az egyik vételárat.)
S akkor mondom tovább.
Kétféle lekérdezés van, a normál és a részletes. A normál esetében teleknél az utcát, a négyzetmétert és az árat kapod meg, ez teljesen használható. Azonban házaknál is csak ennyit kapsz meg. A ház méretét már nem, így ezt az adatot nagyjából a hajadra is kenheted. Mekkora az a ház, mikor épült és a többi. Egyedül annyit tudsz meg, hogy ház 692 nm-es telken 2019-ben 89 millió forint volt. Hogy mekkora ház, arról fogalmad sincs.
Részletes adatlekérésnél azokat az adatokat adják ki, ahol kint volt a NAV felmérni az ingatlant. Elvileg minden adásvételhez ki kellene menni, de nem mennek, mert nincs rá elég ember. Ehhez még hozzájön az egy éve tartó járvány, ami miatt például most sem mennek ki adatfelvételre. S itt is bejön a minden utcában legalább két részletes adat megléte. Vagyis jóval kevesebb adat lesz a részletesek között, mint az általános adatoknál. Itt viszont már kapsz négyzetmétert a házhoz is, nem csak a telekhez.
Lekértem Budaörsön az elmúlt két évben történt adásvételeket telekre és házra 50 és 150 millió forint között. Kaptam 15 házat, csak telekméret és ár adatokat. Mivel kifizettem előre 40 adatot, kaptam még 25 telek adásvételi árat is. Nagyjából ennyi adatra számíts két év alatt egy hasonló településen a ház és a telek kategóriában.
Mennyibe kerül ez a szolgáltatás? Az alapdíj 7.500 forint településenként vagy budapesti kerületenként és adatonként további 25 forint az egyszerű és 110 forint a részletes adat. Ha Diósd, Érd és a XXII. kerület érdekel, akkor háromszor kell az alapdíjat megfizetni és ezen felül a darabonkénti díjat.
Azon már meg sem lepődsz, hogy egy javas százéves programban kell beadni a kérelmet, ezen a linken éred el. (Mikor temetik már végleg el ezt a java-szörnyet az online világban 2021-ben?)
A második oldalon tudod megadni a téged érdeklő paramétereket: lakás, családi ház, telek, lakás tól-ig ár, lekérdezés időbeni intervalluma, stb. Kitöltési útmutató erre. Fontos, hogy előre fizesd be a díját és csatold a befizetést igazoló képernyőmentést. Én hiába fizettem ki a megfelelő közleménnyel a 8.500 forintot, visszadobták, hogy nem találják a befizetést. Miután utólag csatoltam a befizetés igazolását, már elfogadták. (Ettől eltekintve nagyon segítőkészek voltak az ügyintézésben, kalapot le.)
Nagyvárosi lakásokra a fenti módszer jó lehet, házakhoz és telkekhez mérsékelten használható.
Harmadik lehetőséged banki értékbecslő fogadása. A bankok tudják a hiteles ingatlanok adásvételi árát és ezt a saját értékbecslőik meg is kapják, ahogy a NAV-os árakat is.
Egy ilyen értékbecslés nem olyan vészes összeg, lehet kérni "kis csomagot" és nagyot is. A rendes értékbecslésnél egy 70 oldalas dokumentumot raknak össze fotókkal, az aktuális hasonló hirdetésekkel és így tovább, amire neked semmi szükséged nincs, te csak egy számot szeretnél, mennyit érhet az ingatlan. Ilyen értékbecslést már 20 ezer forint alatt is találsz, ennyit bőven megér.
(De a "nagy" értékbecslés sincs 40 ezer forint. Azonban vigyázz, hogy áfás-e az adott értékbecslő, mert akkor 27%-kal drágább lesz, ha nettó árat adott meg.)
Negyedik lehetőség az online árkalkulátorok használata, amik gyakran nem adnak ki eredményt és nem is ígérnek mást, mint saccolást, de egy próbát megérnek: OTP kalkulátor, DH kalkulátor.
A DH kalkulátor csak lakáshoz működik, az OTP kalkulátornál viszont minden adatot bekérnek és e-mailben küldik ki az értékbecslést. Ha nem akarod, hogy érdeklődjenek, eladhatják-e az ingatlanod, bölcsen töltsd ki az elérhetőségi adatokat....
(Az OTP kalkulátora olyan árat adott ki egy budaörsi házra, hogy majdnem írtam nekik, ha van ilyen a kínálatukban, ilyen áron kettőt veszek azonnal, készpénzért. Szerintük ma Budaörsön átlagos állapotú 178 nm-es ötszobás, 20 éves házat 980 nm-es telken az egyik legdrágább részen 77 millióért meg lehet venni, jó állapotban 1.100 nm-es telken található 19 éves ház pedig 87 millióért megvehető.
120 millióért se nagyon találnál még felújításra szorulót sem hasonló paraméterekkel, ekkora üres telkeket adnak 60-70 millióért errefelé. Szóval ennyire vedd komolyan... De legalább náluk van az e-mail címed és a telefonszámod....)
A fentieknél használhatóbbnak tűnik az ingatlannet kalkulációi.
De ha nem sietsz, a hirdetések átlagára alapján tedd fel az ingatlanodat az ingatlan.com-ra. Ha négy hét alatt sem jön érdemi érdeklődés, akkor bizony túl drága, csökkenteni kell az árát. Addig csökkented, amíg el nem megy.
S mi van akkor, ha alálőtted az eladandó ingatlanod vételárát? Semmi. Az irányár nem azt jelenti, hogy ebből lehet még lefelé alkudni, hanem azt is, hogy erre lehet rálicitálni, ha többen szeretnék megvenni az ingatlant.
Ha túl sokan jelentkeznek és mindenki vinni akarja az ingatlant azonnal, akkor nyilván túl olcsón adod. Ilyenkor kérj elérhetőséget, mondd azt, hogy még jönnek mások is megnézni, ezért még nem döntötted el, kinek adod el. Licitálni persze lehet felfelé és le is törölheted az ingatlant és felrakhatod drágábban.
(Ja igen, gusztustalan ingatlanos trükk, hogy azt mondják a vevőnek, hogy van másik érdeklődő is, de ha ráígérsz az árra, akkor a tiéd lehet. Ennek tagozatos anyaga, amikor az ingatlanos haverja eljátssza az érdeklődőt és pont előtted vagy utánad érkezik. Ez működik autóval is, folyamatosan csörög az eladó telefonja, miközben te nézed az autót, az összes haverja felhívja, hogy megvan-e még az autó. Na, az ilyennek viszont ne dőlj be.)
Ha neked van még ötleted, hogy lehet meghatározni egy ingatlan értékét, írd meg a hozzászólásokban.
ingatlannet.hu adatbazisal? pl
ingatlannet.hu/statisztika/Budapest,%20XII.%20ker%C3%BClet/N%C3%A9metv%C3%B6lgy
Arra lennék kíváncsi, hogy ez a 3 hónap átlagos eladási idő ez vajon a teljes adásvétel lebonyolításáig van számolva, vagy mondjuk a meghirdetéstől a foglaló kifizetéséig? Mert (bár erről is lehetne érdekes statisztikát találni) én azt gondolom, hogy kb a foglaló kifizetésekor már tekinthető eladottnak egy lakás, viszont ha hitel szóba jön a vásárláskor, az tényleg jó három hónappal meghosszabbítja a folyamatot.
Egy tökéletes világban pont erre lehetne használni egy ingatlanost. Magyarországon viszont neked kell ezeknek utánajárni, és még fizethetsz is érte az ingatlanosnak, hogy nem csinál semmit helyetted.
Alapvetően az értékbecslés úgy történik, hogy veszünk pl. 4-6 hasonló adottságú ingatlant, átlagoljuk a nm árakat. Kiválasztjuk a legfontosabb korrekciós tényezőket, súlyozzuk őket és ezeket figyelembe véve a vizsgálandó ingatlanra, korrigáljuk az átlagárat.
Lehet reklám, ha igen akkor Miki kiszedi:
dh.hu/dhsaccolo/form
egy automaitikus becslő eszköz
Az még a jobbik eset, ha java-s nyomtatvánnyal el lehet valamit intézni. Az is szörnyű, de van egy csomó dolog amit egyáltalán nem lehet elektronikusan. Nem elég, hogy tévesen megállapítanak TB tartozást, menjek haza személyesen egy vacak nyomtatványt beadni. Egy éve harsog minden a digitalizáció szükségességéről a Covid miatt, egy éve nem történt semmi ezen a téren Magyarországon. Ausztriában 3 perc alatt a gépemen lennének az adatok, tulajdoni lap meg amit akarok PDF-ben. Nem kell hozzá más, mint egy regisztráció az adóhatóságnál, mobil app és egy QR kód. A digitális infrastruktúra fejlesztésével kellett volna kezdeni már nagyon régen. A hatás látványos, gyors, hatékony, felhsználóbarát és rengeteg pénzben mérhető nemzetgazdasági szinten is. Dehát úgy látszik nem fér bele a középkori világnézetbe.
Bocs az offért, de nem tudtam magamban tartani, kitéptem a hajamat az elmúlt hetekben.
(mondjuk +/- 20%-os sávot ad a DH-s becslő, így azért könnyű :))
Létezik egy KSH kiadvány is a témában, az Ingatlanadattár: ksh.hu/apps/shop.kiadvany?p_kiadvany_id=1057536
Ennek az elődjét (Immopress ingatlan CD) használtam a 2000-es évek elején, mind vételnél, mind eladásnál.
Persze ezek kiindulásnak jók csak, az ingatlan állapota, fekvése, pontos helye, emelet, stb. mind módosító tényező, de ez gondolom evidens...
nemrég adtam el egy lakást. Ingatlan.com hirdetései alapján lőttem be az árat, 24 órán belül ketten akarták megvenni. Pici lakás, normál állapotban, nagyon jó helyen. Az első vevőjelöltnek csak azért nem mondtam igent, mert annyira akarta, hogy már az lett gyanús. A másodiknak már tudtam mondani, hogy ugyanennyiért megvenné más is. Ők nem mentek feljebb, levettem a hirdetésem, pár nap múlva meghirdettem magasabb áron, nem csörgött annyit a telefon, de a magasabb áron is megjött a vevő. Igaz, nem egy nap alatt, de nem is tartott túl sokáig. Tanulság, az ingatlan.com-on a város átlagára van, nem számítódik bele, hogy azon belül hol van.
dh.hu/dhsaccolo/form
Elég jól belehet lőni az ingatlan árát ezzel.
KSH-nak vannak továbbá negyedéves jelentései a lakásárindexekről, szerintem ezeket is érdemes átfutni, ezekből viszonylag hihetően kiderül, az utóbbi időben hogyan változtak az árak...
ksh.hu/katalogus/
Huh, ez a legnehezebb kérdés. Most eladói oldalról vagyok érintett.
Van az a népi bölcsesség, hogy minden annyit ér, amennyit adnak érte...
Érzésre lehet jól belőni az árat, de nem érzelmi alapon, hanem sok nézelődés, összehasonlítás után.
A független értékbecslő szerintem a minimálárat jól meghatározza.
Jó kiindulási alap a környék négyzetméter ára az ingatlan.com-on. Onnan lehet le-fel mozogni: minőség, lokáció stb. Türelemjáték:)
A múltkori posztban említettw valaki a NAV adatkérést, most próbálom. Garázsra, tárolóra (Bp. XX. kerület). Még nem kaptam meg, de ami feltűnt, hogy az elmúlt év júliusától, azaz egy kb. 3/4 éves időtartamra mindössze 3 adatot adnak ki - ezt kellett kifizetnem: írd és mondd 75 forintot. 🙂 Az alacsony számon viszont meglepődtem nagyon -amit Miklós ír, magyararáat lehet erre is - hiszen elvileg pörög az ingatlanpiac, bár kétségtelen, a garázs-tároló egy elég speciális szegmens.
A kisfiam focis kártyájáról jut eszembe, egy-egy ingatlanról lehetne erősséget gyengeséget pontozni 🙂
pl. elhelyezkedés:78
zaj:12
szigetelés:88
telek méret:55
közlekedés:60
környék: 99
energiafelhasználás:55
lakás elosztás:72
stb....
átlátható rizsa nélkül csak a számok...
valami hasonlót lehetne kivitelezni, szempont rendszerrel valós képet kapni, ki méri fel... aki a sajátját osztályozza persze 99 pont mindenből 🙂 ,egy független hozzá (szak)értő munkája lehetne, aki kidolgozza és elkészíti akár...
Másik poszt alá küldtem, de ide szántam...
Miklós, ha túlzásnak tartod, ne engedd ki amit most fogok írni:
Hála és köszönet, hogy ajánlottad évekkel ezelőtt a hitelügyintéző Gábort és kis csapatát. Megint őket kerestük meg.
Profin és kedvesen oldották meg a dolgainkat, adott szakembert minden igényünkre: értékbecslőt, ingatlanost, ügyvédet. Banki kapcsolatai aranyat érnek. Tudom, hogy sokan kifogásolják, hogy nem hívta őket vissza, vagy nem válaszolt e-mailre, ez van ha az ember állandóan ügyfelekkel van... Kitartónak kell lenni, megéri!
Miért ne engedném ki. 🙂
Tudom nem a lényeget ragadom most meg, de nekem még a büdös életben semmit nem sikerült úgy vennem, hogy ne hangzott volna el a "többen is érdeklődnek már" című hamiskártyás trükk. Annyira olcsó és annyira szánalmasan gagyi trükk, hogy sírni lenne kedvem amikor ezzel próbálkozik valaki. Ilyenkor mindkét fél tudja hogy kamuduma, az eladó is tudja hogy tudom hogy kamuzik, de azért bemondja, mint a pancser a sakkot.
Pont aktuális! hvg.hu/ingatlan/20210311_Novak_Katalin_csok_ingatlan_lakas_arak_szuletesek
A családokért felelős miniszter elismerte:
„Nem kérdés, a csok is drágította az ingatlanokat, ez a keresleti és kínálati ár egyszerű közgazdasági összefüggéseiből következik.”
Azt is hozzátette:
„A csokhoz köthető drágulás mértékét azonban senki nem tudja pontosan kimutatni, hiszen több párhuzamos hatás is érte a lakáspiacot”.
Mennyivel, mennyivel... Hát 10 millióval.
Csak érdekességképpen hogyan műköidik Dániában:
Először is minden ingatlanról (mindenféle külön díj, regisztráció, kutyafüle nélkül) a hirdetési oldalon látszik, hogy mikor mennyiért volt meghirdetve és mikor mennyiért kelt el vagy mikor került ki a piacról (nem adták el a lakást). Nem csak a legutolsó, hanem a korábbi vétel-eladások is látszódnak, mikor-mennyi volt az ár. Tehát az is látszik, hogy mikor hirdették meg és mikor vették meg a múltban. Így nagyon jól lehet szörnyűlködni, amikor azt látja az ember, hogy pl. 5 évvel ezelőtt 50%-kal olcsóbban vették meg a lakást, mint amennyiért most hirdetik. Azt is látni, ha az épp meghirdetett lakás árából engednek. Az ingatlanos nem mondhatja meg az érdeklődőknek, hogy mennyit ajánlott más a lakásért. Tehát a legmagasabb ajánlat nyer. Ha sokan érdeklődnek, akkor lehet licit. Szóval ott nincs nyomozgatás, zsákbamacska.
Jelen helyzetben (pár áve) hiába irreális a vételár BP-en és környékén, azt tapasztalom, hogy szinte minden gazdára talál.
@xavv
Valóban nagyon kamu szöveg, de egyik lakásunk eladásakor a vevő jelölt szóban lefoglalta a lakást( pont olyat kerestek), türelmet kért a hitel intézéséhez (banki dolgozó volt).
Persze nem vettük le a hirdetést, két hét múlva jeleztük neki hogy van másik komoly érdeklődő, övé az elsőbbség döntse el hogy kell-e.
Megígérte hogy két nap múlva jön a banki értékbecslője utána dönt.
Nem jött senki, nem telefonált, a másik vevő másnap 100e-rel többért megvette a lakást (nem kellett ingatlanost fizetnünk).
Pár nap után mikor felhívtak mondtam hogy eladtuk a lakást, utána az ingatlanossal többször felhívatott, hogy azonnal adja a foglalót mert ez lett volna az álmaik lakása.
Könyörgöm 2,5 hete volt dönteni, miután más foglalózta, már Ő is hozná a foglalót, banki értékbecslés nélkül ?
Van ilyen is.
NAV: nekem csak az a bajom, hogy ELVILEG mind az eladó, mind a vevő lehet olyan "állapotban", hogy abban érdekelt kevesebbről szóljon a szerződés. Olyan szerintem nincs, hogy többről szóljon, és a mostani illeték mértéke és az "akciók" miatt, lehet hogy ritkább, de szerintem a NAV az időeltolódáson túl (már ha épp aráylag gyors emelkefés van a piacon), e miatt is alul-lőheti az árat.
Én a NAV-ot nem eröltetném.
Budapesti és agglós átlag számokat tekintve, ha jó az ár, akkor az értékesítési idő:
60 nm alatti lakás esetén 1 hónap alatt, heti 3-4 érdeklődő minimum
60-120 nm lakás és 80 nm alatti családi ház esetén 1-2 hónap, heti 2-3 érdeklődő minimum
120 nm feletti lakás, 80 nm feletti családi ház, továbbá irodák és üzlethelyiségek: 3 hónap, heti 1-2 érdeklődő minimum.
Ennél tovább eladatlanul csak akkor marad bármi ha rossz az ára vagy nagyon-nagyon rossz a marketingje, vagy ami a leggyakoribb: a tulaj nem veszi tudomásul hogy csökkenteni kéne az áron.
@petya
"Egy tökéletes világban pont erre lehetne használni egy ingatlanost."
Egy tökéletes világban a tulajok hallgatnak az ingatlanosra, ellenben itthon az a jellemző hogy "csak le akarja nyomni az árat hogy kéthéten belül keressen milliókat, azé mondja hogy drága" aztán ha nincs érdeklődő: "ez az élősködő nem csinál semmit" 😀
Ez a mennyi idő alatt megy el az ingatlan kérdés ez megint tipikusan egy ingatlanos szemlélet. Az eladó szempontjából ez helyzetfüggő. Van, amikor viszonylag gyorsan kell eladni, van, amikor nem. Utóbbi esetben pont jó kicsit a realitások fölé árazni az ingatlant.
“hogy mi alapján határozzuk meg az ingatlanunk értékét, “
téves megközelítés
annyféle érték kapcsolódik egy ingatlanhoz ahány szemlélője van: van akinek semmit sem ér, van akinek keveset, van akinek sokat,......
Ma kaptuk meg a NAV határozatát az illetékről, nagyobb vételárat állapítottak meg mint amennyi az adásvételiben szerepel.
Emiatt átestünk a 4% illeték kategóriába.. (első lakásvásárlók 2% illeték kedvezményét szerettük volna igénybe venni)
(Számomra kérdéses, hogy az erkély beleszámít a hasznos alapterületbe? 11 négyzetméter, így ez sem lenne mindegy. A NAV a tulajdoni lap szerinti területet vette figyelembe és beszorozta egy általuk meghatározott négyzetméter árral.) Voltak kint szemlén is januárban.
Van értelme fellebbezni?
Vidéki anomália: Számos hirdetőportálon figyelem az ingatlanokat, alig van eladás. Ugyanakkor a földhivatali ismerős szerint alig győzik követni az adásvételeket. Következtetés: ismerősi körben, vagy ingatlanosokon keresztül, de nem meghirdetve cserélnek gazdát.
Egyébként a négyzetméterárat az állapottal és a lokációval korrigálva durva átlagot becsülhetünk, amitől a tényleges vételár természetesen eltérhet.
@molni82 @hemond
És ez működik? Bepötyögtem a házunk adatait, és annyit írt ki, hogy bocsika, nem tud becsülni, hívjak fel egy ingatlanost.
azt ne felejtsétek el, hogy az illeték kiszabása a hatóság által megállapított ár alapján történik (történhet), így csak azért kevesebbet írni a szerződésbe, hogy spóroljunk nem biztos, hogy bejön.
xavv,
"... “többen is érdeklődnek már”... Annyira olcsó és annyira szánalmasan gagyi trükk..."
Biztosan vannak kamuzók, de általánosítanod ugyanúgy értelmetlen. Adtunk el és bérbe is adtunk már ingatlant, és mindig, kivétel nélkül több éreklődő volt kb. egyszerre, és jellemzően mindig 2-3-4 valóban komoly. Persze, gondos és megfontolt gazdaként nem valami lepukkant kalyibát kínáltunk a gettó közepén.
Olyankor csak az tud dönteni köztük, hogy ki a gyorsabb, ki foglalóz először. Én pl. ilyen esetekben azért beszéltem erről az érdeklődőknek, hogy legyenek ezzel tisztában. Ne járjon úgy, mint lásd laci.bp esete. Egyébként nekem meg tök mindegy, melyikük csapja le.
@en-is-akarok-kommentelni Rátapintottál a működés lényegére! 😉
De komolyra fordítva, nekem volt, hogy adott becslést...
Azt, hogy egy megyeszékhelyen (pl. Szeged 🙂 ) melyik évben épült egy ingatlan (engem igazából a panelek érdekelnének) azt le lehet valahonnan kérdezni? Van erre valami hiteles nyilvántartás? (A legtöbb árbecslő oldal kérdezi az építés évét, meg engem is érdekelne persze, de én csak 91-től élek itt, addigra ezek az építkezések lefutottak). A tulajdoni lapon ezek nem szerepelnek, túl régi esemény, a nyilvántartások gondolom később jöttek létre és nem érezték fontosnak feltüntetni.
@surci
Mindig mosolygásra ad okot az olyan ingatlanos, aki ilyen sületlenségeket hord össze. 🙂
Kezdjük ott, hogy ha egy ingatlanra heti 4 érdeklődő van, akkor egyszerűen rossz a hirdetés. Egy jól megírt, részletes hirdetésre reális áron természetesen nincs heti 4 nézelődő. Ebből látszik, hogy azzal se vagy tisztában mekkora célcsoportra lősz, hisz ÉVES szinten a leginkább kelendő helyen, a leginkább kelendő típusú, állapotú, méretű lakás is jó ha párszáz potenciális vevőnek érdekes lehet, minden ami ettől eltér, értelemszerűen jóval kevesebbnek. Persze az ingatlanos retteg attól, ha nem csörög a telefon, mert basztatja az irodavezető, meg a tulaj is, ezért rossz hirdetést ír, meg hazudozik, ezzel rabolva mindenki idejét. Egy jól megírt hirdetésre az ingatlanoshiénákat figyelmen kívül hagyva 10 telefon se fog jönni 3-4 hónap alatt, cserébe ennyiből simán el is kel.
Lakaseladasnal ivy hataroztam met a tartomanyt: mennyiert lehet leadni alberletbe? Ha ez megvan, akkor az at ennek a 160 szorosatol 200 szorosaig terjed. A tetejerol lehet majd lefele. Nekem 185 havi berletidijjert sikerult eladnom.
Az ingatlan árát általában az ingatlanértékbecslők ún közelítő értékkel határozzák meg vagyis a környéken mennyiért adtak el ingatlant nem pedig a hirdetett ár alapján a másik módszer a matematikai amit MO-n nem nagyon használnak az pedig nagyjából az alapján történik hogy mennyiért lehetne ujjonan felépíteni az adott ingatlant majd levonva az ingatlan amortizációs értéket kapjuk meg az árát.ja és annak a hitelhez ún. menekülési értéket számol az kb az érték 60%-a. Amerikában az ingatlan nyilvántartásban szerepel az eladási ár évekre visszamenőleg ahányszor tulajdonost cserélt így látható a befektetés értéke vagy kockázata. Ja és ott az ingatlanos felkészült nem az eladó mondja el helyette az ingatlan információit, stb.... Ja és fontos lenne a tisztesség és a becsület ami idehaza ...
De szerettem volna látni egy jó kis diszkontált jelenérték számítást, felhasználva a kalkulációban egy lakás jövőbeni pénztermelő képességét, ami mondjuk egy lokáció átlagos nm bérleti díját veszi alapul, és a várható kamatkörnyezet függvényében meghatároz egy jó közelítésű diszkont faktort. Valószínűleg ez túl tudományos, egyszerűbb a másikéhoz méregetni.
Vidéken egy jó ideje keresünk a feleségemmel családi házat. Nézzük folyamatosan a hirdetéseket. Az egyik házat egy ingatlanos hirdette és mutatta meg nekünk. Nem tetszett a mutatott ház. Ezután kérdezte és felírta, hogy nagyjából mik az igényeink és mondta, hogy szól, ha talál ennek megfelelőt. Nemsokára hívott és mutatott megint egy házat, de az sem nyerte el a tetszésünket. Eltelt azóta néhány hét. Tegnap felhívta a feleségemet és azt mondta neki, hogy ,,nehéz beszélnie a tulajdonosokkal, mert miután megtudják, hogy ingatlanos, elhajtják. Ezért kötne velünk egy megbízási szerződést, amit felmutatna az eladónak, ezzel bizonyítva, hogy a mi ügyünkben jár el és nem őt akarja rávenni, hogy rajta keresztül árulja a házát.” Mindezért a vételár 2%-át kérné.
Mi a véleményetek? Másnak is akartak segíteni ennyire készségesen?
@Szabolcs
"NAV: nekem csak az a bajom, hogy ELVILEG mind az eladó, mind a vevő lehet olyan “állapotban”, hogy abban érdekelt kevesebbről szóljon a szerződés."
Idén erre pont könnyen lehet ellenpélda, mert hogy CSOK-os vásárlásnál nem kell illetéket fizetni. Tehát ha például hirdetsz egy ingatlant és van egy kis pénzed ami hivatalosan nincs, akkor mondhatod azt a CSOK-os vásárlónak, hogy mi lenne ha többről szólna az adásvételi szerződés?! Elmész vele a bankba, befizetitek a saját számládra a vásárló nevében, mintha ő az előleget fizetné, aztán máris el tudsz róla számolni.
A vevői oldalról meg lehet pont jól jön ez mondjuk a hitelfelvételhez (a magasabb felvehető összeg miatt), vagy az önerőhöz.
Az otp-nek is van online kalkulátora: otpip.hu/v7/online-ertekbecsles-eladoi
@Én is akarok kommentelni...
Én a saját lakásomat néztem meg: belvárosi lakás. Megadtam a méretet, szobaszámot, emeletet, fűtés típusát, bevilágítottságot, állapotot (ez a kettő azért szubjektív) és adott egy közép árat, mivel eléggé tört a négyzetméter ár, így gondolom környékbeli ingatlanokból számolja.
Gondolom itt bőven van adatuk, lehet a Te környékeden nincsen
@Okoska2:
Gábor és kis csapata eddig három hitelt intézett nekem + egy LTP-t.
Az egyik hitel a korábbi hitelem átvitele volt egy másik lakásra + megemelése. Utoljára baba hitelt.
LTP-t a zárás előtt egy nappal.
Profik, semmi fakszni, megbeszéljük telefonon mit szeretnék, küldi a kérdőívet, bekéri a papírokat, majd szól, hogy mikor kell menni aláírni, hova és mit vigyek magammal.
Sziasztok!
Párommal albérletből költöznénk el (bérleti díj ~130e), a kiszemelt ingatlanhoz ~30 millió Ft hiányzik, az önerő 15 millió Ft jelenleg. Nettó össz fizunk ~850e körül mozog. Éves szinten ~4-5milliót tudunk félre rakni.
Szerintetek mivel járunk jobban, ha a hiányzó összeget felvesszük akár 10 éves futamidővel is, majd 5 év után megpróbáljuk végtörlesztenik, vagy pedig kívárunk a vétellel, amíg meg lesz hozzá a teljes önerőnk (ha stagnálni fog az ingatlanpiac ez ~6-7 évet jelent minimum), addig pedig állampapírban marad a megtakarítás.
Sosem volt hitelem, nem is terveztem hogy lesz, de most megfontolandónak tartom mégis a gondolatot.
@promontor "Van, amikor viszonylag gyorsan kell eladni, van, amikor nem. Utóbbi esetben pont jó kicsit a realitások fölé árazni az ingatlant."
Ez is ingatlanos erv szokott lenni, hogy jo ar megkapashoz ido kell. Es ha vki tul gyorsan adja el a pecot, akkor biztos alul van arazva. errol ismerosom storyja jut eszembe, aki 2019 nyar korul elengedte a vevojet, mondvan kevesebb az ar, mint amint gondoltak. Ingatlanoson keresztul, iranyar tobb ingatlanossal belove. Ingatlanos azt ajanlotta, varni kell..:)
Ebbol lett 1 ev+ varakozas es egy 20% minusz az elengedett vevo ajanlatahoz kepest.
@42 "Ugyanakkor a földhivatali ismerős szerint alig győzik követni az adásvételeket."
Valaha volt olyan allapot hogy foldhivatal naprakesz volt? 50eve?:)
Javas program elavult? Off.
2021-ben 32 bites dos alapú programot használ a nyugdíjbiztosító a kormányhivatalban, ahová 2009-ig külön kellett az adatokat küldözgetni.
Manapság is használatos ez, mert elmaradhatott az adatszolgáltatás vagy hibás és javítani kell.
Mindezt floppyra (!!!) vagy cd-re lehet kimenteni, vagy ügyfélkapun küldeni.
@promontor
"Ez a mennyi idő alatt megy el az ingatlan kérdés ez megint tipikusan egy ingatlanos szemlélet'
Ez nem ingatlanos, hanem piaci szemlélet. Ha valaki a piacra lép valamivel, akkor az árazás helyességét a portéka kelendősége mutatja meg, a hasonló paraméterű áruk forgási idejéhez hasonlítva. Magyarul ha egy panelt 4 hónap alatt se adnak el, viszont a többi hasonló panel 1 hónap alatt elkelt, az elég sokatmondó.
"Utóbbi esetben pont jó kicsit a realitások fölé árazni az ingatlant".
Emelekedő piacon ez így is van, hiszen egy idő után utoléri az ára. Csak épp emiatt mostanság azt felejtik el sokan hogy csak az ingatlanpiaci ciklusok harmada emelkedő, a másik kettő stagnáló vagy épp csökkenő. Ilyenkor az infláció kőkeményen zabálja a reálértéket + ha csökkenő piac van akkor még jön az általános árcsöki is, ha meg még üres is a kecó, akkor a fenntartási díjak is ketyegnek.
Gratula Kiszámoló,
a cikk jól becsomagolt hisztike a navra. Egy olyan szolgáltatásra, aminek nem ez a szándékolt felhasználása.
Gyakorold még és választás előtt jó pénzt kereshetsz vele. 🙂
Az eszem megáll, hogy az emberek milyen hülyeségeket képesek kitalálni, csak hogy valamit írhassanak, ha már érdemben nem tudnak hozzászólni a témához. Gratulálok ezúton is.
Az ár belövésekor egy trükközésre is szeretném felhívni a figyelmet. Én konkrétan belefutottam, nem tudom máshol mennyire jellemző. Amikor tájékozódésként körbenéztem az ingatlan.com-on, akkor az általam eladni kívánt ingatlan környékén volt néhány picit jobb paraméterekkel rendelkező feltűnően olcsó ingatlan is. Azokat ténylegesen nem lehetett megvenni, csak azért voltak fent az oldalon, hogy félrevezessék a gyanútlan eladókat, akik hozzám hasonlóan az egyeduralkodó hirdetési oldalról tájékozódnának. Konkrétumokat nem írnék.
"Jelen helyzetben (pár éve) hiába irreális a vételár BP-en és környékén, azt tapasztalom, hogy szinte minden gazdára talál"
Szerintem jobbára csak csere-kereskedelem folyik a piacon. Van egy túlárazott ingatlan amit olyan valaki vesz meg akinek ugyanúgy egy túlárazottja volt, amit valaki ugyanúgy egy túlárazott eladásából vesz meg. Magyarul szerintem az eberek nem a vételárat nézik, hanem, hogy mennyiért tud továbblépni (tehát csak a saját és hőnáhított közötti különbséget).
Így zajlik:
"Figyelj drágám, eladjuk a miénket ennyiért és csak 15milliót kell hozzátenni és úgy megvesszük ezt. Ok?"
hát szerintem senki nem fog találni exact számot az ingatlan értékéhez kapni.
Az én rövid történetem örökölt lakást az önkormányzat 55 millióra becsült, a 'fizetős értékbecslő' 49m-re, majd végül 44ért tudtuk csak eladni... (magasról indultunk, de senki nem jelentkezett érte, 9 hónap volt az értékesítési idő)...
Vásárláskor háznál még abból is szoktam kiindulni, hogy megnézem mennyiért mennek az építési telkek. Persze már ha van a környéken. Igaz itt sem mindegy, hogy valami annyira vízszintes, hogy egy nagy labda se gurul el, vagy 15%-os az utcától a telek végéig. Meg persze főút, panoráma, közmű stb. De azért az be tudja lőni az ember, hogy 8-10 ezer Ft/nm v. 30-40.
Szerkezetkész házakat már 250-300 E Ft/nm-től csinálnak. Erre jönnek rá a befejező munkák. Kevésbé igényes esetben plusz 150 ezer, közepesen igényesnél 200-250 e. Persze ha alu nyílászárók, elektromos zsaluziák, hőszivattyú mennyezethűtés fűtés stb. akkor több.
Vásárlás előtt szoktam ennek alapján gyors kalkulációt. Ha olcsóbban építeném meg, akkor túlárazott. 🙂