Ingatlant vagy állampapírt?
Gyakran kapok kérdéseket e-mailben, a kérdező szeretne egy gyors választ egy szerinte egyszerű kérdésre.
Az átlagos ilyen kérdés valahogy így hangzik: “Úgy néz ki, sikerül eladnom egy vidéki ingatlant, csak az lenne a kérdésem, hogy szerinted állampapírba tegyem az árát, vagy vegyek belőle egy ingatlant a saját városomban és adjam ki? Melyikkel járok jobban?”
Egyszerűnek azért tűnik a kérdező szerint a kérdés, mert állampapírban jelenleg 4,5-5% érhető el és többé-kevésbé hasonló megtérülést lehet számolni ingatlan esetén is. (Ingatlan, mint befektetés kalkulátor.)
Azonban a kérdés messze nem ennyire egyszerű.
Mennyi pénzed áll jelenleg ingatlanban, beleértve azt is, ahol laksz? Ha túl sok vagyonod van egy valamiben, az mindig egészségtelen, akkor is, ha az ingatlan, akkor is, ha az állampapír, vagy bármi más.
Mennyi pénzed van pénzügyi befektetésekben, ebből mennyi kockázatmentes? Ez a 20 millió, amiről szó van a teljes vagyonod, vagy annak csak a tizede?
Kell-e, kellhet-e annak a pénznek egy része, amit jelenleg befektetnél? (Likviditás kérdése) Akarsz-e vállalkozásba kezdeni, ha igen, milyen eséllyel? Ahhoz várhatóan mennyi pénzre lesz szükséged? Máshonnan tudnád-e fedezni ezt az igényt, vagy ebből a pénzből kell majd azt is fedezned? Akarsz-e nagyobb ingatlanba költözni pár éven belül, mert mondjuk jönni fognak a gyerekek?
Vagy fordítva, várhatóan lesz-e szükséged a lakásra öt vagy tíz év múlva, mert mondjuk a gyereked akkor lesz egyetemistakorú?
Mennyi a teljes vagyonod, ebből mennyi forint alapú, mennyi egyéb devizában?
Milyen a kockázattűrő képességed?
Tervezel-e költözni, akár külföldre is? Ha igen, milyen eséllyel? (Egy ingatlan kétezer kilométer távolságban csak púp lesz a hátadon.)
Mennyire vagy tisztában a lakáskiadás hátulütőivel és kockázataival? (Például egy cikk: Az ingatlan nem passzív befektetés)
S fordítva: mit tudsz az állampapírokról és azok kockázatairól?
S még ezer másik kérdés.
Egy pénzügyi tanácsadás nem azért tart másfél-két órát, mert egy ilyen kérdést meg lehet válaszolni e-mailben, fél perc alatt. Jó is lenne, ha ilyen könnyen menne.
Ötmilliód van? Vegyél ezt. 50 milliót akarsz befektetni? Vegyél azt.
A tanácsadás lényege, hogy az összeget kontextusba helyezed. Ez az ötmillió a teljes pénzed? Összegyűjtötted? Nyerted? Örökölted? Mikor fog kelleni? Mennyire bírod a kockázatot? Milyen termékeket ismersz, mennyit vagy hajlandó törődni vele? S a többi.
A “van 20 millióm, mit csináljak vele?” típusú kérdések ugyanazok, mint a “doktor úr, lázam van, mi lehet a bajom?”. Lehet, hogy csak meghűltél, igyál sok teát, de lehet, hogy egy halálos betegség jele a láz. Ezt telefonban vagy e-mailben nem lehet megállapítani.
S maradva a konkrét példánál, a jövőbe sem látunk.
Kiindulva abból, hogy a lakáskiadás a jelenlegi vételárak mellett tényleg hoz annyit, mint az állampapír, meg kellene jósolnunk, mi lesz a piacon a következő években.
Ugye az a kérdés, hogy tovább nőnek még az ingatlanárak, s akkor azt kell venni, vagy már elértük a tetejét.
Nagyon sok pénzügyi szakember (magam is), meg volt győződve arról, hogy miután az életveszély elhárul a piacok feje fölül 2012-2014-ben, a jegybankok belátják, hogy minél hamarabb érdemes visszatérni az egészséges kamatszintekhez, mert a nulla és negatív kamatok tönkreteszik a piacokat hosszú távon.
Ezzel szemben ezek most a legfrissebb hírek. Már akkor is kamatot vágnak, ha csak a növekedés 2% alá esik, vagy eshet. Annyira rászoktak a drogra, hogy már rettegnek, ha csak a növekedés is veszélybe kerül.
Nos, egy ilyen piaci helyzetben legyél okos. Még további 10 évig mesterségesen alacsonyan tartják a kamatokat, ezért az ingatlan sláger marad? Összeomlás jön és azért maradnak alacsonyan kamatok? Összeomlás jön és azért fognak emelkedni a kamatok? Kifullad a kereslet az ingatlanpiacon, mert az emberek már nem tudják megfizetni ezeket az árakat? Vagy a befektetők egymás között adják és veszik majd a lakásokat, így növelve az árakat, függetlenül attól, hogy az emberek már régen nem tudnak és nem is akarnak 40 milliót adni egy ötvenéves panellakásért? Ekkor az ingatlanárak addig fognak nőni, amíg a befektetők rá nem jönnek, hogy máshol már régen többet hozna a pénzük. Ugyanezt csinálják a részvénypiacon is, ott is akár 10 évig is képesek eltéríteni a részvények árát azok értékétől.
A kormány rájön, hogy már a gazdaságot veszélyezteti a magas ingatlanár, ezért adóztatja a második-harmadik-huszadik lakás kiadását, így hűtve le a piacot? Vagy fordítva, bejelent egy újabb lakásvásárlási támogatást, csak mert csökken a népszerűsége?
Az MNB-t rákényszerítik a piacok a gyors kamatemelésre valamikor a közeljövőben? Vagy még 6-7 évig tudja tartani az alacsony kamatokat?
S ez nagyjából csak a tényezők töredéke, amik befolyásolni fogják, hogy az ingatlanok ára merre fog változni a következő években.
Ezekre a kérdésekre senki nem tudja a választ. Azok se, akik ingatlanban ülnek és reménykednek, hogy nőni fognak az árak és azok sem, akik a part szélén ülnek és reménykednek, hogy hamarosan olcsóbban vehetnek ingatlant. Éppen azért van piac, mert mindenki másként gondolja.
Tehát ne is várd el egy tanácsadástól, hogy megmondja neked a tutit, mit fog hozni a jövő. Maximum azt fogod meghallani, mennyi mindentől függ, hogy merre fognak menni az árak és hogyan tudod ezek hatását csökkenteni diverzifikációval. Elmondhatja neked, hogy szerinte neked a te anyagi helyzetedben, lehetőségeid mellett, pénzügyi ismereteid mellett melyik lenne jobb befektetés, de hogy melyik fog többet hozni öt év távlatában, azt ember nincs, aki megmondja.
Szóval, összefoglalva: nem azért nem tudok válaszolni a hasonló kérdésekre, mert nem akarok, vagy nem tudok, hanem mert nem lehet. Egy ilyen, a kérdező által faék egyszerűségűnek tartott kérdésre normális választ úgy egy órányi beszélgetés után lehet adni és akkor is csak úgy, hogy megértse, nem látjuk a jövőt, de ha ez lesz, akkor ez történik, ha az, akkor az.
Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.
Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 40 ezer forint.
20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.
Nagyjából annyi a hosszútávú hozama, mint a World indexnek, csak nagyobb volatilitással.
msci.com/documents/10199/cb2e7408-63a4-4fe5-b65f-fb040e75c75d
msci.com/documents/10199/fb7870c9-1d21-4c25-ae54-ac561525834b
Szerintem vegyetek tulipánhagymát. 🙂
Tehat ha van egy indexkoveto ETF-ed (akar MSCI world, akar SPY), akkor mar eleve fektettel Reit-be.
Ez pusztán egy reakció a rengeteg e-mailre, akik gyors és egyszerű választ várnak egy szerintük ilyen egyszerű kérdésre.
A díjak már hasonlóak számomra a US díjakhoz.
Számlavezetés, nyitás, zárás ingyenes. Kivétel NYESZ, de nekem az nem kell és az is olcsó (2K Ft/év)
Tranzakció: HU 0,1%, EU 0,15%, US 0,1%
Én általában USD 10K v. EUR 10K tranzakciókban gondolkodom, ami kb. $10 v. €15 költség tranzakciónként.
A 0,1% azt jelenti, hogy nagyobb összegnél többet kell fizetni, cserébe lehetőség van kisebb összegben is kereskedni. Szvsz. US 10K alatt nem igazán érdemes csinálni semmit, ezért nekem jobb lenne egy fix $10 díj. Lehet, hogy egyszer majd lesz náluk egy ilyen csomag is.
Mindenesetre ez a díjrendszer már vállalható szvsz.
Most először gondolkodtam el azon, hogy vegyek részvényt Magyarországon.
Tapasztalat,?
A jelentősége a dolognak, hogy ezen a díjszinten már érdemes 3. lehetőségként részvényekbe tenni pénzt.
Mert ez az alacsony kamatkörnyezet bizony nem sok mozgasteret az elsö szereplönek, a masodik ezt lovagolva füti a gazdasagot, igy harmadik es negyedik szereplö profital belöle… viszont a negyedik szereplönel a vallalati kötvenyek es eladosodottsag (egy es ugyanaz) szinten eleg magasan pörög. Es akkor itt vagyunk a vegen mi, a maganszemelyek, akik remenykedhetnek hogy a diverzifikacio es a helyes penzügyi döntesek meghozatala atsegit minket az inseges idökön.
Hat, majd meglatjuk!
Am a befektetesek mar csak ilyen faramuci dolgok, de nem azert mert sokmindentöl függenek, hanem mert a jelenben kell döntest hoznunk multbeli adatokra hivatkozva jövöbeli hozamokat remelve.
Egyébként a válasz a “mibe fektessek?” kérdésre itt van. Csak egy pillantást kell vetni a jegybanki alapkamatokra:
USA 2.5%
UK 0.75%
Eurózóna 0%
Japán -0.10%
Svájc -0.75%
444.hu/2019/07/30/a-ksh-szerint-majusban-mar-brutto-364400-forint-volt-az-atlagkereset
Hosszú 20+-os lejáratú amerikai államkötvény ETF / USD / CHF/ arany tippre.
Mivel naponta csak 3 helyet ajánlanak fel (9:00, 11:00, 13:00) feltételezem időpontfoglalás nélkül is be lehet menni, nem? (mondjuk megcélzom a 10 órát…)
Szerintem megérne egy rövid cikket, hogy ilyenkor mibe lenne érdemes fektetni, kockázatkerülőknek.
Részletek:
allamkincstar.gov.hu/hu/oldalak/tartalom/7589/
Nekem egy nap alatt feldolgozták a kérésem (igaz hiánypótlásra futott:)), szóval él a dolog.
2019-07-30 at 15:38
Akinek van pénze, annak…
Szerintem nem vehetsz földet simán délvidéken vagy? Te már vette?
Ha folyamatosan PMÁP-ba fektetsz, kis csúszással, de véded magad az inflációtól.
Évi 2% infláció növekedés az rengeteg.
Autók egy szép példa. Beleraknak mondjuk egy vezető asszisztenst az autóba és az eurostat azt mondja, hogy hohó, te több tartalmat kapsz a pénzedért és nem drágulnak az autók az inflációs számításnál. Te meg közben mondjuk 1 millióval többet kifizetsz érte. Az összes elektronikai terméknél is megvan ez az ügyeskedés.
A PMÁK visszaváltása kifejezetten drága. A MÁP meg az első években alacsony kamatot ad és mire jó kamatot fizetne már el is inflálták okosban. Egy valós 5%-nál biztosan magasabb inflációs környezetben adnak 5%-os kamatot, azt is sávosan 5 évre elosztva. Zseniális, na.
Akár kitetőzhetnek, mint a 2000. körüli boom-nál. Akkor is több évig stagnáltak az árak.
Ráadásul a környező országokkal összehasonlítva nem kiugró a magyar árszint. Nincs buborék.
Mondjuk a kormányzati szteroidok nyomnak rajta, ez tény, de a szavazatvásárlás kell a teljesítmény pótlására.
A Randomnál napon belüli díjakra vonatkozik a 0.1%, esetleg Önre egyedi megállapodás alapján vonatkoznak a díjtételek?
“Egyik legutolsó bejegyzésem óta találtam egy számomra új bróker céget, a neve r*nd*m c*p*t*l.”
A Random Capital már sokszor szerepelt a kommentekben, mint az egyik leggazdaságosabb magyar értékpapírszámla-vezető cég.
Néhány megjegyzés az általad leírt árakkal kapcsolatban.:
A NYESZ számla díja mindenütt legalább évi 2000 Ft. Ez törvényi előírás.
A vételi és eladási tranzakciós díjakat elnézted. Ezek az alacsony díjak csak akkor érvényesek, ha a vétel és eladás egy napon belül megtörténik.
Egyébként vétel vagy eladás
– BÉT: 0,2 % minimum: 199 Ft
– európai piacok: 0,25% minimum 6,5 EUR
– USA piacok 0,2% minimum 2 USD (10 USD árfolyam alatt darabonként +1 cent)
Kérlek fejtsd ki, hogy mit jelent “ésszel albérletet keresni”.
Nem igazán találok normális állapotú lakást, csak elég drágân. Nekem nem megy az alkudozás, csak eldöntöm, hogy az adott lakás az adott lakbérért kell vagy nem. Ez lenne a hibám, vagy te egészen másra gondoltál?
Kicsiben ez sem akkora buli, ezért én próbálok diverzifikálni: föld-erdő-legelő.
De egyet ne feledj, A PROFIT NEM AZ ELADÁSNÁL KELETKEZIK, HANEM A VÉTELNÉL.
Kipróbáltam OTPs kártyáról közvetlenül, 331 Ft/EUR terhelt be, ami, ha jól sejtem, megfelel az itt [2] látható deviza eladási árfolyamnak. (tudom, hülye voltam, megpróbálhattam volna napközben).
Ha jól számolok, ez 1.2%, ami fél évnyi kamata pemákon most.
Van ennél olcsóbb megoldás most? A Revolutnak nem találom az exhange-rate táblázatát, de ha jól értem a FAQ-t, középárfolyamon vált [3]. Az működhet, hogy azt feltöltöm Forintban, átváltom EURra, s onnan fizetek a MÁKnak kártyával? Vagy bármi olcsóbb ötlet? Köszi!
[1]:https://kiszamolo.hu/allamkincstar-bankkartyas-vasarlas
[2]:otpbank.hu/portal/hu/Arfolyamok/OTP
[3]:If you exchange currencies on weekdays (Mon-Fri UTC) you will receive the interbank exchange rate without any markup
Ingatlanossal is lehet kerestetni, de annak plusz költsége van, amit ne legyenek illúzióink, de a bérlőn vernek le és szerintem nagyon kevés az a tulaj, aki ingatlanost bíz meg. Azok akik ingatlanosra bízzák, általában iszonyúan túlárazottak.
Nemrég olvastam, hogy németországban 18k/ha a föld ára és ahogy én tudom, ott sem túl jók a földek. Most új szabályozást vezettek be, ami maximálja a bevihető műtrágya mennyiséget. Ebből arra következtetek, hogy még drágább lesz a föld.
10k/ha a II. osztályért, ha nagyobb területről van szó, olcsó. Az I. oszályért már most is fizetnek 20-30k-t.
Nem érdekli nagyon a pénz, de látja “normális” vagyok, nézzem meg, ha érdekel.. Megnéztem.. Az akkor -eleve jó- bérleményem árának felét kapásból bedobta, csak tegyek le 7 hónapot előre, hogy nem kelljen bajlódnia ezzel..Persze szerződéssel.. Letettem. 5 évig maradtam is…
Nem a hirdetőoldalakat kell böngészni, hanem a face rejtett bugyrait.. És ha kuturált a profilod könnyen találhatsz jó lakást.
Most inkább a bevételeket kell növelni, hisz a zemberek minden egyéb sz@rt is megvesznek, most mindenre van ingyen pénz. Jobban élünk mint 10 éve!
Vidéken nagyon komoly szerkezetileg jó(!!) azonnal élhető házakat lehet 7-12 millióért venni, amiket most nem lehetne 50 millióból sem felépíteni!! Én ezen gondolkodnék egy sort megfogadva realistate cinikusnak vélt tanácsát.
“Ideális esetben 70-100 évente meg kellene újulnia a lakásállománynak”
Azért ez nem feltétlen kell, hogy kizárólag zöldmezősen legyen megoldva. Ne feledjük a csökkenő lélekszámot és a történelmi belvárosokat sem.
Nagyon jó és hasznos gondolatok összeszedve egy csokorba. Ezt hiányoltam az “így mulatunk mi ” – írásásából.
Köszönöm!
PEMÁK vétel revoluttal szerintem teljesen jó, nem nagyon tudod annál lejjebb faragni a költséget.
Annak olvass utána hogy ha hirtelen feltöltöd egy jelentős összeggel a revolutod akkor elég valószínű hogy blokkolnak, igazolnod kell majd a pénz eredetét. (adóbevallás, fizupapírok, adás-vétel, hagyatéki papírok, stb)
De nem is ez az érdekes, hanem hogy hogyan veszed ki a PEMÁKot lejáratkor, vagy esetleg hamarabb.
Szerintem ott lesz sok költséged. vagy van valami jó tipp rá? (értem hogy optimális esetben ez évek múlva lesz és remélhetőleg addigra már egyszerűbb lesz)
És a megélhetés is milyen olcsó 🙂 Pár éve olvastam egy újságcikket, amelyben egy falu polgármestere azzal dicsekedett (!), hogy nálunk azért alacsony a rezsi, mert szerencsére nincs teljes közművesítés, és így nem kell fizetni se a gázért, se a szennyvízcsatornáért.
a lejárat még ~3 év, szóval az a jövő problémája, de jogos, elkezdek figyelni majd erre is, ha valahol felmerül okos megoldás. köszi
Na ilyen a budapesti albérlet piac jelenleg, facebook csoportokban 120-130-ért is keresnek garzonokat, 0 választ kapnak rá. Pofátlanul nagy szerencse kell egy ennél olcsóbb albérlethez. Persze nem példa nélküli, de erre azért nem építenék.
Valóban időszakos a piac, de egy másik példa: haverom tavaly januárban keresett felújítottat és nagyon gyatra volt a kínálat, végül 160ért talált 40 négyzetmétereset a 4-6 vonalán. Januárban! Na ennyit a téli visszaesésről.
Egyébként én biztosra megyek és fix 1 éves szerződést kötök, hogy mindig nyáron forduljon. Nem tudom te mikor vettél ki új lakást utoljára, de a kanadai sztoridnál öt évet írtál. A piac nagyon elszaladt azóta.
Mivel úgyse lehet megjósolni, melyiket lenne jobb túlsúlyozni, nem is kell ezen sokat erőlködni, ahogy éppen sikerül… Ha szembejön egy jó ingatlanvétel, akkor azt, ha jó beszálló van részvénybe, akkor azt, stb.
Aki belátja, hogy úgysem tudja megjósolni a jövőt, eszerint allokál, nem parázik, ha éppen valamelyik portfólióelem esett, nem ugrál ki-be, az sokkal nyugodtabban alszik, és hosszú távon jobban jön ki.
Illtve én például szeretek ugrálnoi ki-be, amikor nyereséget realizálok, bármikor, de csak ekkor. Ha vettem pl. egy osztalékpapírt amit jól megnéztem és jó vételnek tartom és tovább esett, nem parázok rajta, hanem gyűjtöm az osztalékokat tovább vele. Ha viszont 40-50% nyerőben van a papír, elgondolkodok rajta, hogy realizálom a nyereséget, vagy a felét, hiszen sose lehet tudni.
Hajrá