Ingatlanos szerződések
Tamás küldött egy levelet, miszerint egy ingatlanos külföldön adná el az ingatlanát, az ottani weboldalán keresztül. Ezért szerény 100 eurót kell fizetnie előre, hogy felkerüljön a weboldalra a hirdetés.
Természetesen mondani sem kell, hogy ezért egy fillért sem fizetünk. Egy ismeretlen weboldalra felkerülésért bármennyit fizetni ablakon kidobott pénz.
Ki látogatja azt az oldalt? Hány ingatlant adnak el ott havonta? Egyáltalán milyen az, hogy egy magát ingatlanosnak mondó ember azért kér pénzt, hogy hirdesse az ingatlant?!
Akkor inkább fizess azért, hogy a legnagyobb magyar ingatlanportálokon kiemelt hirdetést vegyél. Annak százszor több értelme van, ha már mindenképpen pénzt akarsz költeni.
Amiről azonban már régebb óta akarok írni, azok az ingatlanos szerződések.
Volt egy pár szerződés a kezemben és igen tanulságosak voltak.
Az egyik szerződésben hosszasan sorolták, mi mindenre van joga az ingatlanosnak. Akkor is jár neki a jutalék, ha nélküle adják el az ingatlant, kizárólagosság, a tulajdonosnak mindig rendelkezésre kell állni és a többi és a többi.
Amiről egy szó sem volt, hogy ezért ő mit vállal cserébe. Legalább heti egy érdeklődőt hoz, legalább öt országos portálon kiemelt helyen hirdeti folyamatosan az ingatlant, mindent megtesz, hogy mindig az érdeklődők rendelkezésére álljon (ha már a tulajtól elvárja ugye) és a többi.
Megkérdeztem az egyik ügyféltől, hogy te ezt így aláírtad? Oldalakon át sorolják az ingatlanos jogait és a te kötelezettségeidet, míg a másik oldalról semmi vállalás?
Kérdeztem, mikor látta utoljára az ingatlanost. Mint kiderült, két hónapja. De ha ő eladná az ingatlant saját maga a következő fél évben, az ingatlanos akkor is tartaná a markát.
Egy szó mint száz: mindig olvasd át, mit is írsz alá és nyugodtan tedd szóvá, ha úgy érzed, elég egyoldalúra sikerült a szerződést.
Írasd bele, hogy ha az ingatlanos nem hoz heti két érdeklődőt és három hónap után sem tudja eladni, akkor felbontható a szerződés. Vagy valami hasonlót.
(Azt már csak zárójelben jegyzem meg, hogy az ingatlanos portálokon te magad is tudsz hirdetni.)
Ezt a bekezdest kellene egy orszagos portal cimlapjara kitenni:
“mindig olvasd át, mit is írsz alá és nyugodtan tedd szóvá, ha úgy érzed, elég egyoldalúra sikerült a szerződést.”
Es hogy semmit nem kotelezo alairni.
Meg, amit nagyanyaink mondtak sokszor kicsi korunkban: TURELEM!!!
Ja, es fo a bizalmatlansag…
Legtöbbször ezek jól támadhatók bíróságon. Nagyon sok a semmilyen jogviszonnyal nem rendelkező ingatlanos, nemhogy OKJ végzettsége nincs meg, de még csak a vállalkozóit sem váltotta ki, ha valami összejön neki, a kollégák “segítenek”. Nagyon meg kell nézni, hogy pl. annak az ingatlanosnak a neve van-e a papírokon, akivel kapcsolatban állunk, nem egyértelmű. Sok “cégnek” irodája sincs, random kitalált nevekkel hirdetgetik a lakásokat.
Kizárólagos szerződést pedig semmi szín alatt nem szabad aláírni.
Egy kis matek kiegeszites:
Egy ingatlanos kb 3%ot ker el, vagy 10 millio ft-ra kb 300e-t.
A legnagyobb ingatlanportalon 40+AFA a kiemelt hirdetes, es ha 1 even belul nem adod el, akkor visszaadjak a penzt ( legalabbis 1.5 eve igy volt, amikor megneztem).
Ha megkersz egy profi fotost, hogy csinaljon kepeket, 30e ftbol szerintem megvan ( nem havert, hanem idegent, de profit)
Ha lusta vagy takaritani, akkor 10e ftbol megvan ( bar ezt az ingatlanos nem nyujtja amugy se)
+ megkerhetsz egy szovegszerkeszteshez vagy marketinghez/salsehez erto valakit a hirdetesi szoveghez, szerintem az 5 sorert max 20e-t kerne el o is.
Vagyis kb 100-120e ftbol minden megvan amit az ingatlanos tud, sokkal jobb minosegben, kototsegek nelkul.
Megeri?
Két leglátogatottabb ingatlanhirdető (eladó-kiadó) oldal itthon a 1) Jófogás.hu, 2) Ingatlan.com. (Forrás: alexa.com/topsites/countries/HU )
Mindkettőn ingyenes a hirdetésfeladás, opcionálisan lehet fizetni a kiemelésekért.
Ingatlanost megbízni teljesen értelmetlen, kivéve a ritka esetet, ha messze laksz.
Sokuk még a szerződést sem adja oda előtte, nemhogy módosításba beleegyezne. A konkrét személy legtöbbször nem is jogosult cégjegyzésre, így az ügyfél nem tudja ellenőrizni, hogy ki is írja alá.
Eladónak bekamuzza, hogy ráteszi az árra a jutalékot, a vevőnek meg azt, hogy azt az eladó fizeti. Ki is fizeti akkor?
Ha te is hírdeted, és arra jelentkezik az érdeklődő, akkor is elkéri a pénzt az ingatlanos, ha éppen az illető szerepel a nyilvántartásában. Akkor is tartják a markukat, ha a vevő rokona, vagy a cég ahol dolgozik szerepel a nyilvántartásukban.
Elkérnek 5%-ot, 20 milliós lakásnál 1 M ft, míg az ingatlan.com-on fényképekkel 49 e ft-ból egy évig hírdethetsz (fénykép nélkül díjmentes), és azt az oldalt minden érdeklődő megnézi, vagy számos má kisebb látogatottágú oldalon teljesen ingyen.
és a megbízási szerződése még csak az első kör. Most nagyon dívik, hogy a vevőtől az ajánlat megtámogatása képpen kér az ingatlanos pár százezer forintot. Na azt aztán mire fel? Nem tudom, ezt hogy papírozzák le, ennek a pénznek mi jogilag a státusza, mikor jár vissza. Azt mondják, hogy ha nem fogadják el az ajánlatot, akkor visszakapom. Erős a gyanúm, hogy ez arra megy ki, hogy az ingatlanos (legalább részben) megtartja, ha nem jön össze a szerződés. Adott már valaki ilyen címen pénzt? Nekem eddig mindig sikerült kikerülnöm, de van ingatlanos, aki azt mondja, hogy e nélkül nem továbbítja az ajánlatomat az eladónak. Normális? Van egy ajánlata, és azt nem továbbítja?
“Vagyis kb 100-120e ftbol minden megvan amit az ingatlanos tud, sokkal jobb minosegben, kototsegek nelkul.
Megeri?”
Sok ingatlanosnál még egy teljesen amatőr ember mobiltelefonnal is jobb képet készít.
Az ár szerint sorbaállítva kijönnek az azonos lakások, amiknél az adatoknál gyakran rengeteg eltérés van. Egy normális méretezett alaprajzot nem tudnak összehozni.
Párommal ingatlanoson keresztül béreltünk lakást, és természetesen meg is kapta érte az ilyenkor szokásos 1 havi bérleti díjnak megfelelő összeget. Később úgy alakult, hogy a tulajdonos el akarta adni az ingatlant, és felkérték az eladásra ugyanazt az ingatlanost. Mi kis gondolkodás után (nagyon jó áron) megvehettük az ingatlant. A ingatlanos természetesen azután is tartotta a markát, holott nem is eladás céljából hozott minket az ingatlanba… 🙂
Ebben a témában volt tavaly az Indexen is egy cikk, hogy igen csak felhígult az ingatlan közvetítő piac, ami elég erősen rontja a közvéleményt mind eladó, vevő és tisztességes ingatlanos kárára. Lehet hogy a garantált “érdeklődő” sem igazi vásárló.
Szóval érdemes körültekintőnek lenni igen nagy vagyon múlhat rajta ha nincs észnél az ember.
index.hu/gazdasag/2015/07/29/ingatlankozvetito/
Szerintem mind3 oldalnak tökösebbnek kéne lennie, hogy javuljon a helyzet. Vevőként ne hívj fel olyat, akinek gagyi a hirdetése. Keresd meg magánnál vagy másik ingatlanosnál a hirdetést. Eladóként ne állj szóba olyan ingatlanossal, aki már az első találkozásnál igénytelennek és inkompetensnek tűnik, és ne írj alá akármit. Az ingatlanpiac elenyésző számú igényes és kompetens tagjától pedig elvárnám, hogy kivessék maguk közül a dilettáns, gagyi irodákat. Ezzel szerintem elérhető lenne, hogy az ingatlanközvetítés elismertebb szakma legyen, ami elengedhetetlen ahhoz, hogy életben maradjon – jelenleg nem sok jövőt jósolok nekik. Egyébként szerintem abszolút van helyük a piacon, nem magánemberként kéne elvégeznünk egy olyan munkát, amihez igenis kell szakértelem.
A legnehezebb dolog, amelyben egy profi ingatlanos tud segíteni, az az árazás. Az utóbbi időben az internet egyre több segítséget ad az árazásban, de még ezzel együtt is nagyon mellé lehet nyúlni. Nyugat Európában egy épületen belül akár 30-40% különbség is lehet a lakások m2 árában attól függően milyen a lakás állapota, elhelyezkedése és stb. Magyarországon is egyre jobban lehet érezni ezt a tendenciát.
Ha valaki alul árazza az ingatlanát, akkor egyértelmű, hogy akár 3%-nál sokkal nagyobbat is bukhat. Ha viszont felülárazza, akkor elriaszthat potenciális vevőket és akár a végtelenségig is elhúzhatja az eladási folyamatot.
Nyugaton nem véletlen, hogy az adásvételek több, mint 90%-a ügynökön keresztül megy.
Ami a szerződéseket illeti, sajnos még vad Kelet vagyunk 🙁 Nagyon jó lenne ha a ingatlanos szakma és a fogyasztóvédelem kiegyezne valami elfogadható feltételekben.
Hihi árazás? 8 évet dolgoztam az egyik nagy hálózatnál. Évente 50-60% fluktuáció, sokszor olyanok mentek mi megbízást felvenni, akik előző héten még pincérek voltak. És bemutatkozott, mint kompetens szakértő :-))
Én sosem hittem az ingatlanosban.
Ezért az előttem hozzászólók stratégiáját követtem. Előre kitaláltam mennyit akarok kapni, annyiért is hirdettem. Kutya nem jött.
Majd megbíztam egy ingatlanost, aki jóval drágábban meghirdette, hát arra sem jött senki. De végül csak kitalálta, hogy mennyiért lehetne eladni, ami magasabb volt még jutalék kifizetése után is mint az én hirdetésem. Végig futott a populáris ingaltan portálokon az én hirdetésem is, de arra továbbra sem jött senki. Aki megvette az is megtalálta volna egy pillanat alatt a hirdetésem, és olcsóbban is hozzájuthatott volna, de nem tette.
Azért csak meg van áldva 1-2 ingatlanos jó értékesítési vénával, mert olyanokat is sikerül elérniük akiket internetes ingatlanos portálokon keresztül te nem tudsz.Szóval bár még mindig bőven vannak kétségeim az ingatlanos szakma iránt, és meg kell találni a megfelelő ingatlanos,azért tud működni
Ingatlanosok többsége semmit sem ért az árazáshoz.
A jutalék meg inkább 5%, mint 3%. Mert ugye a bruttó jutalék számít, nem a nettó, amit félrevezetésül közölnek.
@Géza mi pont most csináltunk ilyet, ajánlati foglalónak hívta és lejön a lakás foglalójából ill. része a jutaléknak. Ezt odaadtuk neki kp-ban, cserébe nem hirdették tovább az ingatlant és az új érdeklődöket elhajtották. Elvileg valóban visszakaptuk volna, ha az eladók nem fogadják el az ajánlatot, de mivel a helyszínen személyesen megbeszéltünk mindent, ez nem is merült fel.
Sajnos a lakáshoz csak ingatlanoson keresztül lehetett hozzájutni, pedig jobb helyet is tudnék annak a majd’ egy millának, ami a pióca jutaléka lesz.
Legalább tíz ingatlanossal voltunk kénytelenek találkozni az utóbbi kb. 1 hónapban (telefonon sokkal többel) és eléggé lesújtó a véleményem. 2-3 olyan volt, aki valamennyire hasznosnak tűnt és tényleg aktívan segíteni akart, a többit lehajtanám a bányába. De még a normálisabbaknál sem látom, hogy mire fel a 4%-os jutalék. Volt, amelyik szó szerint nem tudott semmit se a lakásról, se a házról, egy másik meg velünk együtt járt először a lakásban. A harmadik nem volt képes segítség nélkül kitölteni a saját papírjait. Annak ellenére hívnak ezren, hogy egyértelműen benne van a hirdetésben, hogy ingatlanos ne hívjon. Volt, amelyik konkrétan megsértődött, hogy el lett hajtva, egy másik a páromat lebunkópicsázta telefonban. Pedig nem az.
Volt azért 1-2 rendes arc, például a hölgy, aki a telefonban elárulta, hogy a kinézett ingatlan rezsije kb. 60 ropi. Így legalább nem raboltuk egymás idejét.
Hiába köti ki az ingatlanos a szerződésben, hogy neki akkor is jár a díj, ha a tulajdonos maga adja el az ingatlant. Ilyen esetben nem kell kifizetni, ugyanis egy pert sosem nyerne meg a hiéna….
Írtam már pár ezt az álláspontot közlő levelet, sosem lett per belőle, vagyis pontosan tudják a hiénák, hogy nem nyerhetnek ilyen ügyben.
Igen, amit Gabor33 is ir. Van kozottuk jo, aki dolgozik es ez alltal meghozza a vevot az elado ingatlanodra. Utobbi par evben 3 lakast adtunk el. Abbol 1x lakas eladta magat 2 nap alatt ingatlan.com-on hirdetve. 2x viszont ingatlanos adta el kb 2-4 heten belul, de ugy hogy rogton a vevot hozta. Ismerte az embereit akiknek ingatlant keresett, reszeletekbe menoen tudta, hogy ki mit es mlyen szempontrendszer alapjan keres. Mindket esetben a vevok olyanok voltak, akik nem nezegetik az internetet.
Mindket esetben egyedi szerzodes volt a mi erdekeinket is figyelembe veve. Tobbek kozott a szerzodes fix 3 honapra szolt.
Hazat venni, meg szigoruan csak ugy, hogy a hirdetesek alapjan kikeresni a hazat es becsongetni. Ez alltal rogton 3%-al kevesebrol indulhat az alku.
Gondolatok eladóknak:
– ahogy az előttem szólók is írták, csak extrém esetben van értelme ingatlanossal lakást eladni. Amúgy felesleges pénzkidobás. Sosem értettem azt, aki azt a lakást árulja ingatlanossal, amiben lakik…
– úgy fognak felhívni, hogy a te áradra teszik a saját jutalékukat. Ha ő a megnövelt árral el tudja adni, akkor te is
– akkor is felhívnak, ha benne van a hirdetésben, hogy ne.
– a “komoly érdeklődőt hozok” kamu. Ez max. annyit jelent, hogy volt érdeklődője hasonló lakásra. Nem konkrétan a tiéd iránt érdeklődnek.
– semmit nem írunk alá tüzetes átolvasás és megértés nélkül. Inkább kérdezz sokat.
Nemetorszagban a kozvetitot a vevo bizza meg a vevo igenyeinek megfelelo ingatlan felkutatasaban, kivalasztasaban.
Az ingatlanosok meg is dolgoznak a penzukert.
Komplett portfoliot vezetnek az ingatlanokrol. Nem csak fenykepeket, hanem minden adat, rezsi koltseg, az epulet allapota, mikor mit ujjitottak fel, stb. Ha a legutobb fontos hatarozatok szulettek mondjuk elkovetkezo felujjitasi szandekrol, szigetelesi szandekrol, stb.
Mennyi penze van a haznak, stb.
Mindezek papiron.
Szoval mindenben a vevot segitik. A vevo ez alapjan hozza meg a donteset.
A vevo a vasarlas pillanataban reszletesen latja hogy mit vesz.
Gondolatok vevőknek:
– az ingatlanos jutalékát _mindenképpen_ te fogod kifizetni. Ha látsz a hirdetés mellett vigyorogni egy “ingatlanreferens”-t, akkor tudd, hogy a vételárból kb. 4% az ő jutaléka lesz.
– a legtöbb ingatlanos semmit nem tesz hozzá a tranzakcióhoz azon kívül, hogy tudja mindkettőtök telefonszámát és megszervezi a találkozót
– ha azzal próbálnak sürgetni, hogy a lakásra már van “második körös” vevő, akkor az jó eséllyel kamu; nálunk az ilyen lakások 2-3 héttel később még simán megvoltak
@Géza @zs:
Igen nálam is próbálkoztak, még pangott a piac.
Közöltem vele, itt az írásos ajánlatom, pénzt nem kap csak a vevő.
Ha nem tetszik akkor nem lesz üzlet.
(végül ott nem is lett, de nem emiatt, hanem mert nem tudtunk az eladóval megállapodni)
Egyébként a megfogalmazás kb. olyan volt, hogyha nem jön létre az üzlet, akkor az ingatlaniroda jogosult levonni a felmerülő költségeit és csak a maradékot adja vissza. Na ez volt az a pont amikor közöltem velük, hogy soha nem kapnak tőlem ilyen pénzt.
Nagyon rossz bevett gyakorlatnak tartom. Ha a vevők nem mennének bele akkor nem is próbálkoznának.
Ingatlan reális árakról az Otthontérképen lehet információkat nyerni: otthonterkep.hu
Akár utcára szűkítve is látszik, hogy mennyi volt a korábbi ténylegesen adásvételek során az átlagár (tehát nem amennyiért hirdették, hanem amennyiért tényleg elkeltek az ingatlanok).
Vagy van még az OTP Jelzálogbank értéktérképe is. Írd be a Google-be, hogy OTP értéktérkép, vagy itt:
otpbank.hu/OTP_JZB/online/A0600000000.jsp
A fotók nagyon fontosak, akár érdemes profi fotóst is felkérni, mert sokkal jobb képeket csinál, mint egy okostelefon. Óriásit számít a fotók minősége.
2014-ben adtuk el a lakásunkat. Hobbim a fotózás, elkészítettem a normális, nem bemozdult, nem sötét és homályos képeket tükörreflexes géppel, amikor szépen ki volt takarítva és rend volt mindenhol. Felraktam az 5 legnagyobb országos portálra. Az első héten kizárólag ingatlanosok jelentkeztek. Mindenkinek elmondtam a három egyszerű feltételünket:
– nincs kizárólagosság
– az én fotóimmal teszi fel a lakást az ingatlanos a portálokra
– nem százalékra kötünk szerződést, hanem úgy, hogy van egy minimum összeg, amit kapni szeretnénk a lakásért, és ő amennyivel többért eladja, az mind az övé (ha 100 ezerrel többért, akkor annyi a jutalék, de ha 2M-val többért, akkor annyi).
Erre néhány ingatlanos elkezdett hőbörögni, hogy nem akar “ingyen dolgozni”. Ezektől megkérdeztem, hogy vajon ők mennyivel dolgoznak többet azért, hogy elmenjen a lakás, mint amennyit én csináltam? (folyt)
(folyt) A képeket én készítettem, az érdeklődők hívását én is tudom fogadni, ő nélkülem nem tudja megmutatni a lakást… itt mindegyik elhallgatott. Az egyikkel emaileztem, a mai napig mutogatom a levelezést az ingatlan eladás előtt álló barátaimnak…
Azt kell végiggondolni, hogy a netes hirdetésekkel eléred-e az összes célcsoportot. Nálunk egy helyi ingatlanos adta el végül a lakást, aki belement a feltételeinkbe; végül 600 ezret kapott, ennyivel többért adta el a lakást, mint a minimum, amit kapni szerettünk volna érte (ez több, mint 3%-os jutalék, ha visszaosztom). Azért neki sikerült és nem nekünk, mert ő egy helyi ingatlanos volt, aki sok olyan, idősebb embert is ismert a környéken, akik nem interneteznek. Végül egy ilyen, idősebb hölgy vette meg a lakást.
3 ingatlanossal kötöttünk szerződést, úgy, hogy kézzel kihúztam a sajtpapírról a nekünk nem tetsző részeket. Simán belementek.
Fotó témához egy vélemény. Lakást csak nagylátószögű objektívet fotózz! Ég és föld a különbség. Hiába van tükörreflexes géped kitobjektívvel, felejtsd el, hogy majd azzal te jól lefotózod. Vagy kérj kölcsön egy nagylátót, vagy ha nem tudsz, akkor keress fotóst.
@kridli
Egyetértek, bár annyival kiegészíteném, hogy a leggyakoribb kitobjektívekkel (18-55mm) simán lehet beltérben fotózni (a 18-as végével, az bőven nagylátószög), nem kell hozzá dedikált nagylátószögű optika vagy halszem-optika.
A perspektíva változtatásával – fejmagasságból vagy guggolva, esetleg kislétráról (!) – is sokat lehet dobni egy-egy beltéri fotón. Pl a konyhánkat kislétráról fényképeztem, mert úgy nagyobbnak tűnt. (ez azért már eléggé offtopic, de aki épp ingatlaneladás előtt áll, annak fontos lehet)
A legfontosabb, hogy tisztaság, rend és normális fényviszonyok legyenek. Vannak elrettentő példák néhány cikkben, hogy hogyan NE fotózd a lakásodat, érdemes megnézni őket.
Ez is tok erdekes, hogy szerintetek kellenek a jo fotok.
Szerintem feleslegesek.
Az a velemenyem, hogy az alaprajz az viszont annal fontosabb.
Az ember, “elhelyezkedest” es “alaprajzot” vesz. Nyilvan jo ha van foto, de arra kell hogy eleg legyen, hogy az allapotot tukrozze.
De lehet akarmilyen jo fotokat csinalni, meg lehet akarmilyen az ingatlan allapota, ha nekem nem jon be az alaprajza, mert nem latok benne “fantaziat”.
Vagy mondhatom ugyanezt az elhelyezkedesre is. Barmilyen lehet az alaprajza vagy a belso kialakitasa, ha a vasuti sinek mellett van… 😉
Ha meg az ingatlan ara, alaprajz es a lokacio felkeltette az erdeklodesemet, akkor ugyis elmegy az ember es megnezi szemelyesen.
Az ingatlanos felejtős. Fotókat bármilyen kompakt géppel vagy jó telefonnal lehet csinálni, ha szép es jo a lakás. Alaprajz fontos. Ezek saját tapasztalatok. Az ingatlanos mire is kér el 3-5%-ot??
@T én is mindig az alaprajzot keresem, de simán el tudom képzelni, hogy az emberek többsége a fotók alapján dönt. Márpedig neked eladásnál a ‘tömeghez’ kell szólnod.
Nekem amúgy meggyőződésem, hogy az ingatlanok túlnyomó többsége tucat jellegű, amihez nem kell ingatlanos, szaktudás, semmi. Az egyedüli kérdés az árazás, de azt is be lehet lőni fél órás ingatlan.com-os tájékozódás alapján.
Kevés esetben jogosnak tartom az ingatlanost, egyrészt ha nagyon egyedi az ingatlan, vagy ha nem ott él az eladó, de ilyenkor is effektíve csak a manpower kell, nem a szaktudás. Persze amíg az emberekben benne él, hogy ingatlaneladást azt ingatlanossal csináltatják, addig lesznek. Ez van.
@lg Szerintem 18mm nem elég. Először én is úgy csináltam, de minden képen minden helység szűknek tűnt. Aztán kölcsönkértem egy 10-20-as sigmát, és egyből mások lettek a képek, sokkal jobban visszaadta a méreteket.
@T @antenna Az alaprajzzal egyetértek, hogy fontos, de szerintem nem elég. Annál is inkább, mert a legtöbb alaprajz sz*r és aránytalan. Persze csinálhatsz te jó alaprajzot, de ha csak nincs meg az eredeti műszaki alaprajz, akkor megnézve, én nem tudhatom, hogy az tényleg jó, és nem csak tippre lettek az arányok berajzolva.
@t
Nem értek a fotózáshoz, de láttam már olyan rossz képeket, amelyek nem adták vissza hűen az ingatlan állapotát. Igen, olyat is, ahol sokkal rosszabbul nézett ki a valóságnál. Úgyhogy annyira nem mindegy. Az alaprajz meg azért nem minden, mert elvben meg van a fejedben, milyen beosztás az ideális, de lehet olyan beosztás is, amelynek az előnyeit, hátrányait jobban meglátod, ha van pár jó kép is.
Ami nálunk pompásan múködött eladáskor:
– volt egy saját hirdetési ár, és egy ingatlanos hirdetési ár (+1M), ezt elfogadtattam velük
– az ingatlanosok szerződéséből az egyoldalú dolgokat kihúzattam (nem vagyok jogász, józan ésszel)
– feniteket a 7-ből 6 elfogadta, a 7-kel nem szerződtünk
– az ingatlanos jó azokhoz a jelöltekhez, akik rajtuk keresztül keresnek csak (van ilyen)
Érdekes módon volt olyan, aki ingatlan.com-on látva a lakást ügynökön keresztül jött, pedig ugye az 1M-mel magasabb árat mutatott…
A minőségi fényképek és a műszaki alaprajz alap. Volt is heti 3-4 látogató, 2013-ban, a nagy pangás idején. Kb. fele jött magánban, fele ingatlanossal. Végül magánban adtuk el.
Összegezve: bátran írasd át a szerződéstervezetet, saját érdeked, belemennek!
Eladtunk, kiadtunk pár ingatlant az utóbbi években.Legtöbbször az ingatlanos volt sikeres(valódi ingatlanos, aki valamit értett a szakmához).
Én is gondolkodtam a sikeresség okán. Neten hirdettem a megfelelő portálokon, jó képekkel, részletes leírással.
Az derült ki számomra hogy az emberek lényegében lusták utánajárni a dolgaiknak, még mindig tartja magát a szemlélet, hogy nekem úgyis ingyen van (erre nagyon rájátszanak az ingatlanosok) keressen nekem lakást az ingatlanos, egyeztesse le az időpontot, “ellát jó tanácsokkal”. Én is azt a stratégiát követtem, hogy az általam elképzelt összegre rátettem az ingatlanos díját a megbízáskor.
Az idén eladott házra is sok ingatlanos rárepült, a neten hirdetve 2-3 magán érdeklődő volt. Már untam a sok ingatlanos jelentkezőt, kikötöttem, hogy szerződést csak akkor kötök ha hoz érdeklődőt. Amikor a foglalót letették akkor írtuk meg a szerződést 🙂
Arazashoz:
Ha meghirdeted picit dragabban mint a piaci ar, akkor max kevesebb vevo jon. Majd 1-2 honap mulva engedhetsz a meghirdetett arbol, ha nem megy el. Persze ez csak akkor mukodik, ha van idod eladni.
Hirdetes:
Ha maradunk a 10 millios peldanal, es 100e ft mar elment a netes hirdetesre ( bar akkor mindent bevetettel ), 2 ora munkaval eleg sok oszlopra tudod kiragasztani a papirfecniket a hirdetesedrol, illetve meg 1-2 ujsagban hirdethetsz ha akarsz. Ezzel elered az offline embereket is. Szerintem ez is megvan max 100e ftbol ( bar nem ismerem az ujsaghirdetesek arait. )
Tucatlakásnál szerintem teljesen felesleges az ingatlanos, mi egy panelt adtunk el 2014-ben, és nagyon hamar meglett a vevő. Jöttek az ingatlanosok, hogy így meg úgy hoznak vevőt, szerződjünk, de nem kértünk belőle. Ha nagyon egyedi ingatlan, és nem laksz benne, akkor lehet, hogy van létjogosultsága.
A jó fotók + rendes alaprajz valóban a legfontosabbak. Amikor lakást kerestünk, ahol nem volt alaprajz, el sem olvastam a szöveget, meg sem néztem a hirdetést. Mivel tudom, hogy ebben az esetben 99 százalék, hogy szar a lakás beosztása, ezzel akarják “titkolni”.
Házat sikerült venni tavaly, kb. 3 év keresés után. Nos, ha ingatlanos hirdette, az alapvetően semmivel nem jelentett többet, mint ha magán (értsd. bemutatás minősége, képek, adatok, etc.). Meglepő módon a nagy irodák szinte rosszabbak a helyi kis irodáknál (aljas, alattomos módszerek, hozzáértés hiánya), náluk rosszabbak a helyi magánzó hiénák (hazudnak).
Végül csak ingatlanostól vettük, mert más nem hirdette.
Lakást eladni 1 hónap alatt: én raktam fel, saját fotókkal, piachoz árazva (nem túl drágán, de nem is akartam sokáig árulni, mert az idő is pénz, plusz illeték szempontból cserepótló vétel volt). Egy hónap alatt elment. Árulnak a házban ingatlanosok, irreális áron, legalább féléve hasonló lakást… ennyit a hozzáértésről.
Egyébként a fotókat sem kell túldimenzionálni, normális, tiszta fotók rendbe rakott szobákról. Akit tényleg érdekel, eljön, megnézi…
Én is fontosnak tartom az alaprajzot (fejlesztőként), de tapasztalatom az, hogy 90%-a az érdeklődőknek nem fogja fel belőle, hogy mi merre a lakásban. Látványtervek kellenek új lakásoknál, ill. jó képek elengedhetetlenek az elkészült (meg persze a használt) lakásoknál.
Az ingatlanosoknak (komoly cég és évek óta a szakmában működő értékesítő) vannak olyan érdeklődőik, akik nem nézik a neten és sok vevő lusta is önmaga utána nézni a kínálatnak. Az ingatlanosok egyre inkább komlex szolgáltatást nyújtanak, pl. ügyvédet is biztosítanak, de olyan is van, aki költöztetésben is segít.
Lehet az ingatlanossal is exkluzív szerződést kötni, ha az eladandó lakásban fantáziát lát.
Tucatlakás esetén igazából nincs szükség rájuk, a helyben kitett “eladó” tábla meg a netes megjelenés elég az eladáshoz.
A környékünkön sokáig egy referens volt, aki nagylátószögűvel, meg halszemoptikával dolgozott. Azóta többen követték a példáját, most már egyáltalán nem lehet kitűnni a tömegből az ilyen képekkel. További gond szerintem, hogy az érdeklődő fejében egy teljesen irreális kép állhat össze a fotókból. Aztán amikor megnézni IRL, akkor jön a csalódás, hogy
‘ez sokkal kisebb, mint’.
Köszi a szerződéssel kapcsolatos tippeket mindenkinek, volt olyan köztük, ami magamtól nem jutott eszembe.
Házat keresgélünk, szerintem elég sok pénzért. Közben tapasztalt ócska ingatlanos trükkök:
– “a szomszéd utcában 15%-kal többre értékeltek egy ugyanilyen sorházat”. Kérdeztem, pontosan hol adtak el olyat? “Hát… nem is eladás miatt volt, hanem vállalkozói hitelhez”.
– hétköznap délután rászervezett egy kamucsaládot a megtekintésünkre, hogy azokat mennyire érdekli. Marhára tetszett, hogy nem tudtuk nyugodtan megnézni, amit azóta (több mint egy év) sem adtak el.
– “sürgős, mert külföldre költöznek”. 10 nap múlva visszaszóltam, hogy nem kell a ház, de azóta is ott lakik ugyanaz a család (bár mostmár nem eladó).
Mind azt hazudják, hogy előre leinformálják a vevőt. Nem informáltak azok semmit sem. Még csak aggilisnek sem mondanám őket, mert egyik sem is próbált utána keresni engem, hogy kínáljanak más, hasonló ingatlant.
@polo
Nekem is kedvencem az ingatlanos, ahol minden helység csak egyirányban tágas. Aztán, amikor 90%-ból egy másik képet csinál, azon is, ami együtt már vicces.
Egyébként nem is értem, hogy 30 millió felett kínált ingatlanoknál hogy nem képes normális fotókat, leírást készíteni, és kitakarítani. Kvázi egy élet munkáját adja el éppen, és igénytelen.
Ami alapból kellene, az kb 10 jó fotó, egy korrekt alaprajz, valamint 10-15 értelmesen megírt sor.
@janos82
Ami még egy jó lehetőség, az a bazi nagy “Eladó” tábla kerítésre vagy molinó az erkélyre. Kb 10 ezerből megvan, és igen nagy arányban a környéken sétálók jelentkeznek egy lakásra.
@karcsibacsi
Tényleg így van. Fent volt egy tökéletesen tiszta alaprajz, tájolással. Jönnek az érdeklődők (volt, amelyik ingatlanossal!):
– Ja, hogy ezen az oldalon nyílik a fürdő?
– Ja, hogy a nappaliból mehetünk a hálóba?
– Oh, de jó, hogy itt ilyen sok ablak van?
– Jé, de világos a lakás!
WTF…?
Persze voltak értelmesek és felkészültek is.
Amugy szerintem verlazito,hogy az ingatlanos a jobb esetben elvegzett okjvel kap 3-5 %kot, az ugyved meg 1%t….
Lehet ezt a szakmát korrekten is csinálni, csak az nagyon ritka. Rendszeres, hogy másfél szobás lakást két szobásként hirdetnek / ebben az eladó is hibás, mert a lakótelepet ismerve köztudott, hogy a lakás 47 négyzetméteres/, az alapterülethez hozzáadják az erkélyt, így 50 négyzetméteresként hirdetik holott ilyen az egész lakótelepen nincs. Családi házaknál az előszobából deszkafallal elrekesztett ablaktalan részt önálló szobának nevezik, arról, hogy miből épült a ház, miből van a födém, fogalmuk sincs és sorolhatnám. Amikor a vevőjelölt ráfűz a félrevezetésre ” ja hát nem tudtam, azt hittem” stb. Így rövid és felesleges körök után teljesen mellőztük azokat az ajánlatokat, amiben közvetítő volt. Az önállóan hirdető eladóknak pedig rendszeresen vevőjelöltnek hazudják magukat és csak a megtekintéskor derül ki, hogy nem venni, hanem eladási megbízást kapni akarnak.
Én semmi pénzért nem árulnám magam a saját házamat. Pont azért, mert 4-5 adásvételen már túl vagyok. Tábla – boldog, boldogtalan felhív.Amikor neki tetszik. Nekem nem biztos. És elvárja, h. elmeséljem mit is árulok. Amit ő kívülről képzel az messze nem az, amit én árulok. Úgyh. ne lopjuk egymás idejét, az enyémet biztos ne! Aztán – ő most itt áll a kapuban, megnézné. Ne nézze! Nem érek rá, más programom van, épp nincs rend, vagy csak nem vagyok ráhangolódva. Ez azért veszélyes, mert lehet h. ő a tuti vevő, de mikor hív nem vagyok a toppon és pont nem foglalkozom vele. Ha kapok a telefonomra egy hívást nem regisztrált számról, sem biztos h. visszahívom. Aztán ha létrejön a találkozó, és ott áll 5 ember, akit félek beengedni. + hallgatom a kifogásokat.. a falak színe. ez régi, miért így van?, ezt biztos átrakjuk, stb. Nem érdekel! Ne mondja! Akinek erre van ideje, energiája, árulja maga 🙂
A másik. Ha úgy döntök, eladom a házam – miért kellene nekem kitanulnom egy másik szakmát. Bajlódnom a hirdető portálok különböző rejtelmeivel. Fotóznom, alaprajzot rajzolni. Pont nem értek hozzá. Aztán a leírás – én a saját házamat ismerem, a többit nem. Mit tudom én, h. mit kell kiemelni, miben más mint a többi. Látom, h. van aki regényeket ír, más + beírja h. eladó x szoba, aztán kész. Nekem ne árassza el a levelőzőmet a hirdetőportál ezer értesítővel, + h. most emeljem ki, + h. lejár. Van nekem saját munkám, jó vagyok benne, a szabad időmre + szükségem van, h. éljem az életem. Aki másodállásban tud ezzel foglalkozni, rászánja az éjszakáit, tegye. Én osztottam, szoroztam és úgy döntöttem, megéri azt a pénzt h. elvégezze helyettem ezeket a feladatokat más. Az már az én felelősségem, h. kit bízok meg. + megnézzem, h. milyen fotókat tett fel, helyesek-e az adatok, mi a szöveg.
Mrs.Colombo – “Amugy szerintem verlazito,hogy az ingatlanos a jobb esetben elvegzett okjvel kap 3-5 %kot, az ugyved meg 1%t….”
Ha innen nézzük, szerintem meg az vérlázító, h. 1 órás munkáért ennyit akaszt le a vevőről. Az ingatlanos dolgozik a házammal 6-8 hónapot, az ügyvéd meg készen kapja az adatokat, a szituációt, előveszi azt a sablont, amit egyszer megírt és kap 1 %-ot 🙂 Mire föl?
Korrektebbnek tartanám, ha lenne szabott ár, ami emelkedik ha több szereplős a történet – több eladó vagy vevő, banki hitel, jelzálog törlés, stb. Milyen már h. ugyanolyan szitu mellett 300e-et kap ha 30M-ós a ház és mondjuk 900e-et ha 90M-ós? Persze nem így van, ahhoz h. most jó szerződést írjon az ügyvéd és minden flottul menjen, abban folyamatosan sok tanulás és tapasztalat van a részéről. Itt sem azt az 1 órás munkát fizetjük meg. De aki nem becsüli mások munkáját miért várja h. az övét becsüljék?!
@pi szerintem te ingatlanos vagy 😀
Az összes ismerősöm (volt egy pár ilyen) akik lakás\ház eladással bajlódtak, gyakorlatilag mind arról panaszkodtak, hogy az ingatlanosok semmit nem csinálnak, ugyanígy hívogatják őket, mint a magánemberek, sőt olyan is volt, hogy kamuvásárlókkal akarták lejjebb vinni az árat stbstb, ja és persze ez a kizárólagosságot mindegyik belengette, csak ismerőseim rátermettebb fajtából valók és nem írtak alá semmit, hanem azt mondták, ha eladja a kecót akkor megkapja az x %-ot ha nem akkor semmit. Aztán végül mind le is kopott és mindnek sikerült eladniuk az ingatlanjaikat magánúton párszázerrel (millióval?) jobb áron, mintha ingatlanossal tették volna meg…
Félreértés ne essék, biztos van rendes ingatlanos is, aki rendesen és kiválóan végzi a munkáját és 1 héten belül a megállapodott áron eladja a kecót, de ez elég ritka lehet..
Mikor apám meghalt, 3 napon belül jelentkezett egy ingatlanos nagyapáméknál!, hogy segítene. Elég undorítónak tartottam, hogy milyen módon talált oda és persze nem vallotta be, de mivel akkor nem voltunk nagyon tájékozottak, kíváncsi voltam, hogy mennyire értékeli stb.
A piac legalján voltunk és mondott egy x összeget mínusz a milliós jutalék. X + 1 millióért adtuk el pár hónap múlva ismerőssel.
Azóta volt pár vétel, eladás, kiadás, meg jön a hírlevél minden nap fél Budáról kb, szóval egész jól látom szerintem és nagyon nincs szükségem ingatlanosra.
Ezzel együtt találkoztam full korrekt, felkészült közvetítővel is de sajnos ez ritka.
A legnagyobb problémám, hogy ha magam akarok eladni vagy kiadni, akkor is elkerülhetetlen a napi 10+ telefon ingatlanostól.