A blog hitelügyintézője Gábor hívott fel, hogy mennyire olcsók lettek a szabad felhasználású jelzáloghitelek, jó lenne írni róla. (Szabad felhasználású az a jelzáloghitel, amit a meglévő ingatlanodra veszel fel és arra használsz, amire csak akarod.)
A szabad felhasználású hitelnek vannak előnyei, ilyen például, ha lakást akarsz venni, előre felveszed a kívánt összeget a már meglévő másik ingatlanodra és már készpénzes vevőként jelensz meg a piacon, nem vásárláskor kell elkezdeni a hitelügyintézést, ami akár másfél hónap is lehet. Ez eddig nem érte meg, hiszen lényegesen több volt a kamata a szabad felhasználású hiteleknek, mint a lakásvásárlási hitelnek.
Most már közel annyiért kapsz szabad felhasználású hitelt, mint normál lakáshitelt (bizonyos feltételek mellett), így ez is lehet alternatíva.
Persze vannak hátrányai is, például lakástakarékpénztári megtakarítást nem tudsz beletörleszteni és nem jár rá a gyerekszülés esetén az állami adósság-elengedés, illetve önsegélyező pénztárból sem lehet törleszteni.
Úgyhogy Gábor írt is egy cikket ezekről a hitelekről, természetesen nem bírta ki, hogy saját magát ne reklámozza benne, ezt nézzük el neki. 🙂 Ha neked aktuális a téma, elgondolkodhatsz azon, hogy nem lakáshitelt veszel fel, hanem szabad felhasználású jelzáloghitelt.
Két, az árazásában a többi szabad felhasználású hitelhez képest nagyságrendileg kedvezőbb, a legjobb lakáshitel ajánlatokéhoz nagyon közel eső bármilyen célra felhasználható hitelajánlat bemutatása előtt rendhagyó módon engedjetek meg egy közepesen hosszú „történelmi” visszatekintést arról, hogy mikor és milyen okokból nyílt szét vagy záródott az olló a lakás- és egyéb célú jelzáloghitelek árazásában a 2000-es években. (Akit ez nem érdekel az nyugodtan ugorja át ezt a részt.)
A 2008-as pénzügyi válság előtt több pénzintézet is kínált szabad felhasználású jelzáloghitelt lakáshitellel megegyező, vagy annál nem jelentősen magasabb kamattal. Ebben az időszakban viszonylag alacsony volt a bedőlt/nem fizetett jelzáloghitelek aránya. Nem volt érzékelhető különbség jelzáloghitelek kihelyezésében kockázati szempontból a hitelcél függvényében.
Nem lakáscélú jelzáloghitelt igénylők között az alábbi négy hiteligénylő-profil/hitelcél meglehetősen gyakorinak számított:
1. Vállalkozó, aki magánszemélyként a saját ingatlanát fedezetként felajánlva felvett hitelből igyekezett feltőkésíteni a vállalkozását.
2. Azon korábban több hitelt egymással párhuzamosan fizetők, akik a tartozásaikat egy kedvező kondíciójú jelzáloghitellé egyesítették.
3. Azok, akik valamely adósságcsapdába került közeli hozzátartozójuk kisegítésére
vettek fel hitelt, bízva abban, hogy a jobb kondíciójú hitelt a megsegített már fogja
tudni fizetni.
4. Azok a befektetési céllal ingatlant vásárlók, akiknek fontos volt, hogy készpénzes vevőként tudjanak fellépni egy-egy jó árú, jó befektetésnek tűnő ingatlan megvásárlásakor. Ők a készpénzt a vásárlás előtt felvett szabad felhasználású hitellel egészítették ki, vagy helyettesítették.
A válság megérkeztével a vállalkozások tömegesen mentek csődbe. A korábban fizetési nehézséggel küzdők még nehezebben, vagy egyáltalán nem tudták fizetni a hiteleiket. Az ingatlan árak esni kezdtek, a bérleti díjak csökkentek. Azok akik a befolyt bérleti díjból fizették volna a hitelüket bajba kerültek . Mindezek tetejébe jött a devizahitel kamatok emelkedése és a forint gyengülése és a devizaárfolyamok elszállása. A szabad felhasználású hitelek között sokkal magasabb volt a nem vagy késedelmesen fizető ügyfelek aránya.
A válságból kifelé jövet több pénzintézet úgy döntött, hogy csak igazolhatóan lakáscélú felhasználásra kínál jelzáloghitelt. Mások csak nagyon drágán és szigorú hitelbírálat után, vagy magas szintű egyedi engedélyhez kötötten nyújtottak szabad felhasználású hitelt.
Hogyan jutottunk el innen oda, hogy bizonyos pénzintézetek, bizonyos feltételek esetén ismét lakáshitel kondíciókkal nyújtanak jelzáloghitelt felhasználási megkötés nélkül?
Az utóbbi időszakban nagyon megváltozott annak az ügyfélkörnek az összetétele, akik számára egy szabad felhasználású hitel potenciálisan jó megoldást jelenthet. Kikoptak a válság előtti tipikus „szab-fel” ügyfelek:
1. Vállalkozók egyszerűbben és jobb kondíciókkal kaphatnak vállalkozói hitelt, mint
magánszemélyként jelzáloghitelt.
2. A válság után felvett jelzáloghiteleknél újra alacsony a bedőlt hitelek aránya.
Lakáshitelek lecserélésére vannak lakáshitel ajánlatok. A fedezet nélküli
adósságrendező hitelek nem sokkal drágábbak, mint a jelzálog alapúak.
3. A múltbeli rossz tapasztalatokon alapulva a magyar lakosság sokkal óvatosabb a családtagjai hitelből történő megsegítésével kapcsolatban.
4. A hitelből befektetési céllal lakást vásárlók száma egyre alacsonyabb a saját részre vásárlókhoz képest.
Akkor mégis kik vesznek fel manapság szabad felhasználású hitelt?
A hitelből saját célra lakást vásárlók, építők:
- azok hitelből ingatlant vásárolni szándékozók, akik azt tapasztalják, hogy egy-egy
lakásra tett ajánlatukat azért utasítja vissza az eladó, mert inkább a készpénzes
vevőket részesíti előnyben,
- azok új építésű ingatlant vásárlók, akik a beruházóval/eladóval csak olyan
ütemezésben tudnak megállapodni, hogy a hitelből származó forrásra a használatba vételi engedély megléte előtt már szükségük van/lesz,
- azok családi házat építők, akik már a teljes önerejük beépítése előtt szeretnének
banki forráshoz jutni.
- azok akik még a kedvezményes ÁFA hatálya alatt akarnak hitelből építeni/ vásárolni.
- azok akik a lakáshitel kamatok és a MÁP+ hozama közti különbséget szeretnék kihasználni.
A finanszírozó számára a fent felsorolt ügyféltípusok megfinanszírozása bizonyos
szempontokból kisebb kockázatot jelenthet akár egy klasszikus „lakáshiteles” ügyfélhez képest is, mert már rendelkeznek egy saját tulajdonú, tehermentes ingatlannal, vagy az ingatlan értékéhez képest alacsony összegű és pontosan fizetett hitellel, megfelelnek néhány a prémium árazás feltételeként előírt szintén kockázatot csökkentő feltételnek:
havi 450.000 Ft-nál magasabb bevétellel rendelkeznek, vagy van egy pozitív hitelmúltjuk.
Úgy gondolom, hogy kedvező kondíciókkal szabadfelhasználású hitelt kínálni jó üzletpolitikai döntést jelenthet egészen addig, amíg a tényleges felhasználás célja az esetek döntő többségében lakás vásárlás, építés (vagy olyan befektetések finanszírozása, ahol a hitel végtörlesztésére megvan a relatív likvid forrás.)
Az már koránt sem ennyire egyértelmű, hogy ügyfélként mennyire éri meg lakáshitel helyett szabadfelhasználású hitelt felvenni:
- Lakáshitel esetén több pénzintézet több potenciális ajánlata közül választhatunk. Ez jobb kondíciókat, vagy jobban személyre szabható hitelajánlatot eredményezhet.
- Fogyasztóbarát minősítésű és kamattámogatott hitelek csak lakáscélra elérhetőek.
- Még ha a számunkra elérhető lakáshitelnek és szab-fel hitelnek a
kamata/törlesztőrészlete ugyanannyi is, az előtörlesztés költségeiben, egyszeri költségben kamatkedvezmény feltételeiben lehet különbség.
- Bizonyos állami támogatások csak lakáshitellel rendelkezők számára elérhetők (a lakástakarékpénztári megtakarításból csak lakáshitelt lehet előtörleszteni,
tartozáselengedési támogatás 2017.11.14-e után igényelt nem lakáscélú hitelekre
nem vonatkozik.)
- Ezen felül a jövőben is lehetnek olyan állami kedvezmények, amik csak a lakáshitellel rendelkezők számára elérhetőek…
Én csak azoknak tudom jó szívvel ajánlani a lent részletesen bemutatott két hiteltermékeket akik jobb kondíciókkal tudnak így lakást vásárolni/ építeni, mintha a vásárlást lakáshitelből finanszíroznák. Vagy az adott ingatlan megvásárlására/építésére csak azzal a feltétellel tudnak az eladóval/kivitelezővel megállapodni, ha a finanszírozáshoz szabadfelhasználású hitelt (is) igénybe vesznek.
Bármilyen hiteltípusról is legyen szó, mindenkinek javaslom, hogy a legkedvezőbb hitelajánlat megtalálásába és a hitelügyintézésben vegyék igénybe egy független hitelszakértő segítségét.
Az alábbi táblázatban részletesen bemutatom a két pénzintézet konkrét hitelajánlatát.
Előtte hadd mondjam el, hogy ezen cikk írója is független hiteltanácsadóként dolgozik. Egyúttal hadd kérjek minden kedves olvasót, hogy tiszteljen meg azzal, hogy ha jelzáloghitel igénylése mellett dönt vegye igénybe a legkedvezőbb ajánlat kiválasztásában és a hitelügyintézésben díjmentes közreműködésemet. Ígérem, hogy így egyszerűbb, gyorsabb lesz a hiteligénylés folyamata és sok esetben a hitel kondíciói is mintha egyénileg próbálkoznának.
