Új lakás vásárlása
Fellendült az új lakások építése, Budapesten is több helyen nőnek ki a házak. Azonban sokan nem gondolnak arra, milyen kockázataik vannak egy új lakás leelőlegezésének.
Az egyik igen komoly veszély, hogy a ház soha nem fog elkészülni. A 2007-2008-as válság után rengetegen jártak pórul, elég csak mondjuk a nagy múltú Balusztrád csődje miatt hoppon maradt vásárlókra gondolni, de sajnos sokan mások is osztoztak a sorsukban.
Másik komoly veszély, hogy bár az ingatlan a végén felépül, de 2019 utánra csúszik az átadás, így a jelenlegi 5%-os ÁFA miatt majd 27%-ot kell fizetni, vagyis egy 40 milliós lakás ára majdnem 50 millióra fog nőni csak az ÁFA növekedése miatt.
A portfolio cikke a témában itt.
Ugyanakkor egy lakóparkban a lakások 30 %-a kedvezőtlen fekvésű, vagy valami más baja van. Tehát az utolsó 30% nehezen (vagy soha) nem kel el. És kb ez lenne a profit.
Tehát aki az elsőt leelőlegezi, a legjobbat tudja ugyan választani, de a legnagyobb a kockázata.
Ha viszont senki nem kockáztat, soha nem épül meg.
Konkrétan Szegeden most az van, hogy az építkezések legalább felén ukránok dolgoznak, annyira nincs magyar munkaerő. Van olyan építkezés, ahol csak a vezetők tudnak magyarul.
300k körüli fizu, full bejelentve, munkásszállás, havi egyszeri hazautazás fizetve.
szerintem a 30% profitért a telefont sem veszik föl a beruházók, az valahol 130% lesz és a határ a csillagos ég 🙂 Ha nem hiszed nézd meg kicsiben: 1 m2 festése 4ezer a festőnél, 10ezer a vállakozónál …. hmmm….
Ezér’ aztán ha a lakások fele elmegy, már mindeni letojja a maradékot 😀
Persze tény,hogy jól át kell olvasni egy olyan szerződést,ahol még egy kapavágás sem történt,csak a pénzt kezdik gyűjteni…
De hogy a kivitelezőket is védjem kicsit: tavaly az Austrotherm 20cm homlokzati szigetelés ára 2850.-/m2 volt,az idén 4250.- lett ez bizony 50% plussz. Ez már tényleg az a szint,amit nem tud benyelni senki. És itt kell alaposan átolvasni,hogy mi is szerepel a szerződésbe. Hány %-os emelkedés után változtathatja a vételárat az Eladó, és a Vevő elállhat e bizonyos fokú áremelés után… Barnabás válaszára kíváncsi lennék 🙂
Előleg-foglaló: a szerződés a fontos: olyan határidő legyen benne, ami jó a VEVŐNEK. Aki nem akar belemenni korrekt szerződésbe/konzervet akar aláiratni, annak villámgyorsan hátat kell fordítani.
Mellesleg bedobta, hogy az ELOszerzodese szerinti ár még változhat, addig nem is tud a bankba menni… Mivan???? Ez egy 25m ft-os projekt bemondasra??? Vicc…
Ha jol tudom, maganszemelyeknel az AFA-s arat kell feltuntetni, mivel ok nem tudnak AFA-t visszaigenyelni, igy lenyegtelen is, hogy az mennyi.
En nem hagynam az X+AFA format.
Foleg, ha elore kifizettetik, es kesobb adjak at.
Előre csak egy részét fizeted előlegként, előszerződéssel, stb.
Mivel az ÁFA változása (5% -> 27%) egy “sima” 20m Ft-os lakásnál is az átlagosan kereső feleségek (nettó 200e? nem nyitnék hitvitát!) 2 éves (!!!) bére, ezért a kérdés sajnos nem ennyire egyszerű. Bár az kellene, hogy legyen.
A másik dilemmám, drága telekre frekventált helyen építkezni, vagy olcsó helyre panorámás, nyugodt környezetbe. Az első üdülőváros, a második falu/község, az értékállóság végett az első a nyerő, de mégis a másik meg szebb helyen van (a kettő közötti távolság 5 km).
Azonban a legfőbb gondom, hogy félek az építkezéstől. Számtalan példát hallottam, hogy a gereálkivitelező, hogyan játszott őssze a műszaki ellenőrrel (rengeteg a tróger szakember). A jók nyugaton gályáznak, aki itthonmaradt (nyugat Dunántúlon), meg hogy is mondjam… A stressz, idegesség végett nem szívesen vágok bele. Mi a megoldás?
Nekem is ez a problémám az újépítésűekkel. Amúgy az előírásokat betartják, nem sok törvényi megkötés van a minőséget ( hangszigetelés tekintetében pláne ) illetően.
Szereintem a mai lakoparki lakasok az 50-90-es evek paneljainak felenek meg, csak a mai technologiaval megepitve.
Beleertve ebbe azt is, hogy a minoseg csak azert “jobb” ma, mert kozben valtozott a technologia. Kinalatban nem tul sokkal nyujtanak tobbet ezek a lakasok sem.
Szintén szabály, hogy az ingatlan 3 legfontosabb tulajdonsága: lokáció, lokáció, lokáció.
Ez arról jut eszembe, hogy ismerőseim sorra veszik az új építésű lakásokat rehabilitált iparnegyedekben és gettókban. Ami nemrég angyalföldi prolinegyed volt, vagy hőerőmű a lágymágyosi híd alatt, az most prestige towers és budapart néven van marketingelve a birkáknak, sokszor közelítve az 1 milliós m2 árat. A 9. kerület rehabilitált részén meg barátom alaposan meglepődött amikor új építésű lakása udvarán esténként a kisebbség méretes példányai szotyizgattak.
Eközben pl a 12. kerület elit hegyvidéki részén 550-600 ezres m2 áron lehet kapni használt lakásokat.
En nem hagynam az X+AFA format.”
Amikor meg csökkent az ÁFA, akkor a vevők azt mondták, hogy kérik a csökkentést, hiába volt ÁFÁs ár a szerződésben. Akkor sokat lehetett olvasni róla, hogy pereskedni is készülnek, arra hivatkozva, hogy a vételárat jelentősen befolyásoló körülmény változott, így a bíróságtól kérik a szerződés módosítását. Nem tudom, lezárultak-e már ilyen perek.
Vegyetek inkább használtat és toljátok meg a szekerünket, vagy újat, tökmindegy csak vegyétek!! :)))
Na, megjött már az áresés??? :PPP
majd 2020-ban…
még falatozniuk kell azoknak, akik irányítják a folyamatokat.
2019/2020/2021-ben/körül meg felvásárolják olcsón az üres lakásokat/házakat,
és minden megy elölről.
(újra drágulás, majd megint csökkenés…)
jaja, arra gyűjtök én is, hogy rávegyek 2020 után amikor “esés lesz” utána meg rakéta ismét :PPPP a végtelenbe….
Ma ugyaneza lakas 21M
Az több mint 30% emelkedés!!! Értem én hogy nincs szakmunkas aki epitsen, meg duplajara nott az epitoanyag ara, de ez kicsit tulzas… Persze a piac diktal… Ez a jelenseg is megerne egy cikket
“A pénzügyi gondolkodásra nevelés sehol nem tart az USA-hoz képest ahol a gyerek iskolában megtanulja pl hogy jövedelme 10%-át takarítsa meg, vagy hogy 100-ból vonja le az életkorát, és annyi százalékot allokáljon a portfoliójában részvénybe.”
Ja, az usákok nagyon tudatosak pénzügyileg, azért vásárolnak mindent credit card-ra. Autót nem is bérelhets sok helyen, ha debit cardot lobogtatsz…
És azért hal meg a lakosság harmada-fele úgy, hogy több tízezer dolláros tartozást hagy hátra.
https://kiszamolo.hu/a-csok-eredmenye-a-piacon/
Az nem újépítés, egy panel munkásszállót újítottak fel. 15-öt sem ér.
Mellette 40 millióért adták el a feleakkora társasházi lakásokat, ahol még garázs sincs, az utcán áll az autód. Télen építették a lakásokat, nem száradtak ki, napokig ment a szárítógép, hogy el lehessen adni. Biztos remek minőség lehet mindenből.
Az új lakások mellett 32 millióért adtak el egy komplett házat. Mondjuk arra még jó 10 milliót rá kellett költeni, de akkor is.
Nem értem az embereket.
Nem is kell érteni az embereket, csak “irányba állni” akkor is ha szerinted nem logikus az irány… most nyilván nem a saját lakhatásra értettem, hanem a befektetésre. Bármilyenre, nem csak ingatlanra.
Pontosan ugyanezen okból nem értitek sokan miért nem akarják eladni a zemberek a paneljeiket hiába drágult meg nagyon és hiába lehetne belőle most kis pénz hozzátételével (akár hitellel) házat is venni az aggloban… Alig van eladó lakás a lakótelepeken:1-1,5%-a a lakásoknak eladó csak ami szinte nulla kínálat.
Biztos sokan nem imádnak panelben lakni, de a pro és cons megfontolása után a többség mégis marad! Ki érti ezt?? :)))
Érdekes amit írsz a panellel kapcsolatban, de meg tudom erősíteni.
Fel vagyok iratkozva a “nagy” ingatlanos portál hirdetésfigyelő hírlevelére 2 változatban is: téglalakások 11.ker-ben illetve panel lakások 11.ker-ben.
A téglából mindig jön napi 15-20 ajánlat, panelből napi max. 4-5, az is a gyengébb lokációkból.
A paneleknek nagy értéke, hogy nem csak házakat építettek, hanem (az akkor elképzelések szerinti) életteret. Tehát oda-onnan van jó tömegközlekedés, bölcsi-ovi-iskola-bolt-piac, park, játszótér. (Hogy az eltel időben ezek mennyi jók/mentek tönkre, más kérdés.) A pakolás gond, mert azzal kevésbé volt tervezve.
No most sok új társasházat egy családi ház telkére építenek, annyi udvarral, hogy fel lehet menni kocsival és körbe szaladni a házon. Közlekedés vagy van, vagy nincs, de hogy új buszok pár lakásért nem lesznek, az tuti. Házat építenek, lyuktelkekre, olyan lesz, amilyen. Épp lesznek parkolók/garázsok, de mivel a környéken esélyesen ínség van, csak úgy megállni a ház előtt itt is reménytelen.
Itt a lényeg! Szép az új lakás, jó az új lakás, DE a többségük infrastruktúrában (bölcsi,ovi, iskola, boltok, busz, metró, szolgáltatások) messze elmarad a régebbi lakásokétól és ezekben a panel különösen erős. Márpedig azt azért illene tudni, hogy nem a falazat típusa a legmeghatározóbb egy lakás értékénél, különösen nem napjainkban! Mert ha az lenne a fontos akkor az Ózi panel nem 60e/nm lenne vs. budai panel 400ezrével szemben…vagy már lehet több 🙂
A kedvencem amikor olvasom a cikkeket – akarom mondani fizetett hirdetéseket – hogy már szinte utolérte a használt lakások ára az újakét, “csak” 100e/nm a különbség. Ami akár igaz is lehet, ha a világvégén levő újat hasonlítjuk egy szuper helyen lévő használtal 😉 akár kerületen belül.
Akkor még nem beszéltünk az “olcsóbb” új lakások borzasztó rossz elrendezéséről. Előtér, leválasztott konyha hiánya. Épületek közt 11-13m :DDDD
Nem is lehetett eladni őket 10 éven át.
Most ugyanez van a panelekkel. Eleve szükséglakásnak építették őket, olcsón kicsi lakásokat a tömegnek. Csak aztán velünk maradtak.
Három éve még a kutyának sem kellett a panel, semennyiért.
Most többért adják, mint a téglalakásokat. Pedig nem lettek nagyobbak, már egy-két gyerekkel is csak erős kompromisszumokkal élhetőek. Az idő sem értük dolgozik, a legfiatalabb is közel negyven éves.
Szerintem ez is el fog múlni, egy újabb divat.
felfogadhatatlan szerintem is amit ír, hogy milyen telkekre építenek társasházakat, és hogy utána azokat a lakásokat van aki megveszi, azt meg totál nem értem. legjobban a gigalakóházakat bírom, amit terveznek lágymányosra, biztos jó lesz bennük élni.
A busz pedig 4-5 percenként jár.
Ja és van is hely a bölcsiben-oviban, nem úgy mint sok lakótelepen.
Azt nem mondtam, hogy vennék újépítésűt, gyakran rosszabbak, mint a panel minden szempontból.
Budaörs más tészta, te is tudod. Hirtelen nem is tudnék olyan települést mondani ahol kis területen ennyire koncentráltan vannak jelen munkahelyek, intézmények és mega boltok amikből országosan is csak pár van.
Próbálj meg Budaörsön ÚJ LAKÁST venni. Nincs! Illetve 1-2 kétlakásos társasház van 50Milliótól :)))) Be van már építve szinte minden. Nézd meg a panel lakások árát arrafelé… közel budai árak vannak 😉
Hasonló a helyzet BP-n olyan szempontból, hogy a jó lokációkat már réges-régen beépítették…. most meg beépítenek minden maradékot csak mert van rá – államilag támogatott – kereslet. Nem mondom, hogy nincs jó helyen új lakás, de ott durván meg is kérik az árát és nem 100e lesz a nm különbség a használthoz képest…
Egy jó panel lakótelepen fel tud nőni két gyerek a megszületésétől az általános végéig (14év) úgy, hogy autó sem kell hozzá, de még busz sem.
Egyszerűen nevetséges, amennyit el akarnak kérni ma egy panelért.
A másik réteg, akik szeretnének lakást, de még maguk sem tudják milyet, miből.
Az eladók meg azt látják, hogy érdeklődő van dögivel (tehát nem olyan magas az az ár), csak épp igazi velő nincs, aztán tűrőképesség függvénye, mennyiért adják el és mikor.
Azért, hogy tudj használtat venni valakinek építeni kellett anno újat is 🙂
Ok. Nézz körül akkor Budaörsön a lakótelepen ahol ~35 éves lakások vannak és nézd meg a 35-40 éve épült családi házakat. Az építésük évében a panel messze korszerűbbnek számított, sokkal inkább a kor igényeinek megfelelő kialakításokkal. Azóta szinte az összes ház panelprogramon átesett (nem úgy mint BP) új ablakokkal, szigeteléssel és sok helyen még a fűtésrendszert is totál kicserélték párhuzamosra. Na már most a 40 éves házak többsége siralmas állapotban van, nincs szigetelés, régi a tető, sok helyen talán még ablakok sincsenek kicserélve, elhanyagoltak. Egy vagyont kellene rájuk költeni.
Arról nem beszélve, hogy az emberek életmódja is megváltozott az évtizedek során.
Csodálkozol, hogy egy hónap alatt el lehet adni a panelokat (nem csak “el akarnak kérni”) míg a hasonló korú házakkal kínlódnak??
ingatlan.com/budaors/elado+haz/csaladi-haz/pest+megye+budaors+halom+utca/23403951
Jó hely, 73nm olyasmi ház mint te írtad, ~40 éves és 39,9M irányár. Nézd meg a képeket az elrendezését, a tetőt, ablakokat, a belsejét és az udvart!
Na akkor itt egy panel hasonló méretben, 71nm, panelprogramos, 2014-ben teljeskörűen felújìtott lakás nagyon jó helyen 😉 28,5M irányárral! Nézd végig a képeket, mindet!!!
ingatlan.com/budaors/elado+lakas/panel-lakas/pest+megye+budaors+napsugar+setany/23400003
Szerinted az emberek többsége melyiket választja??? A sz@r panelt 28,5-ért vagy a szuper családi házat 39,9M-ért???
Aki vette a fáradságot, hogy megnézte a két linket írja már meg ide nekünk melyikhez nyúlna szívesebben ha meg kellene VENNI! Köszi! 😉
A panelek jó részénél pl. jobb a tájolás/benapozottság, mint sok új társasházban, ahol nincs ablak pl. a konyhán (vagy az ebédlőn, akár ez eleve nincs is). Amitől még sírok (de ez van új házaknál is): északi tájolás. Nappali/szobák északra.
Felejtsd el a kínálati árakat.
És most is 🙂
Aki olyan sültbolond volt, hogy válságban eladta a lakását az meg is érdemelte! Idő… csak ki kell ülni amíg kisüt a napocska megint!
Kertes háznál egyedi konyha, de legyen ok a kerítés, a tető, az udvar.