A levél írója a földet elvetette, mert nemfizetés esetén nehéz behajtani az elmaradt bérleti díjat, ráadásul a bérleti díjat 25% adó terheli, ami így mint kiderül, kevesebb, mint amennyit a bankban hozna a pénz. (Itt egy hiba, a föld értékemelkedésével nem számolt, bár lehet, hogy akkoriban nem is volt ilyen.)
Ellenben a pesti lakás tuti biztos befektetés, 8%-ot hoz, ami a duplája, mint amit a bankban lehet kapni. Építő cégek is vannak, amik mindjárt ki is adják nekünk az új lakást.
Ha jól értem a levél ezt a részét, igazán nagy ötlet, hogy földet kell venni osztáskor, arra felvenni 50 éves hitelt, majd abból venni mindjárt két pesti lakást. Akkoriban is csak okleveles gazdák vehettek földet osztáskor, némileg hasonlóan a mostani szabályozáshoz.
Érdekes kordokumentum a levél, azóta már sajnos tudjuk, hogy se a föld, se az ingatlan nem volt tuti befektetés, nemhogy 50 évre, de még 11 évre sem, amit nem bombáztak le a háborúban, azt az államosításkor és a téeszesítéskor vették el. Igaz, kötvényekkel sem járt volna sokkal jobban a pengő inflációja miatt, bár azt eladhatta volna bármikor, sokkal könnyebben, mint a lakást vagy a földet egy háború idején.
Köszönjük Ádámnak a levelet, azt pedig külön is, hogy be is gépelte, hogy nekem már ne kelljen.
Íme a levél:
Kedves Árpád
Bocsáss meg, hogy leveledre csak a sürgető lapod után válaszolok, ennek csupán egy oka van: nagyon utána akartam nézni és számítani mindennek, mivel a familiában én lévén az egyedüli gazda, végül is 99%-ban énreám hárulna minden ódium.
Az általad felvetett tervben nem töltöttem ezen időt naplopással, hanem utánanéztem az itt eladó földeknek és birtokoknak. Itt azonban akkora ára van a földnek (900-1200 p.) hogy nem érdemes megvenni, más részt az eladó földekhez nincsen épület ( tanya).
Ami a Te általad említett földvételeket illeti, az én számításom a következő: valamire való föld ára 900.-p. holdanként, tehát elég sok. A földek adója cca 10.-pengő. Bért holdankint 2q búzát fizet a bérlő = 40.-pengő, de ebből lejön az adó, maradna tehát holdankint (900.-p. után) 30.-p. tiszta jövedelem, ami 3%-os jövedelmezőség.
Azonban itt a nagyobbik hiba: jól fizető, tőkeerős, megbízható kisbérlő! Ugyanis olyat, aki egy évi bért ( jelen esetben cca 1200.-pengőt) letesz előre cautiónak, nem kapsz. Nos mit csinálsz akkor, ha a bérlőd kijelenti: rossz termésem volt, nem tudok fizetni! hiába perelsz vele, nincs mit verni rajta, hacsak valaki jót nem áll érte.
Mit csinálsz, ha leég a tanya- feltéve, hogy nem biztosítjuk be tűz és jég ellen. -Szóval az én véleményem szerint ilyen kis objektumot venni nem érdemes, legfeljebb 100 holdon felülit, arra meg pénz nincsen.
Ellenben én mást gondoltam. Ma legjobban jövedelmez a pesti bérház, illetve lakás: tisztán 8-10%-ot. Mivel bérházra elegendő pénz nincsen, venni kellene egy 3 szobás öröklakást valamilyen új házban (adómentes!) ás azt kiadni bérbe. Az öröklakás mindig pénzt ér és szépen jövedelmez.
Nékem van egy ismerősöm (környékbeli) aki ilyen lakást vett, akitől vette( az építtető cég) mindjárt ki is adta bérbe, jelenleg tisztán 8%-ot jövedelmez néki. Bécó fent van Pesten, havonkint beszedheti a pénzt és ellenőrizheti a lakást.
Szóval Árpád én erre gondoltam. Mindenesetre nehéz dolog ez. Nem mondom, lehetne földet is venni olyanformán, hogy majd 2-3 év múlva a telepítések alkalmával 150-250 holdas középbirtokok (a kiosztott birtok majorja körül lévő földek és lakás) kerülnek kiosztásra 40-50 évi törlesztésre. Akkor esetleg én mint okl.gazda hozzájuthatok, ha a vételár összegének 30%-át bele tudom fektetni instrukció alakjában a birtokba. De hol van ez?
Még 2 ilyen lakásba is bele lehet menni részletfizetésre, későbbi évenkinti törlesztésre. Próbáld Bécóval ezt a dolgot levélben megtárgyalni, nézzen utána ilyen lakásnak és érdeklődje meg, hogyan lehetne megvenni és egyúttal bérbeadni. Ha azután nem lehet ezt szerezni, akkor majd ráérünk esetleg arra gondolni, hogy ki is lehet ezt a pénzt adni első helyi betáblázással pesti bérházra 8% kamatra, így van legalább olyan biztos, mint a bankban és duplát jövedelmez.
Magunkról keveset írhatok, csak éldegélünk. Tomi szorgalmasan jár iskolába és eddig elég jól tanul. Örülök, hogy kisfiatok már rendben van. Sajnálom, hogy a múltkori feljöveteletek alkalmával nem tudtam bemenni, de nem lehetett. Mindnyájatokat kézcsókjaim jelentése mellett szeretettel ölel sógorod.
Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.
Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 40 ezer forint.
20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.
Ez érdekes téma.
Mibe fektetted volna a pénzed 37-ben?
Mibe fektetted volna a pénzed úgy hogy tudod hogy alakult a történelem?
Majd 80 év múlva lehet a Kiszámoló blogra is így fognak nézni. Ilyen-olyan érzésekkel, nosztalgikusan, fejcsóválva, irónikus mosollyal az arcukon.
Hát, Laci bácsi, úgy legyen, találkozzunk ugyanitt 80 év múlva. 🙂
aranyba
"Érdekes kordokumentum a levél, azóta már sajnos tudjuk, hogy se a föld, se az ingatlan nem volt tuti befektetés, nemhogy 50 évre, de még 11 évre sem, amit nem bombáztak le a háborúban, azt az államosításkor és a téeszesítéskor vették el. Igaz, kötvényekkel sem járt volna sokkal jobban a pengő inflációja miatt, bár azt eladhatta volna bármikor, sokkal könnyebben, mint a lakást vagy a földet egy háború idején."
Én ezért mondom, hogy hiába csodálatos dolog a kamatos kamat (exponenciális függvény), de nem lehet tetszőlegesen hosszú időtávra számolni vele, mivel szinte biztosan beüt valami krach.
Kiszamolo
2018-12-16 at 10:35
Hát, Laci bácsi, úgy legyen, találkozzunk ugyanitt 80 év múlva.
Legyen meg az Úr akarata, ámen!
Nagyon jó ez a levél, élvezet volt olvasni, köszi a beküldőnek és Kiszámolónak is!
Szerintem ez is a diverzifikáció fontosságára tanít bennünket. Akármilyen ígéretes is egy befektetés vagy egy ország, nem szabad minden pénzt beletenni. Akkoriban korlátozottak voltak a lehetőségek, de manapság bárki tud pár kattintással az egész világon diverzifikált portfóliót építeni és biztonságosan gyarapítani a vagyonát, bárhogy alakul is a történelem.
Hogy is mondják? "Emberek és egerek tervei..." 🙂
Ha esetleg tudnánk, hogy régebben melyik újságban volt gazdálkodási vagy befektetési tanácsadás, akkor az Arcanum archívumában utána lehetne nézni (sajna fizetős): adtplus.arcanum.hu/hu/
Ebből igazából (szerintem) az a tanulság hogy a kisembernek (átlagembernek) nincs sok esélye elkerülni a történelem viharait.
Ha megnézzük pl. ezt a 30 éves korszakot (1914-1945) amikor a levél is készült, akkor volt 2 világháború ami lezúzta Európát, Oroszországot és Japánt + a '28-as gazdasági világválság ami az USA-t (is).
Szóval nagyjából 3 kontinensen kellet volna diverzifikálni hogy valami maradjon is a befektetésből és ahhoz hogy ezt értelmesen meg tudja tenni, nem két pesti lakás árával kellet volna rendelkeznie.
@Otto : Szerintem ma bizonyos tekintetben rosszabb a helyzet mint akkor. Mert bár ma könnyebben tudsz diverzifikálni, csakhogy a világ is sokkal jobban épít egymásra. Ha a német (autó)ipar elbukik, akkor szinte tökmindegy hogy európában hol van a befektetésed, bukta lesz. Ha az USA nyekken egyet (lásd 2008) a fél világ megnyekken.
@porthosz "Ha a német (autó)ipar elbukik, akkor szinte tökmindegy hogy európában hol van a befektetésed, bukta lesz. Ha az USA nyekken egyet (lásd 2008) a fél világ megnyekken."
Szerencsére vannak iparágak/cégek, amelyek a pl. a legutóbbi válság alatt is szépen termeltek profitot sőt, még osztalékot is emeltek. A részvényárfolyamuk persze esett, de az emelkedő osztalékot továbbra is fizették. Nem mondanám, hogy ez bukta lett volna, inkább azt, hogy egy ritka befektetési lehetőség függetlenül a befektetési stratégiádtól. Kár, hogy akkoriban voltak befektetéseim:)
Pesti Hírlap, 1939. szept. 2.
„A mai értéktőzsdén szilárd és élénk volt az üzletmenet és pedig főként az ország semlegességével kapcsolatos bizakodó hangulat és véleményes s fedező vásárlások hatására. A Kőszén 19.50, Bauxit 9, Magyar Cukor 8.50, Nasici 5.75, Rima 5.50 pengővel drágult. A bankpapírok csak kevéssé javultak. A járadékpiac lanyha, az 1914. évi fővárosi kötvény 7.50 pengővel, az 1927. évi típus 0.5 százalékkal gyengült. A nem jegyzett kötvények közül csak a Népszövetségi Kölcsön dollár címletét keresték javuló áron.”
adtplus.arcanum.hu/hu/view/PestiHirlap_1939_09/?pg=36&layout=s
"Dunai kilátású, most épülő 1, 2, 3 szobás hallos luxus öröklakások, központi fűtés, melegvízzel, önálló telekkönyvi tulajdonnal eladók. Bérbeadás esetén 8% netto jövedelem. Felvilágosítás a helyszínen, ünnepnap is. Pozsonyi-ut 51."
"Vígszínháznál, Pannónia-utca közelében szép helyen 94.000-ért háromemeletes, huszonötéves adómentes, komfortos bérház 8%-ra kondícióval eladó. Feuerstein, Szív-utca 16. 12—29—51."
adtplus.arcanum.hu/hu/view/PestiHirlap_1939_09/?pg=40&layout=s
Tombol az ingatlanmánia.
Vajon mi lehetett az oka hogy a tőzsde fel sem merült mint befektetés?
Egyébként remek a cikk! Gratula!!
@szaky "Vajon mi lehetett az oka, hogy a tőzsde fel sem merült mint befektetés?"
Volt már olyan gazdaságtörténész, aki összerakott egy budapesti historikus tőzsdeindexet?
Mert anélkül csak az SP500-ra tudok hivatkozni. 1929-ben volt 31 ponton, aztán 1932-re leesett 4 (négy) pontig, és még 1937-ben is csak 18 pont közelében volt.
macrotrends.net/2324/sp-500-historical-chart-data
Gondolom, a tőzsde nem tűnt túl biztos befektetésnek, ha alig pár évvel korábban tömegesen lettek öngyilkosok az alkuszok és a tönkrement befektetők...
A mai átlagbefektetőnek sem jut eszébe a tőzsde, pedig lassan 10 éve többnyire emelkedik és ma sokkal könnyebb hozzáférni, mint anno. Egy átlag Árpád ma is ingatlant vesz, nem részvényt.
egy átlag árpád, ha 3-4 éve vett egy bp-i lakást most több mint a duplájáért tudja eladni. 3-4 év alatt több mint 100%-os hozamot melyik részvény ad? na látjátok! ezt a tényt nem tudjátok kétségbe vonni ingatlanellenes barátaim.
Ingatlanos, majd meghallgatunk 2023-ban is, ahogy 2013-ban is kíváncsiak lettünk volna a véleményedre. 🙂
Ja és mennyit hozott az amerikai tőzsde évente az elmúlt 9 évben?
Köszönjük, nekem nagyon érdekes! @blend-ahmed idézetei is.
Szerintem Lacit azért megmosolyogni, hogy nem számított újabb világháborúra, majd élőhelyükön a kapitalista rendszernek egy (erőszakos) köztulajdonú általi felváltására (igen, ez pü. szempontból pontosan még egy világvége), aránytévesztés.
Otp részvény még mindig veri a lakást.
Nem értem miért égetik magukat egyesek...
@ingatlanos, utólag igazán ügyesen kiszámoltad, bravo! 😉
Valódi csemege ez a cikk, köszönet Ádámnak!
@Ingatlanos
Ha meg 3 éve bitcoint vesz, akkor megtízszerezi a pénzét. Vagy ha csak hét elején beikszeli a 4, 7, 47, 53, 75 számokat egy ötöslottó szelvényen, akkor meg 5,724 milliószorozza a pénzét. Ki se számolom, ez mekkora hozam évesítve, de biztos több, mint amit bármilyen ingatlan hozott az elmúlt egy hétben.
Az elmúlt 100-120 évet tekintve a hosszútávon sikeres befektetési tanácsok közül mindig dobogós volt az "azonnal adj el mindent és költözz Amerikába".
Ingatlanos: 4IG részvény, az elmúlt 1(!!!) évben 600%, ha nem több. A Mészáros részvényeket már meg sem említem (3000%).
Persze az ingatlan sem rossz, mi pont a mélyponton, 2014 januarjaban vettünk, de az is szerencse volt.
Vajon a háború után megmaradtak a bekövetkezése előtt megkötött hitelek?
Államosításnál mi lett a földre felvett hitelekkel?
Részvény vs. kötvény
alapblog.hu/amerikai-hosszu-kotvenyek-es-az-sp-500-husz-eves-teljes-hozama/
37-ben legjobb befektetes (ami ugy tiz evre ra csillagaszati hozamot adott volna) az volt ha osszeallitottal egy jo nagy csomagot aztan bevitted a Csillagba azzal hogy Rakosi elvtarsnak egy joakaroja aki sziven viseli uldozott sorsat 😀
Mennyi volt a lakás vételára 1937-ben, hány m2 volt?
A havi átlagfizetés mennyi lehetett akkor?
"A mai átlagbefektetőnek sem jut eszébe a tőzsde, pedig lassan 10 éve többnyire emelkedik és ma sokkal könnyebb hozzáférni, mint anno. Egy átlag Árpád ma is ingatlant vesz, nem részvényt."
Az átlagbefektetőnek miért is kéne eszébe jutnia? Nulladik szabály minden befektetésnél, hogy pontosan ismerjük, értsük és átlássuk azt, amibe pénzt teszünk. Na most ne mondd nekem, hogy az átlagbefektető, az majd ismerni fog egy szektort teljes egészében, azon belül egy céget aprólékosan, a helyzetét és jövőképét, fel tudja térképezni a kilátásait és ezek alapján objektív döntést tud hozni arról, hogy az adott cég a jövőben milyen nyereséggel kecsegtet. Merthogy ez a részvényvásárlás. Tudom, tudom, indexkövető alap, mert hisz ha nem ismer egy céget és egy szektort, akkor ismeri egy teljes ország komplett gazdasági palettáját :D:D
Bécó havonkint beszedheti a pénzt...
Érdekes, hogy az nem merült fel, hogy a lakásbérlő nem fizet. Pedig az is éppúgy lehet nincstelen, mint a rossz év után a földműves.
@vesper "Pedig az is éppúgy lehet nincstelen, mint a rossz év után a földműves."
Nem tudom, hogy a Horthy-korszakban milyen gyorsan ment a kilakoltatás, de egy-két nemfizető hónap után bizonyára lezajlott.
Rossz termés után a pedig várni kellett (volna) egy teljes mezőgazdasági évet a következő termésig...
Ingatlanos tévedett.. Aki 2013 környékén 3.9 millióért 37 nm-es emeleti felújítandó összkomfortos lakást lehetett kapni a X. kerületi Sajgótarjáni út 53-ban.. De a körúton, vagy épp a most felkapott Práter utcában se kértek többet 4.5-5.7 misinél egy 30 nm-körüli garzonért.. Most nézzétek meg mekkora a szorzó.. 5-6x-os!! Szóval aki eddig (2017 kb) nem vett ingatlant Pesten, annak már felesleges befektetésnek...
A nagyok mostanság szállnak kifelé, tekintve, hogy májusig beköszönt a kamatemelés, és az arbnb-ket egyre csak szorítják kifelé a belvárosból.. (Ld. V. VI. VII. ker.)
@expect
"Az átlagbefektetőnek miért is kéne eszébe jutnia? Nulladik szabály minden befektetésnél, hogy pontosan ismerjük, értsük és átlássuk azt, amibe pénzt teszünk. ..."
Nagyon jó gondolatmenet. Viszont (megfelelő) index ETF-esetén elővesszük az elmúlt 100 év statisztikáit, és látjuk, hogy hosszú távon jól működött. Innentől kezdve a teljes indukciós bizonyítás miatt most is működnie kellene. Ha nem akkor nagyon megszívják sokan, köztük én is :).
@expect
"Tudom, tudom, indexkövető alap, mert hisz ha nem ismer egy céget és egy szektort, akkor ismeri egy teljes ország komplett gazdasági palettáját :D:D"
Szerintem e munka nagyobb részét elvégzi az, aki az alapot összeállítja és eladja nekünk, arra kell csak figyelnünk (nyilván), hogy milyen alapot választunk, de ez sokkal könnyebb.
Előfordulhat, hogy pultból rossz (vagy neked nem megfelelő) készételt választasz, de sokkal könnyebben fordulhat elő, hogy rosszat főzöl.
@jurta: az indexkovetot ugy allitjak ossze hogy lekovesse az indexet. Ez kb olyan mint mikor a pultbol mindent valasztasz mert nem tudsz valasztani. En szemely szerint inkabb fozom a jol bevalt recepttel - igen, gyakorlat teszi, de el kell kezdeni - minthogy mindent valasztva egyem a rossz minoseget is
Ahogy látom, Kínában is hatalmas sláger a (második, harmadik) lakás. Vélemény?
youtube.com/watch?v=f5SE47Xjx2Q